序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇物業管理研究范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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關鍵詞：平房區;物業管理;城市治理

視察北京時明確了北京“四個中心”的核心功能，并提出要深入實施“三個北京”戰略，健全城市管理體制，提高城市管理水平，推進城市管理目標、方法、模式現代化。按照北京對新東城作為首都功能核心區的定位，東城區確立“首都文化中心區，世界城市窗口區”的新定位，推進“兩新四化”成為新東城實現發展跨越的新戰略。東城轄區面積41.84平方公里，共17個街道，90萬常住人口。平房區主要集中在12個街道，總面積約12.8平方公里，平房區的常住人口約23萬。由此可見，東城的平房區面積約占轄區面積的1/3，平房區常住人口約占總人口的1/4。北京市東城區平房區物業管理實踐研究文/韓曉婷等平房區人口平均密度高達2.21萬人/平方公里，產權歸屬復雜、房屋質量問題嚴峻、設施落后、環境臟亂、交通擁堵等突出問題，形成了平房區擠、亂、陋、貧的居住狀況，不僅影響了平房區居民的生活質量，而且影響了新東城的建設。為改善民生、優化首都核心區功能和實現東城發展新戰略，彌補短板刻不容緩，實現平房區物業管理成為近幾年東城區政府的重點工作之一。2016年，東城區政府更是將平房區物業管理與文化強區、城市更新改造和居家養老四項工作作為區政府工作的重點。

一、平房區的特點

平房區是指以老北京胡同街巷為脈絡，以平房建筑群為主要構成，具備一定四至范圍的區域。它既包括平房院落和胡同街巷，也包括交錯其間的簡易樓、獨棟樓房和非封閉式小區。隨著城市管理的推進，居住業態（樓房形態的住宅小區）的物業管理已經十分普遍，也受到了廣大業主的認可。樓房小區首先是封閉的；其次，產權明晰；最后，有《物業管理條例》和《物行業研究DOI:10.16141/ki.1671-8089.2017.04.012權法》等法律法規支撐。比較之下，平房區推行物業管理有一定的難度。第一，平房區相對開放，封閉性不夠。第二，房屋建設年代久遠，城市基礎設施相對落后。第三，房屋產權關系復雜，且在不斷分化，管理主體多元，呈現失管態勢。平房區院落開放、設備老化、建筑年代久遠、多年來實施行政管理，加之平房區的物業管理沒有明確的政策和法規，致使在平房區推行物業管理難度較大。

二、東城區平房區推行物業管理的歷史進程

東城區平房區主要集中在12個街道，即長安街以北的安定門、交道口、景山、東華門、北新橋、東四、朝陽門、建國門8個街道，長安街以南的前門、體育館路、天壇、永外4個街道。平房區物業管理工作由區城管委牽頭。自2014年以來，朝陽門、東四街道率先進行胡同準物業管理試點，取得良好效果。2015年底，區里（東四、交道口、北新橋、建國門4個街道）正式提出平房區推行物業管理服務。2016年5月24日，東四街道經區政府特批，通過公開招標方式率先完成了物業服務企業政府采購工作，并于6月1日正式推行。2016年6月30日，東城區出臺《關于推行平房區物業管理服務的意見》及配套文件，在平房集中的10個街道（12個排除天壇和永外兩個）每個街道選取兩個片區推行物業管理服務。2017年，東城區已經基本實現平房區物業管理服務全覆蓋，并在此基礎上探索解決平房區交通擁堵和停車難問題的根本方法。

三、平房區物業管理覆蓋之初轄區主要存在的問題

1、公共用地緊張，胡同停車難問題較為突出。在東城區的老舊平房區，現在的停車位和停車需求之間的關系是1：2.9，有的街道甚至可以達到1：6。由于“先天不足”，停車位資源不能滿足實際車輛對車位的需求，導致居民私裝地鎖、隨意停車以及“僵尸車”占地等現象屢見不鮮。2、胡同內環境衛生較差。長時間以來，平房區居民認為自己房門口的地方就是自己的私人區域，常常堆放一些廢棄物、廢舊物品，影響胡同的整齊和美觀。3、開墻打洞屢禁不止。開墻打洞，變居為商，在東城平房區的諸多街道較為普遍。小服裝店、煙酒店甚至五金店在街邊連成了排，路邊廣告牌大小形狀各異，不僅影響了周圍居民的正常生活，還破壞了古都風貌。4、人員雜，居民安全感低。由于平房區多為背街，街面商鋪林立，行人眾多，致使平房區人員出入多、雜。一些平房區挨著名勝古跡，游人、車輛隨意出入也影響了轄區內居民的安全，使得偷竊之事時有發生。5、設施落后，問題多。平房區內大量的公共設施設備，公用電話亭、廢物箱、街牌、座椅、自行車存車架、各類電力通信設施、排水設施、健身器材等，無專門機構對其進行日常管理，設施設備得不到定期的維修養護，部分功能退化，有些甚至失去應有的功能，成為“擺設”，大量設施設備年代久遠，功能落后，無法滿足居民生活需要。

