序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

（一）籌劃思路 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為國(guó)家宏觀調(diào)控的對(duì)象，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策很少，新企業(yè)所得稅的稅率為25%，相比其他稅種稅負(fù)較重。

企業(yè)所得稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額。從中可以看出影響應(yīng)納稅額有四個(gè)因素。

從稅率角度分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享受低稅率政策的機(jī)會(huì)很少。這樣就限制了稅務(wù)籌劃的范圍。從所得額的角度分析，稅務(wù)籌劃的基本思路是盡量降低應(yīng)納稅所得額。主要有以下三種方法：

（1）利潤(rùn)轉(zhuǎn)移法。利潤(rùn)轉(zhuǎn)移法是指通過總公司及分公司之間的關(guān)聯(lián)交易將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到具有稅收優(yōu)惠政策的關(guān)聯(lián)企業(yè)中去的一種稅務(wù)籌劃方法。但是采用該稅務(wù)籌劃方法的前提是與其交易的關(guān)聯(lián)公司能夠享受某些稅收優(yōu)惠。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策設(shè)立一些為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)的公司，例如建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、裝修公司、運(yùn)輸公司、物業(yè)管理公司、營(yíng)銷策劃公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)，然后通過內(nèi)部轉(zhuǎn)移價(jià)格將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到這些企業(yè)中去。

（2）收入調(diào)節(jié)法。收入調(diào)節(jié)法是研究與分析收入的確認(rèn)條件、確認(rèn)時(shí)間及金額的計(jì)算，還應(yīng)分清是“征稅收入”、“不征稅收入”、“免稅收入”。例如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過對(duì)自留物業(yè)的處理不同進(jìn)行稅務(wù)籌劃。通過是否屬于臨時(shí)性出租的選擇來決定是否需要視同銷售確認(rèn)收入。另外還可通過對(duì)銷售收入結(jié)算方式的選擇來調(diào)節(jié)收入確認(rèn)的時(shí)間等。

（3）會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)選擇法。會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)選擇法就是通過選擇恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)，使得企業(yè)所得稅的稅負(fù)最小化或者使企業(yè)效益（價(jià)值）最大化的一種稅務(wù)籌劃方法。

另外，稅務(wù)籌劃人還應(yīng)充分考慮稅收優(yōu)惠而減免的稅額以及境外所得的抵免。

（二）企業(yè)所得稅籌劃策略進(jìn)行企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃應(yīng)重點(diǎn)分析影響應(yīng)納所得稅額的因素。可以通過選擇以下方法來進(jìn)行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃：

（1）固定資產(chǎn)稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)中固定資產(chǎn)的比重很大，對(duì)固定資產(chǎn)的稅務(wù)籌劃是企業(yè)稅務(wù)籌劃人的重點(diǎn)考慮。新企業(yè)所得稅法對(duì)折舊方法作了限制性規(guī)定，即固定資產(chǎn)按照直線法計(jì)算的折舊準(zhǔn)予扣除。因此對(duì)固定資產(chǎn)的稅務(wù)籌劃只能從折舊年限的預(yù)計(jì)凈殘值方面入手。一是盡量縮短折舊年限。折舊年限的縮短可以使后期成本費(fèi)用向前移，從而使前期會(huì)計(jì)利潤(rùn)減少，有利于加速資本的回收。在稅率不變的情況下，所得稅的延遲繳納，相當(dāng)于從國(guó)家財(cái)政取得了一筆無息貸款。二是合理預(yù)計(jì)凈殘值。新的會(huì)計(jì)制度及稅法，對(duì)固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值沒有做出具體的規(guī)定，只要求企業(yè)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和消耗方式，合理確定固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值，只要是“合理的”就是可以的。

（2）收入稅務(wù)籌劃。具體有以下兩種：一是推遲收入確認(rèn)的時(shí)間。企業(yè)銷售結(jié)算方式的不同，稅法對(duì)其收入的確認(rèn)時(shí)間也不同，一般情況下，企業(yè)一旦確認(rèn)收入，無論是否收回資金，都要計(jì)算繳納所得稅款。另外房地產(chǎn)企業(yè)占用資金大，單項(xiàng)銷售額也大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況來選擇適當(dāng)?shù)匿N售結(jié)算方式，盡量推遲確認(rèn)收入的時(shí)間，從而延緩納稅，這樣不僅避免先墊支稅款，同時(shí)也能占用資金、爭(zhēng)取較大的資金時(shí)間價(jià)值。稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)分季（或分月）預(yù)繳企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這一規(guī)定從預(yù)售收入和預(yù)計(jì)利潤(rùn)率方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃。二是盡量投資免稅收入。新企業(yè)所得稅法規(guī)定：將國(guó)債利息收入、權(quán)益性投資收益和非營(yíng)利組織的收入作為“免稅收入”，不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。因此，當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)閑置資金時(shí)，可以與其他投資項(xiàng)目進(jìn)行比較，準(zhǔn)確估計(jì)計(jì)算每個(gè)投資項(xiàng)目的收益率，在取得同等收益率的情況下優(yōu)先購買國(guó)債和權(quán)益性投資。

（3）扣除項(xiàng)目籌劃。主要有以下幾種：

一是工資薪金籌劃。新《企業(yè)所得稅法》取消了計(jì)稅工資制度，規(guī)定企業(yè)當(dāng)年實(shí)際發(fā)生的合理的職工工資薪金都準(zhǔn)予在稅前扣除，即工資從限額扣除轉(zhuǎn)變?yōu)槿~扣除。但是與之相關(guān)的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工福利費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)還是限額扣除。這就意味者房地產(chǎn)企業(yè)要盡量多列支工資薪金支出來擴(kuò)大稅前扣除，通常可以采用以下措施：提高職工工資，把超出標(biāo)準(zhǔn)的其他費(fèi)用以工資形式發(fā)放；如果職工持內(nèi)部職工股則把向職工發(fā)放的股利改為績(jī)效工資或年終獎(jiǎng)金；將公司監(jiān)事、董事等兼任管理人員的報(bào)酬計(jì)人工資總額；將職工教育、培訓(xùn)的費(fèi)用也以工資的形式發(fā)放等。但是在實(shí)際運(yùn)用時(shí)防止出現(xiàn)因企業(yè)所得稅的減少而導(dǎo)致個(gè)人所得稅的增加，必要時(shí)可采用增加職工人數(shù)，提高養(yǎng)老費(fèi)和住房公積金的計(jì)提比例、增加職工福利等替代方案。

