序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產(chǎn)投資的策略范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

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論文關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險　防范風(fēng)險　防范

論文摘要：商業(yè)房地產(chǎn)的投資在我國乃至于全球都是備受矚目的，因為房產(chǎn)投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過跟一般的投資項目一樣，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險也是存在的，怎樣正確認識商業(yè)房產(chǎn)的風(fēng)險并通過有效的措施進行防范，是本文講述的重點。

由于前期國家出臺了很多關(guān)于商業(yè)房產(chǎn)方面的有利措施，所以現(xiàn)在很多人愿意投資商業(yè)房產(chǎn)，以獲取既得利益。不過商業(yè)房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和特點，它的投資風(fēng)險也很大。尤其隨著國家近期房產(chǎn)政策的調(diào)控，部分城市的房產(chǎn)價格肯定會降下來。作為商業(yè)房產(chǎn)，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產(chǎn)投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應(yīng)該正視商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險，并采取策略應(yīng)對其帶來的風(fēng)險。

一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念及特點

所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”，顧名思義，就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業(yè)廣場，批發(fā)市場或者是購物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當(dāng)然，之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn)，肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣，商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發(fā)商的商業(yè)品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產(chǎn)生作用，而且影響深遠。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當(dāng)時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營方式相似，但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個店鋪租給相應(yīng)的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經(jīng)營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設(shè)周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業(yè)區(qū)，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產(chǎn)開發(fā)商有雄厚的資金來周轉(zhuǎn)才行。最后，對于商業(yè)房地產(chǎn)來講，經(jīng)營管理要求也會偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場競爭特別激烈，所以對于經(jīng)營管理者的要求也變得比較苛刻。

二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險

由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風(fēng)險，加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風(fēng)險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風(fēng)險如下：

(一)經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險是針對于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的，是指由于自身的經(jīng)營問題而導(dǎo)致收益水平實現(xiàn)率不夠或是沒有實現(xiàn)收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風(fēng)險。這種風(fēng)險主要來自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素，如果經(jīng)營管理不善，決策出現(xiàn)嚴重失誤就很有可能導(dǎo)致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經(jīng)營風(fēng)險也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風(fēng)險。

(二)財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財務(wù)因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務(wù)杠桿時可能帶來風(fēng)險。所謂財務(wù)杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產(chǎn)出，這樣就會導(dǎo)致投資的不確定性增大，從而不能達到預(yù)期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風(fēng)險也是應(yīng)該考慮的問題。當(dāng)房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風(fēng)險就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。

(三)市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場價格得變動而給房產(chǎn)投資者帶來損失的風(fēng)險。這一點是很值得重視的，因為市場風(fēng)險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。

(四)利率風(fēng)險

利率風(fēng)險顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風(fēng)險。眾多周知，商業(yè)房地產(chǎn)在開發(fā)初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發(fā)商都會選擇跟銀行合作，進行貸款等動作，這樣一來，銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風(fēng)險直接掛鉤了。 轉(zhuǎn)貼于

(五)無流動性變化風(fēng)險

由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開始都是不能流動的，所以投資進去的資金就不能夠隨時轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產(chǎn)價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導(dǎo)致投資收益水平，而造成無流動性變化風(fēng)險。

(六)自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險

自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險估計一般人都可以理解，像是地震，水災(zāi)等風(fēng)險對于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的，不過這項災(zāi)害可以轉(zhuǎn)嫁到保險公司那里，相對風(fēng)險比較低。

三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險的防范策略

商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎(chǔ)上的，只要判斷的準確就一定能夠得到好的結(jié)果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產(chǎn)的實際收益與預(yù)期收益偏差太多，所以防范這種預(yù)期收益的偏差成了商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細認真的市場調(diào)查，考慮各種因素，最終進行歸納統(tǒng)籌，得出最準確的數(shù)據(jù)最為投資依據(jù)。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經(jīng)濟市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來發(fā)展有非常客觀的認識，要能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢。其實防范商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險，大體上有這幾種途徑：一，風(fēng)險規(guī)避、損失控制與風(fēng)險轉(zhuǎn)移。簡單地講就是回避一些風(fēng)險比較大的項目，而選擇風(fēng)險較小的項目進行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產(chǎn)投資風(fēng)險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產(chǎn)損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風(fēng)險投資。三，風(fēng)險轉(zhuǎn)移。這點的意思就是把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。

總結(jié)

總之，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項目的同時一定要根據(jù)自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風(fēng)險，必要時采取一定的措施，防范于未然。

參考文獻

[1]楊洋，房地產(chǎn)估價風(fēng)險分析與防范[J]價值工程，2010，26

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策略一:尋找合適時機出手

因為擔(dān)心房價變化,不少購房者開始觀望。但專家認為可以尋找合適機會出手,因為歷史經(jīng)驗告訴我們,買房時機永遠都存在。

案例:方先生在西湖附近找到一套兩房后,決定買下來。去年初,方先生開始關(guān)注房產(chǎn),考慮到小孩上學(xué)問題,他想在名校附近置業(yè)。2009年初害怕房價下跌而猶豫不決,沒料到房價反而上漲了,讓他錯過了一次機會。回過頭來觀察以前的市場發(fā)展規(guī)律,方先生意識到雖有可能會經(jīng)歷調(diào)整階段,但總體趨勢還是會保持向上。

應(yīng)對策略:現(xiàn)在這種市場行情可以選擇合適的機會出手。雖然在這之前房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過兩次調(diào)整,其間也曾出現(xiàn)過房價回調(diào)幅度達30%的情形,但時至今日,房價水平都超過了調(diào)整之前的頂點位置。現(xiàn)在買房應(yīng)該講究時機。首先要做到選擇性價比較高的物業(yè),如交通便捷程度高的房產(chǎn),即使購買之后價格再次回落,但等到市場好轉(zhuǎn)之后,這類房產(chǎn)的價格上漲速度也要快得多。再就是要結(jié)合自身情況做出決定,如果購房條件已經(jīng)成熟,那么選擇合適的房子及時買入。此外,市場供應(yīng)量較大的時候,價格稍微合理一些,因為供應(yīng)偏少時,開發(fā)商往往會提價。

策略二:購房須活用政策

政府鼓勵住宅消費,出臺系列鼓勵自住消費政策,并通過降低首付比例以及貸款利率水平來降低購房門檻。購房者應(yīng)該用足這些政策,讓購房變得相對輕松一些。

案例:四川來杭州打拼的姜先生準備購買一套住房。他同時看中了兩套二手房,其中一套出自板塊內(nèi)一個新近開發(fā)的大盤,小區(qū)配套完善,他對此很滿意。不過由于對方取得房產(chǎn)證才一年多時間,因此要支付營業(yè)稅、個人所得稅等,雖然沒有明說讓他來承擔(dān),但肯定已將這部分費用加在房價里面了。考慮良久,姜先生選擇了另外一套住房。雖然這套房子出自半山附近某新村內(nèi),配套稍微欠缺一點,但購買這套房子無需支付更高的稅費。

