序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

一、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點與稅負(fù)情況

1.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點。長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在推動我國的經(jīng)濟發(fā)展中起到了不可替代的重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)也因其經(jīng)營活動及開產(chǎn)品的特殊性而具有一些不同于其他行業(yè)的鮮明特征。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，由于土地的購置和整體、房屋的開發(fā)和建設(shè)都需要大量資金的投入，而企業(yè)為了經(jīng)營活動的連續(xù)性也不可能將企業(yè)所有資金投入一個項目之中。所以在整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，銀行等金融機構(gòu)的融資、施工方的施工墊資以及購房者的預(yù)付款項都是維持項目運作的重要資金來源。所以房地產(chǎn)行業(yè)通常資金量投入量巨大，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿也往往較高。房地產(chǎn)行業(yè)還具有高經(jīng)營風(fēng)險的特性。因為房地產(chǎn)項目的投資額度較大、投資周期較長，導(dǎo)致行業(yè)的投資回報流動性相對較低。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有鮮明的地域性，商品房的價值與其所處的地域、位置息息相關(guān)，幾時結(jié)構(gòu)、質(zhì)量完全相同的產(chǎn)品也可能因位置的區(qū)別而導(dǎo)致價格大相徑庭。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應(yīng)市場，業(yè)務(wù)布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現(xiàn)存貨積壓、現(xiàn)金流斷裂的情況，從而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營危機。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)情況。長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國的整體稅收增長做出了巨大的貢獻(xiàn)。在過去的數(shù)十年里，房地產(chǎn)行業(yè)是我國所有行業(yè)中稅收增幅最快的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的納稅占國家總稅收比重也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地行業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重，可見我國的房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)還是偏重。除了房地產(chǎn)行業(yè)的納稅總額較高之外，房地產(chǎn)行業(yè)還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產(chǎn)的項目開發(fā)流程上來看：在獲取土地階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價格的3%～5%，而耕地占用稅則根據(jù)區(qū)域的不同實行差別定額稅率。在開發(fā)建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)還因占用土地而交納城鎮(zhèn)土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產(chǎn)項目銷售轉(zhuǎn)讓階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照不動產(chǎn)交納5%的營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實行30%～60%的超率累進(jìn)稅率。在房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)項目時，企業(yè)還需要租金交納營業(yè)稅與房產(chǎn)稅。同時，企業(yè)還需要根據(jù)自身的銷售狀況按季度預(yù)交企業(yè)所得稅，在年度終了后進(jìn)行匯繳清算。由此可見，我國的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅種較多，需要承擔(dān)的納稅義務(wù)較重。根據(jù)測算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費通常會達(dá)到商品房成本的30%～40%。另外，根據(jù)我國的“營改增”總體規(guī)劃，房地產(chǎn)行業(yè)將于2015年前完成營改增的改革，屆時可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)短期內(nèi)進(jìn)一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)公司價值最大化是個值得要研究的重要問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要方法

1.企業(yè)融資的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿往往較高，擁有大量的負(fù)債。因此如何選擇企業(yè)融資及財務(wù)費用處理方式而實現(xiàn)企業(yè)的稅負(fù)最小化是的企業(yè)需要重點考慮的問題。房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得借款用于一般運營時，借款的利息費用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時，則計入開發(fā)成本。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的收入結(jié)轉(zhuǎn)的特殊性會通常使企業(yè)的會計業(yè)績產(chǎn)生波動，當(dāng)企業(yè)的業(yè)績?yōu)樘潛p時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將借款的財務(wù)費用資本化，應(yīng)變在后續(xù)會計期間進(jìn)行攤銷;當(dāng)企業(yè)取得正的業(yè)績時，應(yīng)當(dāng)將借款的財務(wù)費用盡量費用化，從而減少當(dāng)期的應(yīng)納稅額。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)控制取得融資成本的限額及加強企業(yè)的融資管理，盡量避免企業(yè)產(chǎn)生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。

資本市場是房地產(chǎn)企業(yè)取得資金的重要渠道之一，但企業(yè)通過股權(quán)融資的資金成本通常較高，同時股息分紅也能在企業(yè)的稅前扣除。所以，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)重視通過發(fā)行債券來融資，一方面?zhèn)谫Y特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面?zhèn)睦①M用也可以有抵稅的效果，從而降低企業(yè)的整體稅負(fù)。

2.產(chǎn)品銷售的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)的商品房等產(chǎn)品屬于高價值商品，在銷售時會產(chǎn)生較高的稅負(fù)。我國的稅法規(guī)定通過直接銷售或預(yù)收等方式銷售商品房都是在銷售時征收營業(yè)稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過分期付款的方式銷售房地產(chǎn)，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項目的銷售方式可以調(diào)節(jié)企業(yè)稅負(fù)之外，企業(yè)還可以通過調(diào)節(jié)開發(fā)項目的銷售結(jié)算方式來降低企業(yè)的整體稅負(fù)。由于我國的土地增值稅實行超率累進(jìn)型，當(dāng)商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導(dǎo)致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項目的銷售結(jié)算方式往往可以降低企業(yè)的土地增值稅整體稅負(fù)。例如某房地產(chǎn)公司有兩個項目，第一個項目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個項目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為27萬元，兩項目合計土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個項目合并銷售結(jié)算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應(yīng)繳納稅額為38萬元。因此，該企業(yè)可以通過合理的合并項目銷售結(jié)算，從而降低企業(yè)的整體土地增值稅稅負(fù)。另外，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)裝修的商品房時，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營業(yè)稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產(chǎn)企業(yè)通過繳納少量營業(yè)稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業(yè)的整體稅負(fù)。

