序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房屋征收法律法規(guī)范文，愿它們成為您寫作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

摘要改革開放30年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在迅速發(fā)展的同時(shí)，土地資源日益緊缺，集體土地征收便應(yīng)運(yùn)而生。集體土地征收對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用是不言而喻的，但是其本身的缺陷也對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響。全文對(duì)集體土地征收的內(nèi)容、現(xiàn)狀、缺陷進(jìn)行了闡述，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞集體土地征收利益征地補(bǔ)償

集體土地征收指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，經(jīng)過(guò)法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和批準(zhǔn)程序，給予土地所有權(quán)人一定補(bǔ)償后，把原來(lái)集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有。土地資源緊缺是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸之一，而集體土地征收是解決這個(gè)問(wèn)題的靈丹妙藥。合理實(shí)行集體土地征收是有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的。但目前我國(guó)土地征收機(jī)制并不完善，征收和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，征收程序不規(guī)范，缺乏嚴(yán)格的法律監(jiān)管。因此，完善和規(guī)范集體土地征收制度就顯得日益迫切。

一、集體土地征收現(xiàn)狀和缺陷

（一）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，所有權(quán)人利益得不到完全滿足

目前，集體土地征收補(bǔ)償主要是按被征地“年產(chǎn)值倍數(shù)”法確定，以農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償為例，征地補(bǔ)償主要分為土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助、青苗補(bǔ)償、地上附著物補(bǔ)償四個(gè)部分。但是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，某些地區(qū)的補(bǔ)償甚至不能滿足農(nóng)民的基本生存需要，如耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為前3年平均產(chǎn)值的6-10倍，折算起來(lái)普通耕地能補(bǔ)償1-3萬(wàn)元，這對(duì)于與土地相依為命的農(nóng)民簡(jiǎn)直是杯水車薪。所有權(quán)人利益得不到滿足,導(dǎo)致集體土地征收困難重重。

（二）單方面強(qiáng)制性，所有權(quán)人意愿得不到充分表達(dá)

由于民眾的意愿得不到滿足，被征地者和政府意見往往不統(tǒng)一，所以現(xiàn)階段集體土地征收大多都是政府“一頭熱”。民眾的積極性不能被充分調(diào)動(dòng)起來(lái)，導(dǎo)致土地征收頻頻出現(xiàn)單方面強(qiáng)制征地事件，這種做法激化了社會(huì)矛盾，影響社會(huì)和諧建設(shè)，不利于社會(huì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

（三）法律法規(guī)不健全，監(jiān)管體系不完善

我國(guó)國(guó)情較為特殊，并無(wú)外國(guó)經(jīng)驗(yàn)可借鑒，加上關(guān)于集體土地征收的法律法規(guī)不十分健全，沒有一個(gè)統(tǒng)一固定的標(biāo)準(zhǔn)，因此土地征收程序非常不規(guī)范，對(duì)集體土地征收的監(jiān)管不到位?！皬?qiáng)拆強(qiáng)征”、“以租代征”、“私扣補(bǔ)償”等現(xiàn)象屢禁不止，擅自改變土地用途的違法操作也時(shí)有發(fā)生。

二、集體土地征收的政策建議

（一）合理調(diào)整補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

改變傳統(tǒng)的單一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，即對(duì)被征地的補(bǔ)償應(yīng)該參照當(dāng)時(shí)被征地地區(qū)的綜合地價(jià)，并對(duì)被征地者生活做好安置。在確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)政府應(yīng)該注意到，在社會(huì)保障體系不健全的農(nóng)村，土地是農(nóng)民最后的生活保障。因此，對(duì)于農(nóng)村集體土地征收要適當(dāng)調(diào)高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)取民眾的理解和支持。如對(duì)農(nóng)村耕地的補(bǔ)償不能單純的一次性的補(bǔ)償，因?yàn)楦氐氖找媸浅掷m(xù)性的，所以對(duì)于耕地的補(bǔ)償應(yīng)該也是持續(xù)性的。

（二）集體土地征收必須公開、民主、合理、科學(xué)

首先，集體土地征收程序必須公開、透明，讓民眾廣泛參與，只有進(jìn)行民主協(xié)商，使民眾的意愿得到充分表達(dá)，爭(zhēng)取民眾的理解，征地工作才能得到民眾的支持，征地工作才不會(huì)陷入被動(dòng)。與此同時(shí)，更要改善集體土地征收工作方式，征地工作態(tài)度要友好，對(duì)持不同意見的民眾要積極勸說(shuō)和開導(dǎo)，嚴(yán)禁強(qiáng)拆強(qiáng)征，激化矛盾。最后，對(duì)集體土地征收要科學(xué)規(guī)劃、合理利用，提高對(duì)土地的利用率，減少對(duì)土地資源的浪費(fèi)。

（三）做好征地善后工作，改善民眾生活條件

根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)行被征收土地的農(nóng)民往往只是得到一筆補(bǔ)償款，而住房安置、工作安置往往被忽略和遺忘。導(dǎo)致被征地后，民眾又面臨著住房、失業(yè)等問(wèn)題。這不僅不利于集體土地征收工作執(zhí)行的，更不利于社會(huì)的穩(wěn)定。征地部門應(yīng)該要想民眾之所想，給民眾之所求，切實(shí)考慮民眾的處境，理解民眾的難處。唯有如此，征地的執(zhí)行才會(huì)得以順利進(jìn)行。

（四）完善法律法規(guī)，規(guī)范征地行為

加強(qiáng)立法是目前集體土地征收的當(dāng)務(wù)之急，只有有完善的法律法規(guī)做后盾，民眾才有維權(quán)的武器；只有有了完備的法律法規(guī)為依據(jù)，政府才能依法執(zhí)政；只有有了健全的法律法規(guī)，執(zhí)法者才能依法嚴(yán)厲打擊征地過(guò)程中違法違規(guī)行為。