應(yīng)對策略:業(yè)內(nèi)專家認為,目前政府鼓勵自住消費,因此專家建議購房者盡可能用足政策。首先要關(guān)注所購房產(chǎn)是否滿足免稅要求。比如購買普通住宅可享受契稅部分減免、印花稅以及交易手續(xù)費等優(yōu)惠政策,購買90平方米以下的普通住宅甚至可以減免契稅。此外,對于取得房產(chǎn)時間超過兩年的,也可減免營業(yè)稅和個稅。

其次要注意是否滿足利率優(yōu)惠條件。經(jīng)央行2008年連續(xù)5次降息后,5年以上商業(yè)貸款利率已降至5.9474,但如果滿足利率優(yōu)惠條件,還可下浮0.7倍,即4.16%,利息支出可減少30%。當(dāng)然,活用政策的同時也要關(guān)注政策的時效性,要及時出手以保證多享受到相關(guān)政策的優(yōu)惠。

策略三:妙用住房公積金

住房公積金貸款的作用不僅僅只是表現(xiàn)在節(jié)省利息支出方面,還能有效降低二次置業(yè)的成本。

案例:余小姐即將跟男友步入婚姻殿堂,買房成為眼下最重要的事情。兩人打算在杭州市區(qū)購置一套兩房,購房預(yù)算在160萬元左右。雙方父母支援了40萬元,加上兩人積攢下來的20萬元,他們總共有60萬元的購房資金。考慮到用足公積金貸款能夠減輕每月的按揭負擔(dān),他們決定先領(lǐng)結(jié)婚證。然后共同申請住房公積金貸款,因為按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策,他們可以申請到公積金貸款80萬元,

應(yīng)對策略:在購房過程中如何用足政策,這是購房者應(yīng)該認真思考的問題。如對于余小姐而言,按照他們當(dāng)前的實力,需要貸款100萬元,假設(shè)以一個人的名義購房,雖然能夠申請到40萬元的公積金貸款,但相對于以夫妻名義而言,成本還是要高一些。筆者計算發(fā)現(xiàn),假設(shè)還款期限為20年,前者要比后者多支出86000多元。由此可見。活用政策能夠有效減輕購房負擔(dān)。

策略四:換籌獲得更高回報

考慮到目前房產(chǎn)的長期投資回報偏低,普遍低于3%,更多只是接近定期存款水平。與其這樣,還不如通過“換籌”來獲取更高的回報。

案例:黃女士在房產(chǎn)投資方面很有經(jīng)驗。近期她將手中一套在租賃市場表現(xiàn)差強人意的房子出手了,準備加點錢在位于杭州下城區(qū)的東新園買套小戶型。因為她發(fā)現(xiàn)出自這個小區(qū)的房子能得到更高的租金。當(dāng)然,還有更讓她倚重的是高檔樓盤價格上漲空間更大,投資這類物業(yè)能獲得更高的回報。

應(yīng)對策略:投資房產(chǎn)講究地段。位于核心區(qū)域的高檔樓盤,其消費群體不是普通消費者,因此它的價值不僅僅只是體現(xiàn)在單價上,這就是為什么市中心的高檔住宅一直不乏購房者追捧的緣故。此外,隨著市中心新盤開發(fā)量的減少,未來供應(yīng)量極為有限,正所謂物以稀為貴,高檔住宅的升值空間要大一些。因此,投資高檔住宅,其實是一種更為合理的做法。

專家表示,近期通脹壓力顯現(xiàn),在這種情況下。投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)如高檔住宅以求保值增值,也是很多經(jīng)驗人士慣常做法。因此只要條件允許,投資者可以通過“換籌”方式,投資高檔住宅。

策略五:盲目追漲不可取

近期有不少樓盤已開始提價,二手房房東也開始跳價,在這種情況下,購房者是盲目追漲?還是隔岸觀火?專家給出的建議是學(xué)會“揀房”,挑選真正適合自己的房子。

案例:馮先生最近碰到了一件郁悶事。他在九堡附近某中介公司看中了一套三房,報價125萬元。而這套房子一個月前的報價為115萬元,但考慮到近期行情有所上漲,他接受了新的報價。沒想到臨近簽約時,賣家突然來電稱有人出130萬元,如果馮先生愿意接受這個價位,可優(yōu)先賣給他。

應(yīng)對策略:開發(fā)商提價、二手房賣家跳價,購房者是不是要通宵排隊搶房源?或者咬牙接受房東的“跳價”要求?專家表示完全沒有必要。當(dāng)市場轉(zhuǎn)向賣方市場時,賣方會出現(xiàn)惜售、漲價等情況。但考慮到房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了近10年過程,已漸漸趨于成熟,而且市場供應(yīng)也趨于多元化,因此購房者可以在新房、二手房兩個市場選擇適合自己的房源。完全沒有必要因為看到漲價而驚慌,乃至盲目追漲。

專家表示,在目前這種市場行情中,尤其要講究“揀房”策略。如何“揀房”,簡而言之,就是多花點功夫在市場上了解各種信息,并從中優(yōu)選出最適合自己的。這樣,方能做到理性置業(yè)。

策略六:安全置業(yè)是根本

國家出臺各種鼓勵住房消費政策,并非意味著就可以不顧自身經(jīng)濟實力而“小馬拉大車”,安全置業(yè)是購房者的底線,不要因為買房而影響到自己的日常生活。

案例:鄭先生最終還是放棄了一步到位打算。根據(jù)他之前的考慮,他準備在下沙板塊購買一套90平方米左右的新房,預(yù)算約140萬元左右。他手上現(xiàn)有的資金只夠支付兩成首付,因此他還需申請110多萬元的按揭貸款,每月近7000元的還款額,讓他吃不消。因此他最后選擇購買一套面積較小的二手房作為過渡之用,等到經(jīng)濟條件改善之后再換房。

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住房是我們軀體的外延，如黎巴嫩詩人卡利爾吉布蘭所說：“是你更大的軀體”。買房子是人生大事，購房前首付款的籌備與購房后貸款償還的負擔(dān)，對家庭現(xiàn)金流量、生活水準的影響長達十年甚至幾十年。

房產(chǎn)投資規(guī)劃的正確與否將對家庭資產(chǎn)負債狀況與現(xiàn)金流量產(chǎn)生重要影響。因此，在進行房產(chǎn)投資規(guī)劃過程中，購房者需要在詳細分析自身的家庭狀況、財務(wù)狀態(tài)和職業(yè)生涯目標等信息的基礎(chǔ)上，明確自身的房產(chǎn)投資目標和風(fēng)險屬性，分析和評估自身的財務(wù)狀態(tài)，最終確定合適的房產(chǎn)投資策略，以實現(xiàn)財務(wù)上的自由。

