序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產開發(fā)概念范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

縱觀近幾年來的樓盤銷售，“郊居化概念”“中心區(qū)概念”“海濱概念”“地鐵概念”等概念以及各種展覽會、研討會、看樓一日游等促銷活動層出不窮。可見開發(fā)商為了銷售樓盤煞費苦心。

然而，樓盤仍在大量開工，庫存仍在持續(xù)上升。但豪都、中海、萬科等公司開發(fā)的樓盤，卻個個熱銷。究其原因，在于這些開發(fā)商堅持了“以人為本”而不是“以錢為本”的經營理念。大凡堅持“以人為本”經營理念的開發(fā)商，在選址、目標客戶定位、營造環(huán)境、戶型設計、價格定位時都能從分析消費者的行為特征入手，講質量、重信譽，注重樹立良好的品牌形象，他們在項目確立的時候就已經考慮到了銷售問題。而“以錢為本”的開發(fā)商，造房時急功近利，只重經濟效益，忽視樓房質量和環(huán)境的營造，賣房時為銷售而銷售，為了早日脫手，連蒙帶騙，以至消費者怨聲載道。開發(fā)商損壞了企業(yè)形象，樓盤自然也就賣不出去了。實踐證明，兩種不同的經營理念，所產生的銷售結果也是大相徑庭的。最新動態(tài)

爭購“熱盤”的啟示

中國首座“農民城”引資建新城

中國建材結構將進行重大調整

房價，北京略降上海略漲專家看市

堅定不移地發(fā)展經濟適用住房

王石眼里的新萬科

房地產企劃隨想

推動中國住宅的產業(yè)化進程

房地產業(yè)的興盛期來了營銷觀點

如何將你的房子全部售出

房地產營銷的生命線

房地產營銷中的4C策略

房地產，走進全方位營銷時代

房地產價格的心理策略

度身定做不是樓盤包裝唯一手段

商品房的定價策略

樓盤服務營銷將是大勢所趨品牌建設

房地產業(yè)如何創(chuàng)品牌？

淺談房地產銷售中的品牌意識

品牌經營　回頭無岸

住宅開發(fā)步入品牌時代形象創(chuàng)意

深圳地產廣告新創(chuàng)意

樓盤形象包裝技巧（上篇）

樓盤形象 包裝技巧（下篇）

房產銷售呼喚企業(yè)形象廣告

房地產營銷中的DM廣告成功案例

富力新居的營銷奧秘

奧林匹克花園成功定位

創(chuàng)新令深圳地產仍處“第一組團”

福臨居，為“想家”人圓夢熱點透視

中國城市十大敗筆

人流量不等于銷售效果

賣掉萬科：地產巨鯨浮出水面

新住宅論壇難成價格聯(lián)盟

解剖房地產概念病

透視房地產定位病

房展會泛濫成荒　鍛造金字招牌可勝出

給深圳地產商提個醒中介機構

地產的抉擇

房地產中介何時步入e時代促銷活動

“家住城南”活動正式啟動

地產新時尚:靚樓與名校聯(lián)姻

陽光荔枝會舉辦首屆陽光荔景少兒書畫大獎賽

紫竹花園辦“嘉年華會”

潛龍地產為教師節(jié)獻禮開發(fā)流程

房地產開發(fā)流程圖（一）

房地產開發(fā)流程圖（二）

房地產開發(fā)流程圖（三）

房地產開發(fā)流程圖（四）

房地產開發(fā)流程圖（五）

房地產開發(fā)流程圖（六）

政策法規(guī)

關于印發(fā)《北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設實施方案》的通知

北京市提高公有住房租金增發(fā)補貼實行租金減免政策問答

國企職工住房如何解決 部委最新通知有答案

篇(2)

[關鍵詞]實物期權 房地產投資

相對于金融期權而言,實物期權(real option)是以期權概念定義的現(xiàn)實選擇權,是金融期權理論在實物資產上的拓展和應用。在資本市場上,期權賦予持有者權力但不是義務按約定價格買賣一種金融資產。同樣,企業(yè)在面對一個未來項目時有權利而非義務去選擇是否進行投資。實物期權理論和應用研究主要基于傳統(tǒng)方法評價實物投資。

