序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產開發企業會計實務范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：房地產 綜合驗收 收入確認

房地產行業是一個橫跨生產、流通和消費領域的產業，其經濟活動存在于房地產的前期準備階段、生產階段和消費階段全過程，加上房地產生產、流通過程長、消費過程更長的特殊情況，決定了房地產行業是一個生產周期較長，與多行業、多部門、多學科相結合的知識密集型產業，又是個資金占用量大且周轉較慢的資金密集型產業，同時也是一個物業管理周期長、售后服務任務重的服務性產業。

一、房地產行業的特殊性

房地產項目的開發過程不同一般工業制造業，更不同于商品流通和服務行業，有著其特殊的開發流程或步驟。要準確把握房地產收入確認的關鍵時點，就必須對房地產項目的開發流程具有深入的了解。房地產項目的開發，除了前期需對包括項目周邊環境及配套、居民的購買能力及消費偏好、項目周邊的房價水平、項目成本及投資回報率情況、金融機構的支持力度、國家及地方政府的相關政策等房地產市場情況進行可行性分析研究，并在此基礎上申請建設開發用地，取得《國有土地使用權證》外，項目開發流程還需經歷六個階段，如圖1所示。

圖1房地產項目開發流程簡圖

二、房地產收入確認的特殊性

根據《企業會計準則第14號――收入》的規定，一般企業銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認，具體分述如下：

1．企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方。

2．企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制。

3．收入的金額能夠可靠地計量。

4．相關的經濟利益很可能流入企業。

5．相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

上述收入確認的五個條件是指導會計實務中進行收入確認的總體性思路，統領我們應對會計實務中各種千差萬別的情形。

由于房地產開發企業從取得建設用地開發權、進行規劃設計等前期工程、開始建設到完全建成往往需要幾年時間，與一般工業生產企業相比，房地產開發具有成片開發、開發周期長等特點，加之房地產銷售一般要經過取得預售許可證、簽訂《商品房買賣合同》、工程竣工綜合驗收合格、買受人驗收確認、辦理產權過戶等環節。因此，房地產生產經營的特殊性及房地產商品的特殊性決定了房地產開發企業會計核算上的特殊性?！妒杖霚蕜t》以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標志，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力；而《房地產開發企業會計制度》以結算賬單提交買受人并得到認可作為房地產收入確認的依據，雖然比較簡單而便于會計實務操作，但其未能反映銷售的實質，且理論上缺乏合理性。在會計實務中，房地產開發企業究竟應在哪一時間點確認收入？本文認為，房地產收入的確認應考慮兩個層次的標準，即會計專業標準和法律標準。

1．會計專業標準。會計專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標準，如《收入準則》及《企業會計制度》的相關規定等。從一般企業收入確認原則的五個條件可以看出，收入確認以風險和報酬的實質轉移為標志，理論上比較合理。但由于房地產商品交付約定方式的多樣性和復雜性，致使在會計實務中難以判斷房地產收入確認的關鍵時點。其焦點在于如何把握房地產商品所有權上主要風險與報酬的實質轉移。

2．法律標準。房地產是不動產，因此，房地產商品的買賣在很大程度上依賴法律的制約和保護。法律標準是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件和標準：如房地產的產權歸屬應當清楚，并有合法的產權證件；經過改、擴建的房屋，產權所有者應在房地產行政管理部門辦妥變更登記手續后，方能進行交易等；對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發（即屬于房屋建設工程的，未完成開發投資總額的25%以上）的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，既使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。

三、房地產收入確認的關鍵時點分析

在房地產會計實務中，不同的房地產開發企業對房地產收入確認關鍵時點的認定有著不同的理解和做法，主要可以概括為以下五種做法：

（1）以開發的房地產業經竣工驗收合格時作為房地產收入的實現；

（2）以開發的房地產業經竣工驗收合格并發出“入住通知書”時作為房地產收入的實現；

（3）以開發的房地產業經竣工驗收合格并移交鑰匙時作為房地產收入的實現；

（4）以開發的房地產業經竣工驗收合格并辦妥產權過戶手續時作為房地產收入的實現；

（5）以開發的房地產業經竣工驗收合格，辦妥入住手續后，等工程造價結算審核確定時，作為房地產收入的實現。

由于房地產開發企業對上述因素影響的理解不一致，使得其對房地產收入確認關鍵時點的認定也千差萬別，從而導致出現收入提前或推遲確認的情況，給房地產開發企業進行利潤的操縱提供了機會。為了防止利潤操控及規范收入確認，本文現就房地產收入確認關鍵時點的不同認定方法逐一進行剖析：

（1）以開發的房地產業經竣工驗收合格，或/及發出“入住通知書”時作為房地產收入的實現。本文認為，房地產已竣工并業經綜合驗收（或分期綜合驗收）合格且面積已經有關部門測定，房地產開發企業與買受人簽訂了《商品房買賣合同》、收訖房款并開具了銷售發票，但此時并不符合房地產商品所有權上主要風險和報酬實質上轉移的法律標準。且當房地產開發企業出售的房屋存在延期交付、面積誤差比絕對值超過3%、主體工程結構質量不合格等情況時，買受人即可以行使單方面解除合同的權利。這種情況的存在，使得以綜合驗收合格或/及發出“入住通知書”時作為房地產收入確認的關鍵時點顯得很不合理。

