序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產經紀人法律法規范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：房地產經紀服務合同；違規操作；糾紛預防

中圖分類號：

D9

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）20-0165-02

1 房地產經紀服務合同的概念及簽訂意義

房地產經紀服務合同是房地產經紀機構或房地產經紀人為委托人提供有助于促成其與第三方之間的房地產交易的經紀服務而與委托人協商訂立的協議。根據房地產經紀服務類型的不同，房地產經紀服務合同包括出售、出租、承購、承租四種服務合同。

簽訂房地產經紀服務合同是房地產經紀服務的關鍵環節，也是房地產經紀機構進行經紀服務和解決雙方糾紛的法律依據。因此雙方在簽訂經紀服務合同時，應遵照誠信原則，遵守行業規則，并嚴格依照《民法通則》、《合同法》、《房地產經紀管理辦法》、《房地產經紀執業規則》等相關法律法規的規定。只有這樣，才能使交易當事人最大限度地實現其交易利益，保證交易活動安全順利，避免相互損害對方當事人的利益，同時也有利于房地產實體商品市場交易秩序的穩定。但是在實務操作過程中，由于各種因素的影響，房地產經紀服務合同在簽訂和履行過程中往往會出現不少問題，導致合同履行困難，雙方權益難以保障。

2 房地產經紀服務合同常見問題

2.1 審查環節紕漏

對委托人的資料審查是簽訂房地產經紀服務合同的必要前置工作，也是規范房地產經紀業務的重要保障，但是在實際操作中，不少房地產經紀機構和經紀人員對委托人的資料缺乏詳實的調查核實，導致在日后服務過程中出現諸多問題。對委托人資料的審查主要包括對委托人身份證明的審查和房源信息的審查，資料審查不嚴往往會導致以下幾種問題：

（1）委托人提供虛假的身份證明或故意登記錯誤的身份證號，與房地產經紀機構簽訂經紀服務合同。此種情況如果審查不嚴，往往會導致在房地產經紀機構為委托人提供房源信息后，委托人與業主私下成交，損害經紀人的合法權益。

（2）對委托方提供的房源信息，如房屋的位置、戶型、交通、附近環境等信息審查不嚴，此種情況往往會導致后期交易談判時難度加大。

（3）房源產權資料審核不嚴造成合同不能繼續履行。房屋交易的實質是房屋產權交易，因此確認房屋產權的真實性以及是否存在瑕疵是資料查驗的首要問題。而房屋所有權證明并不一定能清晰、完整地顯示現實產權狀態，但部分經紀人為了圖省事，對房屋是否即將拆遷、是否已經抵押或涉案被查封、產權共有人的意見等影響房屋是否能上市的重要因素不核實，導致合同簽訂后不能繼續履行。

2.2 合同內容違規

房地產經紀服務合同是明確房地產經紀機構和委托人權利義務關系的協議，合同中應當明確雙方的權利義務以及雙方達成的約定。合同內容違規主要體現在下面幾個方面：

（1）合同約定雙方權利義務不對等。

房地產經紀人員在與委托人約定訂立合同時，利用委托人的不知情，訂立有利于自己而不利于委托人的合同，合同內容中存在明顯的權利義務關系不對等，對委托人不利或對委托人造成損害。如加大委托人的義務，排除委托人的權利，從而減少自己的義務，降低自身風險。

（2）經紀服務合同的主要條款欠缺。

長期以來，房地產經紀機構在經紀活動中與委托人訂立的合同大多都是自擬的，屬于企業格式合同文本。合同格式比較粗糙，內容比較簡易，其中反映合同要件的主要條款（如服務條款、履行期限條款、違約條款、爭議協商解決條款等）欠缺。對于這些涉及雙方權利義務主要條款的約定，雙方常常用口頭的方式表示，往往會導致因時間和情況的變化而不能履約，致使糾紛發生。

