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篇(1)

[關(guān)鍵詞]稅收遵從；物業(yè)稅；財政交換論；公平原則

稅收遵從理論是近些年來西方稅收理論界逐漸興起并迅猛發(fā)展的稅收研究分支，學(xué)者們逐漸認(rèn)識到納稅人的稅收遵從水平對稅收的公平、效率、歸宿、收入分配等各種效應(yīng)起著制約作用。無論稅制設(shè)計如何完美，沒有納稅人較高的稅收遵從水平，稅收的各種作用仍然不能很好發(fā)揮。物業(yè)稅(財產(chǎn)稅)因為其獨特屬性，更會出現(xiàn)稅收遵從水平低的情況，在美國就曾三次出現(xiàn)納稅人針對財產(chǎn)稅的稅收革命事件，導(dǎo)致幾乎每個州都有對財產(chǎn)稅限制的制度安排，目前美國公眾和官員對財產(chǎn)稅的限制依然有很大熱情。我國正在對物業(yè)稅改革進行廣泛討論和研究，在這個進程中，考慮納稅人對物業(yè)稅稅收遵從的關(guān)鍵影響因素，有的放矢地進行制度安排，從而提高納稅人對物業(yè)稅的稅收遵從水平，對于順利推進物業(yè)稅改革進程顯得尤為必要。

一、稅收遵從水平的影響因素

稅收遵從是指納稅人在沒有被依法強制的狀態(tài)下按照稅法規(guī)定如實、準(zhǔn)確、及時地履行自己的納稅義務(wù)的行為。在我國，稅收遵從的概念是在《2002～2006年中國稅收征收管理戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》中首次被正式提出的，其中包括三個基本要求：及時申報、準(zhǔn)確申報和按時繳納。據(jù)國家稅務(wù)總局的數(shù)據(jù)，我國在2007年全國稅收收入累計為49449億元，其中稅務(wù)稽查部門全年共檢查各類納稅人53.7萬戶，查補稅款430.2億元，比上年增長43.8億元，增長了11.3％。由此可以看出，在我國納稅人的稅收不遵從行為相當(dāng)嚴(yán)重，提升納稅人的稅收遵從水平現(xiàn)實地擺在決策者面前。分析哪些因素影響稅收不遵從將是解決這個問題的首要步驟，下文將分析各種因素對稅收遵從的影響，以期最終得到稅收遵從水平的影響函數(shù)。

1基于期望效用理論的A—S模型

Allingham，Sandmo對稅收遵從進行了開創(chuàng)性的研究，在1972年提出了A—S逃稅模型。在模型中，他們采用經(jīng)典的期望效用最大的思路，假定充分理性的納稅人采取最大化其預(yù)期效用的方式來申報其收入數(shù)額。得到的結(jié)論是最優(yōu)申報收入與處罰率正相關(guān)，與被審查的概率正相關(guān)，但是與稅率的關(guān)系不能確定。

2基于行為經(jīng)濟學(xué)的前景理論

人們發(fā)現(xiàn)基于期望效用理論的A—S模型并不能解釋預(yù)繳款影響稅收遵從度的問題，因為實踐中往往是預(yù)繳款多于應(yīng)繳稅額的納稅人稅收遵從水平高于預(yù)繳款少于應(yīng)繳稅額的納稅人，這在A—S模型看來應(yīng)該是相同的稅收遵從水平，所以人們開始用行為經(jīng)濟學(xué)的前景理論來解釋納稅人的稅收遵從差異。其核心思想是納稅人決策時將考慮價值函數(shù)和權(quán)重函數(shù)的綜合，其中價值函數(shù)在大于參照點時為凹的，小于參照點時為凸的，這意味著決策人對待損失和收益是不同的心理狀態(tài)，對損失更為敏感。對于權(quán)重函數(shù)來說，它是概率的單調(diào)函數(shù)，小概率事件被賦予較大的權(quán)重，大概率事件被賦予較小權(quán)重。前景理論基于這兩個概念的綜合得到三個觀點：一是人們面對收益前景時更加趨向于風(fēng)險厭惡，面對受損前景時更加趨向于風(fēng)險偏好；二是人們對待損失比對待收益會更加敏感；三是收益和損失是相對于參照點而言的。這些理論很好地解釋了稅率與稅收遵從度負(fù)相關(guān)和預(yù)繳稅款問題。

3簡明的稅制設(shè)計

稅收遵從成本也會影響稅收遵從水平，而稅收遵從成本很大程度上取決于稅制的安排。按照亞當(dāng)·斯密的賦稅原則，“各國國民應(yīng)當(dāng)完納的稅賦，必須是確定的，不得隨意變更，完納的日期、完納的方法、完納的額數(shù)，都應(yīng)當(dāng)讓一切納稅人及其他的人了解得清清楚楚”。同時，稅制設(shè)計還需要是便利的，“各種稅賦完納的日期及完納方法，須予納稅者以最大便利”。稅制設(shè)計的確定和便利是影響稅收遵從成本的關(guān)鍵因素，因此，降低遵從成本要求稅制設(shè)計的簡明和確定。相反，稅制設(shè)計復(fù)雜，納稅人會由于繁瑣的環(huán)節(jié)程序而逃稅，使得稅收遵從水平下降。

4納稅人的公平意識

在影響稅收遵從水平的諸因素中，納稅人的公平意識起到非常關(guān)鍵的作用。美國社會心理學(xué)家海德(Heider，F(xiàn)，1958)的認(rèn)知平衡理論認(rèn)為，人的心理活動是人與社會因素(社會、事件、他人、文化等)相互作用中，實現(xiàn)動態(tài)平衡的過程。菲斯廷格(Leon，F(xiàn)estinger，1957)提出來的認(rèn)知失調(diào)理論認(rèn)為認(rèn)知失調(diào)是指由于做了一項與態(tài)度不一致的行為而引發(fā)的不舒服的感覺，此時常常會引起個體的心里緊張。為了克服這種由認(rèn)知失調(diào)引起的緊張，人們需要采取多種多樣的方法，以減少自己的認(rèn)知失調(diào)。按照這些理論，當(dāng)人們有不公平的意識后會做出相應(yīng)行為來緩解這種心理緊張從而實現(xiàn)自己的動態(tài)平衡。對于納稅人來說，如果在納稅過程中感到不公平，出于心理平衡的意識而對稅收采取不遵從的行為就是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹Ｔ诩{稅過程中，如下幾個因素會導(dǎo)致納稅人產(chǎn)生明顯的不公平意識。

(1)稅前發(fā)現(xiàn)稅制設(shè)計不合理而感到的不公平。每一個稅種在設(shè)計時都首先需要考慮公平問題。亞當(dāng)·斯密在《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》中提出的稅收原則第一個就是公平：“一國國民，都必須在可能的范圍內(nèi)，按照各自能力的比例，即按照各自在國家保護下享得的收入的比例，繳納國賦，維持政府。”這實際體現(xiàn)了稅制設(shè)計應(yīng)該堅持稅收公平的受益原則和能力原則。實踐中，對于任何一個稅種，公眾是不會去仔細(xì)推敲它是累進還是累退的，他們只是需要該稅被感到公正，“除非一種稅收被理解為公正的，否則就是不可接受的”。相反，有些稅種即使不符合累進性質(zhì)，如果它們被感到是公正的，也可以接受。因此，在設(shè)計任何一個稅種時必須要考慮到包括稅基、計稅依據(jù)、減免稅等方面在內(nèi)的稅收要素的公平，這樣才可以提高公眾的可接受性，提高稅收遵從水平。

(2)稅中發(fā)現(xiàn)他人逃稅卻未受到應(yīng)有懲罰而感到的不公平。Klepper，Nagin說過一句話，“生活注定有三件事情：死亡、納稅以及人類不屈不撓規(guī)避二者的努力”。由于個體偏好不同，總會有納稅人的稅收不遵從行為，對此要有足夠的監(jiān)管和處罰措施。逃稅者的行為會造成納稅者負(fù)擔(dān)的加重，導(dǎo)致納稅人意識到對自己不公平，出現(xiàn)心理上的不平衡，為了實現(xiàn)自身的平衡，納稅人的理將是也選擇逃稅；同時這種現(xiàn)象還會出現(xiàn)示范效應(yīng)，導(dǎo)致更多的人去逃稅。這些都將導(dǎo)致納稅人的稅收遵從水平下降。加大征管力度和處罰力度，將是提高稅收遵從水平的有效措施。

(3)稅后發(fā)現(xiàn)以稅收所交換到的公共商品的數(shù)量和質(zhì)量不滿意而感到的不公平。現(xiàn)代稅收觀點是以契約論為基礎(chǔ)的，即稅收是保障公眾各種權(quán)利的成本，是為了獲得政府提供一定數(shù)量和質(zhì)量的公共商品而付出的代價。在這種觀點之下，公眾會拿自己獲得公共商品的水平去衡量自己付出的稅收成本，盡管不能做到邊際成本與邊際收益的一致，不能得到完美的林達(dá)爾均衡，但是他們還是能得到一些感性的認(rèn)識。如果公眾發(fā)現(xiàn)付出的稅收成本和獲得公共物品的收益不匹配，前者多于后者，那么公眾會出現(xiàn)不公平的感受，認(rèn)為政府把公眾的稅收并沒有全部用在公共服務(wù)上，而是被浪費掉。此時公眾很重要的一個選擇將是逃稅，使得稅收遵從水平下降。同時，公眾對于財政支出的透明性及程序性也尤其在意，他們認(rèn)為支出的透明性提高，會增加自己對稅款運用的監(jiān)督，使得當(dāng)政者更多地將稅款用在公共利益上。支出的不透明和非程序化的做法在過程上就讓公眾感到稅收與公共服務(wù)的交換過程中存在使自己利益受損的因素，產(chǎn)生過程中的不公平。所以，提高財政支出的透明性及程序性，將稅款運用于公共服務(wù)中去，這無論從過程上還是結(jié)果上都將增強公眾對交換論的認(rèn)可，提高稅收遵從水平。

5社會環(huán)境和文化對稅收遵從水平的影響

社會環(huán)境和文化作為稅收的載體而出現(xiàn)，對于稅收遵從有著極大的影響，但也是變遷極慢的。在注重聲譽效應(yīng)和法制意識較強的區(qū)域，納稅人的稅收不遵從成本極大，稅收遵從水平相對較高，這對納稅人也是一種激勵。在信譽缺失、法制意識較差的區(qū)域，人情風(fēng)、關(guān)系風(fēng)盛行，公眾對于各種事項的處理首先想到的是找關(guān)系而非找法律制度及規(guī)章，此時稅收不遵從成本相對較小。同時，我國的傳統(tǒng)文化尤其重視“面子”，看到其他納稅人能夠堂而皇之地稅收不遵從，這會使得許多繳稅的納稅人感到面子盡失，于是也會盡自己所能去做這樣看似有能力的事情，在這樣的人情、關(guān)系、面子為重的文化環(huán)境下，稅收遵從水平相對較低是可想之事。

