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篇(1)

[關(guān)鍵詞]增值稅轉(zhuǎn)型;存量固定資產(chǎn);企業(yè)估值

自增值稅轉(zhuǎn)型改革實施一年以來,對我國經(jīng)濟復(fù)蘇的推動作用得到了社會各界的認可。但是,在增值稅轉(zhuǎn)型改革的銜接階段,仍然存在許多問題,在企業(yè)估值過程中存量固定資產(chǎn)的增值稅處理沒有明確的規(guī)定,使得存量固定資產(chǎn)評估價值是否包含增值稅存在很大爭議,各專業(yè)評估機構(gòu)采取的處理方法也不盡相同,在2009年實行了消費型增值稅后,在企業(yè)價值的評估實務(wù)處理中,有一部分評估機構(gòu)剔除了所有固定資產(chǎn)的增值稅;有一部分則只剔除了2009年以后購買的固定資產(chǎn)的增值稅。此外,各種與稅制改革相關(guān)政策也在不斷的完善,但是就企業(yè)評估這方面沒有制定相應(yīng)的措施。不同的處理方法對企業(yè)會產(chǎn)生很大的影響,對企業(yè)估值方面的完善迫在眉睫。

一、增值稅轉(zhuǎn)型改革中企業(yè)估值面臨的問題

在全球經(jīng)濟一體化的背景下。企業(yè)為了實現(xiàn)公司發(fā)展的戰(zhàn)略和分散投資風險掀起了并購浪潮,企業(yè)之間的資產(chǎn)交易、兼并和聯(lián)營等戰(zhàn)略合作也越來越頻繁,這些戰(zhàn)略決策都要求對企業(yè)進行評估。而增值稅轉(zhuǎn)型改革規(guī)定:自2009年1月1日以后一般納稅人新購進固定資產(chǎn)所含的增值稅的進項稅額可以計算抵扣,2009年1月1日以前購買的固定資產(chǎn)所含的增值稅的進項稅額不允許計算抵扣,即采取存量固定資產(chǎn)的方法。因為2009年以后購買的固定資產(chǎn)的增值稅允許抵扣,不計入固定資產(chǎn)成本,所以在企業(yè)估值過程中確定這部分固定資產(chǎn)的評估價值時剔除增值稅是合理的,也不存在任何異議:存量固定資產(chǎn)的增值稅不允許抵扣,計入了固定資產(chǎn)成本,這使得在新的稅制下進行企業(yè)價值評估時面臨一個兩難問題:存量固定資產(chǎn)的評估價值是否包含增值稅。

二、稅制改革對企業(yè)估值的影響

資產(chǎn)評估的方法主要有市場法、成本法和權(quán)益法等,在具體的資產(chǎn)評估過程中,評估人員會綜合考慮評估的目的和交易對象等因素選擇適合的資產(chǎn)評估方法或者資產(chǎn)評估方法的組合。目前,我國資產(chǎn)評估采用的主要方法是以成本法為依據(jù)、權(quán)益法為參考,在此評估方法的組合中,企業(yè)評估價值是以各項單項資產(chǎn)的評估價值之和為基數(shù),并在此基礎(chǔ)上采用權(quán)益法進行調(diào)整得到的。固定資產(chǎn)是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分,其評估價值對企業(yè)整體評估價值的確定會產(chǎn)生很大的影響。

(一)稅制改革對一般納稅人企業(yè)估值的影響

稅制改革中允許抵扣的固定資產(chǎn)是指:使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等,與會計準則中的固定資產(chǎn)有所不同。除此之外的房屋、建筑物等固定資產(chǎn),在會計制度中作為固定資產(chǎn)核算,但不得抵扣增值稅的進項稅額。存量固定資產(chǎn)是指2009年以前購買的符合稅法扣稅規(guī)定的固定資產(chǎn)(在下文提到的固定資產(chǎn)沒有說明的均是指會計核算范圍的固定資產(chǎn))。目前,存在的兩種企業(yè)價值的評估方案:①剔除存量固定資產(chǎn)增值稅的企業(yè)評估價值:AV1:A+X;②不剔除存量固定資產(chǎn)增值稅的企業(yè)評估價值:AV1=A+x(1+17%)(AV:企業(yè)評估價值;A:除存量固定資產(chǎn)外其他資產(chǎn)的評估價值;X:存量固定資產(chǎn)的評估價值)。

由上述的①②式看,存量固定資產(chǎn)對企業(yè)評估價值的影響主要取決存量固定資產(chǎn)的規(guī)模,存量固定資產(chǎn)的對企業(yè)的固定資產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)中所占比例較大,則對企業(yè)評估價值的影響較大:反之,則對企業(yè)評估價值的影響較小。不同行業(yè)涉及到的存量的固定資產(chǎn)的比例也不盡相同,這就意味著稅制改革對不同行業(yè)的企業(yè)評估價值的影響也有所不同。

為了進一步確定存量固定資產(chǎn)對企業(yè)評估價值的影響程度,文章分析了2009年進行資產(chǎn)評估的4家不同行業(yè)企業(yè)的存量固定資產(chǎn)對企業(yè)價值的影響。根據(jù)4家企業(yè)固定資產(chǎn)的詳細資料統(tǒng)計出存量固定資產(chǎn)的金額,計算出反映存量固定資產(chǎn)的增值稅對總資產(chǎn)的影響情況的絕對數(shù)和相對數(shù):根據(jù)存量固定資產(chǎn)的金額計算出其增值稅額,也是在不同的評估方案下存量固定資產(chǎn)的增值稅對企業(yè)總資產(chǎn)的影響額;將增值稅稅額除以企業(yè)的總資產(chǎn),得到存量固定資產(chǎn)的增值稅對企業(yè)總資產(chǎn)的影響率(如表1所示),進而可以考察稅制改革對企業(yè)評估價值造成的影響。

由表1看出,稅制改革對處于不同行業(yè)的企業(yè)的總資產(chǎn)的影響率和影響金額各不相同,增值稅企業(yè)對乙的影響率最低,為1.65%。就數(shù)字而言。影響率不是很大,影響金額為500多萬;對企業(yè)的影響金額最大,高達5億多。這對一個總資產(chǎn)為60多個億的企業(yè)來講。不是一個小數(shù)目;增值稅對企業(yè)丙的影響金額為88 77207747元,影響率高達12.33%,相對于企業(yè)的規(guī)模來說影響很大。企業(yè)丙所在的行業(yè)的其他規(guī)模更大的企業(yè)在這樣的影響率下產(chǎn)生的影響金額會更大。由上述分析看,稅制改革對企業(yè)評估價值帶來的影響是不容忽視的,必須妥善處理,否則會給企業(yè)帶來很大的影響。在企業(yè)進行戰(zhàn)略合作時,如果對所有的固定資產(chǎn)均按不含稅的價值來確定的話,意味著2009年以前成立的企業(yè),在被合并時企業(yè)價值會大幅度縮水,在合作中得到的合并對價或者投資額度都將因此而減少,不利于企業(yè)之間的合作和企業(yè)的健康發(fā)展。

(二)稅制改革對小規(guī)模納稅人企業(yè)估值的影響

小規(guī)模納稅人在此次稅制改革中統(tǒng)一調(diào)整為3%的低稅率,但不允許對增值稅的進項稅額進行抵扣,企業(yè)將這部分稅額計入固定資產(chǎn)的成本。小規(guī)模納稅人在其發(fā)展的道路上為了擴大規(guī)模,享受規(guī)模效應(yīng)帶來的商機而進行企業(yè)合并時,需要對其企業(yè)價值進行評估的情況下,如果采用剔除存量固定資產(chǎn)增值稅的評估方法,也會面臨企業(yè)價值縮水的尷尬。

三、優(yōu)化企業(yè)估值建議

在稅制改革中,對2009年以前購入的固定資產(chǎn)采取存量固定資產(chǎn)的處理方法,使得2009年以前成立的企業(yè)失去了很多享受扣稅優(yōu)惠的機會,如果在企業(yè)為重新發(fā)展采取兼并或者重組等需要進行評估戰(zhàn)略方案時,采取剔除所有固定資產(chǎn)的增值稅方法來確定企業(yè)價值,會給本來已經(jīng)飽受金融危機破壞的企業(yè)增加難度。

