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篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)分析 財務(wù)風(fēng)險 激烈

一、房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險類型和特點

（一）房地產(chǎn)企業(yè)項目的籌資風(fēng)險及特點

1、房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)初期，自有資本比例很低，主要依靠負(fù)債進(jìn)行開發(fā)

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金很少，資金來源主要依靠銀行貸款。期初時房地產(chǎn)企業(yè)較多的享受到借款資金所帶來的益處，然而隨著我國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和貸款的陸續(xù)到期，房地產(chǎn)企業(yè)出險了很多前期貸款的本金和利息無錢支付的現(xiàn)象。從某種程度上可以說，房地產(chǎn)企業(yè)有時候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實背負(fù)著巨額債務(wù)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)再融資困難

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)資金大部分來自于銀行貸款，負(fù)債經(jīng)營比重較大。造成房地產(chǎn)企業(yè)利息負(fù)擔(dān)沉重。房地產(chǎn)企業(yè)一旦再次獲得資金的能力降低，將會直接面臨資金斷裂的風(fēng)險，這對房地產(chǎn)企業(yè)而言，將是致命的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)項目的投資風(fēng)險及特點

房地產(chǎn)企業(yè)前期所需資金數(shù)額多、投入較大，這種行業(yè)特點使得投資活動成為房地產(chǎn)企業(yè)的活動核心。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資風(fēng)險是指在房產(chǎn)項目投資中由于不可知因素的影響，使得房產(chǎn)項目無法達(dá)到預(yù)期收益或目的，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)需要面臨不確定性風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的項目經(jīng)營風(fēng)險及特點

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險主要是指兩部分，一種是材料采購風(fēng)險；另一種是存貨變現(xiàn)風(fēng)險。

1、材料采購風(fēng)險

是指房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的物價不斷上漲的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價格日益增長。隨著原材料的價格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本被增加。使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險。

2、存貨變現(xiàn)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在正常運營中還會受到利率波動的影響。貸款利率的增長會增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，從而使其預(yù)期收益被減少。從2007年開始，我國政府為了抑制通貨膨脹，一共進(jìn)行了六次加息。再加之當(dāng)前金融市場不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本被持續(xù)增加，間接導(dǎo)致按揭貸款購房者的購房成本迅速上升，直接造成市場對房產(chǎn)的需求降低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財務(wù)分析，防范財務(wù)風(fēng)險

（一）通過償債能力分析，防范財務(wù)風(fēng)險

1、從分析短期償債能力入手

房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標(biāo)主要有流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率。流動比率是流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比值；速動比率是速動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比值。速動資產(chǎn)是流動資產(chǎn)中變現(xiàn)速度較快或者償債能力較強(qiáng)的資產(chǎn)。現(xiàn)金比率是立即可動用的資金與流動負(fù)債的比值。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的流動比率和速動比率越高，企業(yè)擁有的可用于抵償短期債務(wù)的流動資金就越多，短期償債能力也越強(qiáng)。但是，在實際的財務(wù)分析時，尤其是在通過分析財務(wù)指標(biāo)評判企業(yè)風(fēng)險時，還要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點和行業(yè)情況，比如，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財務(wù)分析時就不能將其與一般的流通企業(yè)相提并論。比如，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，有時流動比率和速動比率雖然較高，但并不能簡單評判其短期債務(wù)就一定能如期償還。因為，倘若應(yīng)收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個比率可能就會因為應(yīng)收賬款的弱變現(xiàn)能力而失去其應(yīng)有的特性。同理，現(xiàn)金比率也并非越高越好。若其過高，可能代表房地產(chǎn)企業(yè)沒能對資金進(jìn)行合理的調(diào)度，從而造成資金浪費或閑置現(xiàn)象。

2、從分析長期償債能力入手

長期償債能力指標(biāo)主要有凈資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率等。其中，資產(chǎn)負(fù)債率表明在房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)中通過借款方式籌集的資金占有的比例。該指標(biāo)能夠直接反映出房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負(fù)債的償還度就越高，財務(wù)風(fēng)險也就越小。凈資產(chǎn)負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額與企業(yè)所有者權(quán)益的比值。該比值通常用于表明房地產(chǎn)企業(yè)的基本財務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定情況。比值越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較高風(fēng)險的財務(wù)結(jié)構(gòu)；反之，倘若比值較低，則表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較低風(fēng)險的財務(wù)結(jié)構(gòu)。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人的權(quán)益就越有保障，財務(wù)風(fēng)險越小。

（二）通過支付能力分析，防范財務(wù)風(fēng)險

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，支付能力的情況直接與財務(wù)風(fēng)險緊密相連。從某種意義上可以說，支付能力的好壞，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的一個主要標(biāo)志。關(guān)于支付能力，可以設(shè)置現(xiàn)實支付能力與潛在支付能力兩種指標(biāo)。

1、從分析現(xiàn)實支付能力入手

現(xiàn)實支付能力是用房地產(chǎn)企業(yè)本期會計期末的貨幣資金的全部結(jié)存額與全部費用的月平均支出額進(jìn)行比較，計算出期末全部貨幣資金數(shù)額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。一般而言，現(xiàn)實支付能力指標(biāo)越大，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實支付能力就越強(qiáng)。反之，則相反。但是，并非該指標(biāo)值越大越好。如果該指標(biāo)值過大，則表明企業(yè)在一定程度上資金浪費現(xiàn)象較為嚴(yán)重。通常，計算得出的周轉(zhuǎn)月數(shù)在3上下較為合適。

2、從分析潛在支付能力入手

潛在支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)在對外投資之前，會計期末的全部貨幣資金和有價證券（拋去借入款）的合計數(shù)與房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期費用的月平均支出額進(jìn)行比較而得出的可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。通常，房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力與計算所得的可供周轉(zhuǎn)月數(shù)成正比。可供周轉(zhuǎn)月數(shù)越多，則房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力就越強(qiáng)。反之則相反。然而，有價證券、銀行存款，以及借入款的期限都長短不一，變現(xiàn)能力和風(fēng)險程度也各不相同，因此，在財務(wù)分析時需作具體分析。尤其是需要注意在財務(wù)分析的過程中，運用該指標(biāo)數(shù)據(jù)時，所涉及的貨幣資金、借出款、有價證券、借入款燈，是否均來自同一會計期某時點的靜態(tài)數(shù)據(jù)指標(biāo)。同時，還需要預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)近期的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量；企業(yè)的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實際支付能力的預(yù)測才能更接近實際。

（三）開展成本控制分析

無論何種企業(yè)，成本控制都是其改善經(jīng)營管理和提高時常競爭力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析中，還應(yīng)重視與開展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制目標(biāo)的執(zhí)行效果進(jìn)行正確評價。同時，面對成本升高與降低時，要及時分析其產(chǎn)生原因和對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范方面所帶來的深層次影響。其次，還要明確房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵的風(fēng)險控制點。針對每一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)和控制點，制定對應(yīng)的操作規(guī)范和有效的防范方法，以尋求降低房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)項目成本的未來途徑和方法，以提高防范財務(wù)風(fēng)險的能力。對此，可以適當(dāng)借助《管理會計》中的“本、量、利”關(guān)系分析模式和邊際貢獻(xiàn)法、盈虧平衡分析法、變動成本計算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開展定量分析以及合理利用各種技術(shù)設(shè)備，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出進(jìn)行嚴(yán)格控制和科學(xué)規(guī)劃，調(diào)動企業(yè)上下全員降低成本消耗的積極性。