四、東城區平房區推行物業管理的經驗

平房區物業管理是指平房區行政管理機構以提供公共服務的方式委托物業管理服務企業對平房區內的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護平房區環境衛生、市容市貌和維護公共秩序等活動。平房區的物業服務包括六大項，即環衛保潔、園林綠化、秩序維護、交通疏導、設備設施巡查維護和治安防范。近幾年，東城區平房物業管理主要從以下幾個方面來開展。1、明確主線，加強頂層設計。平房區的環境衛生、安全保障多年來都是由城市環衛和城管部門來負責，居民集體意識不高，推行平房區的物業管理只能由行政部門來統領。與樓房物業管理不同，平房區的物業管理難度較大，單純依靠物業服務企業的力量是無法做好平房區管理的，因此還需要區環衛部門、市政部門、城管委、房管局、社會辦、財政局、街道和居委會等多部門的參與，這些部門思想意識統一十分重要。在響應面對全國群眾所提出的號召，以疏解非首都功能為主線，東城區將“平房區物業管理”作為區政府四項重點工作之一。同時，區成立了平房區物業管理工作領導小組，區委常委委員負責，副區長組織，城管、社會辦等部門負責人執行。領導小區下設辦公室。2、建立健全物業管理制度體系，確保有章可循。經過專家論證和群眾參與，東城區建立了“1+3+10”的制度體系。“1”即《關于推行平房區物業管理服務的意見》，“3”即《東城區平房區物業管理服務標準1.0（試行）》、《東城區平房區物業管理服務專項資金管理暫行辦法》和《東城區平房區物業管理服務企業選取、考核及退出相關要求》，“10”是在10個街道推行管理。每個街道根據自己的實施方案選取物業企業簽訂合同。該套制度體系，明確了服務目標、服務內容、管理原則、服務標準、資金管理和企業進入及退出條件，實現了標準統一，過程控制有章法，監督評價有依據，為各街道引入物業管理做好了制度保障。3、建立政府主導的平房區物業管理模式。針對平房產權以公產房為主、地域開放、居民成分構成復雜的現狀，東城區構建了以“區政府主導，物業企業實施，居民參與”的多元協作模式，建立“居民自治，物業服務，社區指導”三位一體的管理模式，形成政府主導、多元共治、良性互動的治理格局，實現創建符合首都核心功能區的干凈、整潔、秩序、和諧的平房區新面貌。4、城市治理與物業管理并重，多項措施并行。東城區將平房區的物業管理問題視作城市治理的一項，強調了政府對于公共事務、公共設施、公共安全的管理義務，平房區引入物業管理旨在通過社會力量參與更為有效地促進平房區的法治管理。在平房區的物業管理中，做到了執法與物業管理相結合、公共服務與物業管理相結合、網格制與物業管理相結合、社區自治和物業管理相結合。由于物業公司沒有行政執法權，因此當發現開墻打洞、私藏違禁品等情況時，只能“勸”不能“管”。當城市執法和物業管理結合了以后，物業公司就可以第一時間將問題反映給城市執法大隊，由執法隊第一時間給予解決。這種緊密配合的工作機制，有效地緩解了執法力量的不足，并及時將開墻打洞等違法行為扼殺在初期。平房區居民隨意丟棄廢棄物的情況居多，渣土類垃圾較多，城市環衛主要負責主干道街面的垃圾收集和清運，每天的工作時間比較固定，不能滿足平房區的環境衛生需求。引入物業公司后，物業企業根據轄區的垃圾丟棄量確定管理重點、人員分配和工作機制，發現垃圾可以第一時間收集、清運，并能通過監控系統追查丟棄人。“停車難”一直是中國城市的社會問題，對于公共區域狹小的平房區，停車更難，單靠物業公司是無法解決的。今年，東城區在東四、交道口、北新橋等13處平房集中區域，試點利用公房騰退等方式建設胡同立體停車場，緩解老城區居民的停車難問題。育樹胡同引進錯層式自走車庫的設計思路，對原有平面停車場進行改造，使車位從原來的100個增加至300個，成為東四胡同首個立體停車庫。據介紹，目前正在施工的還有東四十條立體車庫，前門東大街籌建的立體車庫正啟動項目勘察和設計，東城區今年將建設13處立體停車設施緩解平房區的停車問題。5、依靠政治思想工作，加大居民宣傳。在實踐中，由于廣大居民對物業管理及收費問題認識不足，存在疑慮，給工作推進帶來一定的阻力。各街道不斷探索運用政治思想工作方式，加強平房物業管理的宣傳工作，廣泛深入發動群眾，爭取廣大居民的理解、支持和參與，堅持以人為本，立足為居民服務的出發點，積極推進共建共享。事實證明，這種工作方式取得了很好的效果。

五、東城區平房區物業管理取得的成效

東城區平房區推行物業管理以來，取得了明顯的成效，主要有以下幾個方面：（1）秩序得到了良好的維護。包括交通秩序、經營秩序和其他城市管理當中的秩序。黑三輪，尤其是黑導游的三輪車因為物業公司的攔截明顯減少了。物業公司在胡同兩端安排人員疏導車輛，配合單行道措施，胡同內的通行秩序和停車秩序也得到了明顯改觀。平房區的店外經營、無照游商、私設廣告等問題得到了有效控制，商戶的自律意識增強，經營更加規范。特別是在街道開展治理開墻打洞工作中，物業企業與街道能夠積極配合開展入戶動員、調查、宣傳教育等工作，并監督各類新生的違法行為，與執法部門形成了合力。（2）治安事件減少，居民安全感有所提升。物業企業進駐后，治安事件下降超過10%。部分街道引進的保安人員經過專業訓練，在制止違法行為時震懾力較強。另外，保安巡邏時間較長，有的街道為24小時，彌補了白天社區治安巡防力量的不足，增強了夜間巡防力量，入室類治安案件發案率有所下降。（3）平房區停車管理明顯改善。物業企業在胡同口兩端設置固定崗，對進出胡同的車輛進行引導、詢問、登記，對逆向行駛、不按規定行駛或停放的車輛以及非本地區車輛進行勸導、制止，對胡同地面交通環境的改善起到一定促進作用。另外，利用公房騰退在胡同兩端建設或改造立體車庫，增加停車位，切實解決了平房區的居民停車問題。（4）衛生環境有明顯改善。物業企業加強了胡同路面的清掃保潔工作，及時對垃圾渣土、大件廢棄物、小廣告等進行清理。東四、朝陽門街道，物業企業還負責垃圾不落地工作，引導居民逐步養成垃圾分類、定點定時投放垃圾的文明習慣，對改善胡同的環境衛生起到積極作用。（5）應急處置工作得到加強。在連續出現大到暴雨期間，物業企業在開展地區防汛應急搶險工作中表現突出。主要是與街道配合對轄區內的房屋、樹木、地下空間、公共設施、雨水箅子全面進行排查、清理，處理積水、漏雨等突發事件。今年的汛期，投入各方力量到低洼院的排水和危舊房的搶險當中，保證了為居民解決實事和難事，受到了廣大居民的好評。（6）消防安全工作得到加強。以安定門街道為例，物業企業進入后，建立了3處微型消防站站點，并配置相應的消防器材、設備，消防支隊、街道公共安全、防火辦、派出所等專業部門多次對微型消防站人員進行培訓、授課，并組織消防演練，有效提升本地區的初期火情控制能力。