首次置業(yè)：先考慮承受能力

剛參加工作不久的年輕人由于家庭正處于形成階段，財務(wù)狀況比較緊張，而支出將隨著家庭成員的增加而上升，儲蓄也將隨之而下降。此外，由于職業(yè)生涯處于起步及成長階段，也能承受較高的投資風(fēng)險。

因此，此類購房者的房產(chǎn)投資目標首先需要考慮財務(wù)上的承受能力，然后需要考慮位置與交通的便利性，最后才考慮房屋的自身品質(zhì)等問題。

首先，在購房之前將更多的資金投資于股票或成長型的股票型基金，以期獲得較高的預(yù)期收益，從而使你的凈資產(chǎn)盡快增長。

其次，在計劃購房到交首付款期間需要逐漸提高資產(chǎn)的流動性，可以將你的資金更多的投資于貨幣型基金或短期零息國債上面，從而降低流動性風(fēng)險、利率風(fēng)險和再投資風(fēng)險；同時，需要選擇合適的市場時機，尤其是當(dāng)房地產(chǎn)價格面臨拐點的時候。

再次，選擇能夠節(jié)省上下班時間和交通成本的、面積較小的小戶型。一方面，小戶型的房產(chǎn)現(xiàn)在夠用；另一方面，將來再次購房時能更容易的租售出去。

此外，首次購房貸款的月還款額不宜超過30%。因為，除了每月的還款額外，還需要支付物業(yè)費、采暖費、車位租金等其他支出，所以你需要給自己留有一定的現(xiàn)金支付能力。同時，必須考慮到除了首付款之外，還需要裝修房屋、買家具與電器、繳納契稅和公共維修基金等一次性支出。

最后，通過購買適當(dāng)?shù)膫顿Y組合實現(xiàn)對月還款額的免疫，并在此基礎(chǔ)上保持適當(dāng)?shù)默F(xiàn)金和一定的貨幣型基金份額，以滿足流動性需求。另外，剩余的資金可以投資于股票或成長股票型基金，獲得更高的收益，使其保值增值，提高自身的凈資產(chǎn)。

中年人置業(yè)升級：便利最重要

中年人由于家庭已處于成長階段，子女已出生但還沒有就業(yè)，而且支出隨著家庭成員數(shù)的固定趨于穩(wěn)定，可積累的凈資產(chǎn)也正在逐年增加。可是，一旦子女考上大學(xué)，學(xué)雜費用負擔(dān)便會加重，因此儲蓄在子女上大學(xué)前是逐漸增加的。另外，此時，購房者的職業(yè)生涯正處于穩(wěn)定階段，更需要適當(dāng)控制風(fēng)險。

建議此類購房者進行置業(yè)升級首先需要考慮位置與交通的便利性，然后考慮房屋的自身品質(zhì)，最后才考慮財務(wù)上的承受能力。

首先，根據(jù)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)一次性獲得買賣價差和通過出租使用權(quán)分期獲得租金收益的投資收益率來確定應(yīng)該選用哪一種方式。假如你預(yù)測長期房地產(chǎn)的價格將下跌，則你應(yīng)該選擇盡早出手轉(zhuǎn)讓多余的房產(chǎn)，以節(jié)省其他房產(chǎn)的融資成本，防止房產(chǎn)交易損失；如果你預(yù)測房地產(chǎn)價格始終看漲或短期看跌、中長期看漲，則可以考慮采用出租其中一套房產(chǎn)，以租金收入償還另一套房產(chǎn)的月分期還款，即所謂的“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”。

其次，充分考慮利率變動的影響，規(guī)避利率風(fēng)險。例如，中國這兩年的存款準備金率持續(xù)上升，使得月分期還款額增加，降低投資性購房者的收益水平，抑制房產(chǎn)投資行為；在房產(chǎn)租售決策中，利率調(diào)高的趨勢將進一步增大房貸利率與出租收益率的差距，引導(dǎo)更多的投資者做出拋售房屋的決定。根據(jù)利率變動對房地產(chǎn)投資市場的負面影響，需要考慮如下投資策略：降低月分期還款額占可支配收入的比重；降低預(yù)期的房租收入在還款來源中的地位；在沒有高于銀行房屋貸款利率的投資回報項目和沒有大額開支計劃的情況下將多余資金提前歸還銀行的按揭貸款，從而減小不必要的利息支出。

再次，通過將一部分資金用于子女的教育年金計劃的方式來減輕后期子女的大學(xué)學(xué)雜費用等大額支出導(dǎo)致的負擔(dān)。

最后，這個階段的剩余資金投資于股票或成長型股票基金的比例應(yīng)該適當(dāng)減小，以控制風(fēng)險。

老年人置業(yè)升級：首選房屋品質(zhì)

為追求更高居住與生活質(zhì)量而準備再次置業(yè)的老年人具有以下特點：家庭處于成熟階段，子女已經(jīng)就業(yè)；財務(wù)狀況最好，可積累的凈資產(chǎn)將達到最高點，而且支出隨著家庭成員數(shù)的減少而下降，此時是儲蓄準備退休金的黃金時期；此外，由于拿退休工資，收入穩(wěn)定不變，此時需要更多的控制來降低風(fēng)險。

建議此類購房者進行置業(yè)升級首先需要考慮房屋的自身品質(zhì)，然后考慮位置與交通的便利性，最后才考慮財務(wù)上的承受能力。

第一，通過將多余的住房在適當(dāng)?shù)臅r候套現(xiàn)，然后將套現(xiàn)的錢用于一次性支付購房款。這樣可以使得退休之后的支出大幅度降低。

第二，將一部分資金適當(dāng)?shù)耐顿Y于收益型股票基金上，以期獲得穩(wěn)定的收入；將另一部分資金投資于固定收益證券，可以根據(jù)每一個時間段的財務(wù)支出情況來適當(dāng)?shù)倪x擇短期債券、中期債券和長期債券，從而獲得既定風(fēng)險情況下的最大收益。

房產(chǎn)投資技巧知多少

（1）銀行貸款利率執(zhí)行的是一年調(diào)整一次的政策，如果預(yù)期存貸款利率將上調(diào)，應(yīng)該提早辦理貸款手續(xù)，從而貸款利率相應(yīng)較低；

（2）購房者首先應(yīng)考慮自籌資金，不足部分辦理公積金與商業(yè)性貸款的組合貸款，從而降低借貸成本；

篇(4)