三、結(jié)語

總而言之，具有一個資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿透叱砷L性。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資周期較長、風(fēng)險性也較高。房地產(chǎn)企業(yè)若要在當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中有效防范財務(wù)風(fēng)險，提高資金運轉(zhuǎn)效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長期償債能力入手，分析企業(yè)的現(xiàn)實支付能力與潛在支付能力，并且對成本控制進(jìn)行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規(guī)避、控制和管理財務(wù)風(fēng)險。繼而才能進(jìn)一步實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，獲得更高的房地產(chǎn)項目投資收益，也為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和下一步發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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篇(2)

【摘要】改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的不斷深入，房地產(chǎn)市場快速快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)作為地產(chǎn)市場發(fā)展的主要推動力量也迎來了蓬勃發(fā)展時期，伴隨著房價上漲過快和資產(chǎn)泡沫化、杠桿化問題，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況本身就存在著很多問題。隨著政府對房地產(chǎn)企業(yè)的一系列調(diào)控政策不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越緊張的資金鏈和更加殘酷的市場競爭，更加重了其財務(wù)狀況出現(xiàn)預(yù)警的可能性。本文主要通過觀察調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境、可能引發(fā)財務(wù)預(yù)警的因素、財務(wù)預(yù)警對策分別進(jìn)行分析，進(jìn)而得出研究結(jié)論。

【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策 房地產(chǎn) 財務(wù)預(yù)警

一、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境分析

房地產(chǎn)企業(yè)具有資本密集、投資匯報周期長、易受外界宏觀環(huán)境影響的特點，因此財務(wù)上也具有資金投入量大、資金回籠慢、營業(yè)利潤波動大、財務(wù)杠桿率高等突出問題。加強(qiáng)財務(wù)信息的分析工作，防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)的必修課。對國家宏觀調(diào)控政策的關(guān)注和分析，可以及時規(guī)避調(diào)控政策對企業(yè)財務(wù)狀況與現(xiàn)金流的影響，從而盡量減少政策對企業(yè)財務(wù)狀況帶來的負(fù)面影響，避免不必要的財務(wù)危機(jī)。

本文通過分析認(rèn)為，國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的政策調(diào)控效果很明顯。自2008年世界性金融危機(jī)以后，中國房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，寬松的貨幣政策更是給房地產(chǎn)企業(yè)提供了大量的貨幣源，導(dǎo)致全國房價特別是以一線城市為代表的城市房價一路飆升，相關(guān)部門于2009年末出臺了最為嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策，16個城市出臺了限購令，房產(chǎn)市場有所降溫，影響效果明顯。自2010年起，以國務(wù)院辦公廳相繼出臺的“國十一條”“新國四條”“國八條”為代表，各部位也出臺了很多限制購買準(zhǔn)入、限制土地供應(yīng)、調(diào)整金融杠桿等一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，對我國樓市投資、投機(jī)行為進(jìn)行了嚴(yán)厲打壓。特別是2011 年是實施限購政策以來調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，70個大中城市的新房和二手房房價得到了有效地抑制，房價下行通道基本確立。

二、調(diào)控政策下影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警因素分析

影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的因素有很多，如政治（政策）因素、經(jīng)濟(jì)因素、市場因素、利率因素、技術(shù)因素、經(jīng)營因素等，總結(jié)歸納起來可以分為內(nèi)部因素和外部因素兩大類。第一，就影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警的內(nèi)部因素而言，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理、企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展戰(zhàn)略、財務(wù)制度、財務(wù)人員素質(zhì)等都對企業(yè)財務(wù)狀況有重要影響。第二，就影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警的外部因素而言，國家宏觀調(diào)控、金融政策、土地資源政策、市場環(huán)境、稅收等政策環(huán)境，能夠直接引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險問題。

三、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警對策分析

在調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務(wù)預(yù)警，需要從融資、決策、長期規(guī)劃等方面著手，以規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)健康良性發(fā)展打好財務(wù)基礎(chǔ)。

（一）完善融資政策

融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的關(guān)鍵財務(wù)問題。企業(yè)主動融資有利于降低資金杠桿，降低財務(wù)費用，但起本質(zhì)上還是一種資產(chǎn)負(fù)債行為，稍不注意很可能招致虧損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)政策變化，適時完善融資政策，合理融資，降低財務(wù)風(fēng)險。具體來說，一是嚴(yán)格把控融資資金使用流向；二是組合融資方式多樣化；三是充分考慮權(quán)益融資和負(fù)債融資等因素，提升融資決策的可靠性；四是根據(jù)企業(yè)實際發(fā)展情況控制資金需求，不要盲目融資，從而造成閑置資金掛賬，增加企業(yè)運營成本。

（二）降低決策風(fēng)險

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)存在著項目資金量大、投入成本高、資金周轉(zhuǎn)率低的特點，科學(xué)的財務(wù)決策對企業(yè)的生存發(fā)展至關(guān)重要，所以，必須充分預(yù)防決策風(fēng)險。具體來說，一是在決策前充分考慮市場需求，如通過前期市場調(diào)研，對購房者的年領(lǐng)、階層、消費習(xí)慣、價值觀念、住房環(huán)境、支付水平等充分了解，增加項目投資的針對性；二是在決策時科學(xué)決策程序，分散股權(quán)制衡，防止一股獨大，充分發(fā)揮公司治理的作用，利用外部機(jī)構(gòu)牽制，嚴(yán)格執(zhí)行股東大會程序。三是要分散投資風(fēng)險，利用組合投資降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（三）制定長期規(guī)劃

要提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力，企業(yè)除了從完善融資和優(yōu)化決策等眼前著手，更應(yīng)該制定合理的長期發(fā)展規(guī)劃，防患于未然。具體來說，一是要完善應(yīng)收賬款財務(wù)管理制度，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的回收管理，提升企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)率；二是要加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，降低應(yīng)收賬款壞賬率，為企業(yè)資金使用提供有利條件。三是要進(jìn)一步加強(qiáng)人力資源管理，提高企業(yè)的競爭軟實力。

四、研究結(jié)論

通過以上分析可以得出，在調(diào)控政策下，對房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效財務(wù)預(yù)警是保證行業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展的必要手段。隨著國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整和限制不斷增多，給房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展提出了更高的要求，隨著調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈和財務(wù)狀況的影響不斷增強(qiáng)，企業(yè)建立及時有效的財務(wù)預(yù)警機(jī)制，短期來看，一定程度上保證了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)安全，長期來看，對我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將持續(xù)起著積極正面的影響。

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篇(3)

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強(qiáng)財務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險。現(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴(kuò)大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報率方面上做出細(xì)致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。

