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房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文:成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

摘要：預(yù)算管理是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的重要措施之一，對(duì)控制生產(chǎn)成本，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本以及目標(biāo)利潤(rùn)具有重要意義。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是企業(yè)管理的一部分。本文主要針對(duì)成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中應(yīng)用必要性、成本預(yù)算在建筑項(xiàng)目管理中的意義以及成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)用措施進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，僅供參考。

關(guān)鍵詞：成本預(yù)算；房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；應(yīng)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算管理是現(xiàn)在比較常用的一種項(xiàng)目管理手段，可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行更為精細(xì)化的管理，對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)最大效益具有重要意義。成本預(yù)算管理主推精細(xì)化、規(guī)范化管理理念，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本配置進(jìn)行優(yōu)化，在項(xiàng)目建設(shè)施工前對(duì)總造價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)后期施工成本控制提供依據(jù)，爭(zhēng)取進(jìn)一步提高項(xiàng)目管理水平。

一、成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中應(yīng)用必要性

1、成本控制重要手段

成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的重要組成部分，其管理效果如何，直接影響著項(xiàng)目建設(shè)最終效益。項(xiàng)目成本管理貫徹于整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，包括事前控制、事中控制以及事后控制三個(gè)部分，想要提高管理效果，就需要對(duì)三個(gè)方面進(jìn)行全面管理，控制項(xiàng)目施工成本，將其控制在預(yù)算內(nèi)，提高項(xiàng)目投資的有效性。

2、成本管理計(jì)劃編制基礎(chǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，管理人員需要基于項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需求，結(jié)合以往管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)成本控制來(lái)制定管理方案的編制，以此來(lái)作為項(xiàng)目管理的主要依據(jù)。成本預(yù)算是成本計(jì)劃的重要組成部分，是管理方案編制的主要依據(jù)，在對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行預(yù)算時(shí)，預(yù)算人員應(yīng)提前對(duì)各類相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行搜集，并以及降低成本為目的建立研究體系，利用現(xiàn)計(jì)算技術(shù)與計(jì)算方法來(lái)對(duì)建筑施工經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行定量或者定性分析，形成完整的成本預(yù)算計(jì)劃，提高項(xiàng)目管理整體效率。

3、確保成本管理合理性

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理貫徹于整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，在整個(gè)階段中經(jīng)常會(huì)受到各種因素影響而項(xiàng)目投資效果。成本預(yù)算能夠?qū)?xiàng)目未來(lái)建設(shè)過(guò)程中可能會(huì)遇到的問(wèn)題進(jìn)行預(yù)測(cè)，分析各項(xiàng)影響因素，可以提前制定規(guī)避方案，并且將預(yù)算方案與實(shí)際施工相結(jié)合，可以對(duì)施工方案進(jìn)行優(yōu)化，保證項(xiàng)目管理的合理性與科學(xué)性。

二、成本預(yù)算在建筑項(xiàng)目管理中的意義

從上面的概述中可以看出，成本預(yù)算是對(duì)建筑工程項(xiàng)目施工費(fèi)用進(jìn)行事先估計(jì)和判斷的過(guò)程，在施工項(xiàng)目管理中占據(jù)著重要地位，也是成本控制管理中的重要手段，由此可見(jiàn)成本預(yù)算在建筑項(xiàng)目管理中具有重要作用，具體來(lái)說(shuō)這種作用主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1、成本預(yù)算足管理人員編制工程成本計(jì)劃和決策的基礎(chǔ)

項(xiàng)目管理人員在對(duì)建筑工程項(xiàng)目進(jìn)行管理前需要對(duì)相應(yīng)的成本計(jì)劃進(jìn)行編制，作為后期成本管理的主要依據(jù).而成本預(yù)算作為成本計(jì)劃中的重要內(nèi)容，是成本計(jì)劃編制的基礎(chǔ)。而在對(duì)建筑工程成本進(jìn)行預(yù)測(cè)計(jì)算的過(guò)程中，預(yù)算人員需要對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)信息資料進(jìn)行搜集，并對(duì)其節(jié)能型系統(tǒng)分析研究，采用現(xiàn)代計(jì)算技術(shù)和計(jì)算方法對(duì)建筑施工的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行定性或定量分析，最后形成完整的成本預(yù)算計(jì)劃，而在這一過(guò)程中對(duì)資料的分析和計(jì)算對(duì)于成本計(jì)劃編制具有重要的借鑒作用。

2、成本預(yù)算足成本控制中的重要手段

建筑工程的成本控制是貫穿到整個(gè)建筑工程建設(shè)過(guò)程當(dāng)中的，包括事前控制、事中控制和事后控制三個(gè)部分，只有在三個(gè)部分都采取有成本預(yù)算則是成本控制中事先控制中的重要內(nèi)容和手段，通過(guò)制定成本預(yù)算能夠?qū)ㄖこ坛杀具M(jìn)行預(yù)先規(guī)定，從而為后期的成本控制實(shí)施提供依據(jù)，有效降低建筑項(xiàng)目成本，提高建筑工程經(jīng)濟(jì)效益。由此可見(jiàn)，項(xiàng)目管理人員要想達(dá)到成本控制目標(biāo)，就要做好相關(guān)成本預(yù)算工作，為成本控制指明方向，制定相應(yīng)的施工技術(shù)措施。

3、成本預(yù)算能夠幫助管理人員選擇出最佳成本方素

通過(guò)制定成本預(yù)算，管理人員能夠?qū)υ谖磥?lái)建筑施工中可能出現(xiàn)影響施工成本的因素進(jìn)行分析，并提前采取各種措施進(jìn)行規(guī)避，并結(jié)合這些因素來(lái)制定出不同的施工成本方案，管理人員依據(jù)成本預(yù)算要求能夠?qū)Ω鞣N方案經(jīng)濟(jì)效益和成本控制情況進(jìn)行比較，從而從中選擇出最適合的成本方案，按照最佳成本方案來(lái)施工能夠最大限度地降低建筑工程成本，提高建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益，增加建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。在當(dāng)前我國(guó)建筑行業(yè)當(dāng)中，建筑工程施工往往是采用投標(biāo)的方式進(jìn)行，建筑企業(yè)根據(jù)承包商提供的各種方案從中選擇相應(yīng)方案進(jìn)行施工，因而在事先建筑企業(yè)應(yīng)該結(jié)合工程情況和企業(yè)經(jīng)濟(jì)情況對(duì)建筑工程成本預(yù)算進(jìn)行詳細(xì)制定，這樣才能夠?yàn)榻ㄖ髽I(yè)在選擇成本方案時(shí)提供依據(jù)，以便建筑企業(yè)能夠選擇成本預(yù)算值最低、經(jīng)濟(jì)效益最好的建筑項(xiàng)目進(jìn)行施工，以有效保證建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)于推動(dòng)建筑企業(yè)的健康發(fā)展具有重要影響。同時(shí)，在建筑工程施工過(guò)程中，由于建筑工程的施工方案、施工材料等等都會(huì)對(duì)成本預(yù)算值產(chǎn)生決定性影響，因而有必要對(duì)施工前對(duì)建筑工程成本進(jìn)行事先預(yù)測(cè)，以綜合各因素考慮，制定出最符合建筑工程施工的管理方案。

三、成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)用措施

1、健全管理體系

1.1建立完善預(yù)算管理組織以及責(zé)任體系，在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層帶領(lǐng)下，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際需求，確定成本預(yù)算主管部門，做好項(xiàng)目管理規(guī)劃，企業(yè)內(nèi)各相關(guān)部門相互聯(lián)系，對(duì)職能進(jìn)行合理分配，確保成本預(yù)算管理順利實(shí)施。

1.2建立房地產(chǎn)預(yù)算管理制度，采取授權(quán)與成本管理機(jī)制，明確預(yù)算編制，企業(yè)應(yīng)建立預(yù)算管理制度與流程管理制度。各機(jī)構(gòu)在相互配合的基礎(chǔ)上還應(yīng)保證權(quán)責(zé)分明，保證整個(gè)管理工作有條不紊的進(jìn)行。

1.3建立預(yù)算管理評(píng)估考核體系，基于成本預(yù)算管理工作的復(fù)雜性，從房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)出發(fā)，設(shè)計(jì)一套目標(biāo)明確、權(quán)責(zé)分明的評(píng)估考核指標(biāo)體系，并且將管理人員績(jī)效與管理效果掛鉤，以此來(lái)激發(fā)管理人員工作積極性，提高管理的有效性。

2、提高預(yù)算參與人員專業(yè)能力

房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算管理需要多項(xiàng)數(shù)據(jù)的支持，數(shù)據(jù)的真實(shí)性以及客觀性是保證管理工作效果的主要因素。因此，在填報(bào)成本預(yù)算時(shí)，應(yīng)以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，并以市場(chǎng)單價(jià)為依據(jù)，按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度來(lái)進(jìn)行編制，確保成本預(yù)算的合理性。另外，為滿足項(xiàng)目管理需求，要求所有參與成本預(yù)算管理的人員必須要具備良好的綜合能力，要求其在具備較高職業(yè)道德的基礎(chǔ)上，熟練掌握各項(xiàng)與成本預(yù)算相關(guān)的知識(shí)，控制好各項(xiàng)數(shù)據(jù)的來(lái)源，嚴(yán)禁應(yīng)用虛假數(shù)據(jù)。

3、加強(qiáng)與財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等部門聯(lián)系

成本預(yù)算管理部門應(yīng)該與財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等部門進(jìn)行聯(lián)系，形成項(xiàng)目整體管理體系，達(dá)到事前預(yù)測(cè)、事中控制、事后考評(píng)的模式，爭(zhēng)取不斷提高管理效果。其中，成本預(yù)算與財(cái)務(wù)系統(tǒng)的聯(lián)系，通過(guò)對(duì)預(yù)算成本的對(duì)比，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，做好項(xiàng)目建設(shè)中每一個(gè)階段的管理工作。

4、進(jìn)行合理的預(yù)算編制書

4.1房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的預(yù)算具有獨(dú)特的行業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)公司主要是一個(gè)高資金密集的企業(yè)，企業(yè)進(jìn)行投資需要大量的資金流，只有保證企業(yè)的穩(wěn)固的發(fā)展才能確保新增計(jì)劃的投入，才能正確的實(shí)施預(yù)算的實(shí)施。

4.2房地產(chǎn)公司的預(yù)算計(jì)劃主要是利用了年度預(yù)算房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)注重項(xiàng)目預(yù)算與滾動(dòng)開(kāi)發(fā)預(yù)算，關(guān)注年度預(yù)算。項(xiàng)目預(yù)算與滾動(dòng)開(kāi)發(fā)預(yù)算是現(xiàn)金流預(yù)算和利潤(rùn)預(yù)算的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的核心。項(xiàng)目預(yù)算與年度預(yù)算是密切關(guān)聯(lián)的，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)必須平衡項(xiàng)目預(yù)算與年度預(yù)算。

4.3一般房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制的模式年度預(yù)算應(yīng)當(dāng)按照“前期預(yù)算，中級(jí)計(jì)劃，后期反饋”的程序進(jìn)行編制。首先，董事會(huì)預(yù)設(shè)年度總目標(biāo)，確定年度預(yù)算編制的原則和要求，下達(dá)至各機(jī)構(gòu)。各機(jī)構(gòu)按照董事會(huì)下達(dá)的預(yù)設(shè)目標(biāo)，結(jié)合實(shí)際，編制預(yù)算草案。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要組成部分，成本預(yù)算在項(xiàng)目管理中的應(yīng)用，對(duì)改善管理結(jié)果，提高項(xiàng)目建設(shè)綜合效益具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合成本預(yù)算管理應(yīng)用中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并結(jié)合實(shí)際需要確定切實(shí)可行的管理措施，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文:房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)分析

摘要：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從開(kāi)發(fā)一直到最后的竣工需要經(jīng)過(guò)一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)間，往往還伴隨著復(fù)雜多變的環(huán)境，眾多因素可以對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)造成影響，甚至?xí)绊懙秸麄€(gè)開(kāi)發(fā)案的成敗。因此，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的項(xiàng)目管理可謂是房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的工作重點(diǎn)，也是有效提升房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、增強(qiáng)企業(yè)效益的有效手段。本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手分析，以期能為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理提供可靠的理論性支持。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)

項(xiàng)目管理占據(jù)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要位置，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功失敗影響深淵。具體的，作為一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理迫切需要各環(huán)節(jié)之間相互配合，在不斷優(yōu)化的同時(shí)，以期能讓項(xiàng)目整體目標(biāo)可以更好的實(shí)現(xiàn)。房產(chǎn)企業(yè)做好項(xiàng)目管理，完善項(xiàng)目管理各環(huán)節(jié)，可謂是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，也是提高房產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有力保障。具體的，房產(chǎn)項(xiàng)目管理中需從以下幾個(gè)環(huán)節(jié)完善：

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的可行性研究環(huán)節(jié)分析

作為整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的領(lǐng)頭軍，可行性研究可以說(shuō)是做好整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的重中之重。通常，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有效管理，可行性研究需要仔細(xì)明確以下幾個(gè)內(nèi)容：

1、明確可行性研究?jī)?nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策主要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，此項(xiàng)研究也是房產(chǎn)公司項(xiàng)目審批的關(guān)鍵資料，對(duì)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)指導(dǎo)作用非凡，主要有：

第一，項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體狀況作一個(gè)分析。對(duì)于項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)的背景、社會(huì)經(jīng)濟(jì)及同類產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等作資料搜集及整理、分析，并以此為基礎(chǔ)作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)依據(jù)；第二，項(xiàng)目實(shí)施可能性分析，科學(xué)制定項(xiàng)目安排。對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施方案，要盡可能的多設(shè)計(jì)幾個(gè)，在充分結(jié)合各方面條件的基礎(chǔ)上，選擇合適的項(xiàng)目規(guī)劃方案進(jìn)行施工；第三，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及技術(shù)評(píng)價(jià)，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，做好項(xiàng)目融資方案及融資成本的估算，做好項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析，保證項(xiàng)目施工中經(jīng)濟(jì)及技術(shù)可靠性。

2、堅(jiān)持可行性研究原則

項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目管理中重要部分，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有重要影響。通常，可行性研究需要遵循以下幾方面原則：

第一，獨(dú)立、客觀原則。這是決定開(kāi)發(fā)商投資決策是否科學(xué)可靠的重要依據(jù)與基礎(chǔ)，也是保證可行性研究科學(xué)、公正、客觀的重要保證，是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的依據(jù)；第二，研究方案選優(yōu)性原則。此原則在可行性研究中需設(shè)多個(gè)研究方案，擇優(yōu)選擇最優(yōu)方案作為整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施參考方案，實(shí)現(xiàn)投資效益最大化；第三，避免先入為主。此原則是為了強(qiáng)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)事求是，避免因不好的觀念給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)不良影響。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理環(huán)節(jié)分析

項(xiàng)目進(jìn)度管理也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，此環(huán)節(jié)要先明確進(jìn)度管理影響因素，再運(yùn)用有效方法作有效管理。

1、進(jìn)度管理的影響因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工序復(fù)雜，建設(shè)周期長(zhǎng)，參與部門多，這也就造成進(jìn)度管理受很多因素影響，具體的有以下幾方面：

2.1.1委托方因素。在進(jìn)度管理中，委托方作為項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)單位，如果在工作中沒(méi)有按照原有的進(jìn)度去將設(shè)計(jì)好的圖紙或者是計(jì)劃的極度及時(shí)準(zhǔn)確的提供給承包商，并且沒(méi)有按時(shí)的給承包商撥款，那么都可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)程的變化。

2.1.2.承包商因素。在項(xiàng)目進(jìn)行中，可能承包商方面會(huì)出現(xiàn)由于團(tuán)隊(duì)管理以及企業(yè)內(nèi)部的一些變更而被迫讓施工操作沒(méi)有按照原有的進(jìn)度進(jìn)行。

2.1.3.其它因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工與天氣、自然條件等有著密切的關(guān)系，所以項(xiàng)目的進(jìn)度也會(huì)受到這些不可控的因素的影響。比如極端天氣、自然災(zāi)害、政策變更、臨時(shí)的停電停水等。

2、進(jìn)度管理的方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理由于會(huì)受到很多因素的影響發(fā)生進(jìn)度的變更，所以為了保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，就必須采用一些方法來(lái)進(jìn)行進(jìn)度的管理。常用的方法如下：

2.2.1傳統(tǒng)表格法。這種方法就是將原先安排好的項(xiàng)目開(kāi)展進(jìn)度以表格的形勢(shì)記載下來(lái)，在記載的時(shí)候需要算計(jì)好時(shí)間，記載好正在進(jìn)行的工作的名稱，所耗費(fèi)的時(shí)間以及需要的時(shí)間等等，從而計(jì)算出項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度之間的偏差。

2.2.2形象進(jìn)度表法。這個(gè)方法也稱橫道圖法，是在進(jìn)度表的基礎(chǔ)上演變而來(lái)。這種方法在運(yùn)用的過(guò)程中先要做好項(xiàng)目進(jìn)展中相關(guān)信息的搜集，然后將整理好的信息采用實(shí)際的橫道線與原計(jì)劃的橫道線進(jìn)行對(duì)比，從而衡量?jī)烧咧g的差異。