6納稅人個體特征對稅收遵從水平的影響

包括受教育程度、風(fēng)險偏好、年齡、背景經(jīng)歷、性別、價值觀等在內(nèi)的納稅人自身特征也會影響稅收遵從度，不過要想改變這些因素也是很難的。由于這些因素對于稅收遵從度的影響并不具有普遍意義，所以本文不想對這些個體差異進行分析。

綜上，稅收遵從水平的高低受諸多因素的影響。既有宏觀因素也有微觀因素，既有主觀因素也有客觀因素，有我們能夠控制的因素也有我們很難改變的因素。我們用TC(Taxcompliance)來代表稅收遵從水平，那么根據(jù)其影響因素可以構(gòu)造如下的函數(shù)：TC=Tc(tr，tsc；te，tp，pge；ec；ic)。其中tr為稅率，tsc為稅制簡明程度；te為稅制設(shè)計公平，tp為對逃稅者的審查和懲罰程度，pge為對公共物品交換公平性的認(rèn)可度；ec為社會環(huán)境與文化；ic為個體特征。對于各個因素與Tc的關(guān)系，我們基本有tr與Tc負(fù)相關(guān)，tsc、te、cp、pge與Tc正相關(guān)，而ec和ic起到制約稅收遵從水平的效果，其相關(guān)性無法確定。

二、物業(yè)稅的獨特屬性

我國擬開征的物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，一般是以土地和土地改良物(建筑)的評估價值為計稅依據(jù)并由地方政府征收的一種稅。對于這樣的稅種，納稅人一般是不能逃稅的，因為課稅對象相當(dāng)明確。經(jīng)濟分析表明對這樣無彈性征稅對象征收的稅種所導(dǎo)致的超額稅收損失很小，是效率極高的稅種，但這種稅卻面臨著公眾的抵抗，甚至?xí)纬扇缜八龅拿绹娂w發(fā)起的稅收革命，這表明獨立的經(jīng)濟分析與公眾認(rèn)識之間的鴻溝是極大的。這種差異是由物業(yè)稅的極端特殊性所決定的。

首先，這種稅的課稅對象不易移動，難以規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁，是一個太透明的稅種，且征收范圍極其廣泛。盡管按經(jīng)濟學(xué)理論分析物業(yè)稅導(dǎo)致的超額稅收負(fù)擔(dān)很小，對經(jīng)濟扭曲不大，是有效率的稅種，但是公眾在心理上很難接受。這個稅是對自己財富存量征收，稅源與征稅對象相背離，是直接從公眾收入中付出的，是在本人并沒有任何與之相關(guān)收入的情況下直接付出的(當(dāng)然，這里主要是指居民的物業(yè)稅，經(jīng)營性物業(yè)的物業(yè)稅還是有可能轉(zhuǎn)嫁出去的)，同時，其征收范圍很廣，涉及所有擁有不動產(chǎn)的家庭和法人，這不能不引起公眾的心理陣痛。

其次，該稅的計稅依據(jù)是一般房地產(chǎn)的評估價值，主觀性較大。對于物業(yè)稅的計稅依據(jù)，世界各國推崇的是房產(chǎn)的市場價值，但是對于房產(chǎn)交易不頻繁的區(qū)域(占征稅范圍的很大部分)，其交易的市場價值難以準(zhǔn)確得到，在此情況下稅務(wù)機關(guān)一般采用房產(chǎn)的評估價值作為計稅依據(jù)。這對于納稅人來說很難接受，好像是一個憑空降下的價值，納稅人視之主觀隨意性很大。其他稅種都不具有這種顯著特征，至少是有準(zhǔn)確計量依據(jù)的。這使得公眾對該稅尤為反感，稅收不遵從甚至抗稅行為發(fā)生的可能性很大，需要采取一定的措施加以緩解。

再次，物業(yè)稅會導(dǎo)致區(qū)域間不公平加劇，這是物業(yè)稅的內(nèi)在缺陷，直接影響納稅人的稅收遵從水平。設(shè)計中的物業(yè)稅應(yīng)該是歸于地方政府，準(zhǔn)確地說應(yīng)該歸屬于縣級政府的收入。它是納稅人享受地方政府公共服務(wù)的成本，理論上應(yīng)該歸屬區(qū)域越小效果越好，區(qū)域增大將會增加區(qū)域內(nèi)公眾社會福利的損失，基于我國目前實際，歸屬到縣區(qū)級政府已是極限。但是我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展很不平衡，必將導(dǎo)致物業(yè)稅稅基差異較大，地方政府收入單純依賴物業(yè)稅的行為將陷入這樣一種惡性循環(huán)：貧窮轄區(qū)稅基不大，要提供公共服務(wù)，就需提高物業(yè)稅稅率，致使房產(chǎn)價值下降，吸引投資的競爭力下降，資本流出本轄區(qū)，導(dǎo)致更加貧窮，地方政府只得再提高物業(yè)稅水平。富裕轄區(qū)恰恰相反，物業(yè)稅稅率可以設(shè)定到最低，在提供優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的同時又能吸引資本的進入，進一步加大區(qū)域間的經(jīng)濟發(fā)展差距。BarryBluestone，ChaseM.Billingham對此做了研究，作者用兩組樣本來進行比較說明，一組是財產(chǎn)較多的，一組是財產(chǎn)較少的。在1987年，它們在稅率上沒有什么差別，然而在下個20年間，12個老工業(yè)城市中有7個提高了住宅稅率，富裕地區(qū)僅有一個提高。從這方面看，單純依靠物業(yè)稅而無其他措施的配合，納稅人基于轄區(qū)間的比較，不公平感會增強，對于物業(yè)稅是抵制的。

最后，物業(yè)稅的稅收負(fù)擔(dān)與納稅人的支付能力可能不相稱。房產(chǎn)在一定程度上是擁有者財富的象征，個人、家庭的收入與其所擁有的財產(chǎn)價值之間常常有較強的正相關(guān)關(guān)系。作為消費品和投資品雙重屬性的建筑物，房產(chǎn)的大小、位置、數(shù)量無疑代表擁有者的身份，所以物業(yè)稅一般被認(rèn)為是能夠滿足征稅的支付能力原則的。但是，物業(yè)稅的不遵從也有應(yīng)納稅額與支付能力脫節(jié)的原因。在財產(chǎn)稅占重要地位的西方，這種脫節(jié)通常是指那些年老和退休的納稅人，他們的收入并不高，但是按公式計算應(yīng)承受的物業(yè)稅卻很多，物業(yè)稅占這部分房產(chǎn)所有人收入的比例較大。在我國，這當(dāng)然是一個因素，但我們還要比西方更特殊一些，原因在于我們存在計劃經(jīng)濟下的福利房(目前仍然存在這種現(xiàn)象)。這部分房產(chǎn)所有人的工資不高，分得的住房屬于政府或企業(yè)補貼的性質(zhì)，那么按市場價值評估的計稅依據(jù)征收物業(yè)稅的合理性首先就會受到質(zhì)疑。即使這個問題暫且不予考慮，物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)與這類人群目前的支付能力也通常是不相稱的，這會使得物業(yè)稅與其家庭收入的比值較大，加重納稅人負(fù)擔(dān)，必將影響物業(yè)稅的遵從水平。如何對這類納稅人進行稅收優(yōu)惠進而提升其稅收遵從水平是必須要研究的課題。

物業(yè)稅的上述獨特性質(zhì)使得納稅人對它的稅收遵從水平比其他稅種更低一些，并且容易出現(xiàn)集體抗稅事件。在阿根廷，除極其特殊的情況外，一般約有20％～25％的納稅人沒有繳納財產(chǎn)稅。在美國，1870年阿拉巴馬州、德克薩斯州和密蘇里州就規(guī)定了財產(chǎn)稅的最高稅率；大蕭條時期，財產(chǎn)稅的逃稅率從1930年的10.1％增加到1933年的26.5％，在1933年有3000～4000個地方同盟煽動稅收革命，導(dǎo)致地方政府對財產(chǎn)稅設(shè)置了很多限制；1978年第13號提案在加利福尼亞州的通過更是標(biāo)志著現(xiàn)代稅收革命的開始，矛頭直指財產(chǎn)稅，最終導(dǎo)致財產(chǎn)稅的限制成為流行。2003年波士頓的私房屋主聚集到該市稅務(wù)部門的辦公室，和估稅員進行爭論，并尋找各種辦法想把自己的高稅降下來。還有一些人沖進市政廳，向政府官員發(fā)泄他們的憤怒。所有這些都表明由于物業(yè)稅的獨特屬性，在設(shè)計時必須考慮到公眾的稅收遵從水平，這樣才能使得改革順利安全推進。基于本文第一部分抽象出的影響稅收遵從水平的因素，本文認(rèn)為物業(yè)稅改革時有以下幾點是必須考慮的。

第一，物業(yè)稅改革尤其需要堅持財政交換論。財政交換論最初源于維克賽爾(Wicksell，K)的自愿交換理論，后來由布坎南(J.M.Buchanan)加以延伸。其理論出發(fā)點是政府具有利維坦屬性，實質(zhì)是研究怎樣限制政府征稅權(quán)力的問題，布坎南在經(jīng)濟學(xué)中提出通過稅基和稅率結(jié)構(gòu)方面的選擇來實現(xiàn)對政府的限制。作為稅制改革的三大理論基礎(chǔ)之一，財政交換論強調(diào)要盡可能地采用受益稅，同時強調(diào)政治程序在約束均衡決策中的重要性。雖然財政交換論提出了與主流理論不同的思想，開創(chuàng)了財政理論研究的全新視角，但基于國家稅的性質(zhì)，試圖在現(xiàn)實中全部地堅持受益稅標(biāo)準(zhǔn)是非常困難的，納稅人付出的稅收與其得到的相應(yīng)服務(wù)受益很難匹配。盡管如此，地方稅的匹配是可能的，其中的財產(chǎn)稅相對于其他稅種更能有效率地反映地方服務(wù)成本。

由于物業(yè)稅的征稅對象是不易移動的，這樣一方面物業(yè)稅會減小財產(chǎn)的價值，另一方面，轄區(qū)服務(wù)質(zhì)量的提升也會增加財產(chǎn)的價值，兩者對財產(chǎn)價值的共同影響取決于物業(yè)稅用于公共服務(wù)的程度。財產(chǎn)稅實質(zhì)被資本化到財產(chǎn)中，恰當(dāng)應(yīng)用會形成良性循環(huán)。納稅人也會明顯看到財產(chǎn)稅能帶來公共服務(wù)水平的提升，自己付出的財產(chǎn)稅并沒有被政府浪費和腐敗掉，此時，納稅人——受益人角色恰當(dāng)形成。盡管物業(yè)稅的獨特屬性導(dǎo)致公眾的反感，這種財產(chǎn)稅與公共服務(wù)的交換卻會影響納稅人——受益人的心理，他們感知到這種公平交換，心理會達(dá)到平衡，逃稅及抗稅意識減弱，稅收遵從水平將得到提高。如果物業(yè)稅只是用于政府的一般行政開支甚至被腐敗掉，公共服務(wù)水平并未得到相應(yīng)提升，納稅人——受益人模型將無法形成，物業(yè)稅的獨特屬性使得公眾的反感加劇，認(rèn)為這個稅是極端不公平的，出于尋求自身心理平衡考慮，抗稅意識明顯增強，稅收不遵從行為將難以避免。因此，盡管財政交換論對于大部分稅種可能是無法實施的，但是對于具有特殊屬性的物業(yè)稅來說卻顯得極為必要。基于稅收遵從理論，我國的物業(yè)稅改革需要堅持財政交換論的論點：首先是要成為受益稅；其次是物業(yè)稅決策中需要公眾的政治參與，決策程序透明化。這對于物業(yè)稅改革的順利推進是有實質(zhì)意義的。