一、實物期權的概念

實物期權的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個投資方案產生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤,來自于目前所擁有資產的使用,再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業(yè)可以取得一個權利,在未來以一定價格取得或出售一項實物資產或投資計劃,所以實物資產的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產,故將此性質的期權稱為實物期權。由于期權具有執(zhí)行某項投資行為的權利而沒有必須執(zhí)行的義務,所以基于期權理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失,同時獲得項目投資帶來的巨大收益。

從廣義來看,實物期權是在不確定性條件下,與金融期權類似的實物資產投資的選擇權,是一種把金融市場的規(guī)則引入企業(yè)內部戰(zhàn)略投資決策中來的思維方式;狹義地說,它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權利,這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。

二、房地產投資的實物期權特點

第一,投資決策者對未來具有選擇權。由于房地產開發(fā)項目的階段性特點,房地產決策者對投資項目不僅在當前具有決策權,而且投資項目建設后,投資決策者仍有權根據(jù)投資項目的實際情況做出決策,也就是說投資決策者對投資項目具有一種未來決策權,主要有以下幾種情況:決策者不僅有權決定是否投資一個新的房地產項目,而且有權決定是否進行延期投資;投資決策者不僅有權在項目開展前決定投資規(guī)模的大小,而且有權在項目實施過程中改變項目投資規(guī)模的大小;投資決策者不僅有權在投資項目開展前決定投資哪一種類型的投資項目,而且有權在投資項目實施過程中改變投資項目;投資決策者不僅有權決定投資項目的開始,而且也有權決定投資項目的終止。

第二,房地產項目價值具有波動性。對房地產投資項目標的資產來說,其所涉及的風險因素眾多,如技術風險:主要指投資項目所采用技術的先進性、適用性、可靠性,同類項目之間科技競爭強度及區(qū)位優(yōu)勢;金融風險:主要指市場利率、匯率的波動、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場風險:主要指產品需求量的變動、市場競爭的激烈程度、建設生產資料的供應狀況以及市場的轉型(買方市場賣方市場);自然風險:主要指工程地質情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會風險:主要指投資項目所處的社會軟環(huán)境,具體包括社會信用風險、政治風險、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產投資項目具有這么多的風險因素,并且每種風險因素又都有自己特定的波動過程、擴散過程、跳躍過程、均值自回歸過程,這決定了投資項目價值的波動性,進而決定了投資項目價值的波動性同其他金融資產一樣具有價值,也就是說投資項目所蘊涵的風險因素導致投資項目的期權價值。上述風險的綜合影響將體現(xiàn)在房地產價值的波動上。

房地產開發(fā)一般要經過可行性研究、規(guī)劃設計、建設施工、銷售等幾個階段,每個階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此,房地產開發(fā)過程可看作是一個序列投資的動態(tài)決策過程。決策者根據(jù)對來自技術、市場、管理、資金等方面風險的評價以及競爭中投資項目收益流的變化,靈活抉擇投資時機。房地產開發(fā)商在獲取土地后,在市場條件成熟且經可行性研究初步確認投資可行后,將進行后續(xù)投資,建設階段的后續(xù)投資相當于執(zhí)行期權合約。如果市場前景不被看好,則暫時不追加后續(xù)投資,而是等待投資機會的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權,可把獲取土地前的費用及土地獲取費解釋為期權費用,相當于買入一項期權。由于土地的保值特性,如后續(xù)期權得不到執(zhí)行,損失的往往僅是為獲取土地而進行的前期分析費用,這部分費用與期權標的資產價格相比微不足道。

第三,房地產投資具有不確定性。由于房地產開發(fā)投資周期長、風險大,因此在整個開發(fā)過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講,主要有政策因素(貨幣政策、財政政策、固定資產管理政策等)、市場因素(房地產價格、市場信息、短期供求變化等)、突發(fā)因素等;從微觀角度來講,主要有知識因素(開發(fā)商個人的知識結構、對房地產開發(fā)投資的理論認識和實踐經驗等)、能力因素(房地產開發(fā)商的分析能力、決策能力、應變能力和創(chuàng)新能力等)、管理因素(房地產開發(fā)商在企業(yè)的制度管理、人才管理和經營管理等各方面的管理水平)、項目自身的條件等。所有這些因素都使房地產開發(fā)項目充滿了不確定性,使房地產開發(fā)商在進行房地產項目投資時面臨極大的風險。