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1運行模式

湖南城建職業技術學院物業管理專業從2016年開始在人才培養方案中加入四門跟崗實習實踐課程，分別為物業客服與社區文化建設、物業社區安全管理、物業設施設備運維和物業環境與園林綠化管理。跟崗實習課程設置在本專業的第三學期和第四學期，教學周期為八周。目前已進行了四期跟崗實習，其運行模式及運行機制已相對穩定。在跟崗實習實踐教學模式下，設置校內外雙導師，其中校內導師以負責專業理論知識為主，企業導師以負責指導學生實踐操作為主。

2主要成果與成效

（1）開發校企資源，共建專業教學資源庫。跟崗實習的順利進行，幫助完成了校外實習實訓基地的建設。物業管理專業教學團隊向每個合作企業選拔對應專業的企業教師，聯合開發專業核心課教學資源。目前已完成全部專業核心課程的課程標準、課件等資源的開發，有6項院級科研課題成功立項。（2）豐富校園文化，促進職業素養的提高。通過進行“下企業跟崗實習”，促進了班級文化向企業文化過渡。“物業經理人訂單班”引入并改良企業6S文化，開展模擬企業崗位競聘、職業技能節等活動，培養了學生良好的職業素養[2]。（3）媒體大力宣傳，促進校企知名度的提高。湖南日報《湖南城建職院“訂單培養”物業管理人才》、紅網《湖南建工校企合作辦學顯成效探索新時代物業管理人才培養模式》等專題報道了湖南城建職業技術學院“現代學徒制”人才培養模式，媒體宣傳促進了校企知名度的提高。

3實踐體會與思考

通過“下企業跟崗實習”這一教學組織模式，使湖南城建職業技術學院物業管理專業學生技能水平得到了加強，動手能力得到了提高。近年用工單位反映，湖南城建職業技術學院物業管理專業畢業生素質好、能力強，為探索校企深度合作新模式積累了經驗。但具體還存在以下問題。（1）個別企業導師的管理與教學不夠讓學生滿意。個別企業導師由于工作繁忙，沒有時間與精力備課教學，會出現隨意教學、隨意安排任務的情況，學生實習目標沒有實現、職業崗位技能沒有得到鍛煉。（2）個別學生的積極主動性不夠。每一期的跟崗實習涉及二三十個項目，各項目的食宿條件有好有差，造成學生的心理落差，從而影響學生實習的積極主動性。

4未來努力方向

要有效開展新的人才培養方案試點，接下來湖南城建職業技術學院會在課程標準、師資（企業導師）標準等方面進行革新。（1）完善企業導師遴選標準和建立師資庫。同時與企業合作積極開展師傅培訓，提升企業師傅的教學能力和個人綜合素質。（2）確立開發校本教材。下一步要與企業合作開發物業客服與社區文化建設、物業設施設備運維等基于崗位工作內容、融入國家職業資格標準的專業教學內容和教材，以解決教材和教學內容不統一的問題。（3）調整優化跟崗實習項目。與企業溝通，通過前幾期跟崗實習學生的有效反饋，后續盡量避免將學生安排在滿意度較低的實習項目中，提高學生的積極主動性和跟崗實習效果。

參考文獻：

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油田社區現如今承擔著企業的生產以及職工生活服務的重點職能所在。社區要通過不斷的進行服務理念、服務方式以及服務水平的提高，才能夠保證服務措施的進一步完善，讓區域內的居民享受到優質的服務，保證社區和諧的建設。該如何改進和提升油田物業的管理水平，實現如今油田物業管理中的重點研究方向。

關鍵詞：

油田物業；管理；建議

1.強化油田物業服務和管理的主要做法

首先對于油田物業服務人員來說，要不斷的強化物業管理人員的技能培訓，從人員的能力提升角度進行物業服務質量的提升。現如今，我國油田物業管理與服務水平一直因為物業管理素質的低下收到阻礙，為了能夠更好的處理這種現狀問題，我們應當通過狠抓物業人員業務能力的手段進行改善，通過開展一系列的培訓活動讓使得物業服務人員在工作的過程中堅持人性化的服務需求。這就需要我國油田物業系統在日常的工作中不斷強化物業從業人員的溝通能力，從溝通方法、溝通藝術等角度進行培訓。可以通過進行系列讀物案例的讀物編制，并將其下發到每一個油田物業管理人員的手中，從而使物業管理人員能夠通過學習先進工作者的工作經驗，達成職工間的工作交流與工作經驗的共享。我們還應當按照嚴格的物業管理規章制度，借助多元化的活動對我國現行的油田物業管理條例進行解析和運用，使得物業管理人員的服務能力得到更好的提升。其次，要加強對油田物業從業人遠的教育引導。通過對油田物業管理干部們進行有限教育培訓，使物業管理干部在物業管理工作中充分發揮其帶頭作用。油田物業管理相對比較簡單重復，有的時候還會遭受誤解。我國正處于油田神話改革的初期，發展前景尚不明確，使得油田物業干部的內心不穩定，從而導致物業管理服務的品質得不到提升。在我國不斷的明確油田物業的管理定位和發展定位以后，油田物業管理提出了嶄新的工作思路，使物業管理職工們，從根本上意識到物業管理工作的簡單。通過不斷的進行教育引導使得員工們的文化生活得到豐富，日常的生活變得有規律，從而促進油田物業工作人員的思想觀念開始轉變。第三，加強油田物業管理隊伍的制度建設。只有擁有明確的規章制度才能夠將油田服務的改進落實到實處中去。對于油田物業管理隊伍的制度建設首先要完善好油田物業職工的考核機制。不斷的推行對員工們的績效考核，并通過公示的方式，使職工們能夠感受到“做多做少不一樣，做好做壞不一樣”還應當通過制度不斷的加強職工們的監督意識，使得職工們能夠在日常的工作生活們積極地對物業管理干部以及先進物業管理人員進行監督。只有這樣才能夠促進物業服務的持續改進。第四，要不斷的對油田物業管理細節的完善。只有通過人性化的服務才能夠改進現在的油田物業管理服務的現狀。首先應當對職工們的需求有所了解。可以通過問卷調查等方式，將職工們的意見和建議進行收集，通過對意見和建議進行統計，及時對物業管理中存在的問題進行處理，使處理結果滿足職工們的日常需求。還要建設還油田物業管理的服務經驗交流，通過日常的運行，推行實時服務的制度，充分的調動好油田物業管理人員的工作積極性。