（2）以開發的房地產業經竣工驗收合格，房地產商品業經買受人驗收并辦妥入住手續（移交鑰匙）時作為房地產收入的實現。本文認為，房地產已竣工并業經綜合驗收（或分期綜合驗收）合格且面積已經有關部門測定，房地產開發企業與買受人簽訂了《商品房買賣合同》、收訖房款并開具了銷售發票，買受人辦妥了入住手續（移交鑰匙），此時既符合《收入準則》規定的五個條件，也符合房地產商品所有權上主要風險和報酬實質上轉移的法律標準。但是在法規尚不完善、政府監管不力的情況下，買受人為了逃避營業稅和契稅或延遲繳納各項稅費等原因，往往不會及時辦理入住手續?；谏鲜鲈?，以辦妥入住手續（移交鑰匙）時作為判定房地產商品所有權上主要風險和報酬實質上轉移的唯一關鍵時點也是不合理的。這會造成房地產商品已銷售完畢，整個房地產項目已結束，但尚不能對房地產收入進行確認的情況發生。

（3）以開發房屋竣工并驗收合格、辦妥產權過戶手續作為房地產收入的實現，同樣不符合房地產收入確認的法律標準。買受人取得商品房產權證的環節較為特殊，雖然房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但當簽約雙方當事人對不動產進行登記備案后，買受人實際上已取得了法律保障。對于按揭貸款購項，房地產開發企業盡管存在“自本合同簽訂之日起至借款人（買受人）之房地產辦妥正式抵押登記，并取得房地產權證或房地產他項權證交由貸款人保管之日止”的階段性保證義務，但其責任次于被抵押房地產商品的履約義務。根據相關法律規定，因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。另外，法律規定：房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。由此可見，房地產開發企業在辦理產權過戶過程中只是提供相關資料，在相關手續的辦理上僅僅是協助義務，是否辦理還是由買受人自主決定；況且在辦理產權過戶會涉及財政部門、房地產管理部門、土地管理部門等政府相關部門，何時能取得產權證書并非房地產開發企業所能控制。因此，本文認為，當辦妥房屋移交手續后，由于房屋毀損、滅失的風險也已轉移由買受人承擔，就可以判定房地產商品所有權上主要風險和報酬已經發生了轉移。只有辦妥產權過戶才能作為房地產收入確認關鍵時點的做法是不可取的，這會導致房地產收入的滯后確認。

（4）以房屋竣工并驗收合格、辦妥入住手續、工程造價結算審核確定時作為房地產收入實現的關鍵時點，也不符合房地產收入確認的條件。根據房地產項目開發流程所述，竣工驗收合格是房地產商品交付前的最后環節，一旦房地產項目所有工程，包括房地產商品、會所、道路、綠化等小區配套設施業經政府相關部門綜合驗收（或分期綜合驗收）合格，該項目的成本就已經確定；項目成本未經結算審核，并不是成本不能確定，其成本金額的計算只是技術上的問題。因此，不能以此作為房地產收入確認的關鍵時點，這同樣會導致房地產收入的滯后確認。

篇(2)

【關鍵詞】企業 銷售房產 會計核算 比較

房產是企業的不動產之一，但是由于企業的性質和房產在企業的用途不同，企業在對房產進行確認、計量、報告時亦有不同。房地產開發企業將其開發建成的商品房作為企業的存貨、固定資產或投資性房地產予以確認、計量和報告；而非房地產開發企業則將其擁有的房產作為固定資產或投資性房地產加以確認、計量、報告，并且兩企業在銷售房產的過程中，涉及的會計核算區別很大，尤其是銷售房產時涉及相關稅費的計算與核算。

一、房地產開發企業銷售房產的會計核算

雖然商品房的建設周期較長、價值較高，流動性相對較弱，但是房地產開發企業卻將其開發的大部分商品房用于銷售作為企業的存貨予以確認，還有可以將開發的商品房自用作為固定資產予以確認和用于出租賺取租金的商品房作為投資性房地產予以確認。因此，商品房的開發建設與銷售是房地產開發企業的主營業務，其銷售商品房的會計核算主要按照《企業會計準則—存貨》和《企業會計準則—收入》的規定予以核算。但房地產開發企業將已作為固定資產或投資性房地產核算的商品房出售，應遵循《企業會計準則—固定資產》（與非房地產開發企業銷售房產的會計核算相同）和《企業會計準則—投資性房地產》的規定進行核算。

例1：位于市區的某房地產開發企業，將其開發的普通商品房對外出售，共取得收入4000萬元，企業為開發該項目支付土地出讓金600萬元，發生的開發成本為1400萬元，發生的開發費用300萬元，其中專門為開發該項目支付金融機構的貸款利息120萬元，當地政府規定，企業可以按土地使用權出讓費、房地產開發成本之和的5%計算扣除其他房地產開發費用。其銷售房產業務的會計核算如下（以萬元為單位）：