第四,房地產投資具有實物期權特性。通過上述分析,可見房地產開發(fā)項目具有期權特性。

(1)房地產開發(fā)前期是可以緩沖的時間段,如前期市場調查、可行性研究等,但為取得土地而進行的分析往往受到時間的限制,取得土地后發(fā)生的費用,可行性分析、設計方案費等類似于期權費用。

(2)房地產開發(fā)、設計、建造的投資類似于買入期權的執(zhí)行價格。

(3)房地產開發(fā)所產生的收益現(xiàn)值,類似于期權標的資產的市場價格。

(4)房地產在其開發(fā)過程的前期任何時間內可追加或減少投資,在其開發(fā)時則可以選擇投入。對于開發(fā)過程中可能存在的期權類型可以理解為有期限,但可隨時執(zhí)行的美式期權,也可以作為有固定期限、只有到期日才能執(zhí)行的歐式期權,此處的歐式期權可根據(jù)需要分段進行分析。

篇(3)

關鍵詞：發(fā)展現(xiàn)狀；歷史回顧；開發(fā)類型；特色；模式

Abstract: At present, the main investment driving force of more than 60% hot spring tourism is from real estate development. Hot spring + real estate development has become the mainstream of profit mode, which is also encouraged by government. While hot spring real estate very common in Europe, Japan and Taiwan, it is far more in scale and speed of the present Chinese. Foreign hot spring industry mainly rely on earnings management. From the global industry development, hot spring real estate development mode of China is a kind of innovation, so it is still a dynamic concept and development mode of real estate.

Key words: present development situation; history review; development pattern; feature; mode

中圖分類號：TU984.11+1文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

一、中國溫泉房地產的發(fā)展現(xiàn)狀概述

（一）概述

溫泉房地產，是指將溫泉資源運用于房地產開發(fā)，以提升房地產的價值和銷售吸引力的一種開發(fā)模式。 溫泉房地產總體上屬于休閑房地產（leisure real estate)或旅游房地產的范疇。

當前中國溫泉旅游60%以上的項目的主要投資驅動力來自房地產開發(fā)。溫泉+房地產開發(fā)成為主流盈利模式，而有關政府也鼓勵這樣的開發(fā)模式。溫泉房地產雖然在歐洲、日本和臺灣地區(qū)也很普遍，但在規(guī)模和速度上遠不及目前的中國。國外的溫泉產業(yè)，主要依靠經營盈利。從全球產業(yè)發(fā)展視野來看，應該說，中國式的溫泉房地產開發(fā)模式是一種創(chuàng)新開發(fā)模式，因此，它到目前為止仍然是一個動態(tài)發(fā)展中的房地產概念和開發(fā)模式。據(jù)有關研究資料，溫泉房地產比同等地段和檔次的一般房地產的售價，平均可提高10%--20%。

（二）驅動力

溫泉房地產的驅動力來自投資方和購買方兩個層面，投資方的驅動力主要是利益驅動、政策驅動及競爭驅動，而購買方的驅動力主要含下面五點：1、反城市化、逃離、回歸自然、崇尚健康。2、購買力：2009年中國人均GDP已經接近4000美元，北京、上海、廣州等人均GDP已經超過10000美元。人均GDP超過5000以后，人們的旅游消費模式開始進入休閑度假+深度體驗。3、閑暇時間：閑暇時間占到城市生活的三分之一。（法定節(jié)假日+周末休息日=115.3天）+帶薪休假＞120天。4、對生活品質的追求。第二居所。旅居。5、投資：投資型。

二、中國溫泉房地產開發(fā)的歷史回顧

中國溫泉房地產開發(fā)的歷史大致只有10余年。中國目前的三個“中國溫泉之都”----重慶、福州和天津----是當前中國溫泉房地產的引領者和主要聚集地。

福州大約在2000年左右，福州市內就有了有大約60個單位宿舍區(qū)和房地產開發(fā)項目使用了入戶溫泉。2003年12月，福建融僑集團成功將溫泉水用管道（雙管）從30.5公里外的閩侯區(qū)雙龍鎮(zhèn)引到福州市區(qū)的融僑錦江項目，用于開發(fā)融僑水鄉(xiāng)溫泉別墅和融僑錦江溫泉游泳館并引溫泉入戶，在福州房地產市場引起轟動，成為營銷利器。