5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準(zhǔn)確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、 “四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。

3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。

(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財務(wù)主管，加強(qiáng)財會監(jiān)督

對于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。

(4)適時進(jìn)行財務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強(qiáng)投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進(jìn)行財務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。

4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競爭機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財務(wù)控制

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結(jié)束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強(qiáng)化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

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篇(4)

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題

財務(wù)管理意識薄弱的問題。我國的房地產(chǎn)企業(yè)大多都是家族式的企業(yè)，企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)完全操作企業(yè)的最高管理層，從而導(dǎo)致效率低下，管理水平偏低等缺陷。同時，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財政管理大權(quán)掌控在決策者手中，重銷售輕管理的現(xiàn)象及其嚴(yán)重。很多往來業(yè)務(wù)都沒有記錄在冊，基本都是走形式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)賬簿都是“兩套賬”，其中一本賬是應(yīng)付檢查。以上因素導(dǎo)致了企業(yè)在核算方法上停留在簡單的收付記賬法，最終使得企業(yè)財務(wù)管理停滯在較低水平。

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理意識淡薄。我國很多房地產(chǎn)企業(yè)受傳統(tǒng)成本管理理念的影響，一味的追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，減少前期的過多開支，但是現(xiàn)代成本管理認(rèn)為企業(yè)不能因為一味的追求降低成本開支，這樣一來不但不會做好企業(yè)成本控制還會降低企業(yè)效益。但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)管理層對于成本管理的認(rèn)識還存在不足，市場競爭意識與效益觀念淡薄。只注重結(jié)果，并不關(guān)注產(chǎn)品生產(chǎn)的過程。普通職工仍然只關(guān)注生產(chǎn)的安全性，對于自己所從事的工作對企業(yè)整體的成本與效益方面的作用認(rèn)識并不充分。

企業(yè)內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全。財務(wù)是企業(yè)資金進(jìn)出的總閘門，通過財務(wù)控制可以幫助預(yù)防和化解金融風(fēng)險。但在現(xiàn)實生活中，一些房地產(chǎn)公司由于管理體制、人員素質(zhì)等因素的制約，財務(wù)控制往往顯得非常乏力。主要表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理無法統(tǒng)一，上級財會部門不能有效地管理下屬單位的財務(wù)，使得中央的調(diào)控措施和政策法規(guī)不能認(rèn)真貫徹下去，資金周轉(zhuǎn)緩慢，財務(wù)信息不能及時、準(zhǔn)確傳遞，從而削弱了企業(yè)財務(wù)的集中統(tǒng)一管理，增加了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

不重視預(yù)算管理職能。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然口口聲聲說重視財務(wù)管理，但在實際管理過程中，由于對突發(fā)事件預(yù)期不足等原因，從而導(dǎo)致預(yù)算額度偏離實際需求，有一些企業(yè)沒有從土地成本成本、資金周轉(zhuǎn)、投資回報率等方而進(jìn)行財務(wù)分析，不能將實際情祝與企業(yè)財務(wù)管理相結(jié)合，只是將預(yù)算停留在具體數(shù)字和表格層而上，預(yù)算管理職能未能充分的發(fā)揮作用，從而影響了企業(yè)預(yù)算的執(zhí)行效果，降低了企業(yè)管理效率。

房地產(chǎn)企業(yè)績效考核制度沒有的有效落實。企業(yè)員工對績效目標(biāo)的完成情況，直接決定了企業(yè)的效率和總體戰(zhàn)略目標(biāo)，要提高員工工作的積極性和主動性，搭配合理的激勵體制是非常有必要的。通過激勵體制，員工才能夠有動力和壓力完成績效目標(biāo)，并且在此基礎(chǔ)上繼續(xù)努力，超額完成目標(biāo)，使得組織的總體戰(zhàn)略目標(biāo)超額完成。但對目前的國有企業(yè)而言，激勵體制非常的不健全。也就從一定程度上降低了國有企業(yè)內(nèi)部員工的工作積極性和主動性，影響了企業(yè)工作的開展。

二、做好房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的有效措施

完善房地產(chǎn)政策。針對我國房價上漲過快的情況，近幾年國家出臺了不少房地產(chǎn)政策，日前我國房價與銷售量在多種因素的影響和調(diào)控下已經(jīng)有所下降，基于這種已經(jīng)改變的情況，政府同樣要改變自身的政策政府應(yīng)該在加息的同時對存款準(zhǔn)各金率進(jìn)行上調(diào)，還應(yīng)該對房地產(chǎn)政策進(jìn)行完善，對信譽比較好的房地產(chǎn)企業(yè)，國家應(yīng)該在信貸政策上給了他們一定的鼓勵和支持

提高財務(wù)管理風(fēng)險水平，加強(qiáng)銀行信貸管理。作為人人皆知的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重心工作事做好資金管理，因此，對資金進(jìn)行統(tǒng)籌安排，合理利用，是房地產(chǎn)企業(yè)所必須做好的工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對資金進(jìn)行統(tǒng)籌安排，使貨幣的價值有充分的發(fā)揮，使分散的資金被合理地利用起來。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理中移動要認(rèn)真地對相關(guān)賬目認(rèn)真進(jìn)行審核，對賬目及時登記，并在有需要的時候及時和認(rèn)真地清查，對出現(xiàn)的問題及時追查；再次，要加強(qiáng)銀行的信貸管理，對稅費體系進(jìn)行完善，這樣能更好地對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險進(jìn)行分散，除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)還要對融資風(fēng)險做好防范，盡可能地避免財務(wù)風(fēng)險問題

強(qiáng)化房地產(chǎn)財務(wù)管理的監(jiān)督及激勵。良好的監(jiān)督激勵機(jī)制有利于激發(fā)企業(yè)職工的工作積極性與主觀能動性。所以，企業(yè)應(yīng)該建立完善的績效考核機(jī)制和獎懲制，真正實現(xiàn)“有功必獎，有過必罰”，也可以給與職工有必要的相關(guān)知識培訓(xùn)，能夠及時提高企業(yè)職工自身從業(yè)素質(zhì)，推動我國企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。只有企業(yè)各個部門踴躍參與，一起做好財務(wù)預(yù)算管理工作，協(xié)調(diào)一致，這樣才會確定財務(wù)預(yù)算管理職能得到充分的發(fā)揮。嚴(yán)格監(jiān)督激勵機(jī)制能夠幫助企業(yè)找出內(nèi)部存在的一系列問題，并且分析其出現(xiàn)的原因，以便于對企業(yè)以后的各項工作制定有效的經(jīng)營策略。

健全企業(yè)考核手段。要解決企業(yè)內(nèi)績效管理的困境和問題，必須完善績效管理的相關(guān)工作，在開展和落實績效管理的過程中，還要加強(qiáng)對績效管理的建設(shè)。從績效管理的各個環(huán)節(jié)入手，比如加強(qiáng)績效考核評估的公正性和科學(xué)性，只有一個良性的、完整的、科學(xué)的績效管理體系才能夠獲得企業(yè)內(nèi)部管理者和員工的認(rèn)同和支持。