（一）確認銷售商品房的收入并結轉其成本

借：銀行存款 4000

貸：主營業務收入 4000

借：主營業務成本 2000

貸：開發商品 2000

（二）計算應交的營業稅、城建稅與教育費附加

應交營業稅=4000×5%=200（萬元）

應交城建稅=200×7%=14（萬元）

應交教育費附加=200×3%=6（萬元）

借：營業稅金及附加 220

貸：應交稅費—應交營業稅 200

—應交城建稅 14

—應交教育費附加 6

（三）計算應交土地增值稅

轉讓房地產扣除項目金額=600+1400+120+（600+1400）×5%+200+14+6+（600+1400）×20%=2840（萬元）（注：房地產開發企業銷售普通商品房可以按土地出讓金、房地產開發成本之和的20%加計扣除）

轉讓房地產的增值額=4000-2840=1160（萬元）

增值額占扣除項目金額的比率=1160/2840=40.85%＜50%，適用的土地增值稅稅率為30%

應交土地增值稅=1160×30%=348（萬元）

借：營業稅金及附加 348

貸：應交稅費—應交土地增值稅 348

（四）計算應交企業所得稅

應交企業所得稅=（4000-2000-300-200-14-6-348）×25%=283（萬元）

借：所得稅費用283

貸：應交稅費—應交所得稅283

二、非房地產開發企業銷售房產的會計核算

非房地產開發企業擁有房產的目的是為企業的生產經營管理服務的，由于房產在企業使用期限較長、單位價值較高，因此將其作為固定資產進行管理。只有房產不能或不適宜為企業的經營管理服務時，企業才將閑置的房產依法有償轉讓，這樣不僅可以充分發揮房地產在社會上的有效利用，減少土地資源的浪費，而且還可以盤活企業的資產，促進企業經濟效益的提高。非房地產開發企業銷售房產業務的會計核算應遵循《企業會計準則—固定資產》的規定。

例2：位于市區的某工業企業將其閑置的一座倉庫對外出售，該倉庫取得時成本為160萬元，已提折舊為110萬元，未提取減值準備。出售取得收入100萬元，存入銀行，支付清理費用1萬元。該倉庫經評估機構評估確定的重置成本為200萬元，成新度折扣率為40%。其銷售房產業務的會計核算如下（以萬元為單位）：

（一）將固定資產的賬面價值轉入“固定資產清理”科目

借：固定資產清理 50

累計折舊 110

貸：固定資產 160

（二）支付清理費用

借：固定資產清理 1

貸：銀行存款 1

（三）取得銷售收入，存入銀行

借：銀行存款 100

貸：固定資產清理 100

（四）計算應交營業稅、城建稅和教育費附加

應交營業稅=100×5%=5（萬元）

應交城建稅=5×7%=0.35（萬元）

應交教育費附加=5×3%=0.15（萬元）

借：固定資產清理 5.5

貸：應交稅費—應交營業稅5

應交稅費—應交城建稅0.35

—應交教育費附加0.15

（五）計算應交印花稅

應交印花稅=100×0.5‰=0.05（萬元）

借：固定資產清理 0.05

貸：庫存現金（或銀行存款） 0.05

（六）計算應交土地增值稅

轉讓房地產扣除項目金額

=200×40%+5+0.35+0.15+0.05=85.55（萬元）

轉讓房地產的增值額=100-85.55=14.45（萬元）

增值額占扣除項目金額的比率=14.55/85.55=16.89%＜50%，適用的土地增值稅稅率為30%

應交土地增值稅=14.45×30%=4.335（萬元）

借：固定資產清理 4.335

貸：應交稅費—應交土地增值稅 4.335

（七）結轉固定資產清理凈損益，計入“營業外收支”科目

固定資產清理凈收益=100-50-1-5-0.35-0.15-0.05-4.335=39.115（萬元）

借：固定資產清理 39.115

貸：營業外收入—處置固定資產凈收益 39.115

（八）計算轉讓該固定資產應交企業所得稅

應交企業所得稅=39.115×25%=9.77875（萬元）

借：所得稅費用9.77875

貸：應交稅費—應交所得稅9.77875

通過上述兩種企業銷售房產會計核算的比較發現，一是會計核算適用的企業具體會計準則不同，運用的會計核算科目也不同。房地產企業主要運用“開發商品”、“主營業務收入”、“主營業務成本”、“營業稅金及附加”等會計科目核算； 非房地產開發企業主要運用“固定資產清理”、“營業外收入”、“營業外支出”等會計科目核算。二是影響企業會計報表的項目不同。在資產負債表中，房地產開發企業主要影響的是流動資產中“存貨”項目；而非房地產開發企業主要影響的是長期資產中“固定資產”項目；在利潤表中，房地產開發企業銷售房產直接影響企業的“營業利潤”項目，而非房地產開發企業則影響企業的“利潤總額”項目。因此，相同的業務在不同企業進行會計核算時，應給予不同的關注。這樣，既可以保證和提高企業會計信息的可靠性與相關性，同時，也可以加強國家對房地產轉讓的有效管理。

參考文獻

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[2] 中國注冊會計師協會.會計.北京：中國財政經濟出版社，2009(4).

[3] 中國注冊會計師協會.稅法.北京：中國財政經濟出版社，2010(4).