另外，由于目前管理部門對房地產經紀收費所指定的標準并無相對應的服務標準，因傭金標準和服務標準沒有相應的對比與衡量標準，而造成兩者失衡的現象時有發生，而且房地產經紀機構在與委托人簽訂經紀服務合同時，往往因疏忽甚至故意省缺服務標準條款，損害委托方的合法權益。

2.3 房地產經紀人違規操作

雖然《房地產經紀管理辦法》和《房地產經紀執業規則》都對房地產經紀從業人員的執業行為進行約束，而且各地房地產經紀協會對經紀人員提出了明確的職業道德要求，但是房地產經紀人員的違規操作行為時有發生，主要表現在以下幾個方面：

（1）房地產經紀人員不當承諾或以個人名義承攬業務。

有些房地產經紀人員在承攬經紀業務的過程中，為了吸引客戶承接業務，往往在簽約前未充分履行告知責任，或不顧自己的實際能力和信用條件夸大承諾以獲得委托人的信任，等到委托人認可并與其簽訂合同后，又故意對自身義務條款“縮水”。 部分經紀人員因利益驅使，私下與委托人簽訂經紀服務合同，一旦遇到執行困難，撒手不管，造成糾紛。

（2）房地產經紀人員直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關系。

在房地產買賣，特別是在存量房買賣中，一般應采用居間形式，房地產經紀人員承擔買賣雙方的委托。根據合同法，在居間合同中，房地產經紀人員不得直接參與并決定委托人與第三人的合同關系。但實際操作中，房地產經紀人員常常直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關系，一些房地產經紀人員甚至包攬買賣雙方的所有交易事務。如既為賣方代收房款，又為買方辦理稅費結算和產權過戶等手續。

（3）房地產經紀人員用房地產交易行為替代經紀服務行為。

房地產經紀人員利用自己的職業便利將房地產買賣合同內容與經紀服務合同內容歸納在一個買賣合同或是概念含糊不清的交易合同內，直接將房地產買進或賣出，把向委托人提供的服務性勞務活動改變為房地產權利的直接處分活動。房地產經紀人員通過買斷、收購，或者買賣雙方不見面等方式隱匿買賣活動中的收益，獲取差價和利潤。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價的同時另行收取傭金。

3 房地產經紀業務糾紛預防

3.1 統一并嚴格使用相關合同文本

為了減少房地產糾紛，我國房地產管理部門和房地產經紀行業組織制定了房地產經紀服務合同示范文本。中國房地產估價師與房地產經紀人學會于2006年了一套《房地產經紀業務合同推薦文本》，為房地產經紀業務提供了參考，但在實際操作中，房地產經紀機構往往使用自制合同文本而導致糾紛不斷發生，因此，應該由政府管理部門或上級主管單位統一規定合法有效的合同文本，各房地產經紀機構必須嚴格遵守。這樣，既可以加強行業從業人員的自律性，又可以減少因合同條款缺失造成的不必要的糾紛。

3.2 完善培訓體系，加強經紀人員職業素質教育

《房地產經紀管理辦法》第八條、第十條、第二十條規定了房地產經紀機構從業房地產經紀人員數量以及簽約人資格制度，可以大大減少因簽約人法律意識不健全，專業能力及職業道德欠缺造成的糾紛。但是因經紀人員職業素質不高而導致的糾紛時常發生，當事人的權益往往受到房產經紀機構和經紀從業人員的侵犯。職業素質教育包括職業道德教育、專業能力教育和法律知識教育。企業內部應建立完善的培訓體系，定期開展業務技能培訓、職業道德考核、法律知識宣傳等活動，提升房產經紀從業人員的職業素質，促使其更快成長，規范其業務行為。

3.3 完善立法建設，加大懲罰力度

一方面，我國目前對房地產經紀市場進行規制的規范性文件較少，而且法律位階較低，不利于房地產經紀市場的統一規范管理，立法機關應逐步完善并制定更高層級的法律法規，加強對房地產經紀市場的立法規制。

