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中國房地產業論文:從房地產業與國民經濟的相互關系看中國房地產宏觀調控

[摘要]當前，中國正處于社會經濟發展的第二階段，即隨著工業化進程的不斷加快，不斷推動著城市化發展的進程中。房地產業與國民經濟之間存在著作用與反作用及雙向反饋的關系，且不是簡單的局部與整體之間的關系，而是一個有機整體。文章結合中國歷年房地產宏觀調控政策及其執行效果，提出對中國房地產進行宏觀調控的原則，并在此基礎之上對房地產宏觀調控現狀進行評價。

[關鍵詞]房地產；國民經濟；相互關系；宏觀調控

一、中國房地產業與國民經濟的相互關系

房地產業是從事房地產開發、經營和管理等各類經濟活動的產業，是國民經濟中兼有生產和服務兩種職能的獨立產業部門。它的主要經濟活動貫穿房地產生產（主要為房地產投資開發）、流通（房地產市場交易）、消費（房地產使用過程中的物業服務）三大領域，與眾多其他產業部門有著密切的相關關系。房地產業主要包括房地產開發業、中介服務業和物業服務業。它具有通過物資流通和勞動服務為人們的生產和生活提供服務，以改善和提高生產效率和人民生活水平的第三產業的產業特征。從房地產業與其他產業的關系看，它是一個具有高度綜合性和關聯性的產業。此外，房地產這一商品一旦被生產之后便不可移動，使得房地產業具有區域性特征。

一般地，社會發展階段不同，房地產業在國民經濟中的地位有較大差別。縱觀古今中外的社會經濟發展狀況可知，社會發展階段分為農業、工業和后工業階段。當前，中國正處于社會經濟發展的第二階段，即隨著工業化進程的不斷加快，不斷推動著城市化的發展，而在工業化、城市化的過程當中，中國房地產業在同民經濟中處于基礎性、先導性的地位。

在中同，房地產業是國民經濟的重要組成部分，既受到整個國民經濟發展水平的制約，又發揮著促進國民經濟發展的作用。作為國民經濟中一個獨立的且非常重要的產業部門，房地產業有著自身的發展規律和基本特征。但是，房地產業與國民經濟的相互關系，不僅是一個局部與整體的關系，而且存在著密切的內在聯系和相關性。

（一）房地產業與國民經濟間存在作用與反作用的關系

在經濟學上，經濟拉動因素主要歸結為“三駕馬車”：消費、投資和出口。從該角度看，中國國民經濟主要衡量指標為國民收入、投資水平、信貸規模和利率、經濟（GDP）增長率等。而房地產業主要衡量指標為房地產開發投資規模及其增長率水平、房地產業增加值及其增長率、房地產供求水平等。當國民經濟繁榮（蕭條）發展時，必呈現出消費、投資或出口等的快速（緩慢甚至負向）增長，而這其中某個或幾個都將影響到房地產業的發展（停滯）。反過來，房地產業的迅速發展在創造經濟財富的同時，還能帶動相關產業的發展，共同推動著國民經濟的發展；當房地產業蕭條時，必將表現為房地產各項相關指標的回落，進而影響到宏觀經濟中消費、投資或出口等經濟因素，因而制約著國民經濟的發展。總的來說，在中國當前的經濟、社會等國情條件下，房地產業與國民經濟之間存在著比較明顯的作用與反作用的相互關系，兩者相互影響、相互制約。

（二）房地產業與國民經濟之間存在著雙向反饋的關系

20世紀90年代后期，有位美國經濟學家經過長達3年的統計分析，發現宏觀國民經濟的發展和房地產業之間有著十分緊密的關系，房地產業的發展需要一個良好宏觀經濟環境作為堅實的基礎。他認為，在成熟的房地產國家或地區兩者的關系表現得更顯著，具體關系為：（1）當一個國家或地區的宏觀經濟增長速度（即用GDP增長率表示）大于10%時，其房地產業處于高速發展階段；（2）在8%～10%時，房地產業處于快速發展階段；（3）在5%～7%時，房地產業處于緩慢發展階段；（4）在4%～5%時，房地產業處于停滯階段；（5）當小于4%時，房地產業處于倒退階段。由此并結合中國歷年統計年鑒數據得到表-1和圖-1。

根據表-1和圖-1可知，中國國民經濟在21年問的GDP呈現較高的增長，大多數年份的GDP增長速度都超過10%，此期間房地產業處于高速發展階段；而1998年、1999年的GDP增長速度在5%～7%之間，房地產業處于緩慢發展階段；2002年、2009年的GDP增長速度在8%～10%之間，房地產業處于快速發展階段。同樣，以房地產開發投資增長率為例。利用該指標來反饋國民經濟發展狀況。1992-1993年在新住房制度環境下，中國開始迅速加大對房地產業的開發投入，使得房地產開發投資增長率呈現超過100%的增長，此時的國民經濟水平也是高速的發展；1996年在中國房地產政策調控的影響下開始逐步放緩對房地產業的開發投入，房地產開發投資呈現較小的增長，一直持續到1998年，在此期間，中國國民經濟的GDP增長速度也呈現如同房地產開發投資向下滑動的走勢；1998年又開始逐漸加大房地產的開發投入，由于房地產開發周期較長，此時國民經濟呈現緩慢發展態勢，并沒有呈現較明顯的高速增長，而是存在一兩年的緩沖期；2002年，隨著對房地產開發投入的減少，國民經濟從高速發展轉為快速發展的態勢；2008年，在美國金融危機的影響下，中國通過宏觀調控降低對房地產業的開發投入，使得2009年中國國民經濟發展水平轉入快速發展的階段等等。總而言之，中國房地產業與國民經濟之間存在著能夠相互反饋的關系。

（三）房地產業與國民經濟并非純屬局部與整體的關系

眾所周知，國民經濟屬于經濟領域的范疇，反映的是經濟屬性和特征，最終作用于整個國家的經濟發展水平及全國人民的經濟能力。房地產業雖然是國民經濟的重要組成部分，屬于國民經濟中兼有生產和服務這兩種職能的獨立產業部門，但房地產業具有較為明顯的社會性和政治性，因此，并不能簡單地說房地產業只是國民經濟的一部分。房地產業與國民經濟之間有著內在的、密切聯系的相關性，是一個有機的整體。

二、中國房地產宏觀調控的原則

（一）應將房地產宏觀調控納入國民經濟的調控體系

房地產業對國民經濟有促進或制約的影響作用的同時，國民經濟也能從宏觀層面影響整個房地產業的發展。因而，在對房地產業進行宏觀調控的過程中，不應該將這一過程獨立于國民經濟的宏觀調控體系之外，而是將其作為國民經濟調控體系的一個重要組成部分。否則，容易出現過分強化房地產業的宏觀調控，加速其發展速度，而超過當期國民經濟發展狀況所能承受的范圍，或者為了追求國民經濟增長，使得房地產業的發展趕不上國民經濟的發展步伐，或者在國民經濟發展緩慢的情況下期望房地產業的高速發展等問題。這些都會造成房地產業發展與國民經濟發展的脫節、不協調等。

（二）應在一定階段將房地產宏觀調控作為國民經濟的調控源

房地產業本身覆蓋面較寬，包括房地產開發、中介服務和物業服務等各行各業，同時，還涉及許多相關的產業部門，如建筑業、建筑材料、家具業、裝飾裝修業、勘察設計、工程監理、質量安全檢查等。此外，沒有土地，沒有建筑物或構筑物，沒有一定的空間作為條件，農業生產無法實施，工業活動無法開展，第三產業以及科學、教育、文化、衛生、體育等活動也無法進行。而這些條件都需要以房地產為基礎才能得到實現。房地產作為社會經濟生活的基本要素貫穿于社會生產和再生產的各個環節，房地產業在國民經濟中的基礎性、先導性產業特性是客觀存在的，且具有不以人的意志為轉移的特性。房地產業的發展情況能反映國民經濟的發展狀況，同時，國民經濟的發展狀況也能反射出房地產業的發展狀態。這一雙向反饋的相互關系，要求在房地產業占據國民經濟重要地位，即兩者關聯性程度較大時，對國民經濟的宏觀調控應該以房地產宏觀調控為切入點和通途，以其為主要的調控源頭，調節和調控房地產業的同時達到調控整個國家國民經濟的效果，實現互利共贏。

（三）應以利于國民經濟發展為宗旨，同時避免社會分配不公

眾所周知，房地產既可以作為商品，而具有經濟屬性，也可以作為投資品，而具有投資屬性。此外，房地產還可以作為一種權益的保障（比如居住權），從而具有社會屬性。在中國當前政治體制之下，房地產業還存在著較鮮明的政治色彩。當下，房價在調控制度的作用下呈現不斷上漲的態勢，甚至漲幅比較高；保障性住房起步較晚，且保障對象的覆蓋面不清晰也不廣泛；土地或房屋征收補償中補償標準普遍偏低等，使得部分信息靈通或者資源豐富的人們得到了巨大的收益，而大多數人民卻仍然無法實現居者有其屋。在通過房地產業的發展追求國民經濟快速發展的同時沒有意識到并重視房地產的社會和政治特性，使得房地產宏觀調控效果未與預期目標保持一致。因而，在制定和實施房地產宏觀調控的過程中，除了需要堅持朝著對國民經濟有利的方向發展之外，還必須要避免社會分配的不公平與不協調。

三、對中國房地產宏觀調控的評價

（一）房地產宏觀調控與房地產業和國民經濟之間的相互關系處理脫節

1 房地產宏觀調控與產業調整脫節。從產業結構上看，中國經濟發展的主要產業正在由第二產業向第三產業轉變，即在“231至321”的轉變發展過程中。而在中國房地產宏觀調控政策的引導下，各地市為了追求地方經濟的發展大量出讓土地，其中，在市縣郊區大力發展工業園區建設這一增加地方財政的方式表現極其突出，且工業園區的建設對地方收入的貢獻巨大。據此可知，中國房地產宏觀調控使得地方政府較為重視第二產業的發展和建設，而這恰恰與中國目前的產業結構調整戰略相脫節。產業結構調整戰略的施行受限將直接影響到預期產業經濟目標的實現，繼而使得房地產業與國民經濟之間的相互關系無法得到體現，最終影響到同民經濟的快速健康發展。

2 房地產宏觀調控與城市經濟及城市建設脫節。隨著工業化的加速推進，城市化進程不斷加快，人口不斷集中，城市地域逐步擴大。加上中國土地的公有制，地方政府代表國家行使權力，土地招拍掛的出讓方式為地方財政提供了主要的經濟來源，對城市經濟發展起到了至關重要的作用。此外，還推動了城市建設的步伐，比如舊城改造、新城建設、城市規劃的實施、生活配套設施和城市基礎設施等建設。但是，通常中國房地產宏觀調控政策的針對性不強，均從較廣泛的角度提出，這對于不同經濟發展水平的城市或是不同發展規劃的城市而言，宏觀調控的適用程度可能相差較大。現實中也確實如此，中國宏觀調控在制定和實施的過程中并沒有很好地與城市經濟和城市建設相結合。

3 房地產宏觀調控中缺少房地產業退出機制。當前，房地產業正處于不斷發展壯大之中，無論是房地產生產（主要為房地產投資開發）、流通（房地產市場交易）還是消費（房地產使用過程中的物業服務）企業，只要符合相應資質要求的便可以成立。但是，隨著人們對房地產各方面要求的不斷提高以及科學技術的進步，企業在內部管理和外在環境的雙重作用下把握著良好的機遇，同時也面臨著巨大的挑戰，僅僅以自然的優勝劣汰的方式無法從根本上淘汰掉那些不適合時展的企業。也就是說，對于房地產業的發展，不僅要健全和完善市場準入制度，還應該構建一個較為完善且科學高效的市場退出機制，而當前房地產宏觀調控當中并沒有涉及此內容。