2.2.3前鋒線比較法。這種方法是以進(jìn)度計(jì)劃?rùn)z查的坐標(biāo)為開(kāi)始點(diǎn)，然后以進(jìn)度計(jì)劃?rùn)z查的時(shí)間坐標(biāo)點(diǎn)為終點(diǎn)，依次用點(diǎn)劃線的方式進(jìn)行實(shí)際進(jìn)度點(diǎn)的鏈接，根據(jù)形成的前鋒線與工作線焦點(diǎn)的位置來(lái)判斷計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度之間的差異。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理環(huán)節(jié)分析

項(xiàng)目質(zhì)量管理是項(xiàng)目管理中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，主要包括對(duì)產(chǎn)品的配套服務(wù)的質(zhì)量的管理，對(duì)產(chǎn)品的使用效果、使用穩(wěn)定性以及建筑的安全性可靠性等方面的管理。一般來(lái)講，質(zhì)量管理需要掌握下面幾個(gè)方面的特點(diǎn)：

1、全面性

質(zhì)量的管理需要具備全面性的要求，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)體質(zhì)量、使用價(jià)值與功能等方面要做好全面的管理，保證整個(gè)項(xiàng)目在質(zhì)量方面符合標(biāo)準(zhǔn)與要求。

2、主動(dòng)性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以及企業(yè)的信譽(yù)，在項(xiàng)目管理中應(yīng)該要主動(dòng)地進(jìn)行質(zhì)量的管理，通過(guò)日常與施工的監(jiān)督，讓整個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中保證質(zhì)量，保證其可靠。

3、動(dòng)態(tài)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理具有動(dòng)態(tài)的特性，質(zhì)量管理也是如此。企業(yè)應(yīng)該隨著項(xiàng)目的不斷進(jìn)行以及開(kāi)發(fā)進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量管理內(nèi)容的充實(shí)，并且在不斷的變化中做好質(zhì)量的管理。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理環(huán)節(jié)分析

整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中要想做好項(xiàng)目管理，就無(wú)法忽略項(xiàng)目成本管理，成本管理關(guān)系整個(gè)項(xiàng)目收益。通常，項(xiàng)目管理的成本管理中需注意：

1、明確項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容

在項(xiàng)目成本管理中主要有對(duì)土地成本、前期成本、施工過(guò)程中的成本、公共設(shè)施以及基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本、項(xiàng)目單位管理成本、財(cái)務(wù)成本、營(yíng)銷成本等的管理。

2、堅(jiān)持成本管理的原則

在成本管理中需遵循成本管理原則，包括：全面成本控制原則、成本最小化原則、目標(biāo)管理原則、動(dòng)態(tài)控制原則及權(quán)、責(zé)、利相對(duì)等原則。其中，成本最小化是成本控制的最基本的原則，也是最重要的原則，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。

3、有效運(yùn)用成本管理措施

成本管理成功的關(guān)鍵是能夠有效的運(yùn)用管理措施，具體的可以有以下幾方面：

第一，比較選擇成本最優(yōu)、施工可行、技術(shù)合理的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行項(xiàng)目施工。第二，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)的方式進(jìn)行項(xiàng)目成本的有效控制，確定合適的造價(jià)水平。第三，嚴(yán)格合同管理保證房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有法可依。第四，做好施工中成本控制，保證項(xiàng)目成本目標(biāo)。

五、結(jié)論

作為一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理往往也是一個(gè)聯(lián)系緊密的整體，各關(guān)鍵環(huán)節(jié)管理的好壞將會(huì)直接影響到項(xiàng)目科學(xué)、有效管理及企業(yè)利潤(rùn)最大化能否實(shí)現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需有效分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)，做好各環(huán)節(jié)管理，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行和項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文:工程監(jiān)理與房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的融合

摘要：我國(guó)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展和改革，使監(jiān)理企業(yè)迅速發(fā)展。在發(fā)展過(guò)程中，工程監(jiān)理發(fā)展主要以向更加專業(yè)化以及旁站監(jiān)理和與國(guó)際接軌，向著更加全過(guò)程、全方位的項(xiàng)目管理方向發(fā)展，使我國(guó)監(jiān)理事業(yè)的發(fā)展更加輝煌。本文首先闡述了工程監(jiān)理與項(xiàng)目管理的關(guān)系，對(duì)工程監(jiān)理與項(xiàng)目管理的對(duì)比進(jìn)行了分析，最后對(duì)工程監(jiān)理在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理中組織協(xié)調(diào)進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：工程監(jiān)理；房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；融合

一、工程監(jiān)理和項(xiàng)目管理的關(guān)系

（一）工程監(jiān)理的意義

工程監(jiān)理的工作就是依據(jù)監(jiān)理合同、工程承包合同和相關(guān)規(guī)定，其職責(zé)為嚴(yán)格按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，通過(guò)計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織或是激勵(lì)等手段幫助甲方和乙方履行所簽署的工程承包合同，最終達(dá)到完成工程項(xiàng)目的目的。建設(shè)部和國(guó)家計(jì)委的《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》中明確指出：建設(shè)工程監(jiān)理為擁有一定資質(zhì)受項(xiàng)目法人的托的監(jiān)理單位，根據(jù)國(guó)家的所批文件、相關(guān)法律和合同，幫助建設(shè)單位對(duì)工程施工進(jìn)行監(jiān)管的專業(yè)性服務(wù)活動(dòng)。

（二）工程監(jiān)理的工作內(nèi)容

工程監(jiān)理的工作內(nèi)容可將其概括為“四控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”。其中“四控”包括，第一為工程投資控制，第二為工程進(jìn)度控制，第三為工程質(zhì)量控制，第四為工程安全質(zhì)量控制。其中“兩管”分別為，合同管理以及信息管理。其中“一協(xié)調(diào)”則為整體的控制并組織甲方和乙方以及第三方之間的協(xié)調(diào)。

（三）工程監(jiān)理與項(xiàng)目管理的關(guān)系

工程監(jiān)理工作屬于擁有一定資質(zhì)受項(xiàng)目法人的委托的監(jiān)理單位，根據(jù)國(guó)家的所批文件、相關(guān)法律和合同，幫助建設(shè)單位對(duì)工程施工進(jìn)行監(jiān)管的專業(yè)性服務(wù)活動(dòng)，而工程項(xiàng)目管理也屬于可以為委托人提供相似的服務(wù)。因此，工程監(jiān)理與工程項(xiàng)目管理之間屬于某種包容和被包容的關(guān)系。

二、工程監(jiān)理與項(xiàng)目管理兩者的對(duì)比

工程監(jiān)理與工程項(xiàng)目管理兩者之間存在著微妙的關(guān)系，但兩者之間卻不盡相同。從工程監(jiān)理與工程項(xiàng)目管理兩者之間法律地位、所服務(wù)的對(duì)象、業(yè)務(wù)范圍以及資質(zhì)要求進(jìn)行對(duì)比。

（一）兩者之間的法律地位對(duì)比

工程監(jiān)理與工程項(xiàng)目管理兩者之間均屬于為了監(jiān)管和控制項(xiàng)目目標(biāo)而實(shí)施的管理，但兩者的法律地位卻不盡相同。工程監(jiān)理在我國(guó)的建設(shè)領(lǐng)域具有重要地位，其屬于基本制度之一，而且在《建筑法》中明確的指出在一些重型、大中型或是大面積開(kāi)發(fā)中必須要進(jìn)行監(jiān)理。但是工程項(xiàng)目管理卻不同，國(guó)家雖然建議實(shí)施工程項(xiàng)目管理，但卻沒(méi)有明文規(guī)定需要強(qiáng)制執(zhí)行，因此工程監(jiān)理與工程項(xiàng)目管理兩者之間的法律地位不同，前者具有重要的法律地位，而后者則沒(méi)有法律限制。

（二）服務(wù)的對(duì)象對(duì)比

工程監(jiān)理與工程項(xiàng)目管理兩者之間的服務(wù)對(duì)象不同，工程監(jiān)理的服務(wù)對(duì)象較為單一，只能夠是建設(shè)單位或是項(xiàng)目法人。但是工程項(xiàng)目管理的服務(wù)對(duì)象則不同，其可以提供工程管理和咨詢兩種服務(wù)，因此工程項(xiàng)目管理的服務(wù)對(duì)象既可以是設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、施工單位，也可以是為建設(shè)方或是業(yè)主提供服務(wù)，還可以進(jìn)行工程承包管理或是聯(lián)合承包工程管理。由于工程項(xiàng)目管理的服務(wù)對(duì)象種類繁多，因此在處理問(wèn)題時(shí)所秉持的原則和方法也就不同。但是工程監(jiān)理卻僅是代表建設(shè)單位，因此在處理問(wèn)題時(shí)所秉持的原則和方法也是一樣的。

（三）業(yè)務(wù)范圍的區(qū)別

工程監(jiān)理與工程項(xiàng)目管理兩者之間的業(yè)務(wù)范圍有很大的區(qū)別。工程監(jiān)理的業(yè)務(wù)范圍是對(duì)施工階段進(jìn)行監(jiān)理，還包括工程設(shè)計(jì)、招標(biāo)、使用以及維修等各個(gè)階段。工程項(xiàng)目管理的業(yè)務(wù)范圍是設(shè)計(jì)、投資、建設(shè)、施工、金融、保險(xiǎn)等各個(gè)單位的業(yè)務(wù)，其還包括、工程管理、項(xiàng)目承包管理、資源管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、施工管理等。由兩者之間的對(duì)比可看出工程項(xiàng)目管理中涵蓋了承包項(xiàng)目管理、材料管理、金融管理等的多方面業(yè)務(wù)。

（四）資質(zhì)要求的對(duì)比

工程監(jiān)理與工程項(xiàng)目管理兩者之間的資質(zhì)要求有很大的區(qū)別。工程監(jiān)理企業(yè)需要取得監(jiān)理資質(zhì)，其員工需要用有符合規(guī)定的注冊(cè)監(jiān)理工程師。工程項(xiàng)目管理的單位不僅需要有符合規(guī)定的注冊(cè)監(jiān)理工程師，還需要有符合要求并注冊(cè)的建筑師、造價(jià)師、城市規(guī)劃師以及咨詢?nèi)藛T等，否則無(wú)法適應(yīng)工程項(xiàng)目管理的多種業(yè)務(wù)范圍。

三、工程監(jiān)理在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理中組織協(xié)調(diào)的作用

（一）協(xié)調(diào)工程項(xiàng)目參與各方之間的關(guān)系。施工單位與業(yè)主之間的協(xié)調(diào)。由于施工單位與業(yè)主的協(xié)調(diào)關(guān)系發(fā)生在工程建設(shè)的整個(gè)過(guò)程中，因此，兩者工作上聯(lián)系緊密，頻繁，在某些具體工作問(wèn)題看法上若出現(xiàn)分歧，這是不可避免的。解決兩者之間的分歧，既需要施工單位及業(yè)主雙方的真誠(chéng)合作，而且還需工程監(jiān)理在兩者之間積極的配合，化解存在的分歧及矛盾。施工單位及業(yè)主雙方除了需按照合同規(guī)定的責(zé)任認(rèn)真履行外，還應(yīng)該強(qiáng)化兩者之間的協(xié)作關(guān)系。而建設(shè)單位一方面需落實(shí)資金問(wèn)題，保障資金的充足供應(yīng)，另一方面還應(yīng)該根據(jù)施工單位的實(shí)際需求，積極提供地質(zhì)資料、設(shè)計(jì)圖紙等有關(guān)資料，幫助及配合施工單位解決實(shí)際存在的問(wèn)題，為工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行掃清障礙。監(jiān)理作為雙方溝通協(xié)調(diào)的橋梁，在實(shí)際工作中需鼓勵(lì)施工單位向其反應(yīng)工程施工狀況，以及施工中存在的問(wèn)題，使工程監(jiān)理能夠?qū)⑺鶊?bào)告的情況及時(shí)總結(jié)處理，減少因雙方因溝通協(xié)調(diào)不利，而導(dǎo)致的各種分歧。施工單位及業(yè)主之間的聯(lián)系越頻繁，雙方互相了解程度越深，這有利于減少監(jiān)理中出現(xiàn)的對(duì)抗及爭(zhēng)執(zhí)。工程監(jiān)理應(yīng)該堅(jiān)持協(xié)商的原則，針對(duì)工程建設(shè)不同階段的實(shí)際情況，采取相應(yīng)的處置辦法，細(xì)致耐心地協(xié)調(diào)兩者出現(xiàn)的各種矛盾及分析。協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)以及勘察單位之間的關(guān)系。處理勘察設(shè)計(jì)單位之間關(guān)系，重點(diǎn)是積極配合設(shè)計(jì)修改、地基處理、工程概算、圖紙會(huì)審竣工驗(yàn)收、設(shè)計(jì)交底、隱蔽工程等方面的工作。供應(yīng)商之間關(guān)系的協(xié)調(diào)。工程監(jiān)理除需依靠供應(yīng)合同，綜合運(yùn)用價(jià)格機(jī)制，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制以及供求機(jī)制，搞好供應(yīng)商之間的協(xié)調(diào)外，還需采取措施以發(fā)揮企業(yè)法人的社會(huì)地位以及作用。

（二）協(xié)調(diào)處理工程項(xiàng)目與工程外部關(guān)系。深入研讀相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)的法律法規(guī)。在工程建設(shè)方面，相關(guān)的法律規(guī)章制度較多，工程監(jiān)理需對(duì)相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行深入的研讀，學(xué)法、懂法，才能用法律指導(dǎo)日常監(jiān)督工作，既保護(hù)自己的權(quán)利不受侵害，而且也能有助于更好地處理組織協(xié)調(diào)工作中的各種關(guān)系。法律作為工程項(xiàng)目建設(shè)與政府部門聯(lián)系的依據(jù)，也是國(guó)家和政府利益及意圖的真實(shí)反應(yīng)。若期望處理好外部關(guān)系，深入地研讀法律是非常有必要的。遵守公共道德。工程監(jiān)理一方面要要求自己在公共道德約束下辦事，一方面還應(yīng)該監(jiān)督工程項(xiàng)目的參建各方盡量在公共道德標(biāo)準(zhǔn)下解決出現(xiàn)的矛盾，以此協(xié)調(diào)社會(huì)與工程項(xiàng)目的良好關(guān)系，使工程設(shè)能夠獲得來(lái)自社會(huì)的支持及重視，營(yíng)造良好的內(nèi)外部施工環(huán)境。

四、工程監(jiān)理組織協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)的方式探討

具體來(lái)講，工程監(jiān)理人員需協(xié)調(diào)解決的施工現(xiàn)場(chǎng)的矛盾來(lái)自多方面，總的來(lái)說(shuō)，主要有：業(yè)主與施工方的矛盾，與施工方、業(yè)主間的矛盾。各參建方間產(chǎn)生的矛盾原因是多方面的，若要處理、協(xié)調(diào)好矛盾關(guān)系，重點(diǎn)是對(duì)產(chǎn)生矛盾的原因進(jìn)行梳理，然后針對(duì)性地給以解決，如此才能保證參建方間的矛盾順利化解。筆者根據(jù)多年的工作經(jīng)歷，對(duì)如何實(shí)現(xiàn)工程監(jiān)理組織協(xié)調(diào)的方式作一些探討。

（一）深入了解工程狀況，協(xié)調(diào)三方關(guān)系。工程監(jiān)理人員在對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行日常的監(jiān)理工作時(shí)，需對(duì)所接觸的圖紙進(jìn)行深入的分析、研究，力求對(duì)圖紙掌握透徹，只有這樣才能全面把握工程的整體情況，才能在施工過(guò)程出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)及時(shí)、針對(duì)性的采取有關(guān)措施。另外，工程監(jiān)理與參建方交流時(shí)，需注重表述的規(guī)范，努力保持與施工方及業(yè)主方交流的和諧。

（二）嚴(yán)格行使自身職能。工程監(jiān)理人員應(yīng)該堅(jiān)守原則，對(duì)于施工過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題堅(jiān)決予以改正。比如，若施工階段出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題來(lái)源于所使用的材料，工程監(jiān)理人員應(yīng)按照監(jiān)理原則，堅(jiān)持要求施工方對(duì)不符合要求的材料進(jìn)行處理，對(duì)已經(jīng)使用的材料進(jìn)行返工，否則不允許施工方進(jìn)入下道工序的建設(shè)；若工程監(jiān)理在與施工單位現(xiàn)場(chǎng)責(zé)任人接觸時(shí)，發(fā)現(xiàn)該責(zé)任人不具備該項(xiàng)工程項(xiàng)目建設(shè)所應(yīng)具備的相關(guān)技術(shù)水平以及職能要求時(shí)，工程監(jiān)理工程師有權(quán)利，也有義務(wù)報(bào)告建設(shè)方，要求施工方更換符合要求的合適人員。只有對(duì)工程項(xiàng)目中存在的各種問(wèn)題合理解決，把監(jiān)理工作落實(shí)到位，才能贏得參建各方對(duì)工程監(jiān)理的支持。

（三）規(guī)范制度，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。工程監(jiān)理對(duì)于工程質(zhì)量的監(jiān)理也尤為重視，并對(duì)工程質(zhì)量的結(jié)果負(fù)責(zé)。在實(shí)際工程質(zhì)量監(jiān)督管理時(shí)，應(yīng)該實(shí)行監(jiān)理工程師質(zhì)量簽字審核制度。當(dāng)施工方的施工不符合相關(guān)要求，或者不能出具設(shè)備和配件相關(guān)的手續(xù)材料，應(yīng)采取措施，禁止施工方投入施工，并且若發(fā)現(xiàn)存在不合格材料時(shí)，拒絕簽字驗(yàn)收，不予計(jì)算工程量，也不予支付工程款。當(dāng)施工過(guò)程出現(xiàn)工程變更時(shí)，工程監(jiān)理應(yīng)綜合分析，統(tǒng)籌安排，深入考慮由于變更帶來(lái)的投資額度變化，同時(shí)積極地協(xié)調(diào)有關(guān)方面，在達(dá)成統(tǒng)一的意見(jiàn)后，監(jiān)理工程師簽證審核。