三、結(jié)語(yǔ)

總之，隨著改革開放的深化，集體土地征收制度的作用還會(huì)越來(lái)越凸顯。但是，集體土地征收制度必須要不斷完善，集體土地征收的方案要科學(xué)制定，集體土地征收的方式要合理合法，集體土地征收的程序要公開透明，集體土地征收的監(jiān)管要有法可依、有法必依，只有這樣才能對(duì)中國(guó)目前土地資源緊缺狀況有所緩解。反之，如果土地征收制度的缺點(diǎn)得不到改正，不僅不能緩解中國(guó)土地資源緊缺的現(xiàn)狀，反而還會(huì)激化社會(huì)矛盾，繼而影響社會(huì)的和諧。因此，政府要為集體土地征收制度的完善下狠功夫，民眾也要理解和支持政府的政策，這樣集體土地征收制度才能實(shí)現(xiàn)雙贏。

參考文獻(xiàn)：

篇(2)

安置房以后也不要交房產(chǎn)稅，因?yàn)榘仓梅繉儆诒Ｕ戏浚壳安粚儆诜慨a(chǎn)稅的征收范圍。安置房就是動(dòng)遷房，由于該類房產(chǎn)的安置對(duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，所以這類仿佛的買賣除了會(huì)受到法律法規(guī)的規(guī)范，還會(huì)受到當(dāng)?shù)卣叩募s束。所以，安置房的交易不同于一般商品房的交易。

根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定，動(dòng)遷居民如果想要轉(zhuǎn)讓或者出租安置房，必須要取得房產(chǎn)證并且滿三年。如果三年以后房子不進(jìn)行交易的話是不用繳納房產(chǎn)稅的，但是如果進(jìn)行交易，那就另當(dāng)別論了。

根據(jù)國(guó)家規(guī)定，安置房被分為因重大市政工程而動(dòng)遷建造的配套商品房，還有一類是因?yàn)殚_發(fā)房地站而動(dòng)遷建造的商品房。

拆遷安置房屬于居民居住房，所以根據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，如果居民對(duì)其進(jìn)行出租，自2008年其就需要繳納一定稅金。只要個(gè)人出租房屋，不管有何用途，都需要征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為3%的基礎(chǔ)上減半，房產(chǎn)稅則按照4%進(jìn)行征收，不需要繳納土地使用稅。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

篇(3)

【關(guān)鍵詞】舊城改造；城市發(fā)展；法律問(wèn)題

舊城改造是指依據(jù)城市發(fā)展的實(shí)際需求，有計(jì)劃、有步驟的對(duì)城市的整體或者是局部進(jìn)行改造，對(duì)城市的物質(zhì)生活環(huán)境進(jìn)行更新?lián)Q代，為市民提供更為優(yōu)質(zhì)的生存環(huán)境，以及為城市的發(fā)展創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。

一、舊城改造拆遷中存在的法律問(wèn)題

（一）政府的角色定位模糊。房屋對(duì)于普通老百姓來(lái)講，可以稱得上是人生中最重要的財(cái)產(chǎn)！因此，這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利必須要受到法律的保護(hù)，如此才能夠使百姓安穩(wěn)的生活，而政府在這一過(guò)程中，則需要肩負(fù)著保護(hù)人民群眾財(cái)產(chǎn)權(quán)利的義務(wù)。除此以外，政府對(duì)于城市房屋的拆遷工作還具有行政管理權(quán)，政府在行使“行政管理權(quán)”時(shí)實(shí)際上處于一種第三方的位置，也就是說(shuō)這是從政府的角度出發(fā)，對(duì)一個(gè)民事問(wèn)題加以規(guī)范。但是在實(shí)際拆遷的過(guò)程中，政府往往扮演了拆遷人“后臺(tái)”的角色，甚至有些時(shí)候就是以拆遷人的身份出現(xiàn)的。這種角色定位的模糊使政府在舊城改造的過(guò)程中，既扮演了“運(yùn)動(dòng)員”的角色，又扮演了“裁判員”的角色，這顯然是有悖初衷的。

（二）舊城改造拆遷中的法律關(guān)系過(guò)于復(fù)雜。舊城改造拆遷是基于這樣一個(gè)前提，即：要給予被拆遷人一定的補(bǔ)償安置，如此才能獲得拆除被拆遷人房屋的權(quán)利。這樣看來(lái)，仿佛其中的法律關(guān)系應(yīng)該是圍繞拆遷當(dāng)事之間而發(fā)生的，但實(shí)際上卻并非如此。我國(guó)現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中規(guī)定，政府在拆遷過(guò)程中占據(jù)主導(dǎo)地位，負(fù)責(zé)發(fā)放相關(guān)許可證，對(duì)拆遷機(jī)構(gòu)的資格進(jìn)行審查以及行使強(qiáng)制拆遷權(quán)力等等，也就是說(shuō)政府的行政決定在其中起決定性因素。這樣一來(lái)，拆遷過(guò)程中存在著行政法律關(guān)系，同時(shí)又存在著民事法律關(guān)系，法律關(guān)系是非常復(fù)雜的。

（三）補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)存在偏低的情況。拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由政府?dāng)M定的，屬于單方定價(jià)，因而很容易造成補(bǔ)償價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格不符的情況。有些地方政府是按照當(dāng)?shù)氐呢?cái)政承受能力來(lái)擬定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，甚至?xí)趯?duì)拆遷價(jià)格評(píng)估的過(guò)程進(jìn)行直接干預(yù)；有些地方政府頒布的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有隨著市場(chǎng)變化而變化，幾乎多年不變，這與近幾年來(lái)房?jī)r(jià)大幅上漲的形勢(shì)完全脫節(jié)；有些地方政府甚至故意制定很低的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而回遷房的定價(jià)卻很高，致使被拆遷戶“流離失所”。

