序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇農村房屋拆遷法律法規范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：農村房屋拆遷；拆遷賠償；住房安置

一、常州市城鎮化建設下房屋拆遷的現狀

為加速推進城鎮化建設，使城市面貌得到根本性改觀，常州市政府對農村房屋進行了大幅度的拆遷改造。拆遷改造是城鎮化建設的重要組成部分和必要手段，同時城鎮化建設是拆遷改造的目的和落腳點。為了更深入的了解常州市農村房屋改造的過程，我們對正在進行農村拆遷改造的新北區孟河鎮完成了實地調研，發放調查問卷，走訪相關村戶。通過調查顯示，拆遷過程中大量農村土地被征收，拆遷范圍也越來越大，當地政府拆遷補償主要根據國務院《城市房屋管理條例》、《江蘇省房屋拆遷管理條例》、《常州市城市房屋拆遷管理辦法》等標準。

二、農村房屋拆遷過程中存在的主要問題

（一）拆遷補償方面的問題。（1）拆遷標準不統一。由于需要拆遷的農村房屋類型多種多樣、房屋裝修程度存在明顯差別、房屋所有者年齡結構分布較廣，在整個拆遷過程中，拆遷補償標準方面就存在很多問題。如對農民房屋隨便補償，對待老年人的破舊的小瓦房給予極低的補償，更有些農民經營的副業中的棚舍不予補償。（2）補償不及時。通過對相關村民的采訪，我們了解到當地很多村民現在還寄居在別人家里，沒有自己的房子。拆遷之前當地村委會承諾在一年內分到新房，期限已過，但相關村民并沒有拿到自己的房子。（3）拆遷獎金虛設。為推進農村拆遷的進程，加快拆遷步伐，當地政府在拆遷之初許諾在規定時間內進行拆遷的積極響應次此號召的村民予以現金獎勵。如今拆遷已經步入尾聲，但是相關村民還沒有拿到獎金。

（二）拆遷政策方面問題。（1）相關法律法規缺失。在整個拆遷過程中，不斷出現新的問題，但是并沒有先例可尋，大多數是根據相關的房屋拆遷條例進行模仿，缺乏一部規范房屋拆遷行為的法律。正是由于這種法律規范的缺失，農民對房屋拆遷沒有一個規范的概念，缺乏直接的法律法規依據，導致農村房屋拆遷補償等方面的相關政策比較混亂，使村民感到拆遷補償的不公平，從而放慢了農村房屋拆遷的過程，影響城鎮化進程。（2）相關政策宣傳不到位。調查問卷結果顯示，被調查者中有55.70%的人表示不太了解農村拆遷改造的相關政策；有18.46%的人比較了解拆遷改造政策；只有14.10%的人十分了解拆遷政策；甚至還有11.74%的人根本不了解任何拆遷改造政策。對農村房屋拆遷政策的宣傳不到位，使村民大多不了解相關的政策，阻礙拆遷改造的過程，也會產生很多問題。

（三）農戶主觀意識方面問題。（1）突擊裝修、搶蓋房。有些農民一旦得知拆遷消息，馬上突擊裝修，裝修范圍涉及到室內、院內等，使拆遷補償中包含了很多不太合理的部分。（2）釘子戶。一些農戶為了獲得更多的拆遷補償，單方面提出一些過分的要求，也有人與拆遷人打持久戰拖延時間以達到自身目的。

三、農村房屋拆遷中存在問題原因的分析

（一）村民對拆遷中的法律政策意識淡薄。部分農村居民文化程度較低，對國家頒布的相關農村房屋拆遷補助條款沒有認識和理解，在相關部門組織采取拆遷措施時，盲目的阻撓，用各種方式阻礙實施拆遷工作以及向組織拆遷的組織部門要求過多不合理的賠償要求。

（二）沒有具體法律條文進行規范。在目前的農村房屋拆遷中存在的諸多問題，拆遷戶過分的補償要求、不合理的拆遷程序以及補償標準的混亂等，都是由于沒有具體的法律規定進行約束和規范，導致在無法律限制的情形下，拆遷工作沒有條理，拆遷戶與拆遷部門無法達到共同協議，拆遷實施中糾紛不斷，出現不合法的房屋拆遷。

（三）拆遷程序不規范。由于拆遷程序的不規范，房屋拆遷中出現各類問題。一些地方行政機關得到上級行政機關授權，以行政文件或通知的方式制定地方房屋拆遷補償標準對村民的私有財產進行處理。地方行政機關扮演法規制定者、參與者、裁判者的角色，集所有權利于一身，使村民的財產權益無法得到切實保障。目前，在農村房屋拆遷的工作部署中，沒有設立具體的相關管理部門，因此在拆遷實施中出現矛盾與糾紛無法得到權威部門處理與裁定，通常是拆遷戶和拆遷實施部門共同協商解決，經常導致一些不公平的解決方案。

（四）多方利益的驅使。農村房屋的拆遷關系到多個部門之間的利益關系，涉及拆遷的相關政府部門、當地村委會、拆遷戶以及村干部。相關部門期望通過較低成本、高效率的完成拆遷工作，由此拆遷戶獲得滿意的利益，政府部門取得政績。但是，在多數農村房屋拆遷中，上級相關部門授權下級部門進行拆遷工作，下級部門通常直接制定拆遷的補償規定，導致不合理的賠償條款的產生，致使村民的合法權益得不到有效保證。

（五）耕地保護意識不強。基層干部錯誤的認為發展經濟必須要開發更多的項目，開發項目就必須占用耕地，浴室盲目的對土地進行開發，大量拆除農村房屋以實行經濟建設，增加自己的政績，忽視農民的根本利益，在上級部門的要求下，農民拆遷戶不得不進行房屋的拆遷。

四、農村房屋拆遷的對策建議

（一）加快制定法律法規。目前對于農村房屋拆遷的相關法律規定相對缺失，內容不完善，適用范圍窄，導致在農村房屋拆遷過程中出現了問題，沒有可以依據的法律解決問題。因此，盡快制定農村土地使用和房屋拆遷補償安置的法律法規是十分必要的。

（二）規范拆遷程序。積極對房屋拆遷政策進行宣傳，使農民群眾對拆遷政策有所了解，減少在拆遷工作中出現的矛盾和問題。在實施拆遷前，對農村拆遷戶進行拆遷法律法規政策的宣傳，取得農民拆遷戶的支持與理解，使農民拆遷戶對自己的合法權益有一定認識，并清楚通過何種方式維護自己的權益。同時讓拆遷戶認識到自己的義務，積極主動地配合相關部門實施拆遷。建立透明的工作制度。拆遷操作中的具體細節要及時公布給拆遷戶，做到公開公正公平。

（三）建立健全補償安置機制，完善保障體系。為了防止農民因房屋拆遷造成失業以及來帶的一系列問題，政府部門應當建立相關的社會保障體系確保農民的權益不受損害。建立完善對農民的就業培訓機制。房屋拆遷給農民帶來失業的問題，相關部門要根據具體情況進行分析，制定合適的就業培訓計劃，協助農民重新就業，解決失業問題。建立完善基本生活保障制度，包括建立就業創業扶助機制、醫療保險、養老保險等機制。建立實地農民的司法救濟機制。減少人為因素的干預，遏制拆遷中的不公平現象，切實維護農民的合法權益。

總結：農村拆遷改造是城鎮化建設的必要手段，也是縮小貧富差距的有效措施，但在經濟快速發展和我國開展城鎮化建設的同時，農村征地與拆遷補償方面也存在很多問題，進而影響了正常的農民生活和社會穩定。本文首先對常州市城鎮化建設下房屋拆遷的現狀，并從拆遷補償、拆遷政策、農民主觀意識方面指出了我國農村征地與拆遷存在的主要問題。同時深入剖析了造成這些問題可能存在的原因，有針對性的提出了相應的建議，如建立健全補償安置機制等，希望為有關部門在解決城鎮化建設中存在的拆遷補償問題時提供一定的理論指導和實踐參考。