第二，物業(yè)稅改革尤其需要堅持公平原則。稅種開征需要堅持公平原則，包括受益原則和納稅能力原則。前者是按個人受益水平納稅，大體屬于財政交換論的內(nèi)容，公平原則基本上只考慮納稅能力原則。對一種稅收來說，必須讓納稅人感到公正，而不僅僅是具備納稅技術(shù)能力，物業(yè)稅尤其如此，其獨特屬性決定了它對公平性要求極高。本文對物業(yè)稅的公平課稅按照不動產(chǎn)價值評估公平、稅制設(shè)計公平、對納稅人稅收不遵從行為進行必要懲罰以體現(xiàn)公平原則三個部分展開論述。(1)評估的公平。物業(yè)稅的稅基主要是基于市場價值的不動產(chǎn)評估價值①，這是一個主觀性較強的數(shù)值，公眾對物業(yè)稅的反感起因于此。因此，順利開征該稅首先要保證轄區(qū)內(nèi)不動產(chǎn)的價值評估公平、公正、公開。評估需要由具有評估資質(zhì)、品行公正的人員來進行，并接受公眾的監(jiān)督，避免尋租行為。評估方法應(yīng)該采用分區(qū)回歸法，對轄區(qū)內(nèi)的所有不動產(chǎn)按照地理位置等標(biāo)準(zhǔn)劃分成若干小區(qū)，把對不動產(chǎn)價值具有解釋能力的自變量指標(biāo)放在回歸方程式中，然后根據(jù)具體不動產(chǎn)的特征回歸出其價值。這一方面使得評估有一定的客觀標(biāo)準(zhǔn)，凸現(xiàn)其公平原則，同時也符合物業(yè)稅成為受益稅的標(biāo)準(zhǔn)范式——分區(qū)界定。(2)物業(yè)稅稅制設(shè)計的公平，應(yīng)該分析轄區(qū)內(nèi)和轄區(qū)外兩種情形。對于轄區(qū)內(nèi)的公平，主要體現(xiàn)在對支付能力與其物業(yè)稅不相稱群體的稅收減免方面。如前所述，物業(yè)稅的獨特屬性會導(dǎo)致該稅不符合支付能力原則，解決這種橫向不公平的思路在于政府針對如退休人群等低收入家庭制定減免稅措施。但是這個措施要設(shè)計得當(dāng)，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是全面和動態(tài)的，設(shè)計不當(dāng)會對其他不能享受減免稅的公眾產(chǎn)生不公平。應(yīng)把整個家庭所有成員的所有收入考慮進來，包括其退休收入和社保收入。同時要采用動態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，因為這類群體的收入狀況是多變的，應(yīng)根據(jù)其現(xiàn)實收入及時變更其減免稅。對于轄區(qū)外的情形，需要根本解決的是低稅基轄區(qū)和高稅基轄區(qū)在物業(yè)稅稅率上的背反，避免前者高稅率后者低稅率而兩者享受相同公共服務(wù)水平的情形。如前所述，物業(yè)稅的內(nèi)在缺陷就在于此，解決的根本思路在于上級政府的補貼與物業(yè)稅的配合。目前無論在美國還是在歐洲各國，物業(yè)稅在地方政府財政收入中并不占很大比例(盡管還在稅收收入中占60％～70％的比例)，都有相當(dāng)比例的上級政府補貼為地方公共服務(wù)提供資金來源。根據(jù)美國加利福尼亞州1995年的數(shù)據(jù)，在市、縣、特別地區(qū)和學(xué)區(qū)的財政收入結(jié)構(gòu)中，市稅收收入占35％，政府間轉(zhuǎn)移支付占14％；縣稅收收入占15％，政府間轉(zhuǎn)移支付占56％；特別地區(qū)稅收收入占11％，政府間轉(zhuǎn)移支付占21％；學(xué)區(qū)稅收收入占31％，政府間轉(zhuǎn)移支付占60％。我國縣級政府收入也不宜強依賴于物業(yè)稅，要建立物業(yè)稅和上級政府轉(zhuǎn)移支付的二元主體財政收入模式，這是由物業(yè)稅自身難以克服的內(nèi)在缺陷所決定的，也是符合我國社會文化的，同時這樣的做法也保證了公眾的縱向公平。(3)對稅收不遵從行為的懲罰。由于人的特質(zhì)不同，總會有人逃稅和抗稅。對于征收如此廣泛的物業(yè)稅來說，由于其特殊的屬性，公眾本來就對該稅反感，逃稅人的行為更是加大了公眾的不公平意識，逃稅將導(dǎo)致示范效應(yīng)，引發(fā)公眾的群體不遵從行為。因此，必須加大監(jiān)管和懲罰力度，使逃稅的成本大于其獲得的收益。這既可維護稅法的尊嚴(yán)，同時也有利于平衡公眾的心理，提升稅收遵從水平。

篇(2)

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;課稅范圍;有效征管

面向房產(chǎn)和地產(chǎn)課稅是多數(shù)國家的普遍做法。不過，有些國家是對房產(chǎn)和地產(chǎn)單獨課稅，而有些國家傾向于將房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制比較復(fù)雜，涉及房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅，教育費附加，個人所得稅，企業(yè)所得稅，印花稅，契稅等十多個稅種，這些稅種相互交織，對于加強房地產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，和配合國家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)所有人和經(jīng)營人收益發(fā)揮了積極作用。但不容否認(rèn)，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的設(shè)計存在嚴(yán)重的制度性缺陷，特別是保有環(huán)節(jié)稅制設(shè)計的科學(xué)性與多數(shù)發(fā)達(dá)國家差距較大，致使其調(diào)節(jié)職能和籌資職能未能隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展而增強，反而呈現(xiàn)弱化的態(tài)勢。因此，如何完善保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制成為理論界和決策層關(guān)注的焦點。

盡管目前對物業(yè)稅制的設(shè)計已經(jīng)有了種種設(shè)想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問題人在研討當(dāng)中。筆者認(rèn)為，作為我國稅制改革的一個重要組成部分，物業(yè)稅制的設(shè)計總體上應(yīng)當(dāng)遵循“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴(yán)征管”的現(xiàn)實選擇。

一、統(tǒng)籌物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種關(guān)系，簡化房地產(chǎn)稅制

物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅的范疇，是對保有環(huán)節(jié)不動產(chǎn)課征的一個重要稅種，因此，它的出臺必然涉及原有房地產(chǎn)稅制中保有環(huán)節(jié)的象管稅種，即房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。以往房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度安排將房產(chǎn)和地產(chǎn)進行了分離，并實行了不同的計稅方法，同時對房產(chǎn)和地產(chǎn)的課稅還體現(xiàn)出了“內(nèi)外有別”，人為地造就了稅制的復(fù)雜性。事實上，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于不動產(chǎn)，并且房產(chǎn)價值與地產(chǎn)價值有著不可分割的聯(lián)系，物業(yè)稅將房產(chǎn)和地產(chǎn)視為一個整體予以課稅更加科學(xué)合理。同時計稅依據(jù)應(yīng)以經(jīng)過專業(yè)財產(chǎn)評估機構(gòu)確定的評估價值為基準(zhǔn)，并且評估價者應(yīng)當(dāng)力求準(zhǔn)確和公平，使其盡可能接近于市場價值。兼顧科學(xué)性和可行性的需要，房地產(chǎn)價值的評估周期應(yīng)以3—5年為宜，這樣既可保證計稅依據(jù)在一定時期內(nèi)的相對穩(wěn)定，也有利于動態(tài)地反映房地產(chǎn)價值變動。從物業(yè)稅的整體制度設(shè)計看，該稅種實際上是房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的替代物，這既實現(xiàn)了現(xiàn)有稅種的有效整合，符合“簡化稅制”的基本要求，也有利于推動內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進程。但物業(yè)稅的影響并非僅限于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，還會同時滲透到其他環(huán)節(jié)。有的學(xué)者認(rèn)為，即使開征物業(yè)稅，也應(yīng)該保留土地增值稅。但筆者認(rèn)為，開征物業(yè)稅后，土地增值稅應(yīng)隨之取消。理由如下：

第一，土地增值稅的課稅對象與營業(yè)稅，所得稅等稅種存在明顯交叉，只是針對同一項收入的課稅名怒繁多。按照現(xiàn)行《土地增值稅管理條例》規(guī)定，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附屬物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓所得征收的稅收。但土地增值額顯然已經(jīng)內(nèi)涵于營業(yè)稅的營業(yè)額和所得稅的應(yīng)稅所得中，國家面向單位和個人課征營業(yè)稅和所得稅的同時已經(jīng)對土地的增值收益進行了調(diào)節(jié)，如果單獨再課征一到土地增值稅有調(diào)節(jié)過度之嫌，加重了納稅人的負(fù)擔(dān)。

第二，由于物業(yè)稅對房地產(chǎn)的價值實行動態(tài)評估，不動產(chǎn)的增值部分可以相應(yīng)轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅的計稅依據(jù)，國家通過征收物業(yè)稅同樣可以實現(xiàn)對土地及其地上建筑物和附著物增值收益的調(diào)節(jié)。

第三，土地增值稅稅額計算較為復(fù)雜，征管成本高，籌集的收入有限。2007年土地增值稅收入達(dá)到了歷史最高水平，絕對額為4031454元，但其占地稅收入的比例僅為2.7個百分點。可以說，取消土地增值稅具有邏輯上的充分理由。不難看出，物業(yè)稅制并非房地產(chǎn)稅制的替代，而是現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革的重要組成部分，出臺物業(yè)稅應(yīng)做好與其他相關(guān)稅種的協(xié)調(diào)與銜接工作。

二、拓寬物業(yè)稅課稅范圍，提供充足的稅源

1.將物業(yè)稅課稅范圍覆蓋農(nóng)村地區(qū)