二、改進(jìn)建議

（一）正確定位政府角色。由于政府在整個(gè)拆遷過(guò)程中起到的是主導(dǎo)作用，既扮演了“運(yùn)動(dòng)員”角色，也扮演了“裁判員”的角色，這種雙重身份將會(huì)導(dǎo)致社會(huì)公眾對(duì)政府“裁決”的公正性表示懷疑。而且，由于政府在拆遷的整個(gè)過(guò)程中，其權(quán)力與利益易于尋租，這就使得政府的角色定位日益受到社會(huì)公眾的關(guān)注。我們知道，舊城改造拆遷是土地與房屋等不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)人與所有權(quán)人在行使各自的物權(quán)時(shí)，所產(chǎn)生的一種行為。而這種行為又涉及到了諸多主體，因此，政府最應(yīng)該扮演的角色就應(yīng)該是“協(xié)調(diào)者”的角色，也就是說(shuō)政府應(yīng)該以公共服務(wù)者的姿態(tài)出現(xiàn)，對(duì)涉及到拆遷問(wèn)題的各個(gè)主體之間的矛盾與沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)。這樣，一方面能夠保護(hù)弱勢(shì)群體的合法權(quán)益，另一方面，則能夠維護(hù)國(guó)家的公信力。

（二）完善法律法規(guī)。舊城改造的拆遷問(wèn)題，涉及到了國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥與出讓、房屋所有權(quán)的征收等等，整個(gè)過(guò)程必須要以完善的法律法規(guī)為依據(jù)，如此才能做到有法可依，使舊城改造工程有序進(jìn)行的同時(shí)，還能夠協(xié)調(diào)各方面的利益?，F(xiàn)階段所執(zhí)行的拆遷辦法雖然也是由法律法規(guī)所擬定的，但是效力低、缺乏細(xì)節(jié)、不利于執(zhí)行。因此，想要從根本上解決拆遷中的法律問(wèn)題，就必須要我國(guó)政府制定專門的征收、征用法規(guī)，并以此為依據(jù)對(duì)拆遷行為進(jìn)行有效規(guī)范。

（三）對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公開。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》中的相關(guān)規(guī)定，各地方政府應(yīng)當(dāng)每年者對(duì)當(dāng)?shù)氐母黝惙课莸膬r(jià)格進(jìn)行估價(jià)，并且將估價(jià)公布于世。同時(shí)，相關(guān)部門要根據(jù)這些數(shù)據(jù)，來(lái)擬定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如此才能確保拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)能夠符合市場(chǎng)的實(shí)際情況。除此之外，政府還應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)制定，增強(qiáng)被拆遷人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的抗辯機(jī)制。這是由于通常情況下，被拆遷方在整個(gè)拆遷過(guò)程往往處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，拆遷行為將會(huì)對(duì)被拆遷人構(gòu)成利益影響，因此，政府需要增強(qiáng)被拆遷人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的抗辯機(jī)制，如此才能保證被拆遷人能夠抵抗一些不利因素的侵害。

（四）借鑒國(guó)外的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。由于舊城改造拆遷中的法律關(guān)系是非常復(fù)雜的，其中既有民事法律關(guān)系，又有行政法律關(guān)系，再加上一些不合理的行政權(quán)的介入，非常容易出現(xiàn)政府機(jī)構(gòu)權(quán)力尋租的情況。為了有效處理上述情況，我們可以借鑒國(guó)外的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。在英、法、美、日等發(fā)達(dá)國(guó)家中，為了防止政府機(jī)構(gòu)出現(xiàn)權(quán)力尋租的情況，他們制定了公共開發(fā)制，即：政府委派一個(gè)名為“開發(fā)公社”的非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，來(lái)負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷工作。比如德國(guó)負(fù)責(zé)舊城改造的單位是社會(huì)公共部，負(fù)責(zé)承辦具體事物的單位則是以公益法人為核心的公有制企業(yè)；日本也有類似的組織，名為“城市、住宅建設(shè)公團(tuán)”，城市改建工作則是由這一集團(tuán)來(lái)負(fù)責(zé)的。我國(guó)政府可以借鑒這一經(jīng)驗(yàn)，制定“公共開發(fā)制度”，組建負(fù)責(zé)公共開發(fā)的非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，從而防止政府尋租行為為的出現(xiàn)。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快。舊城改造的過(guò)程中，出現(xiàn)了許多法律問(wèn)題，影響了和諧社會(huì)的構(gòu)建，需要我們從正確定位政府角色、完善法律法規(guī)、對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公開、借鑒國(guó)外的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)等方面入手，加以解決。

參考文獻(xiàn)

[1] 張迅雷.完善我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償法律制度的思考[J].北京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)， 2010（01）.

篇(4)

工作總結(jié)

一年來(lái)，我辦圍繞《土地管理法》、《國(guó)土資源管理?xiàng)l例》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)和金塔縣人民政府金政發(fā)[2013]115號(hào)文件要求，加強(qiáng)集約、節(jié)約利用土地資源管理，在建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批、規(guī)劃測(cè)量、定位放線等工作環(huán)節(jié)中，加強(qiáng)管理，完善措施，加大違規(guī)違法建筑案件查處力度，取得了明顯成效。

一、加大了土地法律法規(guī)宣傳

為了提高廣大人民群眾的思想認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)法制觀念，我辦采取多種形式，開展了《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓管理規(guī)定》等法規(guī)的宣傳學(xué)習(xí)，增強(qiáng)了廣大市民的國(guó)土資源保護(hù)意識(shí)。于6月25日在航天廣場(chǎng)懸掛橫幅進(jìn)行宣傳，接到群眾咨詢達(dá)280人次，共印發(fā)宣傳資料1000多張，印發(fā)的法律資料深受廣大人民群眾的歡迎，使大家更深層地了解法律宣傳的重要性。