1.1空置率、房價收入比兩個指標高居不下房屋的空置率及其房屋價格收入比值是測度房地產(chǎn)的泡沫程度的兩個重要指標，通過對這兩個指標測度可以很容易的看到房產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象存在的嚴重程度。其一，在我國商品房的空置率居高不下，據(jù)統(tǒng)計，北京、上海、深圳已經(jīng)高達50％以上，根據(jù)空置率的正常取值應(yīng)該在5％以下，10％－20％及20％已為高危區(qū)甚至為高堆積現(xiàn)象。高空置率也使我國多地出現(xiàn)類似鄂爾多斯“鬼城”的現(xiàn)象。其二，房價收入比也同樣能看出房產(chǎn)泡沫程度，它是指房價與購房者一年的家庭年收入的平均值的比值。這個比值主要反映有購房需求的家庭對住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。一般發(fā)達國家的比值保持在1．8－5．5倍之間，發(fā)展中國家保持在3－6倍之間，而我國已經(jīng)高達7．8倍。數(shù)據(jù)說明房價已經(jīng)影響了人們正常的生活質(zhì)量，人們超前的消費可能會導(dǎo)致今后的生活水平。

1.2非理性的投資者行為從非理性的投資者的投資行為也能反映房地產(chǎn)市場的異常現(xiàn)象，非理性投資在房地產(chǎn)投資時存在著住房消費面積貪大行為和超前消費行為，這大大增加了土地資源的浪費，超消費行為也違背了住房消費的動態(tài)規(guī)律，造成生活質(zhì)量下降，不利于人的健康發(fā)展。其次，投資房地產(chǎn)者的跟風(fēng)的“羊群行為”也非常嚴重。房子同黃金一直都被認為是保值資產(chǎn)，在購房者沒有掌握相對全面的投資信息時，看見周圍的其他人都投身地產(chǎn)，也不問其具體原因和自身情況，就瘋狂的投資房產(chǎn)業(yè)。

1.3房產(chǎn)商借貸市場混亂現(xiàn)象房價的一路飆升使得房產(chǎn)商看到了商機，紛紛投身于房地產(chǎn)行業(yè)。房產(chǎn)行業(yè)本身高信貸特點帶動民間金融借貸發(fā)展起來，形成巨大資金高利率參與體廣泛的民間借貸市場。但房產(chǎn)繁榮期房產(chǎn)泡沫后，空置房等各種問題凸顯，很容易造成開發(fā)商資金斷裂，民間借貸市場混亂。使得房產(chǎn)成為一下成為金融風(fēng)險較高的行業(yè)之一，甚至演變?yōu)槊耖g金融危機。很典型的例子可以看依靠煤炭資源暴富起來的鄂爾多斯經(jīng)濟，巨額民間資本推動了地區(qū)房價持續(xù)八年暴漲。但卻由于投資開發(fā)商的缺乏基本的金融知識及其投資的失誤偏差和市場的反常，民間借貸機構(gòu)不成熟，導(dǎo)致鄂爾多斯經(jīng)濟一路下滑的悲劇。

2行為金融學(xué)在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的應(yīng)用

大量針對房產(chǎn)行業(yè)的泡沫成因分析都是采用傳統(tǒng)金融學(xué)理論的宏觀角度里假設(shè)完全理性的市場下的有效市場假說、完全套利、貝葉斯法則或者預(yù)期效用等理論進行解釋和研究。很少人從行為金融學(xué)，微觀投資者行為進行分析。從投資者的決策心理出發(fā)，研究房地產(chǎn)投資者，開發(fā)商的心理因素對房地產(chǎn)市場的影響，看房價高低波動異常形成的原因。

2.1房地產(chǎn)投資參與者行為的信息反映偏差參與房地產(chǎn)市場投資的買房投資人、投資開發(fā)商及其銀行等民間金融放貸機構(gòu)都存在著過度自信和反應(yīng)不足的現(xiàn)象。買房者往往對未來比較樂觀，相信未來房價有很大的上漲空間，從而才會紛紛加入購房者浪潮，導(dǎo)致市場交易量膨脹，陷入房地產(chǎn)泡沫的漩渦中。同時投資開放商對未來房價的過高估計讓其大量買地，甚至高利率的向民間金融機構(gòu)借貸。而銀行、民間借貸機構(gòu)對未來房市過高估計使其大肆發(fā)放貸款。從而加速了房價的波動。同樣，在三者反應(yīng)不足時，對房地產(chǎn)市場的利好消息不敢追擊加大投資，當(dāng)有打壓政策也不能及時的收手。這些都致使房地產(chǎn)市場中追漲價殺跌價的現(xiàn)象，大大加劇房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象。

2.2羊群效應(yīng)羊群行為也稱從眾行為的投資行為。是指投資者在信息掌握不全或獲得信息的成本太高的情況下，跟隨和模仿著他人的投資行為投資的現(xiàn)象。其行為過度的依賴第三方渠道，忽略自己的主觀能動思考性而采取的盲目策略。當(dāng)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生羊群效應(yīng)時，買房投資者往往不考慮自身情況，過度的依賴他人，瘋狂地投入房市，導(dǎo)致房價曲線一路上揚，迅速膨脹，偽裝的房地產(chǎn)盛世開始慢慢出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。反之，當(dāng)不利消息覆蓋房產(chǎn)市場時，投資者僅僅依據(jù)表面信息做出判斷，需求曲線迅速下滑，導(dǎo)致房產(chǎn)業(yè)泡沫破裂。這種房地產(chǎn)業(yè)的供需不平衡，誤導(dǎo)投資者和開發(fā)商做出不相事宜的舉措，形成房價市場過“熱”或過“冷”的羊群效應(yīng)。

2.3反饋機制在我國房地產(chǎn)價格受到政府政策影響比較大，近幾年房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象嚴重后，政府為了抑制房價，采取了調(diào)利率，限購等多項措施，對不同城市的房價產(chǎn)生了不同的影響。購房者擔(dān)心房價進一步上漲后會導(dǎo)致高位買進而吃虧，就蜂擁而至的購買。人們對房價的認知偏離反饋給房價的異常，同時正反饋交易機制也會致使投資者行為再次偏離。

2.4從噪聲交易者理論看房地產(chǎn)泡沫噪聲概念早在1986年被美國時任金融協(xié)會的主席布萊克提出。他在發(fā)表的《噪聲》一文中指出投資者不是以自己已有信息去決策，而是以噪聲進行決策和交易。在DSSW模型中告訴我們房地產(chǎn)市場中存在噪聲交易者，并且解釋了房地產(chǎn)市場的需求與價格成反方向變動的原因。由于房地產(chǎn)市場中的噪聲交易者的認知，心理及其情感偏差，從而對投資決策做出錯誤的判斷。加之媒體的炒作，使得市場彌漫著“噪音”的投資者越來越多，使得房價上漲時，市場上購房需求上漲，反之當(dāng)噪聲交易購房者對市場前景不看好時，就會做出相反的策略。