參考文獻：

篇(2)

關鍵詞：威寧縣 征地拆遷 城市化建設

一、存在的困難和問題

1.宣傳工作不到位

部分干部對拆遷工作認識不足，創新意識、責任意識不強。拆遷工作不僅僅是經濟問題，也是民生問題、穩定問題，事關經濟社會發展全局。但是，目前仍存在少數干部和職能部門對拆遷工作重視不夠，工作創新意識、責任意識不強等問題，導致部分工作推進不積極，工作落實不到位。

以威寧縣草海鎮為例，通過調查，群眾只知道要征地拆遷，大都對征地拆遷帶來的好處了解甚少。比如小城鎮建設可以改進農民生活條件，促進農村城市化，能使村民的經營多樣化；工業園區的建設，在滿足其政府意愿，促進區域經濟發展的同時，也為當地廣大群眾提供大量就業機會；而畢威（畢節―威寧）高速公路更是一項惠民工程，俗話說“要致富，先修路”，只有把路修好了，村民才能更好走出大山，和外面的世界交流、接軌，高速公路的修建，更加方便當地人民與外界來往；草海景區的建設更是當地農民脫貧致富的一個法寶，外來的旅游投資建設，可以帶動鄉里相關產業的一系列發展，旅游者的吃住行消費都是當地人民的收入。而這一切的好處都被村民現有的征地補償費所掩蓋，村民短淺的目光都反映出基層干部宣傳不到位，沒有把實實在在的好處給農民講清楚，導致村民只顧極少的補償款，而拒絕拆遷。

2.法律法規不健全

法律法規不健全主要表現在以下幾個方面：

第一，就村民而言，土地是農民生存的至寶，許多村民接受不了土地被征的事實。許多村民認為，土地是自己私有的或承包的，國家無權征收或得由自己定價，這樣一來導致征地障礙加大。有極個別的村民還利用征地拆遷做一些不利于大局的事情，如聽到土地即將要被征收的消息，受到眼前利益驅使，進行搶建（違章建筑）、搶種（種植經濟作物）。這些無非就是想多得一點補償款，但給我們工作人員增加了工作難度。少數村民為了自己私人利益，煽動他人上訪，從而影響發展大局。

第二，對于政府，在拆遷過程中，嚴重混淆了農民土地的集體所有性質和房屋的私有性質。長期以來，對于農民房屋私有財產權，有關部門沒有高度重視，一直采取忽略或放任態度，在可見的法律法規中，房屋僅被包含在“附著物”之中，相關部門在具體辦理農村房屋拆遷補償事宜時，主要參照國有土地上的城市房屋拆遷補償辦法進行，有的甚至連參照標準都沒有，農民公平受到補償的權利，在法律上受到不公平的待遇，把本該由上位法保護的農民的合法財產權，移位于下位法，或者由地方性法規、規章及其以下規范性文件擅自處分農民私有房屋財產，這樣一種法律的移位，可謂是我國法律的一大缺憾，因此，也導致拆遷中出現許多暴力。在這個過程中，很多村民合情合理合法的利益訴求，可能會被棄之不理，得不到相應的滿足。

第三，征地拆遷過程中容易產生腐敗。一是虛報冒領問題。在征地拆遷過程中，地上實物清點、丈量存在重復或者虛報問題，清點人員與測算人員沒有良好的溝通和合作，沒有相互審核，出現清點與測算脫節現象，造成虛報或竄改征地補償費等損害國家和人民利益的腐敗問題。另外，地上實物清點丈量的清單底冊保管也不夠規范，沒有統一、明確由哪個部門建檔保管，需要查閱相關材料時，查閱困難。二是存在清點丈量數量不實問題。一些征地拆遷工作人員責任意識不強、業務水平不高，而又缺乏規范的操作規程，加上部分村民法治意識淡薄，貪小便宜，項目協調單位又沒有參與現場核實，現場監管不到位，造成實物清點多報多補償的現象。

二、解決以上問題的建議

1.加大宣傳力度，多做村民的思想工作

有關部門要加大法制宣傳和教育力度，對于規劃區內的居民，相關職能部門要運用多種形式加強對城建規劃的宣傳，這個過程中，尤其是要發揮好村干部的作用，要教育引導農民服從規劃，積極支持規劃，依法維護自身權益。相關職能部門應加強對農村宅基地的審批管理，剎住違規占地搞建筑之風。一是及時向被拆遷人宣傳相關法律法規及政策，使被拆遷人充分了解享有的權利及如何維護自身的合法權益。同時，也要使他們深刻認識應盡的義務。引導被拆遷或被征地農民依法辦事，配合拆遷。二是要建立公開透明的征地拆遷工作制度。怎樣征地或者拆遷、如何安置和補償以及依據的相關法律法規政策，都要向與規劃有利益關系的被征被拆戶公示，接受監督，給被征被拆人一個平等的權利。三是完善征地拆遷程序，規范征地、拆遷具體操作行為，在安置和補償操作中要堅持公平、公正、公開。四是基層政府和村干部要做好村民的思想工作，切實讓村民清楚拆遷的重大意義和帶來的好處。基層工作人員應多和農民接觸，多了解農民的想法。尤其是大多數的村干部，其作為村里有威信的人，在村里更容易做通村民的思想工作。

2.建立健全相關法律法規，確保征地拆遷有法可依

第一，農村土地征收和房屋拆遷相關法律缺失，相關政策又相對滯后，是造成農村征地拆遷矛盾突出的重要根源。規范征收土地和拆遷行為，保護當事人合法權益，需要盡快制定一部完善的關于集體土地、房屋拆遷補償安置的法律。

第二，在征地拆遷工作中，政府必須堅持依法行政，強化自律意識，加強自我約束，嚴格按照法律規定的權限和程序推進拆遷。一是依法處置釘子戶。對于存在思想誤區，想要通過拆遷一攬子解決家庭矛盾，而提出不合理要求的拆遷戶，要切實做好思想工作，通過耐心細致的宣傳解釋，引導他們理解國家的拆遷政策，走出思想誤區，同時盡可能幫助其解決就業、就學、就醫等各方面實際困難，減少拆遷阻力。對于個別依仗關系頑固抵制拆遷，想要以此發財致富的“強權”人物，特別是國家公職人員，可以借鑒外地做法，在依法依規的前提下，采用紀委介入、強化組織紀律、所在單位施壓以及在一定范圍內公布等各種手段進行約束，千方百計打壓他們的氣焰，避免在拆遷戶中造成惡劣的負面影響。對于以上手段都不奏效，且嚴重影響拆遷進程的釘子戶，應當嚴格依照法律程序，采用行政強拆、司法強拆等法律手段，予以。同時加大法制宣傳力度，取得強拆一家、宣傳一片、帶動一片的效果。二是嚴格監督拆遷人。要堅決禁止和杜絕違法拆遷，防止拆遷人受利益驅使，采用暴力拆遷、野蠻拆遷等不合法手段對被拆遷人施壓。對釘子戶也要采用合法的手段進行處置，不能圖一時之快而埋下不穩定隱患。

篇(3)

第一條為了加強對集體所有土地征收及房屋拆遷補償安置管理，保障征遷工作順利進行，保護被征土地的所有權人、使用權人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、法規、規章，結合本市實際，制定本辦法。

第二條市城市規劃區范圍內征地拆遷補償安置，適用本辦法。法律、法規和省人民政府另有規定的，從其規定。

第三條本辦法所稱集體土地征收及房屋拆遷補償安置，是指因依法征收集體所有的土地及拆遷地上建(構)筑物，按照本辦法規定對被征遷的農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人支付補償費用和實施安置的行為。