二、加強(qiáng)了項(xiàng)目用地規(guī)劃審批

強(qiáng)化規(guī)劃執(zhí)法管理，落實(shí)了部門聯(lián)審、專家評(píng)審、批前公示等制度，按照現(xiàn)場(chǎng)勘察、征詢國(guó)土、環(huán)保等相關(guān)部門意見，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，杜絕了違規(guī)審批現(xiàn)象。今年共下發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證29份，審批用地面積305.4萬(wàn)平方米。下發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)許可證7份，審批用地面積9.5萬(wàn)平方米，共出具規(guī)劃出讓條件通知書37份。

三、加強(qiáng)了項(xiàng)目規(guī)劃復(fù)線驗(yàn)線

認(rèn)真貫徹落實(shí)了測(cè)繪管理的各項(xiàng)法律法規(guī)，做到了依法測(cè)繪。

一年來(lái)，按照縣上基礎(chǔ)測(cè)繪規(guī)劃編制工作的安排和部暑，按照《測(cè)繪法》等法律法規(guī)的規(guī)定，積極主動(dòng)配合開展各項(xiàng)測(cè)量工作。在規(guī)劃項(xiàng)目建

設(shè)過(guò)程中，加強(qiáng)了城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊建設(shè)項(xiàng)目的定位復(fù)線驗(yàn)線，共完成復(fù)線驗(yàn)線項(xiàng)目15項(xiàng)。

篇(5)

第一條為了加強(qiáng)對(duì)集體所有土地征收及房屋拆遷補(bǔ)償安置管理，保障征遷工作順利進(jìn)行，保護(hù)被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》等法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)征地拆遷補(bǔ)償安置，適用本辦法。法律、法規(guī)和省人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條本辦法所稱集體土地征收及房屋拆遷補(bǔ)償安置，是指因依法征收集體所有的土地及拆遷地上建(構(gòu))筑物，按照本辦法規(guī)定對(duì)被征遷的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人支付補(bǔ)償費(fèi)用和實(shí)施安置的行為。

第四條市國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)征遷土地的組織協(xié)調(diào)、審查報(bào)批和監(jiān)督管理工作。其從事征遷事務(wù)工作機(jī)構(gòu)，承擔(dān)統(tǒng)一征遷土地的事務(wù)性工作。

市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)房屋拆遷的監(jiān)督管理工作。其房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋拆遷監(jiān)督管理具體事務(wù)。

各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)征遷土地的協(xié)調(diào)配合工作。

第二章征地拆遷工作的組織實(shí)施

第五條征地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由市人民政府將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征地的用途、范圍、面積以及征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地拆遷補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋诒徽魍恋厮诘氐泥l(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。具體工作由國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)實(shí)施。

第六條被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到指定地點(diǎn)辦理征地拆遷補(bǔ)償?shù)怯洝１徽魍恋厣嫌薪?構(gòu))筑物的，還應(yīng)提供有關(guān)建(構(gòu))筑物的合法證件。國(guó)土資源行政主管部門或會(huì)同有關(guān)部門組織拆遷工作人員到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查核實(shí)。

自征地公告公布之日起，被征土地所有權(quán)人、使用權(quán)人不得在征地拆遷范圍內(nèi)種植樹木，興建建(構(gòu))筑物。

第七條國(guó)土資源行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征地方案，會(huì)同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、拆遷安置方案，在被征土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告或組織聽證，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民的意見。征地拆遷補(bǔ)償安置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由國(guó)土資源行政主管部門組織實(shí)施。

第八條被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人對(duì)征地拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定處理。征地拆遷補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征遷方案的實(shí)施。

被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人對(duì)土地及房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，可以按照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)具備相應(yīng)資質(zhì)的法定評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

第九條征地拆遷的補(bǔ)償費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物(含建、構(gòu)筑物)補(bǔ)償費(fèi)。

第十條征收土地的，按照被征土地的原用途給予補(bǔ)償。征地拆遷的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)全額支付。

第十一條被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人，應(yīng)在征地拆遷安置補(bǔ)償方案公告的期限內(nèi)領(lǐng)取補(bǔ)償費(fèi)，讓出土地。無(wú)法定事由拒不讓出的，依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第三章土地、青苗補(bǔ)償與勞力安置

第十二條征收土地的，按下列標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費(fèi)：

(一)征收耕地的，按該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍補(bǔ)償；

(二)征收林地的，按該林地被征前3年平均年產(chǎn)值的8倍補(bǔ)償；

(三)征收果、茶、桑等園地的，按該園地被征前3年平均年產(chǎn)值的7倍補(bǔ)償；未曾收獲的，按同類土地前3年平均年產(chǎn)值的6倍補(bǔ)償；

(四)征收魚塘、藕塘、葦塘、菱塘等水域的，按其被征前3年平均年產(chǎn)值的6倍補(bǔ)償；

(五)征收集體所有的建設(shè)用地的，按其所在村(組)旱耕地前3年平均年產(chǎn)值的4至5倍補(bǔ)償；

(六)征收未利用地的，按其旱耕地前3年平均年產(chǎn)值的2至3倍補(bǔ)償。

土地補(bǔ)償費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由市國(guó)土資源行政主管部門會(huì)同有關(guān)縣、區(qū)政府、林業(yè)、漁業(yè)等部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

第十三條征收土地的，按下列規(guī)定支付安置補(bǔ)助費(fèi)：

(一)征收耕地的，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算，每1個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

(二)征收耕地以外的農(nóng)用地的，每1個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為其前3年平均年產(chǎn)值的3至4倍。

(三)征收耕地以外的農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地的，每1個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為其所在村(組)耕地前3年平均年產(chǎn)值的2至3倍。

(四)征收無(wú)收益土地的，不支付安置補(bǔ)助費(fèi)。

需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征土地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有土地的數(shù)量計(jì)算。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人，其中符合參加社會(huì)保險(xiǎn)條件的，征得被安置人員同意后，安置補(bǔ)助費(fèi)可以用于支付被安置人員的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。國(guó)家和省有新規(guī)定的，從其規(guī)定。