二是廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)籌劃。新企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60％扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5％。即業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除標(biāo)準(zhǔn)有所下降，并且規(guī)定了超支部分不得向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，因此籌劃時(shí)要特別關(guān)注業(yè)務(wù)招待費(fèi)的發(fā)生額。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，業(yè)務(wù)招待費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的部分內(nèi)容有時(shí)可以相互替代。

三是利息費(fèi)用的稅務(wù)籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大，利息費(fèi)用占企業(yè)的支出比例也大，稅法上對(duì)利息支出按性質(zhì)的不同，有不同的處理方法，有的可以資本化，有的可以費(fèi)用化。不同的處理方法對(duì)所得稅的處理也有不同的結(jié)果。在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)注意以下問題：第一，當(dāng)企業(yè)在享受免稅期間、虧損發(fā)生年度以及有前5年虧損可延續(xù)彌補(bǔ)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)盡量予以資本化。第二，當(dāng)企業(yè)處于獲利年度，借款費(fèi)用應(yīng)盡量予以費(fèi)用化，盡量費(fèi)用最大化，從而達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。第三，注意利息支出的合法性，不合法的利息支出不允許稅前扣除。第四，因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定了企業(yè)金融機(jī)構(gòu)以外的借款，利率如果超過同期同類商業(yè)銀行貸款利率部分利息不準(zhǔn)稅前扣除，所以房地產(chǎn)企業(yè)盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，而不要向金融機(jī)構(gòu)以外其他單位和個(gè)人貸款，以免增加納稅調(diào)整額。

（4）存貨計(jì)價(jià)方法策劃。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨量較大，且受宏觀調(diào)控的影響價(jià)格波動(dòng)較大，一般通過影響企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本來影響企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，進(jìn)而影響企業(yè)的應(yīng)納稅額的計(jì)算。存貨的計(jì)價(jià)方法有先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動(dòng)平均法和個(gè)別計(jì)價(jià)法等多種方法可供選擇。不同的計(jì)價(jià)方法對(duì)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本的影響不同，造成的應(yīng)納稅額也就不同，特別是在存貨的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大時(shí)，這幾種方法對(duì)成本影響乃至應(yīng)納稅額更大，無疑增加了稅務(wù)籌劃空間。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃案例剖析

（一）案例1匯豐置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，購置了價(jià)值300萬元的建設(shè)專用設(shè)備，預(yù)計(jì)資產(chǎn)殘值率為2%，估計(jì)使用年限為6~10年。直線法計(jì)提折舊。

方案1:按10年的折舊期限計(jì)算，則計(jì)提折舊額如下:

300萬元×（1一2%）÷10=29.4萬元

假定該企業(yè)資金成本為10%，則折舊節(jié)約所得稅支出折合為現(xiàn)值如下:

29.4萬元×25%×6.145=45.17

公式中6.154是指期數(shù)為10、利率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)。

方案2:按6年的折舊期限計(jì)算，則年計(jì)提折舊額為:

300萬元×（1一2%）÷6=49萬元

因折舊而節(jié)約所得稅支出折合現(xiàn)值為:

49萬元×25%×4.355=53.35萬元

公式中4.355是指期數(shù)為6、利率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)。

盡管折舊期限的改變并未從數(shù)字上影響到企業(yè)所得稅稅負(fù)的總和，但考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，前者比后者節(jié)約所得稅支出折合現(xiàn)值8.18萬元，對(duì)企業(yè)更為有利。經(jīng)過比較，公司應(yīng)選擇了按6年期的折舊期限.

（二）案例2匯豐置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司在2008年8月先后進(jìn)貨兩批材料，第一批單價(jià)5萬元，數(shù)量20噸，第二批單價(jià)6萬，數(shù)量10噸，無期初余額，前半月領(lǐng)用材料10噸，后半月領(lǐng)用材料15噸。

方案1:采用加權(quán)平均法計(jì)算發(fā)貨成本。

存貨發(fā)出成本=25×（5×20+6×10）÷30=133.25萬元

方案2:采用先進(jìn)先出法計(jì)算發(fā)貨成本。

存貨發(fā)出成本=10×5+10×5+5×6=130萬元

方案2比方案1銷貨成本減少3.25萬元，企業(yè)所得稅增加8125元。

假如第一批單價(jià)6萬元，第二批單價(jià)5萬元。

方案1:采用加權(quán)平均法計(jì)算發(fā)貨成本。

存貨發(fā)出成本=25×（5×20+6×10）÷30=133.25萬元

方案2:采用先進(jìn)先出法計(jì)算發(fā)貨成本。

存貨發(fā)出成本=10×6+10×6+5×5=145萬元

方案2比方案1銷貨成本增加11.75萬元，企業(yè)所得稅增加29375元。

在存貨實(shí)際成本計(jì)算方法下，企業(yè)可以在個(gè)別計(jì)價(jià)法、先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動(dòng)平均法等方法中任選一種。計(jì)價(jià)方法一經(jīng)選用，不得隨意改變。在價(jià)格變動(dòng)的情況下不同的計(jì)價(jià)方法，所計(jì)算的銷貨成本不同，從而應(yīng)交的企業(yè)所得稅也不同。通過本案例可看出：在物價(jià)上漲的情況下，先進(jìn)先出法比加權(quán)平均法的銷貨成本小，應(yīng)交企業(yè)所得稅多，反之在物價(jià)下降的情況下，先進(jìn)先出法比加權(quán)平均法的銷貨成本大，應(yīng)交企業(yè)所得稅少。

