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篇(1)

楊曉峰 白城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總公司 137000

【文章摘要】

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。但是房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目投資額大，開發(fā)過程中不可預(yù)見的因素較多，投資方面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)。本文闡述了影響房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素，并提出了一些防范措施，以希望對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)管理提供一些幫助。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)分析；防范措施

眾所周知，房地產(chǎn)投資不僅需要投入大量的資金，還需要長(zhǎng)的時(shí)間周期來進(jìn)行成本回收，但是房地產(chǎn)的高收益、高風(fēng)險(xiǎn)特征使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極為迅速，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也變得更加激烈，如何在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中獲得穩(wěn)定的生存與積極的發(fā)展，全面完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析、防范、處理工作意義重大。

1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的涵義

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，顧名思義就是只在房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中可能出現(xiàn)的各種不確定性風(fēng)險(xiǎn)，并且因?yàn)檫@種不確定性導(dǎo)致投資損失的可能性發(fā)生。

2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素分析

2.1 投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)因素

1）產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際運(yùn)行過程中，產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)的影響性是很大的，將直接影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的商品供求變化，并使得市場(chǎng)作用于房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)，從而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)興衰產(chǎn)生重要的影響。

2）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種重要主體，因?yàn)槭苁袌?chǎng)變動(dòng)，尤其是供求性的影響是相當(dāng)大的，從而使得房地產(chǎn)業(yè)面臨著市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 獲取土地階段風(fēng)險(xiǎn)因素

1）土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的發(fā)展離不開土地，土地的開發(fā)與土地的自然屬性又重要的聯(lián)系。土地的水質(zhì)、地質(zhì)、工程地質(zhì)條件等因素使得土地施工成本大大增加，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

2）土地價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)業(yè)的投資過程中，土地的價(jià)格是變動(dòng)的，其所獲取價(jià)格的大小也將對(duì)房地產(chǎn)土地的成本產(chǎn)生作用，從而使得企業(yè)的成本變動(dòng)從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資效益造成影響。

3）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的范圍很寬，涉及面也很廣，其中因?yàn)檎鞯?、拆遷環(huán)節(jié)所占據(jù)的風(fēng)險(xiǎn)性是極大的。征地、拆遷不僅需要耗費(fèi)企業(yè)的大量物資，還需要處理好居民的安置、補(bǔ)償?shù)纫幌盗袉栴}，還需要與國(guó)家法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定不違背，等等這些情況都需要房地產(chǎn)企業(yè)的人力、物力、財(cái)力進(jìn)行支持，從而使得企業(yè)的機(jī)會(huì)成本也加大。

2.3 項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)因素

1）工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

一般來說，出現(xiàn)工期拖延的原因有很多種，包括項(xiàng)目施工中的意外人員傷亡、機(jī)器設(shè)備故障等等情況，這些對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的工期進(jìn)行是具有極大風(fēng)險(xiǎn)的，可能導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟(jì)損失賠償。

2）項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中，項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)總是相伴隨存在的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言，受自身規(guī)模、資金等因素的限制，其施工的技術(shù)水平與施工質(zhì)量保障也同樣的存在著風(fēng)險(xiǎn)性問題，必須予以重視。

2.4 經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)因素

1）營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程的營(yíng)銷策劃工作對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)的積極健康發(fā)展具有相當(dāng)重要的意義。如果企業(yè)的營(yíng)銷策劃缺乏， 這些方面的優(yōu)勢(shì)不僅難以保障，更反過來可能牽制房地產(chǎn)的銷售進(jìn)展，從而產(chǎn)生營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)。

2）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

受自身資金、規(guī)模等因素的限制，項(xiàng)目的物業(yè)公司往往難以具體較高的發(fā)展水平，對(duì)業(yè)主不負(fù)責(zé)，收費(fèi)不合理，服務(wù)態(tài)度差等等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷售工作，對(duì)其后期的持久健康發(fā)展也極為不利。

3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

3.1 投資決策階段

1）產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)的防范。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)，必須對(duì)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，應(yīng)該充分的做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前的相關(guān)分析工作，高度重視項(xiàng)目可行性研究，通過全面系統(tǒng)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)投資情況進(jìn)行全面性的梳理與分析，從政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境等多方面進(jìn)行信息收集與研究預(yù)測(cè)，以有效降低房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)性的影響。

2）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的防范。當(dāng)前大多數(shù)城市房地產(chǎn)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得更加激烈。對(duì)于那些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，其資金實(shí)力有限，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分散投資，采取組合投資分散風(fēng)險(xiǎn)的策略來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以維持企業(yè)的持久健康發(fā)展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還極為重視項(xiàng)目的共同投資，注重尋找合作伙伴來分散風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 土地獲取階段