4 房地產宏觀調控中缺乏房地產業發展規劃。房地產宏觀調控主要針對房地產業發展現狀所浮現出的問題制定相應的調控政策，沒有重視房地產業與國民經濟之間相互關系的考慮，使得多數房地產宏觀調控政策不具有科學性和長效性，呈現“治標不治本”的狀態，并不能從根本上解決房地產中的實際問題，其中，最主要的是房價的調控以及住房保障問題。因而，對于房地產業而言，其宏觀調控過程中應該有專門的發展規劃，這樣才能從源頭上把握房地產業與周民經濟之間的相互關系，從而促進房地產業的健康有序發展，實現國民經濟發展進程的不斷加速。

（二）房地產宏觀調控相對關注了房地產業與國民經濟的經濟、社會性

1 經濟性方面，提出抑制房價過快上漲政策。2005年3月底，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施（“國八條”）；2006年5月，國務院常務會議通過有針對性的六項措施（“國六條”），以及隨后出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（“九部委‘十五條’”）對“國六條”進一步細化，其中提到的“限套型”、“限房價”的“限價房”以期解決中等收入夾心層群體的住房問題；2007年，從土地管理、金融信貸和稅收等方面，進一步深化以穩定房價為訴求的房地產調控；2009年提出的“國四條”；2010年4月27日，國務院了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“國十條”）——史上最嚴厲的調控政策；2011年的限購、限貸等一系列抑制房價過快上漲的宏觀調控政策。這一系列政策雖然基本上都沒有達到預期的調控目標，甚至出現了逆向的結果，但是至少可以看到中國房地產宏觀調控政策確實在一定程度上關注到了房地產業與同民經濟的經濟性特征。

2 社會性方面，逐步重視住房的保障性特征。2003年8月出臺的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號文件）中確認，經濟適用房是具有保障性質的政策性商品住房；2006年5月，國務院常務會議通過有針對性的六項措施（“同六條”），加快城鎮廉租住房、經濟適用住房和“限價房”建設，其中，值得一提的是“7090”政策，加大了中小套型普通商品住房的供給以滿足更多城鎮居民的住房需求；2008年12月份出臺的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，明確加快保障性住房建設，與此同時，中央還提出爭取在三年內基本解決城市低收入住房困難家庭的住房問題及棚戶區改造問題；2010年，中央又提出要力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；2011年，又提出全國建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套，未來五年將建成3600萬套。可見，隨著時間的推移，社會的進步和經濟的發展，中國在房地產宏觀調控上正逐漸加大保障性住房的建設，盡管現實中仍存在較多問題。

四、結束語

在中國現行的經濟政治體制宏觀背景之下，房地產業與國民經濟之間存在著特殊的相互關系。一方面，房地產業是國民經濟的重要組成部分。既受到整個國民經濟發展水平的制約，又發揮著促進國民經濟發展的作用，即房地產業與國民經濟之間存在著作用與反作用以及雙向反饋的相互關系；另一方面，房地產業的發展和整個宏觀經濟之間的關系又并不是簡單的一個部門和整體（局部和整體）的關系，而是有著內在的、密切聯系的相關性，是一個有機的整體，即房地產業與國民經濟之間存在非局部與整體的關系。從這一角度出發，房地產宏觀調控應納入國民經濟調控體系，且在特定階段應將其作為國民經濟調控體系中的調控源，同時，還應該在促進國民經濟發展的前提下保證社會分配的公平與協調，從而促進具有中同特色的社會主義和諧社會的構建。

中國房地產業論文:論中國房地產業的現狀與發展趨勢

【摘 要】從中國經濟發展來看，房地產市場為我國家的經濟發展做出過很大貢獻，并影響了中國經濟的發展走勢。作者總結了從進入21世紀以來尤其是2004年之后國內房地產市場的一些數據，總結了其中的若干規律，以此提出未來的發展趨勢，具有一定的指導意義。

【關鍵詞】經濟發展；房地產；土地；發展

國內的房地產市場日趨火爆，創造出了一個又一個的財富奇跡，在很多地區，房地產業甚至成為當地經濟發展的支柱。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌向房地產領域，不論之前做過何種工作，仿佛一旦進入房地產就可以資產翻倍。然而，經過幾年盲目的火爆之后，房地產市場的泡沫不斷增大，國家和政府也已經意識到了這個問題，一些調控措施不斷出臺，房地產市場終于開始逐漸回歸理性。那么，國內房地產業未來的趨勢又是如何，當房地產企業不再暴利之后，房地產市場是否會如有些人所想的那樣徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢？本文認為對這個問題的思考將有助于今后房地產市場的規范化發展。雖然在過去的幾年中房地產市場展現出了不完善的一面，但是我們有理由相信，在國內作為有著剛性住房需求的房地產業依然會繼續穩定的發展下去。作者總結了從進入21世紀以來尤其是2004年之后國內房地市場的一些數據，總結了其中的若干規律，以此提出未來的發展趨勢，具有一定的指導意義。

1、國內房地產業的發展現狀

1.1 房地產業的投資

從目前國內房地產的經濟來源分析，房地產投資依然呈現出不斷增長的態勢，占全社會固定資產投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內房地產市場投資總額的絕大部分，2011年這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了2008年有較小回落，2004年至2010年都保持了高速增長狀態，2011年隨著國內房地產調控政策的出臺，這一數據又逐漸開始歸落。從投資結構來看，投資對象則逐漸由商業營業用房轉向住宅投資。

1.2 房地產開發狀況

根據中國房地產協會的統計數據，國內房地產開發整體呈現出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內對房地產市場政策的一些改變，一些開放商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡，開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產開發不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開放商的想法，也有地方政府的授意，而且開發過程中屢屢出現經濟問題。國家審計署的《24個市縣2009年至2010年土地管理及土地資金審計結果》，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關資金管理使用中存在一些不合規、不規范的問題，實際情況可能遠不止如此。國土資源部和監察部2010年聯合召開的電視電話會議中，通報了2007年10月至2009年10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個省（區、市）不同程度存在“未報即用”違法用地現象，其中包括一些國家和省級重點項目。至今年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。

1.3 房地產銷售狀況

從房地產市場的銷售情況來看，銷售量呈現出一定的波動，從2004年至2010年，銷售量不斷增加，即使在2008年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統計局公布的數據顯示，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調控，商品房開發投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到2011年隨著國家調控的堅決執行而發生了改變，數據報道2011年房地產市場相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產銷售價格和銷售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產價格依然較高。從房地產市場的需求來看，受中國城鎮化運動的影響以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產的剛性需求依然很強，而且還有一個很重要的因素就是投資性購房熱度依然不減。中國城鎮化是目前世界上有人類歷史以來最大規模的城鎮化，在“十一五”期間城鎮化已經到了46.6%，規模是非常巨大的，這場城鎮化運動也使中國人的生活發生了非常深刻的變化，也直接促使了房地產的火熱。另外，國家高等教育持續擴招，越來越多的年輕人有機會接受高等教育，而他們最終絕大多數也會落戶城市，這也是一個不小的購房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開始考慮資產的增值問題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續，國內實體經濟以及股市的低迷，房地產市場便成為很多人的首選，這也是促使房價高位運行的重要因素。綜合以上三方面，再加上保障房項目的延遲，目前國內市場對房地產的剛興需求依然強烈。

2、中國房地產業的發展趨勢分析

從國外發達國家的歷史發展來看，房地產市場都曾為這些國家的經濟發展做出過很大貢獻，但是也有很多因為房地產而失足的例子，像是日本持續十年的經濟衰退，根源就是房地產泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國的房地產企業和銀行引發，那么國內房地產市場是否存在泡沫是人們最為關心的問題。

2012年4月18日，國家統計局了3月份70個大中城市的房價數據，房地產投資、土地供應量進一步收窄，商品房成交量卻逐步回暖。最新統計數據顯示，與2012年3月相比，70個大城市中新房價格下降的城市是46個，持平的城市是16個，上漲的城市8個，環比價格上漲的城市中漲幅都沒有超過0.2%。從同比來看，與2011年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市38個，比2月份增加了11個，這是自2011年9月個別城市再次出現價格同比下降以來，下降城市個數最多的月份。從環比數據看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價格環比連續6個月下降。東南沿海城市如杭州、寧波、溫州、金華、青島等新建商品住宅銷售價格環比降幅也進一步擴大，3月份比2月份分別擴大0.5個、0.5個、0.6個和0.4個百分點。

以上數據說明，國內的房地產市場依然會有較大的發展空間，據此可以判斷中國的房地產市場進入了一個特殊的發展階段，房地產市場的現需求升級具有可觀的空間，我國房地產市場在未來的一段時間仍將處于總量增長型發展時期。

3、結束語

新世紀我國已進入全面建設小康社會的發展階段，城鎮居民可支配收入也將持續增長，消費結構升級速度加快，改善住房條件的要求日益強烈。目前我國城鎮人均住房面積正處于快速增長時期，這就加大了對住房的需求，刺激房地產市場活躍。目前城鎮居民住房不均衡問題依然比較嚴重，中下等收入階層住房困難問題依然存在，因此應加快住房結構調整，擴大經濟適用房建設的力度，加快住宅發展，刺激房地產市場的需求。確實，國內的房地產市場依然亟待規范，但是我們有理由給它一個良好的發展平臺和空間，相信不久的將來，它將最終成長為一個成熟的市場并最終走向世界。

中國房地產業論文:中國房地產業治理探析

【摘 要】 本文闡述了我國房地產市場現狀，分析了我國房價過高的原因，提出了改善房地產業市場狀況的對策。要加大對房地產市場的宏觀監控力度，建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，改革土地制度，加強土地資源管理，調節房產稅和交易稅的征收比例，改革住房貸款利率，全面改變增長模式，明確政府職責。

【關鍵詞】 房地產市場；泡沫經濟；貨幣政策；治理

一、現狀分析

近年來我國房地產投資增速雖略有減緩，但是其仍然處于一種膠著狀態，下面對2012、2013兩年的房地產市場作以分析。

縱觀2012年，雖然我國的房地產市場仍延續著淡季不淡，房價反彈的行情，但是總體來說并沒有出現大幅反彈。在4-5月份后，全國房地產市場呈現出成交溫和放大、價格止跌企穩的新特點。到了7-8月份，一、二線城市房價開始上漲，三、四線城市房價呈現下跌趨勢。與8月份相比，9月份在全國70個大中城市的二手住宅銷售價格種，價格上漲的城市有32個，下降的有18個，持平的有20個。到了10月份，與9月份相比在70個大中城市的新建住宅銷售價格中，價格上漲的有35個，下降的有17個，持平的有18個。

到了2013年，1、2月份，全國房地產開發投資6670億元，增速比去年全年提高6.6個百分點。僅對于住宅投資來說，已占房地產開發投資比重的68.7%，投資4583億元，同比名義增長23.4%，增速提高12個百分點。

而從商品房的銷售和待售情況來看，1-2月份，商品房銷售面積10471萬平方米，同比名義增長49.5%，增速比去年全年提高47.7個百分點。其中，住宅銷售面積增長55.2%，辦公樓銷售面積增長43.3%，商業營業用房銷售面積下降1.4%；商品房銷售額7361億元，增長77.6%，增速比去年全年提高67.6%個百分點，其中住宅銷售額增長87.2%，辦公樓銷售額增長91.6%，商業營業用房銷售額增長17.6%。

從長期來看，房地產行業發展依舊處在一個向上的發展階段，但是從短期來看，在政策的干預下，業績增長阻力較大。從上面的分析中可以看出，中國房價波動較大，尤其是2008年金融危機對我國房地產業產生了沖擊，但是危機過后隨之而來的是房價的劇烈上漲，因此中國房價還是沿著它自己的軌道繼續上行。

二、我國房價過高的原因

1、貨幣超發和寬松的財政貨幣政策

中國市場上大量資金的存在是房地產泡沫出現的最根本原因。截止2013年2月末，我國貨幣供應量余額達99.86億元，貨幣超發再次推高了房價。因為房地產屬于固定資產，所以其貸款風險相對于流動資產來說較小，因此銀行業正致力于大力發展房地產開發貸款和消費信貸業務。