五、結(jié)語(yǔ)

工程監(jiān)理引入房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)，其目的保證建設(shè)項(xiàng)目在安全生產(chǎn)、文明施工的前提下，按照預(yù)先制定的投資、進(jìn)度以及質(zhì)量目標(biāo)完成項(xiàng)目的建設(shè)。工程監(jiān)理及管理人員在工程項(xiàng)目管理中的組織協(xié)調(diào)是保障工程監(jiān)理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。工程監(jiān)理的有效組織協(xié)調(diào)，能夠使工程項(xiàng)目的參建各方主體之間保持良好的溝通，有機(jī)的配合，從而保證管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文:淺析基于價(jià)值工程的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理應(yīng)用研究

摘要：本文基于價(jià)值工程原理，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期的各個(gè)階段成本控制的要點(diǎn)與內(nèi)容，分別選取不同的功能指標(biāo)以及不同的功能評(píng)價(jià)方法，詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中價(jià)值工程的實(shí)際運(yùn)用。

關(guān)鍵詞：價(jià)值工程房地產(chǎn)項(xiàng)目管理應(yīng)用研究

價(jià)值工程(Value Engineering，簡(jiǎn)稱VE)，又稱價(jià)值分析(Value Analysis)簡(jiǎn)稱VA，它是研究如何使產(chǎn)品功能與成本達(dá)到最優(yōu)結(jié)合的一門科學(xué)，主要目的是通過(guò)對(duì)工程項(xiàng)目、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、服務(wù)運(yùn)營(yíng)組織等對(duì)象進(jìn)行功能分析和成本分析，以多學(xué)科團(tuán)隊(duì)工作方式和創(chuàng)意流程，優(yōu)化項(xiàng)目和產(chǎn)品的功能，同時(shí)在數(shù)十種甚至數(shù)百種方案中找到最低成本、最高價(jià)值的方案。價(jià)值工程最早在產(chǎn)品和設(shè)備制造中使用，后來(lái)逐漸應(yīng)用到軍工、建筑工程、服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。

一、價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的意義

（1）能夠節(jié)約成本，利于項(xiàng)目后期的成本控制

設(shè)計(jì)方案對(duì)工程造價(jià)有十分重要的影響。有關(guān)資料研究表明，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)

劣最高可以影響到總費(fèi)用的75%，而其他費(fèi)用才占1%-25%。價(jià)值工程則充分考慮項(xiàng)目的功能需求，進(jìn)而在保證一定功能水平的基礎(chǔ)上，充分挖掘成本降低的潛力。成本控制的前提是進(jìn)行成本分析，即對(duì)成本對(duì)象進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)成本驅(qū)動(dòng)因素或成本發(fā)生的來(lái)源，進(jìn)而對(duì)成本薄弱環(huán)節(jié)以及可以降低的成本因素進(jìn)行控制。價(jià)值工程正是這樣一種經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理手段，通過(guò)價(jià)值工程的功能成本分析，可以發(fā)現(xiàn)哪些成本是可以降低的，哪些成本的產(chǎn)生可以大幅度提高項(xiàng)目的功能和價(jià)值，哪些成本是可以避免的。這樣，成本控制就能做到有的放矢。運(yùn)用價(jià)值工程在項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段進(jìn)行價(jià)值功能分析，考慮項(xiàng)目全壽命周期成本，確定成本與功能的最佳結(jié)合點(diǎn)，則可以為實(shí)施的項(xiàng)目質(zhì)量和成本控制創(chuàng)造良好的條件。這樣，項(xiàng)目實(shí)施及使用和維護(hù)過(guò)程中的成本控制才不至于陷入被動(dòng)的局面。

（2）能夠優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，提高項(xiàng)目的綜合效益

方案設(shè)計(jì)在項(xiàng)目建設(shè)中的作用是首位的，也是決定性的，而注重設(shè)計(jì)方案的

經(jīng)濟(jì)效果、尋求優(yōu)化設(shè)計(jì)是價(jià)值工程始終追求的目標(biāo)。項(xiàng)目的最終交付物是一個(gè)

符合一系列功能要求的統(tǒng)一體。在設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行功能分析，可以充分把握

住項(xiàng)目所要達(dá)到的總體功能。項(xiàng)目的總體功能決定了其各子功能，在此階段應(yīng)用價(jià)值工程最能改善項(xiàng)目的功能，提高項(xiàng)目的綜合效益。并且在這個(gè)階段，工程項(xiàng)目的范圍、組成、功能、標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)形式等內(nèi)容并不是非常明確，所以優(yōu)化的限制條件較少，可優(yōu)化的空間非常大。而隨著設(shè)計(jì)工作的開(kāi)展，工程項(xiàng)目的構(gòu)成一步步明確，優(yōu)化的限制條件也隨之越來(lái)越多，優(yōu)化的效果固然沒(méi)有之前的好。

三、增加項(xiàng)目的科技含量，保證項(xiàng)目質(zhì)量

通過(guò)在項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段應(yīng)用價(jià)值工程，促進(jìn)新工藝、新技術(shù)和新材料在

項(xiàng)目中的使用，還能夠提高項(xiàng)目的科技含量。價(jià)值工程的核心就是進(jìn)行方案創(chuàng)新，

其前期的工作，從選擇對(duì)象到收集資料，然后進(jìn)行系統(tǒng)的功能成本分析和評(píng)價(jià)，

都是為了方案創(chuàng)新而做準(zhǔn)備。同時(shí)，創(chuàng)新活動(dòng)本身也提高了價(jià)值工程小組全體人員的素質(zhì)，為今后他們從事項(xiàng)目建設(shè)和價(jià)值工程活動(dòng)積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

二價(jià)值工程的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理應(yīng)用

（1）房地產(chǎn)工程招標(biāo)評(píng)標(biāo)中價(jià)值工程的應(yīng)用

在工程項(xiàng)目領(lǐng)域推行招投標(biāo)制度是我國(guó)工程項(xiàng)目管理體制的一項(xiàng)重大改革。

建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)的方式選擇承包單位，其目的就是要選擇一個(gè)能夠可靠地實(shí)現(xiàn)

工程項(xiàng)目所要求的工期時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、限額造價(jià)、合理的技術(shù)措施和成本費(fèi)用

較低的承包單位。招標(biāo)人所要選擇的是能滿足其綜合價(jià)值目標(biāo)的投標(biāo)人。之所以

說(shuō)是綜合價(jià)值目標(biāo)，是因?yàn)檎袠?biāo)人在一項(xiàng)工程項(xiàng)目中有著多重價(jià)值目標(biāo)。招標(biāo)人

要求的是達(dá)到各價(jià)值目標(biāo)的最佳協(xié)調(diào)，而并非其中某一個(gè)或某幾個(gè)價(jià)值目標(biāo)的實(shí)

現(xiàn)。價(jià)值工程的原理和方法恰恰能有效地解決這一問(wèn)題，所以在工程招投標(biāo)的實(shí)踐中運(yùn)用價(jià)值工程有其可行性和必要性。 在工程項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)中，把每個(gè)承包商提供的項(xiàng)目實(shí)施方案視為價(jià)值工程中的創(chuàng)新方案，是待評(píng)價(jià)方案。把技術(shù)、質(zhì)量、工期、信譽(yù)等視為項(xiàng)目的功能評(píng)價(jià)指標(biāo)，而把承包商相應(yīng)的報(bào)價(jià)視為成本。將實(shí)際參加投標(biāo)的多個(gè)承包商，運(yùn)用價(jià)值工程的基本原理逐一進(jìn)行評(píng)價(jià)，選擇價(jià)值評(píng)價(jià)系數(shù)最大者，即為所選的最優(yōu)承包商。以此來(lái)確定一個(gè)最為合理的綜合承包合同價(jià)。

（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)中價(jià)值工程的應(yīng)用

在工程項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)階段充分運(yùn)用價(jià)值工程的有關(guān)原理，提倡突破、創(chuàng)新、求實(shí)的精神，激發(fā)企業(yè)的創(chuàng)造熱情，可以使施工過(guò)程合理化，科學(xué)化，有效地削減高峰工作量，減少臨時(shí)設(shè)施，避免勞力、機(jī)械、材料的大進(jìn)大出，保證建設(shè)按計(jì)劃、有節(jié)奏地進(jìn)行。有利于保證工作質(zhì)量、提高工作效率、提高機(jī)械設(shè)備的利用率。同時(shí)可保證工作面不空閑，工序作業(yè)不間斷，實(shí)現(xiàn)均衡連續(xù)作業(yè)，有利于縮短工期、降工程成本。將實(shí)際可用的多個(gè)施工方案，運(yùn)用價(jià)值工程的基本原理逐一進(jìn)行評(píng)價(jià)，選擇價(jià)值評(píng)價(jià)系數(shù)最大者，即為所求的最佳的施工組織設(shè)計(jì)。

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)選建筑材料中價(jià)值工程的應(yīng)用

建筑材料是建筑生產(chǎn)的勞動(dòng)對(duì)象，它包括未經(jīng)建筑業(yè)加工的原材料和經(jīng)過(guò)建

筑業(yè)或其它行業(yè)加工過(guò)的構(gòu)件和配件兩大類。在工程實(shí)踐中，人們往往習(xí)慣于高質(zhì)量的建筑材料和建筑結(jié)構(gòu)必須由高費(fèi)用來(lái)?yè)Q取的觀念，以致在工程施工中把注意力集中在價(jià)格較高的材料上，有意或無(wú)意地阻礙了在工程項(xiàng)目中進(jìn)行科學(xué)合理的材料選擇，造成一定程度的功能過(guò)剩和引起不必要的浪費(fèi)。價(jià)值工程則充分考慮了技術(shù)的適用性、工程的安全性以及工程的經(jīng)濟(jì)性。它認(rèn)為滿足一定的工程功能要求的材料不是唯一的，實(shí)際上應(yīng)有多種替代方案。在眾多方案比較中，一定可以取得一種既可以滿足功能要求又能使費(fèi)用較小的方案。因此，在工程選材中應(yīng)用價(jià)值工程分析技術(shù)，能夠具體研究對(duì)象的功能要求，科學(xué)地選擇既滿足功能要求同時(shí)費(fèi)用又相對(duì)低廉的材料，大幅度提高工程價(jià)值，使工程質(zhì)量的提高和工程造價(jià)的降低有機(jī)結(jié)合起來(lái)。 把優(yōu)選工程材料作為價(jià)值工程的活動(dòng)對(duì)象，將實(shí)際可用的多種材料方案，運(yùn)用價(jià)值工程的基本原理逐一進(jìn)行評(píng)價(jià)，選擇價(jià)值評(píng)價(jià)系數(shù)最大者，即為所求的最佳工程材料。

（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目施工機(jī)械選擇中價(jià)值工程的應(yīng)用

施工機(jī)械設(shè)備是工程項(xiàng)目從事施工生產(chǎn)的勞動(dòng)手段，是工程單位獲得良好經(jīng)

濟(jì)效益的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)。在施工機(jī)械設(shè)備水平不斷提高的進(jìn)程中，科學(xué)合理地選擇機(jī)械設(shè)備無(wú)疑是保證工程項(xiàng)目更快更好發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。

在施工機(jī)械設(shè)備選擇中應(yīng)用價(jià)值工程，工程單位可以更好地系統(tǒng)分析本企業(yè)生產(chǎn)對(duì)施工機(jī)械設(shè)備的具體功能要求，從而尋求最適合本企業(yè)實(shí)際情況的施工機(jī)

械設(shè)備。通過(guò)應(yīng)用價(jià)值工程，工程單位可以避免片面追求高功能施工機(jī)械設(shè)備而

帶來(lái)的不必要浪費(fèi)，同時(shí)克服過(guò)分強(qiáng)調(diào)降低成本，盲目減少施工機(jī)械設(shè)備投資而

導(dǎo)致施工機(jī)械設(shè)備功能不足，從而形成一系列相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失。使工程單位擁有

的施工機(jī)械設(shè)備在功能和成本上達(dá)到較為完美的匹配，從而大幅度提高工程單位

技術(shù)裝備的整體價(jià)值。同時(shí)，在施工機(jī)械設(shè)備的選擇中應(yīng)用價(jià)值工程的原理和方

法，從功能和成本兩個(gè)方面的相互匹配上分析評(píng)價(jià)各種機(jī)械設(shè)備投資方案，從中

遴選出最佳方案的有益實(shí)踐，必將推動(dòng)機(jī)械設(shè)備管理其他環(huán)節(jié)的完善，并帶動(dòng)整

個(gè)企業(yè)管理水平的提高。由此可以看出，在這一階段應(yīng)用價(jià)值工程有其重要的價(jià)

值和意義。

（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中價(jià)值工程的應(yīng)用

將價(jià)值工程用于施工成本控制時(shí)，首先要從項(xiàng)目中選擇占項(xiàng)目費(fèi)用比例高、

成本降低潛力大的部分作為其活動(dòng)對(duì)象。在實(shí)踐中要視項(xiàng)目的具體情況采用適當(dāng)?shù)倪x擇方法。之后，在收集了大量詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上對(duì)價(jià)值工程對(duì)象進(jìn)行功能分析和評(píng)價(jià)，在功能評(píng)價(jià)中的一項(xiàng)關(guān)鍵任務(wù)就是估算出研究對(duì)象的功能評(píng)價(jià)值，即在當(dāng)前的科學(xué)技術(shù)水平下實(shí)現(xiàn)該功能的最低成本，也稱為目標(biāo)成本。將實(shí)現(xiàn)此功能的目前成本與目標(biāo)成本相比較，得到其價(jià)值系數(shù)和成本降低期望值。至此，解決問(wèn)題的前期工作己經(jīng)完成，接下來(lái)進(jìn)入到解決問(wèn)題的決定性階段。在方案創(chuàng)新中需要價(jià)值工程小組充分發(fā)揮人類的創(chuàng)造性才能，提出各種可行的替代方案，并對(duì)其逐一進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，在條件允許的情況下可以進(jìn)行小范圍的試驗(yàn)以驗(yàn)證創(chuàng)新方案的可行性。最后，在實(shí)施替代方案之后及時(shí)對(duì)其進(jìn)行總結(jié)。

結(jié)語(yǔ)：綜上所述，價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的廣泛運(yùn)用，可以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理效率和科學(xué)性，我們要根據(jù)實(shí)際情況，在項(xiàng)目全生命期的各個(gè)階段適時(shí)導(dǎo)入價(jià)值工程，這對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理來(lái)說(shuō)是一個(gè)具有可操作性和實(shí)用價(jià)值的方法。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文:房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制

摘要：項(xiàng)目管理占據(jù)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要位置，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功失敗影響深淵。作為一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理迫切需要各環(huán)節(jié)之間相互配合，在不斷優(yōu)化的同時(shí)，以期能讓項(xiàng)目整體目標(biāo)可以更好的實(shí)現(xiàn)。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是項(xiàng)目建設(shè)中的重要組成部分，在項(xiàng)目施工過(guò)程中，只要做好房地產(chǎn)管理作業(yè)，才能使工程到達(dá)預(yù)期作用，使工程的利益到達(dá)最大化。優(yōu)質(zhì)高效的管理，可以延伸建筑的使用壽命，可以進(jìn)步建筑的質(zhì)量，可以使開(kāi)發(fā)商獲取最大的利益。我國(guó)有很多建筑因?yàn)闆](méi)有進(jìn)行科學(xué)的管理，致使工程項(xiàng)目呈現(xiàn)返工乃至拋棄的狀況。所以說(shuō)，為了使確保工程質(zhì)量和工程收益，就要做好項(xiàng)目管理中各個(gè)環(huán)節(jié)的作業(yè)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題

1.決策階段存在問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會(huì)形式發(fā)展具有一定的關(guān)系，為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)決策階段的管理，必須加強(qiáng)對(duì)前期市場(chǎng)的研究。在項(xiàng)目實(shí)際管理中，由于受多種條件的制約，對(duì)可行性研究報(bào)告研究不徹底、不完善，使項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)不能按原來(lái)制定的計(jì)劃執(zhí)行，使計(jì)劃目標(biāo)與實(shí)際目標(biāo)產(chǎn)生重大的差異，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不能得到有效控制。在實(shí)際應(yīng)用中，由于開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)市場(chǎng)信息了解不詳細(xì)，導(dǎo)致決策錯(cuò)誤，浪費(fèi)了良好的時(shí)機(jī)，決策不正確肯定對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的制定不合理、不系統(tǒng)、不完善。決策正確與否對(duì)一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生直接影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中通常會(huì)出現(xiàn)原則性、功能性的錯(cuò)誤，當(dāng)房地產(chǎn)急需建設(shè)或工程出現(xiàn)異常不能正常進(jìn)行時(shí)，再加上對(duì)市場(chǎng)定位前期資料的收集不完善，使產(chǎn)品研究方面的資源匱乏，常常造成決策階段定位不準(zhǔn)確，影響工程項(xiàng)目的正常進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)前期通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的的技術(shù)問(wèn)和工程建設(shè)項(xiàng)目管理產(chǎn)生直接影響，項(xiàng)目決策階段的問(wèn)題在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)管理產(chǎn)生很大的制約，特別是房地產(chǎn)的戶型是否符合現(xiàn)代人們的需求觀念，按照傳統(tǒng)的思想觀念已不能適應(yīng)現(xiàn)代人們對(duì)房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品的需求，需要?jiǎng)?chuàng)新理念，創(chuàng)新設(shè)計(jì)新成果。在實(shí)際應(yīng)用中，通常由于管理不善，導(dǎo)致房地產(chǎn)施工成本增加，效益損失，生產(chǎn)效率降低，給企業(yè)造成負(fù)面影響。