3.組織架構(gòu)的稅收籌劃。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷擴大，在各地進(jìn)行擴張成立分子公司已成為企業(yè)發(fā)展的通常模式。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的發(fā)展就為其成立集團公司提供了基礎(chǔ)，而企業(yè)成立集團公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業(yè)進(jìn)行納稅的最終目的是要降低其整體稅負(fù)，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化，而集團公司可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的經(jīng)營特點和財務(wù)狀況進(jìn)行主營業(yè)務(wù)分割和調(diào)整，可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的適用稅率高低進(jìn)行合理的關(guān)聯(lián)交易。例如集團的核心控股公司往往設(shè)立在高新區(qū)而享受了15%的所得稅率，則集團公司可以通過合理的手段調(diào)整業(yè)務(wù)和轉(zhuǎn)移利潤至其中，從而降低了稅負(fù)。另外，集團公司在進(jìn)行擴張時可以根據(jù)分公司和子公司的適用稅收規(guī)定不同，分別對兩種方案的稅負(fù)進(jìn)行測算，從而選擇最有利于集團的方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃需要注意的問題

1.納稅籌劃應(yīng)該從整體布局。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜，納稅環(huán)節(jié)也較多，因此企業(yè)的納稅籌劃必須從企業(yè)的整體經(jīng)營的角度出發(fā)。從項目的規(guī)劃設(shè)計，土地的獲取和項目開發(fā)建設(shè)等等環(huán)節(jié)上嚴(yán)格把控，按照企業(yè)的整體稅后利益最大化籌劃設(shè)計，而不能僅僅考慮項目建設(shè)的某一環(huán)節(jié)的稅負(fù)最低。例如企業(yè)在拿地之后的規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)就應(yīng)當(dāng)考慮到其預(yù)計開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)問題，若開發(fā)建設(shè)大戶型住宅等高端產(chǎn)品則不能享受到國家的標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優(yōu)惠。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃是與其經(jīng)營計劃和整個開發(fā)流程都息息相關(guān)的，并不能片面、獨立地看待。

篇(2)

納稅籌劃是在遵循國家相關(guān)法律法規(guī)的前提下，納稅人為了實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，根據(jù)政府部門制定的納稅政策導(dǎo)向，對企業(yè)所涉及到的納稅行為進(jìn)行合理的優(yōu)化與安排，降低企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)的一種財務(wù)管理活動。納稅籌劃具有以下原則：①合法性。稅收是我國依據(jù)我國法律實施的對社會經(jīng)濟進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，納稅籌劃是在遵守我國法律法規(guī)的前提下，企業(yè)為降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)而采取的一種合理調(diào)整納稅行為，因此其具有合法性，受到我國相關(guān)法律的保護，它與偷稅漏稅有著本質(zhì)的區(qū)別。②超前性。納稅是企業(yè)的基本義務(wù)，國家對企業(yè)進(jìn)行稅收的依據(jù)主要是根據(jù)企業(yè)的各項行為發(fā)生了應(yīng)稅事項，而納稅籌劃是企業(yè)在沒有發(fā)生應(yīng)稅事項活動之前，對企業(yè)的各項活動進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃與安排，從而實現(xiàn)企業(yè)少納稅或者提高經(jīng)濟效益的目的，因此納稅籌劃具有一定的超前性。③時效性。納稅籌劃的目的是企業(yè)利用現(xiàn)有的法律法規(guī)對企業(yè)的行為進(jìn)行科學(xué)的安排，如果社會環(huán)境發(fā)生變化，而企業(yè)的應(yīng)稅事項行為卻沒有相應(yīng)的做出調(diào)整可能就會造成企業(yè)出現(xiàn)偷稅漏稅行為。

2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性與可行性分析

2.1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性分析

房地產(chǎn)由于其建設(shè)周期時間長，涉及納稅環(huán)節(jié)多，因此房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本比較高，在我國房地產(chǎn)業(yè)盈利空間不斷下降的情況下，實施對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃對國家和房地產(chǎn)企業(yè)本身而言都是必要的：首先，通過納稅籌劃可以合理的引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。基于房地產(chǎn)在整個國民經(jīng)濟中的重要位置，通過國家宏觀調(diào)控手段對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行必要調(diào)整是保證社會穩(wěn)定、經(jīng)濟健康發(fā)展的基礎(chǔ)，通過納稅籌劃能夠及時的調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)。其次，納稅籌劃有利于避免企業(yè)的偷稅漏稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。納稅籌劃是在法律允許的范圍內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)的行為進(jìn)行合理調(diào)整，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險，避免企業(yè)采取違規(guī)的手段偷稅漏稅。最后，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。通過納稅籌劃可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)的納稅成本。從而降低企業(yè)的融資成本，保障企業(yè)有更多的的資金用于施工建設(shè)過程中，并且通過納稅籌劃也實現(xiàn)了企業(yè)的規(guī)范化管理。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性分析

根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)所處的市場環(huán)境來看，實施納稅籌劃已經(jīng)具備完善的條件：①房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境已經(jīng)非常成熟。一是納稅籌劃已經(jīng)得到我國法律法規(guī)的認(rèn)可，國家鼓勵企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，納稅籌劃是企業(yè)優(yōu)化管理的重要內(nèi)容；二是我國稅法法制環(huán)境不斷優(yōu)化，比如我國在2014年出臺了房屋交易稅收政策保證我國房地產(chǎn)稅務(wù)的進(jìn)一步完善。稅務(wù)法律的不完善為企業(yè)的納稅籌劃提供了法律保障。②房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境有利于納稅籌劃的實施。一是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長，涉稅生產(chǎn)環(huán)節(jié)比較多，根據(jù)對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)分析，幾乎房地產(chǎn)企業(yè)在每個生產(chǎn)環(huán)節(jié)都有涉稅事項，因此較多的稅種為企業(yè)實施納稅籌劃提供了空間；二是納稅成本已經(jīng)構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)成本支出的重要內(nèi)容，因此房地產(chǎn)企業(yè)非常注重納稅籌劃，為此他們引進(jìn)與培養(yǎng)了大量的懂稅務(wù)的專業(yè)人才，這就為房地產(chǎn)企業(yè)實施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。