我國稅制改革過程中采取了存量固定資產(chǎn)的處理方法,一方面是考慮到政府財政收入的問題,另一方面也是采取過渡的一種辦法。關(guān)于企業(yè)估值方面的規(guī)定屬于對稅制改革配套政策的完善,不應(yīng)該采取與稅制改革相駁的辦法,應(yīng)該與稅制改革保持一致,采用過渡處理的辦法,使經(jīng)受金融危機破壞的但有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)能夠盡快恢復(fù)發(fā)展,從而促進我國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

由于在企業(yè)估值方面存在差異,不利于企業(yè)之間進行交易,也不利于經(jīng)濟和貿(mào)易的發(fā)展,對企業(yè)估值中關(guān)于存量固定資產(chǎn)的增值稅問題應(yīng)該統(tǒng)一做法,減少企業(yè)在戰(zhàn)略合作中的障礙,為企業(yè)之間的合作與交流提供便利。鑒于此,筆者認為對企業(yè)2009年以前購入的存量固定資產(chǎn)的評估價值保留其增值稅的進項稅;2009年以后購入的固定資產(chǎn)在進行企業(yè)評估時按照稅法的新規(guī)定,參照不舍增值稅的價格進行評估確定其價值更為合理。企業(yè)價值評估公式:AV=A+X(1+17%)(其中A:除存量固定資產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)的評估價值;x:存量固定資產(chǎn)的評估價值)。

本文僅對增值稅轉(zhuǎn)型改革中有關(guān)企業(yè)估值的問題進行了探討,尚有許多與之相關(guān)的問題需要進一步考察和研究。但文中提出的關(guān)于區(qū)分轉(zhuǎn)型前后的固定資產(chǎn)價值的估值方法,有利于企業(yè)真正減負,為企業(yè)提供一個更加公平的競爭平臺,也有助于穩(wěn)步實現(xiàn)我國稅制改革的目的――實現(xiàn)我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

[參考文獻]

[1]王美鸞,論增值稅轉(zhuǎn)型對固定資產(chǎn)投資的影響[J]現(xiàn)代商業(yè),21109(26):224-225

篇(2)

關(guān)鍵詞：無形資產(chǎn)；價值評估；影響因素

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年5月12日

一、無形資產(chǎn)的概念

無形資產(chǎn)，從字面意思上來說就是沒有實體形態(tài)的資產(chǎn)。它是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的非貨幣性資產(chǎn)。廣義的無形資產(chǎn)是指金融資產(chǎn)、土地使用權(quán)、著作權(quán)、商標權(quán)等，它們只是表現(xiàn)為某種法定權(quán)利或者技術(shù)而沒有實物形態(tài)。但是，現(xiàn)在會計所理解的無形資產(chǎn)則只是專利權(quán)以及商標權(quán)等，這就是所說的狹義的無形資產(chǎn)。

二、無形資產(chǎn)價值評估的特點

1、獨立性。無形資產(chǎn)的評估對象并不是成批組成的，而是一個單一對象。每個評估對象的形態(tài)不同導(dǎo)致評估方法不同，也就導(dǎo)致了評估結(jié)果的不相同。這就體現(xiàn)了評估對象的特殊性以及無形資產(chǎn)價值評估的獨立性，是各個評估對象獨立存在的。

2、虛擬性。因為無形資產(chǎn)相對于有形資產(chǎn)來講它是沒有實物形態(tài)的，也就說明了它所評估的對象是虛擬存在的。因此，在評估結(jié)果的準確性上就會不如有形資產(chǎn)，此時它的成本只具有象征意義。例如，著作權(quán)的評估，我們不僅要評估它的實體價值以及經(jīng)濟價值，也要包括藝術(shù)價值及社會價值，但是往往核算成本只能得出著作人付出的時間以及腦力勞動或者是在此期間能給版權(quán)著作人帶來的經(jīng)濟收益，藝術(shù)價值及社會價值卻只是具有象征性和虛擬性。

3、不穩(wěn)定性。之所以說無形資產(chǎn)的價值評估具有不穩(wěn)定性，主要還是因為它可能隨時會增值或者貶值。不僅僅是因為這個社會的貨幣變化、物價上漲等原因，而是因為最重要的一點源于它的收益能力及有限期。相對來說，無形資產(chǎn)比有形資產(chǎn)的收益能力強，有效使用期限也長，這時候在經(jīng)濟市場上它就可能隨時增值。而它的共享性也能增加它的價值，不僅可以多方轉(zhuǎn)讓，也同意多次轉(zhuǎn)讓，這就擴大了它的價值市場。但是與此同時，如果出現(xiàn)比它更加功能強大，技術(shù)更加先進的無形資產(chǎn)，那么它就可能會貶值或者被市場淘汰。所以，這就是無形資產(chǎn)價值評估的不穩(wěn)定性，隨著市場的變化而變化。

4、復(fù)雜性。無形資產(chǎn)的價值構(gòu)成不同于有形資產(chǎn)，所以評估過程是較為復(fù)雜的。因為無形資產(chǎn)是屬于沒有實物形態(tài)存在的，是虛擬的，所以它不能依靠社會必要勞動時間來評定價值，而是根據(jù)每個生產(chǎn)者對處的環(huán)境中付出的勞動時間計算，這還僅僅是一部分。在預(yù)測無形資產(chǎn)價值的未來收益上也有一定難度，因為市場的不斷變化，以及其資產(chǎn)對象的功能、收益能力不同，且預(yù)期有效使用年限測定難度大，所以在整體上增加了復(fù)雜性。而且無形資產(chǎn)時間變更較快，相應(yīng)技術(shù)的變更測定也很難，這些都大大增加了其價值評估的復(fù)雜性。

三、影響無形資產(chǎn)價值評估的因素

1、收益能力。無形資產(chǎn)的價值評定是根據(jù)其收益能力來評估的，由于無形資產(chǎn)的特殊形態(tài)及其虛擬性，所以無法根據(jù)實物形態(tài)價值去評估，在一般市場經(jīng)濟條件下，其無形資產(chǎn)的收益能力越強，則它的評估值越大。而收益能力越低，帶來的經(jīng)濟效益越小，則它的評估值也就會越小。所以對于無形資產(chǎn)來說，收益能力才是評定它的標準之一。

2、技術(shù)成熟程度。任何一個科技產(chǎn)品都會出現(xiàn)被更新?lián)Q代的結(jié)果。然而，這個科技產(chǎn)品的技術(shù)越成熟，則它的壟斷性會越強，這樣的話它的使用期限也就會越長，那么自然而然它的價值評估值就會越高。所以，評估對象的技術(shù)成熟程度是會完全影響它的收益能力以及使用期限的，更加會影響其價值，自身的磨損程度也會影響使用期限，從而降低它的評估價值。所以，加強自身的技術(shù)成熟度，往往才是最重要的因素。這樣才能在市場上占據(jù)一定的地位。

3、成本。雖然無形資產(chǎn)沒有實物形態(tài)，但是它也是具有成本的，只是相對于這個成本核算比較不好界定。大多數(shù)無形資產(chǎn)的成本不是一次性注入的，而是通過日積月累的資本投入或者是失敗才得來的，而生產(chǎn)者的勞動失敗成本就更加不好計量。例如，商標權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)等項目的成本核算就很難界定，因為都是依靠其生產(chǎn)者的腦力勞動或者是時間價值來換取的。無形資產(chǎn)的成本不好界定，核算較為復(fù)雜以及不準確。但是，它同樣也會影響著無形資產(chǎn)價值的評估值，一般來說，經(jīng)過了核算評估出來的成本，其無形資產(chǎn)的技術(shù)較為復(fù)雜，開發(fā)成本較高，那么它的評估價值往往也會越高。

4、剩余經(jīng)濟使用年限。任何事物都會有一個使用期限，而無形資產(chǎn)也不例外，就算是虛擬性的資產(chǎn)也照樣存在使用期限。無形資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟使用年限就是能夠為其帶來經(jīng)濟效益的使用年限，那當然其使用年限越長，帶來的經(jīng)濟效益也就越多，其評估價值也就越高，所以無形資產(chǎn)的使用期限是可以直接影響無形資產(chǎn)價值評估值的大小的，它也是其重要的因素之一。無形資產(chǎn)的使用期限取決于其無形資產(chǎn)自身的先進水平，其技術(shù)越先進，沒有被市場上的其他產(chǎn)品更換下去，那它的使用期限也就越長，那其價值也就越高。但同時也取決于它的磨損程度，如果評估對象是易于損耗的，那損耗得越快，使用年限相對就會比較短，價值也就沒有那么高了。