1）土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)的防范。針對(duì)土地自然屬性所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該項(xiàng)目投資之前對(duì)土地的實(shí)際情況，包括土質(zhì)、水質(zhì)、地下埋藏物等因素進(jìn)行全面的調(diào)查與了解，及時(shí)發(fā)展土地的發(fā)展情況，預(yù)估土地的建設(shè)成本，以有效的規(guī)避項(xiàng)目的土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)的項(xiàng)目收益。

2）土地價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的防范。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過全面的市場(chǎng)調(diào)查，完善土地的相關(guān)信息，通過全面的市場(chǎng)價(jià)格分析對(duì)未來土地價(jià)格變化情況進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)與估量，以方便項(xiàng)目投入時(shí)的商業(yè)設(shè)計(jì)，獲得更多的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

3）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的防范。對(duì)于社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的防范，因?yàn)樯婕懊娣浅V，需要房地產(chǎn)企業(yè)在征地過程中，積極的爭(zhēng)取國(guó)家相關(guān)部門的支持，努力做好群眾的拆遷工作， 獲得群眾的理解與支持，從而從根源上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，減少建設(shè)的阻力，保障企業(yè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行與積極發(fā)展。

3.3 項(xiàng)目建設(shè)階段

1）工期拖延風(fēng)險(xiǎn)的防范。針對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的工期拖延風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要對(duì)土地的相關(guān)情況、氣候情況進(jìn)行全面的分析，以有效的保障施工的安全；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善人員的管理工作，對(duì)于施工項(xiàng)目的管理進(jìn)一步予以細(xì)化，把項(xiàng)目的設(shè)備、項(xiàng)目的安全隱患、項(xiàng)目人員的安全意識(shí)管理與其他因素完全進(jìn)行明確的監(jiān)督、控制與管理，從而明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，盡量規(guī)避施工過程中的各種可能性風(fēng)險(xiǎn)，以有效保障項(xiàng)目施工的準(zhǔn)時(shí)完成。

2）項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的防范。項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)防范要求房地產(chǎn)企業(yè)必須以市場(chǎng)需求為設(shè)計(jì)導(dǎo)向，以客戶滿意為服務(wù)宗旨， 注重項(xiàng)目建設(shè)過程中的質(zhì)量問題，可以積極的引入先進(jìn)的設(shè)備、先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)以及完善的項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)估體系，以有效的確保項(xiàng)目的施工質(zhì)量，避免項(xiàng)目質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 經(jīng)營(yíng)管理階段

1）營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)的防范。首先，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，進(jìn)行全面系統(tǒng)的信息收集；其次，通過完善的信息分析，了解當(dāng)前房地產(chǎn)的需求實(shí)際，針對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展情況，制度最佳的商品定價(jià)，有效避免因價(jià)格因素所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；第三， 積極的完善房地產(chǎn)營(yíng)銷方式，提高企業(yè)人員的素質(zhì)，拓寬營(yíng)銷渠道。

2）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范要求房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過程中，對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行合理的篩選，可以通過招標(biāo)等多種方式來讓更多的物業(yè)公司參與，并選擇服務(wù)態(tài)度好，信譽(yù)程度高的物業(yè)管理公司加入，與此同時(shí)， 還應(yīng)該在合作中明確物業(yè)公司的相關(guān)責(zé)任與義務(wù)，在切實(shí)保障物業(yè)公司相關(guān)服務(wù)的同時(shí)，積極的促進(jìn)并推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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[2] 王翠紅. 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)控制研究[J]. 經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊， 2013(30)

[3] 田洪博. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及管理[J]. 經(jīng)濟(jì)師，2013(05)

[4] 何軍峰. 房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理策略研究[J]. 中國(guó)商貿(mào)， 2013(36)

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)防范

我國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)在經(jīng)過2010年政府新一輪宏觀調(diào)控后，2011年隨即面臨多重考驗(yàn)，后續(xù)市場(chǎng)還存在諸多不確定因素，在CPI高漲、城市化進(jìn)程加劇等客觀因素的推動(dòng)下，房地產(chǎn)投資者必須清醒把握房地產(chǎn)投資的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，采取有效的防范措施，以獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益。

一、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析

房地產(chǎn)投資需要經(jīng)歷投資機(jī)會(huì)分析、實(shí)施與管理、投資后的評(píng)價(jià)與分析三個(gè)主要過程，其中某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形成都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險(xiǎn)。概括起來，影響房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素包括以下五種因素。