另一方面，雖然《房地產經紀管理辦法》、《房地產經紀執業規則》對房產經紀機構和房地產經紀人員的執業行為進行了規制，規定了相應的民事責任、行政責任、刑事責任，能夠在一定程度上對房地產經紀市場起到規范作用，但其懲罰力度較輕，這往往也是導致個別房產經紀機構和房產經紀人員違規操作的重要原因，因此在完善相關房地產經紀法律法規時，應加大對違規行為懲罰力度的規定。

3.4 建立流程化、標準化、可升級版的企業管理機制

明確各職能部門的責任和員工的崗位分工是企業高效運轉的前提之一，建立流程化、標準化的企業管理機制，使每個崗位都有規范的操作流程及工作標準，然后再依靠完善的制度體系讓企業保持高效、持續、穩定的運行。同時，使業務開展簡單、透明，方便檢查。這樣才既會提高工作效率和資源配置效率，保證企業按照既定路線，實現自己的戰略目標，又可以提高員工幸福感，使員工保持積極陽光的心態，從而有利于業務的開展，減少服務過程中糾紛的發生。

同時，隨著公司所處的發展階段的不同，企業的管理機制要適時適應企業經營環境的變化，有效融入公司戰略要素，以保證其旺盛的生命力，因此通過建立可升級版的企業管理機制，才能不斷提升服務質量。

3.5 加強房地產經紀機構誠信體系建設

房地產經紀機構在房屋交易中扮演著重要的角色，市場大部分的新房和二手房都是經過房地產經紀機構交易的，但一些經紀機構在服務過程中存在不少問題，比如房源廣告宣傳不真實、經紀人員素質良莠不齊、規章制度不健全，少數機構仍有違規收費現象，有的合同以及補充協議雙方責任含糊，而且社會上沒有營業執照和登記備案的中介機構仍然存在等。因此，為規范房地產交易市場，避免和減少房地產經紀服務糾紛，政府部門應該建立中介信用檔案，嚴抓房地產經紀機構的誠信體系建設工作，對交易過程中“忽悠”顧客的經紀機構嚴懲不貸。重點抓好機構運行和房源客源信息的規范性管理、合同規范文本推廣使用管理、經紀人員的執（從）業證書使用管理等。不誠信的經紀機構將被拉入“黑名單”，不守規的經紀機構執（從）業人員將及時清理出經紀人隊伍。

參考文獻

篇(2)

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。

3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。

4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。

5.房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。

6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。

7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。

這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產交易場所通過發放宣傳單提醒購房者，注意區別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件；對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，以避免產權無法過戶風險等

一、目前房產中介發展現狀

隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。

為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——

1.房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

2.房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。

3.房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。

房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。可以說大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。

二、房產中介市場現實存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

委托人一般分兩種：房產開發企業和私有房產權人（自然人）房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規定：受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。

而現實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。

2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。

上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規定：“三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息。”

目前，上海可進入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區別。

區分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。

現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。

按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；

（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質的；

（8）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。

根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。

（2）產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。

（3）同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。

3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。

有些房產中介不申領營業執照就開展業務，所發的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯絡到其人，如同打游擊戰一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經濟園區注冊而在市區進行營業。按照工商部門的有關規定，在非注冊地營業必須在營業地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規定辦理注冊登記，卻又在正常營業。

根據工商部門所發放的營業執照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現實交易中，人們往往忽略或不了解這個區別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。

根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。

事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。

5.濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。

根據《合同法》的規定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

第四十一條對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。

6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。

根據城市房地產中介服務管理規定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號2001年8月15日根據中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。

房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。

7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。

房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。

三、關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。”“從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。”“房產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。”“各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。”這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。“無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。”“房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。”“房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。”這些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監督，因而又影響到了消費者的合法權益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1.在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。

3.購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；

4.對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；

5.對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6.達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。