5、客觀環(huán)境。因其無形資產(chǎn)沒有實物形態(tài)，所以它對于環(huán)境的附著性較強。這個環(huán)境包括整個市場的供求環(huán)境，也包括在對比下的同類產(chǎn)品的生存環(huán)境。如果經(jīng)濟市場對于其評估對象的供大于求，那么評估價值就會低；如果經(jīng)濟市場對于其評估對象是供不應(yīng)求的話，那么無形資產(chǎn)的評估價值就會比較高。除了整個經(jīng)濟市場供求關(guān)系的影響，與此同時還存在著同類產(chǎn)品對其評估價值的影響。可以根據(jù)市場上的同類產(chǎn)品的價格通過市場法來評估出所需評估的無形資產(chǎn)的價值。此情況下，如果同類產(chǎn)品的技術(shù)更新速度較快或者損耗程度較慢，那么評估對象就會受到影響，從而導(dǎo)致被更新?lián)Q代，遭到貶值，這樣的話評估價值就會低。不過相反的，如果同類產(chǎn)品不如受到評估的無形資產(chǎn)的話，那么其評估對象就會因為在相比較下突出，從而導(dǎo)致價值較高。

6、轉(zhuǎn)讓內(nèi)容。無形資產(chǎn)的收益能力還在于轉(zhuǎn)讓不受限制。而轉(zhuǎn)讓程度以及轉(zhuǎn)讓的次數(shù)也是會影響其評估價值的。對于無形資產(chǎn)價值的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)的價值就要高于轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)，因為轉(zhuǎn)讓所有權(quán)等于除了使用權(quán)連同其他一些權(quán)利也轉(zhuǎn)讓出去了，在此情況下的無形資產(chǎn)價值是會比較高的。例如：專利權(quán)，如果只是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，說明別人對這個產(chǎn)品只有使用其的權(quán)利，但是轉(zhuǎn)讓了所有權(quán)，那么在使用它的同時還可以行使到別的權(quán)利，也會對買方帶來經(jīng)濟效益，相對來說，評估的價值就會高。而轉(zhuǎn)讓次數(shù)也會影響到評估的價值，如果轉(zhuǎn)讓次數(shù)較多的話，那說明可以使用它的主體就會多，那么經(jīng)濟效益就要分頭，利益就會少，當然此無形資產(chǎn)的評估價值就會低。如果轉(zhuǎn)讓只允許一次的話，那利益就會集中在一個買方手中，對于他來說，這項無形資產(chǎn)的價值就會是自己獨有的，這樣當然就會使它的評估價值較高。

7、行業(yè)管理規(guī)范程度。評估行業(yè)作為中介服務(wù)業(yè)，是完全要靠國家政策以及行業(yè)規(guī)范管理來維持的。無形資產(chǎn)評估行業(yè)的利潤較高，而且現(xiàn)在也處于發(fā)展繁榮的階段，所以很多評估機構(gòu)都想要參與進來。如果整個行業(yè)出現(xiàn)了很多的評估機構(gòu)，那么競爭就會激烈，導(dǎo)致壟斷被打破，為了自己的效益有所保障，那么評估的質(zhì)量就會提高；反之，如果機構(gòu)只有那么一兩家，那么整個市場就會被壟斷，隨意抬價、壓價的現(xiàn)象就會產(chǎn)生，對于無形資產(chǎn)的價值評估就會受到主觀影響，就會不準確。所以，在注重無形資產(chǎn)自身價值水平的同時，外在的因素也會影響到它的評估價值。

8、價格支付方式。因為無形資產(chǎn)大多數(shù)是屬于技術(shù)轉(zhuǎn)讓或者是權(quán)利轉(zhuǎn)讓，所以費用支付的方式也頗為重要。不同的費用支付方式會使雙方承擔的經(jīng)濟風險不同，如果是一次性支付費用的話，那么后續(xù)的風險，無論是技術(shù)風險還是市場風險都是由買方來承擔，所以理所應(yīng)當?shù)脑u估價值就會低一些；反之，分次付款的方式就是在過程中能夠多次分擔費用。這樣的話，過程當中出現(xiàn)的一些風險問題就可以雙方都承擔，如果出現(xiàn)較大的貶值或者是損耗的話，買方也可以適當要求評估價值更改。總之，分次支付的話總體的評估價值是會要高一些的。如果是完全根據(jù)無形資產(chǎn)的收益來提成的話，那評估價值就會偏高，因為無法預(yù)料未來的增值情況。而如果是根據(jù)成本再加上收益提成的話，那么評估價值就會是適中的。

四、結(jié)論

由此可見，無形資產(chǎn)價值的評估是不同于有形資產(chǎn)的，影響無形資產(chǎn)價值的因素也是多方面的，但是也都相互聯(lián)系、相互制約。了解了影響無形資產(chǎn)價值的因素，能更好地幫助我們理解無形資產(chǎn)的內(nèi)涵以及特點，也能讓我們在未來對于無形資產(chǎn)的評估有了基礎(chǔ)知識。懂得采用恰當?shù)姆椒▽o形資產(chǎn)價值進行評估。只有明白了這些因素對其的影響，才能讓最終的評估結(jié)果具有真實性、科學性以及可操作性的統(tǒng)一，也保證了評估的客觀公正性。

主要參考文獻：

[1]苑澤明.無形資產(chǎn)價值評估[J].中國經(jīng)濟評論，2003.8.

[2]龐偉.企業(yè)無形資產(chǎn)評估探討[J].商業(yè)經(jīng)濟，2007.11.

篇(3)

關(guān)鍵詞：抵押資產(chǎn)；價值評估；回歸分析

抵押物品的評估屬于資產(chǎn)評估的范疇，資產(chǎn)評估是一個信息系統(tǒng)，評估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對價值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應(yīng)根據(jù)該評估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結(jié)論說明聯(lián)系起來。因此提出對抵押資產(chǎn)價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。

一、即期價值修正法和到期價值估計法

（一）即期價值修正法

運用持續(xù)使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L根據(jù)清算過程中的稅費等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟性貶值）。

其計算模型為抵押資產(chǎn)價值評估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r

其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。

（二）到期價值估算法

其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評估值（R）；其次對委估資產(chǎn)以強制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進行量化，從而測算和評定委托評估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評估資產(chǎn)的清算和強制變現(xiàn)價值。

其計算模型為抵押資產(chǎn)價值評估值Y=V（S，T）*R

S：影響評估值的外部變量（如市場因素）；T：影響評估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。

β=V（S，T）：解釋變量系數(shù)（變量S，變量T）

最后，通過經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評估值應(yīng)占的比重，得到最終的評估值。假設(shè)以即期價值修正法得到的資產(chǎn)評估值為X1，其所占比重為Y1，到期價值估算法得到的資產(chǎn)評估值為X2，其比重為Y2Y1+Y2=100%。即評估值=X1Y1+X2Y2

二、運用SPSS軟件進行回歸分析

廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評估價值、到期評估價值、貸款數(shù)額和實際回收額的數(shù)據(jù)（如表1）：

以貸款差額為因變量以即期評估價值X1、到期評估價值X2為影響因素，利用統(tǒng)計軟件SPSS經(jīng)過回歸分析得到以下方程：

貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995

（0.516）（38.344）（-10.973）

其中，F(xiàn)統(tǒng)計量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗。

從方程中我們可以推出以下幾點：（1）即期評估價值X1的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說明X1越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評估價值X2的相關(guān)系數(shù)為-0.656，小于零。說明X2越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評估值，評估師要充分認識抵押資產(chǎn)的價值特性、影響其價值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價值因素關(guān)系，確定恰當?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價值修正法和到期價值估算法計算評估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。

三、小結(jié)

通過引入統(tǒng)計方法，在抵押資產(chǎn)評估中確定即期修正值和到期價值的系數(shù)時，對傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統(tǒng)計方法在抵押資產(chǎn)評估中的一個發(fā)展。

參考文獻:

[1]馬慶國.管理統(tǒng)計——數(shù)據(jù)獲取、統(tǒng)計原理、SPSS工具與應(yīng)用研究[J].北京:科學教育出版社，2002，(8).

[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產(chǎn)評估[J].審計理論與實踐，2002，(9).