2、投資需求的不斷膨脹

人民幣升值使得“熱錢”不斷流入中國，這吸引了大量外商投資中國房地產市場，使得我國部分地區房地產市場的投資需求不斷膨脹。

3、開發成本日益上漲

近年來，地價、建筑材料、建筑安裝、經營成本等的提高加大了房地產開發成本，使得房價不斷上漲，在國內房價三分之一是地價費，三分之一是關系疏通費，而三分之一是利潤和成本。

4、中國的土地現狀增加了住房成本

中國土地的有限性和稀缺性使得我國土地制度的分配現狀不容樂觀，同時我國又在大力發展房地產業，使得土地供給出現剛性，土地價格日益上漲大大增加了住房成本，更有大量投資者為了獲取價格上漲帶來的利潤而進行瘋狂的投資，致使房地產市場十分火爆。

5、貧富差距助長了房價

長期以來，中國是一個貧富差距大國加上不健全的社會制度使得我國居民購買力低下，需求不足，2011年胡潤財富報告顯示中國千萬富豪已達96萬人，相比去年增長9.7%，而在他們的個人投資方向上，房地產占主導地位，超過1/3選擇投資房地產。

6、中國人的消費觀念

盲目追風，一味狂熱于買房，使得很多居民忽視了購房成本，這在一定程度上造成了國家調控政策的失效，助長了房價。

三、改善我國房地產業市場狀況的對策

1、加大對房地產市場的宏觀監控力度

首先，從居民的收入水平出發來確定房地產投資建設的規模，使得房地產的產與銷達到基本平衡。其次，要加強房地產二級市場的管理，將過分炒高樓市的行為扼殺于萌芽，防止房地產泡沫的劇增。最后，合理規劃房地產開發結構，擴大安居型房地產的規模，加強房地產市場統計和預測工作，使房地產產業成為中國市場的一個主導產業。

2、建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度

通過對全國房地產市場的各類信息及時收集、整理、分析，進而對其運行情況做出評價，定期市場分析報告，合理引導市場。政府可通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段，不斷加強和完善宏觀監控體系，有效地防止房地產“泡沫”的產生。

3、改革土地制度，加強土地資源管理

政府應當合理規劃土地，使土地的有效利用率實現最大化進而達到穩定房價的目的。首先，優化土地供應結構和各類用地的供應比例，要適當提高住宅用地的比例。其次，合理規劃土地，控制土地的使用，尤其是對商品房及高等住宅用地面積的控制。最后，對于各類違規行為，要嚴格懲處，對于非法圈地、占地行為，要進行嚴厲查處，從源頭上防止不正之風和腐敗行為。

4、調節房產稅和交易稅的征收比例

按照居民擁有和出售住房的數量來確定對房產稅和交易稅的征收比例，即多者多征。通過稅收方式調節房地產市場供求矛盾，嚴厲打擊房地產投機炒作的行為。

5、改革住房貸款利率

加大住房公積金的覆蓋面，使我國公民的基本權利得到保障，根據各個地區房價的差異，采取不等的公積金貸款額度。

6、全面改變增長模式

中國人民銀行和財政部為支撐泡沫做了大量的工作，但是這是不能持久的，泡沫最終還是會消失。中國應該全面改變房地產經濟的增長模式，應該讓內需成為推動經濟增長的主要動力。

7、明確政府職責

國務院出臺的相關政策明確規定第二套房貸首付款不得低于40%，同時再增加住房和普通商品住房有效供給，加快推進保障性安居工程建設，落實地方各級人民政府責任等方面明確了實施細則，必將對房地產市場產生重要影響。

中國房地產業論文:論中國房地產業經濟學探討

摘要：房地產周期的長短、特點會因國家城市化過程特點不同而不同， 城市與鄉村也不相同。中國農村農民的房子在改革開放30 年來， 大多已更新過兩次，在新農村建設的熱潮背景下，將會穩定30-50 年。 本文從經濟學角度來探討中國房地產業政策和制度改革。

一、觀察中國房地產問題的“五大方法論”

1、大周期論。人類從穴居到神農、巢氏筑巢、結廬、搭棚已是巨大的歷史進步。但真正意義上的房地產產業只是工業化、城市化的產物。

房地產產業是有周期的， 房地產周期一定和城市化周期同步。在歐美和一些發達的工業化、城市化成熟的國家，我們見不到到處是腳手架、新城區、新樓盤，他們十分活躍的是二級房地產市場，一級房地產市場已趨近于零。中國也會有這樣的一天。

2、 大宏觀論。城鄉分離是歷史進步，城市化是人類文明選擇，城鄉融合，城鄉一體化又是人類文明的再選擇。我們要突破“圍城”的困局，將來城鄉的本質差別將消失，城鄉將享有大體公平的社會保障和公共品供給和服務。那時候，人們像候鳥一樣， 或生活在農村，工作在城市；或生活在城市，工作在農村；或白天在農村，晚上來城市消費娛樂；或春天在南方，夏天在北方。中國正處在消滅城鄉二元結構時期， 不要只局限思考城市的房地產現象，要結合農村一起思考。只要允許農村的房地產開放， 城市的房地產問題也會迎刃而解。

3、大系統論。房地產不單獨是個房地產問題，不只是個經濟問題，由于長期問題的累積、扭曲，它在中國已成為突出的民生問題、社會問題、政治問題。房地產問題首先是個經濟問題，但它和房地產市場，和資本市場，和現代金融體系高度融合之后，它成了大系統中一個高度敏感復雜的關鍵性問題了。所以美國住房次貸危機可引發全球金融危機，日本房市、香港樓市也曾引發金融“地震”。所以，處理房市一定要放在民生、經濟、社會、文化、政治、金融、資本市場、全球化大系統中來認識、來決策。一定要有綜合性制度安排，一定要有大系統觀。

4、大房地產論。當下，人們大多只關注了房產，忽視了地產，其實，地產的政策安排是關鍵。人們大多只關注了城市房地產，忽視了農村房地產，其實，農村房地產的解禁會大大緩解城市房地產的矛盾。人們大多關注了商品房市場，忽視了社會保障房建設， 其實社會保障房依法供給是關鍵， 只要社會保障房供給到位，市場一塊可以完全放開。人們大多關注市場房價格是錯誤導向， 政府不該向民眾承諾調控房價， 政府應該只承諾如何逐步用立法來實現住房保障， 讓中低收入者有明確預期。中高收入者在市場上購房，完全是市場行為，市場房價高對于一個城市、一個國家絕不是壞事。

要有大房地產觀，要有覆蓋市場房、保障房；城市房、農村房；住宅房地產、商務房地產、旅游房地產、工業房地產的統籌的協調的科學的整體政策制度安排。

5、大歷史觀。任何一個時段的房地產的政策安排，一定要考慮與“前期”政策的銜接，“新樓新政”和“老樓老政”的銜接，特別是新政具有改革創新特點時，這種銜接特別重要。任何一種房地產新政出臺， 一定要考慮各級政府、各類企業、各類人群會產生什么樣的“博弈”、“對策”？ 后果如何？我們的許多“新政”是在中國房地產“已經扭曲”、“已經不健康”、“政府有諸多失誤”現狀下出臺的，一定不要脫離這一歷史現實。如保障房供給長期缺位，土地財政依賴已經形成，20 年前經歷過福利分房改革，保障房已經和市場對接，單位集資建房已成為一種灰色財產等。講現實絕不是主張政策安排遷就現實，而是講制度政策目標要十分清晰、科學，但應采取若干過渡性安排與現實對接。

二、過去房地產政策的“五大失誤”

1、目標失誤。應將“人人有住房”的口號改為“人人有房住”。中國是一個發展中國家， 不可能在短期內實現人人有

住房的施政目標，歐美、新加坡、香港等發達地區的私人擁有住房率均只在60%左右。錯誤的口號導致社會對政府的過

高期許和批評，以至有“蝸居”電視劇反映社會的憤懣。許多發達國家年輕人買不起房子視為正常， 但許多國家住房保障完善，有效地解決了人人有房住。

2、保障失責。由于中國幾十年來經歷過福利分房到商品化改革， 自然住房問題在各級政府的保障視野中消失。住房保障在中國，幾十年政府缺位，累積了巨大的“欠債”。一般國家每年投資保障住房占全社會房地產投資的20%， 而中國長期只占0.2%。

3、措施失當。不應該把壓低商品房價格當作施政目標。當人們把焦點聚焦在商品房價格過高上時， 政府應該清醒看到， 政府的有限責任是努力增加保障性住房的供給， 只關注中低收入者有多少人能分期分類分層次解決住房。給不同的收入群體一個明確的預期， 這就會極大地分散分化社會對住房問題的關注度， 不至造成現在幾乎整個社會都對政府的住房政策失敗而不滿。

4、保障失策。保障性住房不應和市場掛鉤。社會的中低收入者是一個動態的衡量，保障性住房供給到一定量，它會實現大體均衡。作出一種制度安排，讓高收入者不斷流出， 讓新的中低收入者不斷流入，總量達到均衡，不會持久地給政府提供保障房造成壓力。隨著經濟發展，只是“錦上添花”的事。我們現行的保障房制度安排使保障房具有了一定的投資價值， 這種制度安排吸引了許多非迫切需要住房者， 這只會給政府帶來持久的壓力，不斷增大的壓力，且帶來運行管理中的許多漏洞和腐敗。

5、調控失效。前幾年的調控政策本末倒置，越控越漲。前幾年政府釋放出的信息，是調控市場，壓縮房貸，提高開發

門檻，拍掛土地催生地王，不批別墅壓縮供給，人們一起“理性預期是漲”。

三、中國房地產市場真正拐點的“五大”制度前提

1、當中國城市化率越過60%時。城市化50%至60%是城市化加速期， 到60%以后， 城市化對房地產牽引的動力源頭逐漸減弱，若達到70%，則是完全成熟的城市化階段， 中國的房地產的一級市場也會趨近于零。

2、當中國有完備的住房保障立法時。只要住房保障到位， 市場將完全放開，房地產市場將出現明顯的分化：普通市場的整體價格水平會下降，但許多特殊市場的房地產價格將會攀升，中國有些特殊城市特殊區域會出現全世界的高價房。

3、當“小產權房”解禁時。當城鄉所有的要素真正能同產同權同市同價時，城市的房地產價格馬上出現拐點。

4、當中國的“土地財政”制度有了好的替代時。實際上存在的現行土地財政制度一定要改革，有了新的制度安排，弱

化了推動房地產成本上漲的主因， 房地產價格總水平會明顯得到抑制。

5、當中國認真地準備推出一組法律時。如財產陽光法、財產稅、物業稅、贈予稅、遺產稅，出臺了一系列有效遏止房地產投資投機行為制度安排時， 中國房地產市場的拐點也就真出現了， 中國的房地產也就邁上了健康的軌道。

中國房地產業論文:中國房地產業的產業波與關聯效應分析

【摘要】2013年2月20日國務院通過五項加強房地產市場調控的政策措施，房地產市場引起舉國關注。本文運用投入產出模型，基于我國2007年投入產出表，利用影響力系數、感應度系數等指標，測度我國房地產業的產業波及效應及產業關聯，從而正確指出房地產在國民經濟中的地位。

【關鍵詞】影響力系數 感應度系數

一、我國房地產業的波及效應分析

產業波及是指在國民經濟產業體系中，當某一產業部門發生變化，這一變化會沿著不同的產業關聯方式引起與其直接和間接相關的其他產業部門的變化，依次傳遞，影響力逐漸減弱。這種波及對國民經濟產業體系的影響，就是產業波及效應。產業波及效應主要通過感應度系數、影響力系數等指標分析。

（一）我國房地產業的感應度系數分析

感應度系數是指國民經濟各部門每增加一個單位最終使用時，某一部門由此而受到的需求感應程度。系數大說明該部門對經濟發展的需求感應程度強，反之，則表示對經濟發展需求感應程度弱。感應度系數的計算公式如下：