參考文獻：

《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年

建設部《城市房地產中介服務管理規定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年

篇(3)

【關鍵詞】反向住房抵押貸款 老齡化社會 建議

一、反向住房抵押貸款內涵

反向住房抵押貸款簡單來說就是把自有的住房抵押給銀行、保險公司等金融機構從而獲得貸款的一種融資方式。反向住房抵押貸款倒按揭起源于20世紀80年代中期的美國，其主要的適用對象是老年人群。具體運作方式是，借款人在年輕時期通過儲蓄存款、按揭貸款等形式購買住宅，待到年老時還清貸款，并取得該住房的所有權。此時作為住宅的所有人，借款人便可以將自有產權的房子抵押給銀行或者保險公司等金融機構，這些金融機構通過評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，以年金的形式，在一定的期限內，每月給房主一筆固定的養老金。期間，房主仍然擁有該房子的居住權，直到其去世為止。房主去世后，金融機構獲得抵押房屋的產權，通過對房屋出售等方式，來償所還發放貸款的本金和利息，并享有房屋升值部分所產生的收益。

二、發展反向住房抵押貸款對我國的重要性

（一）我國人口老齡化加速，養老問題嚴峻。

隨著計劃生育政策地持續進行，以及醫療衛生等事業的快速發展，我國正逐步邁入老齡化社會。2010年開展的第六次全國人口普查數據顯示：截止2010年，我國大陸地區60歲以上的老年人口是1.78億人，其中65歲及以上人口為1.19億人，兩者占全國人口總數的比率分別為13.26%和8.87%。而且，隨著時間的推移老年人口比重還會持續加大。有預測認為，到2020年，我國65歲及以上老年人口比重將達到11.8%，到2030年，這一比例將達到高峰，并將一直持續到2050年。到本世紀中葉，我國60歲以上的老年人預計會超過4億，65歲以上的老年人將達到3億，而80歲及以上的老年人也極有可能過億。老年人口的增加會使我國面臨“未富先老”的局面，在我國社會保障制度還不完善的情況下，老年人的養老問題倍加凸顯。住房反向抵押貸款為我們提供了另外一種嶄新的養老模式。

（二）我國經濟結構轉型，擴大內需特別是擴大消費需求十分迫切。

我國經濟在持續30年的經濟高速增長后，原有的以出口和投資為龍頭拉動經濟增長模式不再適應新形勢下的發展要求，經濟結構轉型，擴大內需，增加消費需求成為未來我國經濟能否保持增長的關鍵所在。傳統的凱恩斯貨幣需求理論告訴我們，人們對貨幣需求主要取決于三種動機，即交易動機、預防動機和投機動機。在我國，人們對于貨幣的預防性需求占比較大，這也形成了我國高儲蓄率的現狀。在這種情況下，人們收入中的大量資金以存款的形式停留在銀行系統，不能形成居民的消費，也就抑制了內需市場的發育。統計數據顯示，2011年我國城鄉居民儲蓄存款余額為35萬億，2012年為41萬億，年增長17%。實際上，我國居民的高儲蓄傾向主要是因為對未來生活不確定性的憂慮。當前我國的社會保障制度還不能滿足人們對未來在教育、養老、醫療等各方面的保障需求，這就使得人們只能增加儲蓄，減少消費開支來彌補。而反向住房抵押貸款卻可以為借款人提供其老年時期急需的醫療、養老等保障的資金需求，使得借款人不需要再為上述需求而儲蓄大量資金，從而增加了借款人的可用資金，進而刺激、鼓勵其在當前減少儲蓄，擴大消費。消費的擴大會壯大內需，推動國民經濟健康持續發展。此外，發展反向住房抵押貸款也可以讓年輕一代的家庭從沉重的贍養老人負擔中解脫出來，進一步增加年輕一代的消費潛力和能力。