2影響油田物業服務品質的主要因素

油田物業管理隊伍的結構不合理是物業服務受阻的關鍵問題所在。現如今油田物業管理系統存在人員的缺失的問題。造成這種問題出現的主要原因可以分為一下兩個方面:第一個方面就是政策性的缺失，因為物業管理領導階層對物業管理人員的設置䟔。導致很多員工不能夠承擔起實際的工作量，有些員工不斷的空閑。另一個方面就是從結構上來講，主要是物業管理隊伍的人力資源沒有進行合理的培植。使得物業管理服務的一線人員因為存在各種各樣的原因，不能夠正常的完成自己的崗位職責。對于油田物業管理人員來說，其管理人員的技能普遍比較低，對油田物業管理服務的認識不全面。有的油田物業管理人員缺乏與他人的合理溝通技巧，在溝通的過程中存在各種各樣的態度問題。現如今油田物業管理的服務理念相對比較落后，要堅持以認為本的要求，我國油田物業應當明晰現如今物業管理服務中存在的不合理的地方。

3加強和改進油田物業管理服務工作的方向

對于油田物業管理服務的提升來說，首先要不斷的堅持物業管理人員的教育，不斷的增強物業管理人員的服務意識。通過讓物業服務管理人員能夠做到換位思考的方式，通過自己的不斷努力來滿足油田工作人員的工作生活中的服務需求，不僅如此還要不斷的照顧到油田員工精神和心理上的需求，讓油田管理服務能夠更好的做到“以人為本”。要不斷的對物業管理干部們的服務意識和服務能力進行提高，讓干部們以身作則，在日常的物業管理工作中以自身的行動帶動油田物業管理職工的工作積極性。從而達到，精化管理服務、親情式服務的目標實現。通過不斷的進行服務技能培訓，使得物業管理人員的能力能夠滿足油田廣大職工的需求。現如今物業管理發展作為一門新興的產業，看似簡單但同樣需要豐富的專業知識、技能。油田物業管理應當首先從思想上高度重視對物業管理人員的培訓，積極地創造良好的條件為物業管理職工們進行培訓。讓油田物業管理系統更加的優質化、親情化、人性化。堅持以人為本、禮儀服務的具體要求。

作者：單振閣 單位：遼河石油勘探局興隆臺公用事業處

參考文獻：

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關鍵詞： 物業管理前期介入 現實意義 時機選擇

所謂物業管理前期介入，即開發商通過招標或邀請物業管理公司，使其在正式接管物業之前，從物業管理和運作角度為房地產設計、施工、竣工、驗收、接管等方面提出專業性、建設性意見，并配合監理公司對工程質量進行監督，以保證設計的合理、施工質量的提高，為以后的管理打下良好的基礎。一般認為，物業管理是房地產開發經營的后續工作，為了對物業實施有效管理，以保證物業正常使用和發揮功能，物業管理企業需要前期介入。目前我市一些富有遠見的開發商雖已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，且主要是就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，因而介入管理在深度和廣度上都存在一定的缺陷，難以解決開發商給物業管理帶來的許多問題。

1. 物業管理前期介入的現實意義

在房地產開發建設、營銷、消費使用的全過程中，物業管理起著至關重要的作用。我國的房地產開發經過多年的發展，從以抓建設為主的生產導向階段，以抓促銷為主的銷售導向階段，已經發展到現代房地產開發的營銷導向階段，開發商們開始根據市場需要和用戶呼聲確定開發戰略，對物業管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服務上，還希望借助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業使用管理的專業優勢前期介入開發階段，共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業建設的設計合理和質量良好，使得開發出的物業能夠最貼近住戶需求。物業管理前期介入，也能讓消費者真切感受到房地產開發商對物業管理的重視。目前消費者的物業管理意識已經有了很大的提高，據專家評估，物業管理因素可以占到樓宇價格的20%―30%。

2. 物業管理前期介入開發的時機分析

根據前期介入階段的不同，它可分為早、中、晚三類。早期介入是指物業管理公司在項目可行性研究階段即開始介入；中期介入則是在項目施工階段開始；在工程基本結束、準備竣工驗收和接管驗收時介入看作為晚期介入。

2.1物業管理早期介入。

物業管理的早期介入是在物業項目剛剛立項，進行可行性研究時介入的。從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。

2.1.1完善基本配套設施的設計。

物業管理企業介入住宅小區的設計，應完善幼兒園、學校、商場、郵電、交通、娛樂場所、餐飲等基本的配套設施的設計。如寫字樓，要考慮停車場、會議室、商務中心等配套。

2.1.2完善水電設備安裝設計。

樓宇的機電設備在安裝設計時，要考慮到將來檢查、維修的方便，避免遺留隱患；電路設計不僅要考慮當前線路的負載能力，還應考慮未來一個時期電器負荷增加的需要；管路、線路鋪設應不影響室內外的美觀，其有關資料應保存完好。住房設計應考慮空調、煤氣、熱水器、抽油煙機、洗衣機及其他大型家用電器安裝或安放及其進排水、廢氣排放管道的適當位置等。

2.1.3完善消防設施的設計。

在建筑設計中，消防設施設計是有嚴格要求的，自動滅火器及滅火器材的位置、自動報警器的位置、扶梯、安全出口、滅火通道等設計都應有利于防災、滅災。

2.1.4完善環保設施及設備、綠地、園林的規劃設計。

工業物業的“三廢”的處理、住宅和商業物業污水的處理，是物業設計必須考慮的。工業和住宅物業要考慮綠地、園林的規劃設計。在現代物業設計中，還應考慮垃圾的收集、存放、處理問題。