第四條市國土資源行政主管部門負責征遷土地的組織協調、審查報批和監督管理工作。其從事征遷事務工作機構，承擔統一征遷土地的事務性工作。

市房地產管理部門負責房屋拆遷的監督管理工作。其房屋拆遷管理機構負責房屋拆遷監督管理具體事務。

各區人民政府負責本轄區內征遷土地的協調配合工作。

第二章征地拆遷工作的組織實施

第五條征地方案經依法批準后，由市人民政府將批準征地機關、批準文號、征地的用途、范圍、面積以及征地拆遷補償標準、農業人員安置辦法和辦理征地拆遷補償的期限等，在被征土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告。具體工作由國土資源行政主管部門負責實施。

第六條被征土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到指定地點辦理征地拆遷補償登記。被征土地上有建(構)筑物的，還應提供有關建(構)筑物的合法證件。國土資源行政主管部門或會同有關部門組織拆遷工作人員到現場調查核實。

自征地公告公布之日起，被征土地所有權人、使用權人不得在征地拆遷范圍內種植樹木，興建建(構)筑物。

第七條國土資源行政主管部門根據經批準的征地方案，會同有關部門擬訂征地補償、拆遷安置方案，在被征土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告或組織聽證，聽取被征地的農村集體經濟組織和村民的意見。征地拆遷補償安置方案經批準后，由國土資源行政主管部門組織實施。

第八條被征土地的所有權人、使用權人對征地拆遷補償安置標準有爭議的，按國家和省有關規定處理。征地拆遷補償、安置爭議不影響征遷方案的實施。

被征土地的所有權人、使用權人對土地及房屋補償標準有異議的，可以按照有關規定申請具備相應資質的法定評估機構進行評估。

第九條征地拆遷的補償費用，包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物(含建、構筑物)補償費。

第十條征收土地的，按照被征土地的原用途給予補償。征地拆遷的各項費用，應在規定時間內全額支付。

第十一條被征土地的所有權人、使用權人，應在征地拆遷安置補償方案公告的期限內領取補償費，讓出土地。無法定事由拒不讓出的，依法申請人民法院強制執行。

第三章土地、青苗補償與勞力安置

第十二條征收土地的，按下列標準支付土地補償費：

(一)征收耕地的，按該耕地被征前3年平均年產值的6至10倍補償；

(二)征收林地的，按該林地被征前3年平均年產值的8倍補償；

(三)征收果、茶、桑等園地的，按該園地被征前3年平均年產值的7倍補償；未曾收獲的，按同類土地前3年平均年產值的6倍補償；

(四)征收魚塘、藕塘、葦塘、菱塘等水域的，按其被征前3年平均年產值的6倍補償；

(五)征收集體所有的建設用地的，按其所在村(組)旱耕地前3年平均年產值的4至5倍補償；

(六)征收未利用地的，按其旱耕地前3年平均年產值的2至3倍補償。

土地補償費具體標準由市國土資源行政主管部門會同有關縣、區政府、林業、漁業等部門制定，報市人民政府批準。

第十三條征收土地的，按下列規定支付安置補助費：

(一)征收耕地的，按照需要安置的農業人口計算，每1個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征前3年平均年產值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不超過被征收前3年平均年產值的15倍。

(二)征收耕地以外的農用地的，每1個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為其前3年平均年產值的3至4倍。

(三)征收耕地以外的農民集體所有的建設用地的，每1個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為其所在村(組)耕地前3年平均年產值的2至3倍。

(四)征收無收益土地的，不支付安置補助費。

需要安置的農業人口數，按照被征土地數量除以征地前被征收單位平均每人占有土地的數量計算。需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統一安置的，安置補助費發放給被安置人員個人，其中符合參加社會保險條件的，征得被安置人員同意后，安置補助費可以用于支付被安置人員的社會保險費用。國家和省有新規定的，從其規定。

安置補助費具體標準由市國土資源行政主管部門會同有關縣、區政府及有關部門制定，報市人民政府批準。

第十四條按本辦法第十二條、第十三條規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，報經省人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不應超過土地被征前3年平均年產值的30倍。土地補償費、安置補助費的總和達到法定上限，仍不足以使被征地農民保持原有生活水平的，按照國家有關規定執行。

第十五條被征土地上的青苗，按下列標準支付青苗補償費：

(一)被征耕地上的青苗，按照當季作物的產值補償；多年生作物，按其年產值補償；無青苗的，不予補償。

(二)魚苗放養2年以上的，不予補償；不足2年的，按照放養魚苗費的3至4倍補償。

(三)用材林、防護林、特種用途林主干平均胸徑大于20厘米的，按照其實有材積價值的10%至20%補償；主干平均胸徑5至20厘米的，按照其實有材積價值的60%至80%補償。

(四)苗圃苗木、經濟林、薪炭林按照其被征前3年平均年產值2倍補償；尚無產值的，按實際造林投資2倍補償。幼齡林、新造林按實際投資2倍補償。青苗補償費具體標準由市國土資源行政主管部門會同林業、漁業等主管部門制定，報市人民政府批準。

第四章房屋拆遷補償安置

第十六條被征土地上的房屋及附屬物的補償標準，由市物價主管部門會同有關縣、區政府、市國土資源、房地產管理部門制定，經市人民政府批準后，報省人民政府備案。

被征土地上的房屋及附屬物補償標準，應當根據本市經濟發展水平，綜合考慮被拆遷房屋的區位、用途、建筑結構、成新等因素確定。

第十七條拆遷住宅房屋，被拆遷人可選擇貨幣補償安置，也可選擇以房屋產權調換方式補償安置。對產權調換補償安置面積，可按該戶常住人口人均不超過30平方米建筑面積控制，超過部分實行貨幣補償。

拆遷非住宅房屋，以貨幣補償為主，也可采取產權調換方式補償安置。

拆遷房屋附屬物，實行貨幣補償。

第十八條實行貨幣化補償安置的，拆遷人應當按照規定的補償標準，向被拆遷人支付補償款。

實行產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當按前款規定，確定拆遷補償款，并與安置房屋結算差價。

第十九條對利用自有住宅房屋從事生產經營活動并持有工商營業執照的，按住宅房屋予以認定，但對其實際用于經營的建筑面積部分給予適當營業補償。

第二十條拆遷補償中認定的房屋占地面積，以土地使用證登記的面積為依據；經合法批準但尚未取得土地使用證的，以批準的用地面積為依據。

拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，不得超過建設工程規劃許可證或其他法定批準文件規定的建房面積；已合法領取房屋所有權證的，以房屋所有權證登記的面積為依據。

第二十一條拆遷住宅房屋，給予每戶搬家費300元。過渡費按18個月計算，具體標準由市物價主管部門會同市房地產管理等部門制定。

拆遷非住宅房屋，還應當按實際情況對被拆遷人補償下列費用：

(一)需要搬遷設備的，按國家和本市規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安置費用；

(二)因拆遷設備無法恢復使用的，按重置價結合成新結算的費用；

(三)因拆遷造成停產、停業的，對停產、停業期間的直接經濟損失，給予適當補償。

第二十二條有下列情形之一的，不予補償：

(一)在城市規劃區內集體土地上建造的建筑物、構筑物，未按《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》等法律法規的規定辦理批準手續；

(二)在城市規劃區外集體土地上建造的建筑物、構筑物，未按《中華人民共和國土地管理法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等法律法規的規定辦理批準手續；

(三)在征地公告后搶建的建筑物、構筑物，搶栽的樹木；

(四)其它違法建筑物、構筑物。

第二十三條拆除超過批準期限的臨時建筑不予補償。

第二十四條拆除經依法批準的尚未超過批準期限的臨時建筑，按照重置價格結合剩余期限給予適當補償。

第五章罰則

第二十五條有下列情形之一的，按照土地管理等法律法規規章，由有關部門給予處罰：

(一)買賣或者以其他形式非法轉讓土地的；

(二)違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的；

(三)違法占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的；

(四)未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的；

(五)農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的；

(六)無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法定程序批準占用、征收土地的；

(七)擅自將農民集體所有的土地使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的。第二十六條國土資源等管理部門依照土地管理等有關法律法規的規定，責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的，建設單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除；對繼續施工的，作出處罰決定的機關有權制止。建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起15日內，向人民法院；期滿不又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行，費用由違法者承擔。