2.設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁┎患皶r(shí)。設(shè)計(jì)圖紙是施工的依據(jù)，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過(guò)程中，由于受到各種條件制約，設(shè)計(jì)深度不夠，且不細(xì)致，不規(guī)范，最終導(dǎo)致項(xiàng)目決策階段的問(wèn)題拖到項(xiàng)目實(shí)施階段。本來(lái)是設(shè)計(jì)人員的事情開(kāi)發(fā)商過(guò)多的進(jìn)行干預(yù)，造成設(shè)計(jì)圖紙技術(shù)文件不能跟施工同步，出現(xiàn)更多的設(shè)計(jì)變更。在開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案設(shè)計(jì)階段，開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)過(guò)度的進(jìn)行參與，使房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃偏離設(shè)計(jì)意圖，且規(guī)劃設(shè)計(jì)不完整、不詳細(xì)，從整體上來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)成果不系統(tǒng)、不協(xié)調(diào)、設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)意念完全由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行確定，設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)新意識(shí)及設(shè)計(jì)理念不能得到有效的發(fā)揮，使得設(shè)計(jì)的產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果性與實(shí)際不吻合，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際中的管理。在設(shè)計(jì)階段，雖然開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)明白設(shè)計(jì)的重要性，但是由于自身的水平與能力有限，不能制定切實(shí)有效的實(shí)施方案，僅憑開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的感覺(jué)為依據(jù)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)，從而給房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理帶來(lái)一定的難度，例如在進(jìn)行某小區(qū)的建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)行將一些設(shè)計(jì)項(xiàng)目加上去，使設(shè)計(jì)圖紙與實(shí)際施工不一致，在一定程度，大量的設(shè)計(jì)變更對(duì)工程項(xiàng)目的正常開(kāi)展帶來(lái)嚴(yán)重影響，設(shè)計(jì)變更的增多，牽涉到工程的簽證也就越多，因此給房地產(chǎn)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)管理帶來(lái)一定的難度。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源的有效整合，可確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)間、工程內(nèi)容接口等，從而增加項(xiàng)目管理人員難度。隨著人們生活水平的提高，景觀綠化是人們生活環(huán)境中必不可少的組成部分。開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，由于缺乏設(shè)計(jì)資源，使景觀綠化設(shè)計(jì)工作滯后，使景觀綠化與整個(gè)小區(qū)的建設(shè)不協(xié)調(diào)，失去景觀綠化的意義，經(jīng)常改變?cè)O(shè)計(jì)方案，在一定程度上制約著項(xiàng)目的建設(shè)。在房地產(chǎn)建設(shè)中，因?qū)桓兜膬?nèi)容不明確、建筑細(xì)部設(shè)計(jì)跟建設(shè)過(guò)程不同步，常常造成后期裝修質(zhì)量不能滿足設(shè)計(jì)要求。

3.收尾階段混亂，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目管理困難。通過(guò)對(duì)大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在建設(shè)實(shí)施的后期階段，總承包方與施工單位之間在處理一些問(wèn)題上常常出現(xiàn)矛盾，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理造成一定的困難。高層建筑或大型小區(qū)的實(shí)施過(guò)程中，由于施工單位較多，需要進(jìn)行交叉作業(yè)，且各施工單位之間進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)的時(shí)間不一致，建設(shè)方除了與單位工程的施工單位簽訂總承包合同外，其他專業(yè)工程的施工單位也直接與建設(shè)方簽訂施工合同。工程前期主要是項(xiàng)目總承包企業(yè)進(jìn)行一些基礎(chǔ)臨建作業(yè)，此時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理較為簡(jiǎn)單，隨著工程項(xiàng)目的逐漸推進(jìn)，工程施工難度逐漸增加，所需解決的問(wèn)題越來(lái)越多，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理的難度相應(yīng)的增大，尤其是各施工作業(yè)之間的相互配合。而在實(shí)際施工過(guò)程中，由于工程招標(biāo)時(shí)對(duì)施工內(nèi)容要求較粗，簽訂合同時(shí)施工單位對(duì)合同沒(méi)有細(xì)致的認(rèn)真，導(dǎo)致在實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生管理上的困難，給工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量、安全、進(jìn)度造成一定的影響。總承包單位對(duì)建設(shè)方直接分包的項(xiàng)目不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，當(dāng)建設(shè)方直接分包的單位有問(wèn)題時(shí)直接跟建設(shè)方進(jìn)行溝通，監(jiān)理單位進(jìn)行管理也存在一些困難，往往建設(shè)方成了總承包單位，建設(shè)方的管理人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行總管理。當(dāng)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，雙方進(jìn)行相互推諉，給工程項(xiàng)目的收尾造成管理的影響。總體上說(shuō)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有建立健全工程收尾階段的管理制度，仍堅(jiān)持工程項(xiàng)目管理部門進(jìn)行管理，給工程收尾階段留下很多問(wèn)題。

4.開(kāi)發(fā)商與供應(yīng)單位之間缺乏誠(chéng)信，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)建設(shè)的組織者，對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)建設(shè)過(guò)程進(jìn)行控制。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員來(lái)說(shuō)，控制材料的供應(yīng)是確保工程質(zhì)量、進(jìn)度的重要保證，工程實(shí)施所需的建筑材料、設(shè)備，在房地產(chǎn)實(shí)施階段必須制定完善的供應(yīng)計(jì)劃，滿足現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際生產(chǎn)需要，另外由于開(kāi)發(fā)商對(duì)招標(biāo)工作不重視，對(duì)工程項(xiàng)目發(fā)包的內(nèi)容和接口要點(diǎn)不了解，再者招標(biāo)工作組織不力，工程建設(shè)所需的資源積累不足，最終導(dǎo)致供料供應(yīng)不上。在實(shí)際中有的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己是買家，對(duì)材料供應(yīng)方提出不合理的要求，給供應(yīng)單位留下不好的印象，在開(kāi)發(fā)商急需時(shí)，估計(jì)發(fā)難，等工程項(xiàng)目結(jié)算后，故意拖延工程款，誠(chéng)信缺失，雙方之間的不能有效的溝通，影響項(xiàng)目的正常進(jìn)度。開(kāi)發(fā)商既要通過(guò)交往實(shí)現(xiàn)供需雙方的平等、誠(chéng)信關(guān)系，又要建立供應(yīng)單位資源庫(kù)，以便在工程項(xiàng)目建設(shè)需要時(shí)滿足建設(shè)需要。

三、解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的問(wèn)題對(duì)策

1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)前期管理。房地產(chǎn)前期管理是做好實(shí)施階段管理的重要基礎(chǔ)工作，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是進(jìn)行工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的龍頭，通過(guò)不斷的研究和細(xì)化，才能保證工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理才能得到有效控制。設(shè)計(jì)圖紙是施工的重要依據(jù)，必須根據(jù)設(shè)計(jì)合理的配置人力、物力、財(cái)力，并在決策階段不斷的完善決策程序，提高決策水平和效率，使前期管理更加標(biāo)準(zhǔn)化。

2.重視項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)及資源整合。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，收尾階段是管理的最后一個(gè)階段，是綜合考察建設(shè)過(guò)程的重要環(huán)節(jié)，必須把過(guò)程資料及其他資料收集齊全，并建立完整檔案臺(tái)帳，分類歸檔，加強(qiáng)對(duì)工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目的交付及移交工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中必須以誠(chéng)信為根本，把供需雙方視作雙贏的合作伙伴，并在實(shí)施過(guò)程中通過(guò)比較，分析、研究、糾偏、評(píng)估等建立適合自身需要的資源，通過(guò)規(guī)范化、科學(xué)化管理以加強(qiáng)對(duì)資源的整合。

3.工程進(jìn)度動(dòng)態(tài)管理控制

在施工進(jìn)行前，應(yīng)當(dāng)編寫施工的整體進(jìn)度方案。在施工的全部實(shí)施前，建筑施工單位必須進(jìn)行全部的項(xiàng)目評(píng)價(jià)，并擬定合理的、可行的、科學(xué)的工程進(jìn)度方案。在擬定進(jìn)度方案的時(shí)分一定將資本與進(jìn)度相結(jié)合，而不是固化的幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。這就需求管理人員在充分了解圖紙的基礎(chǔ)上，再依據(jù)工期方案、施工工種的技術(shù)區(qū)別、設(shè)備資料儲(chǔ)運(yùn)、勞動(dòng)力組織等條件編制施工進(jìn)度方案，并且在編制后尋求土建、安裝等首要施工單位的定見(jiàn)，終究達(dá)到一致。在實(shí)踐管理操控中，把進(jìn)度方案作為操控總控文件，來(lái)輔導(dǎo)工料機(jī)的分配；同樣，在工料機(jī)的分配出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，也及時(shí)反映到工程進(jìn)度方案中去，從整體進(jìn)度方案的視點(diǎn)做相應(yīng)調(diào)理。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從整個(gè)系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)成本控制和嚴(yán)格的監(jiān)控，以采取合理的措施來(lái)降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。特別要注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)督，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，盡量減少不必要的開(kāi)支，降低生產(chǎn)成本，使企業(yè)利潤(rùn)最大化，但也能滿足消費(fèi)者的需求。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程具有十分重要的作用，針對(duì)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題必須進(jìn)行認(rèn)真分析、糾偏、采取有效的處理措施，使項(xiàng)目管理得到有效控制，提高管理人員的管理水平，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文:淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理優(yōu)化的研究

摘要：近年來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)取得了空前的進(jìn)步，相關(guān)的房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理也逐漸變得復(fù)雜嚴(yán)格。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過(guò)程中，為了保證其能夠獲得良好的投資收益，須對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量品質(zhì)等進(jìn)行具體的控制，對(duì)項(xiàng)目的管理也要進(jìn)行優(yōu)化。基于此，本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的問(wèn)題進(jìn)行了具體分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；管理優(yōu)化

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理概述

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)涵

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵而言，主要是指在依據(jù)法律法規(guī)，基于國(guó)有土地合法取得土地使用權(quán)的前提下，按照城鎮(zhèn)的整體規(guī)劃進(jìn)行房屋建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，涉及的部門眾多，包括監(jiān)理方、投資方以及勘察、設(shè)計(jì)、施工、政府主管部門的監(jiān)督等，屬于一項(xiàng)系統(tǒng)性較強(qiáng)的復(fù)雜的管理過(guò)程。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理來(lái)講，主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為研究對(duì)象，基于一定約束條件下，以達(dá)工程項(xiàng)目目標(biāo)，并按照工程項(xiàng)目潛在規(guī)律，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)思至完成全過(guò)程進(jìn)行科學(xué)管理，最大限度地減少成本投資，保證項(xiàng)目質(zhì)量品質(zhì)與管理效率。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在五個(gè)方面:(1)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程項(xiàng)目決策前，可行性研究作為一種有效的財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析法，對(duì)項(xiàng)目技術(shù)與經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行全面論證，可最大限度地保證經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。在現(xiàn)階段，由于可行性研究未得到重視，導(dǎo)致出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，如商業(yè)用房閑置、戶型單一；(2)融資能力有待提高。房地產(chǎn)貸款門檻高，諸多企業(yè)出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理效率不高；(3)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏公正性。建設(shè)單位與施工單位未達(dá)成統(tǒng)一，前者過(guò)分干涉監(jiān)理工作，同時(shí)監(jiān)理方對(duì)施工方以及建設(shè)方的違法行為未進(jìn)行公正處理，導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)存在安全隱患；(4)以邀請(qǐng)招標(biāo)為工程發(fā)包主要方式，公開(kāi)招標(biāo)存在圍標(biāo)、串標(biāo)等現(xiàn)象，管理制度有待完善；(5)項(xiàng)目后期物業(yè)管理不規(guī)范。物業(yè)管理存在諸多糾紛，地區(qū)間差距大，覆蓋率低，嚴(yán)重影響了企業(yè)的整體形象。

二、目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所存在的問(wèn)題

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)表面上普遍都存在著諸如質(zhì)量不合格、交房延期、貨板不相符、大量空置房屋、與顧客之間的溝通欠缺等問(wèn)題，但這些問(wèn)題實(shí)際上都是由房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理方面存在了問(wèn)題所造成的。所以需要針對(duì)企業(yè)管理進(jìn)行深入的分析。

1.項(xiàng)目方案的管理工作欠缺

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般對(duì)于項(xiàng)目方案都很重視，但是在實(shí)際的執(zhí)行過(guò)程中，卻經(jīng)常出現(xiàn)違背規(guī)范程序進(jìn)行操作的情況，這也是項(xiàng)目管理中比較嚴(yán)重的一個(gè)問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前沒(méi)有進(jìn)行足夠的市場(chǎng)調(diào)研。受利益的驅(qū)使，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目之后，基本沒(méi)有進(jìn)行有效的市場(chǎng)調(diào)研，就匆忙的依據(jù)當(dāng)前最為賺錢的項(xiàng)目來(lái)確定自己未來(lái)準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的方案，基本都是在模仿別人，這就導(dǎo)致了自己開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品缺少自己獨(dú)有的東西，形成不了足夠的吸引力，從而銷售速度受到嚴(yán)重影響。如果沒(méi)有足夠的市場(chǎng)調(diào)研，企業(yè)的整體運(yùn)作將會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)普遍忽略對(duì)于品牌價(jià)值的培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)也不太注重對(duì)于品牌價(jià)值的培養(yǎng)。很多房地產(chǎn)企業(yè)注重的都是當(dāng)前的利益最大化，只希望可以從這個(gè)項(xiàng)目短時(shí)間內(nèi)獲得盡可能多的金錢，卻沒(méi)有對(duì)自己的產(chǎn)品做好品牌的培養(yǎng)，盡管做了很多的產(chǎn)品，可能企業(yè)的品牌知名度或者認(rèn)可度依然很低。而事實(shí)上，如果企業(yè)希望可以長(zhǎng)盛不衰，可以長(zhǎng)期發(fā)展，那么就需要注重對(duì)于自己的精品產(chǎn)品的打造，并且注重對(duì)于自己的精品品牌的培養(yǎng)，所形成的無(wú)形資產(chǎn)和商譽(yù)都會(huì)讓企業(yè)在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更加具有優(yōu)勢(shì)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理優(yōu)化的具體措施

1.項(xiàng)目成本投資控制

1)立項(xiàng)過(guò)程中成本控制

立項(xiàng)成本控制主要包括前期工程費(fèi)用、土地征收、拆遷費(fèi)用。立項(xiàng)成本控制應(yīng)建立在市場(chǎng)基本信息與可行性論證的基礎(chǔ)上，動(dòng)態(tài)觀察市場(chǎng)變化，判斷市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)未來(lái)走向，評(píng)估市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的政策因素、價(jià)格因素、人文因素、經(jīng)營(yíng)因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的影響，選擇最佳工程開(kāi)展時(shí)期。同時(shí)，項(xiàng)目立項(xiàng)管理要重視項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算與項(xiàng)目投資預(yù)算，考慮各種影響投資過(guò)程中的機(jī)會(huì)成本。

2)施工階段成本控制

施工階段的成本控制內(nèi)容主要包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與管理費(fèi)用。在施工階段中，承包商與監(jiān)理是工程建設(shè)主要實(shí)施體，對(duì)其的選擇關(guān)系著項(xiàng)目成本的高低，同時(shí)材料、設(shè)備的選購(gòu)影響工程的成本與質(zhì)量，因此選擇總承包商和材料設(shè)備供應(yīng)商是施工階段的成本控制關(guān)鍵。在選擇承包商與材料供應(yīng)商的過(guò)程中，要重點(diǎn)考察承包商建設(shè)項(xiàng)目施工過(guò)程，并對(duì)相關(guān)項(xiàng)目工程進(jìn)行評(píng)估；在選擇材料供應(yīng)商過(guò)程中，要以社會(huì)聲譽(yù)與材料供應(yīng)價(jià)格為主要參考依據(jù)，選擇最佳材料供應(yīng)商。設(shè)備選型工作是施工階段成本控制的重點(diǎn)，設(shè)備選型工作應(yīng)該盡可能選取供應(yīng)市場(chǎng)穩(wěn)定、成熟的設(shè)備，保證采購(gòu)工作在未來(lái)談判過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)位置。

3)隱性成本控制

隱性成本控制是影響工程成本的另一項(xiàng)因素，隱性成本影響企業(yè)整體效益，加強(qiáng)隱性成本控制勢(shì)在必行。在隱性成本控制過(guò)程中，應(yīng)遵循三方面原則：一是預(yù)算成本至上原則。一切建筑行為與活動(dòng)必須以最初的預(yù)算成本為核心，嚴(yán)格、徹底的審查成本超出部分；二是市場(chǎng)監(jiān)督工作。對(duì)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行關(guān)注，預(yù)算在整個(gè)工程建設(shè)過(guò)程中建筑材料、設(shè)備運(yùn)行情況，降低價(jià)格對(duì)成本控制工作的影響，并為核算部門審核建筑成本提供真實(shí)、有效的數(shù)據(jù)。最后建筑工程必須加快人性化建設(shè)，保證建筑人員利益，降低人為因素對(duì)工程項(xiàng)目的影響。