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【關鍵詞】房地產行業；會計信息質量；對策建議

【中圖分類號】F23 【文獻標識碼】A

【文章編號】1007-4309（2013）01-0124-2

房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。當前我國的房地產行業受到越來越多的關注，房地產行業的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。由于房地產行業自身的經營特點，其會計核算程序以及方法與普通行業具有明顯的差異性。盡管近年來，財政部和證監會為適應我國經濟體制的改革，已經推行了一系列的會計制度改革，但是從在房地產行業實施的狀況來看，仍然存在許多不完善之處。2006年11月財政部的一份會計信息質量檢查公報，通報了39家房地產行業存在會計失真問題。面對我國房地產行業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產行業會計存在哪些問題？如何才能解決這些問題？所以研究如何提高房地產行業會計信息的質量是會計實踐研究和理論研究亟待解決的一個重大課題。

一、房地產行業會計信息質量問題

房地產行業自身的行業特點導致了其特定的信息質量問題。總結如下：

（一）房地產行業會計人員自身素質較低

《企業會計準則》和《企業會計制度》實質上就是會計信息加工和生成的技術性規范。然而，這些技術性規范是由會計人員來實施的，因此，會計人員對制度和準則的正確理解和把握是非常重要的。所以會計人員的職業判斷力，也即會計人員根據已有的知識、經驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質量。但現實中，由于房地產企業普遍只重視策劃人員、工程人員等和項目直接關聯的員工素質，對會計人員的業務素質并不重視，致使會計人員的素質差強人意。這些素質不高的會計人員即便遵守了會計法規，但由于受到自身素質的影響或其他原因，也可能使計量的信息與實際情況不符，致使會計信息失真。

（二）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大

在房地產企業中，項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，一般開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認可能有多種方法：有的在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入，有的在簽訂預售合同后以合同金額確認收入，有的在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。不同的收入確認方法也使得會計信息失真，從而可能會誤導信息使用者。

（三）企業各期的業績信息可比性較差

房地產開發企業從土地開發至確認收入通常會跨越兩個以上年度，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入。所以，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動相當大。例如某年A房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績就只會反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其他同類企業比較，失去了可比性。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀地反映房地產企業的真實經營情況。

（四）風險披露不足

房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險，包括土地風險、政策風險、工程質量風險等。這種行業高風險性，要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示有關風險事項。雖然2001年中國證監會的《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號―從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》對房地產企業的風險披露做出了特別要求，但從近幾年來看，執行情況并不太理想。

（五）房地產行業的會計體系不規范，會計法規制度不完善

一方面，我國房地產行業的財務會計體系仍然不規范，主要表現在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上，許多房地產企業自身判斷的結果與正規會計機構的判斷不符；另一方面，我國的會計法規制度尚不完善，尤其是針對新興行業的會計核算規定不明確，加大了會計核算工作的難度，從而導致房地產行業的會計信息失真。

（六）企業內部會計核算不完善

當前有很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度，使得現金流量統計不夠科學。依據新企業會計準則的相關規定，企業現金流量表的編制主體是企業自身，然而，現實中房地產企業的現金流量與其他行業企業的現金流量存在明顯的差異性。從現金金流量方面來說，房地產開發企業在籌資活動以及相關的投資活動中產生的現金流量是以企業作為基本單位的，而在另一方面，企業經營活動中產生的現金流量則是以開發項目作為基本單位的，由于房地產企業的開發期限較長，其經營活動所產生的現金流入與現金的流出具有更大的異步性。

二、提高房地產會計信息質量的對策建議

針對上述房地產行業會計信息質量中存在的問題，本文提出以下的對策建議：

（一）提高會計人員的職業素質

房地產會計人員作為會計信息的直接生產者，對會計信息質量的影響起著重要的作用。面對當前日益復雜及多樣化的交易和事項，確認和計量對房地產行業的會計人員提出了更高的要求，這就要求他們應具備相應的專業素質、職業道德與專業技能。所以，房地產企業應認真貫徹財政部頒布的《會計人員繼續教育暫行規定》，組織本企業會計人員繼續學習教育，支持會計人員參加學習培訓和職稱資格考試，提高其專業素質，做到與時俱進。

（二）完善房地產行業的會計規范體系

我國現行的《企業會計準則》在構成上還較缺乏完整和系統性，其基本上是圍繞企業常規會計事項由國家統一制定，一些會計分支尚未納入會計規范體系。隨著我國改革開放的深化與市場經濟的發展，會計學術界和政府財政部門已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，對其進行完善。但是，目前房地產行業會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范，例如，目前學術界對《企業會計準則―――收入》中的四個收入確認原則在房地產開發企業的具體運用問題上，就還存在爭議，使得該行業的會計核算不規范，極大地影響了房地產企業財務狀況和經營成果信息的可比性和有用性。所以現在急需完善房地產行業的會計規范體系。

（三）完善配套工程的會計核算準則指引

我國在《房地產開發企業會計制度制度》中曾經對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規定，然而我們也應當看到現行國家統一的《企業會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足，這使得不同房地產開發企業可以采取不一致的財務成本核算手辦法，從而在很大程度上影響了房地產企業成本核算信息的質量與可比性。因此，我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引，以此來規范房地產行業的會計信息管理。

（四）擴大信息披露內容

針對房地產行業風險披露不足的問題，房地產企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應增加企業的預售情況及政策信息、土地儲備量及成本構成信息、分項目的現金流量信息、質量保證金及風險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產企業提供真實公允的會計信息，提高風險的透明度，為房地產商品的質量提供保證；另一方面可使投資者在財務報表信息不足的情況下，幫助他們更準確、全面地對企業的財務狀況和經營業績做出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。

（五）完善房地產企業內部會計核算

雖然相關法律法規已明確規定了內部會計監督制度，企業內部會計核算制度是會計信息監管體系的基礎。但目前許多房地產企業只執行統一層次的財務會計規范，缺乏健全、完善的內部會計核算制度，對內部會計核算制度尚未足夠的重視。因而房地產企業在執行國家統一的企業會計制度時，還應根據其管理要求和經營特點制定內部會計核算制度，以使企業的財務會計制度具有完整性和系統性。

【參考文獻】

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[2]丁曉琳.房地產企業會計信息質量存在的問題與對策[J].華章，2013（3）.