以往的房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅均將課稅范圍限定為城市，縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，廣大農(nóng)村地區(qū)有利于上述三稅的課稅范圍之外，這是城鄉(xiāng)二元稅制的現(xiàn)實表現(xiàn)。將農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)納入房產(chǎn)稅課稅范圍，一方面是統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制的客觀要求；另一方面，農(nóng)村工業(yè)和副業(yè)已有較大發(fā)展并具備了一定實力，有些地區(qū)與城鎮(zhèn)相差無幾，對這部分房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者征稅，納稅人是有能力負(fù)擔(dān)的，同時也有利于提高農(nóng)村房地產(chǎn)使用效益和促進企業(yè)間公平競爭。此外，根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)戶興建各種房產(chǎn)必須首先依法取得集體土地使用權(quán)。農(nóng)戶取得集體土地使用權(quán)是一次納一定數(shù)額的稅費后，便可長期無償?shù)卣加泻屠^承，擁有了事實上的“物權(quán)”這實際上是對集體土地使用權(quán)的一種變相侵蝕，同時也不利于提高土地利率和使用效益，違背了可持續(xù)發(fā)展的原則。現(xiàn)階段，在不少農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)戶占用土地建房（包括住房和營業(yè)性用房）的行為十分猖獗，只是農(nóng)村土地減速過快。對此，必須通過開征物業(yè)稅加以調(diào)節(jié)，這既有利于促進節(jié)約利用土地，提高土地資源配置效率，同時也可增加地方財政收入。考慮到農(nóng)村土地的集體所有制性質(zhì)，建議將物業(yè)稅的一定比例以物業(yè)稅附加的形式返還集體，既可確保農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)，也可化解農(nóng)村稅費改革后村級組織財力的困境。

2.非營業(yè)用房產(chǎn)應(yīng)納入課稅范圍

借鑒國際經(jīng)驗，我們認(rèn)為，今后將個人所有的非營業(yè)用的房地產(chǎn)納入課稅范圍是稅制改革的必然趨勢。理由有三：

（1）個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)與營業(yè)用房產(chǎn)類似，同樣具備以下優(yōu)勢，其一，房地產(chǎn)位置固定，有利于稅源監(jiān)控；其二，房地產(chǎn)稅的稅基不易產(chǎn)生流動性，納稅人難以從稅負(fù)高的地方轉(zhuǎn)移到稅負(fù)低的地方來逃避納稅；其三，房地產(chǎn)稅比較穩(wěn)定，可以預(yù)測，有利于增強地方稅收收入的穩(wěn)定性；其四，房地產(chǎn)稅能較好地體現(xiàn)“受益”原則，可以避免稅款使用與地方社會福利脫節(jié)現(xiàn)象；其五，地方政府對農(nóng)村居民房地產(chǎn)具有性席上的比較優(yōu)勢，有利于降低征稅成本。

（2）近些年來，城鄉(xiāng)居民的住房條件已有了較大改善，在某種程度上出現(xiàn)了住房過度投資的現(xiàn)象，扭曲了消費結(jié)構(gòu)，有必要通過開征房地產(chǎn)稅予以調(diào)解。而且，通常情況下，居民住房條件與其收入平呈正相關(guān)，開征房地產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)居民收入差異。

（3）對保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)課稅，可以在一定程度上遏制房地產(chǎn)投機行為，抑制房地產(chǎn)市場的過度需求，有利于控制房價過快上漲，提高房地產(chǎn)利用率。我國土地資源稀缺，土地供給的有限性和人類對其需求的無限性決定了土地存在巨大的升值空間，許多單位和各人在低價取得土地使用權(quán)侯囤積于手中，等待地產(chǎn)升值。為依法處理和充分利用閑置土地，1999年4月28日并實行國土資源部第五號令《閑置土地處置方法》，但實際執(zhí)行情況遠(yuǎn)不容樂觀，全國各地土地囤積和閑置現(xiàn)象比比皆是。為進一步加強土地集約利用，減少土地閑置和浪費，完全依靠行政手段對土地閑置行為進行控制極有可能“孤掌難鳴”，還必須輔以稅收手段，提高土地閑置的成本。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤銷售和房產(chǎn)投機者長時間持有多套住房，導(dǎo)致了“有房無人住，人無住房”的尷尬局面，許多城市的居民小區(qū)入住率極低。雖然上述現(xiàn)象的成因是多元的，但持有房產(chǎn)的成本過低無疑是重要原因之一。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕，難以提高房地產(chǎn)利用強度。對此，應(yīng)取消現(xiàn)行稅法中“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征房產(chǎn)稅”和“個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅”的規(guī)定，相應(yīng)地可征物業(yè)稅，以此減少投機行為的發(fā)生，有效實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，也有利于地方稅收收入的增長。、科學(xué)計征物業(yè)稅，實現(xiàn)物業(yè)稅的有效征管

1.稅率的確定

物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅，同所得稅類似，發(fā)揮著對納稅人的財富調(diào)節(jié)作用，從這個角度看，該稅的稅率設(shè)計應(yīng)選擇超額累進稅率。由于物業(yè)稅以不動產(chǎn)評估價值為計稅依據(jù)，為了防止納稅人稅負(fù)過重，超額累進稅率的邊際稅率不宜過高，并且對居住用房地產(chǎn)和營業(yè)用房地產(chǎn)體現(xiàn)出一定差別。當(dāng)然，物業(yè)稅的稅率由名義稅率和實際稅率之分。從其他一些課征不動產(chǎn)稅的國家來看，在不動產(chǎn)稅的管理中存在一個獨特現(xiàn)象，就是要對不動產(chǎn)進行部分評估。當(dāng)只對不動產(chǎn)市場價值的一部分進行評估時，就是部分評估。大部分的部分評估是由于在財產(chǎn)價值上升的整個期間中對財產(chǎn)的價值評估不夠頻繁。在部分評估的情況下，物業(yè)稅的稅率寬大了實際稅率。例如，如果物業(yè)稅的名義稅率為3%，而評估率僅為真實市場價值的60%。那么有效稅率則僅為1.8%。有證據(jù)表明，評估率隨房屋價值的上升而有所下降。昂貴的財產(chǎn)比起不那么昂貴的財產(chǎn)，在征稅時其有效稅率比較低，它能夠產(chǎn)生是那些租住或擁有相對低價住房的低收入階層承受更大的財產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)的效應(yīng)。因此，我國物業(yè)稅的稅率水平在確定時要考慮評估價值與真實價值的偏離程度。

2.征管方法的確定

雖然不動產(chǎn)是納稅人財產(chǎn)的重要組成部分，但它屬于納稅人的非貨幣性資產(chǎn)，而物業(yè)稅則是以貨幣形式繳納，在許多情況下，貨幣收入低的個人住在目前的市場價格下可以認(rèn)為相當(dāng)貴的房子里，有關(guān)他們難于支付財產(chǎn)稅的真正問題不是貧窮問題，而是現(xiàn)金流量問題。這一問題在以下兩個群體中表現(xiàn)尤為突出：一是退休的老年人。由于他們在退休后的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于以前，而他們居住的房子卻承擔(dān)著很重的財產(chǎn)稅負(fù)，因此會感到難以支付房產(chǎn)稅，他們要交稅的話不得不變賣房產(chǎn)。二是通過貸款購房的人。他們在未來具有較為樂觀的預(yù)期收入，但由于在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)需要償還住房貸款，進而會出現(xiàn)現(xiàn)金流前緊后松的問題。考慮到現(xiàn)實中的特殊情況，鑒于物業(yè)稅總體上實行“按年計算，分期預(yù)繳，區(qū)別情況，分類處理”的征收辦法。其中分期預(yù)繳時，可以按月或季度，也可以按半年或其他期限，具體辦法由地方自主決定。

對于因現(xiàn)金流量問題而不能按期納稅的特殊群體，筆者認(rèn)為可以允許其延期納稅，但為了鼓勵納稅人盡早支付稅款，需要加收延期繳納稅款的利息，利率可以按照同期人民銀行公布的1年貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。具體繳納稅款的時間，對于老年人而言，可以在其辭世后用其房產(chǎn)變賣收入支付稅款和相應(yīng)利息，或者由房產(chǎn)繼承人或受贈人在繼承或受增值前繳納該房產(chǎn)欠繳的稅款及相應(yīng)利息。對于貸款購房者，應(yīng)在住房貸款償還完畢的下一個季度一次性或分次支付稅款及相應(yīng)利息。這種征稅制度安排既體現(xiàn)了較強的靈活性，對納稅人也具有一定約束力，有利于防止納稅人無期限拖延稅款。

參考文獻(xiàn)：

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篇(3)

物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”,是指虛擬意義上的資金循環(huán),雖然沒有實際征收物業(yè)稅,但一切步驟和真實征收物業(yè)稅流程相同,由財稅部門和房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與,統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量,并進行評估和計稅。

從2003年開始,財政部和國家稅務(wù)總局先后分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、天津10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評稅試點(“空轉(zhuǎn)”)。首批試點至今已6年之久。

就在“物業(yè)稅‘空轉(zhuǎn)’范圍將擴大”、“北京已具備開征條件”等說法傳開之際,2010年1月中旬,《財經(jīng)國家周刊》記者以傳真、電話和電子郵件三種方式,向上述10個物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點省區(qū)市發(fā)出問卷調(diào)查,并對部分地區(qū)進行了實地采訪。

來自試點省區(qū)市的問卷調(diào)查結(jié)果是:“空轉(zhuǎn)”6年,很多城市至今還拿不出一套完整的方案和完全可信的數(shù)據(jù)。所謂“空轉(zhuǎn)”,多數(shù)時候僅是專家與學(xué)者的“學(xué)術(shù)之談”。

“‘空轉(zhuǎn)’經(jīng)驗老掉了”

作為首批“空轉(zhuǎn)”試點的江蘇省,2004年就指定南京市地稅局作為空轉(zhuǎn)試點單位。當(dāng)?shù)卦邢⒄f,南京市的試點范圍選在鼓樓區(qū)、江寧區(qū)和高淳縣。

而在南京市地稅局辦公室主任楚天佑印象中,有關(guān)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的試點工作,只是“開了個會討論了一下,后來就一直沒做什么”。

楚天佑在回復(fù)《財經(jīng)國家周刊》記者的問卷調(diào)查中坦言,“比較難做,基本沒有‘空轉(zhuǎn)’,僅做了一些學(xué)術(shù)討論。”

江蘇省地稅局副局長倪靜石則告訴《財經(jīng)國家周刊》記者,2004年模擬評稅試點初期,“南京經(jīng)驗”曾因相對超前而被國稅總局在其他地區(qū)試點推廣。“現(xiàn)在只不過因為沒完沒了地空轉(zhuǎn),(經(jīng)驗)逐漸老掉了”。

在外界看來,與江蘇同期試點的深圳似有很大機會率先開征物業(yè)稅――“土地資源基本用盡,空置率、炒樓比例和樓價高得離譜,且具備‘先行先試’的行政條件等。”

實際情況是,深圳6年來的“空轉(zhuǎn)”結(jié)果是真的空轉(zhuǎn)。

深圳市地稅局辦公室副主任史小娟委托其同事告訴《財經(jīng)國家周刊》記者,“還沒有做物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的具體工作,因此沒辦法做問卷回答。”

深圳市地稅局章家壽和楊龍兩位副局長1個月前在接受《財經(jīng)國家周刊》記者專訪時表示,物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”在深圳并無實質(zhì)進展,“雖曾做過模擬評稅,但并沒有形成具體方案和數(shù)據(jù)。”