GI>1，表示該行業受國民經濟的拉動作用大于社會平均水平；GI

由表1可知，2007年化學工業的產業感應度系數最高，其次是金屬冶煉及壓延加工業與通信設備、計算機制造業，這表明我國國民經濟的發展會顯著帶動這些行業的發展。房地產業的感應度系數為0.63092，即國民經濟各部門支出都增加100億元，房地產的產出增加63.092億元，表明國民經濟發展對房地產業的推動作用較弱。

（二）我國房地產業影響力系數分析

影響力系數是指國民經濟某一個產品部門增加一個單位最終產品時，對國民經濟各部門所產生的生產需求波及程度。影響力系數越大，該部門對其他部門的拉動作用也越大。一個產業影響力系數越高，該產業對國民經濟發展的推動力就越大。影響力系數的計算公式如下：

其中：Fj表示j產業的影響力系數，rij表示逆陣系數。Fj

由表2可知，在2007年度，我國比較靠前的產業是衛生、社會保障和社會福利事業、通信設備計算機及其他電子設備制造業，這說明這些行業的發展能夠顯著的拉動國民經濟的增長。房地產業的影響力系數為0.58519，即房地產業每新增100億元的最終產品對國民經濟的拉動是58.519億元，影響力位居第40位，表明房地產業對國民經濟的推動作用不強。

二、我國房地產行業的產業關聯分析

產業關聯是指在經濟活動中，各產業之間存在著廣泛的、復雜的和密切的技術經濟聯系。本文主要通過直接消耗系數對房地產行業的產業關聯進行分析。

直接消耗系數表示某產業生產單位產品時需直接消耗一產業產品的數量，公式為：

由表3可知，房地產行業直接消耗最大的幾個部門分別是：金融業、租賃與商業服務業，且系數都超過0.02，即房地產業每生產1萬元的產品，對以上部門的直接消耗均在200元以上，說明房地產業對這些部門的要素投入的直接依賴性較大，同時對以上行業的生產也有較大的帶動作用。同時也可以看出我國房地產業與石油和天然氣開采業、金屬礦采選業、非金屬礦及其他礦采選業、廢品廢料等部門不存在直接消耗關系。

三、結論與政策含義

通過上述對我國房地產業在國民經濟中的產業波及關聯效應的分析， 可以得出如下幾個結論， 這些結論對于我們進一步研究房地產業發展問題有非常重要的啟示。

（1）從以上分析可以看出，房地產業的感應度系數、影響力系數均較低，分別排在第25名和第40名。這說明房地產業的關聯作用和推動作用均非常有限，不符合赫希曼基準。因此就赫希曼基準而言，政府不宜把房地產業定位為支柱產業。而影響力系數和感應度系數最高的前十位行業絕大部分是制造業。

（2）從產業關聯上看，房地產業與金融業、租賃與商業服務業、建筑業等存在著密切的經濟聯系，房地產業的發展對這些行業具有比較大的拉動作用。

中國房地產業論文:對中國房地產業可持續發展的思考

摘要：中國房地產市場化改革始于1998 年。房地產業經過十幾年的發展，已成為國民經濟的重要產業之一，在國民經濟發展當中起著舉足輕重的作用。維護房地產經濟的合理、健康、穩定發展，對于促進國民經濟的持續、平穩、快速發展存在著十分重要的意義。然而，在房地產經濟快速發展的同時也日益暴露出諸多問題，需要采取相應的對策來加以解決，以促進我國房地產業的可持續發展。

關鍵詞：房地產；可持續發展；對策

1998 年，中國開始正式邁入住房市場化全面改革的階段，正式拉開了中國房地產業發展的序幕。中國房地產業市場化改革雖然起步比較晚，但是發展的速度非常驚人。根據第二次經濟普查的資料顯示，2008 年，全國房地產投資總量為30580 億元，較2007 年增長5300 億元，同比增長20.9%，占GDP 的比重為5.2%。另據國家統計局公布的統計資料顯示，2012年房地產投資總量為92357億元，占GDP 的比重高達17.8%。中國的房地產業已經成為經濟增長的主導產業和支柱性產業，有著極其重要的地位。但中國房地產業飛速發展的同時，也不可避免帶來一系列問題，因此，有必要盡快采取措施加以規范，以保持中國房地產業的可持續發展。

一、中國房地產業發展的重要性

1、推動國民經濟經濟快速增長。

自上世紀九十年代末以來，我國房地產投資額和增加值的平均增長率達到15%以上，高于國民經濟的平均增長率。近十幾年，我國國內生產總值每年增加8～11個百分點，其中有1～2個百分點是房地產業作的貢獻。房地產投資約占我國城鎮固定資產投資的20%，成為GDP增長的直接推動力。據國家統計局公布的全國房地產市場數據： 2012年，全國商品房銷售額6.45萬億元，比上年增長10%，而2012年國內生產總值（GDP）519322億元，比上年增長7.8%，商品房銷售額占到12.42%。房地產業的市場擴張能力強，增長速度明顯高于GDP，也高于其他許多行業。房地產業一直是拉動國民經濟持續增長的主導產業和支柱產業。

2、有利于增加地方財政收入。

房地產業對地方經濟的貢獻顯著，土地出讓金及稅金直接帶動地方財政收入。據統計，約40%到60%的地方財政收入來自于房地產業，包括土地出讓金和與房地產相關的稅費收入。國土資源部的統計數據顯示， 2010年，全國土地出讓成交總價款2.7萬億元，同比增加70.4%；2011年全國土地出讓金3.15萬億元，同比增長14.6%。如果考慮到建筑業、金融業等相關產業的影響，這一比例會進一步提高。

3、房地產業能有效促進其他關聯產業發展。

在中國房地產業發展進程中，建筑材料、機械設備制造業、金屬產品制造業和化學工業等多個行業的發展都是受益者。據統計，在我國，每增加1億元的住宅投資，其他23個相關產業相應增加投入1.479億元，被帶動的直接相關或間接相關較大的產業有60多個。除了在經濟方面做出的巨大貢獻外，房地產業在社會發展方面也做出了重要貢獻。房地產業是資金和勞力密集型產業，2008年，房地產業從業人數超過了4100萬人。而諸多大型房企也是“用工大戶”。房地產業的迅猛發展必然會增加更多的就業機會，緩解就業的壓力。

4、有助于城鄉居民住房條件的持續改善。

“十一五”期間，我國城鄉居民人均住房面積持續增加，居住環境不斷改善。截至2011年2月，我國城鄉居民的人均居住面積達33平方米，家庭住房自有率達到80%以上。隨著我國保障性安居工程建設加快推進，越來越多的群眾成為住房保障政策的受益者。“十一五”期間，我國通過各類保障性住房建設，解決了1140萬戶城鎮低收入家庭和360萬戶中低收入家庭住房困難問題。“十二五”時期，我國預計將建設保障性住房3600萬套，屆時保障性住房的覆蓋率可以達到20%，這將有力緩解住房供給壓力，滿足中低收入群眾和新就業人員的住房需求。

二、中國房地產業發展中存在的主要問題

1.商品房價格上漲幅度過大過快，嚴重偏離其實際價值。

過去的幾年是我國房地產經濟快速發展的幾年，最明顯的標志就是商品房價格的持續大幅上漲，房價出現了不合理的漲幅。一方面，房地產業的供需不平衡，存在很大的問題，表現在高端住房供給較大，而普通商品房卻供不應求，保障性住房供應嚴重不足，這些都嚴重影響了居民的正常生活，不利于改善與提高居民生活質量，另一方面，房價的大幅上漲，嚴重偏離其實際價值，也加劇居民的購房壓力，間接阻礙了房地產業的持續、健康發展。

2、房地產市場秩序混亂、發展不合理

雖然近幾年我國的房地產經濟發展較快，但是，現階段我國的房地產市場秩序混亂，發展很不合理，主要表現在：第一，房地產投機者—職業“炒房客”為獲取最大的經濟利益，使房地產市場出現了“炒房熱”的景象，加大了普通購房者的購房壓力；第二，諸多房地產開放公司在對現房進行銷售時采取虛假優惠及打折等措施，給消費者造成了不良的心理暗示，嚴重損害了消費者的合法權利；第三，房地產投資和交易嚴重缺乏透明度，其中房地產領域壟斷、腐敗和違規違紀問題突出，土地征用、原有土地使用者或擁有者的補償矛盾比較突出。

3、土地財政滋生風險。

房地產的前端是土地一級市場。這一市場壟斷在地方政府手中，因而房地產的飛速發展必然對土地的需求量大，政府的財政收入自然增加。土地資源是地方政府最主要的資源，而房地產又是帶動經濟發展最重要的產業，地方政府并不愿意抑制房地產發展，因此，在政策層面更偏向于鼓勵多買房子、買大房子，而不是限制房屋購買，土地已經成為政府生財的重要工具。但土地財政的危害相當大。據《2007年中國社會形勢分析與預測》藍皮書指出：土地財政存在五個顯著風險：財政風險、金融風險、投資過熱風險、社會風險和行政腐敗風險。

4、房地產投機與房地產投資并存。

由于房地產中的住房市場是一種剛性需求，在“居有其所”的觀念下，所以對房地產的需求量比較大，這是基于自身的需求而產生的投資行為。另外，由于房地產業是一種投資品，因而將其作為理性的投資品是可行的。但是由于這一行業信息不對稱，導致消費者很難把握房地產業的投資和投機行為，錯將投機當做投資，造成這一行業的發展出現非理性狀況。在中國，許多有錢人擁有多套房子，房產投資和投機行為突出。

5、房地產業的泡沫比較嚴重。

一般認為，泡沫是指資產或要素價格高于由其基本面因素所確定的價格區間的部分。房地產泡沫與房地產的市場價格密切相關，是其均衡價格的長期偏離。有學者作過實證研究，指出中國房地產業的泡沫程度比較嚴重，特別是在2009 年以來，房地產價格的猛漲，導致泡沫化程度越來越嚴重。房地產泡沫的出現，在推高中國GDP總量的同時，造成市場虛假繁榮，一旦泡沫破裂，必將造成房地產市場的劇烈波動，對中國經濟的可持續發展造成嚴重的影響，最終將影響經濟金融和社會的穩定。

三、中國房地產業可持續發展的對策

1、充分發揮稅收調節作用，控制房價合理有序增長。

我國政府應當針對投機購房現狀，充分發揮稅收調節作用，有效遏制房價泡沫的產生，控制房價的合理增長。政府可以開征級差利得稅，對房地產開發公司的售房利潤征稅，抑制投機性需求；政府應加大對購買商品房短期出售的經濟行為的征稅力度，對將所購房屋出租的房地產同樣高稅率征稅；對自用的購房行為，應加大在貸款利率、首付款及貸款額度等方面的優惠政策支持。

2、加強市場規則的制定和監督，促進房地產市場健康發展。

房地產市場中出現上述諸多問題的癥結在于這個市場本身的不完善而導致的，因此，要加大管理制度的建設，制定切實可行的房地產規則，規范房地產市場主體，特別是房地產供給方的行為；切實加強房地產市場的監督管理和商品房的預售管理；推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息管理，嚴格執行商品住房限購措施，嚴格實施差別化住房信貸政策，對第二套住房及其以后的住房應該控制貸款，抑制個人的炒房和投機行為；要完善現有的房地產經濟法律法規，科學管理，規范市場秩序，創造一個公平、透明的市場環境。

3、加強和完善財稅體制改革。

要加強和完善中央政府和地方政府事權與財權相匹配的財政體制改革，從根本上改變地方政府對土地出讓金的過度依賴。中央政府應賦予地方政府相應的稅權，使地方政府能充分結合地域的優勢來培育主體稅種，從根本上緩解地方政府的財政壓力。一是優化分稅制，調整稅收結構。一方面，將土地的所有收入上繳至中央政府，地方政府出售或出租的土地出讓金全部劃歸為中央財政收入。另一方面，中央政府將企業所得稅等產業稅收項目的一部分或全部劃歸為地方財政收入，從而改變地方政府單純追求土地出讓收益以獲得財政稅收的扭曲性行為。二是加大中央財政對地方政府的轉移支付力度，增加地方政府財政實力，改變地方政府過于依賴房地產拉動經濟增長的偏好。另外，必須及時開征物業稅（或不動產稅）、閑置稅、遺產稅等，規范政府出售土地行為，以抑制住房的非合理需求與囤積，推動房地產向消費為主導的方向發展，避免過度投機和炒作。