[3]王暉.房地產行業會計信息質量的探討[J].中國市場，2011（40）.

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關鍵詞 房地產 會計核算 問題 對策

隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。

1 房地產開發企業會計核算存在的問題

1.1 房地產開發企業收入確認的復雜性

房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

1.2 房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

1.3 收益評價指標不能真實反映企業業績

房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳，驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2 完善房地產開發企業會計核算規范的對策

2.1 正確確定和應用收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。

(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.2 引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

2.3 擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

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【關鍵詞】房地產開發企業;會計核算;成本;特點

一、引言

企業自身的實際情況導致企業之間的會計是有所差異的。與其他的企業相比，房地產開發企業具有一定的特殊性。房地產行業是一個類似資本運作游戲的行業，所以，財務部門和會計部門對于房地產開發企業的重要性可見一斑。在會計核算方面，具有獨特的會計成本核算的特點。

二、房地產開發企業經營活動的主要業務

房地產，顧名思義，是房產與地產的一個總稱。房地產經營活動，不僅可以將房產與地產合起來開發，也可以將兩者分開進行開發。房地產開發企業就是對房產與地產進行開發與經營的企業。房地產開發企業主要開展的業務如下：

（一）土地的開發與經營

房地產開發企業在對自己有償獲得的土地進行開發之后，主要有兩種方式來經營：一種是有償轉讓給其他的單位來使用，另一種是自己在土地上建造房屋或者是其他的設施，然后將其作為商品進行出售。另外，還可以開展一些土地出租業務。

（二）房屋的開發與經營

房屋的開發即對房屋的建造，房屋的經營就是對房屋的銷售與出租等活動。對于房地產開發企業來說，可以在土地開發完成后繼續對房屋的開發，房屋的開發完成以后就可以對房屋進行銷售或出租等交易行為了。房屋按照用途來分類的話，一般可以分為商品房、周轉房、出租房等等。

（三）城市基礎建設與公共配套設施的開發

每個城市都會有一些基礎設施建設，它們的存在，是為社會生產與居民生活來提供一些公共服務的，房地產開發企業的業務也包括對城市基礎建設與公共配套設施的開發。

（四）代建工程的開發

有時候，房地產開發企業會接受一些來自政府或者是其他單位的委托來對土地進行開發，這種工程就是代建工程，也屬于房地產開發企業的經營業務之一。

三、房地產開發企業的經營特點

（一）開發經營的計劃性

房地產開發企業的經營是具有一定的計劃性的，所有的開發項目，像企業征用的土地、建設的房屋與基礎設施等等，都應該要控制在國家的計劃范圍之內。然后，要按照一定的原則與企業指定的計劃進行開發經營。

（二）開發產品的商品性

要知道，房地產開發企業開發的所有產品，都是要作為商品來進入市場的。在市場環境中，企業要嚴格按照供需雙方規定的價格進行銷售或轉讓。

（三）開發建設周期長，投資數額較大

對土地的開發建設，都是要先進行一定的規劃與設計，然后對其可行性進行研究，通過征地拆遷、安置補償、六通一平、建筑安裝、配套工程等階段，才算完成一個建筑周期，時間少則一年，多則需要好幾年才能夠完成。除此之外，對土地的開發工程投資數額也非常大，需要不斷投入資金。

（四）經營風險大

所有的行業都是存在一定的風險的，房地產業也不例外。對房地產開發的單位成本很高，而且建設周期長，在此期間會有很多不確定因素，所以，一旦出現了決策上的失誤，銷路不順暢的話，很容易導致開發產品的積壓與企業的資金周轉不靈，從而使企業的發展陷入困境。

四、房地產開發成本核算

（一）開發成本

1.土地征用及拆遷補償費。房地產企業在進行土地征用時，會產生各項費用，主要包括土地出讓金、勞動力安置費、拆遷補償費等等。2.前期工程費。即企業在前期工程中發生的各項費用，包括總體規劃設計費、各項臨時工程的費用等等。3.基礎設施費。即建造各種基礎設施所發生的費用。主要包括與開發項目有關的道路、供熱設施、供電設施、供水設施、通訊設施、照明設施等等。4.建筑安裝工程費。在建筑工程方面有兩種施工形式，分別是外包和自營，建筑安裝工程費即支付給外包工程或自營工程產生的費用。5.配套設施費。即為開發項目服務的一些不能進行有償轉讓的公共配套設施建設所產生的費用。比如鍋爐房、公廁、自行車棚等等。6.開發間接費用。即由房地產企業所屬的開發部門或者是工程指揮部門為了對開發項目進行組織與管理而產生的一些費用，比如工資、差旅費、折舊費、勞動保護費等等。