從細(xì)節(jié)上對財務(wù)管理風(fēng)險進(jìn)行控制，加強(qiáng)對單個項目的投資管理。房地產(chǎn)是種資金密集型的行業(yè)，對于房地產(chǎn)企業(yè)的每個項目來說，資金投入集中且數(shù)額較大，尤其是此比較重大的項目，涉及幾個億的資金都是很普遍的。所以，對每個項目房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行可行性研究和充分的科學(xué)論證，要做詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)效益測算后再做決策，而不能一邊做著測算，一邊辦著手續(xù)，以便更大限度的降低房地產(chǎn)項目風(fēng)險。更大程度地降低房產(chǎn)項目上必要的損失。同時，從細(xì)節(jié)上對項目投資風(fēng)險進(jìn)行分析、控制，對市場需求和市場供應(yīng)及市場競爭力進(jìn)行預(yù)測，真正提高房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資決策的抗風(fēng)險能力。

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理不僅僅是企業(yè)管理手段，更是一種機(jī)制，對于提升整個企業(yè)的管理效率具有非常中央綜治委的作用，是企業(yè)其他管理機(jī)制所沒有辦法代替的，但是就當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀來說，還存在著很多的不足，還需要我們進(jìn)一步的完善和改進(jìn)，做好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理，創(chuàng)建以科學(xué)化為基礎(chǔ)的預(yù)算管理體系。

篇(5)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 籌資風(fēng)險 風(fēng)險分析 風(fēng)險應(yīng)對

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，以推行城市化建設(shè)、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機(jī)，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展壯大，投資總額從1998年的3 614億元，逐年增長至2012年的71 804億元，占我國固定資產(chǎn)投資總額的近四分之一。但因為資金投入量大、負(fù)債經(jīng)營、回收期長和變現(xiàn)能力差等特點，房地產(chǎn)企業(yè)始終面臨巨大的籌資風(fēng)險。近年來，受全球金融危機(jī)和國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房屋成交量萎縮，許多房地產(chǎn)企業(yè)融資出現(xiàn)困境，籌資風(fēng)險進(jìn)一步加劇，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險進(jìn)行深入研究，尋求有效應(yīng)對措施顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)

（一）資產(chǎn)負(fù)債率高，償債壓力大

作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貸周轉(zhuǎn)期長，僅僅依靠企業(yè)自有資金顯然不能維持正常的生產(chǎn)經(jīng)營，所以企業(yè)要對外舉債。國家統(tǒng)計局的2012年統(tǒng)計年鑒顯示，在1998年-2011年14年間，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均保持在72%以上，高于50%-60%的警戒標(biāo)準(zhǔn)，而且房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，也就是說，其有息負(fù)債的比例非常大，一旦企業(yè)用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，那么企業(yè)很可能不能按時償還貸款本息。

（二）經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為負(fù)值，企業(yè)資金鏈緊張

按照證監(jiān)會行業(yè)板塊分類，2009年133家房地產(chǎn)上市企業(yè)中有41家企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為負(fù)值，2011年上升為89家。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為負(fù)值，說明企業(yè)經(jīng)營業(yè)績差，現(xiàn)金流入不足以抵補(bǔ)其現(xiàn)金流出，造成企業(yè)營運資本缺乏，償債能力下降，籌資風(fēng)險顯現(xiàn)。

（三）面臨再籌資風(fēng)險

目前，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)對債權(quán)人的償債保證程度在下降，這勢必會增加企業(yè)再籌資的難度。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要來自于銀行貸款，但隨著國家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，商業(yè)銀行面臨資金運營壓力。在當(dāng)前形勢下，商業(yè)銀行更是將房地產(chǎn)行業(yè)作為控制放貸的重點領(lǐng)域，這更增加了房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度，企業(yè)面臨再籌資風(fēng)險。此外，對于上市的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)資金使用效果不佳，息稅前利潤不足以補(bǔ)償債務(wù)利息支出時，自有資金風(fēng)險顯現(xiàn)，企業(yè)想通過配股、增發(fā)和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等再融資難度也會加大。

（四）利率變動風(fēng)險大

利率波動對負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響巨大，金融市場上利率的上升會使房地產(chǎn)項目實際價值減少，因為升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的凈現(xiàn)值減少，甚至出現(xiàn)負(fù)值，從而引發(fā)投資虧損的風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間，受通貨膨脹、物價上漲的影響，銀行貸款利率不斷增長，導(dǎo)致企業(yè)資金成本增加，加大企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難，預(yù)期收益減少。另外，近幾年央行先后加息不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，而且使按揭貸款購房者購買成本迅速上升，從而抑制了他們的購房欲望，房地產(chǎn)市場需求降低，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的成因

（一）過度負(fù)債，資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資需要大量的資金支持，但是一些房地產(chǎn)企業(yè)在新項目上馬后，沒有充分挖掘自有資金，僅僅考慮從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款，企業(yè)借入資金越多，資產(chǎn)負(fù)債率就越高，財務(wù)杠桿效應(yīng)也會越大，隨之而來的籌資風(fēng)險也就越大。

（二）資金來源渠道單一

從表1數(shù)據(jù)可以看出，國內(nèi)貸款、自籌資金、其他資金一直是房地產(chǎn)業(yè)資金的主要來源。國內(nèi)銀行貸款約占資金來源總額的20%；自籌資金主要是由房屋銷售轉(zhuǎn)化而來，約占資金來源總額的31%；其他資金主要是由預(yù)售房款和定金組成，約占資金來源總額的46%，比例最大，但按照個人放貸政策，房款中有60%-70%的部分屬于銀行或是住房公積金管理中心發(fā)放的個人按揭貸款，按此計算，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約一半以上直接與間接來自銀行信貸，資金來源渠道單一使籌資風(fēng)險集中，一旦遇到銀行信貸政策收緊或銀行利率上升，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金危機(jī)。

（三）不重視日常資金管理

資金管理存在的問題具體表現(xiàn)在以下四個方面：一是資金管理意識不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程項目考核時只注重對項目的進(jìn)度、質(zhì)量和安全的考核，而忽略項目資金調(diào)撥是否按進(jìn)度執(zhí)行。由于沒有建立完善的項目資金管理考核制度，企業(yè)容易發(fā)生項目資金被挪用、使用效率低、資金成本過高等問題，這不僅增加在建項目的風(fēng)險，也造成企業(yè)資源的浪費。二是不重視資金預(yù)算管理。資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。但一些房地產(chǎn)企業(yè)對資金的預(yù)算管理不夠重視，沒有根據(jù)企業(yè)的實際情況編制資金預(yù)算計劃，也沒明確企業(yè)年度資金運作的重點，從而導(dǎo)致企業(yè)融資成本上升，出現(xiàn)盲目貸款和不合理存款的情況。三是缺乏資金使用監(jiān)督激勵機(jī)制。很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視資金預(yù)算的執(zhí)行，不能定期對資金使用情況進(jìn)行檢查，對應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款等反映資金往來的賬目沒有做到逐筆跟蹤管理，沒有制定相應(yīng)的獎勵懲罰機(jī)制。四是缺乏定期的財務(wù)分析，無法及時掌握企業(yè)的償債能力和經(jīng)營狀況。