安置補(bǔ)助費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由市國(guó)土資源行政主管部門會(huì)同有關(guān)縣、區(qū)政府及有關(guān)部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

第十四條按本辦法第十二條、第十三條規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，報(bào)經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不應(yīng)超過(guò)土地被征前3年平均年產(chǎn)值的30倍。土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限，仍不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條被征土地上的青苗，按下列標(biāo)準(zhǔn)支付青苗補(bǔ)償費(fèi)：

(一)被征耕地上的青苗，按照當(dāng)季作物的產(chǎn)值補(bǔ)償；多年生作物，按其年產(chǎn)值補(bǔ)償；無(wú)青苗的，不予補(bǔ)償。

(二)魚苗放養(yǎng)2年以上的，不予補(bǔ)償；不足2年的，按照放養(yǎng)魚苗費(fèi)的3至4倍補(bǔ)償。

(三)用材林、防護(hù)林、特種用途林主干平均胸徑大于20厘米的，按照其實(shí)有材積價(jià)值的10%至20%補(bǔ)償；主干平均胸徑5至20厘米的，按照其實(shí)有材積價(jià)值的60%至80%補(bǔ)償。

(四)苗圃苗木、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林按照其被征前3年平均年產(chǎn)值2倍補(bǔ)償；尚無(wú)產(chǎn)值的，按實(shí)際造林投資2倍補(bǔ)償。幼齡林、新造林按實(shí)際投資2倍補(bǔ)償。青苗補(bǔ)償費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由市國(guó)土資源行政主管部門會(huì)同林業(yè)、漁業(yè)等主管部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

第四章房屋拆遷補(bǔ)償安置

第十六條被征土地上的房屋及附屬物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由市物價(jià)主管部門會(huì)同有關(guān)縣、區(qū)政府、市國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門制定，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，報(bào)省人民政府備案。

被征土地上的房屋及附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，綜合考慮被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、成新等因素確定。

第十七條拆遷住宅房屋，被拆遷人可選擇貨幣補(bǔ)償安置，也可選擇以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償安置。對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置面積，可按該戶常住人口人均不超過(guò)30平方米建筑面積控制，超過(guò)部分實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

拆遷非住宅房屋，以貨幣補(bǔ)償為主，也可采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償安置。

拆遷房屋附屬物，實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

第十八條實(shí)行貨幣化補(bǔ)償安置的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，向被拆遷人支付補(bǔ)償款。

實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按前款規(guī)定，確定拆遷補(bǔ)償款，并與安置房屋結(jié)算差價(jià)。

第十九條對(duì)利用自有住宅房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，按住宅房屋予以認(rèn)定，但對(duì)其實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的建筑面積部分給予適當(dāng)營(yíng)業(yè)補(bǔ)償。

第二十條拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定的房屋占地面積，以土地使用證登記的面積為依據(jù)；經(jīng)合法批準(zhǔn)但尚未取得土地使用證的，以批準(zhǔn)的用地面積為依據(jù)。

拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定宅基地上房屋建筑面積，不得超過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃許可證或其他法定批準(zhǔn)文件規(guī)定的建房面積；已合法領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，以房屋所有權(quán)證登記的面積為依據(jù)。

第二十一條拆遷住宅房屋，給予每戶搬家費(fèi)300元。過(guò)渡費(fèi)按18個(gè)月計(jì)算，具體標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)管理等部門制定。

拆遷非住宅房屋，還應(yīng)當(dāng)按實(shí)際情況對(duì)被拆遷人補(bǔ)償下列費(fèi)用：

(一)需要搬遷設(shè)備的，按國(guó)家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安置費(fèi)用；

(二)因拆遷設(shè)備無(wú)法恢復(fù)使用的，按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用；

(三)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的，對(duì)停產(chǎn)、停業(yè)期間的直接經(jīng)濟(jì)損失，給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第二十二條有下列情形之一的，不予補(bǔ)償：

(一)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上建造的建筑物、構(gòu)筑物，未按《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》等法律法規(guī)的規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)；

(二)在城市規(guī)劃區(qū)外集體土地上建造的建筑物、構(gòu)筑物，未按《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)；

(三)在征地公告后搶建的建筑物、構(gòu)筑物，搶栽的樹木；

(四)其它違法建筑物、構(gòu)筑物。

第二十三條拆除超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償。

第二十四條拆除經(jīng)依法批準(zhǔn)的尚未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，按照重置價(jià)格結(jié)合剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第五章罰則

第二十五條有下列情形之一的，按照土地管理等法律法規(guī)規(guī)章，由有關(guān)部門給予處罰：

(一)買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的；

(二)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的；

(三)違法占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的；

(四)未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的；

(五)農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的；

(六)無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法定程序批準(zhǔn)占用、征收土地的；

(七)擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的。第二十六條國(guó)土資源等管理部門依照土地管理等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，責(zé)令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的，建設(shè)單位或者個(gè)人必須立即停止施工，自行拆除；對(duì)繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)有權(quán)制止。建設(shè)單位或者個(gè)人對(duì)責(zé)令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責(zé)令限期拆除決定之日起15日內(nèi)，向人民法院；期滿不又不自行拆除的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，費(fèi)用由違法者承擔(dān)。

第二十七條侵占、挪用被征遷單位及個(gè)人的征遷補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用的，由監(jiān)察、審計(jì)部門依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十八條房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，一方或雙方可以請(qǐng)求市房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行協(xié)調(diào)；同時(shí)，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院。

第二十九條國(guó)土資源、房地產(chǎn)等管理部門及其他有關(guān)部門的工作人員，、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章附則