三、我國發展反向住房抵押貸款面臨的問題

（一）陳舊觀念影響問題。

在我國，傳統的養老模式是“反哺”式的養老方式，養老依靠后代子女。父母在年輕時努力養育子女，竭力為子女做事，到老了，子女贍養父母。而父母在被子女贍養的同時，將會為子女留下自己一生最大的一筆財富——住房，這也被視為是父母對子女應盡的一份責任。而反向住房抵押貸款則會使得子女在父母過世以后無法獲得住房，割斷了上一代與下一代之間在利益之上的依賴性，使得子女的利益受到極大削弱。此外，我國有著悠久的勤儉節約的歷史傳統，對于鋪張浪費極力反對，而反向住房抵押貸款卻實質上是鼓勵人們減少儲蓄，提升當前的生活質量，盡量增加消費，這與我國的傳統卻是背道而馳的。因此，發展反向住房抵押貸款會面臨我國根深蒂固的一些傳統觀念的制約，其順利有效地開展是需要傳統觀念的改變的。

（二）流動性風險防范問題。

住房反向抵押貸款的一個明顯特點就是其期限通常較長，這就使得貸款機構會始終面臨著較大的流動性風險。通常情況下，流動性風險的規避以及防范可以通過資本市場來解決，但是我國資本市場尚在發展完善的過程中，目前資本市場并沒有為開展住房反向抵押貸款的金融機構提供有效的流動性風險防范措施。實際上美國在推出住房反向抵押貸款的初期，也曾因為當時金融市場發展不完善，嚴重的的流動性風險無法有效防范，資本不能實現證券化，而一度使得該業務處于發展停滯狀態。不過，后來隨著美國資本市場的進一步完善，金融工具不斷增加，交易法律法規逐步規范化，市場為流動性風險的防范提供了越來越多的手段和策略，住房反向抵押貸款作為一種養老模式穩步健康地發展起來。

（三）產權問題。

不同于與西方國家普遍實行的土地私有制度，我國的土地是國家所有，居民僅擁有使用權。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，居民商品房用地的最高年限為70年；土地使用期滿，其使用權的續期必須重新獲得批準，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權均會被國家無償索回。這些規定使得住房貸款機構的流動性風險進一步加大，也會影響到貸款機構的實際貸款收益，弱化其開展反向抵押貸款的積極性。

（四）專業服務機構建設問題。

住房反向抵押貸款產品的設計和開發是十分專業的工作，其內容非常復雜，使用的技術難度高，產品風險大。住房反向抵押貸款業務涉及的主體較多，主要是借款人、貸款人和中介機構，其中專業化的中介機構發揮了至關重要的作用。作為提供專業服務的中介機構，其范圍廣，包括的機構繁雜，比如為希望了解住房反向抵押貸款相關知識的客戶提供咨詢，為客戶介紹相關產品的咨詢機構，幫助客戶分析、選定具體產品，幫助填寫相關表格后發送給貸款機構的在抵押貸款領域擁有豐富經驗的發起人。此外還包括評估和鑒定機構以及律師服務所和經紀人等。總之，住房反向抵押貸款業務的發展離不開房地產金融市場相關專業服務機構的健全和完善。而目前，這些機構在我國的發展水平有待提升。

四、發展我國反向住房抵押貸款的建議

（一）加強宣傳教育力度，引導新型養老觀念。

中國人“養兒防老”的傳統觀念根深蒂固。反向住房抵押貸款讓老人“以房養老”，將自己的房子抵押出去而不是留給子女，可以預見這種西方舶來的養老模式碰到中國人千年的傳統觀念勢必會有沖突，這一點也不奇怪，想要讓“以房養老”的觀念深入中國人的人心不是一蹴而就的，對此，我們應該有充分的思想準備。作為政府來講，應當加大宣傳教育力度，加強金融知識在廣大民眾中的推廣和普及，引導人們改變現有的消費方式，逐漸從傳統的、落后的、單一的“養兒防老”模式轉向更科學、更可行的養老方式。同時，可以選擇一些條件基礎相對較好的城市進行業務試點，以點帶面，利用示范效應吸引老年人的參與。