篇(2)

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化程度進(jìn)一步調(diào)高，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。成本的高低直接影響企業(yè)的利潤(rùn)，其中稅收成本是影響企業(yè)效益的一個(gè)重要方面。根據(jù)國(guó)家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的資料統(tǒng)計(jì)，各種稅費(fèi)占商品房成本的30%～40%，通過安排自己的涉稅活動(dòng)來規(guī)避或減輕自身稅負(fù)，采取各種措施防范和化解納稅風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的一項(xiàng)重要工作。

一、稅務(wù)籌劃的概念及特點(diǎn)

（一） 合法性。

稅法是處理征納關(guān)系的共同準(zhǔn)繩，稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時(shí)，企業(yè)作出繳納低稅負(fù)的決策，依法行政的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此不應(yīng)反對(duì)，這一特點(diǎn)使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。

（二） 可籌劃性。

經(jīng)營(yíng)行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性。稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負(fù)，是在前期通過充分了解現(xiàn)行稅法和財(cái)務(wù)知識(shí)，結(jié)合企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有計(jì)劃的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排來尋求未來稅負(fù)相對(duì)最輕，經(jīng)營(yíng)效益相對(duì)最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性特點(diǎn)。

（三） 目的性。

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標(biāo)。直接減輕稅收負(fù)擔(dān)是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、最核心的目標(biāo)。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報(bào)正確、繳稅及時(shí)足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護(hù)主體合法權(quán)益。

（四） 多維性。

籌劃過程的多維性從時(shí)間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過程，任何一個(gè)可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)。均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中規(guī)模的大小、會(huì)計(jì)方法的選擇、購銷活動(dòng)的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前、新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)階段，都應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊(cè)地點(diǎn)、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務(wù)籌劃活動(dòng)不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。

（5）專業(yè)性

稅務(wù)籌劃的專業(yè)性很強(qiáng)，其核心是熟練掌握我國(guó)的稅收政策。稅收法規(guī)變化頻繁，不少稅收法規(guī)的規(guī)定不夠明確，這些情況給實(shí)際操作帶來許多困難。成功的稅務(wù)籌劃方案需要稅收專業(yè)人士和企業(yè)所在行業(yè)的專業(yè)人士合作完成。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其耗點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，對(duì)其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。

（一） 規(guī)避平臺(tái)籌劃

土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn)。因此，可以利用規(guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長(zhǎng)率，可以通過價(jià)格，扣除額的調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)。

（二） 投資轉(zhuǎn)化技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這—傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營(yíng)等多樣的經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。

（三） 稅基籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集巾于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，不能有效降低稅基。

（四） 實(shí)現(xiàn)技術(shù)

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切人點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，降低稅負(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對(duì)其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營(yíng)業(yè)稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃

（1）營(yíng)業(yè)稅籌劃

營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)。稅率皆為5%。通常來說，我們可以從以下幾個(gè)方面對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行籌劃：

① 價(jià)外費(fèi)用的籌劃

營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資

費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“”業(yè)務(wù)。只對(duì)其從事此項(xiàng)業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入征收營(yíng)業(yè)稅。這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅籌劃提供了空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這些配套設(shè)施費(fèi)屬于代收應(yīng)付款項(xiàng)，不作為房屋的銷售收入，而應(yīng)作“其他應(yīng)付款”處理，但在計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，仍需將其包括在營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)之內(nèi)。但是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門成立物業(yè)公司，將這部分價(jià)外費(fèi)用的收取轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，這樣，其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”，也就不用征收營(yíng)業(yè)稅。例如，某房地產(chǎn)公司去年?duì)I業(yè)收入為3億元，其中代收款項(xiàng)為5000萬元，則其營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交納35000*5%=1750萬元。如果將代收款項(xiàng)由下屬的物業(yè)公司收取.則房地產(chǎn)公司應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅300000*5%=1500萬元。節(jié)約稅金250萬元。

② 利用稅率不同的籌劃

因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅有九種稅目，稅率各不相同，銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的是5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適用3%的稅率。充分利用稅率差異可以為房地產(chǎn)公司節(jié)約不少稅金。例如，甲企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)毛坯房?jī)r(jià)格為8000元/平方米，裝修按1000元/平方米計(jì)算。總面積為50000平方米。如果甲企業(yè)不成立裝修公司。只簽訂一份銷售合同，則營(yíng)業(yè)稅為：

9000*50000*5%=2250萬元：如果甲企業(yè)簽訂銷售合同時(shí)按毛坯房計(jì)算，另成立裝修公司與客戶簽訂裝修合同，則營(yíng)業(yè)稅為：8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150萬元。節(jié)約100萬元。

（2）土地增值稅的稅務(wù)籌劃。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例））規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)繳納土地增值稅。該稅種是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而設(shè)的特殊稅種，因此更有必要進(jìn)對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

①根據(jù)土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃。土地增值稅的征稅范圍為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，像房地產(chǎn)中的代建房行為就是應(yīng)該屬于勞務(wù)行為，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

②利用土地增值稅起征點(diǎn)作稅收籌劃。土地增值稅的起征點(diǎn)為：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，否則增值率稍高于起征點(diǎn)就會(huì)帶來損失。

③選擇合適的建房方式，a.合作方式，稅法規(guī)定，對(duì)于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。b.代建方式，稅法規(guī)定，代建房屋是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，向用戶收取代建費(fèi)的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的納稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初就確定好最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免銷售繳納土地增值稅。