4、重視房地產的宏觀調控政策的制定和落實。

房地產的特殊性決定了政府需要根據宏觀經濟的運行狀況不斷調整該產業。伴隨中國房地產業快速發展，中央政府也相應出臺了許多關于房地產調控的政策。從2002 年至今對房地產進行了了不少于九次的調控，包括2013年3月出臺的房地產調控的新國五條實施細則。但是，中國房地產調控目前存在的問題集中反映為制定多，落實少，監督不到位，存在落實的利益博弈等問題，導致政策效果較差。在今后的房地產調控政策的制定中，應該盡量細化房地產調控政策，同時加強監督和落實，注重其針對性和實效性。

5、增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規劃建設。

各地區政府要根據供需情況科學編制年度住房用地供應計劃，保持合理、穩定的住房用地供應規模；要采取有效措施，完善土地出讓方式，嚴防高價地擾亂市場預期；要建立中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道，提高辦事效率；要加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。強化規劃統籌，從城鎮化發展和改善居民住房條件等實際需要出發，把保障性安居工程建設和城市發展充分結合起來，在城市總體規劃和土地利用、住房建設等規劃中統籌安排保障性安居工程項目。通過加快保障性住房建設，加大保障性安居工程建設力度，增加中低收入居民住房供給。

總之，中國房地產業經過十幾年的快速發展，已成為國民經濟的主導產業和支柱產業，對GDP增長的貢獻率極大。當然，在中國中國房地產業的快速發展過程中，也存在著諸多問題。我們相信，只要加強土地、財稅、金融政策調節，加快住房信息系統建設，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，合理引導住房需求，強化各級政府職責，加大保障性安居工程建設力度，加強市場監管，規范房地產市場秩序，抑制投機需求，就一定能夠促進房地產業的可持續發展。

中國房地產業論文:中國房地產業市場結構分析

[摘要]住房商品化制度改革以來，我國房地產業經過了十幾年的快速發展，一度成為國民經濟的支柱產業，在其蓬勃發展的背后，產業結構發展狀況值得探討。本文在借鑒境外其他地區成熟房地產市場結構基礎上，深入定量分析我國房地產業市場結構狀況，指出其尚處于壟斷競爭階段，與成熟的寡頭壟斷市場存在差距，其中市場集中度低下、進入退出壁壘較低是我國房地產業存在的主要問題，最后本文對此提出了優化市場結構的對策。

[關鍵詞]房地產業；市場結構；品牌價值

1房地產業市場結構的類型

1.1成熟產業市場結構的主要類型

市場結構是反映市場競爭和壟斷關系的概念。根據競爭和壟斷程度的不同，一般把市場結構分為四種類型：完全競爭市場、完全壟斷市場、壟斷競爭市場和寡頭壟斷市場。世界發達市場經濟國家的主要產業組織市場結構類型以寡頭壟斷為主[1]，即市場中同時存在寡頭與大量的中小企業，寡頭與中小企業既合作又競爭。寡頭壟斷是發達市場經濟國家主要產業市場結構的主要類型，在美國42個主要工業部門中，有28個部門產量的一半是由8家大公司生產。大型企業通過兼并等手段，規模不斷擴大，使得寡頭壟斷的市場結構類型不斷得到強化。由此可見，成熟行業出現的市場結構大都是一種寡頭壟斷的市場結構。

寡頭壟斷市場的優點有：

由于寡頭壟斷市場結構存在諸多優勢，如今隨著技術、資本密集型產業在經濟中的重要性與日俱增，寡頭壟斷將成為產業組織市場結構的主要類型。

1.2房地產業市場結構類型

房地產業是資金密集型產業，美國、中國香港的房地產市場是成熟房地產市場的代表，均是寡頭壟斷型市場結構。20世紀由于美國合理的房地產業結構而使得美國的房地產業發展很快，雖然后期的美元貶值導致了房地產市場的衰退，但是并不影響房地產業在美國經濟中的地位，其收入占總財政收入的70%以上。早在2006年以前，美國規模最大的前五家房地產企業市場集中度就超過了20%，中國香港前十家房地產企業市場集中度超過80%，如此足以形成規模經濟，構建較高的行業進入壁壘。

我國的房地產市場發展時間較短，市場尚未成熟，下面將從市場份額、市場集中度、產品差別化、進入退出壁壘這幾個因素去分析我國房地產市場結構。

2我國房地產業市場結構的現狀分析

2.1市場份額與市場集中度

2.1.1市場份額

我國房地產企業市場份額一直處于低水平，2012年，市場份額在1%以上的中國房地產企業由5位升至6位。市場份額在2%以上的企業只有萬科一家。而美國第一的房地產公司市場占有率約8%，前幾名企業總體市場占有率為20%左右。

2.1.2市場集中度

本文采用一般文獻運用較多的絕對集中度作為統計指標。以CRn為前n個企業銷售額占總銷售額的比重，計算公式如下：

CRn=ni=1Xi/Nj=1Xj

由上式計算出2012年房地產企業銷售額集中度為：

CR4=6.9%，CR9=11.31%

可看出市場集中度仍處于很低的水平，遠遠未達到寡頭壟斷的程度。下面根據植草益的市場結構分類，分析我國房地產業市場結構狀況。

對比植草益市場結構分類表可知，我國房地產業市場結構屬于其中的競爭型，要達到其中的寡占Ⅴ型還需很長一段距離，這表明我國的房地產市場有很強的競爭性。

2.2我國房地產業的產品差別化

2.2.1一般意義上的房地產產品差異化

房地產的差異化經營一般是指有差異的房地產產品以及服務差異化、渠道差異化、人員差異化和形象差異化[2]，去提高房地產產品的價值，形成競爭優勢，從而獲得更多的利益。

2.22具有核心競爭力的產品差異——品牌價值[3]

綜觀房地產市場，大型房企都是通過打造自己的知名品牌獲得成功。可以說，品牌是房地產企業的靈魂。當房地產行業發展到一定水平時，行業的競爭也越來越激烈，消費者也趨向成熟，品牌在消費者購房決策中起的作用越來越重要。

由表2可以看出我國房地產企業的品牌價值已達上百億元，最高為中海地產，由于其在香港上市，是首家入選恒指的中資地產企業，品牌價值已高達250億元以上。同時，這些品牌價值較高企業其相應的銷售額也非常高。

2.3品牌價值對房地產發展的重要性

根據2012年房地產品牌測評結果，房地產開發企業品牌價值在100億元以上的有15家，其中14家企業的銷售額在前15名之中，品牌價值與銷售規模成正相關。品牌價值與銷售額之比大多在02～06∶1的范圍內，品牌影響力與汽車等非易耗品水平基本相當。根據對品牌價值較高的企業經營業績的分析，2012年品牌價值前15強的房企商品房銷售額9227.14億元，同比增加了28.78%。而同期全國商品房銷售額增速僅為903%，品牌房企的銷售增速高出全國水平1975個百分點。因此在品牌效應的帶動下，品牌企業的經營業績優于非品牌企業的經營業績，品牌價值助推房地產開發企業的增值與發展。

2.4我國房地產業的進入退出壁壘

由于在我國房地產市場幾乎不存在沉沒成本，也無政策法規障礙和契約壁壘，因此我們主要分析房地產市場的進入壁壘。主要從資金壁壘、政策壁壘兩個方面論述：

2.4.1資金壁壘[4]

房地產業是典型的資金密集型行業，項目的開發一般在幾億至幾十個億，甚至上百億之間。潛在的房產開發商若想進入房產市場，其必須擁有足夠的資金，或者能夠籌集到進行房產項目開發所必需的最低資本。近兩年隨著國家對房地產市場的宏觀調控，已有部分中小企業由于融資困難資金鏈斷裂而退出房地產領域。而且隨著經濟發展，房地產行業的資本密集趨勢日益增大，致使一些實力弱小的企業更難進入房地產行業。

2.4.2政策壁壘

在我國，政府對土地的出讓方式有拍賣、招標和協議三種，拍賣與招標方式較為公平，然協議出讓方式較為特殊，由地方政府與開發企業采用協議方式有償轉讓特定項目的土地使用權。這種方式無競爭因素，完全取決于開發企業與政府的行為，容易滋生權錢交易的“腐敗”現象。在這種情況下，土地資源得不到有效配置，土地的獲取也成為房地產企業最大的進入壁壘[5]。

3優化我國房地產業市場結構的對策

總體來看，我國房地產市場呈現的特征為：①市場份額和市場集中度偏低，與發達國家成熟房地產市場存在差距，市場帶有競爭性質，各個企業的行為對市場的影響很有限度。②房地產商生產和出售的產品具有差異性，差異主要依賴于品牌價值的差異，產品有了差異，就不能彼此完全替代，所以形成壟斷，從而使市場帶有壟斷的因素。③企業進入房地產業有資金及政策壁壘，而不存在退出壁壘。因此我國房地產市場為壟斷競爭市場。

壟斷競爭市場是不成熟的房地產市場結構，要使其發展為寡頭壟斷市場，需要從以下幾方面來努力：首先，提高房地產企業的市場份額和市場集中度，企業間應加強整合，大型企業可采用橫向一體化戰略增強行業集中度，達到規模經濟，同時也可提高產業進入壁壘。其次，房地產業產品的差異主要依賴于品牌價值的差異，房企應做好戰略定位，發展自身獨有品牌，采用產品差異化戰略為企業帶來競爭優勢。最后，我國房地產業的進入壁壘較低，我國規定房地產企業自有資金的比例不低于35%，政府可適度提高企業自有資金占有比例，加強監管，對于項目資本金低于規定比例的企業，限制商業貸款，以此增大企業進入的資金壁壘。同時增大行業進入壁壘，防止其他行業的企業“涌入”房地產業的亂象出現。正確引導房地產業發展，加快我國房地產業向寡頭壟斷市場的邁進。

中國房地產業論文:關于中國房地產業問題的思考

摘 要： 近年來，我國房地產價格一路攀升，房價居高不下。高房價的出現大大增加了我國經濟運行的風險，也使得百姓怨聲載道，社會不和諧的因素陡然增加，中國的房地產業問題逐步成為全社會關注的熱點問題。本文從當前房地產業發展的形勢和存在的問題出發，主要分析了我國房地產業過熱的原因和帶來的危害，并就如何促進房地產業的健康發展提出建議。

關鍵詞： 中國房地產業 房價 宏觀調控

住房本來是人們基本的生活資料，也是社會得以和諧安定的重要因素。然而近年來中國居高不下的房價使百姓苦不堪言，高房價不僅是當今中國突出的經濟問題，而且是突出的政治問題。

一、高房價的危害

（一）加重百姓經濟負擔。我們常說安居樂業，也就是說人要有安定居所，才能身心愉快地勞動。高企的房價奪走了人們積累的財富，使人們家無余財，而且債臺高筑，變身“房奴”，為了還債，他們日夜忙碌。什么時候才能無債一身輕？十年？二十年？三十年？為了還債，他們要精打細算、節衣縮食，生活的樂趣何在？可見高房價使人們的生活質量下降，幸福感大大降低。

（二）房價過高嚴重抑制國內消費需求。每個家庭的消費都需要衣、食、住、行、文、教、醫等多方面構成一個合理的結構，才能健康地運轉。高漲的房價嚴重地透支了整個家庭的消費能力，人們為了還貸不得不縮減在其他方面的開支。這不僅影響了人們正常生活，而且嚴重壓抑了社會需求。

（三）阻礙中國經濟健康發展。高房價占用了更多的社會資源，必將影響中國產業結構的優化升級。這不僅大大擠壓了中國實體產業的發展空間，導致資源配置不合理，而且會影響民族創新力和競爭力的提高。透支國家和人民的財力水平搞房地產，會給國家民族帶來災難性的后果。