3從行為金融學(xué)角度為房地產(chǎn)泡沫提出簡析建議

3.1政府政策是引導(dǎo)房價回歸理性的重要因素（1）建全相對應(yīng)的住房保障供應(yīng)體系，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一貫徹中央政策并根據(jù)各地方的GDP、人數(shù)等可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)制定切實可行的房產(chǎn)政策。例如加大經(jīng)濟保障房的建設(shè)，減少大面積的奢侈住房的浪費現(xiàn)象，并加大低廉經(jīng)濟房的建設(shè)，避免影響生活質(zhì)量的超前消費更加嚴重，規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場秩序。（2）抑制投機性購房。國家和政府應(yīng)制定一系列合理的房產(chǎn)稅和信貸政策，提高投資者投融資成本。同時，政府及其相關(guān)機關(guān)采取經(jīng)濟和行政處罰，提高其在房地產(chǎn)投機活動的風(fēng)險。針對開發(fā)商的民間借貸機構(gòu)的政府監(jiān)管，可以做完善信貸市場機制。（3）建立相對完整的信息共享平臺，進一步完善信息機制，減少噪聲交易者的認知能力，使投資者掌握更多的被披露出來的真實信息，規(guī)范購房者和開發(fā)商的投資行為。加強正確的輿論的宣傳，減少投資者在房地產(chǎn)市場中所掌握的不對稱信息。組織相關(guān)金融房產(chǎn)部門對購房者，尤其是噪聲交易者進行系統(tǒng)正確的理財、房產(chǎn)風(fēng)險教育，并在房地產(chǎn)市場發(fā)展超出合理值，不論過熱還是過冷時都給予及時的提示信息，抑制非理性投資行為。

3.2規(guī)范銀行及其民間金融機構(gòu)對房價引導(dǎo)和監(jiān)管機制（1）銀行和民間金融機構(gòu)認真貫徹政府對房地產(chǎn)行業(yè)控制和調(diào)整的宏觀調(diào)整，結(jié)合自身狀況做好結(jié)構(gòu)調(diào)整。各銀行要對房地產(chǎn)開發(fā)商進行嚴格的審查，控制好房產(chǎn)抵押貸款的比例和開發(fā)商的持有資金比例。并要實時溝通和提醒，引導(dǎo)開發(fā)商適當(dāng)?shù)臅r候采取降價措施，保證現(xiàn)金流的正常運行，正常的回籠資金。（2）整頓民間金融機構(gòu)，完善房地產(chǎn)市場的信貸風(fēng)險預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)機制。可以看出民間組織有著很強的資金實力和金融信息知識資源，內(nèi)控機制相比個人投資者而言也相對全面和完善，能對風(fēng)險進行及時的控制和梳理。在民間機構(gòu)要剔除不合規(guī)不合政策的小組織機構(gòu)，使得正規(guī)的民間機構(gòu)集合更全面更好的信息和資源與金融接軌，成為正規(guī)的村鎮(zhèn)銀行及實體投資公司。提高民間機構(gòu)投資者在市場上的投資行為的科學(xué)性。

3.3規(guī)避購房投資者和開發(fā)商投資的非理性投資行為（1）對于開發(fā)商，要嚴格的執(zhí)行國家土地使用政策，要時刻的關(guān)注政府宏觀政策的變化，確定房地產(chǎn)市場變化莫測的需求，避免過多的開發(fā)用地。其次，開發(fā)商要有財務(wù)風(fēng)險意識，有正確的信息投資觀，以防盲目的跟風(fēng)投資，不顧自己的資金安全進行投資，避免投資中出現(xiàn)資金鏈斷掉的危險，使房屋的供給和需求趨于均衡。最后，開發(fā)商還應(yīng)采取自身反省機制，嚴格規(guī)范自身行為，不虛假消息哄抬房價，互相監(jiān)督，維護市場秩序。（2）個人購房投資者應(yīng)通過正規(guī)渠道獲取信息，采取正確的投資政策。正確的利用新聞媒體媒介，樹立正確的投資心理和投資行為。嚴格的貫徹個人貸款審查程序，積極地參與政府及其民間金融的有關(guān)金融培訓(xùn)和信息灌輸，保證自身資金和信息的正確和完整。

4結(jié)束語

篇(5)

等政策的陸續(xù)出臺，銀行對房產(chǎn)企業(yè)的信貸也呈現(xiàn)出持續(xù)收緊的趨勢，這使得原本就不占競爭優(yōu)勢的中小型房產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)

有的市場競爭中備受擠壓。尤其是剛剛起步的房產(chǎn)企業(yè)，其生存和發(fā)展形勢并不樂觀。作為我國房產(chǎn)行業(yè)的主力軍，基于

目前房產(chǎn)市場日趨激烈的市場競爭，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展面臨著哪些問題？而其又該借助于怎樣的發(fā)展途徑在

“僧多粥少”的房產(chǎn)市場中突圍沖出，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展與壯大？以下主要從這兩個方面對競爭環(huán)境下我國房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展

途徑問題進行簡單的分析與討論。

關(guān)鍵詞：市場競爭 房產(chǎn)企業(yè) 發(fā)展途徑

一、現(xiàn)代中小型房產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展面臨的問題

在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，不管是那些房產(chǎn)巨頭還是處于

發(fā)展階段的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，其生存與發(fā)展都面臨著各

種各樣的問題。我們把重點集中于中小型房產(chǎn)企業(yè)來看，

其目前的生存與發(fā)展所面臨的問題主要來源于兩個方面：

（一）外部問題

從中小企業(yè)所處的外部環(huán)境來看，我國現(xiàn)有的各種房

產(chǎn)政策依然偏重于大型房產(chǎn)企業(yè)，大型房產(chǎn)企業(yè)的異地擴

展給不同區(qū)域中中小企業(yè)的發(fā)展帶來巨大壓力，而外資房

產(chǎn)企業(yè)的入駐則進一步加劇了整個房產(chǎn)行業(yè)的競爭程度，

這使原本就處于夾縫中的中小房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨更大的

挑戰(zhàn)；與此同時，不管是房產(chǎn)市場還是經(jīng)濟環(huán)境，都處于

一種復(fù)雜多變的狀態(tài)中，不同的調(diào)控政策的調(diào)整和經(jīng)濟形

勢的變化，往往會造成中小企業(yè)的應(yīng)接不暇，企業(yè)運營的

重點都集中于對外部形勢的適應(yīng)與兼顧，根本沒辦法進行

企業(yè)的“發(fā)展性”規(guī)劃。

（二）內(nèi)部問題

從中小房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部來看，目前我國多數(shù)中小房產(chǎn)企

業(yè)的管理人員無法適應(yīng)現(xiàn)有市場環(huán)境中企業(yè)發(fā)展的基本需

求，對于企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)負債以及經(jīng)營風(fēng)險等問題無法進