（3） 房產(chǎn)稅籌劃

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象。依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種。從價(jià)計(jì)征就是按照房產(chǎn)原值一次減除10%一30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%；從租計(jì)征就是以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。對(duì)于從價(jià)計(jì)征.由于它是按房產(chǎn)余值計(jì)稅，所以房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少。合理地減少房產(chǎn)的原值是房產(chǎn)稅籌劃的關(guān)鍵。因此，會(huì)計(jì)人員要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開；而對(duì)于從租計(jì)征，租金的大小直接決定了房產(chǎn)稅的多少。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂房屋租賃合同時(shí)。往往將水費(fèi)、電費(fèi)和房屋租金統(tǒng)統(tǒng)放在一起算入租賃價(jià)，這樣就增加了租金，多交了房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將水費(fèi)、電費(fèi)等從租金中剔除，由承租人自己獨(dú)立負(fù)擔(dān)，即便由于各種原因由出租人繳納水、電費(fèi)，也應(yīng)該在租賃合同中明確為代扣代繳項(xiàng)目。通過“其他應(yīng)收應(yīng)付款”進(jìn)行核算，從而減少應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅基。

（4） 企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃分析

我國(guó)自2008年1月1 日起施行內(nèi)外資統(tǒng)一的新企業(yè)所得稅法，稅率為25%。企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)以扣除項(xiàng)目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中以及其他行為取得的各項(xiàng)收入的總和，包括納稅人來源于中國(guó)境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

①合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時(shí)，才能確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)間，推遲房產(chǎn)證的辦理來推遲銷售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。

②合理推遲成本最終確認(rèn)時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可通過合理推遲成本最終確認(rèn)的時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

總之，稅務(wù)籌劃不是通過虛報(bào)成本、虛報(bào)支出，采取違反我國(guó)稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅務(wù)籌劃的區(qū)別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國(guó)現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下，通過不違法的方式對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)精心安排，盡量滿足稅法條文所規(guī)定的條件，以達(dá)到減輕稅負(fù)，提高企業(yè)利潤(rùn)的目的。

參考文獻(xiàn)

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篇(3)

就目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的稅務(wù)籌劃工作來看，主要存在以下問題：（1）土地增值稅稅務(wù)籌劃工作沒有得到實(shí)際的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有根據(jù)自身不同的實(shí)際情況開展稅務(wù)籌劃工作，很多的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)設(shè)計(jì)方案都輕視了業(yè)務(wù)實(shí)際特點(diǎn)，違反了具體分問題具體的實(shí)際原則，甚至違背了房產(chǎn)企業(yè)的特有屬性（2）一些房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅規(guī)劃過程中，沒有按企業(yè)具體實(shí)際進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作，也不注重個(gè)體的稅務(wù)規(guī)劃工作，其中在稅務(wù)籌劃中缺失科學(xué)化分析，因此難以給企業(yè)增值稅稅務(wù)籌劃方案提供必要的參考信息。（3）同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)規(guī)劃中，實(shí)行的是超額累計(jì)稅率，根據(jù)增值額占比進(jìn)行累計(jì)稅率。在《土地增值稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定中，企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出中，能提供金融機(jī)構(gòu)相關(guān)證明并且按房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目份額計(jì)提利息的，準(zhǔn)許按實(shí)扣除，但不應(yīng)超過銀行同期貸款利率額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)政策優(yōu)惠上進(jìn)行具體相關(guān)性稅務(wù)籌劃工作，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作

（一）明確稅務(wù)籌劃空間

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅額主要是以其收入與可扣除項(xiàng)目為主要依據(jù)，這在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，即加大了房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅額。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程時(shí)間周期性長(zhǎng)，工程建設(shè)資金數(shù)額較大，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)復(fù)雜繁多，使得房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程難度加大，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)自身經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)稅務(wù)涉及范圍有明確的規(guī)定，了解土地增值稅稅務(wù)籌劃空間臨界，及時(shí)規(guī)劃財(cái)務(wù)預(yù)算，保障稅務(wù)工作的合理有序進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（二）合理選擇土地增值稅籌劃方法

稅務(wù)籌劃工作的質(zhì)量共同依賴于稅務(wù)籌劃空間的合理界定和稅務(wù)規(guī)劃的合理化與科學(xué)化，所以增值稅的稅務(wù)籌劃工作要合理有序開展就必須結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)際情況，加以相應(yīng)科學(xué)化的稅務(wù)籌劃方案，方可給房地產(chǎn)企業(yè)帶來發(fā)展機(jī)遇。由于土地增值稅的稅務(wù)籌劃是以控制或減少相關(guān)納稅額為目標(biāo)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合分析土地增值稅納稅額的影響因素，在保證按法律相關(guān)規(guī)定的情況下，結(jié)合其實(shí)際納稅份額分析增值稅占比，并在規(guī)劃增值稅額的前提下，通過增加稅額扣除和收入分散法，選擇合理化、科學(xué)化的土地增值稅籌劃方案，給房地產(chǎn)企業(yè)降稅，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

1.分散收入法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按法律相關(guān)規(guī)定，在兩個(gè)及其以上納稅人間分擔(dān)應(yīng)納稅額，以此實(shí)現(xiàn)減少企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過加大與其它相關(guān)企業(yè)合作力度，分散資金納稅額，同時(shí)還可以通過分散地產(chǎn)模塊來獲取政府稅務(wù)優(yōu)惠，比如開發(fā)性地產(chǎn)、租賃類地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等等，分散企業(yè)投資模式，以此獲取超額利潤(rùn)，一定程度上能降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)通過不同的銷售合同確定相應(yīng)的收入，由于商品房毛胚房銷售收入需要繳納土地增值稅金，裝修收入則不需要，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以降低毛胚房售價(jià)，提高裝修費(fèi)用，這在一定程度上也可以降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅額。