（四）房地產(chǎn)調(diào)控政策的不利影響

為遏制部分城市房價過快上漲的勢頭和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，近年來，國家加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，房地產(chǎn)企業(yè)各種融資途徑受到限制，融資出現(xiàn)困境。在銀行信貸方面，中央銀行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，直接導(dǎo)致銀行銀根收緊，房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資受阻，一些資信不強(qiáng)的中小企業(yè)融資困難，資金鏈出現(xiàn)斷裂。在債券融資方面，由于對發(fā)債主體要求嚴(yán)格和債券市場發(fā)展不佳，房地產(chǎn)企業(yè)利用債券融資的渠道一直不暢通。在上市融資方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)周期性強(qiáng)、波動大的行業(yè)特點，加上政府對上市融資主體的要求嚴(yán)格，能夠通過上市來籌集資金的房地產(chǎn)企業(yè)為數(shù)不多，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)還不能依賴上市來填補(bǔ)資金缺口。加之近年來，證監(jiān)會暫停審批房地產(chǎn)企業(yè)IPO和嚴(yán)控增發(fā)以及資產(chǎn)重組，等于直接堵死了房地產(chǎn)在權(quán)益市場上公開融資的渠道。在信托融資方面，由于房地產(chǎn)信托發(fā)展過快，使得風(fēng)險積聚，銀監(jiān)會出于風(fēng)險監(jiān)控的考慮，要求房地產(chǎn)信托融資逐筆申報，造成事實上的審批前置機(jī)制。這樣，在銀行信貸受阻后，信托融資也面臨阻礙。各條融資途徑受到限制，企業(yè)籌資難度也隨之加大，一旦開發(fā)資金得不到保障，企業(yè)將無法正常運營。

三、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的防范措施

（一）樹立正確的風(fēng)險觀

正確的風(fēng)險觀是指在企業(yè)內(nèi)部使全體員工樹立起風(fēng)險防范意識，這種意識會影響企業(yè)管理層乃至所有員工的決策和行為。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，管理者進(jìn)行的決策總是伴隨各種風(fēng)險，并且往往風(fēng)險越大，回報也就越大。而房地產(chǎn)業(yè)恰恰是高收益高回報的行業(yè)，幾乎每一個投資項目都會伴隨高風(fēng)險，這就要求企業(yè)的高層管理決策者有一個良好的風(fēng)險觀，正確的風(fēng)險意識，在做出決策之前能認(rèn)真分析企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，自身的風(fēng)險承受能力，以及項目的預(yù)期回報和存在的風(fēng)險值，綜合考慮種種因素后做出恰當(dāng)?shù)呐袛唷５恍┓康禺a(chǎn)企業(yè)面對巨額利潤的誘惑往往忽略其背后潛在的高風(fēng)險，不顧企業(yè)自身的經(jīng)營狀況和承受能力，做出一些冒險的投資，這勢必會導(dǎo)致企業(yè)陷入無法持續(xù)的絕境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在每一項決策中保持良好的風(fēng)險觀和正確的風(fēng)險意識，綜合考慮各種因素，最終做出正確的抉擇。

（二）及時關(guān)注國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策變動

由于房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中的特殊地位，房地產(chǎn)的調(diào)控不但受到市場的制約，國家政策對它的調(diào)控也至關(guān)重要，甚至在特殊時期會具有很強(qiáng)的政策導(dǎo)向性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時，必須時刻關(guān)注國家的相關(guān)政策。此外，企業(yè)也要關(guān)注金融市場的波動，因為如果不能正確選擇籌資時機(jī)，一旦金融緊縮，銀根抽緊，銀行借貸利率上升，很可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。因此，面臨金融市場波動，房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金時，要盡量采取有利的計息方式，避免企業(yè)出現(xiàn)較大的損失。

（三）提高自有資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比例

過高的資產(chǎn)負(fù)債率和單一的銀行信貸融資方式使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的籌資風(fēng)險。要想改變這一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該遵循優(yōu)序融資理論，首先通過內(nèi)部融資，提高自有資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中所占的比例。企業(yè)可用的自有資金包括提取的盈余公積金、未分配利潤以及固定資產(chǎn)折舊。因為內(nèi)部融資來自于企業(yè)內(nèi)部，無須融資費用和用資費用，具有自主性強(qiáng)、資本成本低、風(fēng)險小等特點，所以應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)首選的資金來源。

（四）合理安排資本結(jié)構(gòu)和籌資期限的組合方式

資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)長期負(fù)債與所有者權(quán)益的比例關(guān)系。保持合理的資本結(jié)構(gòu)，不僅可以給企業(yè)帶來財務(wù)杠杠收益和節(jié)稅收益，降低資金成本，最大化企業(yè)價值，而且可以向外部投資者傳遞良好的經(jīng)營信號。同時，企業(yè)要按照資金使用期限的長短合理籌資長短期債務(wù)，既要避免集中償還本金，也要杜絕資金閑置，充分實現(xiàn)資金的高速有效運轉(zhuǎn)。

（五）加強(qiáng)投資項目的可行性研究

房地產(chǎn)企業(yè)的每一個投資項目都需要巨大的資金支持，因此，企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真搜集與投資項目相關(guān)的信息資料，從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)層面對投資項目進(jìn)行可行性論證，以保證投資決策的正確。具體來說，要研究當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，熟悉與房地產(chǎn)相關(guān)的政策法規(guī)，進(jìn)行合理的投資組合搭配，比如住宅與商鋪構(gòu)建結(jié)合，發(fā)揮不同類型房地產(chǎn)的功能，最大限度滿足市場需要。其次，要對項目所在地質(zhì)、水電路和未來城市規(guī)劃狀況進(jìn)行仔細(xì)調(diào)研，做好投資估算和投資收益的預(yù)測工作。

（六）做好資金回收工作

首先，企業(yè)要制定合理的資金使用計劃，實施嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)控和審批，合理安排資金的調(diào)度。其次，在樓市調(diào)控政策打壓下，為了防范商品房積壓，通過降價促銷回籠資金的手段也必不可少。此外，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理工作，比如，通過建立穩(wěn)定的信用政策，對客戶進(jìn)行資信評估，對到期的賬款及時派人催收，必要時通過法律途經(jīng)追回。還可以通過建立銷售回款責(zé)任制，將回款任務(wù)落實到具體責(zé)任人。

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關(guān)鍵詞：籌資風(fēng)險；投資風(fēng)險；營運風(fēng)險；收益分配風(fēng)險；擔(dān)保風(fēng)險

本文為2016年度黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)省級大學(xué)生創(chuàng)新項目（項目編號：201610223044）