行系統(tǒng)的考慮和科學(xué)的規(guī)劃，這直接造成企業(yè)集約化程度

與發(fā)展后勁的不足；而受制于企業(yè)自身發(fā)展規(guī)模的影響，

中小房產(chǎn)企業(yè)的資源能力、管理能力和創(chuàng)新能力都相對有

限，其核心競爭力無法得到有效提升，如此條件下要在資

本市場激烈的競爭中脫穎而出，實為困難。

在我國房產(chǎn)行業(yè)中，中小型房產(chǎn)企業(yè)所占比重約為

90%，可以說是我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的主力軍。盡管在現(xiàn)有

的市場競爭條件下中小企業(yè)的發(fā)展之路相對艱難。但要維

持我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，則依賴于我國中小型房地

產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和壯大。因而，針對以上對中小房地產(chǎn)企業(yè)

生存發(fā)展中所面臨的各種問題的分析，加強對其發(fā)展途徑

的分析與探討已是勢在必行。

二、市場競爭下房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展途徑分析

要探討現(xiàn)有市場競爭條件下中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展途

徑，首先我們要理清中小房產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中有哪些優(yōu)勢，

對其發(fā)展優(yōu)勢加以利用，進而結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展過

程中所面臨的各種外部影響和內(nèi)部問題，對其發(fā)展的具體

途徑與策略進行綜合研究。

（一）理清優(yōu)勢，以優(yōu)勢帶動企業(yè)的發(fā)展

相比于房地產(chǎn)行業(yè)的那些大型企業(yè)而言，中小企在資

金、資源、管理技術(shù)等方面都還存在一定的局限性，這點

是毋容置疑的。但這也并不意味著在現(xiàn)有的市場競爭環(huán)境

下，中小房地產(chǎn)企業(yè)毫無競爭優(yōu)勢科研。結(jié)合我國房地產(chǎn)

行業(yè)的市場環(huán)境以及國家的相關(guān)政策來看，中小企業(yè)的經(jīng)

營與發(fā)展更加靈活性，可以滿足市場的多元化需求，企業(yè)

城市建設(shè)理論研究 •1•

城市建設(shè)理論研究2011 年11 月25 日Cheng Shi Jian She Li Lun Yan Jiu•理論前沿•

整體的運營成本和協(xié)調(diào)成本相對較低，且企業(yè)管理的靈活

性和市場適應(yīng)能力要優(yōu)于房產(chǎn)巨頭。因而中小房產(chǎn)企業(yè)大

可利用自身的這幾點優(yōu)勢來維持企業(yè)的生存與發(fā)展：

1．以拾遺補缺的方式，在填補企業(yè)所在區(qū)域房產(chǎn)行

業(yè)當(dāng)中的剩余空間，以回報率相對較低的中低檔建筑市場

為企業(yè)的存活區(qū)域；

2．完善企業(yè)成本控制，在保證房產(chǎn)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，

借助于先進的管理策略來降低施企業(yè)運營及項目投資的整

體成本，以便于取得價格優(yōu)勢；

3．采用差異化的策略，通過擺脫大城市和高端性房

地產(chǎn)產(chǎn)品的方式，避開與行業(yè)巨頭的競爭，通過另辟蹊徑

的方式向房產(chǎn)市場提供個性化、短缺性和不可替代性的產(chǎn)

品；

4．組建發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式彌補企

業(yè)在資源和規(guī)模方面的不足，將不同組織的優(yōu)勢集合在一

起進行協(xié)調(diào)性發(fā)展，以實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展與壯大。

（二）突破局限，以發(fā)展的眼光統(tǒng)籌規(guī)劃

當(dāng)然，對中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，僅僅依靠對自身優(yōu)

勢的利用來謀求自身的生存與發(fā)展是遠遠不夠的，要實現(xiàn)

企業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷擴大，使企業(yè)的核心競爭力得到逐步

提升，還必須突破局限，以高瞻遠矚的發(fā)展性眼光對企業(yè)

的運營與發(fā)展進行統(tǒng)籌規(guī)劃：

1．轉(zhuǎn)變觀念，順勢而為。在我國房產(chǎn)政策不斷調(diào)整

的環(huán)境下，整個房產(chǎn)行業(yè)的市場秩序與市場結(jié)構(gòu)都還不夠

穩(wěn)定，中小型企業(yè)必須轉(zhuǎn)變觀念，順勢而為，以規(guī)范的操

作來保證企業(yè)對政策的應(yīng)變能力和市場的適應(yīng)能力，使企

業(yè)在多變的政策調(diào)控中能夠維持穩(wěn)定的運營；

2．突破局限，調(diào)整企業(yè)運營及發(fā)展策略。由于資源、

管理、技術(shù)及資金競爭水平的不足，中小企業(yè)應(yīng)該放棄“貪

大求全”的觀點，圖片企業(yè)經(jīng)營發(fā)展在思想觀念的局限，

根據(jù)自身的特點與優(yōu)勢來對運營和發(fā)展策略進行調(diào)整，以

“小而專”的方式尋找適合企業(yè)發(fā)展的“特色市場”，以

便于為企業(yè)的發(fā)展開辟新的市場空間；

3．強調(diào)細節(jié)，重視并提高企業(yè)的開發(fā)能力。所謂細

節(jié)決定成敗，中小企業(yè)不管是從管理還是從設(shè)計、開發(fā)和

技術(shù)等方面考慮，都應(yīng)該對細節(jié)進行強調(diào)，根據(jù)企業(yè)自身

的能力與實力，對投資結(jié)構(gòu)和投資規(guī)模進行精細化和理性

化的管理，提高自身對風(fēng)險的預(yù)測和管理能力，同時還應(yīng)

當(dāng)對施工過程的圖紙設(shè)計、方案規(guī)劃、施工質(zhì)量等方面進

行細致的管理與控制，通過產(chǎn)品的質(zhì)量來贏得客戶和市場

的信賴；

4．優(yōu)化管理，發(fā)展多遠融資。中小型房地產(chǎn)企業(yè)必

須對現(xiàn)有的內(nèi)部管理工作進行優(yōu)化與完善，并將內(nèi)部管理

與控制工作逐漸向制度化和規(guī)范化的方向推進，以內(nèi)部管

理水平的提升來提高企業(yè)融資水平，以便于以多元化的融

資方式降低企業(yè)的運營風(fēng)險；

5．優(yōu)化團隊，保證發(fā)展策略的執(zhí)行效力。中小型房

地產(chǎn)企業(yè)要切實實現(xiàn)在保生存的基礎(chǔ)上求發(fā)展，就必須對

內(nèi)部團隊進行優(yōu)化建設(shè)，提高對企業(yè)員工的專業(yè)性培訓(xùn)和

發(fā)展，借助于相應(yīng)的考核評價體系和激勵機制，使員工在

自我約束的基礎(chǔ)上將各項發(fā)展策略落到實處，借助于企業(yè)

的團隊作用來保證發(fā)展策略的整體執(zhí)行效力。

三、結(jié)論：

現(xiàn)代資本市場的發(fā)展依然處于一種不穩(wěn)定的狀態(tài)中，

國家對于房產(chǎn)行業(yè)的規(guī)劃與調(diào)整也還在進行的過程中，基

于本身競爭能力的不足和發(fā)展規(guī)模的局限，中小型房地產(chǎn)

企業(yè)必須對自身的運營和發(fā)展進行長遠的規(guī)劃，確定好企

業(yè)的市場定位，從企業(yè)資本、品牌、產(chǎn)品、服務(wù)及人才等

多個方面進行研究，在充分發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，逐步

探索出企業(yè)運營發(fā)展的新途徑。

參考文獻

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爭策略選擇[J].企業(yè)經(jīng)濟,2011,(01).