由此可見，前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。［1］

2.2物業管理的中期介入。

2.2.1在項目的施工階段。

開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程的目標，但往往由于人力、技術、精力等方面的原因忽視了對工程質量的全面監控。雖然我國已經實行工程監理制度，但是監理不是物業建成之后使用維護的參與者，所以從使用方便的角度來說，監理很難發現施工中存在的問題，比如：現在的物業建設，特別是高層物業建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產的施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下，某些作業者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給入住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業可根據以往的物業管理經驗，總結物業在使用過程中常暴露的各種工程質量問題，通過參與施工監理，加強監理的力度，盡可能把施工質量問題消滅在建造過程中，消除隱患，確保物業的工程質量。同時，物業管理企業參與物業建造過程的質量監理，可以提高物業驗收工作質量，縮短驗收時間，使驗收不至于成為“走過場”的程序，也為以后接管物業打下良好的基礎。

2.2.2在項目設備安裝階段。

有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發商往往只注重物業整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，從而專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使其解決發現的問題，避免扯皮推諉的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中給排水、電力照明、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。同時，由于有了提前介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施能基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌；所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省費用，又大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。［2］

2.3在工程基本結束、準備竣工驗收和接管驗收時介入。

此時，物業的建設已經基本完成，物業公司的介入對物業本身品質的提升已無任何幫助。物業公司的任務就是幫助開發商進行物業的銷售，總的來說，物業公司的作用體現在以下兩點：

2.3.1有利于促進物業的銷售。

先進的物業管理和服務工作無疑是對購房者消費心態的滿足與保證。物業管理前期介入將工作重點放在營造出一種富有特色的企業文化上，樹立物業品牌。同時，大力宣傳該物業的獨到之處，對該物業的優質服務水準及價格與價值相符的收費標準，從而吸引更多的消費者前來購置物業，并可以使產權人的房產得到增值。

2.3.2有利于物業管理公司的準備工作。

物業管理前期介入可以使物業管理公司提前熟悉樓宇中各種設備和線路，收集、掌握房屋及公用設施設備的第一手資料，建立原始檔案，為以后順利管理帶來便利。此外，在對物業實體實施管理之前還可以進行服務方案的設計，制定相應的管理細則，并進行人員的招聘和培訓等，實施入住前的宣傳與教育。［3］

3. 結語

通過以上的分析可知，物業管理公司的前期介入確實非常重要、非常關鍵。從科學角度分析，物業管理公司的介入應越早越好。物業管理公司越早介入，開發商損失越少，業主得利越多，物業管理公司的管理基礎將會越扎實，樓盤的保值、升值將會更有保障。因此，筆者認為，物業管理的最佳介入時機是項目處于可行性研究之時。

參考文獻：

［1］阮文勤.試論物業管理前期介入［J］.福建商業高等專科學校學報，2005，（2）：19-20.

［2］張惠蕓.試論物業管理前期介入［J］.天津職業院校聯合學報，2006（5）；134-136.

篇(5)

【關鍵詞】物業管理；行政管理；現狀；研究

近年來，我國的物業管理行業逐漸發展壯大起來，物業管理行業已經成為我國國民生活中的基礎行業，在促進我國社會發展中發揮著越來越大的作用。無論是新開發的社區，還是老舊社區都在全力推行物業管理。物業管理公司對社區設備設施的專業維護和修理，極大的提高了設備設施的安全性與穩定性；對公共區域的清潔保養，明顯改善了居民的居住環境；對社區的安保防范，大大提升了社區的安全保障，上述這些都鮮明的體現了物業管理的價值。如今物業管理已深入到居民生活的各個角落，居民的日常生活已經離不開物業管理。在社區推行物業管理是我國城市建設的最大成果，開啟了我國現代化城市管理的新篇章。同時，我國物業管理行業的發展壯大離不開政府的有效行政管理和物業管理公司的自我建設，我們要牢牢把握上述兩點，在不斷加強物業管理行業建設的同時給社區居民的生活帶來便利與實惠。

本文結合筆者在物業管理行業的多年工作經驗，研究了物業管理行業中的行政管理現狀，并對未來的行業發展提出了自己的想法和建議。

一、我國物業管理行業中行政管理的發展現狀

改革開放以來，我國的經濟社會發展速度很快，人們的生活水平也有了顯著提高，而人們對生活服務行業提出了新的要求，這些要求與我國物業管理行業的發展現狀之間的矛盾也越來也大，降低了居民對物業管理行業的滿意度，加重了兩者之間的利益沖突。目前，由于物業管理公司的行政管理落實不到位、物業管理行業的管理水平有限、居民的維權意識不斷增強，使社區居民與物業管理公司之間的矛盾沖突不斷。現階段物業管理行業仍然存在著一些不足之處。

1.對物業管理行業進行行政管理的政府部門職能模糊，管理理念落伍

在我國，政府部門的行政管理方式轉變較慢，服務型的管理方式還未形成，服務意識淡漠和管理理念落伍的問題還比較突出，并且存在職能定位不清晰和管理越位等問題，這直接導致了政府行政管理工作效率低、效果差。通過行政管理部門的改革歷史我們可以發現，行政管理的改革發展還是取得了很大的成績的，但是其中仍然存在著行政管理的越位、缺位和錯位的問題。職能的越位主要體現在行政管理部門的經濟職能上，對物業管理企業自身的經營活動加以干預，這不僅限制了市場作用的發揮，還會浪費政府的財力人力，進而影響了其它職能的履行。職能的缺位是指本應由行政管理部門提供的管理和服務的缺失，這直接導致了行業的無序成長和混亂競爭，嚴重影響了物業管理行業的正常發展。職能的錯位是指行政管理部門職能劃分不清，導致相互重疊，主要體現為職能多家分管和職能相互重合，使得物業管理公司無所適從和無法應對，這嚴重影響了行業的正常發育。