（二）期間費用

1.管理費用。一般按照項目開發成本構成中前1-6項之和為基數，按3％左右來進行計算。2.銷售費用。即對開發項目進行銷售時產生的各項費用，主要包括廣告宣傳費、銷售費以及其他的一些銷售費用。3.財務費用。即企業為了籌集資金而產生的一些費用，主要是一些借款利息與其他的財務費用。

五、房地產開發企業會計核算特點

（一）產成品的種類多，核算方法不同對于制造業來說，產成品主要是指那些已經完成全部的生產過程并且已經驗收入庫的產品。而對于房地產企業來說，產成品的內容就比較復雜了，主要有開發產品、出租所開發的產品、分期收款開發產品等等，這些產品既可以直接進行銷售，也可以出租，抑或是作價轉讓等等。所以，在核算方法上，房地產企業的產成品與一般的產成品的核算方法是有很大不同的。

（二）產品成本的核算復雜

與制造業的產品成本的核算相比，房地產企業的產品成本核算方法是比較復雜的。由于房地產開發企業的生產經營活動具有一定的復雜性，所以，在開發過程中，會發生許多不同種類和性質的費用，企業只有合理的設置成本核算對象與成本項目，才能做好會計核算工作。

（三）經營收入及其相關稅金的核算不同

對于房地產開發企業來說，其開發產品的價值比一般產品要高很多，而且生產周期也比一般產品要長，所以一般都是采取預銷的方法，房地產企業要交納的流轉費主要有土地增值稅、營業稅、城建稅等等。

六、結束語

現如今，房地產行業在市場中占有很大地位，房地產行業的會計核算也是一個比較熱門的話題，做好會計成本核算，對于房地產開發企業的發展具有重要意義，同時這也是保證房地產開發企業能夠持續良好經營的一個重要內容。

參考文獻

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[2]于國紅.房地產成本核算中應注意的問題.中國高教論叢[J].2012（1）：118-120.

[3]阮旭華.簡議房地產會計核算過程中存在的問題及改進[J].中國總會計師，2012（3）：140.

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一、界定投資性房地產資產要素的現實意義

隨著經濟的發展和投資觀念的改變，對有關房地產或物業項目進行投資，漸成一種時尚。有的企業將房地產投資作為主營業務；有的企業在經營其他業務的同時，兼營房地產投資業務；有的企業投資房地產主要是為了房地產增值而盈利；有的企業投資房地產則是為了抵御通貨膨脹的風險。目前，在西方國家的企業中，將房地產作為一種投資手段，已經是非常普遍的經濟現象。在我國，近幾年來，這種投資行為已逐漸在一些企業中流行，甚至成為了一些企業新的經濟增長點。

與新形勢不相協調的是，對這一新生事物在以往只是將其作為一般的固定資產或無形資產看待。但是，這種固定資產或無形資產的凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值。投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且經常高出其賬面原值的數倍，甚至數十倍。另外，對房地產的投資一般金額大、周期長、流動與變現能力較差，往往具有高收益和高風險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產或無形資產處理顯然是不合適的；但是將它們按照流動資產以成本與可變現凈值孰低的計價原則來處理，也是不合適的。因此，在新會計準則中，將“投資性房地產”單獨予以界定是順應經濟形勢發展的重要舉措，對于規范企業對投資性房地產的會計處理和相關信息的披露具有重要的現實意義和深遠的歷史意義。

二、投資性房地產計量模式的選擇――公允價值模式

在會計實務中，一項房地產是屬于一般固定資產或無形資產還是作為投資性房地產，其確認取決于其持有的目的?！镀髽I會計準則第3號――投資性房地產》中規定：投資性房地產，是指為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產的范圍包括：1.已出租的土地使用權；2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權；3.已出租的建筑物。顯然，投資性房地產的持有目的是為了賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之；凡是符合上述確認條件的房地產均作為投資性房地產核算，否則，作為固定資產或無形資產核算。關于這一點，《企業會計準則第3號――投資性房地產》第四條規定得很清楚：下列各項不屬于投資性房地產：

（一）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。

（二）作為存貨的房地產。

如果企業將一項房地產確認為投資性房地產，其會計計量模式將有兩種選擇，一種是我國目前經常采用的成本計量模式；另一種是目前國際上流行的公允價值計量模式。無論采用哪種計量模式，其初始計量都沒有太大差別，差別主要在后續計量中。

關于投資性房地產的后續計量，《企業會計準則第3號――投資性房地產》規定了兩種計量模式由企業根據客觀實際加以選擇。一是成本模式，《企業會計準則第3號――投資性房地產》第9條規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量；采用成本模式計量的建筑物的后續計量，適用《企業會計準則第4號――固定資產》；采用成本模式計量的土地使用權的后續計量，適用《企業會計準則第6號――無形資產》。二是公允價值模式，《企業會計準則第3號――投資性房地產》第10條規定：有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的（即投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計），可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。顯然，新會計準則為適應經濟發展和會計實務的需要，對投資性房地產的會計處理不再單一地使用成本計量模式，同時引入了公允價值計量模式，由企業根據實際情況進行選擇。筆者認為在投資性房地產的后續計量中使用公允價值計量模式核算更符合投資性房地產的特性，能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，能夠為信息使用者提供真實的相關信息，以便信息使用者做出正確的決策。因此，企業應當在資產負債表日首選成本模式對投資性房地產進行后續計量。