2.質(zhì)量管理

像房地產(chǎn)這樣關(guān)系到民生的關(guān)鍵的企業(yè)，質(zhì)量是其企業(yè)立足之本，也是企業(yè)長(zhǎng)久生存的活力源泉。質(zhì)量代表著一個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)上的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在擁有良好的質(zhì)量成果之前，公司應(yīng)該掌握相應(yīng)的技術(shù)來(lái)保障質(zhì)量的產(chǎn)生，公司可以發(fā)揮群眾的力量，鼓勵(lì)員工學(xué)習(xí)掌握質(zhì)量知識(shí)技能，充分發(fā)揮員工的團(tuán)體效應(yīng)，激發(fā)員工的工作激情和熱度，使得工作有質(zhì)有量的進(jìn)行，這就是優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)來(lái)推進(jìn)質(zhì)量的管理。同時(shí)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行時(shí)，可以尋找合適的外包來(lái)降低成本質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化工作效應(yīng)，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入，在招標(biāo)承包商的時(shí)候力爭(zhēng)讓更多競(jìng)標(biāo)商參與進(jìn)來(lái)，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質(zhì)量能夠達(dá)到最優(yōu)。后期項(xiàng)目的宣傳及銷售工作也是非常重要的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，為了讓顧客滿意，企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也應(yīng)該到達(dá)高水平，這樣企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力又可以提升

3. 建立標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)工作貫穿任何一個(gè)項(xiàng)目的全壽命周期，由此可見(jiàn)設(shè)計(jì)管理工作對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的整體管理是非常重要的。首先要選擇好設(shè)計(jì)單位。可以借鑒一下國(guó)外比較流行的設(shè)計(jì)方案選擇的形式，從選擇好的方案出發(fā)，來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師和高水平的設(shè)計(jì)事務(wù)所。一個(gè)新穎的、完美的設(shè)計(jì)方案不僅能創(chuàng)造好的建筑產(chǎn)品，同時(shí)也可以大大地節(jié)約項(xiàng)目成本。其次房地產(chǎn)企業(yè)在管理設(shè)計(jì)工作時(shí)必須要堅(jiān)持原有設(shè)計(jì)的理念。不能為了節(jié)約部分成本或優(yōu)化施工方法而改變?cè)O(shè)計(jì)。在落實(shí)設(shè)計(jì)管理工作的過(guò)程中，必須堅(jiān)持以人為本，做到所有資源優(yōu)化整合，創(chuàng)造精品。再次應(yīng)該完善相關(guān)的制度體系，提高設(shè)計(jì)管理人員的責(zé)任心。在工程的實(shí)施過(guò)程中，要保證施工企業(yè)依據(jù)設(shè)計(jì)意圖完成。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，在項(xiàng)目完成后還要加強(qiáng)竣工圖紙和文件的管理，為項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)階段維護(hù)時(shí)提供良好的依據(jù)。

4.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)前期管理

房地產(chǎn)前期管理是做好實(shí)施階段管理的重要基礎(chǔ)工作，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是進(jìn)行工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的龍頭，通過(guò)不斷的研究和細(xì)化，才能保證工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理才能得到有效控制。設(shè)計(jì)圖紙是施工的重要依據(jù)，必須根據(jù)設(shè)計(jì)合理的配置人力、物力、財(cái)力，并在決策階段不斷的完善決策程序，提高決策水平和效率，使前期管理更加標(biāo)準(zhǔn)化。

5.運(yùn)營(yíng)階段的管理

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)階段的管理是非常重要的，是綜合考察建設(shè)過(guò)程的重要環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中必須以誠(chéng)信為根本，把供需雙方視作雙贏的合作伙伴，并在實(shí)施過(guò)程中通過(guò)比較，分析、研究、糾偏、評(píng)估等建立適合自身需要的資源，通過(guò)規(guī)范化、科學(xué)化管理以加強(qiáng)對(duì)資源的整合。同時(shí)要做好物業(yè)管理工作，這樣項(xiàng)目的日常管理才能合理的完成，業(yè)主的利益也能得到充分的保障。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程具有十分重要的作用，針對(duì)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題必須進(jìn)行認(rèn)真分析、糾偏、采取有效的處理措施，使項(xiàng)目管理得到有效控制，提高管理人員的管理水平，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文:房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略

摘要：本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)階段的管理問(wèn)題作了一些探討，提出了房地產(chǎn)企業(yè)管理問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略和必須認(rèn)真對(duì)待的管理措施，只有把這些工作做好，才能為提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)、項(xiàng)目管理、問(wèn)題、策略

前言

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，一些小型房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y金短缺紛紛倒閉。就目前形勢(shì)來(lái)看，國(guó)家對(duì)房產(chǎn)的調(diào)控仍將繼續(xù)，在這種背景下，企業(yè)如何對(duì)其房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理，合理對(duì)其投資進(jìn)行控制管理，就可以說(shuō)是未來(lái)幾年房地產(chǎn)企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素之一。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題

1.1忽視市場(chǎng)調(diào)研，盲目進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

一些開(kāi)發(fā)商為了節(jié)約成本，往往不做或者只做簡(jiǎn)單的項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研。然后在項(xiàng)目決策階段要不就是猶豫不決要不就是盲目自信匆忙決策。殊不知缺乏市場(chǎng)調(diào)研會(huì)對(duì)決策產(chǎn)生很大的影響，可能會(huì)導(dǎo)致對(duì)消費(fèi)者人群定位不準(zhǔn)確，錯(cuò)過(guò)最佳的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。雖然當(dāng)前大體上樓市依然火爆，但也出現(xiàn)了三四線城市房?jī)r(jià)走低，樓房賣不出去的現(xiàn)象。若地產(chǎn)商對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目定位錯(cuò)誤，沒(méi)有找到最佳的消費(fèi)人群，就可能有樓房空置，資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

1.2設(shè)計(jì)階段忽略成本控制，導(dǎo)致建設(shè)期投入過(guò)大。

設(shè)計(jì)階段成本控制的問(wèn)題是比較常見(jiàn)的，因?yàn)橐粋€(gè)設(shè)計(jì)師很難既能設(shè)計(jì)出優(yōu)美的建筑外形，合理的戶型，又懂得房屋的安全結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，還懂得建筑的造價(jià)與預(yù)算。現(xiàn)階段，這些過(guò)程往往分配給不同專業(yè)的人員共同完成。三方的專業(yè)人員又往往不在同一個(gè)單位，這就造成了溝通困難，設(shè)計(jì)方案需要反復(fù)修改，不僅很難做出外觀，安全，造價(jià)三方面都讓人滿意的項(xiàng)目，而且會(huì)拖延進(jìn)度浪費(fèi)時(shí)間。所以，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，我們常常發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：不是建筑質(zhì)量強(qiáng)度不合格；就是項(xiàng)目投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期導(dǎo)致項(xiàng)目資金跟不上而停工，再者就是發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中難以達(dá)到設(shè)計(jì)的要求，設(shè)計(jì)需要變更。

1.3項(xiàng)目分包轉(zhuǎn)包嚴(yán)重。

工程項(xiàng)目分包轉(zhuǎn)包問(wèn)題是常見(jiàn)問(wèn)題之一，分包不符合國(guó)家法律規(guī)范，多次轉(zhuǎn)包的項(xiàng)目從來(lái)沒(méi)有不出問(wèn)題的。轉(zhuǎn)包是違法的，必須禁止。這里主要談?wù)劮职赡軙?huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目管理造成的困難。像房產(chǎn)開(kāi)發(fā)這樣的大型工程，現(xiàn)在多是由眾多的分包建設(shè)單位分別于開(kāi)發(fā)商簽訂合同的。例如比較常見(jiàn)的有樁基工程，模板工程，鋼筋工程，腳手架工程，混凝土泵送等等主要的分包單位。然而，由于不同的分包商所進(jìn)行的工程或多或少會(huì)有聯(lián)系，這往往牽涉到了各方利益，如果協(xié)調(diào)管理不及時(shí)，容易出現(xiàn)矛盾。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略

2.1積極調(diào)研市場(chǎng)，做好項(xiàng)目可行性分析。

在現(xiàn)階段白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商首先要做到兩點(diǎn).。其一是做好市場(chǎng)調(diào)研工作，牢牢把握住消費(fèi)人群，制定合理的房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略。意思就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商需要在首先在調(diào)查的基礎(chǔ)上做好定位，房子是走高端還是終端定位，消費(fèi)人群是普通工薪階層還是高層白領(lǐng)。其二就是項(xiàng)目的可行性研究問(wèn)題。這包含了經(jīng)濟(jì)可行性研究和技術(shù)可行性研究?jī)蓚€(gè)方面。產(chǎn)品定位完成以后就要做經(jīng)濟(jì)可行性研究，分析投資與回報(bào)。若經(jīng)濟(jì)上合理還要看技術(shù)上是否可行。必要時(shí)，對(duì)重大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商需要召開(kāi)專家座談會(huì)，嚴(yán)格論證項(xiàng)目的可行性。

2.2加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。

加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制的意思并不是要減少設(shè)計(jì)費(fèi)，而是要控制設(shè)計(jì)對(duì)后續(xù)開(kāi)工建設(shè)階段的投資的影響。在某種程度上，開(kāi)發(fā)商可以增加設(shè)計(jì)費(fèi)，邀請(qǐng)資質(zhì)較高的設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商需要的是在保證項(xiàng)目品質(zhì)和質(zhì)量基礎(chǔ)上花錢最少的設(shè)計(jì)方案。房地產(chǎn)商可以嘗試一些新鮮的管理辦法，比如價(jià)值工程理論，來(lái)引導(dǎo)設(shè)計(jì)工程 幣對(duì)成本的控制。給那些造型美觀而成本節(jié)約的一些項(xiàng)目重點(diǎn)表彰，增加這類設(shè)計(jì)師的薪酬，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)師去注重產(chǎn)品的實(shí)用性。這樣，設(shè)計(jì)師們不僅會(huì)絞盡腦汁的去構(gòu)建精美的建筑外形，同時(shí)也會(huì)思考建筑的使用功能，提升房產(chǎn)的性價(jià)比。另外，在設(shè)計(jì)階段影響成本的另一個(gè)問(wèn)題就是設(shè)計(jì)，施工，管理溝通少，導(dǎo)致項(xiàng)目因頻繁變更而停工，浪費(fèi)時(shí)間，浪費(fèi)金錢。在這方面，管理者必須不辭辛苦的周轉(zhuǎn)于雙反之間，建立起雙方溝通的橋梁。盡快的論證設(shè)計(jì)是否需要變更，分析變更與不變更對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造成的影響對(duì)比。

2.3重點(diǎn)關(guān)注收尾階段的項(xiàng)目管理。

要做好收尾階段的項(xiàng)目管理，首先必須要在項(xiàng)目建設(shè)的分包合同簽訂的時(shí)候慎之又.嗅。開(kāi)發(fā)商必須派經(jīng)驗(yàn)豐富的管理者和承包商去簽訂施工合同。并嚴(yán)格限制項(xiàng)目的分包，對(duì)分包商的資質(zhì)也必須審查。若發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)包情況必須及時(shí)叫停。在合同簽訂時(shí)需按照國(guó)家合同法和行業(yè)的一些法律規(guī)范嚴(yán)格明確各分包商的責(zé)任義務(wù)，并建立質(zhì)量問(wèn)題與工期問(wèn)題的糾責(zé)機(jī)制，明確規(guī)定誰(shuí)的問(wèn)題誰(shuí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)拖延工期誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任。才能盡量避免項(xiàng)目的接口工程的利益糾紛問(wèn)題。但是在實(shí)際操作的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)為了節(jié)約成本，而忽略對(duì)分包商的資質(zhì)審查，默許資質(zhì)不夠的施工的單位入駐工地。這些小的施工企業(yè)，沒(méi)有固定的駐點(diǎn)，也沒(méi)有承擔(dān)責(zé)任賠償?shù)哪芰Γ粼谌蘸蟪霈F(xiàn)問(wèn)題就很難追究責(zé)任。所以在我國(guó)工程項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題只能是由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。因此開(kāi)發(fā)管理者需要著眼大處，有全局成不控制的眼觀，不要被蠅頭小利引誘。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)化管理措施

3.1選用正確的項(xiàng)目管理方法、緊抓基礎(chǔ)管理與動(dòng)態(tài)管理。

在運(yùn)用科學(xué)管理的方法上，可通過(guò)掌握項(xiàng)目管理的自身特點(diǎn)，對(duì)管理中的薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行完善，正確判斷一種或者多種科學(xué)的管理方法。這種方法可以提升工作效率以及項(xiàng)目管理水平。我們對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理用量本利分析法進(jìn)行分析時(shí)，并不單純地只根據(jù)產(chǎn)量、利潤(rùn)、成本三者之間的關(guān)系，要依照企業(yè)生產(chǎn)管理的需求，通過(guò)使用數(shù)字模式預(yù)測(cè)一個(gè)目標(biāo)值。通過(guò)目標(biāo)分解建立目標(biāo)成本管理制度，使成本管理不斷推進(jìn)，保證提高經(jīng)濟(jì)效益。現(xiàn)代化管理的實(shí)施必須要在基礎(chǔ)管理的基礎(chǔ)上進(jìn)行改善，如監(jiān)測(cè)手段、計(jì)量管理、編制以及執(zhí)行全部定額、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、信息管理等。一定要抓好所有部門的管理基礎(chǔ)，掌握更多、更全面的基礎(chǔ)資料，提供全面可靠的數(shù)據(jù)，使現(xiàn)代化管理方法在施工項(xiàng)目實(shí)施中發(fā)揮極大的作用。動(dòng)態(tài)過(guò)程的管理要認(rèn)真掌握，并且反復(fù)應(yīng)用，只有這樣才能使科學(xué)管理方法在項(xiàng)目上成為現(xiàn)實(shí)。

3.2科學(xué)實(shí)施項(xiàng)目管理、提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì)。

在項(xiàng)目管理理論與方法上，我國(guó)的建設(shè)和先進(jìn)國(guó)家之間存在一定的差距。項(xiàng)目管理現(xiàn)代化想要成為現(xiàn)實(shí)，其管理人員必須要有現(xiàn)代化管理的經(jīng)驗(yàn)和素質(zhì)。項(xiàng)目經(jīng)理極其重要，必須要跟得上時(shí)代潮流和社會(huì)的發(fā)展，具有與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的理念，掌握領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)與管理藝術(shù)。在項(xiàng)目管理中，必須本著以人為本的思想。項(xiàng)目經(jīng)理一定要靈活運(yùn)用電腦軟件等工具，從而開(kāi)展整體的網(wǎng)絡(luò)管理。假使管理人員沒(méi)有這些該具備的管理素質(zhì)，則很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理。因此，項(xiàng)目的所有管理人員要隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、科學(xué)的不斷進(jìn)步，掌握先進(jìn)的項(xiàng)目管理方法。

結(jié)束語(yǔ)

只有合理運(yùn)用管理的職能、培養(yǎng)技術(shù)人才以及科學(xué)的方法，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有自己的發(fā)展。我們一定要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，運(yùn)用科學(xué)的管理理念與方法找到一條適合自己的道路，才能提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文:淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理優(yōu)化的研究

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，資源利用不斷加大，各種不可再生資源越來(lái)越珍貴，為了減少房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本支出，同樣也為了達(dá)到企業(yè)顧客雙方利益最大化，在這么一個(gè)巨額投資過(guò)程中，研究一套行之有效的項(xiàng)目管理優(yōu)化的方案是很有必要的。文章對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出了優(yōu)化措施，以期能夠更好的促進(jìn)其發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；優(yōu)化措施

引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，主要是圍繞著公司的愿景、使命以及戰(zhàn)略目標(biāo)開(kāi)展起來(lái)的。這是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制定的戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，其主要是靠一個(gè)一個(gè)的“項(xiàng)目”的實(shí)施來(lái)完成的，并且要在戰(zhàn)略的總體規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行的。在現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理過(guò)程中，所謂的現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理，其主要核心思想就是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。基于此，企業(yè)就要不斷的進(jìn)行管理的優(yōu)化，最大限度的提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，是在工程項(xiàng)目管理中主要的一項(xiàng)內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理者，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)及使用過(guò)程中，進(jìn)行全面的管理及對(duì)管理程序的實(shí)施，其核心的是通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)工程的理論和方法來(lái)實(shí)現(xiàn)的，這就要求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)要素進(jìn)行最優(yōu)配置。

2.影響房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的因素

2.1技術(shù)因素

在項(xiàng)目管理工作中,其最終目的是為了達(dá)到以最小的投入,完成一項(xiàng)高質(zhì)量的工程作品。這就需要應(yīng)用先進(jìn)的技術(shù)措施,以先進(jìn)的技術(shù)活動(dòng)、科學(xué)的施工方案和合理的施工工藝,從而做到低投入、高產(chǎn)出,進(jìn)而確保產(chǎn)品的質(zhì)量,技術(shù)因素可以說(shuō)是項(xiàng)目管理的核心,而技術(shù)因素需要通過(guò)科學(xué)、合理的施工方案和施工工藝來(lái)進(jìn)行具體體現(xiàn)。