2.法律法規不健全，無法適應我國物業管理行業的發展

物業管理公司與房地產開發公司和其它相關企業有著復雜的業務來往和利益關系。物業管理公司如何承接驗收，如何進行日常的經營管理，如何與相關企業業務對接、與業主發生糾紛如何解決等等都需要有詳細的法律法規加以規范。但是由于我國立法工作的落后，產生了大量懸而未決的問題，導致了許多問題沒有辦法去加以解決或者解決方式不當，造成了不好的社會影響。因此我國立法機構和物業管理的行政管理部門應該盡快詳盡的物業管理辦法、準則、程序、內容等，對我國的物業管理行業的健康發展加以引導。縱觀近年來我國發生的多起物業糾紛事件，都造成了極壞的社會影響，也正是這些事件加速了一批與物業管理緊密相關的法律法規的出臺，還有一批相關法規正加緊制定之中。這些物業管理糾紛事件也暴露了相關立法滯后的弊端。在我國現行法律體系下立法工作落后于社會需求成為了一種常見現象，這也是我國依法治國的實踐過程中需要特別注意的問題。立法總在問題與矛盾暴露之后，立法工作缺乏主動性，這所造成的影響將使整個國家和社會付出沉重的代價。我國的立法機關和人民群眾之間缺乏有效溝通，沒有從廣泛的、宏觀的群眾討論發現人們的現實意愿，立法與當前現實缺乏有效聯系，造成了立法滯后。

3.物業管理公司與居民糾紛不斷，糾紛的解決途徑不暢

物業管理行業的行政管理涉及多個行政部門，而各部門之間缺乏有效的協調，尤其是在居民群眾特別關心的物業管理收費方面缺乏詳細的規章制度和有效的監管，加劇了社區居民與物業公司之間的矛盾。而且當糾紛出現時，爭議雙方發現沒有行之有效的解決途徑，可以在兼顧彼此利益的前提下圓滿的解決問題。物業管理行業屬于生活服務業，該行業的發展是為了使人民獲得更多的生活幸福感，但是公司的逐利性決定了物業管理公司會采取降成本、增收入的措施，這同居民不斷增強的維權意識形成了強烈的矛盾。在現實中的表現就是在整個物業管理公司的工作中，從接管、裝修、設備的維護、環境清理、安保等方面，居民與物業管理公司矛盾不斷。在我國目前的物業管理水平下，社區居民對物業管理公司的印象是只負責收費，對居民的服務工作不上心。尤其是物業管理行業部分從業人員文化水平不高、形象素質不佳更是增添了糾紛的產生。

二、從行政管理角度出發，探討物業管理行業發展意見

1.加快立法，完善規章制度，指導行業健康發展

我國正在不斷推進各項工作的法制化建設，物業管理行業也應該有相關的法律法規去遵循。物業管理行業要想長期健康的發展就離不開完善的法律法規加以規范引導。但是適應我國物業管理行業發展的法律法規較少，有大量需要法律來規定和限制的內容沒有說明，這阻礙了行業的發展。可喜的是，我國正在不斷加強相關方面的立法，其中《物業管理條例》就是借鑒了其它國家的先進管理經驗頒布實施的，而且伴隨著我國相關立法工作的不斷推進，我國在物業管理方面的法制體系將會不斷的完善起來。

2.規范居民c物業管理公司的行為，雙方依據規章制度履行責任

社區居民和物業管理公司簽訂物業管理合同是在雙方自愿的基礎上的，居民委托物業管理公司依據合同進行房屋建筑、設備設施、衛生、綠化、安全等管理項目進行修繕或維護等。但在實際生活中，經常出現物業管理公司不按照合同進行設施的管理，衛生環境維護不及時，對于個別居民的私搭亂建、侵占公共空間的行為不及時制止，水電的突然停供導致居民生活受到嚴重影響。物業管理公司要熟練掌握物業管理的具體流程，認真學習物業管理的相關法律法規，認真的履行簽訂的合同。而社區居民也要按照規章制度辦事，不做對其它居民的生活造成困擾的事情，由于物業管理公司的過錯造成的損失要按合同規定索要合理的賠償。

3.行政部門加強行政監管和企業考評，加強社會監督力度

健全物業管理企業檔案制度，逐步完善物業管理企業的資質管理和信用管理，促進我國的物業管理行業規范有序發展。逐漸完善物業管理企業的誠信體系制度，綜合各種數據建立企業的誠信檔案，對于誠信檔案中評價較差的企業要在政策和資質方面加以限制，促使各物業管理企業重視社會誠信，更好的服務于居民。引入市場競爭機制，向社會定期公布各物業管理企業的檔案信息和評價結果，在市場競爭中實現企業的優勝劣汰，實現行業的健康發展。對物業管理企業進行經營水平和服務水平方面的考評，考評結果及時對外公布。不斷完善企業收費項目的透明化，使V大居民清晰明了的知曉收費標準和收費內容。加強輿論監督建設，物業管理企業要自覺接受社會監督，對服務質量差和不按規章制度辦事的企業進行有效懲罰。

4.物業管理企業按照規定進行項目接收，減少居民和物業管理公司間的糾紛

完善相應的法律法規，明確物業管理企業項目接收的規則和標準，以及出現特殊情況時的處理辦法，為物業管理行業的規范化承接驗收提供法律依據。在相應的法律法規中應該明確的規定承接的時間限制、所要承接的設備設施、承接的范圍、承接所需的流程等等，為以后的物業管理工作的開展奠定基礎。涉及物業管理企業與房地產公司和其它相關的業務時，法律法規也需要加以明確規范，使承接驗收工作的各項工作的開展都有法可依，按章辦事，以減少由于承接驗收工作引起的物業管理公司和居民之間的糾紛。物業管理公司要嚴格按照相應的規章制度辦事，保障各項承接驗收工作順利的開展，對進行承接驗收工作的一線員工要加強業務培訓，使之熟練整個承接驗收工作的規范化流程以及特殊情況下的處理辦法。

5.暢通糾紛解決途徑，物業管理雙方按照規定行使權力、履行義務

目前我國的物業糾紛不斷，而糾紛的解決途徑不暢加劇了彼此之間的矛盾激化。所以我們應該暢通途徑，促進矛盾的解決，減少此類事件對社會產生的不良影響。依照法律法規，設立專門的糾紛解決部門，在照顧雙方的利益訴求的前提下，秉持公正公開的辦事原則，合理合法的化解彼此的矛盾。物業管理公司也應該加強自身員工隊伍的建設，提升員工的業務水平和個人素養，對于居民的合理要求盡量滿足，對于不合理的要求要進行積極勸導。社區居民也要在法律規定的范圍內反應自己的訴求，不要超過法律所允許的范圍，積極通過正當的途徑與物業管理公司進行溝通，不可采取過激行為，導致矛盾的升級。只有居民和物業管理公司之間的糾紛順利化解才能推進我國物業管理行業的發展。