2.增加扣除項(xiàng)目法。增加扣除項(xiàng)目法是房地產(chǎn)企業(yè)在合法前提下通過適度增加扣除項(xiàng)目，以此調(diào)整稅務(wù)扣除額，給企業(yè)減少相關(guān)納稅額，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。由于增值稅額與扣除項(xiàng)目額的合計(jì)比率是影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的重要因素，因此在土地增值稅率不變的條件下，對(duì)扣除項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，充分利用扣減項(xiàng)目對(duì)土地增值稅額進(jìn)行調(diào)整，在扣除項(xiàng)目額的實(shí)際調(diào)整過程中，不斷對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本費(fèi)用進(jìn)行合理的規(guī)劃，以實(shí)現(xiàn)減少稅費(fèi)的目標(biāo)。按照我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定，土地增值稅的扣除項(xiàng)目分別是取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及其他扣除項(xiàng)目。在其他扣除項(xiàng)目扣減的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人可以按照土地使用權(quán)所支付的金額及房地?a開發(fā)成本之和的20%進(jìn)行扣減。作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的期間費(fèi)用的扣除并不全是按照實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，而是按照企業(yè)支付土地所有權(quán)的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%進(jìn)行扣除。在企業(yè)的稅收籌劃中，納稅人可以將一部分的期間費(fèi)用進(jìn)行合理的籌劃，將一部分期間費(fèi)用直接的轉(zhuǎn)到成本中，一旦在稅收籌劃之后進(jìn)行轉(zhuǎn)移，就屬于偷稅行為，因此在事前進(jìn)行相關(guān)籌劃是十分重要的。

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃；風(fēng)險(xiǎn)控制

1引言

我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人們對(duì)于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進(jìn)入了一個(gè)新的階段。稅務(wù)籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房?jī)r(jià)出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)的增長(zhǎng)，稅務(wù)籌劃也存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，優(yōu)化資源配置進(jìn)行稅務(wù)籌劃，拉低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，才是穩(wěn)控房?jī)r(jià)的重要途徑。

2找出房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

2.1國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平有著重要作用，推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房?jī)r(jià)的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個(gè)市場(chǎng)體系的風(fēng)口浪尖。此時(shí)雖然政府會(huì)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況隨時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對(duì)稅務(wù)政策不理解的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致違反法律的相關(guān)規(guī)定。2.2房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景與社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中未重視稅務(wù)籌劃的投入，稅務(wù)籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上陷入困境，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)。員工是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動(dòng)力。員工情況，包括個(gè)人素質(zhì)差異、員工流動(dòng)性等情況，都是可能導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。2.3法律風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進(jìn)展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務(wù)問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。再者我國(guó)大部分企業(yè)對(duì)稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進(jìn)行實(shí)際操作的時(shí)候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風(fēng)險(xiǎn)。

3分析稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

首先國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動(dòng)大。我國(guó)稅收政策隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動(dòng)中。我國(guó)頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務(wù)籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務(wù)籌劃制度，致使對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務(wù)籌劃是受多方面因素影響的，市場(chǎng)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策都對(duì)其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴稅務(wù)籌劃是不可取的。最后，稅務(wù)籌劃工作人員未樹立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進(jìn)度以及政府的稅務(wù)政策來做出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜、變動(dòng)大，存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。

4加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制的措施

4.1國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)實(shí)行科學(xué)籌劃，防范風(fēng)險(xiǎn)。在法治社會(huì)前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運(yùn)行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確了解國(guó)家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律政策來進(jìn)行稅務(wù)籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅務(wù)及其基本市場(chǎng)發(fā)展要求。國(guó)家必須做好科學(xué)的籌劃，來防范房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，深入了解國(guó)家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與國(guó)家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。4.2建立健全稅務(wù)籌劃制度。國(guó)家通過稅務(wù)籌劃制度來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務(wù)籌劃管理制度。這種制度有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)開展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的工作也能在稅務(wù)制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下處于優(yōu)勢(shì)地位。4.3正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的作用。稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況相結(jié)合，做出切合實(shí)際的稅務(wù)籌劃舉措。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況也在不斷更新變化，因此需要正確認(rèn)識(shí)稅務(wù)籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時(shí)掌握相關(guān)信息。4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專業(yè)知識(shí)能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復(fù)雜，要求稅務(wù)籌劃工作人員樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要有較強(qiáng)的適應(yīng)能力，高度的責(zé)任意識(shí)，同時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施提高稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和素質(zhì)。

5結(jié)語

綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制措施，防范風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

作者:余德梅 單位:海口中上財(cái)經(jīng)顧問股份有限公司

參考文獻(xiàn)

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析管理對(duì)策

一、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

（一）難化解

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一旦形成，如果企業(yè)不采取有效的應(yīng)對(duì)措施，風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)長(zhǎng)期存在，不會(huì)自動(dòng)化解。另外，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展，呈現(xiàn)出累積效應(yīng)，從隱形的風(fēng)險(xiǎn)逐漸轉(zhuǎn)化為顯性的資金流失，在引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的注意后，將會(huì)給企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益帶來嚴(yán)重的損害。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)一旦出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)使商業(yè)信譽(yù)受到損失，企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)一同下降，對(duì)未來的發(fā)展帶來了阻力。

（二）多變性

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因具有復(fù)雜性的特點(diǎn)，其中即包括企業(yè)內(nèi)部管理不善、重視不足，也包括外部稅法不完善，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)過大等。在企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，由于隨時(shí)面臨來自各個(gè)方面的不確定影響，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)出多變性的特點(diǎn)。例如，企業(yè)為了減少稅費(fèi)支出，會(huì)根據(jù)稅法規(guī)定和自身經(jīng)營(yíng)需要，實(shí)施納稅籌劃。一旦稅法做出調(diào)整，內(nèi)容發(fā)生變化，而企業(yè)有沒有及時(shí)調(diào)整納稅籌劃方案，就有可能導(dǎo)致納稅籌劃方案從“不違法”變成“違法”，進(jìn)而引起稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）可控性