重慶早在2002年底，同樣位于重慶市主城區(qū)的房地產項目海棠曉月成功地在項目基地打出溫泉，并建成重慶市主城區(qū)第一個都市型溫泉度假村，開啟了重慶溫泉房地產的新時代。2004年，福建融僑集團進軍重慶，在重慶市主城區(qū)銅元局拿地2000畝，打造重慶市首個都市型溫泉大盤----融僑半島，并在10公里外打溫泉井，用管道輸送至項目基地，做溫泉入戶和溫泉會所。打出“四水生活”（溫泉、直飲水、長江水景、湖景“的營銷口號。之后，重慶陸續(xù)出現(xiàn)了幾個近郊型溫泉房地產項目，例如：天水花園、中安翡翠湖、海藍云天、南山高爾夫、上邦高爾夫、融匯國際溫泉城等。而其中最具代表性的當屬融匯國際溫泉城。

天津是中國地熱資源最豐富的大城市之一。早在2000年前后就開發(fā)了單純利用地熱采暖的多個房地產項目。2004年天津珠江帝景溫泉度假村的開業(yè)，標志著天津溫泉房地產時代的到來。2008年，天津仁愛集團開發(fā)的團泊湖溫泉，帶起了另一個溫泉大盤的開發(fā)。目前天津最具代表性、規(guī)模最大、產業(yè)集群度最高的溫泉區(qū)，是東麗湖地區(qū)，其中，以恒大綠洲項目和華僑城項目最具影響力。

北京的溫泉房地產主要集中在小湯山一帶。比較有影響力的項目有：龍脈溫泉度假村、金科巴登假日。

最近3年來，溫泉房地產或溫泉概念主打的旅游房地產在全國形成了開發(fā)熱潮。在溫泉旅游業(yè)界，天沐、國旅聯(lián)合、港中旅、融匯集團、柏聯(lián)集團等，都大舉進軍溫泉房地產。全國性的房地產大鱷也紛紛進入溫泉地產，包括：萬科集團、恒大集團、華僑城集團、中海集團、富力集團、萬達集團、保利集團、世紀金源集團等。

三、溫泉房地產開發(fā)類型

（一）按溫泉與房地產的復合度劃分

1. 早期簡單的溫泉入戶+溫泉游泳館（運動中心）；

2. 房地產+溫泉酒店（度假村）+高爾夫球場；

3. 旅游景觀 + 溫泉 +房地產；

4. 溫泉小鎮(zhèn)（整體規(guī)劃、產業(yè)集群、老鎮(zhèn)復興、新鎮(zhèn)開發(fā)）；

5. 溫泉城；

6. 一站式（all in one）溫泉綜合體（多業(yè)態(tài)復合式）；

7. 溫泉旅游開發(fā)區(qū)。

（二）按項目與大城市的空間距離劃分

1.都市型

2.近郊型

3.景區(qū)（自然、人文）依托型

4.中遠程目的地型

（三）按主體功能劃分

1.第一居所型

2.第一居所與第二居所（5+2）混合型

3.度假養(yǎng)生型/旅居養(yǎng)生

4.療養(yǎng)/療程式度假

5.銀發(fā)型

四、溫泉房地產的特點

溫泉房地產的本質屬性有如下4點，與一般房地產及旅游房地產異同：

1.健康屬性

2.休閑娛樂屬性

3.四季經營屬性

4.與人類天性的親密屬性

篇(4)

關鍵詞 房地產開發(fā) 項目 精細化管理

一、引言

隨著房地產行業(yè)市場競爭的越發(fā)激烈以及國家一系列宏觀調控政策機制的不斷出臺，房地產開發(fā)企業(yè)經營管理面臨的壓力越來越大，在新的復雜市場環(huán)境下，房地產企業(yè)要贏得生存發(fā)展，就必須進一步加強內部管理，特別是在房地產開發(fā)項目的管理方面，應該更加注重有效的質量管理和成本控制，通過精細化的房地產開發(fā)項目管理，提高房地產開發(fā)企業(yè)的整體管理水平，促進房地產開發(fā)企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展。