據(jù)了解,2009年,深圳曾向國稅總局上報過一套運作方案,對開征物業(yè)稅提出了諸多意見,未獲總局同意。此后,深圳的“空轉(zhuǎn)”試點工作就再沒繼續(xù)。

稅務(wù)部門:“沒什么東西可說的”

重慶,是西部地區(qū),物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點。

公開信息顯示,重慶市的“空轉(zhuǎn)”工作具體安排在九龍坡區(qū)、合川區(qū)和綦江縣三地。可從重慶市地稅局辦公室,到信息中心,再到宣傳部等,接連5個部門的相關(guān)人員,均對《財經(jīng)國家周刊》記者表示“不清楚‘空轉(zhuǎn)’情況”。

當(dāng)?shù)氐囟惥忠晃蝗耸吭陔娫捴懈嬷敦斀?jīng)國家周刊》記者,物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”是“被媒體放大了”,“每年國稅總局和財政部都有課題調(diào)研,就是寫一個論文,可能每個單位都要做這樣的事情。但每一次課題調(diào)研會一開,全國媒體都要炒一陣子。”

而據(jù)重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇的了解,重慶物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”尚在“研究中”,研究的重點則是“如何保證現(xiàn)有住房價格平穩(wěn),以及物業(yè)稅和其他稅種是什么關(guān)系”。

張定宇還表示,目前當(dāng)?shù)貒梁头抗懿块T并未介入物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”,“還沒有實質(zhì)動作”。

一位曾考察過重慶的專家則告訴《財經(jīng)國家周刊》記者,“重慶目前已開發(fā)了相關(guān)的評稅軟件”,可能是出于“保護知識產(chǎn)權(quán)的考慮”,所以守口如瓶。

更多的試點城市選擇了“沉默”。

天津市財稅局負(fù)責(zé)對外宣傳的曲明在電話中明確告訴《財經(jīng)國家周刊》記者,天津市物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點工作“沒什么東西可說的”。

與天津同為2007年10月國家稅務(wù)總局和財政部批準(zhǔn)的房地產(chǎn)模擬評稅第二批試點省市的還有福建和河南。

福建省地稅局辦公室一位陳姓科長說,“因為現(xiàn)在整個工作情況還不夠明朗,不能提供什么情況。”

而的采訪對象,如福州市土地發(fā)展中心招商部主任林勝和廈門市規(guī)劃局局長趙燕菁均表示,“至今還沒聽說(福建)省里有關(guān)財產(chǎn)稅、物業(yè)稅的討論內(nèi)容”。他們所在的部門也“未介入此項研究”。

河南省地稅局財產(chǎn)和行為稅處于姓處長以“總局不要求報道”為由沒有接受《財經(jīng)國家周刊》記者的采訪。他表示,河南省的“空轉(zhuǎn)”試點與其他地區(qū)一樣,“在中等偏上的水平”。

河南當(dāng)?shù)孛襟w近期曾援引省地稅局相關(guān)人士的話說,河南“今年絕無開征物業(yè)稅的可能性”,即便是已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”試點兩年多的焦作、濮陽也尚不具備開征的條件。因為直到目前,這兩個試點城市“也僅僅是對本市各個區(qū)位的代表性房產(chǎn)做價格統(tǒng)計,而不是對所有的房產(chǎn)價格都進行統(tǒng)計”。

“報個數(shù)就完了”

10個物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點省區(qū)市中,寧夏方面對外界評價頗為坦然,其試點進展也仍處相當(dāng)初級的階段。

寧夏回族自治區(qū)地稅局稅政三處處長沈建中對《財經(jīng)國家周刊》記者表示,最初計劃在銀川市設(shè)置“空轉(zhuǎn)”試點,但“銀川市不愿意搞,態(tài)度不積極”。最后試點放在了位于寧夏中部的吳忠市,“該市房地產(chǎn)規(guī)模相對較小,便于統(tǒng)計”,用沈建中的話說,“房地產(chǎn)小區(qū)只有五六個”。

“空轉(zhuǎn)”過程中,吳忠市借鑒了遼寧省丹東市的評稅軟件,對二手房交易產(chǎn)生的契稅和營業(yè)稅進行基準(zhǔn)價監(jiān)測。沈建中說,他最近聽說,這套借鑒來的“小軟件”和主體征稅軟件“掛不上鉤”,還不成熟。

至于模擬征收物業(yè)稅所要涉及的稅基、稅率和征稅范圍等問題,吳忠市目前并未涉及。在沈建中看來,物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點“就是采集幾個數(shù)字,每年給總局一報,沒有什么實質(zhì)性的進展”。

沈建中的印象中,2009年全年,寧夏自治區(qū)一級地稅局從未開過一次討論物業(yè)稅的會議。但在2009年8月份,他曾與吳忠市的3位地稅人員一起參加過稅務(wù)總局舉辦的模擬評稅培訓(xùn)班,地點在河南省開封市。

在那次培訓(xùn)班上,沈建中和同事第一次接觸到當(dāng)前國際上通用的三種房地產(chǎn)估價方法:成本法、時差法和收益法。此外,沈建中還見到了來自10幾個省市地稅局的同行。培訓(xùn)班分期分批舉行,之前全國地稅系統(tǒng)已有多人參加。

沈建中告訴《財經(jīng)國家周刊》記者,對于“空轉(zhuǎn)”試點的進展,總局并沒有相關(guān)的例行檢查,也不作為地方政績考評。因而他認(rèn)為,“‘空轉(zhuǎn)’啥實質(zhì)內(nèi)容也沒有,報個數(shù)就完了”。

就物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的前景,沈建中的結(jié)論是,“不可能大面積推開”。

被質(zhì)疑的典范

在接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時,一些業(yè)內(nèi)專家表示,遼寧省物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點開展較好,經(jīng)驗頗受業(yè)內(nèi)認(rèn)可。遼寧省選取的試點城市丹東市,近年來幾乎成為專家考察和同行取經(jīng)的典范。

丹東市政府網(wǎng)站2009年8月20日的一條消息顯示,由丹東市地稅局研發(fā)的“房地產(chǎn)評稅及二手房計稅價格核定軟件”目前已經(jīng)在全國稅務(wù)系統(tǒng)被推廣使用。

有專家向《財經(jīng)國家周刊》介紹,丹東房地產(chǎn)模擬評稅的“核心技術(shù)”,是將全市所有房產(chǎn)統(tǒng)計在案,依據(jù)片區(qū)市場價格形成評稅基價(如周邊數(shù)個樓盤價格相加后求出均值),相對于過去以“原值”計稅的評稅方法更為科學(xué),可防止納稅人瞞報價格和避稅。

但也有專家評價,丹東的估價手段過于簡單,“僅用三兩個樓盤就確定一個基價,數(shù)據(jù)與真實的市場動態(tài)尚有距離。”

同樣的情況還出現(xiàn)在安徽省的試點中。

有當(dāng)?shù)貙W(xué)者曾表示,“空轉(zhuǎn)”試點的蕪湖和馬鞍山兩市已初步建立房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫,開發(fā)了若干評稅軟件,且“在人員培訓(xùn)、人才儲備等方面也逐漸成熟”。

而當(dāng)?shù)孛襟w近期援引馬鞍山市地稅局一位知情人的話說,“每年的‘空轉(zhuǎn)’稅率都不一樣,因此難以立刻征收”。

即使是外界最為期待的北京,《財經(jīng)國家周刊》記者的調(diào)查發(fā)現(xiàn),有關(guān)“北京最具備開征物業(yè)稅條件”的說法,亦缺乏堅實依據(jù)。

早在2008年1月北京兩會期間,北京市政協(xié)委員、北京市地稅局原局長王紀(jì)平就曾表示,“北京已提出進行物業(yè)稅‘實轉(zhuǎn)’的申請”,有望在2008年6月份之前獲批向工業(yè)企業(yè)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅。

如今時間已過去一年半,消息仍處在“空轉(zhuǎn)”階段。

《財經(jīng)國家周刊》記者獲悉,北京市的“空轉(zhuǎn)”試點區(qū)域在東城、西城和大興三個區(qū)。大興區(qū)地稅局工作人員向《財經(jīng)國家周刊》記者證實,“之前雖然看到有文件下來,說要試點‘空轉(zhuǎn)’物業(yè)稅,但之后就沒有下文了。”

另一位曾親身參與北京“空轉(zhuǎn)”調(diào)研的內(nèi)部專家則透露,北京雖然在商業(yè)地產(chǎn)模擬評稅方面投入了精力,可“都不是很完善,離開征具備的條件還相差很遠(yuǎn),有各種各樣的問題”。

聲音一

國家稅務(wù)總局:

物業(yè)稅目前還處在研究階段 1月28日,國家稅務(wù)局財產(chǎn)行為稅司副司長楊遂周披露,物業(yè)稅與環(huán)境稅目前還處在研究階段。財政部財科研究所副所長王朝才在接受媒體采訪時也表示,目前稅務(wù)部門基本確定了按照面積征稅的思路,即給出一個最低基點,在基點以內(nèi)的免收,在基點以外的開始征收。但就基點的確定問題,目前還“爭論很大”。

聲音二

篇(4)

陳志勇。男,廣西賀州人,1958年4月出生,經(jīng)濟學(xué)博士,教授,博士生導(dǎo)師。現(xiàn)任財政稅務(wù)學(xué)院院長、湖北財政與發(fā)展研究中心執(zhí)行主任、中國政府采購研究所副所長。

學(xué)術(shù)兼職。中國財政學(xué)會理事,全國高校財政學(xué)教學(xué)研究會常務(wù)理事,湖北省財政學(xué)會常務(wù)理事,武漢市財政學(xué)會副會長,湖北省國際文化交流中心理事。

學(xué)術(shù)經(jīng)歷。1981年9月―1987年7月在原中南財經(jīng)大學(xué)財金系就讀,先后獲經(jīng)濟學(xué)學(xué)士、碩士學(xué)位,畢業(yè)后在原中南財經(jīng)大學(xué)、中南財經(jīng)政法大學(xué)從事財政學(xué)、國家預(yù)算管理等課程的教學(xué)和研究;1999年考上中南財經(jīng)政法大學(xué)財政學(xué)博士研究生,2002年獲經(jīng)濟學(xué)博士學(xué)位;2002年任中南財經(jīng)政法大學(xué)財政與公共管理學(xué)院財政系主任;2003年任中南財經(jīng)政法大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院副院長;2005年任中南財經(jīng)政法大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院院長。2004年在加拿大圣馬力大學(xué)作為期半年的學(xué)術(shù)研究,近年來先后應(yīng)邀到美國佐治亞州立大學(xué)、澳大利亞南昆士蘭大學(xué)、英國卡蒂夫大學(xué)、日本京都大學(xué)、日本島根縣立大學(xué)、香港城市大學(xué)、臺灣逢甲大學(xué)等高校作講學(xué)和訪問。

研究領(lǐng)域。主要研究財政理論和財政政策,涉及稅收、公債、公共收費、財政支出、預(yù)算管理制度、財政管理體制、財政宏觀調(diào)控、地方財政等方面,并形成了財政收支政策與預(yù)算管理制度、財政分權(quán)與財政管理體制、區(qū)域經(jīng)濟與地方財政三個主要研究方向。