篇(4)

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)置換 貨幣性資產(chǎn)交換 非貨幣性資產(chǎn)交換 現(xiàn)值

中圖分類號：F234 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2012）10-134-02

雖然《企業(yè)會計準則》的頒布進一步完善了我國的會計業(yè)務(wù)，但在面對實際復(fù)雜的會計業(yè)務(wù)時，需要靈活運用《企業(yè)會計準則》中的理念，處理好相關(guān)的會計業(yè)務(wù)。現(xiàn)結(jié)合一個資產(chǎn)置換的案例來闡述相關(guān)會計處理中存在的爭議問題。由于本案例為真實案例，涉及商業(yè)秘密，因此略去城市及公司名稱，簡稱甲市的A公司和B公司，本案例是站在A公司的立場上，另外相關(guān)的稅費政府給予了減免，因此不涉及相關(guān)稅費的會計處理。

一、案例背景

因甲市出口加工區(qū)建設(shè)保稅物流倉庫需要，經(jīng)甲市人民政府辦公室批復(fù)，同意A公司以區(qū)內(nèi)土地140313.07平米與B公司所屬的整體資產(chǎn)（含土地25299.6平米，廠房5078.57平米，宿舍3935.27平米）進行置換，差額部分補償由雙方協(xié)商確定。

經(jīng)雙方協(xié)商同意，共同委托資產(chǎn)評估事務(wù)所對置換資產(chǎn)進行評估，資產(chǎn)評估基準日為2011年9月27日，評估結(jié)果在一年內(nèi)有效。雙方交易資產(chǎn)評估情況如下：

1.A公司。土地于2005年8月2日取得，總面積324,159.79平米，土地使用權(quán)終止日期為2055年8月1日，年限為50年。根據(jù)財務(wù)立賬初始成本，土地入賬總價值61,075,650.10元。置換部分土地面積140,313.07平米，初始成本26,436,690.27元，至置換完成日（2012年5月30日）累計攤銷82個月，攤銷金額3,613,014.34元，評估值為39,154,362元。

2.B公司資產(chǎn)。

（1）廠房。建成于2006年11月，建筑面積5,078.57平米，采用重置成本法評估原值7,298,464元，成新率90.37%，凈值6,595,649元。

（2）宿舍。建成于2007年11月，建筑面積3,935.27平米，采用重置成本法評估原值5,092,705元，成新率92.11%，凈值4,690,891元。

（3）土地。于2007年6月29日取得，總面積25,299.60平米，土地使用權(quán)終止日期為2057年6月28日，年限為50年，評估日價值為7,124,114元。

雙方的資產(chǎn)進行置換后，由于差額部分金額較大，因此B公司分兩年支付。

二、A公司擬對置換資產(chǎn)的會計處理

1.換出資產(chǎn)。置換部分土地面積140,313.07平米，初始成本26,436,690.27元，至交易完成日（2012年5月30日）累計攤銷82個月，攤銷金額3,613,014.34元。

2.換入資產(chǎn)。

（1）廠房。評估原值6,595,649元，評估基準日成新率90.37%，A公司對房屋類資產(chǎn)確定折舊年限為480個月，殘值率為3%，故評估基準日尚可使用年限為434個月，評估基準日至交易完成日期間（8個月）折舊為117,929元，交易完成日凈值為6,477,720元。

（2）宿舍。評估原值4,690,891元，評估基準日成新率92.11%，A公司對房屋類資產(chǎn)確定折舊年限為480個月，殘值率為3%，故評估基準日尚可使用年限為442個月，評估基準日至交易完成日期間（8個月）折舊為82,356元，交易完成日凈值為4,608,535元。

（3）土地。評估原值7,124,114元，土地使用權(quán)終止日期為2057年6月28日，年限為50年，至評估基準日已攤銷51個月，A公司尚可使用年限為549個月，評估基準日至交易完成日期間（8個月）攤銷為103,812元，交易完成日凈值為7,020,302元。

3.置換資產(chǎn)差額補償。根據(jù)協(xié)議，因政府規(guī)劃調(diào)整而導(dǎo)致的本次資產(chǎn)置換，差額部分采用評估價值進行補償。根據(jù)評估報告，本次A公司換出資產(chǎn)的評估價值為39,154,362元，換入資產(chǎn)的評估價值為18,410,654元，差額20,743,708元由B公司以現(xiàn)金進行補償。

4.賬務(wù)處理。

借：固定資產(chǎn)——換入廠房（5078.57平米） 6,595,649元

固定資產(chǎn)——換入宿舍（3935.27平米） 4,690,891元

無形資產(chǎn)——換入土地（25299.60平米） 7,124,114元

累計攤銷——換出土地（140313.07平米） 3,613,014.34元

其他應(yīng)收款——B公司 20,743,708元

貸:無形資產(chǎn)——換出土地（140313.07平米） 26,436,690.27元

累計折舊——換入廠房（5078.57平米） 117,929元

累計折舊——換入宿舍（3935.27平米） 82,356元

累計攤銷——換入土地（25299.60平米） 103,812元

營業(yè)外收入——處置非流動資產(chǎn)利得 16,026,589.07元

三、集團公司對相關(guān)資產(chǎn)置換會計處理不予以認同

A公司將此項資產(chǎn)置換的會計處理上報給A公司的集團公司，集團公司認定此項資產(chǎn)置換為非貨幣性資產(chǎn)交換，并以差額部分分兩年支付為由，要求根據(jù)《企業(yè)會計準則》的相關(guān)規(guī)定采用現(xiàn)值核算。

四、A公司上交的辯駁理由

1.房產(chǎn)置換的交易實質(zhì)的判斷。根據(jù)協(xié)議，因政府規(guī)劃調(diào)整而導(dǎo)致的本次資產(chǎn)置換，差額部分采用評估價值進行補償。鑒于評估報告的編制方法，其中的評估價格，可視同為公允價值。根據(jù)評估報告，本次A公司換出資產(chǎn)的評估價值為39,154,362元，換入資產(chǎn)的評估價值為18,410,654元，差額20,743,708元由B公司以現(xiàn)金進行補償。其支付的現(xiàn)金比例=20,743,708/39,154,362=52.98%>25%，因此可判斷該交易為貨幣性資產(chǎn)交易，不屬于非貨幣性資產(chǎn)交易。

2.貨幣性資產(chǎn)交易的核算的基本原理。由于本房產(chǎn)置換屬于貨幣易，站在A公司的角度相當于出售一項無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)），其銷售價款分別以現(xiàn)金和非貨幣性資產(chǎn)（廠房房屋、土地使用）償還，因此在會計中做出售無形資產(chǎn)的處理，其公允價值與賬面價值的差計入營業(yè)外收入。

3.關(guān)于價款中現(xiàn)金分兩年支付，但不考慮現(xiàn)值的理由。根據(jù)2006年頒布的《企業(yè)會計準則》規(guī)定，在銷售商品時，如果延期收取的銷售價款超過正常信用條件（通常指超過三年），實質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，按照應(yīng)收的合同或協(xié)議價款的公允價值確定收入的金額，應(yīng)收的合同價款與公允價值之間的差額，應(yīng)當作為未實現(xiàn)的融資收益。在本規(guī)定中有兩個前提條件：一是超過正常信用條件（超過三年）；二是具有融資性質(zhì)的。

在本協(xié)議中，對方企業(yè)提出現(xiàn)金部分分兩年支付，時間未超過3年，因此不付合第一條。通過對新企業(yè)會計準則的解讀，融資性質(zhì)的應(yīng)用主要用在兩個方面：一個是分期收（付）款的業(yè)務(wù)，另一個是融資租入固定資產(chǎn)。在判斷融資性質(zhì)的核心點是：如果客戶選擇一次性付款價格上有優(yōu)惠，而分次付款（或租賃）的總價款要高于現(xiàn)銷時的價格，兩者之間的差是占用其他人資金所付出的代價（利息）。本協(xié)議中A公司換出資產(chǎn)的評估價值為39,154,362元，換入資產(chǎn)的評估價值為18,410,654元，差額20,743,708元由B公司以現(xiàn)金進行補償，可以看出B公司以現(xiàn)金補償?shù)牟糠譃檎＝灰椎膬r款，未因分期付款而有所調(diào)整，因此該協(xié)議不具有融資性質(zhì)。

篇(5)

目前，銀行股權(quán)在淘寶平臺拍有司法拍賣和資產(chǎn)處置拍賣模式兩種模式。司法拍賣主要是地方法院通過淘寶司法平臺拍賣債務(wù)人銀行股權(quán)。資產(chǎn)處置拍賣模式主要是拍賣公司受股票持有人委托通過淘寶資產(chǎn)處置平臺拍賣。競拍流程主要有6個過程。一是競買人閱讀拍賣公告。二是競買人聯(lián)系處置方了解標的物詳情。三是競買人通過淘寶賬號及綁定的支付寶賬號，繳納為標的物評估價值5～15%的保證金。四是出價競拍。競價結(jié)束前2分鐘內(nèi)如有競買人出價，競價結(jié)束時間自動延遲5分鐘，循環(huán)往復(fù)至無人出價，競拍結(jié)束。五是競價成功后，競買人按時支付余額。六是競價人在線下完成過戶。