3房地產(chǎn)企業(yè)各階段的納稅籌劃分析

3.1開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃分析

①籌資方式不同所導(dǎo)致的企業(yè)納稅金額也就不同，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的籌資主要有權(quán)益籌資和負(fù)債籌資。不同的籌資方式對企業(yè)產(chǎn)生的納稅影響也不同，比如：假設(shè)以房地產(chǎn)企業(yè)計劃籌資4500萬元，借款年利率為10%，項目預(yù)計利潤為1000萬（扣除各種經(jīng)濟費用），企業(yè)的籌資方式選擇不同的籌資形式：第一種：向社會以公開發(fā)行股票的方式融資4500萬，企業(yè)的所得稅率為25%。第二種：采取權(quán)益融資和負(fù)債融資相結(jié)合的辦法，但是權(quán)益融資比重要大，向社會發(fā)行360萬股股票，每股發(fā)行價格為10元，剩余的900萬元向金融機構(gòu)借款。第三種：仍然是采取上兩種方式進(jìn)行，但是負(fù)債比例要大，公開發(fā)行股票融資1800萬，其余的2700萬向金融機構(gòu)借款。通過對上述三種方案進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)：隨著權(quán)益資本比重的下降，企業(yè)應(yīng)納所得稅稅額分別為250萬、227.5萬、182.5萬，呈遞減趨勢。通過對這三種方案的對比，第三種企業(yè)的應(yīng)稅所得稅最少，投資效益最高，由此可見企業(yè)通過合理的配置籌資方式可以降低企業(yè)的應(yīng)稅比重。②利息費用的納稅籌劃。土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中涉及到的一個重要稅種，對于土地增值稅的計算主要是根據(jù)增值率的大小進(jìn)行征收，因此合理的去除項目費用是降低增值額，減少企業(yè)納稅金額的重要途徑。由于開發(fā)階段對稅收構(gòu)成影響的主要是籌資資金的利息，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以從降低利息角度入手，比如企業(yè)通過負(fù)債形式獲得融資，那么其支付的利息比較高，因此需要金融機構(gòu)提供利息證明，以便扣除相應(yīng)的利息項目金額。

3.2銷售階段的納稅籌劃分析

①房屋定價策略的納稅籌劃。隨房屋進(jìn)行定價是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤的主要手段，由于受到稅收政策的約束，以制定高房價的策略并不能為企業(yè)帶來高額的利潤，相關(guān)還會增加企業(yè)的負(fù)擔(dān)，因為高營業(yè)收入預(yù)示著高額的稅負(fù)。因此需要企業(yè)按照銷售計劃合理的進(jìn)行納稅籌劃，將一部分房屋以低價格銷售，以此實現(xiàn)土地增值稅的稅率控制在稅率的低檔次內(nèi)。②促進(jìn)方式的納稅籌劃。隨著國家宏觀調(diào)整政策的不斷出臺，樓市在經(jīng)過快速上升階段，已經(jīng)處于相對低迷的狀態(tài)，造成房地產(chǎn)企業(yè)的銷售不理想，為此企業(yè)為了回籠資金，房地產(chǎn)企業(yè)選擇促銷的方式，但是房地產(chǎn)選擇的促銷方式不合理就會增加房地產(chǎn)企業(yè)的納稅，房地產(chǎn)企業(yè)制定了購買商品房贈送實物的方式，其結(jié)果就是該企業(yè)要將實物的銷售市值納入到企業(yè)應(yīng)繳納稅款事項之中。

3.3現(xiàn)有階段的納稅籌劃分析

在房屋銷售一部分之后，企業(yè)為了投資以及對外出租他們選擇預(yù)留一部分商品房，這樣一來就會產(chǎn)生營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等稅費，這些稅費的存在會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生重要的影響。①閑置房產(chǎn)投資納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)將沒有銷售出去的或者計劃中不銷售的商品房以對外出租或者以房屋作為入股資金進(jìn)行利潤分紅的方式進(jìn)行投資，經(jīng)過大量的實證證明，房地產(chǎn)企業(yè)采取對外租賃的方式能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。②合理分解租金收入的納稅籌劃。房屋在選擇對外租賃的方式之后產(chǎn)生的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅將以房屋對外租賃的價格為稅收依據(jù)。因此房屋的租金高低直接決定房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，通過合理分解房屋租賃價格是減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的重要首選。比如房地產(chǎn)企業(yè)可以采取將房屋租賃價格中的水、電以及物業(yè)費等進(jìn)行單獨核算的方式。

4房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險及應(yīng)對措施

4.1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險主要有：稅收政策的變化、預(yù)測生產(chǎn)經(jīng)營活動的變化、與稅務(wù)部門信息溝通的不及時、沒有從企業(yè)的整體戰(zhàn)略進(jìn)行合理安排以及財務(wù)人員綜合素質(zhì)缺乏等方面的風(fēng)險。

4.2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險的應(yīng)對措施

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅 稅收籌劃

隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，房地產(chǎn)市場的競爭已然進(jìn)入了白熱化的狀態(tài)。在市場中，房地產(chǎn)企業(yè)要想在眾多競爭對手中脫穎而出，一枝獨秀，必須想方設(shè)法提高經(jīng)濟效益，即一方面通過經(jīng)營取得更多的收益，另一方面通過管理降低生產(chǎn)成本。稅收是企業(yè)成本的重要組成部分，也是房地產(chǎn)企業(yè)主要成本之一，對其發(fā)展有著極其深遠(yuǎn)的影響。近年來，隨著國家法律法規(guī)的逐漸完善，稅收征管水平也進(jìn)一步提高，這為企業(yè)所得稅提供了籌劃空間，也使的稅收籌劃變得越來越有意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義