2.2人的因素

任何施工項(xiàng)目都離不開(kāi)人的因素,所以進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)管理人員也是第一要素,這就需要具有一支素質(zhì)較高的管理隊(duì)伍。不僅要求隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)要合理,而且人員綜合素質(zhì)也要高,需要人員要配備到位。項(xiàng)目管理中對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理有較高的要求,不僅需要具有全面的知識(shí)和領(lǐng)導(dǎo)能力,而且能夠充分的調(diào)動(dòng)起施工人員的積極性,從而使項(xiàng)目目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。

2.3資金因素

項(xiàng)目工程在實(shí)施過(guò)程中,不僅作為一種生產(chǎn)活動(dòng),而且還是一個(gè)資金投入的過(guò)程,資金投入的多少對(duì)工程會(huì)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。所以需要在施工過(guò)程中做好項(xiàng)目成本控制工作,而且成本核算還需要與施工生產(chǎn)過(guò)程同步進(jìn)行,這樣可以有效的確保核算的準(zhǔn)確性,使工程項(xiàng)目做到成本的最低,效益的最大化。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過(guò)分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長(zhǎng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(zhǎng)了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過(guò)程中問(wèn)題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過(guò)程中沒(méi)有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。

3.2系統(tǒng)化的成本管理體系未建立

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。很多房地產(chǎn)企業(yè)（特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)）將成本控制作為財(cái)務(wù)人員或少數(shù)管理人員的專利，認(rèn)為成本由公司高層管理人員和財(cái)務(wù)部門主抓，而忽視了項(xiàng)目從可行性研究到最終現(xiàn)場(chǎng)施工管理各個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)部門，沒(méi)有成本控制系統(tǒng)意識(shí)，不能明確的確定成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)、要素以及具體的責(zé)任主體，在實(shí)際操作過(guò)程中，一旦成本超標(biāo)往往治標(biāo)不治本，把握不住問(wèn)題的關(guān)鍵或?yàn)橹淹恚踔霖?zé)任都很難劃清，造成部門之間或員工之間互相推諉，又進(jìn)一步降低了企業(yè)運(yùn)行效率。

3.3對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制沒(méi)有足夠重視

事實(shí)上，工程成本的控制始于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，只要投資計(jì)劃一經(jīng)確定，設(shè)計(jì)階段就展開(kāi)了，這一過(guò)程是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)合理結(jié)合下進(jìn)行的。但是國(guó)內(nèi)相當(dāng)一部分設(shè)計(jì)單位沒(méi)有深入地分析工程項(xiàng)目的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象，設(shè)計(jì)人員將工作重心基本都在工程的質(zhì)量問(wèn)題，而忽視了成本問(wèn)題，就造成了高成本隱患的可能。

3.4工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡(jiǎn)單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開(kāi)發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，雖然工程建設(shè)過(guò)程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于前期工程管理和建筑后期維護(hù)之間的責(zé)任不清、溝通不明等，致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任難以得到一個(gè)清晰的定義。

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的優(yōu)化措施

4.1建立價(jià)值鏈數(shù)量模型

通常情況下，施工的管理成本主要包括了招投標(biāo)、土建、安裝以及公共設(shè)施當(dāng)中，而作業(yè)成本除人工、材料以及機(jī)械費(fèi)用以外，還包括了水電費(fèi)以及其他各種類型的支出。由此可見(jiàn)，對(duì)施工過(guò)程建立價(jià)值鏈數(shù)量模型，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)之間的價(jià)值關(guān)系進(jìn)行對(duì)照比較后，能夠?qū)⑦@五種資源當(dāng)中所存在的優(yōu)化空間進(jìn)行充分利用，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)優(yōu)化的路徑與成本控制工作的重點(diǎn)。

采用價(jià)值鏈分析的方法應(yīng)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，能夠?qū)⑽覈?guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)階段在各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中存在的成本優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行徹底展現(xiàn)，還能夠通過(guò)多種價(jià)值鏈數(shù)量模型的建立，將其中的函數(shù)關(guān)系進(jìn)行計(jì)算與統(tǒng)計(jì)，選取相應(yīng)的成本抉擇，進(jìn)而達(dá)到以最低的成本確保項(xiàng)目的質(zhì)量，能夠獲得成本方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)還能夠獲取更高的利潤(rùn)。但是值得注意的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行成本控制的同時(shí)，對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化的目的是對(duì)各個(gè)活動(dòng)環(huán)節(jié)所要達(dá)成的目標(biāo)進(jìn)行明確，進(jìn)而達(dá)到最優(yōu)成本水平。這種水平在實(shí)際當(dāng)中如何達(dá)成，還需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本動(dòng)因采取相應(yīng)的細(xì)致分析、控制以及改善，才能夠達(dá)到理想的效果。

4.2工期的管理

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是需要多方面的協(xié)議、合同等協(xié)調(diào)來(lái)整合而成的，在這個(gè)漫長(zhǎng)而復(fù)雜的工程里，工期的規(guī)劃和管理是很重要的。因此，將時(shí)間優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)企業(yè)工作的順利開(kāi)展。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)土地前要進(jìn)行各類的手續(xù)辦理，為了縮短工程的進(jìn)行時(shí)長(zhǎng)，可以計(jì)劃一條該工程的關(guān)鍵路徑，將所有必須要走的流程和必須要有的工程步驟計(jì)劃出來(lái)，在這個(gè)優(yōu)化后的工作布局里，優(yōu)先進(jìn)行重要的不能延期的工作，優(yōu)化資源配置，明確工作中的關(guān)鍵及重要的步驟，并且對(duì)其特別關(guān)注，使其順利高效的進(jìn)行，當(dāng)然要具體問(wèn)題具體分析，因?yàn)椴煌捻?xiàng)目會(huì)有不同的優(yōu)化方向。

4.3質(zhì)量的管理

像房地產(chǎn)這樣關(guān)系到民生的關(guān)鍵的企業(yè)，質(zhì)量是其企業(yè)立足之本，也是企業(yè)長(zhǎng)久生存的活力源泉。質(zhì)量代表著一個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)上的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在擁有良好的質(zhì)量成果之前，公司應(yīng)該掌握相應(yīng)的技術(shù)來(lái)保障質(zhì)量的產(chǎn)生，公司可以發(fā)揮群眾的力量，鼓勵(lì)員工學(xué)習(xí)掌握質(zhì)量知識(shí)技能，充分發(fā)揮員工的團(tuán)體效應(yīng)，激發(fā)員工的工作激情和熱度，使得工作有質(zhì)有量的進(jìn)行，這就是優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)來(lái)推進(jìn)質(zhì)量的管理。同時(shí)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行時(shí)，可以尋找合適的外包來(lái)降低成本，強(qiáng)化工作效率，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入。當(dāng)然在招標(biāo)承包商的時(shí)候力爭(zhēng)讓更多競(jìng)標(biāo)商參與進(jìn)來(lái)，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質(zhì)量能夠達(dá)到最優(yōu)。

4.4現(xiàn)場(chǎng)的管理

房地產(chǎn)業(yè)的施工中危險(xiǎn)系數(shù)比較大，發(fā)生危險(xiǎn)的可能性也非常大，企業(yè)在施工期間應(yīng)當(dāng)有專門的安全員，來(lái)實(shí)地監(jiān)督管理工作人員的安全，施工現(xiàn)場(chǎng)保障施工人員的安全，避免具有生命危險(xiǎn)的事故發(fā)生。同時(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)的物流管理也非常重要，施工現(xiàn)場(chǎng)的所有原材料及配件都要從各大市場(chǎng)買入，物流對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)程，質(zhì)量都有很大影響，因此需要一定的人數(shù)來(lái)聯(lián)系聯(lián)絡(luò)和督促物流的順利展開(kāi)。為了保證現(xiàn)場(chǎng)原材料的合理利用，避免浪費(fèi)和濫用，偷工減料的事情發(fā)生，工地現(xiàn)場(chǎng)需要一個(gè)檢查員，不定期的檢查核實(shí)原材料的利用情況，登記以后進(jìn)行總結(jié)匯總，然后企業(yè)可以根據(jù)登記情況對(duì)工地的原材料進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)貼以及增添相關(guān)的材料，使得施工現(xiàn)場(chǎng)有條不紊的進(jìn)行建設(shè)工作。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)龐大而復(fù)雜的工作。既要分清主次，抓住重點(diǎn)；又要各項(xiàng)兼顧，協(xié)調(diào)推進(jìn)；既要統(tǒng)籌全局，又要重視細(xì)節(jié)。要想使得管理優(yōu)化，只有通過(guò)挖掘潛力，不斷運(yùn)用新技術(shù)、新工藝、新方法、不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，在實(shí)踐過(guò)程中不斷學(xué)習(xí)、體會(huì)、豐富和提高，只有這樣才能做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理工作，保證企業(yè)健康快速的發(fā)展。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文:房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式研究

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程管理中的一個(gè)重要分支，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的影響重大。對(duì)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀作了系統(tǒng)的分析總結(jié)，并在此基礎(chǔ)上分別從方法、人員、法律法規(guī)三個(gè)方面探討了項(xiàng)目管理模式的構(gòu)建策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；模式

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是管理者運(yùn)用系統(tǒng)的觀點(diǎn)、理論和方法綜合管理項(xiàng)目建設(shè)和使用的一個(gè)過(guò)程，生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目中如何更加高效的配置，很大程度上要看項(xiàng)目管理模式的水平。從內(nèi)容上看，它貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部過(guò)程，以項(xiàng)目建議書為開(kāi)端，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)工運(yùn)營(yíng)做可行性研究、工程設(shè)計(jì)、工程施工到竣工。

1我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

近十幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了高速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求使得眾多企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈，市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。企業(yè)要在土地出讓招標(biāo)中獲勝除了資質(zhì)、勢(shì)力等方面的因素外還要在施工技術(shù)、施工管理方面具有對(duì)手無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。而項(xiàng)目管理水平也成為體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的重要實(shí)力之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容便是資源的合理配置，是生產(chǎn)要素最大限度的應(yīng)用到項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中，而要做到這一點(diǎn)就必須科學(xué)合理的配置各方面資源，為此應(yīng)當(dāng)用到現(xiàn)代管理方法和管理理念，同時(shí)對(duì)于現(xiàn)代管理技術(shù)也應(yīng)當(dāng)及時(shí)的更新和實(shí)踐。只有這樣才能做到人力資源高效使用，工程指定穩(wěn)定可靠。目前我國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中，對(duì)施工企業(yè)內(nèi)部推行項(xiàng)目承包制。施工項(xiàng)目的管理存在諸多問(wèn)題，施工單位資質(zhì)與實(shí)際水平不符，早晨生產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中存在較多隱患，生產(chǎn)效率不高等。而且這些問(wèn)題在房地產(chǎn)長(zhǎng)期繁榮背后始終沒(méi)有得到有效解決。目前在一定程度上已經(jīng)成為影響我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)深入發(fā)展的一個(gè)重要問(wèn)題。另外人力資源統(tǒng)籌不科學(xué)，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程人員的高效配置，很大程度上造成了人才浪費(fèi)的現(xiàn)象，與此相對(duì)應(yīng)的卻是眾多企業(yè)反映人才不足的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)和利用好人力資源不僅要看是否引進(jìn)了多少外部人才，還要看如何科學(xué)的使用既有人才。人力資源管理也是項(xiàng)目管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。目前這些方面的工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中也越來(lái)越突出，成為制約行業(yè)發(fā)展的一大障礙。除此之外，管理制度執(zhí)行不到位，管理方法不科學(xué)也是一個(gè)重要隱患，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理隨著房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的發(fā)展而發(fā)展，項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)能夠適應(yīng)工程建設(shè)的需要，而且在這樣的基礎(chǔ)上還要不斷的創(chuàng)新和自我完善。但是就目前情況來(lái)看，項(xiàng)目管理在方法和制度設(shè)計(jì)上的不足給整個(gè)項(xiàng)目管理工作帶來(lái)較大的負(fù)面影響，這一問(wèn)題必須得到解決。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式構(gòu)建策略

（1）創(chuàng)新管理方法，做好基礎(chǔ)管理和動(dòng)態(tài)管理。施工項(xiàng)目的特殊之處在于一次性施工。項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)適應(yīng)和符合施工企業(yè)的實(shí)際情況，同時(shí)不能將房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工管理等同于一般企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理。因此管理方法創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出這一特殊性。另外管理方法創(chuàng)新還應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，每一個(gè)創(chuàng)新成果都有其自身的特殊環(huán)境和需求決定。因此創(chuàng)新成果不是適合所有項(xiàng)目管理工作，為此管理人員應(yīng)當(dāng)針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)與現(xiàn)行管理方法之間實(shí)現(xiàn)深度融合，管理方法的創(chuàng)新也就體現(xiàn)于此。動(dòng)態(tài)管理的基本要義就是不同項(xiàng)目之間所采用的管理方法應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別，這也是管理方法創(chuàng)新的最初動(dòng)力。為此房地產(chǎn)項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)建立一套完善的動(dòng)態(tài)管理制度，在管理行為開(kāi)始之前就要對(duì)管理方法進(jìn)行科學(xué)的論證和更新。

（2）打造一支素質(zhì)過(guò)硬的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。項(xiàng)目管理人員素質(zhì)是影響項(xiàng)目管理模式效能發(fā)揮的關(guān)鍵因素，同時(shí)也是項(xiàng)目管理過(guò)程中人力資源管理質(zhì)量和水平的重要體現(xiàn)。目前管理隊(duì)伍素質(zhì)不高的原因主要有兩個(gè)方面造成：一是現(xiàn)有人才知識(shí)結(jié)構(gòu)和素質(zhì)不完善，二是人力資源利用率不高。人才隊(duì)伍知識(shí)結(jié)構(gòu)不完善導(dǎo)致管理的科學(xué)性受到一定影響。當(dāng)今時(shí)代是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)在管理過(guò)程中發(fā)揮著無(wú)可替代的重要作用，而且，現(xiàn)代企業(yè)項(xiàng)目管理用到的科學(xué)理論和技術(shù)手段層出不窮。這要求人才隊(duì)伍必須善于學(xué)習(xí)，及時(shí)更新和健全自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。在這些方面我們應(yīng)當(dāng)更加重視企業(yè)在人才引進(jìn)和培養(yǎng)中的表現(xiàn)。另外，人才利用率不高也是影響人才素質(zhì)的關(guān)鍵因素之一。人才浪費(fèi)和不合理使用狀況在隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)過(guò)程中比較突出。為此項(xiàng)目管理主體應(yīng)當(dāng)對(duì)內(nèi)部人才素質(zhì)做一個(gè)全面調(diào)查了解，對(duì)于不同人才的綜合能力進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，并建立人才檔案。只有對(duì)內(nèi)部人才的真實(shí)情況客觀掌握的前提下才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)配置人才的根本任務(wù)和目的。

（3）加強(qiáng)行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了持續(xù)繁榮和高速增長(zhǎng)的階段。有的企業(yè)由于利益驅(qū)使出現(xiàn)很多違規(guī)違法行為，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序被破壞，國(guó)家和消費(fèi)者利益受損。這與我國(guó)法律法規(guī)不健全，監(jiān)督體系不完善等現(xiàn)象存在必然的聯(lián)系。為此，提升項(xiàng)目管理質(zhì)量必須做好法律法規(guī)建設(shè)，為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)秩序的維護(hù)提供一個(gè)穩(wěn)定可靠的保障。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理質(zhì)量不僅需要一個(gè)健康有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，同時(shí)還要一支素質(zhì)過(guò)硬的管理隊(duì)伍。為此我們應(yīng)當(dāng)外部環(huán)境建設(shè)和內(nèi)部環(huán)境維護(hù)兩個(gè)方面雙管齊下，為項(xiàng)目管理模式效能的發(fā)揮奠定雄厚的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文:試析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)控制

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目有著區(qū)別于其他項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，這也決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特殊性。如何最大程度的規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，這是追求利潤(rùn)最大化必須解決的一個(gè)前提。在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，合理的優(yōu)化各種風(fēng)險(xiǎn)管理措施，提前發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、妥善處理風(fēng)險(xiǎn)，將因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)而造成的損失降到最低。本文對(duì) 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；風(fēng)險(xiǎn)控制；措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資大、時(shí)間長(zhǎng)，無(wú)疑就造成了風(fēng)險(xiǎn)大這一特點(diǎn)。對(duì)于各種類型的風(fēng)險(xiǎn)，以及復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)局面，我們必須提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，采取各種有效措施，科學(xué)地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這是現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中應(yīng)積極重視的問(wèn)題。深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目各方面風(fēng)險(xiǎn)，保證在每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中都嚴(yán)格制訂并落實(shí)針對(duì)性強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)耗時(shí)較長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，普普通通的也要好幾年的時(shí)間，在此過(guò)程中存在太多的風(fēng)險(xiǎn)因素，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理有利于幫助項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部門及時(shí)認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的潛在性和危險(xiǎn)性，及時(shí)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中各種不穩(wěn)定的環(huán)境。提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范和控制，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能合理進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的升級(jí)。提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，可以有效控制突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，避免因風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題導(dǎo)致的巨大的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的損失，以保證項(xiàng)目穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。風(fēng)險(xiǎn)管理只是投入了一小部分成本，卻可以獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，因?yàn)橥ㄟ^(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理，能有效地減輕和控制風(fēng)險(xiǎn)影響，提高經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)。以風(fēng)險(xiǎn)管理為基本任務(wù)，有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極提高員工的安全保障和促進(jìn)安全措施的執(zhí)行，為員工們提供一個(gè)良好的建設(shè)環(huán)境；同時(shí)加強(qiáng)員工積極性和創(chuàng)造性的發(fā)揮，讓他們更好地履行社會(huì)責(zé)任，樹(shù)立良好的社會(huì)形象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要積極做好與銀行、消費(fèi)者以及建筑承包商之間的合作聯(lián)系，做一個(gè)值得讓人信賴的房地產(chǎn)企業(yè)，獲得合作伙伴的幫助，共同抵抗風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)控制措施