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2016年12月8日

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀

（一）籌資風(fēng)險。籌資風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)籌資活動自身帶來的預(yù)期與實際的效益差別，包括收支性籌資風(fēng)險和現(xiàn)金性籌資風(fēng)險。收支性籌資風(fēng)險指房地產(chǎn)企業(yè)資不抵債、無法償還債務(wù)的償還性風(fēng)險。當(dāng)企業(yè)收入不能與支出抵減的情況發(fā)生時，就會導(dǎo)致企業(yè)的凈利潤減少，造成企業(yè)通過資產(chǎn)償還債務(wù)的能力變差，也就會造成企業(yè)財務(wù)風(fēng)險加大。收支性籌資風(fēng)險可以通過企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率及盈利情況進(jìn)行識別。現(xiàn)金性籌資風(fēng)險是指會造成企業(yè)不能按時支付債務(wù)本息的風(fēng)險，它可以通過企業(yè)一定時期內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額來反映。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)市場不景氣的情況下，我國絕大多數(shù)房地企業(yè)都面臨著巨大的籌資風(fēng)險。

（二）投資風(fēng)險。投資風(fēng)險是在房地產(chǎn)企業(yè)投資活動中造成企業(yè)財務(wù)成果預(yù)期與實際相差異的不確定因素，具體分為兩種：一是企業(yè)對內(nèi)投資活動；二是企業(yè)對外投資活動。企業(yè)對內(nèi)投資主要目的是為企業(yè)生存經(jīng)營提供必要物質(zhì)條件從而謀求經(jīng)營利益。如果企業(yè)對內(nèi)投資不科學(xué)，會導(dǎo)致投資所形成的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理繼而不能達(dá)到企業(yè)的預(yù)期收益。由于房地產(chǎn)企業(yè)實物資產(chǎn)規(guī)模龐大，對實物投資的增長率波動也較大，因此對內(nèi)投資風(fēng)險較大。對外投資風(fēng)險是指企業(yè)由于市場環(huán)境變化導(dǎo)致企業(yè)對外投資的收益實際與預(yù)期的差異。房地產(chǎn)企業(yè)將長期股權(quán)投資定義為該企業(yè)對被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的長期股權(quán)投資，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資降幅較大，投資收益波動情況劇烈，在投資風(fēng)險上存在問題。

（三）營運風(fēng)險。營運風(fēng)險是由企業(yè)自身能力的局限所導(dǎo)致的運營失敗或達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)所造成的差異。可從營運資金周轉(zhuǎn)情況和存貨周轉(zhuǎn)情況兩個方面分析。營運資金周轉(zhuǎn)情況主要通過房地產(chǎn)企業(yè)流動資產(chǎn)、流動負(fù)債、營業(yè)收入、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率四個指標(biāo)反映。存貨周轉(zhuǎn)情況主要通過存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)反映。基于當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)營運風(fēng)險的現(xiàn)狀是現(xiàn)有土地儲備不足，開發(fā)項目減少，且存貨資產(chǎn)的變現(xiàn)能力不強(qiáng)，運營風(fēng)險日益嚴(yán)重。

（四）收益分配風(fēng)險。收益分配風(fēng)險是指可能會給房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營和管理帶來不利影響的財務(wù)風(fēng)險，主要表現(xiàn)在低股利分配對股東積極性的損害及高股利分配對企業(yè)償債能力等方面的影響，并且我國法律將凈利潤的分配順序規(guī)定為首先彌補(bǔ)虧損、其次再提取法定公積金等收益分配活動。由于當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)未分配利潤一直很低，且多數(shù)處于虧損狀態(tài)，因此應(yīng)分配給股東分紅的資金都用來彌補(bǔ)企業(yè)虧損，這在一定程度上將會使投資者的積極性受到影響，從而導(dǎo)致企業(yè)價值受到波及，由此形成房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風(fēng)險。

（五）擔(dān)保風(fēng)險。擔(dān)保風(fēng)險是由于企業(yè)為其他企業(yè)提供擔(dān)保，但在到期時被擔(dān)保企業(yè)卻沒有履行還款義務(wù)的能力，造成擔(dān)保企業(yè)承受不適當(dāng)牽連而引發(fā)的風(fēng)險。一般而言，當(dāng)擔(dān)保總額占企業(yè)凈資產(chǎn)的比例超過50%時，即被認(rèn)為存在較高的擔(dān)保風(fēng)險。在我國嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆上拢瑩?dān)保責(zé)任及連帶賠償責(zé)任無可逃脫，若某一子公司發(fā)生經(jīng)營或財務(wù)問題就會連累到擔(dān)保方，使得擔(dān)保方的生產(chǎn)經(jīng)營遭受嚴(yán)重打擊。而且當(dāng)前絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在質(zhì)押貸款、信用貸款等問題，如果出現(xiàn)差池，企業(yè)自身經(jīng)營問題將遭受打擊，難以保證企業(yè)后續(xù)的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

（一）籌資風(fēng)險成因分析

1、資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債經(jīng)營嚴(yán)重。企業(yè)大規(guī)模的負(fù)債將導(dǎo)致利息費用、財務(wù)費用的支出增加，造成企業(yè)償付能力降低。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)象非常嚴(yán)重，資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，遠(yuǎn)高于50%的國際標(biāo)準(zhǔn)值。雖然適度的負(fù)債經(jīng)營將會給企業(yè)帶來杠桿收益，但資產(chǎn)負(fù)債率越高，企業(yè)的財務(wù)杠桿系數(shù)越大，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的可能性也就越大。

2、籌資方式單一，著重于銀行借款。可供我國房地產(chǎn)企業(yè)選擇的籌資方式主要有銀行貸款、發(fā)行債券、融資租賃、房屋預(yù)售等。不同籌資方式的難易程度不同，獲取條件的資本成本、對企業(yè)收益的影響程度也均不相同，選擇不當(dāng)或負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理都會導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)籌資風(fēng)險。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要以銀行借款方式籌資，銀行借款接近負(fù)債總額的50%，其中短期借款數(shù)額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于長期借款，過度依賴于銀行借款將會導(dǎo)致資本成本增加，利潤積累減少，雖然有些房地產(chǎn)業(yè)也利用股權(quán)融資、債權(quán)融資、預(yù)售房款等方式獲得資金，但由于目前我國監(jiān)管部門對房地產(chǎn)業(yè)股權(quán)融資、債券融資、債券發(fā)行審批嚴(yán)格，所以房地產(chǎn)企業(yè)難以通過這兩種方式獲得長期資金。這樣過度依賴銀行借款單一的融資形式很容易在市場再次發(fā)生次貸危機(jī)時導(dǎo)致企業(yè)面臨特大的風(fēng)險。

（二）投資風(fēng)險成因分析

1、房地產(chǎn)投資項目分析不夠深入。房地產(chǎn)投資項目開發(fā)時間長，涉及產(chǎn)業(yè)多、土地資源、原住居民、原材料、投資環(huán)境等問題層出不窮，需要詳細(xì)的項目前規(guī)劃以及項目中結(jié)合實際的調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都是跨區(qū)域投資，其投資項目分布在不同的省份或城市，這樣很容易出現(xiàn)集團(tuán)本部對正在進(jìn)行的房地產(chǎn)投資項目重大決策所做決定的正確性和執(zhí)行力，沒有辦法隨著項目的深入而進(jìn)行及時調(diào)整，從而導(dǎo)致其項目了解不夠充分，執(zhí)行效率較低等問題的發(fā)生。