第二十七條侵占、挪用被征遷單位及個人的征遷補償費用和其他有關費用的，由監察、審計部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十八條房屋拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，一方或雙方可以請求市房地產管理部門進行協調；同時，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。

第二十九條國土資源、房地產等管理部門及其他有關部門的工作人員，、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章附則

第三十條被征土地上的房屋拆遷管理實施細則，由市房地產管理部門、國土資源行政主管部門依照有關法律、法規和本辦法規定另行制定。本市過去有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準；本辦法施行前已經批準的征收集體土地房屋拆遷，仍按原有關規定執行。

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關鍵詞：農村集體房屋征收問題對策

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）33-0169-02

實行改革開放以來，經濟發展和城市建設令國人稱贊世界矚目，然而特別近十來年，伴隨著大規模的城市擴張，重點工程項目增多，區域性土地房屋征收工作不斷加大，農村集體土地上的房屋征收工作成為一道難于越躍的鴻溝，是天下第一難事。每一建設項目的第一環節土地房屋征收都要處理若干問題，很難一帆風順，久拖不決后自然引發糾紛上訪。個別“釘子戶”蠻橫無理要求難實現，出現了自傷自焚事件、與政府沖突事件、鬧訪事件等，以表達對問題處理的嚴重不滿。到底是啥原因會如此之堅難解決，執行的政策法規標準是鐵定的，然而當事人雙方無法達成協議。土地房屋征收主管部門不得不動用行政裁決，強制拆遷等手段解決。我們要依法行政、依法拆遷，合法合規處理問題。

1 農村房屋征收中存在的問題

農村房屋征收過程是一項復雜而又堅難的工作，是一項系統工程，除了政策法規宣傳、耐心思想溝通、熟練業務開展外，在與房屋所有人打交道的同時還要與家庭成員親朋好友溝通，只要有一人從中作梗，簽訂拆遷安置補償協議書就難進行下去了。但大部分被征收人是支持經濟建設，支持政府征收工作的，分析其存在問題體現在多個方面

1.1 補償標準的合理性難得到被征收人認可

國務院自從出臺《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日的《國有土地上房屋征收與補償條例》第590號未提及農村集體土地上房屋征收事宜，而農村集體土地上房屋拆遷與國有土地上房屋拆遷在法規政策層面上有本質區別的，我們區域性現在對農村房屋拆遷只有參照城市房屋拆遷工作程序作法和依據地方性政策法規標準執行，同樣實行產權調換和貨幣補償雙向選擇；但農村房屋征收貨幣補償是以每平方米以安置房評估價；而城市房屋拆遷實行的產權調換和貨幣補償與農村房屋拆遷安置是不一樣的，它對安置房距離、拆遷中心位置的標準房屋評估價等有要求。

農村房屋每平方米的補償價格與當地商品房屋市場價相距很大，這成為被征收人難以接受的重要原因之一，而且周邊市場房價一直在漲，被征收人的心理價位也在不斷上升，抵觸情緒越來越高，變征收難度越來越大。

1.2 安置房房源、質量及選址不令被征收人滿意

被征收人拿到貨幣補償安置確又買不起商品房，而安置房則成了被征收人產權調換選擇的主要安置方式，被征收人自然對安置房要求就高了，因為種種原因個別安置建設質量有瑕疵，導致被征收人對安置房質量有心理擔憂，畢竟從有天有地自建房至空中樓閣的安置房有不適應，再加上自留地遠離，生活環境不便利。安置房統建房源規格大小樓層高低數量有限，選擇余地不大，被征收人總有這樣那樣的想法給他們帶來心理抵觸。

1.3 被征收人提出的問題處理未能給予令人滿意的接受

在做征收工作的過程中商談是一個重要環節，了解對方、政策掌握、方法技巧、溝通水平、被征收人總是會提出許許多多的問題，換位思考可以理解，他們是在爭取利益最大化，更有甚者超出想象提出離普要求，達不成條件便避而不談，最后成為“釘子戶”。

1.4 執行政策規定標準的一致性存在疑問

依法依規和諧拆遷是我們工作的根本，宣傳執行政策規定、做群眾思想工作，傳達的相關信息一定要異口同聲，一把尺一桿稱對外前后左右要一樣。在土地房屋征收范圍內被征收人戶主與戶主之間相互通報補償信息，比照得失，相互攀比，怨氣連天，總是認為我們的工作組人員和征收實施單位人員有存在處理問題照顧不一樣。

1.5 鎮街村居基層干部的征收工作積極性不高漲

土地房屋征收工作是天大第一難事，試想被征收人祖祖輩輩賴以生存的地方，一下子要接受征收遷移這件事是何等的難，面對的眾多被征收人問題的關鍵是他們不愿接受我們已定的相關規定、安置方案及補償標準，這給鎮街村居基層干部做思想工作增添了很大壓力，工作做得好被征收人滿意受上級表揚，若做得不好被罵或指責，倍受委屈。

2 農村房屋征收工作的對策

我們知道土地房屋征收是政府行政行為，相關法規規定已明確縣級以上人民政府是責任主體，要依法征收、和諧拆遷是首要工作，由于它涉及面廣且政策性、時限性、群眾性、綜合性強、社會影響面大，它最終目的是被征收人爭取利益最大化，而征收人則是就合理合規安置補償下爭取的是時間成本，甲乙雙方的協商達到雙方共贏。但是征收工作總不是一帆風順的，在公平公正公開一致性的前提下，只有通過各種方法手段逐步達成協議。為保障依法征收、合理補償，有力推動項目建設，從個人角度提出以下對策。

2.1 農村房屋征收與城市房屋征收在政策層面上是有本 質區別的

農村房屋征收與城市房屋征收由于土地性質的不一樣，法律法規的明確規定也是不一樣，分為集體土地上的房屋征收和國有土地上的房屋征收，但是國家、省、市先后出臺的有關法規政策也只是針對國有土地上房屋征收，而農村房屋征收的相關政策文件也只是地方性的。

2.2 農村房屋征收的政策法規應適時調整

從1991年3月22日國務院公布《城市房屋拆遷管理條例》，經歷2001年6月13日的修改調整，再到2011年1月21日新規《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布實施。國務院沒有對農村集體土地作出相應政策措施，但是集體土地上的房屋征收均是地方政府以規范性文件對集體土地房屋拆遷作出明確規定。他們的諸多條款是在總結征地拆遷制度試點工作經驗、借鑒兄弟城市較好做法及廣泛征求社會各界意見的基礎上形成的。它的適用性隨著時間跨度當地社會進步、經濟發展、人類變化、城市建設等等特別是各種物價上漲、區域房價上漲的因素造成農民生活成本上升，相應土地房屋征收政策標準的調整滯后的同時征收工作帶來了新的壓力。

在原征收政策、補償標準多年不變的情況下開展工作難度是很大的。主動方政府應綜合研究適時調整政策標準，被動方農民百姓不因為綜合物價上漲等等原因而產生抵觸情緒，不配合。

2.3 農村房屋征收的工作機制應積極明確

征收工作一靠政策的扶持二靠人員的工作三靠對象的配合。政策是根本，但是工作機制是關鍵，政策在執行的過程中全是靠人的工作，人員工作能力水平的重要還要靠工作機制的約束，讓工作人員的主動性、積極性、溝通協調能力充分發揮，筆者認為建立健全一套較為完善的征收工作機制是對依法行政、和諧征收的一手段，明確對工作人員行為、獎懲等內容。