篇(6)

在當(dāng)前的時代之中，房產(chǎn)行業(yè)在國家的總的經(jīng)濟中體現(xiàn)著非常關(guān)鍵的意義，其成為了帶動經(jīng)濟進步的關(guān)鍵行業(yè)，而且對于貨幣以及財政政策的落實等有著非常積極的意義。所以，要認真的分析其發(fā)展規(guī)律。

1 房產(chǎn)經(jīng)濟對于國家經(jīng)濟的帶動意義

在我們國家，它是經(jīng)濟的基礎(chǔ)行業(yè)，在經(jīng)濟中占據(jù)非常關(guān)鍵的位置。其發(fā)展帶動了內(nèi)需，而且也帶動了有關(guān)行業(yè)的進步，其對于國家的經(jīng)濟進步來講有著非常關(guān)鍵的意義。不過在經(jīng)濟進步的時候，也會存在很多的不利現(xiàn)象，干擾到經(jīng)濟的幾部，因此要積極的應(yīng)對存在的變化。

1.1 行業(yè)的進步帶動了其他的一些行業(yè)的進步，對于國家的總的經(jīng)濟有著非常關(guān)鍵的意義。像是房產(chǎn)行業(yè)的進步，就能夠顯著的帶動家電本文由收集整理以及建材和裝修等領(lǐng)域的進步，其有著非常緊密的關(guān)聯(lián)，此類行業(yè)的進步，能夠切實的帶動經(jīng)濟的進步。

1.2 經(jīng)由群眾對房產(chǎn)的消費，能夠帶動很多行業(yè)的消費，其牽扯到很多層次。對于房產(chǎn)消費來講，其是一項綜合化的消費活動，因此群眾的消費活動，使得內(nèi)需擴大，帶動了經(jīng)濟的進步。

1.3 行業(yè)的發(fā)展要靠著很多的工作者來擴充其實力，因此能夠有效的緩解目前的就業(yè)壓力。行業(yè)的發(fā)展速率越快，其供應(yīng)的就業(yè)職務(wù)就越多，就可以更加積極的緩解目前的壓力。除此之外，行業(yè)的發(fā)展還能夠帶動其他行業(yè)的進步，而且也增加了就業(yè)機會。

2 積極的分析當(dāng)前的房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展特點

我們國家的房產(chǎn)行業(yè)是一步步發(fā)展得到的今天的成就的，該過程是有很大的變化性，從最初到目前總共歷經(jīng)了四個時期：1981～1983年的第一輪周期；1984～1990年的第二輪周期；199l～1996年的第三輪周期；1997年開始至今的第四輪周期。通過比對這四個階段我們得知國家的房產(chǎn)和走起的體現(xiàn)形式有著非常顯著的改變。其時間在增加，而且變化的幅度降低了，衰退與擴張的時間比在減少。我們可知，在今后的一段時間中，行業(yè)除了要持續(xù)這種發(fā)展規(guī)律，還將表現(xiàn)為周期每一階段的變動將呈波浪式，且變化越來越無規(guī)律性。從20世紀80年代初開始，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了三個周期，目前正處在第四個周期。行業(yè)的高速前進帶來了非常多的經(jīng)濟以及社會方面的不利現(xiàn)象，對于房產(chǎn)發(fā)展太快的擔(dān)憂，國家設(shè)置了很多的調(diào)控法規(guī)，這種發(fā)展態(tài)勢過熱的問題，其實是發(fā)展周期波動規(guī)律的表現(xiàn)。

3 當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟對于房產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的意義

3.1 國民生產(chǎn)總值的影響

我們國家的總的經(jīng)濟進步和行業(yè)的經(jīng)濟進步之間有著非常大的關(guān)聯(lián)意義，其是互相影響的。經(jīng)濟的高速前進，帶動了國家的生產(chǎn)總值的提升，此時群眾收入也開始增加，在這種背景之中，群眾的物質(zhì)生活能力也得到了顯著的提升，對于房產(chǎn)行業(yè)的進步有著非常積極的帶動意義，價格穩(wěn)定上升。所以國民生產(chǎn)總值和房價是正相關(guān)的關(guān)系。

3.2 利率的影響

在行業(yè)高速發(fā)展的時期，要靠著充足的資金扶持，其是一種非常顯著的資金性的行業(yè)。在行業(yè)之中，不管是結(jié)合房產(chǎn)來投機亦或是投資，均要靠著非常多的資金投入，在利率降低的時候，很多的單位或是個體就會貸款然后將資金投入到房地產(chǎn)市場中，促進了房地產(chǎn)價格的上漲。同時由于利率的下降，在還款難度上也有所下降，那么就會刺激一部分消費者進入的市場中，貸款購房，推動到了房地產(chǎn)市場的價格。反之，利率上漲，就會出現(xiàn)相反的狀況。所以說利率的變化和房價是呈負相關(guān)的關(guān)系。

3.3 消費水平的影響

在經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，居民的消費水平有所提高，在消費方面的能力有所提升，那么在房屋上的投入也就會有所增長。這種消費水平是在不斷的累積過程中逐漸上升的，在消費水平達到一定層次的時候，房價上漲也可以在居民的消費能力范圍之內(nèi)，所以消費水平的增長會促進房價的提升。所以說消費水平和房價之間是正相關(guān)的關(guān)系。

3.4 貨幣供給量的影響

央行通過運用公開市場操作、再貼現(xiàn)、再貸款和法定存款準備金率等貨幣政策工具來改變貨幣供應(yīng)量，這會改變商業(yè)銀行的準備金和存款，進而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的變化會影響住房貸款的可獲得性。當(dāng)貨幣供應(yīng)量下降時，貸款難度增加，會引起房價下跌；而貨幣供應(yīng)量增加時，貸款難度減小，就會引發(fā)房價上升。也就是說如果央行實行從緊的貨幣政策，則房價會下跌；反之，則房價就上升。