納稅籌劃是一種稅前行為，它在依法貫徹國家相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，通過合理安排涉稅事項而達(dá)到節(jié)稅、免稅的目的。由此可看出，納稅籌劃應(yīng)該具備三大特點：一是合法性，是以法律為基礎(chǔ)的合法的財務(wù)活動；二是善用性，是以國家法律漏洞或優(yōu)惠政策來安排籌劃計劃的；三是降本增效，其最終目的是為企業(yè)節(jié)約成本，提高經(jīng)濟效益。納稅籌劃與偷、避稅有著本質(zhì)區(qū)別，前者合法，后者違法。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、周期長、產(chǎn)品不確定等特點，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)會面臨一定的資金壓力，而所得稅是其成本的重要組成，其多少直接關(guān)系到企業(yè)的切身利益。所以說房地產(chǎn)企業(yè)在納稅前有必要通過尋找一種合理的納稅籌劃方法，達(dá)到節(jié)稅增效的目的。在新稅法實施后，企業(yè)的納稅籌劃空間大大增長，企業(yè)可以根據(jù)其經(jīng)營特點和投資方式靈活的選擇籌劃方法。房地產(chǎn)企業(yè)實施納稅籌劃主要實現(xiàn)兩個目的：一是通過合理的納稅籌劃達(dá)到延期繳稅的目的，從而將這部分延期繳納的稅款用于盤活流動資金；二是通過合理籌劃降本增效，遠(yuǎn)離偷、逃稅現(xiàn)象。偷、逃稅現(xiàn)象在我國企業(yè)比較普遍，之前由于偷、逃付出的成本遠(yuǎn)小納稅籌劃，許多企業(yè)鋌而走險觸犯法律底限，然而隨著我國稅法的不斷完善以及稅收征管水平的不斷增強，人們越來越意識到偷、逃的危害性，一旦東窗事發(fā)將直接使企業(yè)陷入萬劫不復(fù)之地，所以老老實實的進(jìn)行納稅籌劃才是最理想的選擇。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅內(nèi)容并不復(fù)雜，一般包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、所得稅以及增值稅等。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及到不動產(chǎn)，所以涉及到土地增值稅的機會較多，如表1：

表1：土地增值稅稅率表

[土地增值稅＼&按增值額與扣除項目金額的比例分為：＼&實行超率累進(jìn)稅＼&＼&未超過50%＼&30%＼&50%～100%＼&40%＼&100%～200%＼&50%＼&200%以上＼&60%＼&]

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收特點：一是營業(yè)稅剛性大。營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十八條規(guī)定，“納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所有原材料及其他物資和動力在內(nèi)”。二是征收面廣。由于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算水平不一，很難進(jìn)行應(yīng)稅計量，而稅務(wù)機關(guān)規(guī)定對收入憑證費用憑證不全的有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。所以稅務(wù)機關(guān)更傾向于核收收取辦法。三是由于建設(shè)工程少則兩年，多則數(shù)年，時間跨度非常大，收入取得很難一次性完成。所以稅務(wù)機關(guān)提出了“以票控稅”方法，實際只要房地產(chǎn)企業(yè)開據(jù)了票據(jù)，不管理預(yù)收款還是進(jìn)度款都要申報并繳納稅金。四是房地產(chǎn)集團企業(yè)具有跨區(qū)經(jīng)營的特點，經(jīng)常出現(xiàn)重復(fù)納稅的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃

（一）納稅籌劃的具體原則

納稅籌劃必須遵守一定的原則，否則納稅籌劃就是無序的籌劃，很容易使企業(yè)陷入籌劃陷阱：合法性原則。納稅籌劃關(guān)系到企業(yè)的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略利益，也是企業(yè)健康發(fā)展的基石，必須遵循相關(guān)法律法規(guī)，既保障企業(yè)的聲譽和戰(zhàn)略目標(biāo)，又不失眼前利益；合理性原則。權(quán)衡各種關(guān)系，爭取這些關(guān)系之間的平衡，保證籌劃方案的順利實施；風(fēng)險與收益均衡原則。風(fēng)險與收益是共存在一對矛盾體，一般是風(fēng)險越高收益越大，但房地產(chǎn)企業(yè)為了長遠(yuǎn)發(fā)展的考慮，要在這兩者之間做出權(quán)衡，趨利避害，達(dá)到利益最大化；籌劃原則。即納稅籌劃發(fā)生在納稅行為之前；系統(tǒng)性。納稅籌劃并不是某個部門的事情，而需要全員共同參與。

（二）固定資產(chǎn)的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)較多，是納稅籌劃的重中之重。具體辦法有：折舊方法。常用的折舊方法有平均法、產(chǎn)量法以及加速折舊法。平均法是根據(jù)資產(chǎn)的使用年限，折舊額均衡分?jǐn)偟绞褂媚晗奚希捎诠潭ㄙY產(chǎn)的使用年限不確定，如果其壽命小于法定使用年限，那么前期的增效較明顯。而加速計提折舊是早期折舊額較大，后期較少，這使得固定資產(chǎn)在前期有較大的補償。從這兩種方法對比來看，加速折舊法更可能獲得較多的資金價值，緩解資金壓力。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自己的需要來選擇更合理的方法：折舊年限。稅法規(guī)定：論是購置的新固定資產(chǎn)還是購置已使用的固定資產(chǎn)，其最低年限都是剩余年限的60%。也就是說房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量采用最低年限，以達(dá)到少繳稅的目的：凈殘值的估計。一般來講，凈殘值越小，計提折舊越多，納稅越少。

（三）合理確認(rèn)和籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的收入

據(jù)稅法規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)提供勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月，則可以按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。這樣房地產(chǎn)企業(yè)就可以通過分期確認(rèn)達(dá)到分期繳納稅款的目的，同時還可以延長納稅時間，從而使企業(yè)的資金壓力變小。另外，企業(yè)還可以購買國債，因為購買國債是不需要繳納稅款的。企業(yè)也可以進(jìn)行權(quán)益性投資以獲得資金時間價值，達(dá)到減稅目的。

（四）費用支出籌劃

企業(yè)所得稅除與自身收入有關(guān)外，還與其費用支出相關(guān)，也就是說通過對費用支出列支時間的變化還影響企業(yè)的應(yīng)稅額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行稅收籌劃進(jìn)對這一部分內(nèi)容予以關(guān)注。在具體環(huán)節(jié)上應(yīng)注意以下內(nèi)容：為保證費用支出在稅前就已經(jīng)扣除，要求工作人員對購銷行為索取符合規(guī)定的發(fā)票；稅法規(guī)定當(dāng)期應(yīng)申報的可扣除費用不準(zhǔn)提前或滯后申報，所以企業(yè)在對發(fā)生的費用進(jìn)行處理時，一定要將呆賬、壞賬列入費用；新稅法下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握限額列支費用的列支標(biāo)準(zhǔn)，充分列支限額列支的費用，以避免出現(xiàn)多繳稅款或偷逃稅款等后果的發(fā)生。