2.4 農村房屋征收的群眾工作應扎實到位

土地房屋征收是天下第一難事，此話不為虛。作為被征收對象有很多要求，他們觀望、期待有好的政策補償，他們的心理需求可以理解，可每一個項目的征地房屋拆遷都要面對許多農民百姓，能得到他們的支持和理解是我們的期望，但許多農民百姓的期望值往往超過我們的想象，當政策標準統一不變的前提下，這就要我們的征收單位責任人和工作人員找突破口，做耐心思想宣傳工作，打“感情牌”拉近干群關系，打破誰先簽約誰先吃虧的局面，讓他們要知道政策標準自始至終不變，若有調整，大家同樣享受，給他們吃“定心丸”。群眾工作是征收工作的主要內容，好的開局能起到以一帶十的作用，只有扎實到位的工作才能博得絕大多數人的理解和支持。

2.5 農村房屋征收的補償標準應一區域一策

房屋征收的補償標準的合理性是與被征收人商談簽定補償協議書的基礎，最后的補償費用認定和安置補償協議書的達成都取決于他們的滿意。目前我們的農村集體土地上房屋征收補償還沒有完全市場化，均是在政府制定下統一標準執行，安置補償方式是產權調換或貨幣化補償。產權房屋拆一補一不補差價，安置房超過產權面積部分按安置房評估價購買。由于安置房評估價遠低于周邊商品房市場價，大部分被征收人愿意多購買安置房，而貨幣化補償的安置方式少有人選擇。不難看出補償標準低是制約房屋征收工作的阻力，建議一區域一策根據周邊商品房價格政府適當調整補償標準，讓農民百姓在房屋征收過程中嘗到經濟發展建設帶來的甜果。

2.6 農村房屋征收的行政手段應保障有力

農村房屋征收工作也會遇到難點，單從政策法規宣傳、做群眾思想工作、有一套好的人馬與被征收對象身邊周旋的工作模式已不適應，出現“釘子戶”是常有的：有無故提出非理要求補償遠大于政策性標準補償的；有不符合政策安置條件而要求給予安置的；有產權認定面積小于被拆遷房屋建筑面積的；有父輩“遺產房”下一代繼承人利益分配不均的等等。這些問題造成直接的拆遷安置補償協議書無法簽訂，一拖再拖，有的一拖就數年，嚴重影響了重點項目工程建設。行政強制措施是必要的。只有通過行政手段的裁決、強制或通過司法程序，讓“釘子戶”退步配合。

3 結 語

總而言之，農村集體土地上房屋征收工作是艱難的，沒有統一模式可操作，靠得是政策扶持，靠得是大膽智慧，靠得是溝通協作，靠得是因地施策，不斷積極探索和總結征收工作過程中的經驗，對存在的問題大膽面對，用集體智慧破解難題，既維護國家、集體和個人利益不受損害，又讓被征收對象的權益得到保護，達到依法行政、和諧拆遷的目的。

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關鍵詞：房屋拆遷；濫用；預防；公共利益；行政救濟

1998年6月，河南省鄭州市發生的一起住戶狀告市政府拆遷糾紛案，就是針對拆遷行為的合法性引發的。為了闡述對房屋拆遷權濫用與預防研究的現實意義，我們簡略介紹一下此案案情。

1998年3月，《河南商報》登載了鄭州市將興建裕達文化廣場，并將拆除鄭州市裕達國貿大廈旁邊的五幢樓房的消息。水利部水工金屬材料結構質量檢測中心（以下稱水工檢測中心）所購買的裕達花園17號、18號商品樓名列其中。裕達文化廣場采取政府和港資合作的方式興建，政府出資1000萬元，港資河南裕達置業有限公司出資5000萬元。此兩幢樓的住戶（水工檢測中心職工）向拆遷人"鄭州市裕達廣場工程建設指揮部"（以下稱指揮部）提出了數個問題，均未獲答復。隨后，指揮部張貼了《城市房屋拆遷公告》，正式開始拆遷。住戶認為，裕達廣場雖名為公益事業，實質上更多是裕達公司借用政府行政手段，為改善其所有的裕達國貿大廈周邊環境從而促使其銷售和升值而進行的商業運作。住戶進而認為，政府規劃、拆遷房屋的行政行為的合法性存在問題，遂向河南省高級人民法院提起行政訴訟，狀告鄭州市人民政府、鄭州市城市規劃管理局、鄭州市拆遷辦等單位，要求撤銷其對17號、18號商品樓的拆遷決定。而市政府方面認為，裕達廣場的建設是為了改善城市投資環境、創建衛生城市和園林城市而實施的城市建設的一部分，城市規劃法賦予了市政府權力，任何單位和個人必須服從人民政府根據城市規劃作出的調整用地的決定〔1〕。

顯然，房屋拆遷權是否被濫用是本案爭執的焦點。其中，政府的拆遷行為程序是否合法以及是否為了公共利益的需要，是兩個關鍵問題。

上述案例，突出表現在如何評定拆遷行為在實體上和程序上都具有合法性上，即拆遷行為實體上應符合什么標準才是合法（而不是看是否有合法的審批機關的正式批文），并應同時履行什么樣的法律程序（不應拘泥于現有規定程序）才能有效。這是一個重大理論問題，是解決拆遷權本身合法性的切入點。

一、拆遷權實體合法的唯一標準——社會公共利益

房屋拆遷權的核心在于它的強制力，它不需被拆遷人同意就能夠產生法律效力。由于這項權力的行使以國家權力作為后盾并涉及私人房屋所有權的保護，因此，防止該項權力的濫用，便成為判定拆遷權行使合法性的關鍵。而為了判定拆遷權是否被濫用，應當首先在法律上設置一個標準，用以評判一項具體的拆遷行為是否合法。這項標準就是"社會公共利益".因此，"社會公共利益"又成了評判房屋拆遷權是否合憲以及是否被濫用的唯一標準，而且在房屋強制拆遷與保護房屋所有權和土地權利的利益沖突中，也成為了十分有效的"平衡劑".

1.關于"公共利益"的涵義

盡管"社會公共利益"對房屋拆遷法律制度的設立至關重要，但我國目前迄今尚無一個統一的界說。不管在立法上，還是在學理解釋上，"社會公共利益"的概念都是不確定的，造成了人們認識上的偏差。這是導致房屋拆遷權被濫用的客觀因素。與"社會公共利益"相似的一個概念是"公共性目的".關于"公共性目的"涵義之解釋，曾經歷了一個發展過程。為了限制土地征用權的濫用，外國的一些法院將"公共性目的"解釋為"公共的使用"，即代表公共利益的主體的使用。然而，這一解釋卻在實踐中產生了許多問題。如果只有代表公共利益的主體的使用才能具有"公共性目的"，那些不代表公共利益的主體就會被排除在外。而且，事實上，代表公共利益的主體的范圍在實踐中也不易明確界定。有些主體所代表的利益既有"公共利益"的成分，又有"非公共利益"的成分，這類主體是否可以進行土地征用呢？因此，各國立法和判例便開始使用"公共利益"的提法，以進一步確定土地征用權合法的標準。現在，大多數國家和地區的立法都認為，"公共利益"應包括兩層涵義：一是須有公共使用的性質，二是須有公共利益的用途。