雖然企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有多變性和難化解的特點(diǎn)，但是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成和爆發(fā)，也并不是無跡可尋的。企業(yè)可以結(jié)合以往的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，一方面提高對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控和管理的重視，例如通過加強(qiáng)內(nèi)部各個(gè)部門之間的信息交流，減少稅務(wù)工作中的失誤，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率；另一方面，也可以提前制定一些應(yīng)急方案，即便是出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也可以第一時(shí)間采取控制策略，避免風(fēng)險(xiǎn)損失的擴(kuò)大化。因此，只要做到快速響應(yīng)，就可以實(shí)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，這也是維護(hù)企業(yè)利益的一種有效手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.財(cái)務(wù)核算水平不高。財(cái)務(wù)核算是對(duì)企業(yè)涉稅進(jìn)行處理的重要一環(huán)，它直接對(duì)企業(yè)的稅務(wù)情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)的全部涉稅行動(dòng)產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當(dāng)程度。2.財(cái)務(wù)制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個(gè)重要問題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財(cái)務(wù)制度非常不合規(guī)范，且與國(guó)家的相關(guān)法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒有確立有關(guān)的財(cái)務(wù)制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)外部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.稅法改變后沒有及時(shí)調(diào)整納稅籌劃方案。納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在合法前提下少繳納稅費(fèi)的一種主要手段，納稅籌劃作為一種游走于稅法邊緣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，直接損害了稅務(wù)機(jī)關(guān)的利益。當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)現(xiàn)行的稅法法律進(jìn)行補(bǔ)充和完善后，原來的納稅籌劃方案中部分內(nèi)容已經(jīng)不再使用。但是從新稅法的實(shí)施，到企業(yè)更改納稅籌劃方案，中間需要間隔一段時(shí)間，如果企業(yè)沒有盡快結(jié)合當(dāng)前的稅法內(nèi)容對(duì)納稅籌劃方案進(jìn)行調(diào)整，也容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，許多房地產(chǎn)企業(yè)將工作中心都放在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上，對(duì)于稅法的變更缺乏足夠的重視，這也會(huì)直接增加稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。2.稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)。代替國(guó)家行使征稅任務(wù)的行政機(jī)關(guān)和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關(guān)系，而他們的權(quán)利和義務(wù)具有不對(duì)等性，這是稅收法律的一個(gè)非常重要的內(nèi)容。因?yàn)楝F(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關(guān)系中通常處于一個(gè)比較不利的位置。而且存在一些稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級(jí)的國(guó)家稅務(wù)局自行地把企業(yè)正常申報(bào)且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會(huì)損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題加大了很多的不確定，同時(shí)也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的具體對(duì)策

（一）建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

1.推出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分評(píng)級(jí)機(jī)制。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員來說，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然會(huì)帶來損失，但是只要做好事前預(yù)防和管理，就可以做到風(fēng)險(xiǎn)可控，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及經(jīng)濟(jì)效益造成大的損失。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)分評(píng)級(jí)制度，就是采用定性分析與定量計(jì)算相結(jié)合的方法，立足于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前工作的開展情況，對(duì)潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)其發(fā)生概率、可能造成的危害后果等進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析。這樣一來，就可以為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開展提供必要的參考，便于企業(yè)集中人力進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控。2.做好日常稅務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常工作中，由于存在一些不良的習(xí)慣，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部沒有開展有效的監(jiān)督和檢查活動(dòng)，也會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，最終給企業(yè)造成損失。針對(duì)這一問題，就要去房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注細(xì)節(jié)，從日常稅務(wù)活動(dòng)著手，強(qiáng)化監(jiān)督意識(shí)。例如，定期核對(duì)應(yīng)收賬款，及時(shí)處理死賬、呆賬。加強(qiáng)倉庫存貨管理，對(duì)于滯銷的庫存物資要及時(shí)采取處理辦法，既可以減少庫存，騰出空間，又可以防止資金呆滯，對(duì)增加房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動(dòng)效率也起到了積極作用。

（二）營(yíng)造良好的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)境

1.提升稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，決定了要想提高管理能力，必須要從日常工作的各個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，采取有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控策略，以最大限度的避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而這些工作的開展，需要房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理人員要具備強(qiáng)烈管理意識(shí)。一方面。房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，需要樹立長(zhǎng)遠(yuǎn)目光，能夠認(rèn)識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利開展產(chǎn)生的積極影響，進(jìn)而為管理活動(dòng)的進(jìn)行提供必要的支持；另一方面，作為直接負(fù)責(zé)稅務(wù)管理的工作人員，也要具備憂患意識(shí)，切實(shí)從源頭上降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。2.重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度建設(shè)。在房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，一方面要求稅務(wù)管理人員具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和豐富的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理經(jīng)驗(yàn)，另一方面還必須建立起一套完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，能夠?yàn)楦黜?xiàng)工作的開展提供支持和保障。除了上文中提及的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制外，像合同管理制度、發(fā)票管理制度等，也都需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)工作的需要，盡快建立起來。以合同管理制度為例，作為一種具有法律效率的文件，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)合同中雙方的責(zé)任、付款時(shí)間等做出明確說明，這樣既可以方便后期稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查，又可以避免法律糾紛和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)要與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)保持良好的關(guān)系，在交流過程中了解稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于現(xiàn)行稅法將要做出的調(diào)整和改變，進(jìn)而提前采取應(yīng)對(duì)策略，這樣即便是后期進(jìn)行了稅法修改，房地產(chǎn)企業(yè)也不會(huì)因?yàn)閼?yīng)對(duì)不及時(shí)，而引起稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或法律糾紛。另外，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)擁有對(duì)現(xiàn)行稅法的補(bǔ)充和解釋權(quán)，通過加強(qiáng)與地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，也能夠了解地方性的補(bǔ)充政策，這也有助于提高對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制水平。

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；稅收籌劃

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國(guó)家出臺(tái)了一系列政策控制房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)卻居高不下，令人望而生畏，也給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴(yán)冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會(huì)出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問題

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面

從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實(shí)施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務(wù)籌劃目標(biāo)不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務(wù)人員個(gè)人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導(dǎo)致稅收籌劃的片面發(fā)展。