1、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商針對(duì)開(kāi)發(fā)的不同階段，在風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生之前感知風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。感知風(fēng)險(xiǎn)，是開(kāi)發(fā)商通過(guò)調(diào)查研究，了解客觀存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，尋找可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的各種因素；分析風(fēng)險(xiǎn)，是在感知風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上分析風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的后果，為減少和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生擬定方案。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別作為風(fēng)險(xiǎn)管理流程的第一步，是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。

2、 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的回避

風(fēng)險(xiǎn)的回避主要是指中斷風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源，使其不能夠發(fā)生或是抑制其發(fā)展。通過(guò)回避風(fēng)險(xiǎn)的方法，將從根本上去除可能進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，從而避免其可能導(dǎo)致的潛在危險(xiǎn)和損失。風(fēng)險(xiǎn)回避是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行最簡(jiǎn)單的辦法，也是最徹底的。當(dāng)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)太大，可能導(dǎo)致的損失和后果都較為嚴(yán)重，而又沒(méi)有其它合理策略可用來(lái)應(yīng)對(duì)時(shí)，直接放棄項(xiàng)目或是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行改變，從而直接避免風(fēng)險(xiǎn)。

3、 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移是風(fēng)險(xiǎn)管理的另一種有效手段。當(dāng)企業(yè)沒(méi)有什么好的方法來(lái)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理時(shí)，可以采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式來(lái)保護(hù)自己的利益。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將自身存在的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他企業(yè)來(lái)承擔(dān)，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)接給目標(biāo)企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是風(fēng)險(xiǎn)的事情，對(duì)別的企業(yè)則不一定是風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不同，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理態(tài)度也不相同，對(duì)自身企業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目可能在別的企業(yè)那里就是一種良好的機(jī)遇。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時(shí)還要考慮風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)方式。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的承受

由于一些特定的情況和形勢(shì)，對(duì)于有些風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)既不能回避也無(wú)法轉(zhuǎn)移，只能由自己進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。當(dāng)被迫采取風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的處理方式時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)成員，就必須要采取一定的措施來(lái)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)：一是提高靈活性。傳統(tǒng)的建筑企業(yè)供應(yīng)鏈常是單一的供應(yīng)商機(jī)制，整個(gè)建筑供應(yīng)鏈較為固定。設(shè)計(jì)靈活可變的建筑供應(yīng)鏈?zhǔn)穷A(yù)防和解決供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，與多個(gè)供應(yīng)商合作的機(jī)制不僅使建筑供應(yīng)鏈具有足夠的靈活性，而且還能使供應(yīng)商之間形成相互競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì)，以保證產(chǎn)品的穩(wěn)定供應(yīng)。二是進(jìn)行高效的信息化管理，保證信息數(shù)據(jù)及時(shí)、準(zhǔn)確的傳遞。在采購(gòu)方與供應(yīng)商以及工程建設(shè)方之間建立良好通暢的信息溝通交流平臺(tái)，使其都能夠共享彼此間的信息數(shù)據(jù)，從而提高供應(yīng)商的對(duì)物料需求的應(yīng)變能力，減少因物料供應(yīng)不合理而造成的風(fēng)險(xiǎn)及損失。三是優(yōu)化管理方式。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上是由于日益復(fù)雜化而造成各種不確定因素過(guò)多所導(dǎo)致的。基于工程項(xiàng)目的特點(diǎn)，有必要及時(shí)地進(jìn)行一定的組織流程重組工作，對(duì)供應(yīng)商選擇、物料采購(gòu)、施工組織安排、分包商選擇等過(guò)程進(jìn)行高效平行的管理，將各種冗余的工作和管理中的不確定性降到最少。同時(shí)施工單位和設(shè)計(jì)單位需要進(jìn)行充分的溝通，盡可能避免因設(shè)計(jì)變更、施工不當(dāng)?shù)葐?wèn)題而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

5、積極拓寬融資渠道

在目前的局勢(shì)下，單一的依靠某種資金來(lái)源渠道風(fēng)險(xiǎn)是很大的，只有提高項(xiàng)目自身的資本運(yùn)作能力，內(nèi)外部融資相結(jié)合才有可能減少風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特殊性使其在房屋未交付前可以通過(guò)預(yù)售來(lái)獲取預(yù)售收入，因此如果能通過(guò)找準(zhǔn)市場(chǎng)準(zhǔn)入口或低價(jià)入市等方式吸引購(gòu)買者購(gòu)買，使得項(xiàng)目的資金盡早回籠，提高變現(xiàn)能力，降低項(xiàng)目的負(fù)債率及減少資金成本。其次，利用應(yīng)付賬款等自然融資工具也能提供一些資金上的支持。再次，從外部融資來(lái)看，拓寬融資渠道，采用房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資、委托貸款等一些新的融資方式，可以促進(jìn)項(xiàng)目的持續(xù)性發(fā)展。

6、加強(qiáng)成本的內(nèi)部控制管理

在項(xiàng)目的成本管理中應(yīng)強(qiáng)化內(nèi)部控制系統(tǒng)的建設(shè)，豎立全面成本觀念，整合各部門的資源，達(dá)成有效溝通，建立標(biāo)準(zhǔn)化成本管理體系，減少無(wú)效成本的發(fā)生，并充分地運(yùn)用信息化工具來(lái)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。目前大型的房地產(chǎn)企業(yè)一般都會(huì)自行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理系統(tǒng)，如POM 系統(tǒng)等，通過(guò)對(duì)工程合同信息的初始錄入，能對(duì)每次付款及成本結(jié)算提供大量的數(shù)據(jù)支持，并能在此基礎(chǔ)上進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，達(dá)到成本控制和增加成本核算的準(zhǔn)確性的目的。

7、建立全面預(yù)算控制系統(tǒng)

防范和控制預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)預(yù)算外的重大現(xiàn)金流出上報(bào)決策層，并實(shí)行集體決策；對(duì)預(yù)算內(nèi)的現(xiàn)金流出應(yīng)盡量在保證企業(yè)信譽(yù)的條件下，結(jié)合信貸資金的流入時(shí)間，采取銀行承兌匯票的方式延遲付款期，最大限度地利用資金的機(jī)會(huì)成本為企業(yè)增效；對(duì)收入則應(yīng)及時(shí)入賬，以加速現(xiàn)金的流入；同時(shí)建立科學(xué)的預(yù)算控制系統(tǒng)，做好事前規(guī)劃、事中控制、事后評(píng)價(jià)；強(qiáng)調(diào)整體規(guī)劃；在預(yù)算的編制過(guò)程中有效地協(xié)調(diào)內(nèi)部各層次、各部門的目標(biāo)指向從而達(dá)到加強(qiáng)內(nèi)部控制的目的，在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，可以依據(jù)預(yù)算指標(biāo)加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的發(fā)生和執(zhí)行進(jìn)行控制做到有的放矢；最后預(yù)算執(zhí)行結(jié)果還應(yīng)與業(yè)績(jī)考核相結(jié)合，以保證預(yù)算管理的有效性。

8、研究稅收政策，規(guī)范財(cái)務(wù)核算

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該關(guān)注與項(xiàng)目相關(guān)稅收政策的變化，根據(jù)實(shí)際情況充分收集和整理相關(guān)稅收政策及變動(dòng)情況，及時(shí)更新稅務(wù)知識(shí)。在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后再做出決策。對(duì)于核算風(fēng)險(xiǎn)可以從規(guī)范會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作著手，依法設(shè)立完整規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬冊(cè)，提高財(cái)務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)信息交流和溝通，避免因核算錯(cuò)誤而導(dǎo)致多交稅。

總之，隨著科學(xué)理論和方法的不斷出現(xiàn)．人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知能力會(huì)不斷提高．會(huì)不斷應(yīng)用更有效的方法去研究風(fēng)險(xiǎn)．關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和研究有待于進(jìn)一步深入 在此基礎(chǔ)上的應(yīng)對(duì)措施也會(huì)不斷更新，充分體現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性和優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文:淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與設(shè)計(jì)

摘要：隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策的持續(xù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)在逐漸減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理對(duì)設(shè)計(jì)的管理顯得尤為重要，對(duì)降低開(kāi)發(fā)成本有著重要的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理；設(shè)計(jì)

前言：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。包括前期管理，施工管理，成本管理等。本文中的設(shè)計(jì)管理，不僅僅只是施工圖設(shè)計(jì)階段的管理，還包括前期方案的設(shè)計(jì)管理，施工圖的變更管理。

設(shè)計(jì)管理的本質(zhì)主要包括：其一，確保設(shè)計(jì)師準(zhǔn)確理解產(chǎn)品定位及意圖，比如制度化的要求設(shè)計(jì)院必須仔細(xì)閱讀業(yè)主提供的相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書，并提出正式的書面完善意見(jiàn)；其二，加強(qiáng)過(guò)程管控，比如促使設(shè)計(jì)單位內(nèi)部工作外部化，利用合同保障業(yè)主監(jiān)管等；其三，充分發(fā)揮設(shè)計(jì)人員控制的主動(dòng)性，比如通過(guò)合同、激勵(lì)、獎(jiǎng)懲等措施調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員工作的積極性；其四，提高設(shè)計(jì)人員的職業(yè)精神等。

方案階段的設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得土地后，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買的土地已經(jīng)含有土地的使用性質(zhì)、用地強(qiáng)度、容積率等設(shè)計(jì)條件。根據(jù)政府部門的設(shè)計(jì)條件，就要進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研：項(xiàng)目周邊的環(huán)境，項(xiàng)目的市場(chǎng)情況，項(xiàng)目地點(diǎn)的風(fēng)土人情。進(jìn)一步進(jìn)行項(xiàng)目的定位：項(xiàng)目的檔次，項(xiàng)目的銷售對(duì)象以及項(xiàng)目的目標(biāo)。根據(jù)以上資料進(jìn)行建筑方案的研究、設(shè)計(jì)和確定，做到建筑平面布置合理，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)施工經(jīng)濟(jì)。此階段是決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，決定項(xiàng)目的投資收益。例如:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司過(guò)高的估計(jì)項(xiàng)目所在地的消費(fèi)能力，將其開(kāi)發(fā)的高層項(xiàng)目的套型面積定位在130--200平方米的戶型上，并且一次完成了5棟共計(jì)496套，結(jié)果該公司完全陷入了困境。因此，設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項(xiàng)目營(yíng)銷的方便。設(shè)計(jì)除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國(guó)傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)的基本禁忌。

在建筑方案評(píng)審階段，要組織有豐富經(jīng)驗(yàn)的專家進(jìn)行評(píng)審，考慮各方面因素，根據(jù)當(dāng)下的需求，設(shè)計(jì)出深受購(gòu)房者喜愛(ài)的項(xiàng)目。

施工圖階段的設(shè)計(jì)管理

施工圖階段的設(shè)計(jì)管理直接影響著土建施工的工程造價(jià)。在這一階段，結(jié)構(gòu)方案的選擇顯得尤為重要。這里以地下汽車庫(kù)為例，目前主要有三種結(jié)構(gòu)形式，分別是梁板結(jié)構(gòu)，空心板無(wú)梁樓蓋結(jié)構(gòu)和實(shí)心板無(wú)梁樓蓋結(jié)構(gòu)。比較這幾種方案，梁板結(jié)構(gòu)用于覆土很少且跨度不大的地下車庫(kù)頂板，可以減少樓板的厚度，配筋也相應(yīng)的減少。而無(wú)梁樓蓋結(jié)構(gòu)可應(yīng)用于覆土較厚且跨度較大的地下車庫(kù)頂板，并且地下車庫(kù)中不見(jiàn)梁，使用凈高大大增加，可以很大程度上實(shí)現(xiàn)減小基坑開(kāi)槽土方量的目標(biāo)，這樣不僅美觀，而且節(jié)省成本。空心樓板則是考慮到樓板主要受彎的特點(diǎn)，去除對(duì)受彎貢獻(xiàn)較小的中和軸附近混凝土，減輕結(jié)構(gòu)自重，減低板的配筋。但是空心板需要專業(yè)廠家進(jìn)行空心管的指導(dǎo)鋪設(shè)，人工費(fèi)上較多。總之結(jié)構(gòu)方案的選取，要綜合實(shí)用功能需求，工程造價(jià)，安全等方面綜合考慮。

圖紙交接的設(shè)計(jì)管理

我國(guó)建筑業(yè)企業(yè)職工的培訓(xùn)偏向?qū)κ┕す芾砣瞬诺呐嘤?xùn)，而施工現(xiàn)場(chǎng)從事一線操作的人員基本由農(nóng)民工替代,且這些人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的培訓(xùn)，專業(yè)操作技術(shù)素質(zhì)和文化水平普遍偏低，基本依賴現(xiàn)場(chǎng)施工管理技術(shù)人員的交底指導(dǎo)。因此，施工技術(shù)交底這一技術(shù)措施就更加突顯其重要性。

設(shè)計(jì)圖紙下發(fā)到施工單位之后，及時(shí)組織設(shè)計(jì)單位向施工單位進(jìn)行施工設(shè)計(jì)圖的全面技術(shù)交底，包括設(shè)計(jì)意圖，施工要求，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)措施等。交底過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員要說(shuō)明本工程施工過(guò)程中需要特殊注意且嚴(yán)格遵守的環(huán)節(jié)。同時(shí)，施工單位可以根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工條件，將圖紙中無(wú)法達(dá)到的設(shè)計(jì)要求與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通，因地制宜，選擇最優(yōu)方案。這樣可以激發(fā)施工單位的主觀能動(dòng)性，更好的領(lǐng)會(huì)施工與設(shè)計(jì)的關(guān)系。

圖紙變更的設(shè)計(jì)管理

由于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)單位經(jīng)常要根據(jù)先期開(kāi)盤的市場(chǎng)銷售情況，考慮購(gòu)房者的各種實(shí)際需求，對(duì)后續(xù)在建工程進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。這就需要設(shè)計(jì)施工圖紙的變更。同時(shí)，由于現(xiàn)在設(shè)計(jì)周期較短，圖紙中也難免出錯(cuò)，這也需要圖紙變更。但是，有些時(shí)候變更圖紙不能及時(shí)到達(dá)施工人員手中，造成重大的工程事故。為了避免此類問(wèn)題發(fā)生，應(yīng)該做到設(shè)計(jì)單位作出變更，要及時(shí)通知開(kāi)發(fā)單位，開(kāi)發(fā)單位要及時(shí)告知施工單位變更情況，并發(fā)放變更圖紙。在這個(gè)過(guò)程中，由于開(kāi)發(fā)單位要對(duì)變更部分進(jìn)行成本計(jì)算，時(shí)常造成圖紙交接問(wèn)題。這就需要開(kāi)發(fā)單位對(duì)圖紙變更進(jìn)行管理，制定一系列的措施，減少變更圖紙的發(fā)放對(duì)施工進(jìn)度的影響。設(shè)計(jì)變更的管理應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

1. 應(yīng)盡量減少施工中的設(shè)計(jì)變更與簽證。

2. 工程設(shè)計(jì)變更的具體經(jīng)辦人是項(xiàng)目部經(jīng)理，具體負(fù)責(zé)與使用單位、設(shè)計(jì)單位、施工承包單位聯(lián)系，并負(fù)責(zé)分發(fā)設(shè)計(jì)變更通知單。

3. 所有設(shè)計(jì)變更必須有文字記載，禁止口頭承諾。

4. 項(xiàng)目經(jīng)理審核、簽字確認(rèn)后轉(zhuǎn)發(fā)專業(yè)工程師組織實(shí)施。

5. 各專業(yè)工程師在接到設(shè)計(jì)變更資料后應(yīng)當(dāng)天分發(fā)到施工承包單位、監(jiān)理單位并監(jiān)督實(shí)施。

6. 設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容完成后三天內(nèi)由分管的專業(yè)工程師填寫執(zhí)行結(jié)果，并報(bào)送項(xiàng)目經(jīng)理審核。 經(jīng)審核的執(zhí)行結(jié)果在工程管理部備案登記，作為今后結(jié)算的依據(jù)。

總結(jié)：

總之，設(shè)計(jì)活動(dòng)作為項(xiàng)目的領(lǐng)頭羊、排頭兵對(duì)項(xiàng)目發(fā)展至關(guān)重要。開(kāi)發(fā)單位應(yīng)做到前期方案與設(shè)計(jì)單位溝通；施工過(guò)程中組織設(shè)計(jì)單位提前預(yù)驗(yàn)收；竣工之后與設(shè)計(jì)單位總結(jié)工程中的問(wèn)題與經(jīng)驗(yàn)，向更好的得到工程作品努力。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文:房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(工程管理)的重點(diǎn)