在立法上，一些國家和地區以列舉的方式規定"公共利益"的范圍。如香港，其《收回官地條例》和《土地征用條例》同時規定，官地收回和征用土地須以"公共用途"為目的，并規定以下幾種情況的"收回"和"征用"屬于"公共用途"：（1）為使物業欠佳的衛生情況得以改善，或重新修建經改善了衛生情況的居所或建筑物；（2）由于建筑物接近或連接其他建筑物，嚴重干擾空氣流通或建筑物的狀況不適合人居住；（3）與軍隊有關部門的任何用途；（4）總督會同行政局決定為公共用途的任何類別用途而作的收回或征用〔3〕。前面已經論述過，房屋拆遷產生的法律后果之一是導致土地權利流轉給拆遷人，這也是房屋拆遷的唯一目的。因此，房屋拆遷權的合法性應適用土地征用的合法性理論。在我國，"公共利益"的法律地位在立法中得到了確立。首先是《憲法》。該法第十條第三款規定："國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用".其次是《土地管理法》。該法第二條第二款規定，"國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用"，并同時在第58條第一款第（一）項規定，國家因為公共利益需要使用土地的，可以依法收回國有土地使用權。第三是《城市房地產管理法》。該法第19條規定，在特殊情況下，國家可以根據社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回出讓土地使用權。第四是《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。該條例第42條規定，在特殊情況下，國家根據社會公共利益的需要，可以依法收回土地使用權。顯然，從憲法、法律到行政法規，"社會公共利益"都成為了征用土地、收回土地的前提條件，并且在概念使用上都是一致的。然而，在房屋拆遷立法上，這一立法宗旨卻悄然發生著變化。新《城市房屋拆遷管理條例》（已于2001年11月1日生效實施）第二條規定："在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例".事實上，該條例就未對拆遷行為本身的合法性作出任何規定。相比而言，1991年《城市房屋拆遷管理條例》第二條"凡在城市規劃區內國有土地上，因城市建設的需要拆遷房屋及其附屬物的，使用本條例"的規定，將房屋拆遷的合法性界定為"城市建設需要"，卻更為明確。《城市私有房屋管理條例》第四條規定："城市私有房屋因國家建設需要征用拆遷時，建設單位應當給予房屋所有人合理的補償……".這里的"國家建設"與前述"城市建設"不是同一個概念。何謂"國家建設"，我們力圖從現有立法中去尋找一個詮釋它的依據。1999年1月1日前施行的《土地管理法》列專章規定"國家建設用地"，在第21條中對"國家建設"作了這樣的限定，"國家為了進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業"，并在第22條中進一步詮釋：國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業的建設項目，只能是列入固定資產投資計劃或者按照規定準許建設的國家建設項目。因此，我們可以得出"并不是所有城市建設都是國家建設"的結論。對此，國家計委、原國家國土局《關于建設用地計劃管理暫行辦法》第16條規定："本辦法所稱建設用地，包括國家、鄉（鎮）村集體建設和農村個人建房的新建、擴建、技改項目用地以及采掘、建材等行業的生產用地".該條進一步解釋"國家建設用地"，"是指全民所有制和城鎮集體所有制單位以及上述單位同農村集體經濟組織共同投資興辦的聯合企業，需要的各項建設用地".根據"公共利益"的含義進行理解，國家建設行為總是以社會整體利益作為出發點的，社會整體利益本身就是"社會公共利益"，故國家建設本身就具有"公共利益"的性質。因此，現行拆遷立法本身就存在不統一的問題，在拆遷合法性規定上，宜采用"社會公共利益需要"或者"國家建設需要"的提法，而不宜不作任何規定。這樣既可以與土地征用、土地收回實體合法性要件一致，又可避免行政法規的立法與憲法、法律不一致。無論如何，拆遷立法的違憲都是不允許或應予糾正的。

前述案例中的建設項目，顯然屬于"城市建設需要"，應為"國家建設用地"范疇，具有"公共利益"性質。

2.公共利益的層次性

不同性質國家建設拆遷，其所代表的社會公共利益的層次性是不同的，這產生了公共利益的層次性問題。按建設項目本身計劃審批的效力分類，可將拆遷的公共利益分為三個層次：

其一，最高層次的公共利益。它是用國家預算內基本建設撥款進行固定資產投資的項目用地拆遷具有的利益層次。通常表現為國家重點建設工程用地，如大型機場、鐵路等工程用地。

其二，中間層次的公共利益。它是地方用國家預算內各項機動財力安排的基本建設固定資產投資項目用地拆遷具有的利益層次。通常表現為地方各級安排的地方重點建設項目，這類用地為數不少。

其三，最低層次的公共利益。它是各地企事業單位用預算外資金、自籌資金和銀行貸款安排的基本建設項目拆遷用地具有的利益層次。通常表現為企事業單位利用自有資金安排生產和非生產性建設項目用地，以及人民政府批準或城市規劃統一安排的城市居民住宅建設用地。

上述最高層次和中間層次的公共利益建設用地拆遷，屬前述"國家建設用地"拆遷范疇，具有一般意義上的公共利益性，不會引起歧義，且得到了社會的普遍認同。而在最低層次的公共利益的建設用地拆遷中，顯然建設單位已經多元化，已從計劃經濟體制下純國有企業的單一主體，演變成了有集體企業、私營企業甚至外資企業參與的多個主體。國家通過這為數眾多的不同經濟形式主體實現著國家的經濟建設目的。換言之，不管是國有企業，還是集體企業、私營企業和外資企業，只要其拆遷用地一旦被納入了國家用地計劃，便成為了社會主義經濟建設的組成部分。并且，商品經濟體制本身也將各類所有制的企業置于了獨立核算、自主經營和自負盈虧的生產者和經營者的法人地位。因此，不管是國有企業參與的建設項目，還是其他私營、外資企業等參與的經濟建設項目，都是以自身利益為其出發點的（在本質上已沒有區別），并反過來以提高人民物質文化生活水平、服務于整個社會為最終歸宿。即使是城市居民住宅建設，也以此為己任。因此，最低層次的公共利益是間接的，在以生產資料公有制為主體的多種經濟成分并存的社會主義初級階段是存在的。

3.公共利益的層次對房屋拆遷權的影響

我國房屋拆遷的公共利益的層次性，最終影響著房屋拆遷權行使的基本規則，概括起來有以下三項：

其一，低層次的"公共利益"的房屋拆遷，應當滿足并服務于高層次的公共利益的拆遷。國家計委、原國家國土局《關于建設用地計劃管理暫行辦法》第三條在編制用地計劃應遵循的原則的第三項規定，"對各項建設用地實行統籌規劃，綜合平衡、保證重點、兼顧一般".原國家國土局《關于國家建設用地審批工作的暫行規定》第四條規定："建設項目用地實行計劃指標控制，首先保證國家重點建設項目……".此兩規定揭示了一個共同原則，即高層次公共利益的建設項目拆遷優先于低層次的公共利益的建設用地拆遷高層次的公共利益建設項目拆遷用地計劃制約低層次的公共利益建設項目拆遷用地計劃。

其二，相同層次的"公共利益"的房屋拆遷計劃，無抵銷對方的效力。即同一層次的公共利益的建設需要拆遷同一處房屋時，應以向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請的時間先后順序為準。為什么要確立這樣一項規則呢？首先，是反不正當競爭所需。如果不以這條規則作為處理應將拆遷許可證核發給哪一個申請人的依據，將會導致拆遷行為本身的不公平，也易滋生腐敗。其次，房屋拆遷主管部門是拆遷審批機關，計劃、規劃以及國土部門是從其他方面對建設項目進行管理的，其對建設項目的立項審批、規劃許可以及用地批文并不能代替拆遷決定。以提交拆遷申請的先后順序作為核發拆遷許可證的事實依據，是符合房屋拆遷權的分配原則的。當然，所謂拆遷申請，還應當包括國家規定的建設項目批準文件。最后，土地使用制度本身要求土地使用權相對穩定，否則，就會造成同一目的層次的用地單位申請對對方進行拆遷，這對保護土地使用權和房屋所有權是非常不利的。

其三，公共利益的層次越低，房屋拆遷權的強制力就越弱。據此，第一類和第二類拆遷具有最完整、最強大的強制力，第三類拆遷的強制力則較弱。實踐中，第三類拆遷比第一類拆遷權更易濫用，在拆遷立法時應制定更為嚴密的方法予以預防，包括制訂對被拆遷人更為有利的補償辦法和公平、透明的拆遷決定程序，以防止拆遷人借政府之力、打公益之名、行私利之實，并監督拆遷主管部門公平依法行政。