(二)對(duì)國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策理解淺顯

21世紀(jì)以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，在實(shí)際政策的實(shí)行過程中，有很多企業(yè)無法適應(yīng)國(guó)家政策，不能帶來成效。更有甚者對(duì)這一政策的理解出現(xiàn)錯(cuò)誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新的波動(dòng)。

(三)在稅收籌劃中風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進(jìn)行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機(jī)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，這具有極大的隱患性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法

面對(duì)波密詭譎的房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項(xiàng)目金額，以此達(dá)到降低增值率，減小稅收負(fù)擔(dān)的目的。這其實(shí)也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲(chǔ)存力量，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。企業(yè)在籌集資金的過程中，應(yīng)該采取科學(xué)、合理的方法，僅靠貸款不是長(zhǎng)久之計(jì)，只會(huì)讓負(fù)債一直增加，對(duì)企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項(xiàng)目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。

(二)合理利用國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，合理利用國(guó)家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時(shí)，如果增值稅額中沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會(huì)想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)必要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅壓力。

(三)合理通過建房進(jìn)行稅收籌劃

在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，還減少企業(yè)繳納費(fèi)用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負(fù)責(zé)土地，一方負(fù)責(zé)資金，雙方進(jìn)行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對(duì)于合作雙方來說都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。

(四)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持

政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門，具有對(duì)企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢，給予專業(yè)的指導(dǎo)，由于各個(gè)地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識(shí)，將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補(bǔ)救措施

稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會(huì)采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險(xiǎn)不可避免，仍然會(huì)受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險(xiǎn)控制，采取積極有效的補(bǔ)救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個(gè)因素進(jìn)行開展，減少稅費(fèi)開支，在保證有合理利潤(rùn)的前提下，提供條件合理的減少稅費(fèi)，是稅收籌劃的目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：

(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

在當(dāng)前日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對(duì)企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。目前，政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進(jìn)行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤(rùn)。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中獲得生存機(jī)會(huì)。

(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘高溫’現(xiàn)象促使國(guó)家加大對(duì)該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成不少麻煩。國(guó)家干預(yù)力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財(cái)務(wù)管理水平自然會(huì)降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動(dòng)率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預(yù)力度過大的問題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

(三)有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化

在房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務(wù)之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負(fù)稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負(fù)稅壓力，給企業(yè)喘息的機(jī)會(huì)，減少稅務(wù)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)帶來巨大利益。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負(fù)稅壓力，還能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進(jìn)行稅收籌劃，不僅對(duì)企業(yè)自身有好處，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是個(gè)很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，積極配合，用好的方法達(dá)到好的目的。

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篇(7)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 管理 控制

一、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概析

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是在一個(gè)特有的稅收政策體制下，該企業(yè)因?yàn)槠渖娑愋袨榕c相關(guān)法律不相符，因而違反了其納稅的有關(guān)規(guī)定，在這情況下，就會(huì)讓企業(yè)產(chǎn)生了一些不可確定的損失，它的一個(gè)直接表現(xiàn)就是該企業(yè)過多地繳納稅款，又或者過少地繳納稅款。

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為一種風(fēng)險(xiǎn)類別，它也具有一般風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，主要有五個(gè)方面。第一，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的普遍和廣泛性。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于每一個(gè)企業(yè)之中，規(guī)模大或者小的企業(yè)都會(huì)或多或少地發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不會(huì)隨著其企業(yè)或者個(gè)人的意志發(fā)生變化。第三，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)常會(huì)使企業(yè)產(chǎn)生一些損失。第四，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有轉(zhuǎn)化性。企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在一定的情況下，它的影響范圍和影響程度都可能會(huì)產(chǎn)生一定的變化，它是不會(huì)一成不變的。第五，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)存在于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當(dāng)中，它是看不見，也摸不著，它是無形的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算水平的準(zhǔn)確性不高

財(cái)務(wù)核算是對(duì)企業(yè)涉稅進(jìn)行處理的重要一環(huán)，它直接對(duì)企業(yè)的稅務(wù)情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)的全部涉稅行動(dòng)產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當(dāng)程度。如，據(jù)國(guó)家審計(jì)署2004年第四號(hào)審計(jì)結(jié)果公報(bào)公布了對(duì)785戶房地產(chǎn)大中型企業(yè)稅收征管情況審計(jì)調(diào)查結(jié)果，顯示在2002年，以上785個(gè)企業(yè)少繳稅款133億元，而在2003年的1月至9月共少繳稅款118億元。而以上審計(jì)結(jié)果原因分析為，上述房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)存在主觀或客觀的核算誤差。

2.房地產(chǎn)企業(yè)制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個(gè)重要問題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財(cái)務(wù)制度非常不合規(guī)范，且與國(guó)家的相關(guān)法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒有確立有關(guān)的財(cái)務(wù)制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

3.房地產(chǎn)企業(yè)納稅的重視度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)主觀態(tài)度。每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該盡按時(shí)、足額、依法納稅。可是在實(shí)際日常的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中，由于繳納的稅款對(duì)于企業(yè)而言是一種現(xiàn)金流出，這樣會(huì)把企業(yè)的利潤(rùn)降低，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了其業(yè)績(jī)，利用了一些違法方法，使自身面臨重大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)涉稅行為的重視意識(shí)不強(qiáng)也是其風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的一個(gè)非常重要的因素。在房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)存在這樣的誤區(qū)，就是房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為應(yīng)該由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行處理，而房地產(chǎn)企業(yè)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)該由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行防范。

（二）企業(yè)外部原因

1.稅法的多變性

每個(gè)國(guó)家的稅法都不會(huì)一個(gè)缺點(diǎn)也沒有，它總會(huì)存在著某些比較籠統(tǒng)、不明確，又或者比較容易產(chǎn)生歧義的項(xiàng)目，這些都會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)在操作的時(shí)候增加一定的難度。還有一點(diǎn)就是，企業(yè)沒有稅法的解釋權(quán)，這樣就會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)處在一個(gè)非常不利的位置，所以稅法的多變性在一定程度上會(huì)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，2009年1月1日起全面實(shí)行的增值稅轉(zhuǎn)型，關(guān)于購置固定資產(chǎn)的處理等也發(fā)生了較大的變化，企業(yè)也需要按照新的《增值稅暫行條例》進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)處理。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)及不規(guī)范執(zhí)法的存在