二、精細化管理概念以及房地產開發(fā)項目實施精細化管理的必要性

精細化管理是企業(yè)現(xiàn)代化管理理念與管理技術的有機融合，重點是通過對企業(yè)項目中細節(jié)、流程的優(yōu)化控制，來進一步提高整體運轉效率，進而達到降低成本、提高質量和效益的目的。現(xiàn)代化的精細化管理應用實施，需要綜合運用各種信息化、系統(tǒng)化、標準化和程序化的手段，對企業(yè)項目運作中的各項經營活動進行精密的組織設計和協(xié)調管理。對于房地產企業(yè)而言，在開發(fā)項目中實施精細化管理的必要性主要體現(xiàn)在兩個方面：

從房地產企業(yè)的內部管理方面分析，房地產開發(fā)項目具有明顯的項目建設開發(fā)周期較長、投資成本過高、成本控制管理難度過大的問題，整個項目從建設初期到最后投入使用，都面臨著較大的不確定性風險。應對這些風險問題，真正確保房地產開發(fā)項目效益的實現(xiàn)，必須采取精細化的管理模式，及時解決房地產項目開發(fā)中存在的各種問題，提高房地產開發(fā)項目風險防范控制能力。

在房地產企業(yè)經營發(fā)展面臨的外部環(huán)境方面，隨著國內房地產行業(yè)市場的不斷發(fā)展變化，國家對于房地產產業(yè)也相繼出臺了一系列的調控管理政策。適應這些政策要求，真正確保房地產開發(fā)項目經濟效益目標的實現(xiàn)，要求房地產開發(fā)企業(yè)必須加強項目開發(fā)建設階段的控制管理，通過精細化的管理手段，來保證房地產企業(yè)開發(fā)項目全過程適應市場環(huán)境變化，進而增強房地產開發(fā)企業(yè)的市場生存能力。

三、當前房地產開發(fā)項目管理中存在的問題分析

第一，項目全面成本控制管理不足。有的房地產開發(fā)項目在建設管理過程中，對于成本控制管理沒有全面的認識，認為只要加強采購、實施階段的成本管理即可，對于全面系統(tǒng)的成本控制管理重視不夠，造成了成本控制管理還沒有完全覆蓋到項目建設管理工作的各個環(huán)節(jié)，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用傳統(tǒng)落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在較多的缺失，導致了成本控制管理目標難以實現(xiàn)。

第二，管理制度化以及規(guī)范化水平不高。確保整個房地產開發(fā)項目順利推進，必須有相對較為健全完善的制度體系作為保障，但是現(xiàn)階段很多房地產開發(fā)項目為了加快項目建設進度，忽略了制度具體落實控制，造成項目建設開展過程中經常出現(xiàn)各種問題，甚至影響了房地產開發(fā)項目的正常運轉。

第三，房地產開發(fā)項目管理協(xié)調不夠。由于對項目缺少精細化的籌劃設計，造成了房地產開發(fā)項目建設實施過程中出現(xiàn)了協(xié)調管理方面的問題。特別是對房地產開發(fā)項目的成本、質量和進度方面的協(xié)調管理不足，目標管理在實際的執(zhí)行過程中出現(xiàn)了偏差，影響了整體效益目標最大化的實現(xiàn)。

四、房地產開發(fā)項目精細化管理組織實施

第一，加強對房地產開發(fā)項目精細化管理的組織保障。在房地產開發(fā)項目管理中實施精細化管理，首先，應該建立精細化的組織管理保障體系，特別是對房地產開發(fā)項目的運營管理模式進行改進，構建全新的項目精細化運營管理架構，明確房地產開發(fā)項目設計、造價管理、工程施工、計劃管理等各個部門在房地產開發(fā)項目精細化管理中的責任，并注重加強各個部門之間的溝通協(xié)調和相互配合，確保房地產開發(fā)項目精細化管理的順利推進實施。其次，應該完善房地產開發(fā)項目精細化管理的機制保障，特別是建立房地產開發(fā)項目考核機制，對各個責任部門在房地產開發(fā)項目管理中的責任履行情況進行考核，加強激勵管理，以確保房地產開發(fā)項目管理目標的順利實現(xiàn)。此外，還應該注重加強房地產開發(fā)項目管理過程中的聯(lián)動保障管理，增強房地產開發(fā)項目管理工作的合力，確保整體管理目標的實現(xiàn)。