二、房屋拆遷權合法的程序要件——行政救濟

程序法與實體法一樣具有"獨立的價值".因而，在確立拆遷權本身應當具有的實體要件后，還有必要對拆遷權行使的方式、手續等程序進行探究。

作為拆遷立法的法治化要求，法治原則理論和人權原則理論成為拆遷行政救濟的理論基礎。作為依法拆遷的方略，行政救濟的核心是依法辦事，并且，作為保護公民人身財產權的立法，必須以人權作為理論基礎。同時，我國《憲法》第五條規定："一切國家機關和武裝力量、各政黨和社會團體、各企業事業組織都必須遵守憲法和法律。一切違反憲法和法律的行為，必須予以追究"，"任何組織或者個人都不得有超越憲法和法律的特權".第三十三條規定："中華人民共和國公民在法律上一律平等".上述規定為我國拆遷行政救濟的設立奠定了憲法基礎。學者認為，房屋拆遷行政救濟的途徑，是指行政相對人的合法權益受到違法或不正當具體行政行為侵犯時，法律所提供的補救渠道和途徑。

1.房屋拆遷行政救濟的具體措施

行政復議和行政訴訟的對象是具體行政行為，對拆遷主管部門在房屋拆遷過程中拆遷權性質的認定，直接關系著行政復議和行政訴訟范圍的確定。將拆遷行為列為行政救濟的范圍，首先是基于房屋拆遷權的行使是具體行政行為的認識。理由主要有：其一，從職權上看，房屋拆遷權是一種由政府房屋拆遷主管部門依法行使的行政權力，具有不平等性和強制性，與拆遷主管部門依照法律法規的授權制訂規范性文件的抽象行政行為相區分。其二，房屋拆遷權是單方意思行為，不需管理相對人的合意，從而也將其與房屋拆遷立法這一抽象行政行為中的立法合意區分。第三，從結果來看，拆遷決定在外部表現形式上以決定、許可證等非規范性法律文件為存在方式，與抽象行政行為中的規范性文件相區分；從調整的對象來看，拆遷決定針對被拆遷人和拆遷人，可以反復適用，以區別于抽象行政行為中針對不特定人和事；從效力上看，拆遷決定針對現實存在的對象，以區別于抽象行政行為針對未來可能發生的不特定對象而生效。因此，按照《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的意見（試行）》對"具體行政行為"的解釋，房屋拆遷決定顯然應當屬于具體行政行為的范疇。

其次是基于房屋拆遷權的行使行為是外部行政行為的認識。所謂外部行政行為，是指拆遷主管部門對拆遷行政事務進行管理，與拆遷人和被拆遷人之間產生的一種行政管理行為。與外部行政行為對應的一個概念是內部行政行為，它是拆遷主管部門隊對內部行政事務進行管理，與內部管理相對人產生的行政隸屬關系行為，如拆遷主管部門對內部違法違紀行為的政紀處分。

《行政復議條例》第二條規定："公民、法人和其他組織認為行政機關的具體行政行為侵犯其合法權益可以依照本條例向行政機關申請復議".而該條例第九條規定的行政復議案件的范圍，包括公民、法人和其他組織認為符合法定條件申請行政機關頒發許可證而行政機關拒絕頒發，以及"認為行政機關侵犯其他人身權、財產權的案件".《行政訴訟法》第二條規定："公民、法人和其他組織認為行政機關和行政機關工作人員的具體行政行為侵犯其合法權益，有權依照本法向人民法院提訟".該法第11條規定的行政案件的范圍，包括公民、法人和其他組織認為符合法定條件申請行政機關頒發許可證而行政機關拒絕頒發，以及"認為行政機關侵犯其他人身權、財產權的案件".因此，我們有理由認為，如果拆遷申請人依法向拆遷主管部門申請頒發拆遷許可證而拆遷主管部門拒絕頒發，或者被拆遷人認為拆遷許可證的頒布不合法從而侵犯其合法財產權的，都可以申請行政復議或提起行政訴訟。

2.聽證程序

"聽證"一般是指在國家機關作出決定之前，給有利害關系人提供發表意見的機會，對特定事項進行置證和辯駁的程序。"聽證"是行政機關行政決定的一個階段，屬于行政程序的組成部分，不是行政程序的全過程。

我國在頒布的《行政處罰法》中引進了聽證程序，確立了聽證在行政程序中的法律地位。盡管聽證程序只局限于行政處罰決定中，但它所確立的原則無疑為我們提供了一個保護拆遷行政相對人合法權益，監督拆遷主管部門在"社會公共利益"的實體前提下作出拆遷決定，以及規范拆遷當事人及其他人有關行為的有效方法。

按照《行政處罰法》的規定，聽證程序在下列情況下進行："行政機關作出責令停產停業、吊銷許可證或執照、較大數額的罰款等行政處罰決定之前，應當告知當事人有要求聽證的權利；當事人要求聽證的，行政機關應當組織聽證".顯然，聽證程序有三個特征：一是階段性，即聽證只是行政處罰的一個階段，而不是處罰的全過程。二是局部性，即并不是所有行政處罰都要舉行聽證，只有對當事人的權益有較大影響的行政處罰才進行聽證。三是選擇性，即聽證不是必經程序，主動權在于當事人。

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第二條因城鎮建設和發展需要征收或征用拆遷房屋及其他附著物、并需要對房屋所有權人（以下統稱“被拆遷人”進行補償安置的適用本辦法。本鎮規劃范圍內。各行政村的拆遷安置辦法根據本辦法結合本村實際自行制定。

第三條鎮拆遷辦具體負責房屋拆遷補償安置工作。

第四條被拆遷房屋由具有拆遷估價資質的估價機構進行估價。

第五條估價機構對被拆遷房屋進行估價時。被拆遷人應當予以配合。

并在估價報告中作出相應說明后，因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料不同意在實地查勘記錄上簽字的應由無利害關系的第三人見證。估價機構可以依據被拆遷房屋的相關權屬資料，參照同類房屋進行評估。

第六條拆遷人應當按照房屋拆遷補償安置實施方案做好房屋拆遷補償安置工作。規定的拆遷期限內完成搬遷。

第七條以被拆遷人所持有的房屋權屬證書、土地權屬證書或者取得的合法建房手續為準。被拆遷房屋的合法依據。

以第八條被拆遷房屋的用途。房屋權屬證書載明的用途為準；房屋權屬證書未載明用途的以土地權屬證書載明的用途為準；房屋權屬證書、土地權屬證書未載明用途或者載明的用途不一致的以合法建房手續載明的用途為準。

第九條被拆遷房屋的合法建筑面積。但在本辦法實施前已建造且被拆遷人建房時符合相關建房條件的由被拆遷人在規定的時間內向所在村提出申請，經建管所、國土資源分局、拆遷辦聯合審查同意后按拆遷所在地農村建房基本戶型標準和相關規定核定其合法建筑面積。

不符合前款規定情況的均不予認定為合法建筑面積。

第十條被拆遷房屋的建造年代。以確認合法建筑面積的權屬證書或批準文件中載明或核定的年代為準。

第十一條拆遷違法建筑、超過批準期限的臨時建筑、建房批準文件中載明在集鎮建設或其他建設需要時無條件拆除的臨時建筑、批建新房時明確應拆除而未拆除的老（舊）房均不予補償安置。

被拆遷人違反規定進行房屋及其他附著物新建、改建、擴建或者突擊裝飾裝修部分，房屋拆遷通知發出后。不予補償安置。拆遷租賃住宅房屋的對房屋承租人不予補償安置。但應當給予適當材料殘值補貼。拆遷未超過批準期限的臨時建筑不予補償安置。