專業(yè)業(yè)績。近年來,主持國家社科基金、教育部規(guī)劃項目、財政部科研項目、湖北省科技攻關(guān)項目等各類科研課題20余項,公開發(fā)表學(xué)術(shù)論文60余篇,出版專著和主編教材各三部,領(lǐng)銜講授的《財政學(xué)》課程榮獲國家級精品課程。代表作主要有:《區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展與財政政策調(diào)控》(湖北人民出版社,2003)、《財政學(xué)原理》(中國財經(jīng)出版社,2005)、《國家預(yù)算管理》(中國人民大學(xué)出版社,2007)、《公債學(xué)》(中國財經(jīng)出版社,2007)、《2007―2008中國地方財政發(fā)展報告:地方財政支出結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究》(經(jīng)濟科學(xué)出版社,2008)、“地方財政支出結(jié)構(gòu)優(yōu)化:理論模型與實證分析”(《財政研究》,2006.9)、“我國開征物業(yè)稅的若干思考”(《稅務(wù)研究》,2007.3)、“稅收法定主義與我國課稅權(quán)法治化建設(shè)”(《財政研究》,2007.5)、“公共財政的分析”(《財貿(mào)經(jīng)濟》,2007.10)、“財政體制與地方政府財政行為探討――基于治理‘土地財政’的視角”(《中南財經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報》,2009.2)、“土地財政:緣由與出路”(《財政研究》,2010.1)。2009年度,學(xué)術(shù)論文“地方財政支出結(jié)構(gòu)優(yōu)化:理論模型與實證分析”獲湖北省人民政府頒發(fā)的第六屆湖北省社會科學(xué)優(yōu)秀成果獎三等獎,研究報告“科學(xué)發(fā)展觀下湖北公共財政發(fā)展職能研究”獲湖北省人民政府頒發(fā)的湖北發(fā)展研究獎(2006―2007年)三等獎,研究報告“本科生導(dǎo)師制度研究――基于中南財經(jīng)政法大學(xué)的實踐”獲湖北省人民政府頒發(fā)的湖北省教學(xué)成果獎二等獎。

篇(5)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；土地財政；房產(chǎn)稅

一、我國房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控政策體系簡介

我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)主要有兩個：一是經(jīng)濟增長目標(biāo)；二是社會公平穩(wěn)定目標(biāo)。調(diào)控政策主要包括經(jīng)濟政策、行政政策及一些宣傳引導(dǎo)手段。通過經(jīng)濟政策（主要是貨幣、財政政策等）進行調(diào)節(jié)，以行政政策（主要是規(guī)劃、計劃等）進行管理和指導(dǎo)，同時配合信息宣傳活動進行引導(dǎo)，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)節(jié)。經(jīng)濟政策和行政政策各具特色，相互聯(lián)系，相互補充，共同構(gòu)成了我國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策體系，如圖1所示。

在我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中，經(jīng)濟政策主要包括貨幣政策、財政政策和土地政策。經(jīng)濟政策主要是通過影響房地產(chǎn)市場的供求進而調(diào)控房地產(chǎn)價格的。供求關(guān)系決定價格是市場的基本規(guī)律，房地產(chǎn)市場在運行中也必然受到這一市場規(guī)律的支配。政府可以通過調(diào)節(jié)一些經(jīng)濟參數(shù)，如價格、稅收、利率、折舊率等影響企業(yè)的投資和消費者的需求，達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。行政政策的作用路徑不同于經(jīng)濟政策，其主要是針對開發(fā)商施加影響，不適用于一般消費者。主要可以通過限制直接限制房價的方式，限制房產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方式調(diào)控房地產(chǎn)市場。現(xiàn)階段我國政府主要采取經(jīng)濟政策調(diào)控，一般只有當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響我國國民經(jīng)濟正常發(fā)展時，才會采取行政政策手段。

二、我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控政策遇到的困境分析

近幾年來，我國出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但效果不容樂觀。

可以看出，今年來我國房地產(chǎn)價格依然以強勁的勢頭持續(xù)走高，房價漲幅也隨調(diào)控政策起伏不定，很多調(diào)控政策的實施都只是起到暫時抑制房價的作用。造成這種困境的原因主要有以下幾個方面。

1.隨著我國城市化進程的發(fā)展，土地資源愈發(fā)緊缺。這對城市建設(shè)用地提出了艱巨的挑戰(zhàn)。我國地少人多，房地產(chǎn)開發(fā)用地緊張。目前我國人均耕地約1.43畝，不足世界平均水平的40%。我國人口基數(shù)大，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，本就捉襟見肘的土地供應(yīng)將更為緊張。這種情況導(dǎo)致土地價格大幅上漲，繼而導(dǎo)致房價持續(xù)攀高。

2.我國經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴。長期以來，我國房地產(chǎn)業(yè)被設(shè)計成國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致了我國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過度依賴。我國現(xiàn)行的土地批租制度使得出賣土地成為地方的主要財政收入。因此，房地產(chǎn)業(yè)為地方政府創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟業(yè)績和財政收入。2012年前11個月，我國130個主要城市土地市場總土地出讓金額達(dá)1.18萬億元，與2011年同期相比減少了30%。以此推及全國所有城市，2012年全國地方政府的土地財政總收入可能會比2011年減少上萬億。這樣，各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大利益受損方，因此地方政府在實施調(diào)控政策時的積極性不強，執(zhí)行力度不大，這對調(diào)控效果產(chǎn)生很大影響。在經(jīng)濟增長和社會公平穩(wěn)定雙重目標(biāo)追求下，政府往往更注重經(jīng)濟增長，其結(jié)果必然造成地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫和房價的不斷推高。

3.我國貧富差距懸殊，目前政府房產(chǎn)業(yè)稅收政策不完善。我國目前最貧困人口約占總?cè)丝?0%，但他們占收入或消費的份額卻只有4.7%，然而占總?cè)丝?0%的最富裕人口所占收入或消費的份額卻高達(dá)50%。富人有一次性付款買好幾套房子的經(jīng)濟實力，而窮人則可能幾輩子的收入也買不起一套房子。在在這種大背景下，政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控的金融稅收等政策往往會大打折扣。比如提高首付比例和房貨利率，這使得買房的經(jīng)濟起點提高。對于富人來說買房本不差錢，一次性全額付款也沒關(guān)系，而對于窮人來說，高額的首付和高的房貸利率對其構(gòu)成了巨大的經(jīng)濟壓力。提高房貨首付比例和利率不僅不能限制富人炒房，反而給窮人增加購房壓力，導(dǎo)致更多的人買不起房。變相的給了少數(shù)富人買更多房子的機會。至于通過征收二手房交易稅來抑制房價的政策就更收效甚微了。價格由供求關(guān)系決定，當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。此時征收交易稅對對抑制房價毫無影響，市場的力量會導(dǎo)致賣方完全稅收轉(zhuǎn)嫁給下家。這樣，相當(dāng)于政府直接向買方征稅，這在一定程度上進一步促使了我國居民收入差距的擴大。

4.部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生了很大負(fù)面影響。部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策未根據(jù)我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀設(shè)計，產(chǎn)生了很大負(fù)面影響。一些房地產(chǎn)調(diào)控政策設(shè)計初衷是為了抑制“投機型需求”，但忽視了政策對房地產(chǎn)供給的巨大負(fù)面作用。例如在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)向金融機構(gòu)貸款被限制，這大大阻礙了房地產(chǎn)供應(yīng)商的發(fā)展。2011年度銀行幾乎停止了90%以上的房地產(chǎn)按揭貸款的發(fā)放，這導(dǎo)致2011年因缺少資金而破產(chǎn)退市的房地產(chǎn)公司多達(dá)6000多家。近幾年來我國房價上漲過快，最根本的原因還在于住房供求的不均衡。因此，從長期來看，如果房地產(chǎn)市場供應(yīng)不能繼續(xù)增加，房地產(chǎn)市場的剛性需求仍將是住房價格的最有力支撐。人們對未來房地產(chǎn)供應(yīng)緊缺的預(yù)期將不會變化，房價上漲壓力依然很大。

此外，房地產(chǎn)市場本應(yīng)該是這樣一種壟斷競爭型市場：既能使房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到規(guī)模效率，又可以使其性價比在比較激烈的競爭中提升。然而，隨著調(diào)一些控政策的實施，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場洗盤嚴(yán)重，已初步形成寡頭壟斷的市場格局。一些大的房地產(chǎn)開發(fā)商可以憑借其雄厚的資本，在城市或者全國形成房地產(chǎn)市場的資源壟斷。

三、我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的出路

1.加快土地稅制改革，合理規(guī)劃，提高土地配置效率。世界上有很多發(fā)達(dá)國家都有像中國現(xiàn)階段一樣去依靠土地財政，千方百計地去抬高地價賺取更多的土地出讓金去創(chuàng)造經(jīng)濟業(yè)績和財政收入。但國外主要通過對存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財政收入。國外中央政府限制地方政府對土地的處置權(quán)，土地出讓由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，這樣既能大大降低地方政府對土地財政的依賴性，又能在一定程度上保護耕地，使地方政府轉(zhuǎn)向追求傳統(tǒng)的工業(yè)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。同時，土地征稅制度的改革，對存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，還能增加房地產(chǎn)“投機性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機，降低房價的作用。因此，我國房地產(chǎn)業(yè)可以借鑒新加坡、德國經(jīng)驗，合理規(guī)劃房地產(chǎn)用地，以開發(fā)中小戶型為主，著更集約的原則來進行房地產(chǎn)開發(fā)，提高土地的配置效率，堅持走資源節(jié)約型道路，滿足人民群眾安居樂業(yè)的需要。

2.逐步改革地方政府績效評估體系。重視對社會公平目標(biāo)的追求，建立更科學(xué)的績效評估體系。同時，實施對地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控的問責(zé)制把控制住房價格過快上漲、增加保障房建設(shè)等內(nèi)容納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，切實強化對地方政府行為的約束，多管齊下，促使地方政府將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落到實處。

3.加快對現(xiàn)有稅制的改革，設(shè)計更合理的房地產(chǎn)業(yè)稅制。房地產(chǎn)稅的設(shè)計應(yīng)當(dāng)以抑制房地產(chǎn)市場的投資性需求為主要目標(biāo)。對于我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場來說，征收房產(chǎn)稅是一種長期有效的調(diào)控手段。房產(chǎn)稅的開征能大大增加以投資為目的消費者的稅收負(fù)擔(dān)，從而有效的抑制投機性需求。這種調(diào)控方式可以長期留存，并通過稅率的調(diào)整來收緊或放松。我國目前已在上海和重慶部分地區(qū)開展征收房地產(chǎn)稅的試點工作，且已取得了初步成效，當(dāng)然也發(fā)現(xiàn)了一些問題。因此，要總結(jié)經(jīng)驗，對房產(chǎn)稅征收范圍、稅率多少、房屋等級的界定、房屋的價值評估一些列問題，組織專家學(xué)者進一步探討并進行科學(xué)的評定，逐步去完善房地產(chǎn)稅制度。