（五）選擇合理的存貨計價方法

存貨計價方法的不同對房地產(chǎn)企業(yè)的成本和利潤也有十分大的影響。存貨計價方法一般有個別計價法、加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法。計價方法不同與材料價格有密切關(guān)系，一般在材料價格相對穩(wěn)定情況下，加權(quán)平均法能夠給企業(yè)帶來更多的利潤；而材料價格下跌時，采用先進(jìn)先出法則對企業(yè)更有利。

（六）不同階層的人員要各司其職

為了能夠更有效地開展稅收籌劃，各個階段的管理人員必須各司其職，齊抓共管。對高層管理人員來講，必須盡快更新觀念，消除對稅收籌劃的認(rèn)識誤區(qū)，全面的、整體的考慮稅收籌劃對企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的影響，重視、搞好稅收籌劃工作。要建立和完善稅收籌劃內(nèi)部組織和管理制度，落實具體負(fù)責(zé)籌劃的人員和日常開展稅收籌劃工作的方法、程序，完善稅收籌劃獎懲制度，這是房地產(chǎn)企業(yè)正常開展稅收籌劃的重要保障。對財務(wù)人員來講，擺脫對稅務(wù)事務(wù)所的依懶，將稅收籌劃看成一種日常財務(wù)管理活動，切實負(fù)責(zé)起來，正確納稅，減少納稅失誤，減少涉稅處罰風(fēng)險。

總之，稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)濟效益的一個增長點，就國際慣例來看，稅收籌劃必然成為未來的發(fā)展趨勢。我國房地產(chǎn)市場正處于激烈的競爭狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)在迎接機遇的同時，還面臨著挑戰(zhàn)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視稅收籌劃來節(jié)約成本，達(dá)到降稅增效的目的。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在籌劃中要結(jié)合自身的實際情況，盲目借鑒或無限制的節(jié)稅都是不可取的。

參考文獻(xiàn)：

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篇(4)

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃土地增值稅所得稅

一、納稅籌劃及其內(nèi)容

納稅籌劃，是指通過對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。任何納稅籌劃行為產(chǎn)生的根本原因都是經(jīng)濟利益的驅(qū)動，即經(jīng)濟主體追求自身經(jīng)濟利益的最大化。納稅籌劃的內(nèi)容包括避稅、節(jié)稅、規(guī)避“稅收陷阱”、轉(zhuǎn)嫁籌劃和實現(xiàn)零風(fēng)險五個方面。

1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學(xué)者認(rèn)為這是對國家法律的蔑視，應(yīng)該一棍子打死。本文認(rèn)為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進(jìn)行認(rèn)真研究，并在法律條文形式上對法律予以認(rèn)可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別。對于納稅人的這種籌劃，稅務(wù)機關(guān)不應(yīng)該予以否定，更不應(yīng)該認(rèn)定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應(yīng)該是不斷地完善稅收法律規(guī)范，填補空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發(fā)生，也就是采取反避稅措施加以控制。

2、節(jié)稅。節(jié)稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點、免征額、減稅、免稅等一系列的優(yōu)惠政策和稅收懲罰等傾斜調(diào)控政策，通過對企業(yè)籌資、投資及經(jīng)營等活動的巧妙安排，達(dá)到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達(dá)成共識，國家也從各方面給予了扶持。

3、規(guī)避“稅收陷阱”。規(guī)避“稅收陷阱”是指納稅人在經(jīng)營活動中，要注意不要陷入稅收政策規(guī)定的一些被認(rèn)為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規(guī)定：兼營不同稅率的貨物或勞務(wù)，應(yīng)分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經(jīng)營活動不進(jìn)行事前的納稅籌劃，就有可能掉進(jìn)國家設(shè)置的“納稅陷阱”，從而增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

4、稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃是指納稅人為達(dá)到減輕自身的稅收負(fù)擔(dān)，通過對銷售商品的價格進(jìn)行調(diào)整，將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)的經(jīng)濟活動。由于通過轉(zhuǎn)嫁籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)降低自身稅負(fù)的目標(biāo)，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。

5、涉稅零風(fēng)險。涉稅零風(fēng)險是指納稅人生產(chǎn)經(jīng)營賬目清楚，納稅申報正確，稅款交納及時、足額，不出現(xiàn)任何稅收違法亂紀(jì)行為，或風(fēng)險極小，可忽略不計的一種狀態(tài)。當(dāng)談及進(jìn)行納稅籌劃，一般人都認(rèn)為是指企業(yè)或個人運用各種手段直接減輕自身稅收負(fù)擔(dān)的行為，其實這種認(rèn)識是相當(dāng)片面的。因為，納稅人除了減輕稅收負(fù)擔(dān)之外，還存在不會直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現(xiàn)象，這也相當(dāng)于實現(xiàn)了一定的經(jīng)濟收益，這種狀態(tài)就是涉稅零風(fēng)險。本文認(rèn)為，實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險也是納稅籌劃的重要內(nèi)容。

二、納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的運用

1、選擇合適的建房方式。大部分房地產(chǎn)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅，企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。

2、進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

3、充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價。

4、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的籌劃。合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價外費用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項代收款項，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項從房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費用單獨簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，可節(jié)約2%的營業(yè)稅。

5、遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個條件之一的則視同已完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業(yè)所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009]31號里規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除完營業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

6、變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不繳營業(yè)稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，也不再繳納營業(yè)稅，這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮采用先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業(yè)稅1000萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以2億元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除1000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護建設(shè)稅與教育費附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。

7、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時這些做法會造成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應(yīng)注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

篇(5)

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 銷售 納稅籌劃

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報率的高低。因此，運用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。