二、主要特點

（一）網(wǎng)絡(luò)拍賣筆數(shù)快速增加，以司法拍賣為主

銀行股權(quán)在淘寶平臺拍有司法拍賣和資產(chǎn)處置拍賣模式2種模式。司法拍賣模式主要是地方法院通過淘寶司法平臺拍賣債務(wù)人銀行股權(quán)。資產(chǎn)處置拍賣模式主要是拍賣公司受股票持有人委托通過淘寶資產(chǎn)處置平臺拍賣。從趨勢看，越來越多的銀行股權(quán)通過淘寶平臺進行拍賣，截至2016年3月31日，淘寶網(wǎng)共開展了1407筆（見表1）網(wǎng)絡(luò)銀行股權(quán)拍賣，2015年拍賣筆數(shù)是2013年、2014年2年總和的2.6倍，2016年1季度拍賣筆數(shù)217筆，同比增長59.56%。

其中，司法拍賣模式共有1349筆、占95.7%，資產(chǎn)處置模式有61筆、占4.3%。同時，司法拍賣有快速增長趨勢，2016年1季度拍賣筆數(shù)208筆，同比增長63.78%。

（二）拍賣標的84%為涉農(nóng)金融機構(gòu)股權(quán)，近8成為浙江、江蘇2省銀行

從涉及銀行類型看，1季度涉及67家銀行。農(nóng)商行、農(nóng)村合作銀行、城市商業(yè)銀行、村鎮(zhèn)銀行分別占68.7%、10.4%、16.4%和4.5%，84%為涉農(nóng)金融機構(gòu)。從銀行是否上市看，有2家H股上市銀行（鄭州銀行、浙商銀行），以及4家IPO申請已獲批擬上市銀行（江蘇銀行、無錫農(nóng)村商業(yè)銀行、江蘇江陰農(nóng)村商業(yè)銀行、江蘇常熟農(nóng)村商業(yè)銀行）。

（三）自然人股拍賣為主，拍賣成交率近5成

從股權(quán)種類（股本金來源和歸屬設(shè)置）看，自然人股、法人股分別占62.2%、37.8%。從股權(quán)數(shù)量、金額看，1季度拍賣股權(quán)數(shù)量為4.56億元，涉及股權(quán)評估價值為13.34億元（見表3）。從拍賣成交情況看，拍賣成交率為51.2%，成交數(shù)量為2.12股，成交金額為7.48億元。其中，自然人股拍賣成功率達到62.2%，高于法人股成交率近30個百分點。

（四）拍賣交易活躍度、股權(quán)拍賣增值情況呈現(xiàn)兩極分化

從上掛拍賣次數(shù)看，一方面經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)、或本身經(jīng)營困難、注冊資本小等特點的銀行股權(quán)經(jīng)過多次掛牌、更改起拍價后仍遭遇流拍，據(jù)統(tǒng)計，一次、二次、三次及以上拍賣流拍率分別為32.3%、11.1%、5.5%。如資產(chǎn)處置模式中杭州余杭農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司117.03萬自然人股權(quán)評估價值1100萬元，起拍價1000萬元，經(jīng)過第三次上掛拍賣均為流拍。另一方面部分實力較強、擬IPO上市銀行股權(quán)受到熱捧，一次拍賣成功率為30.4%。拍賣競價次數(shù)較高，如江蘇常熟農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司20.79萬自然人普通股評估價值112.08萬，起拍價值112.08萬，競價次數(shù)達到617次。部分股權(quán)參與拍賣人數(shù)較多，如江蘇紫金農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司13.31萬法人股權(quán)評估價值37.9萬元，起拍價值37.9萬，有108人報名參與。

從股權(quán)增值率看，一方面55%的銀行股權(quán)成交金額高于評估價值。且股權(quán)拍賣數(shù)量少、擬IPO申請上市等銀行股權(quán)拍賣增值率較高，如江南農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司0.65萬自然人股受到18人參與、88次競價，股權(quán)增值率高達300.0%。此外，江蘇江陰農(nóng)商行、江蘇常熟農(nóng)商行等擬IPO申請上市等銀行股權(quán)增值率較高，占股權(quán)增值率高于100%情況的58.3%。

另一方面42.3%的銀行股權(quán)成交金額低于評估價值，部分開業(yè)不久、注冊資本實力不強的銀行股權(quán)增值出現(xiàn)負值。如寧波余姚農(nóng)村合作銀行注冊資金9658萬元，折現(xiàn)率僅為53.05%，為折現(xiàn)最低值；浙江富陽農(nóng)村商業(yè)銀行2015年1月籌建、注冊資金為7.42億元，有4筆折現(xiàn)率低于70%。

三、主要原因

（一）經(jīng)濟下行期，中小投資者轉(zhuǎn)讓股權(quán)變現(xiàn)情況增多

一方面，拍賣股權(quán)集中于江浙一帶，上述地區(qū)中小企業(yè)主眾多，因經(jīng)濟形勢下滑出現(xiàn)了大量倒閉，甚至發(fā)生債務(wù)違約被司法訴訟，導(dǎo)致法院申請強制拍賣債務(wù)人所持有的銀行股權(quán)。另一方面，部分企業(yè)、中小投資者對未來經(jīng)濟增長預(yù)期擔憂，加之生產(chǎn)經(jīng)營困難資金緊張，通過“資產(chǎn)處置模式”拍賣所持有銀行股權(quán)。

（二）投資者缺乏信心，提前拍賣股權(quán)套利

在當前經(jīng)濟不景氣，地方銀行不良率上升，盈利能力下降的背景下，投資者對此預(yù)期增強，加上回報率偏低，一些投資者提前拍賣股權(quán)變現(xiàn)。另外，在經(jīng)濟下行、金融改革推進背景下，中小涉農(nóng)銀行財務(wù)狀況欠佳，影響投資者信心。比如“資產(chǎn)處置”模式中，2015年至2016年1季度，拍賣標的95%為非上市農(nóng)村金融機構(gòu)股權(quán)。

（三）IPO進程緩慢、新三板掛牌難、地方產(chǎn)權(quán)交易所關(guān)注率低，只能由此“變現(xiàn)”

一是IPO進程緩慢。國內(nèi)A股IPO進展過慢，上市銀行只有16家，未上市的銀行無法通過股市實現(xiàn)股權(quán)流轉(zhuǎn)。二是“新三板”掛牌難。對銀行類金融機構(gòu)來說，掛牌新三板程序相對繁瑣。首先，不少銀行國有股東持股比例較大，較難協(xié)調(diào)；其次，掛牌要通過銀監(jiān)會的前置審批程序，要求在掛牌、定增等資本運作方面和監(jiān)管有充分溝通；最后，相對其他企業(yè)銀行類金融機構(gòu)掛牌還需向股轉(zhuǎn)公司特別匯報1次至2次。三是地方“金交所”、“產(chǎn)權(quán)交易所”關(guān)注率不高。2015年4季度以來，包括在港上市的重慶農(nóng)商行、安徽太湖農(nóng)村商業(yè)銀行、山東廣饒農(nóng)村商業(yè)銀行以及山東昌邑農(nóng)村商業(yè)銀行等多家農(nóng)商行股權(quán)集中在“產(chǎn)交所”、“金交所”等平臺（俗稱“四板市場”）進行轉(zhuǎn)讓，由于四板市場面向投資者范圍有限，成交率不高。

（四）淘寶等平臺銀行股權(quán)拍賣門檻低，關(guān)注率較高

一是拍賣門檻低。與產(chǎn)權(quán)交易所不同，在淘寶拍賣平臺上，掛牌轉(zhuǎn)讓銀行股權(quán)的股權(quán)數(shù)量、金額較小。據(jù)統(tǒng)計，“10萬股”股權(quán)以下數(shù)量占拍賣數(shù)量14.7%。從股權(quán)價值看，評估價值在“20萬元”以下的“迷你”交易項目占拍賣數(shù)量占6.5%。二是平臺關(guān)注率較高。圍觀5000人次以上掛牌數(shù)量占30.4%，圍觀10000人次以上占9.2%。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓渠道有限、銀行盈利能力下滑及資產(chǎn)質(zhì)量惡化等因素下，部分投資者借助淘寶等互聯(lián)網(wǎng)平臺進行“銀行股權(quán)”拍賣來提高“變現(xiàn)率”。