2、三四城市住宅開發(fā)占用資金周轉(zhuǎn)困難。經(jīng)過十多年的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市住宅建設(shè)已經(jīng)趨于飽和，尤其是三四線城市出現(xiàn)了大量的空置房屋，新建住宅的庫存量很大，三四線城市住房需求持續(xù)下滑。至2014年，我國空房率達(dá)22.4%，家庭的住房擁有率已達(dá)90.8%，其中城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87%，農(nóng)村家庭住房擁有率則為95.8%。這樣的高空置率不僅造成了極大的社會資源浪費，也使房地產(chǎn)商的資金嚴(yán)重積壓，資金周轉(zhuǎn)極其困難。

（三）營運風(fēng)險成因分析。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于迅猛態(tài)勢，很多房地產(chǎn)商在全國各地都提前儲備了一些土地。但如今除了一二線城市土地資源可以為房地商帶來巨大的利益外，三四線城市的土地資源積累占用的大量資金都成為了房地商持續(xù)開發(fā)的障礙，再加上三四線城市的房屋供應(yīng)過剩，所造成的嚴(yán)重資金積壓無法這實房地產(chǎn)商的持續(xù)經(jīng)營，營運風(fēng)險日益嚴(yán)重。

（四）收益分配風(fēng)險成因分析。收益分配風(fēng)險形成的主要原因在于很多房地產(chǎn)企業(yè)不按照國家相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行正常的利潤分配，這就會使股東及投資者的積極性降低。我國法律規(guī)定，獲得本年度凈利潤首先要彌補(bǔ)以前年度虧損，但通過調(diào)查得知，由于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的不景氣，很多房地產(chǎn)商在當(dāng)年的結(jié)算中都出現(xiàn)虧損狀態(tài)，因此既不能彌補(bǔ)以前年度的虧損，也使當(dāng)年沒有可分配的利潤。所以，如果想改善收益分配風(fēng)險問題，首先需要保證的是企業(yè)獲得更多的凈利潤，將虧損彌補(bǔ)后，將利潤分配給投資者。

（五）擔(dān)保風(fēng)險成因分析。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中是多個項目同步進(jìn)行，并通過再籌資將項目滾動開發(fā)進(jìn)行下去，這種籌資連鎖擔(dān)保模式很有可能由于某個鏈條的斷裂導(dǎo)致整個企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)崩潰，給企業(yè)帶來致命的打擊。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

（一）調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，以減少負(fù)債經(jīng)營。資本結(jié)構(gòu)即融資結(jié)構(gòu)，是企業(yè)債務(wù)與股權(quán)比例關(guān)系的反映形式，企業(yè)的償債能力和融資能力受資本結(jié)構(gòu)影響，在各個方面決定著企業(yè)未來的盈利能力。房地產(chǎn)企業(yè)作為高風(fēng)險企業(yè)，需要加強(qiáng)對資產(chǎn)負(fù)債率的認(rèn)識。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層可以利用財務(wù)杠桿系數(shù)等指標(biāo)在控制籌資風(fēng)險和謀求杠桿收益間對企業(yè)自身尋求一種最佳的資本結(jié)構(gòu)均衡狀況，使企業(yè)可以在增加資本比重的同時也能夠充分地享受財務(wù)杠桿收益，減少所帶來的籌資風(fēng)險。其次，可以使用財務(wù)分析法提前對籌資方式進(jìn)行分析。在籌資之前對自身實際條件、項目資金需求量、籌資成本及難易程度等使用財務(wù)分析法進(jìn)行可行性分析，進(jìn)而減少籌資風(fēng)險。

（二）發(fā)展多元化融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要運用的融資渠道為銀行貸款和發(fā)行股票募集資金，融資渠道單一。建議房地產(chǎn)企業(yè)可以利用現(xiàn)階段國家放寬債券發(fā)行限制的良機(jī)，結(jié)合房地產(chǎn)投資信托海外地產(chǎn)基金、私募籌資、典當(dāng)融資、合作開發(fā)等多種籌資方式提高融資能力。同時，要注重企業(yè)的內(nèi)源資金，內(nèi)源資本越充盈，財務(wù)基礎(chǔ)越扎實，對風(fēng)險的控制能力越強(qiáng)，最根本的途徑就是提高企業(yè)盈利水平和經(jīng)營能力。

（三）完善項目銷售模式。在銷售方式上，要本著創(chuàng)新的理念，時刻瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶，順應(yīng)時代和科技的進(jìn)步，勇于嘗試新的市場營銷推廣手段，不能故步自封；要敢于大膽嘗試在互聯(lián)網(wǎng)時代的營銷手段，借助網(wǎng)絡(luò)信息工具，鎖定目標(biāo)客戶。在銷售管理上，要加快銷售人員薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企業(yè)實際和行業(yè)特點的管理辦法和措施，強(qiáng)化銷售員工的主觀工作意識，激勵工作積極性。

（四）合理增加土地儲備。土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)對已經(jīng)獲得使用權(quán)土地資源的一種投資行為，可以稱之為土地資本經(jīng)營。資本是能帶來回報的貨幣，房地產(chǎn)企業(yè)儲備土地的目的就是使土地開發(fā)利潤最大化。城市土地的稀缺決定房地產(chǎn)企業(yè)儲備土地的重要性，在房地產(chǎn)市場日趨成熟，競爭日益加劇的情況下，土地儲備可以提高房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險的能力。同時，受宏觀經(jīng)濟(jì)周期性影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)儲備一定數(shù)量的土地，這樣經(jīng)濟(jì)景氣時有房子可以賣，經(jīng)濟(jì)蕭條時有土地可以開發(fā)。

（五）確定合理的股利分配方式。當(dāng)房地a企業(yè)處于業(yè)績的低迷期，可以選擇低而穩(wěn)的股利分配方式。這種選擇首先可以用穩(wěn)定的激勵機(jī)制帶給投資者公司運營相對穩(wěn)定的信息；其次，留存更多的資金可以緩解公司運營資金的壓力，使投資者信心倍增，相信自己投資的企業(yè)可以為自己帶來收益；最后，也有利于提升公司股票的內(nèi)在價值。

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績狀況良好時，可以選擇正常加額外股利的分配方式，有利于穩(wěn)定公司股價，提升公司形象，提高投資者的積極性。同樣，企業(yè)也可以按一定比例送股給投資者，使投資者認(rèn)為企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績將會持續(xù)明朗，使投資者更愿意相信企業(yè)的潛在發(fā)展優(yōu)勢，并且送股不占用企業(yè)的現(xiàn)金流，有利于企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（六）提供擔(dān)保時要充分衡量企業(yè)的承受能力。很多房地產(chǎn)企業(yè)對其控股子公司進(jìn)行債務(wù)擔(dān)保時，擔(dān)保額過大，有的公司擔(dān)保額占凈資產(chǎn)額的比重已超過50%，超過公司的可控范圍。對此，建議一方面房地產(chǎn)企業(yè)要在擔(dān)保前對子公司的償債能力進(jìn)行充分調(diào)查分析，以防止子公司到期卻沒有履行還款義務(wù)的能力使母公司遭受牽連；另一方面企業(yè)管理層也要對自身財務(wù)承受力進(jìn)行充分評估，降低企業(yè)擔(dān)保資產(chǎn)比例，建立有效的對外擔(dān)保授權(quán)程序并嚴(yán)格遵守。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]周霞，陳光明.后金融危機(jī)時代房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制分析[J].會計之友，2012.1.