一、房地產(chǎn)銷售中的納稅籌劃

(一)努力控制房地產(chǎn)增值率

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。其計算公式為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項目金額。扣除項目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率即：(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分， 稅率為30%；(2)增值額超過扣除項目金50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。除此之外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計算扣除項目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。

需要特別強調(diào)的是，按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)的增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負(fù)擔(dān)在增值率為20%時出現(xiàn)大幅度跳躍。因此，在待出售的房地產(chǎn)增值率在20%左右時，要求房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該高度關(guān)注。現(xiàn)舉例說明如下：

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打算銷售5000平米的商品房，預(yù)扣除項目的金額為840萬元，現(xiàn)有兩種銷售方案可以選擇，一是按照2000元/平米的價格出售；二是按照2100元/平米的價格出售。如果企業(yè)選擇了第一個方案，房地產(chǎn)的增值稅率為： 19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的起征點，這時企業(yè)不需要繳納土地增值稅，企業(yè)最后所得的利潤為160萬元。如果企業(yè)選擇了第二個方案，所得房地產(chǎn)的增值稅率為25%，這時企業(yè)就需要繳納土地增值稅，所交納土地增選 為63萬元，這時該企業(yè)所得的利潤為147萬元，看似企業(yè)的銷售價格提高了，但相比之下企業(yè)的利潤卻下降了13萬元，這時再考慮到營業(yè)稅的因素，兩種方案下所得利潤的差別就會更大。

(二)設(shè)立獨立核算的銷售公司

以上方案的選擇需要企業(yè)控制和降低房產(chǎn)銷售價格來獲得免征點，從而降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題，但是這個方案僅局限于企業(yè)降低其銷售價格。因此，通過房地產(chǎn)企業(yè)研究分析得出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將自己的銷售部門分離出來，并設(shè)立為獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，這樣就能使房地產(chǎn)企業(yè)采用較高的價格來進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。

現(xiàn)仍按以上方案為例，假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃以2400元/平米的價格出售5000平米的房產(chǎn)，預(yù)扣除項目的金額為840萬元，這時房地產(chǎn)的增值率為42.86%，企業(yè)所需繳納的土地增值稅為108萬元，此時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城市維護建設(shè)稅和教育費附加6萬元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，最后該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得的稅后凈利潤為186萬元。

而如果該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這時要將銷售部門分離出來，設(shè)立獨立核算的銷售子公司，如果這時房地產(chǎn)企業(yè)將商品房以1800元/平米的價格銷售給該銷售子公司，這時如果銷售公司仍以2400元/平米的價格對外銷售，則對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說就不需要繳納土地增值稅，利潤為60萬元，需要繳納的營業(yè)稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤為10.5萬元；而此時對于從該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中分享出來的銷售子公司所實現(xiàn)銷售利潤為300萬元，所需繳納營業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤為234萬元，甲公司和銷售子公司共計實現(xiàn)凈利潤244.5萬元，可見，房地產(chǎn)企業(yè)在通過設(shè)立銷售公司比原銷售計劃多實現(xiàn)凈利潤58.5萬元。

另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)銷售中，除了可以將自己的銷售部門分離出來設(shè)立銷售子公司外，企業(yè)還可以和其他房地產(chǎn)銷售公司達(dá)成協(xié)議進(jìn)行銷售轉(zhuǎn)移來達(dá)到好的籌劃效果。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用這中方案時還應(yīng)考慮到納稅籌劃的成本，如房地產(chǎn)企業(yè)不論是將銷售部門分離出來設(shè)立獨立核算子公司或者是尋求別的房地產(chǎn)銷售公司訂立協(xié)議時都應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的實際情況，考慮納稅籌劃的成本。

(三)變房地產(chǎn)銷售為投資

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了空間。

如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業(yè)稅60萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加6萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護建設(shè)稅與教育費附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。

二、結(jié)束語

綜上所述，納稅籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅后負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅后凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售的納稅籌劃時，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮納稅籌劃的作用。當(dāng)然，在進(jìn)行房屋銷售的房地產(chǎn)稅收籌劃時，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅收籌劃的作用。

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篇(6)

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中存在的問題

1、納稅意識薄弱

企業(yè)作為納稅人依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，稅收對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的短期影響不明顯，導(dǎo)致某些企業(yè)在未做稅務(wù)清算之前未能足夠重視各種稅負(fù)特別是土地增值稅和企業(yè)所得稅對企業(yè)盈利的影響。

2、對納稅存在錯誤認(rèn)識

在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，理所當(dāng)然的將納稅籌劃作為財務(wù)部門獨立可完成的工作，不重視開發(fā)全過程中各個部門的配合，致使企業(yè)出現(xiàn)多交了稅、還被稅務(wù)機關(guān)處罰的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員雖了解相關(guān)稅務(wù)知識并且經(jīng)常與稅務(wù)機關(guān)打交道，但是如何將稅務(wù)知識以及稅務(wù)機關(guān)的各項要求貫徹到日常經(jīng)營活動中去，是需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)予以重視以及各部門進(jìn)行配合才可以完成的，不然稅務(wù)工作也僅是事后的稅款計算與繳納罷了。因此，目前房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房企對稅收籌劃應(yīng)有正確的態(tài)度和認(rèn)識。

3、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理

目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然企業(yè)財務(wù)人員也在進(jìn)行稅收相關(guān)規(guī)定的學(xué)習(xí)，但是由于針對性不強，不夠系統(tǒng)全面，對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃并沒有多少幫助，甚至由于斷章取義造成偷稅、逃稅的現(xiàn)象。

4、房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風(fēng)險

由于缺乏妥當(dāng)?shù)募{稅管理，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易給企業(yè)造成納稅風(fēng)險。因此，只有加強企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對稅收影響盈利的認(rèn)識，以及各相關(guān)部門的節(jié)稅意識，才有可以真正實施稅務(wù)籌劃工作，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險。

5、企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實施不及時

由于未能事前進(jìn)行籌劃，等會計核算完成后，發(fā)現(xiàn)有可合法合理規(guī)避稅款，這時已無法改變交稅的現(xiàn)實，造成不必要的開支，減弱了企業(yè)的盈利能力。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃措施