摘要：作為目前國(guó)內(nèi)最為火爆的行業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)所受的聚焦度相當(dāng)?shù)母撸康禺a(chǎn)項(xiàng)目的管理也受到了越來(lái)越多的重視。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在其管理的過(guò)程中存在著許多的突發(fā)性因素，工程的周期、投資的金額以及工程的質(zhì)量都與項(xiàng)目工程管理的好壞有著直接的聯(lián)系。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理一般分為三個(gè)階段，分別是項(xiàng)目的策劃階段、設(shè)計(jì)階段以及實(shí)施階段。在這三個(gè)階段中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商起著十分重要的作用，其不僅僅是工程管理的主體，更是施工計(jì)劃的實(shí)施者以及組織者。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商能否做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理直接影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工成本、工程進(jìn)度以及最后的工程質(zhì)量。本文主要結(jié)合目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理進(jìn)行探討，以期與同行交流。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本；工程項(xiàng)目；管理；重點(diǎn)

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀概述

房地產(chǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理大多采用部門管理制度，即由開(kāi)發(fā)商設(shè)置一系列的管理部門負(fù)責(zé)不同的事項(xiàng)，以最高的效率來(lái)完成項(xiàng)目工程的管控。在整個(gè)管理過(guò)程中，運(yùn)用系統(tǒng)的管理方法進(jìn)行管理，由項(xiàng)目經(jīng)理主要負(fù)責(zé)，在工程建設(shè)的過(guò)程中按照其內(nèi)在的規(guī)律進(jìn)行協(xié)調(diào)，從而有效的對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行管理。

具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、市政、交通、供電等幾十個(gè)部門和近百個(gè)單位以及最終消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來(lái)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程和確保總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的重點(diǎn)

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，工程項(xiàng)目的建設(shè)直接影響著整個(gè)工程的造價(jià)成本，因而在項(xiàng)目的管理中對(duì)于項(xiàng)目成本進(jìn)行控制就顯得極為重要，其中對(duì)于工程變更的控制就顯得更加重要了。施工時(shí)發(fā)生的工程變更通常會(huì)增加加工程的成本，因而在施工過(guò)程中要求施工單位嚴(yán)格按照施工設(shè)計(jì)進(jìn)行施工，不得隨意變更施工方案，而對(duì)于施工單位提出的一些需要變更的部分要做好審查工作，對(duì)于不需要變更的設(shè)計(jì)要予以駁回。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中，還可以采取項(xiàng)目全員控制的方法對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制。項(xiàng)目全員控制原則就是指將控制施工成本與每個(gè)員工的切身利益結(jié)合起來(lái)，讓所有的員工都積極參與到工程項(xiàng)目的成本管理中，從而充分調(diào)動(dòng)每個(gè)成員對(duì)于項(xiàng)目成本管理控制的積極性。

此外，加強(qiáng)對(duì)于施工合同的管理也是項(xiàng)目管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，同時(shí)也是控制工程項(xiàng)目成本的重要措施。在合同談判時(shí)就應(yīng)當(dāng)開(kāi)始對(duì)合同進(jìn)行管理，一直到合同上工程的保修日期結(jié)束，尤其是在施工過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同中商定的協(xié)議研究透徹，以便于對(duì)施工成本的控制。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，施工的進(jìn)度不論是對(duì)于工程的成本還是對(duì)于后期的利潤(rùn)都有著很大的影響，因而對(duì)于項(xiàng)目的進(jìn)度必須要采取有效的管控手段。

一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目通常采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃法來(lái)控制項(xiàng)目的進(jìn)度。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃法就是指建立一個(gè)能夠反映各項(xiàng)工程之間先后次序的圖表，并以此為基礎(chǔ)對(duì)整個(gè)工程的施工進(jìn)行分析。對(duì)于施工的進(jìn)度管理更重要的是在施工前期，在施工前期，項(xiàng)目部要根據(jù)具體的施工方案確定施工的人員數(shù)目，并對(duì)各項(xiàng)工程進(jìn)行分配，責(zé)任到人，確保工程的進(jìn)度。作為負(fù)責(zé)人的項(xiàng)目經(jīng)理要在前期組織各部門人員對(duì)施工圖紙認(rèn)真研究審閱，對(duì)于施工圖紙中可能存在的問(wèn)題一一找出并提前處理。此外還應(yīng)當(dāng)制定工程項(xiàng)目進(jìn)度表，對(duì)工程的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行全面的排期。一旦制定計(jì)劃，就要嚴(yán)格按照計(jì)劃實(shí)施，不可以隨便對(duì)計(jì)劃進(jìn)行更改。總而言之，對(duì)于施工進(jìn)度必須要進(jìn)行嚴(yán)格的管理，確保項(xiàng)目能夠按時(shí)完工。

2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目不同于其他的工業(yè)項(xiàng)目，其作為一項(xiàng)大型的工程施工項(xiàng)目，在施工建設(shè)的過(guò)程中存在著許多的不確定因素，其工程質(zhì)量很大程度上是與工程的管理是否科學(xué)有效直接相關(guān)的，因而對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理必須要予以重視。

在項(xiàng)目施工中，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，施工單位與開(kāi)發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目的要求是不同的，施工單位關(guān)注的是各分項(xiàng)工程能否達(dá)標(biāo)，滿足相關(guān)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；而開(kāi)發(fā)商更多關(guān)注的是用戶的需求，兩者難免產(chǎn)生分歧，如果處理不好將會(huì)對(duì)工程產(chǎn)生不利影響。因而要處理好這一方面的矛盾，在確保工程能夠通過(guò)驗(yàn)收的同時(shí)也要保證其能夠滿足用戶的需求 。

除工程管理以外，工程的方案及施工圖設(shè)計(jì)也對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量會(huì)產(chǎn)生較大影響。對(duì)工程質(zhì)量而言，圖紙的質(zhì)量與工程的施工管理水平同等重要。只有有了科學(xué)、合理的設(shè)計(jì)方案、準(zhǔn)確清晰的施工圖紙、再輔以科學(xué)的工程管理，才能真正的保證施工項(xiàng)目的質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理注意要點(diǎn)

3.1嚴(yán)格發(fā)包

在選擇項(xiàng)目的承包方時(shí)必須要十分慎重，要選擇有經(jīng)驗(yàn)的承包方，這樣不僅能夠減少施工時(shí)間，更能保證工程的質(zhì)量。如果因?yàn)閮r(jià)格低而選擇承包方，不考慮其它，很有可能會(huì)嚴(yán)重影響施工的進(jìn)度，造成大量人力物力的浪費(fèi)。

3.2規(guī)范管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中，要按照項(xiàng)目規(guī)范要求進(jìn)行規(guī)范的計(jì)劃管理。要在項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始前就將工期定好，然后將施工計(jì)劃制定出來(lái)，然后再簽訂合同。施工時(shí)也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同的要求進(jìn)行施工，對(duì)工期以及成本嚴(yán)格控制。

3.3靈活控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工中存在著許多的不確定因素，因而在管理過(guò)程中要根據(jù)實(shí)際的情況，在不違背大前提的情況下進(jìn)行靈活的變通。對(duì)于一些在實(shí)際施工過(guò)程中暴露出來(lái)的設(shè)計(jì)方面的缺陷應(yīng)當(dāng)及時(shí)修正，不能拘泥于設(shè)計(jì)。在工程的質(zhì)量、進(jìn)度方面應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況有所側(cè)重，在執(zhí)行合同的基礎(chǔ)上進(jìn)行靈活的變通。

3.4信息暢通

信息的通暢必須要得到保證，確保相關(guān)信息能夠及時(shí)傳達(dá)到相關(guān)人員手中。應(yīng)當(dāng)設(shè)立完善的文檔管理制度、審批制度以及公文分發(fā)制度。只有這樣才能確保信息的通暢，保證施工方案的準(zhǔn)確無(wú)誤。

3.5控制變更

工程施工過(guò)程中難免會(huì)發(fā)現(xiàn)圖紙存在一些不足之處或因甲方原因增加一些新的功能或要求，因而就會(huì)產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更。一般而言，工程中的變更主要有三種：1、設(shè)計(jì)方案中存在著問(wèn)題，在實(shí)際的施工中得以暴露，對(duì)于這一類的變更要求應(yīng)及時(shí)處理；2、市場(chǎng)趨勢(shì)的變動(dòng)導(dǎo)致的方案調(diào)整。對(duì)于面向市場(chǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其利潤(rùn)是與市場(chǎng)需求直接掛鉤的，只有更好的適應(yīng)市場(chǎng)才能帶來(lái)更大的利潤(rùn)。對(duì)于這一類的變更要求應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，經(jīng)過(guò)審核后根據(jù)實(shí)際情況作出決定；3、技術(shù)創(chuàng)新，對(duì)于這一類的變更，可以參照2中的處理方法進(jìn)行處理。總而言之，對(duì)于任何的變更相關(guān)的管理部門都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制。

結(jié)語(yǔ)：目前，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理也越來(lái)越規(guī)范化了。工程管理同時(shí)涉及了多個(gè)方面，在管理過(guò)程中要考慮的問(wèn)題有很多，要同時(shí)考慮工程的進(jìn)度、工程的成本以及工程的質(zhì)量等因素，因而對(duì)于企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)注意吸收一些高素質(zhì)的項(xiàng)目管理人員，注重整個(gè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)，只有這樣才能真正的做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文:試論房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀及解決措施

【摘 要】房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，開(kāi)發(fā)商前期的策劃、市場(chǎng)調(diào)研、可行性論證、經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià)，以及后期的營(yíng)銷策劃，最終都必須通過(guò)由項(xiàng)目管理全過(guò)程制造出的最終產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀分析，探討當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題和解決方案。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；問(wèn)題；解決措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理是全方位的，要求項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本、文明施工等環(huán)節(jié)都要進(jìn)行正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，這樣才能使施工項(xiàng)目各項(xiàng)工作有條不紊地順利進(jìn)行。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功管理不僅會(huì)為項(xiàng)目、為企業(yè)帶來(lái)良好經(jīng)濟(jì)效益，也會(huì)產(chǎn)生良好的社會(huì)效益。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)住房的質(zhì)量要求也逐漸變化。房產(chǎn)的功能要求越來(lái)越全面，其公用配套設(shè)計(jì)也將會(huì)越來(lái)越多，住宅的科技水平也在逐步的進(jìn)步，很多關(guān)于房產(chǎn)的材料、技術(shù)、工藝以及管理等都在不斷地改進(jìn)。外部環(huán)境對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，在優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要想取得項(xiàng)目的成功，除必須具備的基本素質(zhì)和整體實(shí)力外，還需要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)諸生產(chǎn)要素達(dá)到合理科學(xué)的配置，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方式，合理配置人力資源，保證質(zhì)量，降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠項(xiàng)目管理的進(jìn)步以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。從現(xiàn)時(shí)期的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，其項(xiàng)目的質(zhì)量、成本、進(jìn)度以及效率等方面表現(xiàn)得都不是很樂(lè)觀。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題

正確、合理的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理，開(kāi)發(fā)有效的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)是今后房地產(chǎn)界所要正視的一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理中主要存在以下問(wèn)題。

2.1 前期，開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備不足

開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目方案確立之前，缺少對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場(chǎng)什么賺錢，就開(kāi)發(fā)什么。只是簡(jiǎn)單地模仿別人，在同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中，沒(méi)有自己的特色，從而在市場(chǎng)上缺乏吸引力，始終不能超前別人。而且由于決策層缺乏對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有充分的認(rèn)識(shí)和了解，往往在方案決策階段會(huì)出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 中期，對(duì)設(shè)計(jì)不夠重視

房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段也存在重施工，輕設(shè)計(jì)的問(wèn)題。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將注意力過(guò)多投向施工階段，但是對(duì)科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案能夠給項(xiàng)目帶來(lái)的價(jià)值明顯重視不足，也就是只是強(qiáng)調(diào)施工，輕視了設(shè)計(jì)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外觀設(shè)計(jì)多隨波逐流、貪大求洋，而不是結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，因地制宜，體現(xiàn)項(xiàng)目自身的特色來(lái)滿足消費(fèi)者的需求。還有很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，只是簡(jiǎn)單的復(fù)制了外地甚至國(guó)外的某些項(xiàng)目的風(fēng)格，而不去考慮是否本地條件是否適合及周邊環(huán)境能否協(xié)調(diào)，最終完成的產(chǎn)品也與消費(fèi)者需求相差甚遠(yuǎn)。

2.3 后期，合同不嚴(yán)謹(jǐn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程施工階段簽署的工程施工合同內(nèi)容不完整、條款不嚴(yán)謹(jǐn)，尤其是在承包商配合以及各專業(yè)接口方面的劃分和規(guī)定不夠詳細(xì)具體，造成各承包商之間協(xié)作效率低下，推諉扯皮時(shí)有發(fā)生，并最終導(dǎo)致工程的延期。在工程項(xiàng)目的收尾期，開(kāi)發(fā)商往往需要花費(fèi)大量的時(shí)間與精力用于協(xié)調(diào)各方之間的配合，而且工程本身往往會(huì)遺留下許多的缺陷和問(wèn)題，一旦這些問(wèn)題爆發(fā)，又會(huì)由于合同內(nèi)容的不嚴(yán)謹(jǐn)造成難以分清各方責(zé)任，進(jìn)而影響項(xiàng)目整體的效率和形象。

三、解決措施

以上種種弊端的出現(xiàn)，呼吁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要有現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理理念來(lái)管理房地產(chǎn)，規(guī)范其合理運(yùn)作。要避免這些問(wèn)題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取以下措施來(lái)解決項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題。

3.1 加大前期的市場(chǎng)調(diào)研

前期的可行性研究既包括項(xiàng)目前期的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究，也包括項(xiàng)目的品

牌和戰(zhàn)略。由于中小型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的不全面，信息收集相對(duì)來(lái)說(shuō)不夠充分，往往會(huì)影響項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確度和價(jià)值。所以中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想取得最終經(jīng)濟(jì)效益，只有在全面掌握市場(chǎng)環(huán)境的基礎(chǔ)之上，才能對(duì)項(xiàng)目前期的可行性的人力和物力以及財(cái)力、時(shí)間等相關(guān)要素進(jìn)行深入科學(xué)的研究。除此之外，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)該采納專業(yè)技術(shù)人員，在項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、項(xiàng)目概念規(guī)劃方案、技術(shù)可行性等方面進(jìn)行充分的調(diào)研，綜合他們的意見(jiàn)，發(fā)揮他們?cè)谶@些職位中的作用。房地產(chǎn)商要有意識(shí)到這一點(diǎn)，對(duì)自己的產(chǎn)品有一個(gè)客觀合理的評(píng)價(jià)，進(jìn)行充分的前期可行性研究，才能確保產(chǎn)品質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

3.2 提高管理人員的素質(zhì)

目前我國(guó)現(xiàn)有實(shí)力強(qiáng)大的項(xiàng)目管理公司不多，而且專業(yè)性的項(xiàng)目管理人員非常少，人員素質(zhì)也不高，許多都是東拼西湊的雜牌隊(duì)伍，對(duì)項(xiàng)目管理的任務(wù)、性質(zhì)和機(jī)制的認(rèn)識(shí)不夠全面，管理存在很大的片面性，往往局限于對(duì)施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國(guó)的項(xiàng)目管理在理論和實(shí)踐上與先進(jìn)國(guó)家相比存在較大的差距。要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，一定要具備現(xiàn)代化管理素質(zhì)的管理人員。特別是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念，懂得項(xiàng)目管理藝術(shù)，要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以人為本的思想。對(duì)于規(guī)模相對(duì)較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用電腦等工具，進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時(shí)，項(xiàng)目管理的每一位人員要隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步、科學(xué)管理水平的不斷發(fā)展，不斷提高自己的管理能力，接受充分的培訓(xùn)，通過(guò)培訓(xùn)，提高自身的管理素質(zhì)。項(xiàng)目管理人員素質(zhì)的高低，決定了是否是一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。而具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目的各項(xiàng)工作在健康有序的環(huán)境下開(kāi)展。

3.3 完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管

為了確保項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行，完善公開(kāi)的程序監(jiān)管是確不可少的，完善公開(kāi)的程序監(jiān)管才能確保項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行，才能保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。由于前期的可行性研究不足，很多房地產(chǎn)商為了能夠盡早的回籠資金，片面追趕工程進(jìn)度，忽視了工程中應(yīng)該注意的安全及質(zhì)量問(wèn)題的監(jiān)管等。針對(duì)目前各地房產(chǎn)項(xiàng)目管理程序不規(guī)范的問(wèn)題，應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管的作用，可以通過(guò)第三方監(jiān)管力量的引入，防止出現(xiàn)“自己監(jiān)督自己”的現(xiàn)象。因?yàn)榉慨a(chǎn)項(xiàng)目點(diǎn)多、面廣、戰(zhàn)線長(zhǎng)，涉及的內(nèi)容復(fù)雜，只有通過(guò)有效的管理程序，適時(shí)的調(diào)整項(xiàng)目當(dāng)中存在的問(wèn)題，才能使項(xiàng)目能夠順利的進(jìn)行下去。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，從而可以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)資源整合的過(guò)程。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中所占的比重越來(lái)越重，并已經(jīng)逐漸我國(guó)一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。然而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題大大影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。中小型房地產(chǎn)企業(yè)想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，就需要在做好項(xiàng)目定位、與一些實(shí)力較強(qiáng)的勘察、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷能讓施工等相關(guān)單位進(jìn)行合作，控制好項(xiàng)目管理中的進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)以及安全問(wèn)題，科學(xué)的運(yùn)用項(xiàng)目管理理論和方法對(duì)公司項(xiàng)目管理方面發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出了相應(yīng)的控制措施。