第二，以成本、質量和進度作為房地產開發(fā)項目精細化管理的關鍵。成本、質量和進度這三要素，是整個房地產開發(fā)項目管理的關鍵所在。在成本的精細化管理方面，應該結合房地產企業(yè)開發(fā)項目的實際情況，建立科學有效的成本費用控制管理系統(tǒng)，健全開發(fā)項目預算管理體系，全面地設置管理費用、銷售費用、財務費用、開發(fā)成本等費用成本科目，以及固定資產、無形資產等資本性支出，對項目成本實施預算管理。同時，嚴格按照預算計劃對各種成本費用支出進行預算審批，特別是加強預算外的預算追加和預算調整控制，以確保預算目標的實現(xiàn)，真正降低成本費用支出。在質量精細化管理方面，應該建立質量精細化管理體系，明確房地產開發(fā)項目的設計質量、施工過程質量、質量通病防范、竣工驗收等各個環(huán)節(jié)的標準，執(zhí)行標準化的控制管理，防范各種質量問題發(fā)生。在進度的精細化管理方面，則應該結合房地產開發(fā)項目的實際情況等，綜合考慮成本控制、質量控制、資源消耗等實際情況，制定項目進度任務書，并加強進度控制監(jiān)督，確保進度目標的實現(xiàn)。

第三，加強開發(fā)項目的風險防范控制管理。風險防范控制管理也是房地產開發(fā)項目精細化管理的重要內容，在具體的管理工作開展過程中，應該根據(jù)項目情況，認真研究國家有關房地產政策及相關規(guī)定，并開展市場分析和預判，進一步確定項目的發(fā)展目標和方向，并對市場波動可能給項目帶來的不利影響進行全面分析。同時，還應該注重項目的前期論證和可行性研究，按照項目風險隱患有針對性地制定風險防范體系，規(guī)避經營管理風險。此外，在房地產項目開發(fā)管理過程中，還應該進一步加強內部控制管理，完善內控體系，做到依法合規(guī)審慎經營，切實規(guī)避各類風險隱患問題。

第四，提高房地產開發(fā)項目管理過程中的組織協(xié)調管理。組織協(xié)調管理在項目建設管理中具有非常關鍵的作用。在房地產開發(fā)項目實施過程中，應根據(jù)不同階段，適時、準確地加強協(xié)調管理，提高項目運行的效率和效益。重點加強與設計部門、監(jiān)理部門和施工部門之間的協(xié)調，在項目管理機構建設、項目管理制度建設，進度控制、質量控制、安全控制、成本控制，項目建設的現(xiàn)場管理、生產要素管理、技術管理、合同管理、信息管理、協(xié)調管理、風險管理、竣工驗收和回訪管理等方面有針對性地制定管理計劃，并通過專門的管理機構實現(xiàn)各項管理工作之間的協(xié)調有序，以確保項目嚴格按照進度計劃、質量控制標準和成本管控要求有序進展。

五、結語

在房地產開發(fā)項目管理中實施項目精細化管理，應該結合房地產開發(fā)企業(yè)的實際情況，以成本、質量和進度管理作為目標，并完善組織管理和制度保障，真正提高房地產開發(fā)項目管理的精細化水平，促進房地產企業(yè)開發(fā)項目整體管理水平的提高。

（作者單位為濰坊晨琳經貿股份有限公司）

參考文獻

[1] 薛萃.淺談做好項目精細化管理應抓好的五個環(huán)節(jié)[J].山西建筑，2011（31）：244-245.