（四）加大貧富差距，激化社會矛盾。住房是百姓日常生活必不可少的一部分，其價格理應是多數人都能夠承受得起的。然而房子已然成了百姓遙不可及的夢，成了百姓心中永遠的痛，房地產業卻造就了大批億萬富豪，需要住房子的買不起房子，有房子的卻不等著房子住。這樣容易導致社會階層的對立，引發社會矛盾，破壞社會和諧。

（五）高房價引發通貨膨脹。房地產業的產業鏈長、關聯度高，與其直接相關或間接相關較大的產業就有60多個。房地產業的火爆、房價的高漲導致了相關產業產品價格的上漲，并很快傳導給國民經濟的其他產業，形成價格的聯動效應，引發全社會范圍內的通貨膨脹，加大國民經濟運行的風險，威脅國家經濟安全。

二、近年來中國房價飛速上漲的原因

現在中國各地都在建房子。大片的良田被一簇簇的高樓大廈取代，可是房價卻一天天地水漲船高。到底是什么原因導致中國房價如此瘋狂？我認為主要有以下原因：

（一）經濟高速發展與居民收入增加。改革開放以來，我國的經濟獲得很大的發展，國民收入持續增加，人民生活水平不斷提高，對住房的需求增加，這也促進了房價的上漲。

（二）城鎮化建設進程的加快。城市化進程推動房地產價格繼續上漲，城市人口的急劇增長帶來了巨大的住房需求。將來城市化的進程還將較長時間地持續下去，商品住宅的需求將延續增長的趨勢，城市化進程將推動房地產價格上升的勢頭。

（三）資金流動性的增加。貨幣發行規模不斷增大、大量民間資本進入、國企的加入、國際社會的游資和熱錢的涌入，這些勢必會進一步推高我國的房價。

（四）保障性住房缺失。居民住房過度依賴市場解決，社會保障性住房的建設遠遠不夠，從而刺激購房需求。

（五）土地價格的上漲。土地成本是整個房價成本權重最大的部分。土地成本大幅度上漲，導致房價也大幅上漲。

（六）地方財政嚴重依賴“土地財政”。由于分稅制的改革，使地方政府對土地財政的依賴性大大增強。高額的土地出讓金、房地產稅收是地方財政的重要來源。現行的房地產稅收體系包括房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、印花稅等13種稅、費。這些稅、費是推動地價上升的重要因素，也是推動房價高漲的重要原因。

（七）建筑原材料價格的不斷上漲。建筑造價包括建材成本、勞動力價格和各種相關環節的稅費等。近年來由于我國物價的不斷上漲，再加上勞動力價格的提高，致使房產的造價也不斷上漲。

三、抑制房價過快上漲的主要措施

中國房地產價格的瘋狂上漲有其廣泛而深刻的經濟社會原因，抑制房價過快上漲要從多方面作出努力，具體包括：

（一）加強國家宏觀調控，政府打出“組合拳”。房產是一個特殊的商品，它不僅是人們的基本生活用品，而且是投資的工具，因此不能完全靠市場調節，政府必須介入房地產業，引導房地產行業良性發展。不僅要加大調控的力度，而且要保證執行的力度，貴在落實，不能雷聲大雨點小。

（二）擴大房產稅改革試點。我國已經在上海和重慶進行了試點。房產稅的征收對已經狂熱的中國樓市而言，無疑起到了降溫的作用。可以通過稅費改革，給地方開辟一些新的稅源，也可以加大中央的轉移支付力度，多向地方傾斜，減少地方政府對“土地財政”的過分依賴。

（三）加快經濟適用房建設，大力支持廉租房的建設，并完善購買制度。這是解決工薪階層、弱勢群體住房難的一個重要途徑。

（四）改革我國現有的城鄉戶籍二元制政策。在我國住房制度與公民享有的社會福利、子女上學連在一起，沒有城市戶口就要交納借讀費，甚至不準入學，增加了城市房子的需求量。實行戶籍制度改革，利于降低大城市的住房自有率，緩解社會的購房需求，降低房價。

（五）改變城鎮化的方向，加強小城鎮建設。要減輕大城市的人口和住房的壓力，就要優化小城鎮的居住環境，加強小城鎮基礎設施建設，進一步完善小城鎮的社會保障制度，增強小城鎮的吸引力，分散大中型城市人流壓力，改善大城市房屋的供求結構，抑制大中城市房價的進一步上漲。

住房是百姓安身立命之所。抑制房價過快上漲，關系到國家經濟結構的調整，涉及人民群眾的切身利益，是迫切需要解決的問題。要堅持以市場為基礎，以政府為主導，協調各方面的力量，實現百姓“居者有其屋”的愿望。

中國房地產業論文:中國房地產業并購主并公司價值效應分析

摘 要：近年來，特別是從2011年初的“新國八條”、“限購令”到首套房貸利率的上調以及銀行信貸緊縮、證券融資被拒等一系列調控政策對我國房地產行業發展產生了深遠的影響，使得一些房地產企業遭遇到了生存難題，因此很多房地產企業選擇并購的戰略進行企業擴張與結構調整，這也直接導致了近年來房地產企業間兼并重組事件的升級，使得“大魚吃小魚”的現象不斷地蔓延。通過對2010到2012年有代表性的房地產業的24家企業股東的收益率的研究表明，在并購前后91天的時間內，房地產并購方公司股東獲得遠遠高于其他行業顯著的超額收益率。這表明，房地產業的并購事件會對股東財富形成積極影響，能大幅提高其資源配置效率。開發商們對房地產行業的市場前景表示樂觀。

關鍵詞： 房地產企業；事件研究法；并購績效

自1998年我國進行貨幣化房改、取消“福利分房”并調整了一系列金融政策，中國房地產業開始了大規模的市場化運作。二十多年來，中國市場發展出來了一系列大、中、小規模不等的房地產企業。事實上早在2003年8月31日國務院的18號文《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》就明確提出，支持資信水平高合具有品牌優勢的房地產企業通過并購形成一批規模大、實力強的大型企業和企業集團。特別是近年來從2011年初的“新國八條”、“限購令”到首套房貸利率的上調以及銀行信貸緊縮、證券融資被拒等一系列調控政策對我國房地產行業發展產生了深遠的影響，使得一些房地產企業遭遇到了生存難題，因此很多房地產企業選擇并購的戰略進行企業擴張與結構調整，這也直接導致了近年來房地產企業間兼并重組事件的升級，使得“大魚吃小魚”的現象不斷地蔓延。例如僅2012年7月份中國房地產行業披露金額的并購案例就有6起，披露金額為7.69億美元，占7月并購披露總額34.9%，平均每起案例并購高達金額1.28億美元。因為房地產業的并購活動金額大、數量多，所以近年來成為社會的焦點，本文在房地產企業并購動因及并購績效研究的相關理論指導下，以國泰安CSMAR財經系列研究數據庫和國信金太陽網上交易專業版的股價數據庫中房地產業的相關數據為依據，用事件研究法對我國房地產行業的并購特征以及現狀進行分析，并結合具體的24家房地產企業并購實例，研究我國房地產開發與經營業2010-2012年間并購績效和特點并對我國房地產企業未來的并購趨勢進行了展望。

1 研究方法

本文運用事件研究法，通過收集處理滬深股市的數據對并購重組戰略的價值效應進行評估。事件研究法是通過研究市場對并購事件的反應來判斷并購的效率，通過計算并購事件公告前后的一段時間內并購方公司股東和目標公司股東是否存在累積超額收益來判斷并購帶給公司的是損失還是收益。

事件研究法的基本設想是：在理性的金融市場上，一個事件的影響會迅速反映到股票價格中，事件的影響可以通過股票價格在短期內的變化來衡量。通常采用累計超額平均收益率CAR （Cumulative Average Abnormal Return） 指標來衡量，這種方法將事件前后某段時間（事件窗） 內公司實際收益R與假定無事件影響的那段時間內公司正常收益E （R） 進行對比，得出超額收益AR，即AR = R - E （R ）。

股價是有前瞻性的，一旦市場意識到企業的并購是通過粉飾報表，利用關聯交易來提高利潤，投資者便會調低對公司價值的預期，該股票的價格是不太會上漲的。所以采用事件研究法分析上市公司并購的績效是具有一定的現實意義。

1.1 樣本選擇

本文主要借助國泰安CSMAR財經系列研究數據庫和國信金太陽網上交易專業版的股價數據庫獲得有關國內上市公司并購的初步數據資料。我們選取了2010年～2012年期間，房地產開發與經營業上市公司（簡稱為并購方）針對其他企業發生的并購活動研究樣本24個。利用國泰安數據庫中考慮現金紅利在投資的日個股回報率的數據作為個股實際報酬率，用國泰安數據庫中考慮現金紅利再投資的AB股綜合日市場回報率（流通市值加權平均法）作為市場組合的報酬率。

1.2 計算步驟

選擇研究窗口，衡量一個“事件”對股票價值影響的第一步是要確定一個事件期。通常以并購事件公告日為中心，而公告日在事件期內被指定為第0 天。為保證研究的可靠性，我們研究選擇的事件期為-60 天到+30 天，即從并購事件公告日前的60 天到公告后的30天。第二步，收集在上述時間內的股票價格和市場指數，計算各自的日收益率。基本公式其中第i只兼并樣本股票在t日實際收益率，表示正常或預期到的收益率，表示未預期到的收益率，也稱之為超額收益率。

基本步驟如下：

（1）計算每只發生并購的股票樣本在區間[-60，30]內t日實際收益率：國泰安數據庫中考慮現金紅利在投資的日個股回報率的數據作為個股實際報酬率。

（2）計算股票指數在同一觀測t日的實際收益率情況。國泰安數據庫中考慮現金紅利再投資的AB股綜合日市場回報率（流通市值加權平均法）作為t日的實際收益率情況。

（3）計算i股票t交易日不同參照系下（剔除大盤指數）的超額收益率，公式為：

（6）根據累計超額收益率（CAR）的計算結果，針對其進行統計顯著性檢驗，如果統計結果不顯著，則認為股價波動是一種隨機事件，兼并活動對股價沒有顯著影響；如果統計結果為顯著，則認為兼并活動對股票波動有重大影響。由于是大樣本，可以假定兼并事件對股價沒有顯著影響時的和服從均值為零的正態分布，進行統計檢驗。

2 實證過程

我們分三個階段來分析房地產行業并購事件的影響，第一個階段為并購時間公告日前60天至前31天的每天的平均超額收益率和累積超額收益率。第二個階段為并購公告日前30天到前1天，第三個階段為并購公告日后30天。

（1）第一階段分析。在[-60，-31]里，平均超額收益率波動較大且有1/30的天數為負值，而累積超額收益率大大超出其他行業，最高達到1.87%，并且這種高的平均超額收益率有繼續保持下去的趨勢。反映出了此階段中，大范圍內的人員已經獲知并購的內部消息并進行操作，認為此項并購是能達到預期效率目標。

（2）第二階段分析。在[-30，-1]窗口期，第二階段平均超額收益率的變化幅度與第一階段相比并沒有太大變化，僅有3/30的天數平均超額收益率為負值，這段時間平均超額收益率維持在一個相對平穩的高的水平，說明投資者在這期間也非常看好房地產行業的并購事項。

在并購公告日當天，平均超額收益率為-00000427917，表明大部分股東仍然特別看好并購事項，但是心態趨于平穩。

（3）第三階段分析。在[1，30]窗口期，有15/30的天數平均超額收益率為負值，最低達到-1.13%，比上兩個階段的天數要多很多，同時此階段較第二階段來說波動幅度較大，而累計超額收益率出現下降趨勢，但仍保持在較高的一個水平。說明雖然在并購日后一段時間內收益率還可以，但此收益是否能維持還不確定。