1、項目開發(fā)全過程籌劃

即從取得土地使用權(quán)、項目立項、籌資、開發(fā)建設(shè)、銷售等各方面加強稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)周期長，涉及政府部門、企業(yè)繁多，決定了其稅務(wù)籌劃內(nèi)容的復(fù)雜性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)籌劃時，就應(yīng)進(jìn)行全局和全方位的籌劃，在取得某幅土地使用權(quán)時或之前，就應(yīng)對在該幅土地上開發(fā)產(chǎn)品的定位及物業(yè)類型、戶型、自有資金與貸款的比例、自開盤至交樓的時間等方面進(jìn)行一系列的測算。

以物業(yè)類型為例，在同樣的一幅土地上，開發(fā)不同類型的物業(yè)稅款占銷售額的比例差異很大。如為聯(lián)排或TH物業(yè)，各項稅金（包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，以下同）占銷售收入的比例為30%左右；如為高層住宅項目根據(jù)物業(yè)的定位標(biāo)準(zhǔn)不同，占比也不同。如為普通高層物業(yè)，各項稅金占銷售收入比例為18-20%；如為高端高層物業(yè)，各項稅金占銷售收入的比例為25%左右。

由于各地對普通住宅面積有規(guī)定，戶型設(shè)計直接影響到土地增值稅的計算；由于貸款利息稅前抵扣的規(guī)定，貸款規(guī)模影響企業(yè)所得稅的計算，同時要考慮公司的財務(wù)風(fēng)險；開盤至交樓的時間影響到土地使用稅的計算；因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員需要在項目發(fā)展的全過程介入，才有可能進(jìn)行稅務(wù)籌劃。（注：以上稅金未含契稅，因為該稅款以土地價款為基數(shù)計算，基本沒有籌劃的空間。）

2、選擇最優(yōu)的會計核算方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同一或相鄰地塊有不同的開發(fā)項目，對這些項目進(jìn)行分開核算或是合并核算，都是合理的。所以，企業(yè)財務(wù)管理人員可以對這兩種方式的利弊進(jìn)行衡量，對稅金進(jìn)行計算，來確定最適用的會計核算方式，在我國稅法允許范圍內(nèi)，減少稅金，減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)綜合經(jīng)濟效益。

3、充分運用國家土地增值稅“起征點”優(yōu)惠政策

我國土地增值稅“起征點”為土地增值稅方面的稅務(wù)籌劃提供了條件，運用該政策需要根據(jù)政策本身的規(guī)定進(jìn)行籌劃，避免產(chǎn)生籌劃上的失誤。另外，還可以計算稅務(wù)負(fù)擔(dān)平衡點，進(jìn)行產(chǎn)品定價，實現(xiàn)稅負(fù)最小化。比如兩塊相鄰的土地，地價相同。一塊開發(fā)別墅住宅，一塊開發(fā)純高層住宅。別墅的均價將會是高層的3-5倍，而由于建筑結(jié)構(gòu)的不同，高層住宅的建安成本卻高于別墅2-3倍。很顯然，別墅住宅將會產(chǎn)生很高的土地增值稅，而高層項目甚至達(dá)不到起征點而不需交納土地增值稅。這時可以將兩塊土地統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一核算收入和成本，計算整體稅負(fù)。再與分別核算進(jìn)行對比，選擇有利于企業(yè)的核算方式。

4、加強借款利息和營銷優(yōu)惠的稅務(wù)籌劃

我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行貸款進(jìn)行籌資，銀行貸款借款期限長、費用高，可以利用適用的利息扣除方法進(jìn)行借款利息的籌劃。我國稅法對企業(yè)借款利息有相關(guān)方面的政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身特點，選用合適的籌劃方法。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的發(fā)展趨勢

稅務(wù)籌劃是一個綜合性的工作，每一個環(huán)節(jié)所采用的方法都是多樣化的，具體的從環(huán)節(jié)上看，包括預(yù)測方法、決策方法、規(guī)劃方法等；從學(xué)科上看，包括統(tǒng)計學(xué)方法、數(shù)學(xué)方法、運籌學(xué)方法以及會計學(xué)方法等，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃在方法上的綜合性特點使籌劃活動是一項高智力的活動，需要周密的規(guī)劃、廣博的知識。隨著對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃工作的重視，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動已普遍存在，并且趨于完善和規(guī)范。同時在不斷地發(fā)展中，房地產(chǎn)選擇以稅務(wù)籌劃為企業(yè)活動，尋找好的契機和業(yè)務(wù)，進(jìn)一步解決房地產(chǎn)大額稅的情況。在房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃應(yīng)用的過程中，我們要對其理論不斷熟悉，探討更為適合房地產(chǎn)減稅的經(jīng)營活動。由于目前我國稅收制度還不完善，所以房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的研究還是一個新的研究方向，需要我們進(jìn)一步的加強理論和實踐探索。在不斷地實踐中創(chuàng)新，不斷地發(fā)展稅務(wù)籌劃工作。

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；注意問題

稅收籌劃在國外已經(jīng)發(fā)展成為一個穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)，但在我國，對稅收籌劃理論和方法的借鑒以及獨立的研究，卻只是近些年的事情。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，各行各業(yè)的競爭日益激烈。房地產(chǎn)業(yè)作為中國當(dāng)前和今后一個時期新的經(jīng)濟增長點，隨著市場化程度的提高和產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，競爭亦是愈演愈烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場的主體之一，隨著目前經(jīng)濟全球一體化趨勢的加強，在宏觀調(diào)控的影響以及競爭日趨公平和激烈的市場環(huán)境下，通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而降低成本，增加經(jīng)濟效益，增大企業(yè)價值，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，是目前房地產(chǎn)企業(yè)增強核心競爭力的有效方法之一。