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關鍵詞:物業管理;物業問題;法律對策

當前我國城市化進程成效顯著，城鎮化達到空前高度，人居環境得到了明顯改善，對于居住小區人文化管理方式要求越來越高。相應的小區物業管理水平也隨著要求的改變不斷在提高，管理和服務方式越來越成熟逐漸變得成熟，但在法律保障方面卻沒有跟上進步的步伐，在一定程度上限制了小區物業管理水平的繼續提升，對于物業管理的穩步前進也有一定的阻礙作用。現在急需要對小區物業管理的法律支撐作用作進一步的完善，以推動小區物業管理水平的不斷完善，為融入城市化進程的人們體驗到舒心的生活方式。

一、物業管理的內涵

物業管理的概念定位是指小區業主將小區的內的物產、相關設施及場地，衛生狀況委托給商業管理公司進行統一管理和維護的委托聘任關系，小區業主按照合同規定繳納一定的管理費用，二受委托的物業管理公司則依照合同承擔一定的法律責任。總體而言，可以從以下幾個方面對物業管理進行概括:

(一)商業化經營盈利模式，物業管理是一種基于委托關系的商業經營行為，由承托方進行統一管理，盈利是其開展工作的基本要求和目標，物業公司開展任何一項業務也都需要支付報酬才能得以實現。

(二)集中化管理模式，小區管理涉及到的工作方方面面、紛繁復雜，而物業公司則需要將這些工作統一到一起進行集中式管理，由于這些工作對于小區業主來說，與日常生活密切相關，這就需要物業管理公司把問題集中起來再細分下去，逐一處理到位。

(三)規范化管理模式，當前物業管理政策清晰，權責明朗，物業管理也需要科學化的管理方式，物業管理公司只有把管理方式做到規范合理，才會起到好的效果和效益，也只有如此物業管理這一行業才能得到良好發展。這也是人們生活水平提高的對于物業管理提出的必然要求和結果。

(四)服務水平要求專業化，物業管理中涉及到很多專業領域知識，這就需要專業化的人才和專業化技能才能開展好工作。例如小區供電系統的運行和維護，小區供氣系統、供水系統等等，就是專業知識較強的領域，必須使從業人員達到一定的專業素養才能得以進行。

二、物業管理中易凸顯的問題

(一)物業與小區業主的關系

業主即是小區的真正擁有者，與小區物業管理公司屬于委托和承托的關系，屬于物業管理服務的承受方，兩者的關系理應非常融洽，但實際上這兩者之間的矛盾和問題時有出現。這其中有業主對于服務關系理解偏差有一定關系，一些業主認為我既然出了錢，那么就理所應當的任何要求都可以提，只要物業管理方沒有達到我提的要求，那么就認定物業管理水平差，服務不到位等。當然也存在有的業主未能完全認識到物業管理方提供的服務屬于商品范疇，由于種種原因，對于物業提供的服務不到位也完全不知情，合法權益未能得到保障。除此之外矛盾比較集中的是每個月業主所付出的管理費和維修基金費用，物業公司對這筆費用的使用情況，如何才能既使業主放心又能使物業管理公司得到信任。業主應當選出代表承力業主小區物業管理參與方，與物業公司共同對這筆費用進行管理，對這筆費用的存留和去向均要知情并同意后方能使用，如果這筆維修基金未能完全使用，則有業主委員會取出，征求所有業主決定使用。業主委員應當選舉負責人的人員組成，才能真正起到監督的作用。

(二)物業管理方易于凸顯的問題

物業管理方出現的問題很多主要集中在服務態度上，一些物業管理人員的服務意識不夠，把小區業主看做自己的管理對象，而非服務主體，甚至出現服務亂收費，收費后服務不到位等以及出現侵害業益的行為。這種服務方式很容易引起業主的反感和抵觸，導致矛盾的出現，處理不好更容易出現矛盾升級的事件，這些情況的出現主要體現出的還是物業管理公司人員素質的問題和管理方式不夠科學規范。這就要求物業管理公司在選聘物業管理人員的時候需要對人員素養進行認真挑選，并對選中的人員進行相關工作的細致培訓，合格者方能上崗留用。小區的安全問題是業主和物業管理公司共同關注的最重要因素，在一些城市中心地段的小區物業管理人員，出于一些個人私利原因，對于外來人員的檢查未能保持警惕性，特別是在停車擁堵地段，只要繳納停車費，任何人都可以把車輛停放在非小區業主的小區內。一是侵占業主的合法權益，二是給小區的安全帶來隱患，在出現安全事故之后，小區物業管理方往往會傾向于對應付責任進行轉移。對于物業公司對于物業管理人員與小區外閑散人員的關系也應當實時把握和關注。如果出現物業從業人員與社會閑散人員交往過密且物管人員出現思想波動時，應該予以重點關注，必要時認真排查，以確保物業從業人員良好的職業操守。

(三)政府監管問題

當前各地政府均對小區物業管理做出了明確的規定，也出臺一系列管理文件，但是在法律體系內仍舊缺乏系統有效的管理體系。尤其是在出現矛盾糾紛的時候，很多法規都沒有對責任的認定給予明確規定，致使對矛盾責任的認定模棱兩可，難以認定，缺乏實際操作性。

三、改善物管水平的法律對策

(一)加強監督，以監管促進步

物業管理應當作為公共事業管理的一部分，政府相應管理部門應當對物業公司的行為進行有效的監督，更不能對于物業管理問題聽任不管。當然行政單位對于物業管理公司的管轄權也應當在適當的權限范圍內，這主要是加強對物業協會的監制上，以行業標準迫使各個物業管理公司提升自身的管理水平和服務水平。在行政單位對物業管理進行協調時，應當堅持公平、公正原則，不偏袒，不包私。

(二)完善物業法規建設

為了確保物業管理工作的穩定和有序，也為了當有糾紛發生時能夠有效處理矛盾的問題，完善物業管理相關法規建設，勢在必行。對于已有的法規應當不斷進行調整，以確保合符實際需要。