（4）和同時期各行業并購平均超額收益率和累計超額收益率的比較。在并購日后，各行業綜合的平均超額收益率波動幅度逐漸減小，而房地產業的在并購日后的波動稍大，而同時期各行業綜合累計超額收益率在[-60，30]窗口期內呈逐漸上升趨勢，最終達到14.21%，說明并購后大多數并購方公司股東比較看好公司并購后的前景，能夠獲得較大的超額收益，但房地產的累計超額收益率在并購公告日前期一直急劇上升，在[-60，30]窗口期內均為正值，最高時點能夠高大44.83%。說明房地產公司對房地產行業的市場前景表示樂觀，房地產行業仍然炙手可熱。

3 研究結論及啟示

實證結論表明，我國房地產行業2010-2012年并購方公司股東在并購前后91天的時間里獲得累計超額報酬率最高時點能夠高大44.83%。和同時期其他行業并購事件相比，累計超額報酬率特別高，說明投資者對于房地產行業并購重組事項并給予太高的積極評價，該行業的并購達到預期目標，實現利潤的超額增長。通過24個樣本數據研究發現房地產并購后能夠產生遠遠超過其他行業的高的超額收益率，所以可以預計到中國房地產業今后仍會在很長時

間里發生相對其他大部分產業更大規模的并購事件，使房地產市場不斷洗牌。同時根據最近披露的相關信息：2012年三季度中國并購市場從并購案例數據就并購數量和金額方面，2012年三季度中國并購市場分布20個一級行業，從并購案例數來看，房地產行業的并購異軍突起，案例達到23起，占比9.9%。并購金額方面，房地產行業以14.43億美元的交易總額，22%的總體占比占據全部行業第一的位置，其單筆平均交易金額更是達到6871.38萬美元。這與我們的研究結果不謀而合。

中國房地產業論文:中國房地產業存在的問題和對策

隨著房地產行業進入常態化調控階段，我國房地產企業的生存環境已發生了巨大變化。去年以來，中恒集團轉讓廣西房地產100%股權，浙江剛泰控股宣布資產重組轉攻礦業，這些例子表明開發商過去那種以廉價和過度充裕的貸款支持發展，享受資源增值的普遍性盈利模式，已經難以為繼。我們看到在調控措施不斷出臺的情況下，部分城市房價依然高位徘徊，土地市場依然火爆。整個房地產業依然沒有回到正確、健康的發展軌道上來，必須采取有效的對策，以利于不斷提高房地產業的綜合效益。

房地產業存在的主要問題

近年房價上漲誠然有謂成本推進因素。但就近年面對的房價越調越高而言，成本并不是推高房價的最主要因素。我們認為，推動房價居高不下有以下幾個方面考慮。

房地產宏觀調控效果不彰

2012年至今，國家實施的房地產宏觀調控政策對于中小城市的房地產市場起到了一定的作用，但相當一部分問題一直存在，調控政策沒有從根本上解決問題，這些問題包括：一是房地產市場有價無市供給偏緊；二是房價下調幅度不大；三是供需結構不匹配；四是房地產投機未得到有效抑制；五是房地產市場秩序在一定程度上依然不規范；六、保障性住房建設相對滯后、監管力度不夠。保障性住房用地難以保障，經濟適用住房等保障住房轉手倒賣和輸出現象嚴重，廉租住房監督機制不健全，保障住房管理制度有待建立。

投資經濟環境混雜

目前的貨幣政策導致流動性過剩，高儲蓄率下國內資金出路并不多，存錢是負利率；金融不發達，投資渠道不暢；對外人民幣不可以自由兌換。大量資金無路可走，必定進入房地產，以尋求利潤。人民幣升值壓力不減，至使國內流動性過剩問題日益突出，央行的調控難度越來越大。在社會資金較為充裕的情況下，要控制房地產業投資極為困難。

土地管理與房地產建設不匹配

目前通過招拍掛出讓土地使用權的方式，引入了市場競爭機制，提高了土地資源的配置合理性和利用效率，其積極作用應該肯定。但是在現行的土地出讓收入管理模式下，一些地方政府為增加財政收入、彌補城市建設與改造投資缺口，自然希望以較高的出讓價格供給有限的土地，而房地產商則趨向于建造大戶型、高價位商品房，獲取更多的利潤，這又刺激了土地的進一步升值，導致城市土地價格和商品住宅價格一路攀升。；另一方面，住房保障投資卻“捉襟見肘”，這是住房保障工作推進較慢的重要原因。

產品結構偏差影響房地產市場供給

一方面，與居民基本需求密切相關的普通住房和經濟適用房需求大，但由于開發利潤低而供給量小；另一方面，房地產商為了追求高利潤，大都將產品供給對象集中于較高收入群體。同時，由于促進經濟適用房和廉租房供給的市場補充機制不足，商品房與二手房市場沒有形成互動，房屋租賃市場沒有盤活，也加劇了住房供給結構的不合理。

（二）促進房地產業健康發展的對策

為促進房地產業又好又快發展，必須加強宏觀調控，完善房地產市場體系，調整供求結構，確保房地產業與相關產業相協調，與經濟社會發展相適應。提出以下幾點建議：

第一，改善宏觀調控，促進房地產市場持續健康發展。加強規劃和政策引導，推進房地產開發建設布局的戰略性調整，從各城市的實際情況出發，合理確定房地產建設的地域分布、規格標準、發展目標和管理運作方式，重點發展中低價位普通商品住房、經濟適用住房和廉租房，適度發展中高檔商品房，形成各種價位檔次住房供給的合理配置。要圍繞房地產建設布局調整，抓好新開項目土地供應的分析論證，嚴格控制高檔商品住房的土地供給，加大對中低價位普通商品住房的土地供給力度。要加大對房地產閑置土地的清理力度，探討對超期閑置土地征收閑置費或收回使用權，建立土地閑置超規模、超期限房地產開發企業的退出機制等。長遠看，對商品房市場不宜過多進行直接干預，而應采取規劃控制、土地供給、稅收調節、構建住房保障體系等綜合手段進行調控。政府對房地產市場監管的重點是規范房地產市場秩序。

第二，集約利用土地，強化土地開發管理。要適度提高城市土地利用強度，在城市土地利用規劃中不僅要規定土地利用類型，還要在嚴控建筑密度和保證綠化率的前提下，適當放寬建筑容積率和建筑高度。大力推動工業區內多層廠房的建設，合理布局城市中央商務區(CBD)、中央居住區(CRD)等功能集中區。在土地利用規劃中注重新增建設用地與現有城市功能和產業布局的銜接，交通道路設計以及工業用地的數量和布局。要根據產業格局的調整和城市空間的拓展，逐步將城市建設重心由舊城區向城市周邊新區轉移。同時，積極推進舊城改造，對城市建成區的低層、低密度危舊房地段重點改造，完善配套設施，改善居住環境，提高建筑容積率和居住人口密度。對城市建成區內的閑置、廢棄地，應及時由政府收回進行儲備或另行安排使用。對瀕臨破產或資不抵債的企業，應結合企業改革、改組，通過企業兼并、聯合、轉讓等形式，盤活土地資產，充分發揮存量土地資產效益。

第三，關注民生問題，完善社會住房保障體系。注重住宅建設中的民生問題，讓低收入群體能夠共享改革發展的成果，既是促進社會穩定、構建和諧社會的客觀需要，也是遏制房價漲幅過快的有效措施，更是現階段市場經濟條件下政府應當承擔的重要職責。建議將社會保障性住房，即滿足中低收入群眾居住需要的經濟適用住房和廉租房，一定程度地從市場中剝離出來，建立政府主導、政策扶持、價格控制、定向供給的新機制，以解決中低收入家庭住房問題。在具體操作上，政府應成立或指定一個專門機構負責此項工作，納入政府工作的重要日程。保障性住房的建設，可采用兩種方式，一是政府直接組織自建；二是政府在開發項目招標時，明確房地產商必須建設一定比例的保障性住房，由政府回購。無論是自建還是回購，都要落實資金來源，應通過財政預算投入、土地出讓金減免、住房公積金增值收益補充、銀行政策性貸款支持、鼓勵社會自愿捐贈等多種渠道籌措資金。保障性住房建設，要嚴格控制套型面積，確保建設單價低、養房費用低的中小套型住宅。保障性住房實行政府指導定價，讓中低收入群眾承受得起，把優惠政策直接落實到中低收入購房者身上。在保障性住房的供給上，要建立中低收入家庭檔案，動態調整，以確保分層次定向供給，并研究建立相應的退出機制和轉讓機制，防止管理上出現漏洞。現階段，對于那些確實無力購房的特困戶，繼續執行政府發放租金補貼的方式解決困難。對那些既非特困戶又暫時買不起房的進城務工者、剛就業者、新婚夫妻等住房消費的“夾心層”，也要注意解決他們的臨時住房問題。可以考慮授權一個機構，多渠道籌措資金開展租賃住房的建設與經營業務。

第四，降低建筑能耗，提高住宅工業化水平。我國建筑能耗高，住宅總能耗占全國總能耗的比例超過37%。降低住宅能耗是建設節約型社會，實現2010年全國單位GDP能耗降低20%的重要途徑。一方面制定鼓勵節能環保材料生產的優惠政策，對仍然繼續生產非節能環保材料的企業進行限制；另一方面，制定住宅節能標準，強制采用節能環保材料，引導消費者選擇節能環保型住宅。采用先進的住宅建造方式，大力推進工廠化生產各種建筑預制構件、房屋模塊和施工現場組裝裝配。政府要根據新型住宅建筑體系的要求，建立住宅部品認證體系，淘汰耗能耗材的落后部品，推廣符合循環經濟要求的住宅部品，逐步建立開發、規模生產、配套供應的標準化住宅部品體系。房地產及相關建安企業，應在經營組織和技術裝備手段上積極適應住宅工業化的要求，把“象造汽車一樣造房子”，作為未來的發展方向。

第五，加快管理制度創新，建立和完善與市場經濟相適應的房地產管理制度。要完善土地供給制度。強化政府對土地一級市場的統一控制，努力提高土地收儲覆蓋率，最大限度地實施“生地”開發、“熟地”出讓。在目前政府財力有限、收儲資金不足的情況下，可通過土地收益權抵押貸款、證券化等支持土地滾動收儲、整理開發和掛牌出讓，或采取由企業墊資完成土地整理，成功出讓后與政府分享收益的土地盈利模式。要積極推動資本市場的發育。加快出臺產業基金管理辦法，促使蓄勢已久的房地產產業基金正式登臺。要進一步完善房地產開發項目資本金制度、開發項目主體資信評價審查制度、商品房預售管理制度，以及房屋交付使用制度、物業管理制度等，規范行為，促進房地產業和房地產市場健康發展。

中國房地產業論文:中國房地產業與國民經濟關聯關系及協調發展研究

摘要：改革開放以來，房地產業迅猛發展，現在已經成為我國國民經濟的重要支柱產業，而一直以來，土地和房屋就作為人們生產和生活的載體，促進社會的發展進步，成為最基本的物質條件。房地產業以其高附加值的特點，為政府的財政稅收起了巨大的作用，它的快速協調發展也直接推動了國民經濟的發展，使其與國民經濟的關系越來越密切。

關鍵詞：房地產 國民經濟 協調發展

房地產業的迅猛發展推動了國民經濟的持續健康發展，近幾年來，由于房地產業的快速發展，我國的GDP的增長速度也不斷加快，一直位居世界前茅，房地產業的蓬勃發展既能為企業提供相應的生產資料，也可以加大企業的生產需求，還可以從另一方面提升社會整體的物質和精神文明的需求，本文就對房地產與國民經濟的關系及相互協調發展做一下研究。

一、我國房地產業的發展概況

2008年美國的次貸危機全球性的經濟危機，這次危機爆發后對全球經濟產生了空前的巨大的危機，尋其根源這次經濟危機的主要原因就是美國的房地產破裂所導致的，經濟鏈條的連鎖反應就造成了這場世界震驚的經濟危機，各個環節的共同反應最終導致了這場經濟危機的發生但是如果沒有房地產破裂的這個導火索這場經濟危機應該是可以避免的，為了不讓此種情況在我國發生，對于房地產業對我國國民經濟影響的研究就變得尤為重要了。