4 促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的對策分析

4.1 加強規(guī)劃的科學(xué)性和有效性，實現(xiàn)各種資源的有效利用

首先要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟向資源集約利用的方向轉(zhuǎn)變，尤其要提高對土地、空間資源的利用效率；其次，應(yīng)作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學(xué)規(guī)劃，使房地產(chǎn)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，既要發(fā)揮房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的支柱作用，帶動經(jīng)濟增長，也要避免那種過分超前，危害經(jīng)濟的行為。

4.2 調(diào)整房地產(chǎn)投資政策，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資政策的制定和出臺，要特別注意到以下經(jīng)濟狀況：（1）密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化。保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟規(guī)模相適應(yīng)，不能脫離宏觀經(jīng)濟基本面的支持：保持房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的合理比重，防止比重過大或過小；（2）投資結(jié)構(gòu)要合理。房地產(chǎn)開發(fā)投資要更趨理性化，要重視市場調(diào)研和目標市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)之上，成為市場需求拉動型投資擴張。

4.3 變革目前的土地策略。我們國家在之前的土地出讓形式中面對很多的不利現(xiàn)象，此時就使得開發(fā)商對于其使用不合理。價格增加，就會使得房價變高，因此要對土地策略積極的調(diào)節(jié)。在出讓的時候，要防止暗箱操控，確保交易工作是公平的，確保行業(yè)發(fā)展順暢，確保經(jīng)濟有序前進。

篇(7)

關(guān)鍵詞：競爭態(tài)勢；目標市場；商業(yè)模式；盈利模式；投資信托

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）05-0-01

一、二手房市場目前的機會

盡管二手房面臨著暫時的低谷時期，但是，相對于其它城市來說，房價卻沒有出現(xiàn)大幅度的下降。并且，最近幾年隨著沿海城市的迅速發(fā)展，大量外來人流涌入青島，使得青島的住房需求依然很大。并且，相對于一手房市場來說，二手房市場在性價比上占有一定的優(yōu)勢，從目前的狀況來看，其存在很大的增長機會。

原因主要有以下幾點：首先，隨著我國房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，二手房市場的逐步放開，相關(guān)政策的出臺、資金監(jiān)管力度的加強、網(wǎng)上簽約以及信息公示制度的推行等，使得市場規(guī)范化程度越來越高，從而使該二手市場的體系得到進一步地發(fā)展與完善，從而促使進入該市場的交易數(shù)量越來多，交易規(guī)模也越來越大。其次，由于近年來二手房市場的房價相對于新房價格來說，其近幾年的增長趨勢不是很明顯，對于大部分中層左右收入的家庭或個人，其有能力購買，再加上土地資源緊缺，土地價格的上升，也將會促使二手房市場將有一個比較好的市場前景。

二、該市場中的競爭態(tài)勢

對于該行業(yè)的競爭態(tài)勢的分析，我們可以借助波特五力模型來分析該行業(yè)。

三、客戶分析

目標市場及目標客戶分析：

細分市場表

將目標市場定位在中低收入階層。

目標市場的購房消費特點

四、商業(yè)模式及盈利模式

(一)房地產(chǎn)投資信托經(jīng)營模式

這種策略主要是通過發(fā)行權(quán)益憑證的方式吸收多數(shù)投資者的資金和實物(主要是房產(chǎn)等)，再由信托機構(gòu)對其進行投資經(jīng)營管理，并將投資所得的收益按照一定的比例分配給投資者。

對于這種方式，其財務(wù)管理方面的分析如下：

1.運營基金的分析。這種權(quán)益型的經(jīng)營模式特別要在注重對于其運營基金的管理，其投資價值主要來源于資產(chǎn)凈值和運營基金收入。

運營基金主要從兩方面影響房產(chǎn)投資信托的收益：一是運營基金的收入，通過租賃、出售等，使其資金增長，需要通過專業(yè)管理人員的管理，以及對市場信息的充分把握和分析做出正確的投資方向，使其資產(chǎn)的收益實現(xiàn)最大化；二是由于基金收入的表現(xiàn)從而影響投資者的信心，進而也會影響基金的增長。

2.置入成本分析。在管理水平、市場價值相差無幾的情況下，由于兩者的物業(yè)購入價格不一樣從而導(dǎo)致收益也不一樣。假設(shè)一家是在高峰期置入，一個是在低谷期置入物業(yè)，明顯，前者的最終受益低于后者。即使對于高收益的房產(chǎn)公司而言，負債率也要保持在一個較合理的水平。

3.盈利能力。通過國外市場證明，盈利能力主要取決于如何更好地獲取資金以及房源，如何進行更好地投資，而隨著我國房產(chǎn)市場逐漸走向成熟化、資本化，這種策略在我國將有很大的推廣空間。

風(fēng)險分析如下：(1)政策風(fēng)險：目前對于信托“200份、5萬元、不允許公開宣傳和擅自異地銷售”的規(guī)定，使得信托公司難以開展大項目，同時對于房產(chǎn)方面的稅收政策也是沒有明確的規(guī)定，使用一般稅收政策，由于其特殊經(jīng)營模式，伴隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和資金委托，會使其遭受雙重繳稅的風(fēng)險。(2)經(jīng)營風(fēng)險：主要是當(dāng)前的投資信托公司沒有建立良好的信譽，高風(fēng)險產(chǎn)品難以獲得客戶的信賴。

應(yīng)對策略如下：(1)與來自歐美、東南亞、我國香港和臺灣地區(qū)的大型企業(yè)進行合作，在香港或海外注冊，然后在在境內(nèi)設(shè)立相應(yīng)的投資公司，這樣就可以避免我國的政策障礙，同時，依托海外知名企業(yè)已經(jīng)建立起來的良好信譽，可以吸引大批投資者，降低目前所存在的信用風(fēng)險。(2)要擺脫普通的信托公司單純依靠金融業(yè)的經(jīng)營，或者僅僅只是為了獲得當(dāng)前的資金融通而采取“過河拆橋”方案，而要設(shè)立獨立的適合我國目前現(xiàn)狀的房地產(chǎn)投資信托公司，從事的項目也要走多元化途徑(租賃、收購、買賣和管理等)，真正做到以房地產(chǎn)經(jīng)營公司為實體，進行長期的業(yè)務(wù)操作。

(二) C to C 模式

該模式的投資策略：實踐中證實，房屋的買賣雙方在登記了房屋的出售和求購信息后，房地產(chǎn)供求信息被統(tǒng)一放入一個房地產(chǎn)信息庫，買賣雙方可以通過查看出售信息或查看求購信息找到自己感興趣的房屋，再通過與之相連的C to C 交易平臺進行房地產(chǎn)的比價、詢價、競價的過程，最終簽訂協(xié)議。

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