(三)大力加強物業法治意識建設

光有立法而沒有普及法的精神，所立之法不會起到太大的作用和效果。行政監管部門應當大力普及物管相關法律政策的宣傳工作，既加強業主的維權意識也加強物管企業的依法行事意識，共同改變法律意識，形成正確的服務委托關系，建立起良好的人居環境。對于超越法規內容的行為，無論是業主還是物管企業，都應當予以嚴厲處罰，以維護正常秩序。對于問題的反映，應當建立通暢渠道，是問題能在第一時間內得到解決，第一時間內能夠對事情的原委做出真是反映和了解，以有利于問題得到正確處理。

作者:李松霖 單位:西南科技大學應用技術學院

參考文獻:

［1］高雅冰．業主團體法律地位之中外對比［J］．河南理工大學學報(社會科學版)．2011，11(3):90－91．

［2］羅衛平．前期物業管理若干問題研究［J］．中南民族大學學報(人文社會科學版)．2012，12(5):38－39．

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關鍵詞:VPN技術;物業管理;研究;應用

中圖分類號:TP393 文獻標識碼:A文章編號:1007-9599 (2010) 09-0000-01

VPN Technology Research&Application in Property Management

Liu Haixia

(Chengzhuang Mineral Industry Company,Jincheng Anthracite Mining Group,Jincheng048021,China)

Abstract:Through careful analysis of virtual network technology and application of the principle advantages,combined Chengzhuang Mineral Industry Company's actual situation,development of mineral sector in the management of the implementation in my program,the specific configuration,obtained the technology in property management relatively economical,safe and reliable conclusions.

Keywords:VPN technology;Property management;Research;Application

在隨著寬帶Internet網絡的普及和信息化的發展,VPN虛擬網絡技術在物業管理領域備受青睞,它不需要任何租用線路,只是通過在Internet上挖掘一條隧道就可傳輸加密數據,并且可以把費用降到最低。對于晉煤集團成莊礦物業公司來說,具有廣闊應用前景。

一、工作原理

虛擬專用網,是利用公共網絡基礎設施,通過“隧道”技術等手段達到類似私有專網的數據安全傳輸目的。虛擬專用網中PPP數據包流是由一個LAN上的路由器發出,通過共享IP網絡上的隧道進行傳輸,再到達另一個LAN上的路由器,而過去的直接拔號連接的PPP(點對點協議)數據包流是通過專用線路傳輸的,這兩者的不同主要是隧道代替了實在的專用線路,它好比是在WAN中拉出了一根串行通信電纜。

二、實施方案

構建以成莊物業公司機關設為整個網絡的中心,把它看作總部,并安裝C/S應用程序,存儲中央數據庫。各二級單位看成分部,直接與總部網絡互聯。

三、硬件環境

(一)分部(二級單位)

1.10臺電腦,每臺至少采用10M/100M自適應網卡,處理器512M,硬盤80G,內存512M以上。

2.16換機1臺另外,VPN技術還可以用于視頻會議、遠程監控、跨地域的數據、聲音、圖像集成一體的數據通信等業務中,特別是對于那些需統一集中、協調管理的業務領域,將會發揮出更大的優勢。

3.APN GW2000路由器11臺

4.申請上網線路一條,通過路由器作現線路的冗余備份。

(二)總部

1.APN GW2000路由器1臺(支持遠程辦公)。

2.數據庫服務器1臺(配有1000M網卡2塊,支持8個CPU,1G內存)。

3.VPN服務器。

4.高性能的硬件防火墻設備。

5.磁盤陣列柜(供數據熱備份使用)。

6.網管交換機,通過VLAN技術以實現對每臺計算機可訪問范圍的限制,同時支持端口匯聚功能,能有效地提高主干部分的帶寬和連接可靠性,符合連接要求。

7.采用光纖接入。

四、軟件要求

(一)服務器端C/S應用程序。

(二)遠程客戶端軟件,啟用DHCP服務器功能、啟用DHCP服務器功能、啟用DNS服務器功能、安裝802.3協議標準、啟用完善的路由功能。

(三)安裝完善的寬帶服務器軟件,內置PPPoE。

五、VPN服務器具體設置

(一)客戶端:首先在windows XP網絡中添加PPTP協議――再設置兩個VPN私人網絡通道――安裝VPN RAS And Routing Admin軟件――在安裝過程中要重新啟動計算機3次,在程序項中增加Routing And RAS Admin程序項――添加VPN撥號適配器及撥號IP地址,設置VPN驗證用戶名、口令和域――接下來要設置VPN路由,可以用靜態路由也可以用RIP路由。用靜態路由要添加兩個路由。一個是走VPN通道的路由,另一個是走Internet網絡的路由――在NT的域用戶管理器中添加VPN撥號用戶,并允許撥入。

設置完成后,可以從本地的工作站Ping中心點的局域網中的工作站。另外在本地VPN服務器是可以Ping通Internet上的其他計算機的。

(二)總部服務器端:中心接點VPN驗證服務器的配置過程:

其配置過程基本上與分布的驗證服務器配置過程一樣,就是所添加的VPN私有網絡通道數是各分支所添加的和。要創建到各分部的VPN接口,并且對每一端口進行靜態路由的配置。還要在WINDOWS NT 的域用戶管理器上創建每一個VPN用戶。

當中心點驗證服務器和分部驗證服務器的配置都結束之后,就可以進行VPN的連接。

六、本方案優點

(一)本方案費用低:VPN使用Internet進行數據傳輸免去了昂貴的專線費用,只須添加支持VPN的上網設備。保密性強:VPN使用了加密技術,保證了Internet進行數據的安全性。私有性:連接上VPN服務器的客戶就像使用局域網一樣,使用局域網內部IP地址就可以訪問整個VPN中所有的主機。

(二)遠程接入――實現了集中管理訪問權限,達到了各種資源和信息統一管理。

(三)支持動態的IP――達到了多線路捆綁高速穩定的傳輸目的,有效地增強了總公司和分公司之間高效溝通能力。

(四)容易擴展――在擴展網絡分支時,只對新加入的網絡終端在邏輯上進行設置。節省網絡新設備投入費用。并具有維護容易、安全性高的優點。

七、結束語