四、主要問題

（一）媒體過分解讀加劇銀行聲譽風險，影響區(qū)域金融穩(wěn)定

淘寶網(wǎng)上拍賣銀行股權(quán)引發(fā)媒體關(guān)注，主要以銀行盈力能力下降、不良貸款大幅提升、危機感加劇等問題進行報道，加劇了銀行聲譽風險。如《香港文匯報》報道：“地方銀行網(wǎng)上賣原始股套現(xiàn)”，《國際金融報》報道：“網(wǎng)上買“銀行”？看清風險再下單”，《北京青年報》報道：“淘寶下單當股東靠譜嗎？農(nóng)商行股票成蕩手山芋”，《信息日報》報道：“中小銀行危機感加劇，十余家農(nóng)商行股東淘寶賣股權(quán)套現(xiàn)”等。通過淘寶平臺拍賣銀行股權(quán)，媒體負面報道眾多，一定程度上對銀行聲譽風險放大，在經(jīng)濟下行環(huán)境下，進一步會影響銀行經(jīng)營風險，進而影響區(qū)域金融穩(wěn)定。

（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓價值兩極分化明顯，不利于銀行股權(quán)資本金進一步充足和穩(wěn)健經(jīng)營

一方面，部分銀行股權(quán)折現(xiàn)率過低。42.3%的銀行股權(quán)成交價值低于評估價值，如浙江諸暨農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司拍賣股權(quán)150萬，評估價值660萬元，成交價值僅為359.4萬元，折現(xiàn)率為45.5%。股權(quán)通過涉及面較大的網(wǎng)絡(luò)平臺低價轉(zhuǎn)讓，對中小銀行資本金補充等造成負面影響。

另一方面，部分銀行股權(quán)成交價值遠高于評估價值。15.1%的股票增值率均超過50%，如江南農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司0.65萬股權(quán)拍賣，成交價值8.08萬，評估價值2.02萬元，股票增值率高達300%。股權(quán)轉(zhuǎn)讓價值過高，受讓方將長期不能實現(xiàn)持有盈利的目標，將進一步加劇股權(quán)頻繁換手轉(zhuǎn)讓，不利于銀行穩(wěn)健經(jīng)營。

（三）網(wǎng)絡(luò)平臺信息披露不完善，容易引發(fā)加杠桿風險

目前來看，淘寶網(wǎng)絡(luò)平臺僅作為銀行股權(quán)“競價”交易平臺，可視為“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的簡單復(fù)制，信息披露無法滿足投資者決策需求。盡職調(diào)查、資金籌集、合同簽署等關(guān)鍵工作只能通過線下對接來完成。造成部分股權(quán)“圍觀”多、“成交”少現(xiàn)象。銀行股權(quán)轉(zhuǎn)讓作為一種專業(yè)性較強的標的，不同銀行股權(quán)購買條件、內(nèi)在價值、升值潛力等差異較大，普通投資者若想?yún)⑴c銀行股權(quán)競拍，需要借助專業(yè)中介機構(gòu)才能做出投資決策。對于大額投資標的，存在部分投資者可能借助外部資金支持加杠桿方式實現(xiàn)收購。

五、相關(guān)建議

（一）建議出臺政策法規(guī)，明確網(wǎng)絡(luò)平臺處置銀行股權(quán)須引入專業(yè)機構(gòu)，加強信息披露及審查

網(wǎng)絡(luò)平臺，拓寬了現(xiàn)有銀行股權(quán)處置渠道，具有處置成本低、處置效率高等特點，也是未來發(fā)展趨勢。建議盡快出臺政策法規(guī)，明確淘寶等平臺是否具有提供金融機構(gòu)股權(quán)競價交易服務(wù)的資質(zhì)和準入條件。建議明確標的展示、信息披露、信息鑒證、股權(quán)估值等功能服務(wù)，以及明確“通過網(wǎng)絡(luò)處置銀行股權(quán)必須引入產(chǎn)權(quán)交易所、金交所等專業(yè)審查機構(gòu)”，加強股權(quán)買賣條件、有關(guān)方及交易行為、資金來源等審查。

（二）建議加大推進中小銀行在新三板等掛牌力度

目前來看，對于眾多中小銀行而言，現(xiàn)階段完全照搬大型銀行的上市路徑，還存在障礙。加大推進中小銀行在新三板、產(chǎn)權(quán)交易所或金融交易所掛牌力度，提高中小銀行股權(quán)流動性。

篇(6)

【關(guān)鍵詞】資產(chǎn)評估；案例教學法；房地產(chǎn)評估

中圖分類號：F20文獻標識碼A文章編號1006-0278（2015）08-172-02

案例教學法可界定為通過對一個具體教育情境的描述，引導(dǎo)學生對這些特殊情境進行討論的一種教學方法。它具有如下特點：一是案例教學法表現(xiàn)形式多種多樣，即在資產(chǎn)評估教學過程中的不同階段，適時地運用現(xiàn)有案例解釋和研究資產(chǎn)評估，其具體形式包括課堂講授理論中評析案例專門組織案例分析、模擬評估、課堂討論等形式。二是案例教學可以充分發(fā)揮教師的主導(dǎo)性，學生參與的主動性。不僅可以使理論講授變得生動活潑，具有啟發(fā)性，而且有利于學生盡快掌握抽象的資產(chǎn)評估原理，并能靈活運用、舉一反三，最終達到最理想的教學效果。下面我們通過房地產(chǎn)評估中成本法和市場法的具體案例來說明兩種方法的特點。

一、房地產(chǎn)評估中成本法和市場法的相關(guān)概念

（一）成本法

成本法是對類似房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)所需要的包括的利息、利潤和稅費必要費用的估算，從而估測待估對象的價值。以建設(shè)開發(fā)商品房為例，成本法中房地產(chǎn)的價格主要包含土地開發(fā)的費用、籌資產(chǎn)生的利息、對房地產(chǎn)管理費用和銷售費用、應(yīng)繳納相關(guān)稅費和開發(fā)獲得收益。

1.成本法的適用范圍

（1）房地產(chǎn)市場發(fā)展不完善；（2）市場上交易實例不多；（3）無法運用市場法與收益法等方法進行評估。通常采用成本法對房地產(chǎn)進行評估。如政府辦公樓、醫(yī)院、學校、公園等無交易市場又無收益的房地產(chǎn)。

2.成本法的基本公式

（1）成本法的最基本的公式為：

建筑物重置價格=重建支出―折舊

其中，重建支出=成本+管理費用+利潤+利息+相關(guān)稅費

（2）基準地價系數(shù)修正法的公式為：

Pi=[P×（1±K）×T×J±F]×Y

公式中各變量的含義如下：

Pi――待估宗地地價；P――待估宗地對應(yīng)的基準地價；K――各影響因素修正系數(shù)之和；T――期日修正系數(shù)；J――容積率修正系數(shù)；F――開發(fā)程度修正系數(shù)；Y――待估宗地使用年期修正系數(shù)。

3.市場法介紹

市場法是以評價時點近期交易的類似房地產(chǎn)（使用、結(jié)構(gòu)、地理位置等方面和待估價房地產(chǎn)相似或相同的房地產(chǎn)）交易價格為估價基準，將其與待估房地產(chǎn)進行比較，并通過交易情況、交易期日、區(qū)域因素、和個別因素等修正，最后得出待估房地產(chǎn)在評價時點最可能實現(xiàn)的市場價格。

4.市場法適用范圍

（1）房地產(chǎn)市場愈發(fā)達；（2）存在大量與被估房地產(chǎn)相似的交易實例。比較適用市場法進行估價，在同一地區(qū)或同一區(qū)域的供應(yīng)和需求，可用于參考的類似交易案例越多，市場比較法越能更有效的應(yīng)用，與之相反，則不適宜使用市場比較法。如教堂、圖書館、學校、公園等不適合適用市場法。

5.市場法的基本公式

P=Pd×A×B×C×D

其中：P表示待估房地產(chǎn)評估價值；Pd表示可比房地產(chǎn)交易價格；A表示交易情況修正系數(shù)；B表示交易期日修正系數(shù)；C表示區(qū)域因素修正系數(shù)；D表示個別因素修正系數(shù)。