第三十條被征土地上的房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則，由市房地產(chǎn)管理部門、國(guó)土資源行政主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定另行制定。本市過(guò)去有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)；本辦法施行前已經(jīng)批準(zhǔn)的征收集體土地房屋拆遷，仍按原有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

篇(6)

一、征收部門簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)享有行政優(yōu)益權(quán)

行政優(yōu)益權(quán)是國(guó)家為確保行政主體有效行使職權(quán)，切實(shí)履行職責(zé)，圓滿實(shí)現(xiàn)公共利益的目標(biāo)，而以法律法規(guī)等形式賦予行政主體享有各種職務(wù)或物質(zhì)上優(yōu)益條件的資格。例如，合同內(nèi)容單方?jīng)Q定權(quán)、設(shè)立獎(jiǎng)勵(lì)權(quán)、合同履行指揮權(quán)、單方變更與解除權(quán)、動(dòng)用強(qiáng)制權(quán)、違反合同制裁權(quán)。

房屋征收補(bǔ)償決定作出后，房屋征收部門要做的工作就是與被征收人訂立補(bǔ)償安置協(xié)議，內(nèi)容包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)。但是，如果征收部門與被征收人達(dá)不成征收補(bǔ)償安置協(xié)議的，由征收部門提請(qǐng)作出征收決定的市、縣人民政府根據(jù)征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償安置決定，這是對(duì)“釘子戶”的制衡，體現(xiàn)了征收具有強(qiáng)制性，也體現(xiàn)了征收部門享有行政優(yōu)益權(quán)，通過(guò)補(bǔ)償決定可以促進(jìn)補(bǔ)償協(xié)議的簽訂，此乃“以決定促進(jìn)協(xié)議”之妙處。補(bǔ)償協(xié)議與補(bǔ)償決定相比，更有利于被征收人的權(quán)利保障。首先，征收補(bǔ)償協(xié)議是當(dāng)事人之間的合意，雙方當(dāng)事人可在簽訂補(bǔ)償協(xié)議的過(guò)程中，反復(fù)協(xié)商或討價(jià)還價(jià)，無(wú)疑被征收人的利益會(huì)得到充分考慮；而且被征收人會(huì)相信自己的利益已得到了充分考慮，所以其精神需要也得到滿足、人格得到尊重。其次，由于補(bǔ)償協(xié)議與一般合同相比，具有行政優(yōu)益權(quán)的特點(diǎn)，行政主體征收部門往往會(huì)在補(bǔ)償協(xié)議中給予被征收人獎(jiǎng)勵(lì)及其他優(yōu)惠條件，這意味著其中的可期待利益也增大很多。從被征收人權(quán)利保障和社會(huì)和諧角度考慮，國(guó)家提倡通過(guò)補(bǔ)償協(xié)議解決征收補(bǔ)償。當(dāng)然因此也就對(duì)征收部門提出了一定的要求，例如，只能為公共利益而向所有被征收人提供公平、公開的補(bǔ)償優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)勵(lì)辦法等?！墩魇諚l例》對(duì)征收安置部門的行政優(yōu)益權(quán)規(guī)定缺失，動(dòng)用強(qiáng)制權(quán)、違反合同制裁權(quán)沒有做出應(yīng)有的規(guī)定。這就需要對(duì)《行政訴訟法》作擴(kuò)大解釋，征收部門可以作為原告提訟，以訴訟中先予執(zhí)行代替動(dòng)用強(qiáng)制權(quán)，以法院判決被征收人承擔(dān)訴訟費(fèi)代替違反合同制裁權(quán)。根本解決行政有益權(quán)問(wèn)題期待《行政訴訟法》的修訂以及《行政程序法》的出臺(tái)。

二、征收補(bǔ)償協(xié)議系行政合同

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的拆遷補(bǔ)償協(xié)議是由平等主體的拆遷人與被拆遷人簽訂的協(xié)議，屬于典型的民事合同，受《合同法》和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》調(diào)整。《征收條例》第25條第2款規(guī)定：“補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提訟”。規(guī)定了司法救濟(jì)，卻沒有明確該協(xié)議的性質(zhì)。筆者認(rèn)為征收補(bǔ)償協(xié)議屬于典型的行政合同。所謂行政合同，是指行政主體之間，行政主體與公民、法人或其他組織之間，為實(shí)現(xiàn)行政管理目的，依雙方意思表示一致，而確立、變更或消滅相互權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。行政合同具有以下特征：1.行政合同的當(dāng)事人一方必須是行政主體；2.行政合同的目的是為了實(shí)現(xiàn)國(guó)家行政管理目標(biāo)；3.行政合同的雙方意思表示必須一致；4.在行政合同的履行、變更或解除中，行政主體享有行政優(yōu)益權(quán)。因此，行政合同是代表公益的政府或機(jī)關(guān)與代表私益的私人為完成社會(huì)公共產(chǎn)品的供給，以保障公共利益的維持與增進(jìn)而進(jìn)行博弈、協(xié)商所達(dá)成的一種契約。

現(xiàn)將征收補(bǔ)償協(xié)議與行政合同的特征進(jìn)行對(duì)照：1.征收補(bǔ)償合同的當(dāng)事人一方是政府的征收補(bǔ)償部門，屬于行政主體；2.征收補(bǔ)償合同的目的是為了實(shí)現(xiàn)公共利益需要的房屋征收，即為實(shí)現(xiàn)行政管理目標(biāo)；3.征收補(bǔ)償合同是在雙方達(dá)成一致意見的情況下簽訂的；4.在征收補(bǔ)償合同的履行、變更或解除中，征收部門享有行政優(yōu)益權(quán)。因此，征收補(bǔ)償合同完全具有行政合同的特征，應(yīng)當(dāng)作為行政案件審理。在《行政程序法》(征求意見稿)中，將行政合同寫入其中，代表了先進(jìn)法治理念發(fā)展的方向。在行政程序法頒行之前，人民法院應(yīng)在程序上依照《行政訴訟法》，參照《民事訴訟法》，允許行政機(jī)關(guān)作為行政合同的原告；在實(shí)體上可以依照單行行政法律法規(guī)，參照《合同法》對(duì)行政合同進(jìn)行審理。