三、在公允價值模式下，企業應當如何進行賬務處理并進行納稅調整

在公允價值計量模式下，企業對投資性房地產業務的賬務處理及納稅調整比在成本計量模式下復雜得多，因為稅法仍然將投資性房地產作為一般固定資產或無形資產對待，成本計量模式下，該業務與以往處理沒有區別，而公允價值計量模式下，會計法和稅法對投資性房地產的界定有很大差別，導致業務處理比以往更復雜。下面筆者通過一個案例來加以說明。

（一）2007年1月1日，A企業（非房地產開發企業）將一棟新建成的廠房出租給某單位，該廠房實際建造成本為80萬元。這時A企業應將出租的廠房確認為投資性房地產：

借：投資性房地產――成本800 000

貸：在建工程 800 000

（二）2007年12月31日，該廠房的市場價格為100萬元。這時A企業應當按照《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定對投資性房地產的賬面價值進行調整：

借：投資性房地產――公允價值變動200 000

貸：公允價值變動損益 200 000

（三）假設A企業2007年度共計實現利潤100萬元。這時A企業應當于年度終了計算所得稅：

1.稅法允許計提折舊（假設按20年直線法計提折舊不考慮殘值），而會計準則不允許計提折舊，因此，多計納稅所得4萬元

（800 000÷20），應當予以調整；

2.稅法不確認公允價值變化所產生的利得或損失，因此，多計納稅所得20萬元，應當予以調整；

3.廠房賬面價值為100萬元，而計稅基礎為76萬元（800 000

-40 000），兩者之間的差額為24萬元（1 000 000-760 000）屬于應納稅暫時性差異，應當確認遞延所得稅負債。

根據以上，企業應做如下賬務處理：

借：所得稅費用 330 000

貸：應交稅費――應交所得稅250 800

〔（1 000 000-40 000-200 000）×33%〕

遞延所得稅負債79 200（240 000×33%）

（四）2008年12月31日，該廠房的市場價格為90萬元，假設以上其他條件不變

1.A企業應當按照《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定對投資性房地產的賬面價值進行調整：

借：公允價值變動損益 100 000

貸：投資性房地產――公允價值變動100 000

2.A企業應當于年度終了計算所得稅：

借：所得稅費用330 000

遞延所得稅負債19 800 〔79200-（900000-720000）×33%〕

貸：應交稅費――應交所得稅 349 800

〔（1000000-40000+100000）×33%〕

（五）2009年12月3日，A企業將該廠房出售，取得價款120萬元，假設以上其他條件不變

1.A企業取得價款：

借：銀行存款1 200 000

貸：其他業務收入 1 200 000

借：其他業務成本 900 000

貸：投資性房地產――成本800 000

――公允價值變動100 000

借：公允價值變動損益100 000

貸：其他業務收入100 000

2.A企業應當于年度終了計算所得稅：

借：所得稅費用396 000

遞延所得稅負債 59 400 〔79 200-19 800-（0-0）×33%〕

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關鍵詞：房地產 會計信息 質量

近年來，隨著我國房地產業的快速崛起，房地產業已經成為我國國民經濟發展中的重要支柱產業，在很大程度上決定了國民經濟的發展質量。從長遠的角度來講，房地產企業扭曲的會計信息必將是致命的錯誤。我們必須嚴加防范，盡可能的保證房地產企業的會計信息真實、可靠和安全，這對規范房地產企業的市場經濟秩序具有非常重要的意義。

一、我國房地產會計信息質量存在的問題

（一）會計信息披露存在主觀虛假信息

導致了房地產企業會計信息失真，具體來說，人們的整體認知水平有限，加上會計方法的多樣化，使得房地產企業很容易對會計信息進行弄虛作假，尤其在當前國家對于房地產行業的調控越來越嚴厲的時代，房地產企業為了獲得更多的生存機會，便不擇手段的編制虛假合同，從而造成會計信息的失真。此外，會計信息的提供者與使用者之間的信息不對稱也是造成會計信息失真的重要原因。

（二）會計信息披露不夠準時

長期以來，我國的很多房地產企業都沒有嚴格遵守信息披露制度中關于定期報告的相關規定，常常對各種不良會計信息延遲披露，而對各種有利會計信息提前披露，有的房地產企業常常將一些臨時報告會，在實際事項已經發生了很長一段時間后才進行補充披露。這在一定程度上造成了我國房地產企業在會計信息披露上的混亂局面，不利于投資者的科學決策。

（三）會計信息披露不夠完整

房地產企業對與房地產建設項目相關企業的交易信息披露不夠重視，會計信息披露不夠完整和細致；通過保護公司機密或商業秘密等借口，故意隱瞞對房地產企業自身不利的會計信息。例如很多涉嫌違背國家產業政策和制度法規的會計行為或重大經濟事項；對房地產開發項目資金的投放去向以及利潤構成的會計信息披露不夠充分，在一定程度上損害了投資者的切實利益；未能對公司的償債能力進行充分揭示，反而對企業的應收賬款、對外擔保、負債等會計信息進行選擇性的隱瞞；部分房地產企業的財務報告中不能提供同期完整的數據和信息等。