房地產業在我國國民經濟中到底處于一個什么樣的位置呢，在當今社會成為人力資源的不斷再生和人力資本得到不斷提升的一個最基本的物質方面的保障。住房的發展也就是房地產業的發展所牽扯的范圍是非常廣泛的，其產業的跨度非常大，所參與的經濟活動也涉及各個方面，以此當之無愧的成為了社會經濟發展的基礎，其他各個行業也都依靠著房地產業的發展而發展。首先房地產業是國民經濟發展的主導型產業，各個行業的發展都離不開房地產，房地產業的發展為其他各個行業的發展提供必要的經濟基礎，其次由于房地產業的發展周期比較長，其他行業對他的發展的依賴性也就比較強了。

二、房地產對國民經濟發展的重要作用

（一）房地產業的發展促進GDP增長

從上世紀八十年代以來，國家對住房制度進行改革，退出了一系列的促進房地產發展的新措施，其中銀行住房抵押貸款業務的推出就促使房地產業進入蓬勃發展的新軌道，造成現在房價那么高而且一直處于只增不減的增長態勢，是因為房價對于GDP的增長效益有明顯的作用，尤其是就地方而言，房地產業的收入是GDP增長與否的關鍵因素，GDP高了，地方的財政稅收也就隨之而來的增長上去了。

（二）房地產業的發展對于優化產業結構有很大的幫助

由于以往福利分房制度的實行，居民在購房的消費所占的比重很低，房地產業的消費得不到刺激，房地產業發展緩慢，人們在住房的選擇上也受到了限制，所以使得消費結構不合理；政策調整之后，問題得到了解決，人們可以選擇自己喜歡的住房進行購買，促使消費的結構合理化，人們的生活質量和生活水平也得到了進一步的提高。

（三）促進社會穩定，推動就業需求

房地產業的開發需要消耗大量的人力物力資源，因此作為房地產業基礎的建筑業就需要大量的勞動力，因此給社會提供了大量的就業崗位，而且，由于其具有帶動性強，較長的產業鏈和較大的關聯度等特點，房地產業的發展必定會帶動許多行業的發展，帶來更多的就業崗位，為社會的穩定，經濟的增長做出巨大的貢獻。

（四）房地產業的發展推動經濟的快速發展

因為與之關聯的行業很多，受房地產行業帶動的各行業范圍也很廣，包括通訊、服務、金融、建筑等各個行業；而后還與木材、機電、水泥以及一些重金屬工業相聯系，特別是那些與房地產業有直接聯系的原料供給行業，更是依賴于房地產業的發展而求得生存。

三、房地產業與國民經濟協調健康發展

隨著我國國民經濟的快速發展，房地產業也隨之得到了迅猛的發展，而人們收入卻沒有與之相同幅度的進行增長，所以造成了大部分的居民對住房的購買力達不到，而房地產業的過度投資也引發了消費品的過剩而造成通貨膨脹。國民經濟與房地產的內部之間存在著千絲萬縷的關系，有著非常緊密的聯系。房地產與國民經濟的作用是相互的，或者是制約也有可能是推動，或者兩種可能性同時存在。作為國民經濟的重要組成部分，房地產業的發展既要受到國民經濟發展的制約，也會受到它的推動，這些作用都是相互的，房地產的投資優化了經濟結構，拉動了國民經濟的發展，但是如果出現投資過度的話同樣也會引起經濟泡沫化的不良現象的發生。

四、我國的房地產業發展中所存在的一些問題

（一）我國的房價增長速度過快

任何企業都是以追求利益的最大化來作為企業發展的目標，房地產業也不例外，房價的上漲就會刺激房地產行業加大投資，房價繼續上漲，房地產行業又會加大投資力度，這樣循環下去，房價還會一直不斷的漲下去，但這必須都在老百姓的接受范圍之內，這樣的循環才會有正的結果，如果房價已經到了人們無法接受的最高值時，房地產商的投資力度也會減小，防止惡性循環的發生。

（二）房地產行業波動對銀行信貸業存在的威脅

房地產業的發展刺激了銀行信貸業務的發展，這就使銀行信貸業投資的風險進一步加大了，房地產業發展過快加劇了銀行的信貸風險，這就需要國家的宏觀調控政策，穩定房價，減小銀行的風險。

五、結束語

房地產業作為我國國民經濟的重要支柱產業，為促進GDP增長、優化產業結構、促進社會穩定，擴大就業需求等許多方面做出了巨大的貢獻，尤其是對于推動國民經濟的快速穩定發展起到了巨大的作用，對于發展中存在的問題，要積極的尋求辦法解決，使其更好地為經濟發展服務。

中國房地產業論文:中國房地產業的泡沫分析

摘要：從1991年開始我國經濟進入了一個高速、平穩增長的周期。同時房地產業的興起也引起了房屋價格的持續上升，盡管國家有宏觀調控政策，且效果顯現，但房產價格仍然繼續上漲，且各地差異較大，而且出現了經濟泡沫現象。本文將從概念分析入手，結合中國房地產市場表現的一些指標進行對比，對目前的房地產市場進行一些判斷和分析。

關健詞：房地產；價格；泡沫

一、房地產泡沫含義：

房地產泡沫是指由于房地產投機引起的房地產價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。最早可考證的房地產泡沫是發生于1923~1926年的美國佛羅里達房地產泡沫，這次房地產投機狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機。1989一1997年，泰國由于過量進行高檔物業開發和金融的過渡參與，逐漸積累形成了房地產泡沫，結果在1997~1998年的亞洲金融風暴中，促成了泰國泡沫經濟的破滅。可以說正是由于房地產業在國民經濟中的重要性，決定了房地產泡沫給國民經濟帶來的危害也是毀滅性的。

二、我國房地產市場泡沫分析

從經濟發展全局狀況來看不存在房地產泡沫

據聯合國對多個國家的調查，各國住宅建設投資占國內生產總值(GNP)的比例在3%~8%。日本在第二次世界大戰后，隨著經濟的恢復和發展，住宅建設投資不斷增長，50年代平均約為4%，60年代平均約為6%，70年代超過7%，1973年最高達8.7%，以后隨著住房問題的緩和而逐漸有所下降。我國目前階段所經歷的房地產行業的興起是許多國家在經濟增長過程中經歷過的階段，而且這種快速的增長也會在市場不斷健全、需求減弱的過程中不斷地恢復到正常的發展水平。

2、 從市場需求的預測來看不存在房地產泡沫

判斷房地產是否出現泡沫，關鍵一點是看是否存在真實的需求。從潛在需求看，我國現有城鎮居民41億人，到實現“全面小康”的2020年，我國城市化水平將達到55~60%，城鎮居民將增長到8億至8.5億人，在此期間約有3~3.5億左右的新增城鎮人口需要解決住房問題，這是從新增城市人口的住房需求方面進行的分析。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮居民人均住房面積為23.8平方米，根據國外相應發展水平的經驗，據我國目前的統計資料初步測算，我國2020年城鎮居民的人均住房面積可能要達到35平方米，即每個城鎮居民的人均住房面積要在目前基礎上再增加10平方米以上。因此從需求的角度分析，我國房地產市場真實的需求降低了出現泡沫的可能性。

從全國范圍來看不存在房地產泡沫問題

從全國房地產價格的變化上來看，從1998年到2001年，我國商品房和商品住宅的價格上漲率在0.5%~4. 9%之間，遠遠低于同期8%左右的GDP增長率,這表明商品房價格的變化從總體上看并沒有脫離實體經濟的支撐。因此，從總體上看，中國不存在房地產泡沫現象。

4、城市間的橫向比較不能說明存在房地產泡沫現象

根據2001年北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的房價收入比率超過了10，全國平均的房價收入比為7.8，高于5~6的公認正常范圍，有些人通過這些數字論斷我國大部分大中城市已經或多或少地存在著房地產泡沫。應該說，房價收入比和購房抵押貸款月還款額與月家庭收入的比值，確實是衡量住宅市場是否存在泡沫的方法。衡量是否存在泡沫，我們不應該對各個城市之間進行橫向比較，也不能與某一個平均的標準值進行比較就做出結論，而應該主要對各城市內部兩個指標歷史變化進行比較。近年我國大部分城市的房價收入比呈下降的趨勢，而且不同城市橫向比較的意義不大，因為不同城市的市場特性有很大差異，所以房價收入比也存在很大差異。

從以上四個方面的分析可以得出結論：中國的房地產整體保持比較健康的增長，總體不存在泡沫現象。

三、警惕部分城市存在房地產經濟泡沫

中國房地產市場整體保持著快速健康的發展，但在有些地區中已經或者顯露出了房地產泡沫經濟現象的征兆，主要表現為房地產市場供給過熱和資金大量涌入，部分城市還出現了很高的商品房空置率。現在空置率的含義是以銷售或者租賃合同的成立作為標準的，但大量已經出售的商品房成為了投資的對象，得不到充分利用，而這部分數字往往是空置率統計中易被忽視或者很難得到精確統計的數字，造成空置率指標失去了可信性，不能反映市場真實現狀。許多城市至今尚沒有有效的土地供應規劃，而是盲目供應土地，與開發商的圈地運動配合很默契；盲目追求豪華高檔住宅，每套千萬元甚至上億元的別墅豪宅不斷涌現；脫離實際使用市場和產業的支撐，盲目建設超豪華寫字摟、酒店和零售商業設施；房地產開發過程中的概念炒作遠遠勝于追求實質等等。種種跡象表明，部分地區、部分房地產市場確實存在著盲目樂觀的情緒，存在著經濟泡沫現象。

四、針對部分地區的房地產泡沫經濟以及價格過高現象的對策建議

房地產泡沫作為市場失靈現象的一種表現，是市場群體非理性的行為，也是單一市場手段不可避免的缺陷。針對市場泡沫，政府的宏觀調控立足于整個市場，對整體的平衡、各方面利益（尤其是弱勢群體的利益）的分配進行宏觀的控制。對于房地產泡沫的良藥就是政府宏觀調控的各種措施，針對我國房地產的特色有以下的一些措施。

1、 采取有力措施規范土地市場。

國家要加強對房地產業的宏觀管理，加強對上一級市場的控制，同時也要采取有利措施規范土地二、三級市場，堅決制止炒賣地皮牟取暴利的投機行為，使土地價格建立在一個合理水平上以降低商品房價格。國家出臺的關于土地“招、拍、掛”的政策已經對市場進行了規范，但實施力度及監管還有待進一步的加強。

2、 適當降低開發商的回報率。

房地產開發商應適當調整思路。商品房積壓不僅使缺房戶改善無望，同時也使房地產開發商的大量資金被占用。為避免這種對雙方都不利的僵持現象，房地產商應當樹立薄利多銷觀念適當調低價格和利潤。

3、 改變房地產市場供應結構。

當前我國房地產市場供應結構很不均衡，主要表現在高利潤的高檔寫字樓和商業設施項口開發量過大，有的城市非住宅供應量占據總量的三分之二；而從住宅供應結構來看，高檔公寓、寫字樓開發過量，而普通商品房、經濟適用房少，百姓選擇余地小。這種需求和供給上的不均衡，就造成了我國房地產價格上升與房空置率上升的矛盾加劇。要改變這種供應結構，要從兩方面著手：

近幾年來，房價的上升幅度大大超過了部分居民可支配收入增長的速度，使得許多中低收入居民買不起房子。因此，要大力開發和建設讓老自姓買得起或能夠承租得起的普通商品房，使得住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應，這是我國住房供應政策變化的核心內容之一，而在這個方面很好的例子就是新加坡政府實行的“組屋政策”。

(2)近幾年來，我國經濟適用房在全部商品房供應中所占比重非常低，尤其是在一些經濟發達地區，由此也引發了我國房地產市場的結構性情況。廉租房政策的成功得益于完備的社會福利制度和稅收制度，法國有效地防止了房地產市場的投機活動，其中廉租房制度是法國政府調制房價的最有效手段。