此外，還應(yīng)建立健全房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行政法律法規(guī)，切實保障房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實施。并通過信息宣傳，輿論引導(dǎo)等手段使政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策為大眾所知，徹底深入人心。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]金海燕.我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策運行過程研究.哈爾濱工業(yè)大學(xué)博士論文.2008（9）

[2]王兵.關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的思考[J].科技信息（科學(xué)教研）.2007（15）

[3]余凱.中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的難點問題和對策研究[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊.2013（4）

[4]周中元.國外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策借鑒與啟示[J].特區(qū)經(jīng)濟.2007（1）

篇(6)

[論文摘要]批量評估采用統(tǒng)一的模型和標(biāo)準(zhǔn)，能夠在短時間內(nèi)低成本、高效率地完成大規(guī)模的目標(biāo)對象評估，達(dá)到效率和公平的統(tǒng)一。隨著我國市場經(jīng)濟體制的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場化的推進，在研究批量評估的相關(guān)理論基礎(chǔ)上，探討如何建立批量評估系統(tǒng)，成為目前中國的新課題。

一、批量評估技術(shù)的發(fā)展現(xiàn)狀

批量評估（Mass Appraisal/Valuation）的產(chǎn)生始于從價稅評估[4]中對一致性和統(tǒng)一性的需求。1977年，Carbone Robert 和Longini Richard發(fā)表了《反饋模型在不動產(chǎn)自動評估中的應(yīng)用》 （A Feedback Model for Automated Real Estate Assessment），首次提出了自動評估的概念，其認(rèn)為評估管理的目的不僅僅是評估結(jié)果的準(zhǔn)確，更重要的是要使納稅人認(rèn)為自己是被公平對待的。

二、批量評估的基本理論

批量評估（Mass Appraisal/Valuation）指在給定時間，使用標(biāo)準(zhǔn)方法，采用共同的數(shù)據(jù)，并考慮統(tǒng)計檢驗的對一系列房地產(chǎn)進行評估的過程。

（一）批量評估的理論基礎(chǔ)

從價值評估原理上看，批量評估系統(tǒng)是運用價值評估基本方法，依據(jù)財產(chǎn)特征或跟蹤財產(chǎn)價值隨時間變化的趨勢，結(jié)合多元回歸等數(shù)理統(tǒng)計技術(shù)、計算機技術(shù)和地理信息系統(tǒng)等對系列房地產(chǎn)價值進行評估的技術(shù)方法系統(tǒng)。批量評估根據(jù)所評估群體資產(chǎn)的特征，一般選擇適當(dāng)?shù)某杀痉ā⑹袌霰容^法或收益法作為模型設(shè)定層次，再根據(jù)所選擇的模型和所能獲得的數(shù)據(jù)，選擇數(shù)理計量方法獲得模型設(shè)定的系數(shù)，進而再推廣應(yīng)用到大批量資產(chǎn)價值的評估。

（二）批量評估應(yīng)用的前提條件

由于批量評估技術(shù)著重保留了影響其價值的重要的、特殊的因素，忽略了評估對象的一些特殊差異，因此，批量評估的應(yīng)用必須滿足以下前提條件：

1．相對成熟的房地產(chǎn)市場，包括房地產(chǎn)市場信息公正透明；買賣雙方力量對比比較均衡，行為理性；房價總體平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)爆炸式上漲或快速下跌；市場交易活躍，成交量大等等。

2．完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的支持。一般而言，評稅系統(tǒng)中考慮因素越多，評估結(jié)果相對越準(zhǔn)確。但這需要完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的支持，如果不能獲得大樣本的、影響房地產(chǎn)價格的參數(shù)體系的支撐，評估結(jié)果的準(zhǔn)確性會大打折扣。

3．合理的房地產(chǎn)分類。批量評估技術(shù)是分類分區(qū)評估基準(zhǔn)價格，然后對實體因素進行修正，如果實體因素相差太大，基準(zhǔn)價格必定沒有代表性，因此，批量評估技術(shù)適用于使用功能一致、實體因素基本相同的房地產(chǎn)。在批量評估技術(shù)應(yīng)用前，應(yīng)先對房地產(chǎn)進行分類，分類制定批量評估體系。對于評稅區(qū)域內(nèi)的一些特殊房地產(chǎn)，應(yīng)該采用個案評稅的方法。

4．合理的評估分區(qū)。不同地段、區(qū)位房地產(chǎn)市場價格水平表現(xiàn)具有明顯差異，在房地產(chǎn)評估價值通過區(qū)位劃分來反映不同區(qū)段房地產(chǎn)價格水平的差異，作為應(yīng)用市場比較法評估房地產(chǎn)價值的基礎(chǔ)。為適應(yīng)房地產(chǎn)稅征管需要，一般以地區(qū)行政管轄區(qū)域界線為邊界，在區(qū)域內(nèi)主要以區(qū)位地段的同類房地產(chǎn)的平均市場價格水平為標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

（三）批量評估的步驟

專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則認(rèn)為批量評估的步驟包括如下7個[5]：（1）確立要評估的財產(chǎn)。要求對轄區(qū)內(nèi)所有財產(chǎn)進行定義和基本描述。（2）根據(jù)使用于財產(chǎn)的一貫行為定義市場區(qū)域。（3）確認(rèn)影響價值形成的特征。（4）建立模型。（5）校準(zhǔn)模型。（6）將模型中反映出來的結(jié)論應(yīng)用于被評估財產(chǎn)的特征中，即利用經(jīng)檢驗通過的模型結(jié)論對批量財產(chǎn)進行估價。（7）檢查批量評估的結(jié)果，確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的財產(chǎn)需仔細(xì)地復(fù)查。

（四）批量評估系統(tǒng)的構(gòu)成

一般而言，用于稅基評估的批量評估系統(tǒng)包括5個子系統(tǒng)：

1．?dāng)?shù)據(jù)收集與管理系統(tǒng)。負(fù)責(zé)批量評估系統(tǒng)所需要的數(shù)據(jù)的收集、審核、保存、維護和管理等工作。

2．評估系統(tǒng)。負(fù)責(zé)根據(jù)所要評估的不動產(chǎn)類型以及不動產(chǎn)所處區(qū)域及所要采用的評估方法，采用不同的專業(yè)評估軟件、模型對目標(biāo)不動產(chǎn)進行評估。

3．業(yè)績分析系統(tǒng)。負(fù)責(zé)對財產(chǎn)稅及評估的表現(xiàn)進行分析，進一步確定是否進行重新評估以及對評估結(jié)果進行辯護。

4．管理支持系統(tǒng)。負(fù)責(zé)為財產(chǎn)稅稅基評估提供各種自動化的支持。

5．訴訟系統(tǒng)。負(fù)責(zé)對稅基評估中出現(xiàn)的各種爭端訴訟等進行應(yīng)對。

三、我國批量評估的應(yīng)用展望

（一）制定稅基評估相關(guān)的法律制度

建立完善的房地產(chǎn)評估架構(gòu)，關(guān)鍵在于相關(guān)法律制度的建設(shè)。目前我國有關(guān)評估的立法還不健全，有關(guān)稅基評估的立法更是尚未起步。稅基評估不僅是評估本身需要立法，與之相關(guān)的一系列評估過程、后繼程序都需要立法上的支持。通過立法規(guī)定什么時候進行評估、怎樣評估、評估的標(biāo)準(zhǔn)是什么，規(guī)定稅基、稅率以及由誰來承擔(dān)評估工作，由誰負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查等，是十分必要的。

國際評估準(zhǔn)則（IVS）的不動產(chǎn)稅批量評估準(zhǔn)則中就認(rèn)為定義、支持并保護財產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)體系是財產(chǎn)稅體系正常運轉(zhuǎn)的必要因素之一。

（二）建立健全稅基評估數(shù)據(jù)庫

稅基評估是否能實行、批量評估系統(tǒng)能否成功建立以及評估結(jié)果能否為公眾和政府接受，評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的質(zhì)量至關(guān)重要。因此，不動產(chǎn)稅批量評估的基礎(chǔ)首先就要保證一個翔實的稅基評估數(shù)據(jù)庫的建立。不僅要搜集物業(yè)的基本信息，還要收集市場信息。并能建立配套的信息管理系統(tǒng)，通過計算機網(wǎng)絡(luò)把房地產(chǎn)信息相連接，為實現(xiàn)稅基評估提供基礎(chǔ)。在這個過程中，需要政府國土、房管、稅收等多部門之間的交流與合作，實現(xiàn)信息共享。

（三）建立評估爭議處理制度

一個成功的稅基評估必須包括爭議處理制度，其基本要求是要建立透明化、規(guī)范化、法制化的爭議處理程序，并通過及時通知與充分考慮各方申訴和受理行為時間以保持良好的公共關(guān)系。建立物業(yè)稅稅基評估爭議處理制度，就要注重對不同性質(zhì)的爭議內(nèi)容區(qū)別對待，實行逐級遞進的申訴受理層次。區(qū)分不同性質(zhì)的爭議可以有效引導(dǎo)業(yè)主，方便爭議的解決，也能在一定程度上確保稅額的征繳。同時利用從簡單、非正式的溝通到正式的逐級提高關(guān)注程度、逐級受理不同復(fù)雜程度的申訴，力求減少最終進入最高級別的上訴的案件數(shù)量，有利于提高受理案件的質(zhì)量，節(jié)約處理成本。

（四）培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)人才

進行房地產(chǎn)稅基評估在我國是一個嘗試，其中涉及房地產(chǎn)稅收理論、房地產(chǎn)評估、數(shù)理統(tǒng)計、計算機應(yīng)用、地理信息技術(shù)等多個專業(yè)領(lǐng)域的知識和技術(shù)。這都需要大量的具備上述一種或多種專業(yè)知識背景的專業(yè)型人才。因此可以利用國際、國內(nèi)的各種資源，采取多種方式，著力培養(yǎng)適應(yīng)房地產(chǎn)稅制改革工作需要的專業(yè)型人才。一方面，可以與國際專業(yè)性組織合作或與在房地產(chǎn)稅方面具有先進管理經(jīng)驗的政府機構(gòu)合作。另一方面，可以組織工作人員到上述機構(gòu)進行工作學(xué)習(xí)，請他們?yōu)槲覀兣囵B(yǎng)人才。另外，還可以充分利用國內(nèi)的大學(xué)或?qū)I(yè)機構(gòu)的專家資源，進行溝通協(xié)作。

參考文獻(xiàn)

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[3]廖俊平，任作風(fēng)，《香港差餉稅征收管理系統(tǒng)介紹》，《涉外稅務(wù)》，2004-8

篇(7)

【論文摘要】住房問題是關(guān)系國計民生的熱點問題，也是重大的 社會 問題和 政治 問題。解決好城市中低收入群體的住房問題，是城鎮(zhèn)住房的重點和難點，也是政府的重要職責(zé)和住房政策的主體目標(biāo)，各國政府在城鎮(zhèn)居民住房保障制度方面都進行了積極探索。學(xué)習(xí)和借鑒國外的成功經(jīng)驗，對加快完善我國的住房保障制度有著重大的啟迪意義。