篇(7)

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 財務(wù)能力； 主成分分析； 評價

企業(yè)財務(wù)能力評價，與企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境有著重要的聯(lián)系。不同的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，企業(yè)的務(wù)活動的側(cè)重點也各不相同。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，以我國上市房地產(chǎn)公司中8家財務(wù)困境ST公司和8家財務(wù)正常公司為樣本，選取了能較全面反映公司財務(wù)狀況的10個財務(wù)指標(biāo)為變量，采用主成分分析方法，從較多的財務(wù)指標(biāo)變量中導(dǎo)出主要成分，進(jìn)行房地產(chǎn)財務(wù)能力評價。

一、主成分分析法

主成分分析是通過對原始指標(biāo)的相關(guān)矩陣內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系的研究，找出影響某一狀況的幾個綜合指標(biāo)即主成分，使綜合指標(biāo)為原始指標(biāo)的線性組合，綜合指標(biāo)不僅保留了原始指標(biāo)的信息，彼此又不相關(guān)，使我們在研究復(fù)雜的問題時能夠抓住主要矛盾。

具體方法是將原來眾多的具有一定相關(guān)性的指標(biāo)，比如p個指標(biāo)，重新組合成一組新的相互無關(guān)的綜合指標(biāo)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m（m≤p）來代替原來的指標(biāo)，通常數(shù)學(xué)上的處理就是將原來p個指標(biāo)作線性組合，F(xiàn)i是與F1，F(xiàn)2，F(xiàn)i-1…Fi+1，F(xiàn)m都不相關(guān)的p個指標(biāo)的所有線性組合中方差最大者。

這樣決定的新變量指標(biāo)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m分別稱為原變量指標(biāo)的第1，第2，…，第m主成分。其中，F(xiàn)1在總方差（總貢獻(xiàn)率）中所占的比例最大，F(xiàn)1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m的方差（貢獻(xiàn)率）依次遞減。這些主成分之間不僅不相關(guān)，而且它們的方差依次遞減，因此在實際工作中，就挑選前幾個最大主成分。雖然這樣做會損失一部分信息，但是由于抓住了主要矛盾，并從原始數(shù)據(jù)中進(jìn)一步提取了某些新的信息，這種既減少了變量的數(shù)目又抓住了主要矛盾的做法有利于問題的分析和處理。

二、樣本的選擇

考慮我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況和樣本數(shù)據(jù)收集的可行性，本文選用上市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行樣本分析。同時，為了求得閾值點（分界點）進(jìn)行模型有效性的檢測及考慮到多元統(tǒng)計方法中強(qiáng)調(diào)樣本配對的重要性，在樣本的選擇過程中盡量多地將被處以財務(wù)困境ST的房地產(chǎn)公司包含進(jìn)樣本。由于上市的房地產(chǎn)公司數(shù)目較少，樣本的選擇中選取了一些以房地產(chǎn)為多元化經(jīng)營的公司。本文從上市公司中選取了共16家房地產(chǎn)公司，其中8家為ST公司，同時按照同行業(yè)、同時期、同規(guī)模的對應(yīng)原則，選取相應(yīng)的8家財務(wù)健康的上市公司作為匹配樣本。

三、主成分分析階段的變量

在選取財務(wù)比率作為變量時，應(yīng)選取能反映財務(wù)能力的指標(biāo)。本文主成分分析階段選取了10個財務(wù)指標(biāo)作為變量：凈資產(chǎn)收益率（X1）、流動比率（X2）、速動比率（X3）、存貨周轉(zhuǎn)率（X4）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（X5）、營業(yè)利潤率（X6）、資產(chǎn)報酬率（X7）、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X8）、凈資產(chǎn)增長率（X9）和凈資產(chǎn)增長率（X10）。選取的樣本和變量數(shù)據(jù)如表1所示。

四、主成分分析結(jié)果

采用SAS軟件的統(tǒng)計分析系統(tǒng)作為工具，對上述變量進(jìn)行主成分分析，得到10個變量的主成分分析特征值、貢獻(xiàn)率和旋轉(zhuǎn)主成分載荷矩陣，見表2、表3。

根據(jù)表2，取累計貢獻(xiàn)的75%~85%來確定主成分Prini，可取前面四個主成分，它們能夠包含較多的信息。

由第一主成分F1可以看出，營業(yè)利潤率X6和資產(chǎn)報酬率X7具有較大的載荷，而X6和X7都是反映企業(yè)的盈利能力，所以可以將F1視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。

第二主成分F2中，存貨周轉(zhuǎn)率X4和凈資產(chǎn)增長率X5具有較大的載荷，因此可以將F2視作是反映企業(yè)經(jīng)營效率和成長能力的綜合因子。

第三主成分F3中，凈資產(chǎn)收益率X1和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率X5具有較高的載荷，因此可以將F3視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。

第四主成分F4中，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X8具有較高的載荷，因此F4和F2一樣主要反映了企業(yè)的經(jīng)營效率。

由此可以看出，影響企業(yè)財務(wù)能力的財務(wù)指標(biāo)主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力的財務(wù)指標(biāo)。

五、評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力

表4為各房地產(chǎn)公司財務(wù)能力前4個主成分及綜合主成分得分，綜合主成分為前4個主成分與相應(yīng)貢獻(xiàn)率乘積之和。從企業(yè)在前4個主成分上的得分可以看出各企業(yè)在盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力等主成分上的優(yōu)勢和不足之處。從表4可以看出，深萬科、光彩建設(shè)、陸家嘴的綜合主成分得分最大，比其余企業(yè)值大得多，說明這3家財務(wù)狀況最好；中華企業(yè)、世紀(jì)中天、新黃浦、星源、大菲綜合指標(biāo)接近，比其余8家企業(yè)的值大，說明這5家企業(yè)財務(wù)狀況較好；最后8家企業(yè)財務(wù)狀況較差。綜上所述，綜合主成分得分可以較好反映企業(yè)的財務(wù)狀況。

六、結(jié)論

通過計算分析可以看出，影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力的財務(wù)指標(biāo)主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力的財務(wù)指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)主成分得分認(rèn)識自身財務(wù)能力優(yōu)勢之處和薄弱環(huán)節(jié)，并提出相應(yīng)的策略。所采用的策略能有效增加綜合主成分得分，為企業(yè)制定戰(zhàn)略提供一條有效的途徑。

【參考文獻(xiàn)】

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