篇(5)

在此前提下，房地產專業(yè)策劃公司介入房地產開發(fā)項目的運作將成為市場的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產生的協(xié)議――― 房地產開發(fā)項目前期策劃合同。

一、房地產開發(fā)項目前期策劃與房地產開發(fā)項目前期策劃合同的概念

日本策劃專家和田創(chuàng)對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對企業(yè)內外部環(huán)境予以準確地分析并有效地運用各種經營資源的基礎上，對一定時間內的企業(yè)營銷活動的行為、實施方案與具體措施進行設計和計劃。我國房地產業(yè)界現(xiàn)在對房地產項目策劃一般分為房地產戰(zhàn)略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式、房地產發(fā)展商自行策劃模式等等。對于房地產專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產開發(fā)商采取房地產全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經理馮佳先生提出，以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規(guī)劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業(yè)服務、品牌培植等九個方面的內容。時間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權之日止。

房地產項目的前期策劃也與房地產項目的銷售密切聯(lián)系，許多項目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產專業(yè)策劃公司免策劃服務費、只收取銷售費的新模式。

房地產開發(fā)項目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術咨詢合同。它具備技術咨詢合同的法律特征：首先，房地產開發(fā)項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當大一部分屬軟科學研究，凡屬工程設計、工程驗收、技術轉讓等實質性技術活動不屬此類合同調整。它主要發(fā)生在項目實施之前。其次，房地產開發(fā)項目前期策劃屬于決策服務，合同履行的結果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發(fā)生的損失，受托人不承擔責任。

二、房地產開發(fā)項目前期策劃合同雙方當事人的主要義務。

（一）委托人的義務

房地產開發(fā)項目前期策劃合同的委托人一般為房地產項目開發(fā)商或投資商。其主要義務有：

1、如實告知受托人房地產項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權屬、欲開發(fā)土地的土地權性質、欲開發(fā)土地的權證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據(jù)，委托人提供的報告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學性、合理化。

2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進行分析論證的出發(fā)點。一般而言，受托人應當提供市場調查分析、項目投資策劃分析、項目規(guī)劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務，也是其權利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見，在受托人完成咨詢報告和意見后，委托人要及時組織評價鑒定，確認工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗收。

4、支付報酬。這是委托人最基本的義務。委托人應依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報酬的義務。

（二） 受托人的義務

1、依約完成策劃方案

受托人的主要合同義務包括三項，一是完成房地產項目的市場調查工作，二是依據(jù)調查情況進行有科學依據(jù)的市場分析，三是進行有獨創(chuàng)性的策劃。按照房地產業(yè)的特點，受托人完成的策劃方案應包含的基本項目包括：

（1）市場調研

A區(qū)域房地產市場調研

B類比競爭樓盤調研

C各類物業(yè)市場調研

D項目功能與主題定位分析

E目標客戶定性調查

F目標客戶定量調查

G市場定位分析和項目價格定位分析

F項目可行性總評估分析報告

（2）項目投資策劃

A宏觀經濟和本區(qū)域城市市場調研

B項目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢判斷

C項目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議

D項目土地SWTO調查和項目規(guī)模定位、價值分析

E項目投入產出分析及資金運作建議

（3）項目規(guī)劃策劃

A項目背景分析

B項目名稱和標志

C項目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示

D單體主力戶型組合概念方案

E整體建筑風格定位、色彩計劃

F室內布局、裝修概念提示

G環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示

H公共家具設計概念提示

I公共裝飾材料選擇指導

J燈光設計及背景音樂指導

K項目建成后未來生活方式指引

依據(jù)以上義務，受托人要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為委托人的房地產項目提供科學依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產項目策劃方案不僅僅是一個結論性的方案，它還應包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。

2、保證策劃方案達到合同約定的要求。

咨詢報告是委托人進行項目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術咨詢工作中，采取嚴肅認真的態(tài)度，力求咨詢報告的先進性、可行性，避免咨詢報告華而不實或出現(xiàn)失誤、質量低劣、無參考價值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見達到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗收。

受托人進行的策劃，需經委托人對策劃方案驗收后方為履行完畢合同。在項目驗收過程中，受托人應委派專業(yè)技術人員和策劃方案設計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議，對咨詢報告中的專業(yè)術語、調查依據(jù)、科學依據(jù)、策劃理念等進行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個書面報告的內容并有能力予以實施。