三、征收補(bǔ)償協(xié)議的效力判斷

征收補(bǔ)償協(xié)議的效力包括形式上的效力和實(shí)質(zhì)上的效力。形式上的效力是指征收補(bǔ)償協(xié)議一經(jīng)征收部門與被征收人達(dá)成合意，即被推定合法，具有限制和約束征收部門和被征收人的法律效力，未經(jīng)法定程序不得任意變更和撤銷。這表明了征收補(bǔ)償協(xié)議的行政屬性，體現(xiàn)征收補(bǔ)償協(xié)議的公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力，但它只具有相對(duì)的效力，其理論依據(jù)是征收補(bǔ)償協(xié)議是行政法規(guī)授權(quán)的、作為公共利益征收的實(shí)施部門所作出的一種合法的真實(shí)意思表示，目的在于有效維護(hù)公共利益以實(shí)現(xiàn)征收的目的，是行政法規(guī)對(duì)征收部門和征收補(bǔ)償協(xié)議的尊重和信任，也是維護(hù)行政權(quán)正常運(yùn)行的必然要求。征收補(bǔ)償協(xié)議的實(shí)質(zhì)效力是征收部門與被征收人達(dá)成的合意符合法律精神，能得到法律的確認(rèn)與保護(hù)，具有絕對(duì)的效力，它是法律對(duì)雙方合意的一種肯定性價(jià)值判斷，違反協(xié)議必將受到法律的制裁。判斷征收補(bǔ)償協(xié)議是否有效，應(yīng)遵循合法性原則，具體包括下列要件：

1.主體要件，即簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的主體一方必須是征收補(bǔ)償部門，根據(jù)職權(quán)法定原則，其他部門無(wú)權(quán)簽訂；另一方必須是被征收入，根據(jù)“家事權(quán)”不適用不動(dòng)產(chǎn)原則，當(dāng)被征收房屋存在夫妻共有時(shí)，夫妻雙方必須同時(shí)參加協(xié)商并簽字或者書面授權(quán)委托。根據(jù)《物權(quán)法》第174條的規(guī)定，征收導(dǎo)致抵押權(quán)滅失所取得的賠償金、補(bǔ)償金優(yōu)先實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，因此，抵押房屋被征收的，還需抵押權(quán)人簽訂協(xié)議。

2.職權(quán)要件，即簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議必須是征收部門，其享有征收補(bǔ)償?shù)姆ǘ殭?quán)。根據(jù)《征收條例》第5條規(guī)定：“房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的”。顯然，房屋征收部門也不得以營(yíng)利為目的，因此房屋征收部門應(yīng)當(dāng)是全額財(cái)政撥款的行政機(jī)關(guān)或者事業(yè)單位?！墩魇諚l例》授予征收部門決定征收補(bǔ)償協(xié)議主導(dǎo)性權(quán)利內(nèi)容的相應(yīng)法定職權(quán)，必須在征收補(bǔ)償方案的框架內(nèi)、享有較小自由裁量權(quán)的范圍內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

3.內(nèi)容要件，即征收補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容必須合法、適當(dāng)、真實(shí)，合法是指補(bǔ)償協(xié)議的主導(dǎo)性權(quán)利內(nèi)容必須具有法定的依據(jù)，符合法律規(guī)范，符合征收補(bǔ)償方案，沒有明確規(guī)定不得隨意設(shè)置和限制被征收人的權(quán)利和義務(wù)，體現(xiàn)“行政活動(dòng)必須有法律依據(jù)”的法律保留原則；適當(dāng)是指征收補(bǔ)償協(xié)議的從屬性權(quán)利必須公正合理，符合實(shí)際，不得畸高畸低，不得顯失公平；真實(shí)是指征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成的合意必須是雙方真實(shí)的意思表示，不能在被征收人受欺詐或重大誤解的情況下簽訂。在新舊條例銜接中，需要考慮小縫隙對(duì)接或者無(wú)縫隙對(duì)接，防止適用新舊條例產(chǎn)生較大補(bǔ)償差距、出現(xiàn)不必要的“動(dòng)蕩”，實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償?shù)目v向公平。

4.程序要件，即征收補(bǔ)償協(xié)議的簽訂必須符合法定的程序，違反法定程序簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議是無(wú)效的行政合同。根據(jù)《征收條例》第24條第2款規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理”。對(duì)于無(wú)證房屋，首先需要規(guī)劃確認(rèn)、城市管理綜合執(zhí)法部門處理、房屋登記部門進(jìn)行初始登記后，才能簽訂補(bǔ)償協(xié)議。否則就會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失，屬于。

5.形式要件，即征收補(bǔ)償協(xié)議必須具備書面形式，不能是口頭形式。為實(shí)現(xiàn)征收過(guò)程公開、補(bǔ)償結(jié)果公開等全面的政府信息公開，條件具備的，可以建立征收補(bǔ)償網(wǎng)絡(luò)簽訂系統(tǒng)進(jìn)行備案。

四、征收補(bǔ)償協(xié)議的違約責(zé)任及司法救濟(jì)