代替國(guó)家行使征稅任務(wù)的行政機(jī)關(guān)和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關(guān)系，而他們的權(quán)利和義務(wù)具有不對(duì)等性，這是稅收法律的一個(gè)非常重要的內(nèi)容。我國(guó)的稅法給予稅務(wù)機(jī)關(guān)行使一定程度的自由裁量權(quán)，如果在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)法的程序中是具備彈性的，他們有權(quán)按照自己的判斷對(duì)其納稅人的行為進(jìn)行判定。而因?yàn)楝F(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關(guān)系中通常處于一個(gè)比較不利的位置。而且存在一些稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級(jí)的國(guó)家稅務(wù)局自行地把企業(yè)正常申報(bào)且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會(huì)損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題加大了很多的不確定，同時(shí)也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的若干策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指的是在風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生之前，按照以前的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的一些規(guī)律或者所看到的一些信息，告訴相關(guān)部門并對(duì)他們發(fā)出緊急的信息，把這些風(fēng)險(xiǎn)的信息傳達(dá)下去，為的是避免發(fā)生一些準(zhǔn)備不足或者不知情的狀況，以此最大限度地把風(fēng)險(xiǎn)所引發(fā)的危害或者損害降低的一種行為。所謂的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)則是一個(gè)自己組建起來的組織，它是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警行為依據(jù)有關(guān)的內(nèi)部聯(lián)系構(gòu)建而成的一個(gè)整體。

1.推行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)分評(píng)級(jí)制度，同時(shí)進(jìn)行定期的稅務(wù)檢查

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)分評(píng)級(jí)的體制主要是采用了沃爾評(píng)分法的原理及其分析思路，同時(shí)主要經(jīng)過查找房地產(chǎn)企業(yè)中比較重要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性、比較關(guān)鍵的部門、比較關(guān)鍵的人員，確立相對(duì)應(yīng)的權(quán)重，并結(jié)合所在企業(yè)的一般實(shí)際狀況，算出每個(gè)企業(yè)自己的總得分，再評(píng)價(jià)該企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)情況。

2.預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)稅收，強(qiáng)化日常稅務(wù)的監(jiān)督

對(duì)稅收的預(yù)測(cè)不僅會(huì)在稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理中應(yīng)用，在房地產(chǎn)企業(yè)中也是會(huì)有廣泛的應(yīng)用，也就是在房地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)企業(yè)稅收進(jìn)行預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收的預(yù)測(cè)是按照房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為的一些歷史材料，并參考現(xiàn)有的基本要求和基本條件，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)將來的涉稅行為及需繳納的稅收做出一個(gè)科學(xué)的測(cè)算與預(yù)計(jì)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收預(yù)測(cè)的意義在于：第一，預(yù)測(cè)一個(gè)項(xiàng)目或者它將來的一段期間內(nèi)應(yīng)該繳納的稅收，這樣可以為決策提供一定的可靠標(biāo)準(zhǔn)；第二，測(cè)定各個(gè)項(xiàng)定額及其標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以編制計(jì)劃，同時(shí)可以分解計(jì)劃中的指標(biāo)服務(wù)。第三，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收的預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的一個(gè)非常重要的部分，也是預(yù)警系統(tǒng)中所構(gòu)建的非常重要一個(gè)環(huán)節(jié)，這樣能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)防范稅收風(fēng)險(xiǎn)提供一定的數(shù)據(jù)支撐。

（二）控制稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，在理論基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)分析上，需要具備相應(yīng)的環(huán)境的適應(yīng)性，它是一個(gè)系統(tǒng)工程。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)其納稅環(huán)境在客觀上會(huì)存在著比較多的不確定的問題，而房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃作為一個(gè)決策的行為，它也是會(huì)存在決策上的一些風(fēng)險(xiǎn)。依照對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過程中的一些分析，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的計(jì)劃在執(zhí)行中所遇到的較大風(fēng)險(xiǎn)是所執(zhí)行的障礙，可能要被迫地對(duì)原來的決定做出調(diào)整，又或者房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃計(jì)劃的一個(gè)重要預(yù)期的財(cái)務(wù)效果，并沒有得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同，而與房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃最初確定的目標(biāo)產(chǎn)生一個(gè)非常嚴(yán)重的偏差，甚至是有一個(gè)相反結(jié)果。

（三）加強(qiáng)企業(yè)與外部機(jī)構(gòu)的溝通合作

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)與外部機(jī)關(guān)的一個(gè)溝通與合作，有益于房地產(chǎn)企業(yè)獲得并掌握一些最新的、同時(shí)也是比較準(zhǔn)確的稅收政策的消息，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)所在區(qū)域的主管稅收機(jī)關(guān)，在國(guó)家稅務(wù)總局等機(jī)關(guān)制定的最新的一些稅收的文件的基礎(chǔ)上，某些時(shí)候會(huì)制定一些地方的法律法規(guī)或者是一些補(bǔ)充政策，但是這一些地方的法規(guī)以及所補(bǔ)充的政策經(jīng)常會(huì)被房地產(chǎn)企業(yè)所輕視，這樣就非常容易產(chǎn)生一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在加強(qiáng)與外部機(jī)關(guān)、組織的溝通中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從細(xì)節(jié)做起，在基于防范企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之上，應(yīng)該主動(dòng)、積極地尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)的指導(dǎo)與幫忙。如果對(duì)稅收的政策或者法律法規(guī)不能準(zhǔn)確把握，就應(yīng)該要主動(dòng)積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通和聯(lián)系，聽取其建議與指導(dǎo)。

四、結(jié)語