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要特點

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括合理避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕稅收負(fù)擔(dān)；節(jié)稅則主要是依據(jù)稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優(yōu)惠條款，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的；轉(zhuǎn)稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移出去的方法。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要包括：營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務(wù)籌劃工作應(yīng)主要圍繞這些稅種展開，其特點在于：（1）籌劃性。經(jīng)營行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性。稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負(fù)，而是在前期通過充分了解現(xiàn)行稅法和財務(wù)知識，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟活動進(jìn)行有計劃的規(guī)劃、設(shè)計、安排來尋求未來稅負(fù)相對最輕、經(jīng)營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性。（2）合法性。稅法是處理征納關(guān)系的共同準(zhǔn)繩，稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產(chǎn)企業(yè)做出繳納低稅負(fù)的決策，依法行政的稅務(wù)機關(guān)對此不應(yīng)反對，這一特點使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。（3）多維性。籌劃過程的多維性從時間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程，任何一個可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營過程中規(guī)模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營活動之前、新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計階段，都應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊地點、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務(wù)籌劃活動不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。（4）目的性。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標(biāo)。直接減輕稅收負(fù)擔(dān)是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、最核心的目標(biāo)。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟、名譽損失，實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護主體合法權(quán)益。

2、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)模式

以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。項目獨立核算法是以擁有土地的一方企業(yè)為主體，另一方資金以協(xié)議借款方式參與項目的開發(fā)，并約定對項目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設(shè)公司合作建房，開發(fā)企業(yè)采取增資或股權(quán)部分轉(zhuǎn)讓方式吸收外部投資。這幾種合作方式中合作方承擔(dān)的責(zé)任和享有的權(quán)力不盡相同，但對投資各方的利益分配上只要方案得當(dāng)，均能達(dá)到相同的結(jié)果。

3、項目合作開發(fā)方式的稅務(wù)分析籌劃

3.1 以物易物式合作建房

（1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。雖然雙方都沒有進(jìn)行貨幣結(jié)算，但其行為皆屬于營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。如甲乙方再把所分配得到的房產(chǎn)進(jìn)行銷售，則又再次發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為。在實際業(yè)務(wù)中由于，土地使用權(quán)證在甲方，參與合作建房的開發(fā)產(chǎn)品如果是對外出售的商品房，因涉及辦理房產(chǎn)證和施工許可證等，比較復(fù)雜，實際操作性較差，一般房地產(chǎn)企業(yè)不會考慮此種方法。

（2）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。如甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，租賃期內(nèi)部收取乙方租金，而乙方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。

所得稅處理方面，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，該項目未成立獨立法人公司，開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

土地增值稅方面，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證較困難，不適合對外出售的開發(fā)產(chǎn)品。

3.2 項目獨立核算法

國稅發(fā)[2006]第031號規(guī)定：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

（2）投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。按此規(guī)定，合作雙方實現(xiàn)利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規(guī)避所得稅。由于是利用自有資金開發(fā)，籌資成本不得在開發(fā)成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出，對擁有資金投資方的投資回報率會產(chǎn)生影響。擁有土地的開發(fā)企業(yè)的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時，可以確定合作雙方投資開發(fā)該項目不計利息的，視同注冊資本的投資額，雙方按此比例進(jìn)行稅后利潤分配，項目開發(fā)不夠的資金采用雙方對金融機構(gòu)擔(dān)保的方式，獲得開發(fā)貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財務(wù)杠桿，提高投資方的投資回報率。

項目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均未發(fā)生變化，未發(fā)生《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權(quán)方的名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，在此過程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。

4、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問題

4.1遵循成本效益原則

任何一項籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項籌劃方案的實施，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取部分減輕稅負(fù)利益的同時，必然會為該方案的實施付出額外的費用，以及放棄其他方案所損失的相應(yīng)機會收益。當(dāng)新發(fā)生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當(dāng)費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一項成功的納稅籌劃必然是多種方案的優(yōu)化選擇，不能簡單地認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。

4，2考慮經(jīng)濟環(huán)境配套性

當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟越發(fā)達(dá)，競爭就越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當(dāng)?shù)卣挠绊懢驮酱蟆Ｕ畬{稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，往往不止是稅務(wù)部門，所以房地產(chǎn)企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權(quán)，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務(wù)機關(guān)執(zhí)法能力水平也對企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。

4.3 稅法和會計制度的分離

由于會計與稅法的目的、基本前提和遵循的原則不同，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃上必須考慮到稅法與會計制度適度分離的必然性。一是目的不同。制定企業(yè)會計制度的目的就是為了真實、完整地反映企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績以及財務(wù)狀況變動的全貌，為報表使用者提供決策有用的信息。因此，根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實性和盈利的可能性。而稅法的目的主要是取得國家的財政收入，對經(jīng)濟和社會發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)。由于目的不同，二者有時在對同一經(jīng)濟行為或事項做出不同的規(guī)范性要求。二是由于會計制度與稅法的目的不同，使得二者的基本前提不盡相同。會計主體是根據(jù)會計信息需求者的要求進(jìn)行會計核算的單位，可以是一個法律主體，也可以是一個經(jīng)濟主體。納稅主體是指依法直接負(fù)有納稅義務(wù)的基本納稅單位（或自然人），也就是稅法規(guī)定的獨立納稅人。因此，會計主體與納稅主體有時是一致的，有時是不一致的。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時間和范圍有時也不相同，從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會計利潤與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異――時間性差異和永久性差異。三是遵循的原則不同。由于企業(yè)會計制度與稅法所服務(wù)的目的不同，導(dǎo)致二者為實現(xiàn)不同的目的所遵循的原則存在較大差異。稅法也遵循一些會計核算的基本原則，但基于稅法堅持的法定原則、收入均衡原則、公平原則、反避稅原則和便于征收管理原則等，在諸如穩(wěn)健性或謹(jǐn)慎性原則等許多會計核算基本原則的使用中又有所背離。上述的這些區(qū)別都需要在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案中加以考慮。

5 結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種很多，必須注意研究稅收政策，進(jìn)行科學(xué)合理有效的稅務(wù)籌劃，多方考慮各種利弊關(guān)系，從政策差異中探尋有效路徑，合理合法地減少稅負(fù)，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，達(dá)到預(yù)期的目的和效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，為促進(jìn)稅收制度的完善，做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：