在實際評估工作中，上式A、B、C、D具體表示為：

A=正常交易情況指數(shù)/可比實例交易情況=100/（）

B=評估基準日的價格指數(shù)/可比實例交易價格指數(shù)=（）/100

C=待估對象所處區(qū)域的條件指數(shù)/可比實例交易所處區(qū)域的條件指數(shù)=100/（）

D=待估對象所處個別因素的條件指數(shù)/可比實例所處個別因素條件指數(shù)=100/（）

二、成本法和市場法的案例對比分析

案例：評估對象為某一處占地面積2000平方米的住宅區(qū)，分別于2003年和2005年完成建造的一棟建筑面積為4800平方米的七層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓，和一棟建筑面積為180平方米也為磚混結(jié)構(gòu)的臨街鋪面、門衛(wèi)房。分別對評估對象采用成本法和市場法進行評估。評估基準日為2013年8月。

（一）成本法估算過程（采用房地產(chǎn)分估、加總方法）

1.建筑物價格采用成本法進行評估。通過對該地域磚混結(jié)構(gòu)建筑大量調(diào)查分析，確定的建筑造建單價為800元/平方米，平房造價成本為400元/平方米。該建筑建于2003年建造完成，估計使用年限為40年，且已使用10年，取殘值率為4%。

樓房重新構(gòu)造成本=800×4800=3840000元

樓房評估價值=3840000-[3840000×（1-4%）÷40]×10=2918400元

平房于2005年完成的建造，預(yù)估尚可使用年限為17年，已使用8年，殘值率為5%。

鋪面、門衛(wèi)房重新構(gòu)建成本=400×180=72000元

鋪面、門衛(wèi)房評估價值=72000-[72000×（1-5%）÷（17+8）]×8=50112元

樓房、鋪面、門衛(wèi)房等建筑物的評估價值共計為：2918400+50112=2968512元

2.土地價格采用基準地價修正系數(shù)法進行評估。

土地價格=土地所在區(qū)域基準地價×土地地價影響因素修正值

調(diào)查分析該市房地產(chǎn)市場相關(guān)資料，確定該住宅所處地區(qū)基準地價為1098/平方米。

土地單價=1098×（1+0.375）=1509.75元/平方米

土地價格=2000×1509.75=3019500元

該住宅地樓房地產(chǎn)價格=建筑物價格+土地價格=2968512+3019500=5988012元

3.市場法估算過程

（1）選擇三個可比實例，具體情況如下表：

（2）可比實例價格修正表

運用市場法在進行修正之后，三處交易實例評估價格具體為：

A=1250×100/101×102/100×100/98×100/92=1400元/平方米

B=1200×100/105×104/100×100/95×100/99=1264元/平方米

C=1300×100/102×105/100×100/96×100/97=1437元/平方米

以上三個類似案例和評估對象位于同一供給需求市場內(nèi)，而且交易日期與評估時點較接近，所以取三者價格的算術(shù)平均值作為待估對象的基準價格：

（1400+1264+1437）÷3=1367元/平方米

市場調(diào)查確認鋪面、門衛(wèi)房所在與類似案例同屬一地域，取其價格為60000元。

4.計算評估結(jié)果

該住宅市場價值=1367×4800+60000=6621600元

通過以上計算，得出成本法評估價值為5988012元，而采用市場法取得評估值為6621600元，比較發(fā)現(xiàn)在住宅市場上采用兩種評估價值結(jié)果存在較大的差異，差價額為6621600-5987900=633700元，差額率為（差額/市場法評估價值）9.6%。

篇(7)

一、國有資產(chǎn)流失評價標準探討

要確立國有資產(chǎn)流失標準，首先要了解國有資產(chǎn)終極所有者權(quán)益的概念。國有資產(chǎn)所有者代表機構(gòu)是政府或政府授權(quán)的國有資產(chǎn)管理機構(gòu)和國有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營的公司，行使國有資產(chǎn)的收益權(quán)和重要決策權(quán)等權(quán)利。國有資產(chǎn)的終極所有者是全社會公民。國有資產(chǎn)權(quán)益的狹義相成為股權(quán)分紅收益；廣義構(gòu)成則為：稅收、股權(quán)分紅收益、社會效益（如解決就業(yè)）。

其次，國有資產(chǎn)價值評估中，不僅需要根據(jù)資產(chǎn)帳面價值來評價其市場現(xiàn)值，還要估量實現(xiàn)市場價格的可能性。認識這些指標的意義在于市場價值是變動的，而且隨著存量資產(chǎn)閑置時間的延長，將因為無形磨損的加大和社會資源配置標準的提高而進一步貶值。

明確國有資產(chǎn)所有者權(quán)益廣義定義、國有資產(chǎn)市場現(xiàn)值，以及實現(xiàn)價值可行度估量，是確立國有資產(chǎn)流失標準的重要條件。

現(xiàn)實中，國有企業(yè)資產(chǎn)重組中產(chǎn)權(quán)變動有兩種方式，一是國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)整體讓渡。二是國有資產(chǎn)與社會資本重組。即是社會資本對國有資本部分轉(zhuǎn)換或國有資本與社會資本配置。

為確認國有資產(chǎn)重組的經(jīng)濟效益，首先計算國有資產(chǎn)現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)下的全民收益、國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓波全民收益、國有資產(chǎn)與社會資本重組全民收益幾個指標：

國有資產(chǎn)現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)下收益二企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營收益=就業(yè)效應(yīng)+稅收……………………………………（1）

在國有資產(chǎn)為閑置存量資產(chǎn)時，年度計算企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營收益為0；稅收為0；就業(yè)效應(yīng)為負，量為社會提供的失業(yè)救濟；國有資產(chǎn)貶值損益量為國有資產(chǎn)無形損耗。

即，國有資產(chǎn)為閑置存量狀態(tài)時，年度全民收益=—（失業(yè)救濟費用+國有資產(chǎn)無形損耗）…………………………………………………（2）

國有資產(chǎn)閑置直到現(xiàn)值轉(zhuǎn)讓，

國有資產(chǎn)總收益一轉(zhuǎn)讓現(xiàn)值一三年失業(yè)救濟之和（按現(xiàn)行失業(yè)救濟政策）……………………………（3）

國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡第一年全民年度收益=國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡的價值+稅收+就業(yè)效應(yīng)……………（4）

國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡全民總收益以年度收益相累加。

國有資產(chǎn)與社會資本重組年度全民收益=國有股權(quán)分紅收益+稅收+就業(yè)效應(yīng)……………………（5）

國有資產(chǎn)重組全民總收益以年度收益相累加。

國有資產(chǎn)重組中，終極所有者權(quán)益是否受到損害，是不同產(chǎn)權(quán)關(guān)系的權(quán)益的比較，要求：

（1）國有產(chǎn)權(quán)下的全民收益—所有權(quán)讓波下全民收益≥0；

（2）國有產(chǎn)權(quán)下的全民收益一國有資產(chǎn)與社會資本重組下全民收益≥0。

我們認為這即是國有資產(chǎn)流失的評價標準。

保證這兩個不等式成立的條件不是所有權(quán)讓渡時國有資產(chǎn)讓渡價值是否等同于評估價值，也不是重組中承認股權(quán)價值是否等同于評估價值，而是國有資產(chǎn)在重組后，構(gòu)成社會公民收益的各項指標的實現(xiàn)情況。只是當國有資產(chǎn)讓渡價值重組中的股權(quán)價值為國有資產(chǎn)評估價值，可構(gòu)成全社會公民權(quán)益的最大化或收益風險最小化。

在這樣的認識基礎(chǔ)上，可以給當年在政府、理論界、新聞媒體炒得沸沸揚揚的康佳集團與重慶無線電三廠重組事件一個比較完整的說法。

康佳集團與重慶無線電三廠重組事件發(fā)生在1997－1998年之間。當時，重慶無線電三廠已停產(chǎn)多年，8700萬資產(chǎn)全部閑置，上千名職工失業(yè)。康佳集團申請與重慶無線電三廠重組，雙方認可評估資產(chǎn)價值為4900萬元。即在重慶無線電三廠停產(chǎn)幾年中，無線電三廠的國有資產(chǎn)收益收入為負，量為：8700萬—4900萬+社會失業(yè)救濟≥3800萬元，國有資產(chǎn)經(jīng)營年均損益為—1000萬元左右。