（二）完善資本市場，推動住房抵押貸款的證券化。

反向住房抵押貸款業務的發展需要資本市場給予有力的配合。與西方典型的發達國家相比，我國的資本市場發展程度還不夠成熟，國內的金融機構類型整體較少，金融產品種類有限，銀行資產證券化更是面臨不小的困難和阻力，這使得銀行和保險公司等金融機構在開展反向住房抵押貸款業務時難以將其中蘊含的巨大的支付風險和變現風險等進行有效規避和管理，這極大地抑制了該業務的開展。健康而有序的住房抵押貸款的證券化能夠將金融機構原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流動的證券，從而拓寬銀行等貸款機構的資金籌集渠道，擴大資金來源，增強其資產擴張能力，同時，通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉化為高流動性的證券，也在提高銀行資產流動性的同時，可以將集中在貸款機構的風險有效地轉移和分散給社會上的各類投資者，實現了貸款機構風險的社會化。因此，積極推進住房抵押貸款證券化，培育發達的資本市場是反向住房抵押貸款業務得以運行的前提和有力保障。

（三）強化法律法規建設，為反向住房抵押貸款業務提供法律保障。

反向住房抵押貸款業務的開展離不了國家法律的保障。當前，國內的法律法規對該業務的發展還存在一些有抵觸或限制的地方，給業務發展造成了障礙。因此政府需要不斷建立健全反向抵押貸款相關的法規制度，盡快出臺補充規定或者啟動修改。比如土地使用權的可交易轉讓、抵押拍賣等，這直接關系到反向住房抵押貸款中房產抵押轉讓的法律依據問題。進一步完善物業稅的相關制度，物業稅將房地產開發機構征用土地時土地出讓金的一次納轉變成業主在居住期間物業稅的分年度交納，這有利于在實際操作層面克服住宅土地使用權70年的政策障礙。此外，應積極推動遺產稅的實行，從稅收的層面引導人們對反向住房抵押貸款產生需求，刺激人們通過反向住房抵押貸款的方式來減少稅費繳納，以達到合理避稅。

（四）推進專業服務機構建設，重視人才培養。

反向住房抵押貸款業務開展需要眾多的專業服務機構，涵蓋商業銀行、保險公司以及房地產咨詢機構、房地產鑒定評估機構、律師事務所、會計師事務所、房產經紀人等中介服務機構，這些專業服務機構的質量對業務開展至關重要。與西方發達國家相比，目前我國的這些專業服務機構業務水平較低，還不能夠十分有效地承擔起應有的社會經責任。比如，就資產評估機構而言，我國擁有資產評估資質的機構數量并不少，但是質量欠佳，缺乏規范的評估標準體系和科學先進的評估方法，缺少豐富的評估操作經驗，在國際市場上沒有影響力。這就需要我們在未來一段時間里要加大培育力度，培養出我國本土的具有強大競爭力的評估機構。服務機構的建設歸根結底是專業人才的培養，在當前的現實情況下，我們可以一方面引進西方發達國家的專業人才，一方面強化學習，加強本國人才的教育培訓，包括和國外聯合培養等方式，培養出具備豐富理論知識又擁有實踐操作技能和工作經驗的我國自己的專業人才隊伍。

參考文獻：

[1]李燕君，牛立花.反式住房抵押貸款在創建公平和諧社會中的作用.[J].財經科學，2012，（5）.

[2]范子文.中國住房反向抵押貸款研究.[M].中國農業出版社，2009.

[3]馮靜生.住房反向抵押貸款的國際借鑒與實踐.[J].金融理論與實踐，2006，（5）.

[4]陳鵬聯，劉楊等.對于中國實施住房反按揭貸款的再思考[J] .經濟研究導刊，2011，（3）.