對于委托人在驗收過程中所指出的問題，受托人應依據(jù)合同的約定予以修改、補作或對委托人予以解釋。

（三）房地產開發(fā)商訂立房地產開發(fā)項目前期策劃合同應當注意的問題。

1、正確定位房地產開發(fā)項目前期策劃工作的性質，不進“策劃萬能論”的誤區(qū)。

如前所述，房地產開發(fā)項目前期策劃公司在房地產項目中應起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產項目起決定性作用。“策劃萬能論”將策劃不切實際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點與實際是不相符的。

2、房地產開發(fā)項目前期策劃合同不必要與房地產銷售合同合并訂立。

依照策劃公司提供的合同樣本，房地產開發(fā)項目前期策劃合同往往與房地產銷售合同合而為一，稱《全程策劃與銷售合同》。筆者認為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：

（1） 兩類合同的法律性質不同，簽約雙方當事人在合同中的權利義務關系不同。

房地產開發(fā)項目前期策劃合同是一種技術咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關系是咨詢服務關系；房地產銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權利、義務的構成還是從權利、義務的特點看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關聯(lián)性。

（2） 兩類合同合并訂立對于房地產開發(fā)商存在風險。

由于房地產開發(fā)項目前期策劃合同的技術咨詢合同特性，決定了沒有一個統(tǒng)一的標準衡量和評價受托人的工作業(yè)績。當事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對受托人產生信用危機，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護能力較差。

（3）筆者建議，開發(fā)商應當在房地產開發(fā)項目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績再行選擇是否與受托人訂立《銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。

開發(fā)商應在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區(qū)域市場調研數(shù)據(jù)支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰(zhàn)略的應對措施、也沒有確立項目的銷售方向，開發(fā)商就進行詳規(guī)，前期策劃就會失去其應有的作用。

4、給予受托人充分的時間。

對受托人而言，前期策劃合同的履行是一個調查－分析論證－獨創(chuàng)性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財力去進行廣泛的前期市場分析論證工作，用十幾天乃至幾天時間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測上；創(chuàng)作的策劃方案不具備獨創(chuàng)性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發(fā)商本身。

5、細分受托人的工作要點，對受托人應遞交書面報告的內容和形式作明確要求。

筆者在審閱一系列前期策劃合同后認為，對受托人應遞交書面報告的內容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點之所在。相對雙方當事人的專業(yè)分析，房地產開發(fā)商對此并不處于強勢，且我國現(xiàn)行法律、法規(guī)對此無詳盡規(guī)定。建議開發(fā)商在訂立合同時參考中國管理傳播網(wǎng)上的《房地產全程策劃營銷案提綱》一文，對受托人的策劃要點和文案作出細分之要求。

6、在合同中確認委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權、使用權、經濟受益權。

7、確定分期付款的付款方式。一般可以將付款分為四個階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經委托人驗收后的付款，四是房屋銷售達到某一額度后的獎金。將前期策劃分為四次付款，對于開發(fā)商所獲得的質量保障、服務保障，對于調動受托人的工作積極性和后期服務意識，都是具備良好作用的。

8、明確違約救濟方式

篇(6)

關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發(fā)；項目投資

房地產開發(fā)是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發(fā)項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據(jù)，應該值得加以重視并研究。

一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經濟分析面對多變環(huán)境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數(shù)據(jù)。經濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數(shù)據(jù)信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數(shù)據(jù)為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據(jù)財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統(tǒng)計的基礎上完成，可以根據(jù)房地產公司以往的銷售業(yè)績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據(jù)競爭導向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產開發(fā)公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

三、總結

房地產開發(fā)項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數(shù)據(jù)方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發(fā)投資項目決策的可靠。

參考文獻

1、郭丹，李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經濟與科技，2007(3).

2、胡晶，趙彩霞，文安福.淺析房地產開發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[J].商業(yè)經濟，2008(10).

篇(7)

關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發(fā)；項目投資

房地產開發(fā)是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發(fā)項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據(jù)，應該值得加以重視并研究。

一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經濟分析面對多變環(huán)境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數(shù)據(jù)。經濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數(shù)據(jù)信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數(shù)據(jù)為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據(jù)財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統(tǒng)計的基礎上完成，可以根據(jù)房地產公司以往的銷售業(yè)績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據(jù)競爭導向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產開發(fā)公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。