在無線電三廠國有評估值為4900萬元的基礎(chǔ)上，康佳集團只承認其股權(quán)值為1800萬元。為此，重慶社會各界就認可國有股權(quán)價值1800萬元是否屬國有資產(chǎn)流失，以及該行為的經(jīng)濟性、合理性、合法性展開激烈的討論。

現(xiàn)按我們確立的國有資產(chǎn)流失評價標準分析：

國有資產(chǎn)為閑置存量狀態(tài)時年度收益=一（失業(yè)救濟費用+國有資產(chǎn)無形損耗。如（2）式。

國有資產(chǎn)折價認股預(yù)期收益=年度股權(quán)分配收益+稅收+就業(yè)效應(yīng)。如（5）式。

按項目可行性論證以及年度經(jīng)營計劃，那么該重組行為的預(yù)期收益為：

國有資產(chǎn)折價認股預(yù)期收益一現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)下的收益預(yù)算≥0，其經(jīng)濟性是可以預(yù)期的，合理性也可以預(yù)期，合法性也是成立的。

國有資產(chǎn)重組后，進入不同的領(lǐng)域效果是不一樣的，仍然存在國有資產(chǎn)流失的風險。所以國有企業(yè)重組完成并非就是國有資產(chǎn)管理工作的終結(jié)，必須評估價值折價的國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓波或重組后國有資產(chǎn)是否進入預(yù)期的運行軌道以及運行質(zhì)量納入控制范圍，才可能保證各項全民收益指標得以實現(xiàn)，最終避免國有資產(chǎn)流失以保全國有資產(chǎn)所有者收益。

（一）當折價讓渡國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，資產(chǎn)并未按承諾進入產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域而再次進入資本市場，在這種情況下，產(chǎn)權(quán)讓渡的現(xiàn)實收益一產(chǎn)權(quán)讓渡的實際價值……（6）與（1）式國有產(chǎn)權(quán)下國有資產(chǎn)全民最終收益總和=國有資產(chǎn)市值一三年失業(yè)救濟之和相比，產(chǎn)權(quán)讓渡的行為收益為：產(chǎn)權(quán)讓渡的現(xiàn)實收益一國有產(chǎn)權(quán)下的最終收益總和=讓渡實際價值一（國有資產(chǎn)現(xiàn)值一三年失業(yè)救濟之和）………………………………………（7）

在國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡中實施了折價，那么產(chǎn)權(quán)讓渡的現(xiàn)值（評估價值），（7）式中即可能出現(xiàn)計算結(jié)果為負的情況，構(gòu)成社會公民權(quán)益侵害。

（二）當資本進入預(yù)期產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域

1．全民的預(yù)期收益=讓渡國有產(chǎn)權(quán)價值+預(yù)期可實現(xiàn)稅收+預(yù)期就業(yè)效應(yīng)。如（4）式。

與（3）式國有產(chǎn)權(quán)下國有資產(chǎn)最終收益值相比，國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡行為收益=讓渡預(yù)期收益一現(xiàn)有國有產(chǎn)權(quán)下的預(yù)期收益=（讓渡國有產(chǎn)權(quán)價值+預(yù)期可實現(xiàn)稅收+預(yù)期就業(yè)效應(yīng)）－（國有資產(chǎn)評估價值一三年失業(yè)救濟之和）

在等式中，如果讓渡國有產(chǎn)權(quán)價值較國有資產(chǎn)評估價值差異過大，而讓渡國有產(chǎn)權(quán)后的預(yù)期可實現(xiàn)稅收、預(yù)期就業(yè)效應(yīng)均不理想，造成國有資產(chǎn)終極所有者權(quán)益受損。重慶針織總廠事件就是一個典型案例。

2．在國有資產(chǎn)與社會資本重組的情況下：

國有資產(chǎn)重組全民年度收益=預(yù)期股權(quán)分紅收益+預(yù)期可實現(xiàn)稅收+預(yù)期就業(yè)效應(yīng)

與（3）式國有產(chǎn)權(quán)下國有資產(chǎn)最終收益相比：

國有資產(chǎn)重組行為收益=重視收益一現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)下國有資產(chǎn)最終收益=（預(yù)期股權(quán)分紅收益+預(yù)期可實現(xiàn)稅收+預(yù)期就業(yè)效應(yīng)）－（國有資產(chǎn)評估價值一三年失業(yè)救濟之和）

在等式中，如果重組運行不理想，預(yù)期可實現(xiàn)稅收+預(yù)期就業(yè)和預(yù)期股權(quán)分紅均不能實現(xiàn)，構(gòu)成等式計算結(jié)果為負數(shù)，就造成了國有資產(chǎn)所有者權(quán)益受損。

通過以上分析說明，在國有企業(yè)重組中，只有預(yù)期是不行的，還需要在國有資產(chǎn)后期運行中加以控制，才能真正保證國有資產(chǎn)調(diào)整后運行的有效性，最終保證國有資產(chǎn)所有者權(quán)益。

二、國有資產(chǎn)流失控制政策與措施初探

國有資產(chǎn)流失原因很多，主要產(chǎn)生于以下幾方面：

一是申請參加國有企業(yè)并購重組的投資者并沒有真誠的投資愿望，甚至沒有相應(yīng)的投資能力，在重組或并購以后，資金不及時到位，而是利用良好的宏觀政策，將現(xiàn)有資產(chǎn)作抵押實現(xiàn)銀行信貸，獲得資金，將骨頭熬油甚至將信貸資金轉(zhuǎn)移不知去向，置國有資產(chǎn)的后期經(jīng)營于不顧，即上面所說的國有資產(chǎn)不能進入預(yù)期的產(chǎn)業(yè)運行軌道。

二是國有資產(chǎn)經(jīng)營管理部門尚未確立國有資產(chǎn)重組中心計量指標體系并對重組加以控制。

三是政府職能部門主管人員內(nèi)外勾結(jié)，權(quán)錢交易。

所以在國有企業(yè)并購重組中，建議采取以下控制政策與措施：

（一）對國有并購重組的可行性論證報告以及投資方的資信情況進行評價。為此需要建立評價指標體系和指標計量標準。

（二）確立并購重組審批程序和審批權(quán)限范圍

1．確立各級國有資產(chǎn)管理部門的審批權(quán)限和審批程序、審核評價內(nèi)容。

2．對低于國有資產(chǎn)評估價值的重組項目的審批額度權(quán)限和程序進行特別的規(guī)定。

（三）對低于國有資產(chǎn)評估價值進行重組的項目進行專項檔案的追蹤管理。對追蹤管理的權(quán)限、職責、程序和內(nèi)容進行規(guī)定。

（四）在折價進行國有資產(chǎn)并購重組的協(xié)議條款中，明確規(guī)定在階段時期內(nèi)對企業(yè)運行進行了解與控制的合法性。在折價進行的國有資產(chǎn)重組協(xié)議中應(yīng)依照《國有資產(chǎn)監(jiān)督管理條例》延伸約定以下權(quán)力：

1．在國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡的情況下

（1）對新企業(yè)資產(chǎn)保值增值能力和狀況進行監(jiān)督與評價。

（2）向企業(yè)派出監(jiān)事會。

1）審查經(jīng)注冊會計師驗證的或廠長經(jīng)理簽署的企業(yè)財務(wù)報告，監(jiān)督評價企業(yè)經(jīng)濟效益和企業(yè)財產(chǎn)保值增值狀況。

2）根據(jù)工作需要，查閱企業(yè)的財務(wù)帳目和有關(guān)資料，對廠長經(jīng)理和有關(guān)人員提出詢問。

監(jiān)事會的組建及工作程序可另行規(guī)定執(zhí)行。

3）可規(guī)定在一定時期內(nèi)（3－5年）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不辦理產(chǎn)權(quán)過渡手續(xù)并實施監(jiān)管。在有效期限內(nèi)確認其資產(chǎn)經(jīng)營能力方可辦理產(chǎn)權(quán)過渡手續(xù)并取消監(jiān)管。

4）企業(yè)法人財產(chǎn)權(quán)歸屬企業(yè)，監(jiān)事會不干預(yù)企業(yè)經(jīng)營。

5）國有資產(chǎn)管理部門委派的監(jiān)事會與企業(yè)自身監(jiān)事會不相沖突，分別獨立運行。

2．在國有資產(chǎn)重組的情況下

（1）按《公司法》要求行使股權(quán)。

（2）擴大國有資產(chǎn)經(jīng)營管理部門的監(jiān)督權(quán)力。即使在不占控股地位情況下，也應(yīng)保留在企業(yè)董事會監(jiān)事會中的控制權(quán)力。