第十二條住宅房屋拆遷補償安置實行房屋產權置換。

第十三條住宅房屋的被拆遷人要求實行房屋產權置換的由拆遷人提供在補償安置實施方案中確定的拆遷安置房給予產權置換。

第十四條住宅房屋的被拆遷人每戶按下列規定確認產權置換面積：被拆遷住宅房屋合法建筑面積小于等于200平方米的按被拆遷房屋合法建筑面積確認房屋產權置換面積；被拆遷住宅房屋合法建筑面積大于200平方米的按200平方米加上超出部分的50%確認房屋產權置換面積。

被拆遷人在同一用地范圍內有多處住房的應當根據農村宅基地審批規定合并為一戶計算。有子女的老年人，住宅房屋的被拆遷人以一處宅基地或者合法建房手續計一戶。與所隨子女合并為一戶計算。

第十五條房屋產權置換辦法按第十四條規定確認的房屋產權置換面積套拆遷安置房的最接近戶型。

按政府確定的建安價結算；大于房屋產權置換面積部分，置換的拆遷安置房結算辦法為：拆遷安置房面積等于房屋產權置換面積部分。按市場價結算；小于房屋產權置換面積部分，按市場價與建安價的差價結算后補貼給被拆遷人。

第十六條拆遷期限內。因城鎮規劃控制，未批準建房且未享受相關照顧的可由本人向所在村提出申請，經村、鎮審核后，可按每戶不超過125平方米照顧購買拆遷安置房。

第十七條住宅房屋的被拆遷人要求實行貨幣補償的先按第十四條規定確認房屋產權置換面積。給予貨幣補償安置。住宅房屋的被拆遷人領取貨幣補償金后應自行購房。

第十八條拆遷住宅房屋應當按重置價結合成新評估價給予補償。大于房屋產權置換面積部分，按重置價結合成新評估價的130%給予補償。

第十九條拆遷住宅房屋。拆遷人應當向被拆遷人支付房屋裝飾裝修及附著物補償款和搬遷獎勵費（見附表一、二）

第二十條折遷非住宅房屋實行貨幣補償。

篇(7)

關鍵詞：房屋征收 統計工作 問題 對策

一、當前房屋征收統計工作中存在的問題

（一）房屋征收工作人員的統計意識有待提高

隨著城鎮化建設的不斷推進，房屋拆遷工作成為城市化建設當中的一項重要工作，房屋拆遷工作能夠正常進行當前的房屋征收工作是城鄉建設的重要環節，是城鎮化建設的重要保證。就目前來看，在實際的房屋拆遷過程當中，對房屋拆遷統計工作的重要性還沒有得到充分的認識。突出的表現在：一是對工作的重要性程度認識不夠。在房屋拆遷過程當中，對拆遷的進度關注比較多，更多的精力放在了組織房屋實際的拆遷當中，而對在拆遷之前各種基礎數據資料的統計重視不足，認為是可有可無，只要拆遷的工具、人員等物的因素組織準備好就可以完成整個拆遷工作。二是對房屋拆遷統計的認識不足。一些單位在組織房屋拆遷的過程中，雖然意識到統計工作的重要性，也組織了一些統計工作，但是在具體的執行過程當中，人員配置不足，往往安排很少的人員進行相關資料的統計整理工作，缺乏必要的實地調查以及統計數據的整理，造成統計分析的結果難以滿足實際工作的需要，造成一些拆遷補償政策不能完全滿足拆遷工作的需要，影響了拆遷進度的推進。

（二）房屋征收統計工作的法律制度有待完善

在很多地區的房屋拆遷工作當中，有的已經意識到房屋拆遷統計工作的重要性，當時在統計工作的進行當中普遍遇到了工作標準不一致、統計方法不統一等問題。主要表現在：一是缺乏統一的數據標準，統計數據的采集、匯總、整理難以做到口徑一致。二是相關制度不統一，工作人員在實際工作當中采用的方式方法不一樣，造成同一個拆遷對象會產生不同的統計結果。三是監督落實的相關制度沒有得到有效地落實，現有的各項制度對統計人員在工作中的要求不嚴、不細，造成統計結果出現偏差，甚至為了謀取私利，而對統計結果進行修改。

（三）房屋征收統計的數據信息不夠完整

房屋征收過程中涉及的數據非常廣泛，但是，由于地域、統計人員、統計標準等的區別，會讓許多數據都有或大或小的差異性，而且，在房屋征收統計的過程中，采集的數據會關聯到許多部門，導致數據更難處理，最后影響統計數據的完整性、準確性。另一方面，由于相關單位對房屋征收統計工作的不重視，使得他們不會深入地檢查所統計數據的完整性，讓統計人員有了作假的機會。

二、當前房屋征收統計工作的發展對策研究

（一）高度重視房屋拆遷統計工作

要加強和推進新型城鎮化建設，房屋拆遷是一項不可避免的工作。而作為推進房屋拆遷的一項基礎性工作，必須要給予更多的重視。首先，作為房屋拆遷工作的主要部門，要高度重視房屋拆遷統計工作在重要性，在組織機構的建立、人員的配備等方面，給予全面的支持，必要的還要給予一定程度的傾斜，確保在房屋拆遷工作啟動之前，能夠對拆遷的對象、范圍等有一個全面充分地了解。其次，要宣傳好統計工作在房屋拆遷工作當中的重要性，讓參與拆遷工作的各個部門、機構等，充分的了解、認識統計工作的重要性，保證房屋拆遷統計工作能夠得到應有的重視和必要的支持。第三，要加強監督、溝通，確保統計數據的客觀性、全面性，保證統計數據能夠全面、真實、準確的反應拆遷工作的全過程。

（二）建立健全房屋拆遷統計工作的制度體系

健全完善的制度是保證各項工作正常開展的重要保證。作為一項涉及多個方面的一項工作，房屋拆遷統計工作的各項制度體系必須建立完善起來，保證統計工作的開展有據可依，進而確保各項工作正常開展。一是要建立統一的統計標準，在充分調研和征求意見的基礎上，對各項統計數據采集、匯總、整理、等環節的口徑進行統一，使不同區域，相似或相同房屋的統計口徑、統計數據按照一致標準進行收集、整理、披露，為制定拆遷計劃、加快拆遷進度提供依據。二是完善統計數據的復核。政府相關部門要完善相關監督考核機制，加強數據復核的力度，嚴格按照相關法律法規的要求對統計數據進行監督，對存在故意夸大或縮小統計數據的，已經發現，要嚴格追究相關責任人和部門的責任，切實做好各項數據的監督和復核工作。同時，要建立科學的獎懲機制，做到有獎有罰。

（三）要加強部門之間的溝通協調

房屋拆遷工作涉及面廣，頭緒多，各部門之間只有建立科學有效地溝通協調機制，才能確保各項工作的開展。一是基層統計人員、現場拆遷人員之間要加強溝通，凡是拆遷工作馬上要推進到的范圍，必須要在第一時間進行溝通，統計人員要在第一時間向拆遷人員提供所涉及范圍內各類房屋的面積、人口數、經濟用途等方面的信息，為保證拆遷工作的進度提供保證。二是基層統計人員與統計主導機構要加強溝通。作為基層統計人員，要及時將統計到的各類信息及時匯總到主要機構，為提供拆遷區域的整體情況提供依據。作為統計主導機構，要在全面收集基層統計數據的基礎上，及時的整理統計報告，在確保準確性和全面性的基礎上，及時向拆遷部門提供依據，確保拆遷工作正常進行。

三、結束語

做好房屋拆遷統計工作，不僅可以為制定科學、有效的拆遷工作計劃提供全面、準確的依據，同時，也有利于拆遷工作的順利進行。所以，要高度重視房屋拆遷統計工作，在相關體制機制的建設方面加大力度，加強各個環節之間的溝通聯系，為建立科學、有效、全面的房屋拆遷統計工作體系奠定良好基礎。

參考文獻：

[1]范德.城市征收補償安置政策及其實踐――基于越南胡志明市的個案研究[D].上海：上海大學，2013