1.征收補(bǔ)償協(xié)議的違約責(zé)任。征收補(bǔ)償協(xié)議違約是指征收補(bǔ)償部門或者被征收人違反征收補(bǔ)償協(xié)議的約定，侵害受法律保護(hù)的行政合同法律關(guān)系的行為。它包括四個(gè)方面的要件：主體要件即限于簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的征收補(bǔ)償部門或者被征收人；主觀要件即違約方必須具有主觀過(guò)錯(cuò)；客體要件即行政合同關(guān)系；客觀要件即只要有違約行為，不論有無(wú)損害事實(shí)均構(gòu)成違約。征收補(bǔ)償部門違約責(zé)任的性質(zhì)是行政責(zé)任，它是以嚴(yán)格責(zé)任為歸責(zé)原則，即只要出現(xiàn)違約行為，就推定存在主觀過(guò)錯(cuò)，如舉不出免責(zé)的理由的證據(jù)便應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，也符合《行政訴訟法》關(guān)于行政機(jī)關(guān)承擔(dān)舉證責(zé)任的原理。行政合同違約的后果可從兩方面理解：一方面，被征收人違約，由于行政優(yōu)益權(quán)的存在，征收部門不僅可要求其繼續(xù)履行，還可以通過(guò)訴訟對(duì)其進(jìn)行制裁，但是，《征收條例》對(duì)被征收人違約缺乏直接行政命令的相關(guān)條款，相反倒是規(guī)定了可以向人民法院提訟。另一方面，對(duì)于征收部門違約如果涉及合同主導(dǎo)性權(quán)利義務(wù)，由于此多系公共利益和公法權(quán)益，被征收人是私法權(quán)益，在違法的前提下，可以要求繼續(xù)履行協(xié)議；征收部門在未違反合法性原則和公平原則的前提下違約，被征收人只能要求征收部門進(jìn)行賠償而不能要求繼續(xù)履行，且賠償范圍只能是現(xiàn)實(shí)利益的損失而非期待利益的損失，這也與《國(guó)家賠償法》立法精神相符。

2.征收補(bǔ)償協(xié)議的實(shí)體和程序的準(zhǔn)據(jù)法。根據(jù)《征收條例》第25條第2款規(guī)定：“補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提訟”。征收補(bǔ)償協(xié)議的雙方當(dāng)事人都可以，法院進(jìn)行違約性審查的目的是合理界定雙方的責(zé)任，違約性審查包括違反約定義務(wù)、違反誠(chéng)實(shí)信用原則產(chǎn)生的附隨義務(wù)，違約補(bǔ)救方式的法律可以適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定。在我國(guó)尚未出臺(tái)行政程序法之前，從違約責(zé)任的審查反推征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂的實(shí)體準(zhǔn)據(jù)法包括《征收條例》、《合同法》以及地方性法規(guī)；《行政訴訟法》規(guī)定，提起行政訴訟的原告僅限于行政相對(duì)人，《征收條例》雖然規(guī)定了征收部門可以，但是，原告資格問(wèn)題屬于《立法法》中規(guī)定的法律保留事項(xiàng)。在最高人民法院制定非訴執(zhí)行司法解釋或者《行政訴訟法》修訂時(shí)，可以在非訴強(qiáng)制執(zhí)行的條款中增加規(guī)定：“行政合同訂立后，公民、法人或者其他組織，既不按合同約定履行又不在法定期限內(nèi)向人民法院提起行政訴訟的，行政機(jī)關(guān)可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行”。而在最高人民法院制定非訴執(zhí)行司法解釋或者《行政訴訟法》修訂之前，征收部門可以依據(jù)《行政訴訟法》、《民事訴訟法》、《征收條例》的規(guī)定，向人民法院提起行政合同糾紛的行政訴訟。

3.征收補(bǔ)償協(xié)議訴訟的法律適用及裁判方式。行政合同在理論界普通認(rèn)可，但司法實(shí)踐中卻鮮見，法律、法規(guī)、最高法院的司法解釋也無(wú)明確規(guī)定，行政合同的法律適用在目前已成“盲區(qū)”。但我們知道，行政合同是種特殊的行政行為，它始終具有合同法律關(guān)系與行政管理法律關(guān)系的雙重特征，是公法與私法規(guī)則的有機(jī)結(jié)合，理應(yīng)受到行政法與民法的雙重調(diào)整。因此，在審理行政合同案件時(shí)應(yīng)同時(shí)適用行政法律規(guī)范與民事法律規(guī)范兩種法律規(guī)則。但征收補(bǔ)償協(xié)議本質(zhì)上屬于征收部門為實(shí)現(xiàn)征收目的而作出的公法行為，與公共利益的征收息息相關(guān)，所以在訴訟中首先應(yīng)適用《征收條例》等行政法律規(guī)則對(duì)其主導(dǎo)性權(quán)利義務(wù)進(jìn)行合法性審查以確定補(bǔ)償協(xié)議的效力，體現(xiàn)合法性審查原則，然后在誠(chéng)實(shí)信用等從屬性權(quán)利義務(wù)方面適用《合同法》等民事法律規(guī)則進(jìn)行裁判。對(duì)于行政合同的裁判方式，可根據(jù)最高法院《關(guān)于執(zhí)行(中華人民共和國(guó)行政訴訟法)若干問(wèn)題的解釋》第57條、第58條的精神，首先對(duì)補(bǔ)償協(xié)議的效力進(jìn)行確認(rèn)判決；然后基于違約行為對(duì)當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求進(jìn)行給付判決，可以判決繼續(xù)履行，也可以判決支付違約金或賠償金。此外針對(duì)征收部門行使行政優(yōu)益權(quán)的行為還可以判決撤銷或者維持。

篇(7)

    1.房產(chǎn)稅

    房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn):以租金收入4%計(jì)算繳納。

    2.營(yíng)業(yè)稅

    營(yíng)業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn):3%稅率的基礎(chǔ)上減半計(jì)算繳納。

    3.城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加

    城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加征收標(biāo)準(zhǔn):以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地方不同適用7%、5%、1%三檔稅率)與教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納。

    4.個(gè)人所得稅

    個(gè)人所得稅征收標(biāo)準(zhǔn):對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得,每次收入不超過(guò)4000元,減除費(fèi)用800元;4000元以上,減除20%費(fèi)用,其余額為應(yīng)納稅所得額。