（四）會計信息披露不夠標準和規范

根據相關法律法規和制度規范的規定，房地產企業在進行會計信息披露時，必須嚴格遵循會計信息披露制度中的相關規定，確保會計信息披露的標準型、規范性、合理性和合法性。然后很多房地產企業的會計信息披露存在過于隨意或者違規違法的情況，在很大程度上影響了房地產企業會計信息披露的質量和水平。例如，有的房地產企業的中期報告過于簡單；會計信息披露過程中缺乏嚴謹性和嚴肅性；缺乏相關產業政策和市場信息的揭示，無法進行相應的財務分析與評價等。

二、我國房地產會計信息質量不佳的原因

（一） 房地產行業經營的特殊性

首先是企業各期的業績信息可比性較差。房地產開發從選址立項直至銷售移交的過程生產周期較長，確認收入的時間短則一年，長則幾年，收入費用配比原則在房地產業的運用造成了困難，利潤在不同時期會出現波動較大的現象。其次，會計實務中銷售收入的確認隨意性較大，由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。第三，房地產開發企業的現金流量與其它行業的現金流量有明顯的差異性，由于開發期限較長，其異步性更大。

（二）公司管理方面原因

首先，有很大一部分企業為了自身的利益和目的，置部分股東和投資者的利益于不顧，在會計信息披露中提供很多虛假信息，這不僅對股東和投資者的切身利益造成了損害，對房地產企業的長遠發展也是非常不利的。同時，有的房地產企業的公司治理結構不合理，未能形成股東之間的相互制衡，無法充分發揮董事會、監事會的監督作用，使得相關部門和人員無法為企業的會計信息披露行為進行有效的監管和引導。第三房地產行業會計人員自身素質較低，且有時為了迎合上級的需要，也可能使計量的數據與實際情況不相符，使得會計信息失真。

（三）房地產行業的會計信息披露的法律制度體系和監管制度不夠完善

從整體上看，目前我國的會計信息披露體系還存在很多缺陷，無法保證房地產企業會計信息披露工作的高質量開展?，F有的制度和規范缺乏先進性和前瞻性，在工作過程中缺乏靈活性，無法為會計信息披露的實際工作提供更多的參考依據，制度上的漏洞為房地產企業進行會計操縱提供了可能；并且我國尚未建立科學的責任追究和懲罰機制，這就很難保證房地產企業在會計信息披露過程中的科學化、標準化、規范化。因此，房地產行業會計信息披露的法律制度體系亟待加強和完善。此外，多數房地產企業的內部審計部門形同擺設，無法保證會計審計的獨立權和自，而政府監督、市場監督、行業監督以及與之相關的監督管理依據不夠全面，使得很多監督管理措施無法得到真正的貫徹和落實，不僅浪費了大量的社會資源，也很難充分保證房地產企業會計信息披露的質量。

三、提高我國房地產信息質量的措施

（一）完善房地產行業的會計規范體系

對房地產行業會計的一些特殊事項相關具體準則或會計制度加以規范，建立更加完善、健全的會計信息披露標準和規范，進一步避免和減少房地產企業不作會計信息披露、暗箱操作、不正當競爭等違規操作行為，促進整個房地產業的更好發展，增加房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。

（二）擴大信息公開內容

房地產企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應增加企業的預售情況及政策信息、土地儲備量及成本構成信息、分項目的現金流量信息、質量保證金及風險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產企業提供真實公允的會計信息，提高風險的透明度，為房地產商品的質量提供保證；另一方面可使投資者在財務報表信息不足的情況下，幫助他們更準確、更全面地對企業的財務狀況和經營業績作出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。

（三）提高會計人員業務能力與職業道德素質

房地產企業在執行會計準則時，根據財政部頒布的《會計人員繼續教育暫行規定》，房地產企業每年可擬出學習計劃，組織并實施學習計劃，大力支持每一位會計人員參加學習培訓和職稱資格考試，提高其專業素質，做到持證上崗。可以輔以合理的獎懲制度，充分調動單位負責人和會計人員的嚴肅性和積極性，切實維護和創造穩定良好的社會環境。

（四）完善房地產企業內部管理

房地產企業也需要按照國家的要求，及時轉變觀念，增強行業自律，以嚴謹的態度開展會計工作。首先，企業應改善內部治理結構，設立財務監督部門專門負責對日常會計工作的把關，時刻監督會計信息記錄、會計核算和信息披露。其次，企業應改進內部控制系統，針對會計信息容易失真的環節實施改革，杜絕風險漏洞，抑制會計信息失真的根源。

（五）建立健全法律法規制度和監管體系

由于房地產企業的會計工作相當復雜，涉及的面廣。同時，會計工作本身具有較強的技術性，且有自身的發展和工作規律。因而，房地產企業為了有效治理會計信息失真問題，就應該盡快制定符合會計工作的客觀規律，特別是關于會計信息質量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。同時建立配套的內部管理的會計管理體系，努力強化房地產行業的監督機制，制定內部稽查和財務監察制度，健全社會監督機制，提高會計監督的權威性和全面性，充分突顯出社會審計的客觀公正作用，嚴肅處理有問題的會計人員。

參考文獻：

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[2]周曉惠，房地產上市公司社會責任信息披露的現狀研究[J].商業會計，2011（14）

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