住房作為人民群眾的基本生活資料，具有一般商品和 公共 產(chǎn)品兩種特征屬性，是一種基本的社會保障品，也是實現(xiàn)社會公平的標(biāo)志之一。中低收入群體由于受支付能力的限制而無力通過 市場 機制解決自己的住房，他們更加需要政府的政策性幫助。因此，要實現(xiàn)社會的公平與正義，構(gòu)建和諧社會，必須切實做好中低收入人群的住房保障工作。經(jīng)過多年來的改革與實踐，我國已經(jīng)初步建立起了以 經(jīng)濟 適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內(nèi)容的住房保障制度。自去年8月《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》頒布以來，住房保障問題被提到了空前的高度。國家接連出臺了《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房 管理 辦法》以及《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》。許多地方按照中央要求，制定并公布了住房建設(shè)計劃，對保障性住房的建設(shè)規(guī)模做出了明確要求，力度頗大。除了國家所明確要求的廉租房和經(jīng)濟適用房，很多地方還積極嘗試、創(chuàng)新經(jīng)濟租賃房、限價房等多種形式的保障措施。雖然住房保障政策受國家政治制度、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素制約，但是其中規(guī)律性的先進經(jīng)驗對完善我國住房保障體系有重要的啟示作用。本文選取了美國、日本、新加坡三個國家進行比較分析。

一、國外住房保障制度的經(jīng)驗及做法

1、美國

美國在住房保障方面最具特色的是通過立法保障來實施各項措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發(fā)展法》等，對住房保障做了相應(yīng)的規(guī)定。

美國住房保障內(nèi)容可以概括為六方面。一是擴大房屋抵押貸款 保險 。除少數(shù)富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房價25%現(xiàn)款，其余部分以房屋為抵押向 銀行 和放款協(xié)會尋求貸款。二是提供較低租金公房。 《住房法》規(guī)定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房。 《國民住宅法》規(guī)定，政府提供低利息貸款，鼓勵私人 投資 低收入家庭公寓住宅建設(shè)，建成后的住房將優(yōu)惠提供給因城市重建或政府公共計劃喪失住所的家庭。四是提供房租補貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可 申請 此項補貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權(quán)。六是禁止住房中的種族歧視。

發(fā)達(dá)的房地產(chǎn) 金融 是美國住房保障的制度基礎(chǔ)。美國的各類 金融機構(gòu) 積極地參與住房建設(shè)，其私人金融機構(gòu)和政府金融機構(gòu)都經(jīng)營房地產(chǎn)貸款，特別是個人住房抵押貸款，大多數(shù)人購房往往通過向金融機構(gòu)抵押貸款來支付房款。另外，美國政府還采取了一系列優(yōu)惠措施鼓勵個人買房，如對購買住房實行貼息貸款和貸款擔(dān)保、采取減稅政策等。

2、日本

二戰(zhàn)結(jié)束后，日本住房短缺達(dá)420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當(dāng)時 人口 的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》。此后日本政府又陸續(xù)制定了一系列相關(guān)法規(guī)，通過建立健全住房保障的法規(guī)，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。

其住房保障措施主要包括三個方面。一是以低息貸款促進企業(yè)從事民間住宅建設(shè)。日本銀行為促進企業(yè)建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進私人住宅的興建與購置。政府曾舉辦一種50萬日元以內(nèi)的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲蓄”，在不動產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)稅等方面對住宅用地實行優(yōu)惠。三是建立健全公營住宅體系。日本公營住宅體系在解決低收入家庭住房問題上發(fā)揮了重要作用，其運作的核心在于一切建立在公營住宅法的基礎(chǔ)上，合理界定受益對象的收入標(biāo)準(zhǔn)、制定多檔次房租水平，以及國家對公營住宅保持相對穩(wěn)定的資金投入。由于申請這種住宅的人比較多，而住宅數(shù)量有限，取得公營住宅需要相當(dāng)長的時間。1996年日本對《公營住宅法》進行了修改，提出公營住宅房源新思路，即：由地方公共團體建設(shè)公營住宅，由地方公共團體收購民間住宅，由地方公共團體租用民間住宅。

3、新加坡

新加坡在住房保障制度方面的政府干預(yù)和介入程度很大，可以說新加坡的住房保障體制是計劃和市場相結(jié)合的典范。

其住房保障制度具有許多特色。一是制定長遠(yuǎn)規(guī)劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發(fā)展局，專門負(fù)責(zé)住宅建設(shè)的規(guī)劃、開發(fā)和管理，并把實行“居者有其屋”當(dāng)作國策。二是實行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項強制性儲蓄制度，經(jīng)過發(fā)展和完善，中央公積金制度己經(jīng)成為新加坡的基本社會制

度之一，涉及到養(yǎng)老、醫(yī)療、住房、 教育 、 投資 等 社會 生活的各個方面，是一種綜合的社會保障儲蓄制度。三是分級提供公有住宅補貼，嚴(yán)格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。在住房短缺時期，政府規(guī)定只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補貼也采用分級的辦法，例如：一室一套，政府補貼1/3；三室一套，政府只補貼5%；四室一套，政府不僅沒有補貼，而且按 成本 價加5%的利潤；五室一套，政府按成本價加15%的利潤。四是公有住宅的合理配售政策。為確保 公共 住房的可承受性，房屋發(fā)展局根據(jù)中低收入居民的實際負(fù)擔(dān)能力來確定組屋的價格，在社會發(fā)展的不同階段，歷經(jīng)了低于成本價、成本價和略高于成本價的調(diào)整過程，并逐漸形成較為合理的定購制度。

二、對我國的啟示

從以上住房保障制度的經(jīng)驗和做法來看，我國應(yīng)在結(jié)合實際的基礎(chǔ)上按照統(tǒng)籌規(guī)劃、 市場 導(dǎo)向、適度保障、動態(tài)調(diào)整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。

1、盡快建立完善的住房保障 法律 體系

自2003年《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中提出要“加快建立適合我國國情的住房保障制度” 以來，我國至今僅出臺了《廉租住房 管理 辦法》和《 經(jīng)濟 適用住房管理辦法》兩部全國性的政策法規(guī)文件，尚無全國性的住房保障法律法規(guī)問世，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布。因此，應(yīng)盡快制定出符合我國國情的相關(guān)住房保障法規(guī)，從法律上對我國住房保障的目標(biāo)、框架和保障對象、標(biāo)準(zhǔn)、范圍、資金來源及機構(gòu)設(shè)置等作出明文規(guī)定。各地方應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地經(jīng)濟發(fā)展的實際，制定出地方性的住房保障法規(guī)，并針對住房保障的不同對象，提供多種不同方式的住房保障。

2、健全以政府為主體的住房保障體系

由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場所存在的缺陷，只依賴市場機制難以解決為數(shù)眾多的中低收入群體的住房問題。政府作為一國宏觀調(diào)控的主導(dǎo)者和政策的制定者，擔(dān)負(fù)著促進社會全面發(fā)展的職責(zé)，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體，并應(yīng)自覺、主動承擔(dān)起住房保障的各項職責(zé)。同時，改變當(dāng)前的政績考核機制，建立一個涵蓋政府各項職能的科學(xué)的指標(biāo)體系，著重凸現(xiàn)政府的 公共管理 與社會保障職能，住房保障制度的落實情況應(yīng)該成為其中的一個重要指標(biāo)。

3、建立健全廉租住房制度

從國際經(jīng)驗和我國當(dāng)前的實際來看，廉租房的建設(shè)和制度完善應(yīng)該成為當(dāng)前我國住房保障制度的核心。在我國廉租住房制度實施中，存在著門檻過高、覆蓋范圍過低、資金瓶頸等問題。以國內(nèi)廉租住房制度實施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)分別為7平方米和600元/月，累計受益家庭僅3萬戶左右，占家庭總戶數(shù)比例不足1%。

首先，有必要加快放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)降低準(zhǔn)入門檻，擴大廉租住房對象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭取實現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡保”。其次，拓展廉租房來源，拓寬廉租房建設(shè)資金 融資 渠道，解決資金瓶頸問題。其中，鼓勵民營企業(yè)擴建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進入退出機制，加強廉租房分配的監(jiān)督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時，就應(yīng)該立即搬出原廉租住房；未達(dá)到中等收入水平，也應(yīng)該按照收入增長適當(dāng)調(diào)整租金水平。

4、改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度

經(jīng)濟適用住房制度是解決困難家庭住房問題的重要途徑，但目前在經(jīng)濟適用住房制度實施過程中還有很多亟待完善之處。如政策實施監(jiān)管不力、享受對象界定不明、資格審查不嚴(yán)等等，出現(xiàn)“開寶馬住經(jīng)濟適用住房”的怪現(xiàn)象，使政策實施效果大打折扣。必須針對當(dāng)前我國經(jīng)濟適用住房制度實施中出現(xiàn)的問題，進一步完善政策措施。一是明確保障對象。要明確規(guī)定經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對象相銜接，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。二是依法嚴(yán)格監(jiān)管。關(guān)鍵要加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度，提高供應(yīng)和管理的透明度，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房供應(yīng)審核、輪候、公示等各項制度，嚴(yán)格執(zhí)行60平米左右的小戶型建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強全社會監(jiān)督。三是完善退出機制。鼓勵條件改善的家庭在補交必要的土地出讓差價后出售經(jīng)濟適用住房，政府優(yōu)先回購用于補充經(jīng)濟適用住房房源。限價房可比照經(jīng)濟適用住房制度實施。

5、綜合運用各種配套手段

（1） 稅收 政策 。即運用各種稅收手段支持住房保障體系的建設(shè)。如適當(dāng)減免廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)中的相關(guān)稅費，對個人購買經(jīng)濟適用房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅和適時出臺物業(yè)稅等，以期達(dá)到“正稅、明租、清費”的目標(biāo)。

（2）補貼手段。目前我國各地享有住房補貼的 人口 比例低，覆蓋面窄。隨著住房分配貨幣化改革的深入，應(yīng)把對保障性住房的建設(shè)補貼逐步轉(zhuǎn)化為對中低收入家庭的直接貨幣補貼，變暗補為明補，變補“磚頭”為補“人頭”。這樣可以大大提高補貼資金效率，使補貼無法產(chǎn)生對高收入家庭的溢

出效應(yīng)，減少補貼額，能更有效地解決“夾心層”的住房問題。

（3） 金融 配套措施。在目前的住房公積金制度基礎(chǔ)上完善政策性住房金融體系，加大住房金融對住房建設(shè)和住房消費的支持力度。適當(dāng)提高公積金的繳存比例，提高公積金歸集水平，增加公積金的歸集總量；借鑒國外經(jīng)驗，吸收外資和民間資本組建住房 銀行 ，開辦住房儲蓄業(yè)務(wù)，為符合條件的居民提供低利率的住房貸款；積極推行個人住房抵押貸款 證券 化，建立住房貸款擔(dān)保制度。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 張庭偉：美國住房政策的演變及借鑒[j].中外房地產(chǎn)報道，2001（7）.