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府實(shí)施政策的變化給房地產(chǎn)投資帶來潛在的經(jīng)濟(jì)損失，主要包含土地管理政策、住房結(jié)構(gòu)政策、宏觀投資規(guī)模控制政策、稅收政策以及環(huán)境保護(hù)政策等方面的風(fēng)險(xiǎn)。由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生重大的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有待完善的情況下，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響尤為重要。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于供求關(guān)系變化，引起房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中投資主體進(jìn)行的投資行為變化而帶來的投資潛在損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)買能力下降、勞動(dòng)力價(jià)格上漲或原材料價(jià)格上漲等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。

3.金融風(fēng)險(xiǎn)

金融風(fēng)險(xiǎn)是指由于利率、融資規(guī)模等的變化對(duì)房地產(chǎn)投資者帶來的損失。房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，對(duì)利率、融資規(guī)模的依賴非常大。當(dāng)可融資規(guī)模減少時(shí)，房地產(chǎn)投資者自有資金投入增大，會(huì)產(chǎn)生資金流動(dòng)困難的情況，容易產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)投資者投資成本增大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買能力下降的情況下，將可能產(chǎn)生投資實(shí)際收益率降低的風(fēng)險(xiǎn)。

4.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于技術(shù)進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)投資者帶來的可能性損失。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括建筑施工工藝和技術(shù)、建筑設(shè)計(jì)、建筑材料等方面的更新而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

5.自然風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是指自然原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資造成損害的風(fēng)險(xiǎn)，如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等。這些風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的幾率相對(duì)較低，可一旦出現(xiàn)，造成的投資損失是相當(dāng)巨大的。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范關(guān)鍵在于能否采取有力的措施規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn),從而減少投資者的收益損失。根據(jù)可能造成投資損失的主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析，投資者應(yīng)從以下四方面采取措施。

1.把握政策變動(dòng)，關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資正處于高速發(fā)展的時(shí)期，國(guó)家和地方政府宏觀政策調(diào)控頻繁，這就要求房地產(chǎn)投資者在進(jìn)行投資決策前，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)，國(guó)家稅收政策、財(cái)政政策及貨幣政策等政策的研究，把握國(guó)家政策的宏觀動(dòng)態(tài)；同時(shí)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)查和分析，掌握價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)情況及未來市場(chǎng)的變化趨勢(shì)等。通過對(duì)各項(xiàng)政策的研究和市場(chǎng)調(diào)查分析，既有助于房地產(chǎn)投資者確定正確的投資方案，又利于其根據(jù)政策和市場(chǎng)變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

2.優(yōu)化投資組合，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資是投資周期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng)，同時(shí)各類房地產(chǎn)投資在風(fēng)險(xiǎn)程度、預(yù)期收益和資金總量方面各不相同。房地產(chǎn)投資者應(yīng)當(dāng)合理選擇不同投資可靠性的投資組合方案，維持穩(wěn)妥投資與積極投資的比例關(guān)系，盡量在投資整體安全性保障的前提下使整體收益提高；注意房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，合理確定長(zhǎng)期投資與短期投資的比例，盡可能縮短投資回收期，降低投資成本，以規(guī)避和防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.合理融通資金，減少金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風(fēng)險(xiǎn)的存在，要求房地產(chǎn)投資者在投資機(jī)會(huì)分析時(shí)要在考慮貸款規(guī)模減少和利率可能升高的基礎(chǔ)上進(jìn)行，合理安排投資資金，確保自有資本金充足，在出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的情況下，能夠迅速實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，從而對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。另外，房地產(chǎn)投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

4.加強(qiáng)保險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資者可以通過對(duì)投資實(shí)物進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)，將地震、火災(zāi)等不可抗拒力帶來的自然風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司, 降低自身?yè)p失，從而為房地產(chǎn)投資者規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)。

總之，現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資者應(yīng)理性對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)，充分考慮自有資金情況，及時(shí)注意使用多種投資方式，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判能力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，分散風(fēng)險(xiǎn)，減少損失，達(dá)到投資利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

［1］劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析［M］.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2007-09.

篇(3)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要的拉動(dòng)作用，而且它也一直被認(rèn)為是一種高收益的投資，因此，房地產(chǎn)投資將成為今后幾年內(nèi)社會(huì)投資的一個(gè)持續(xù)熱點(diǎn)。但是房地產(chǎn)投資過程是風(fēng)險(xiǎn)和收益并存的，而且受各個(gè)方面的影響很大，尤其在我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)更是房地產(chǎn)商必須考慮的方面之一，因此研究房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施有著重大的現(xiàn)實(shí)意義。

2 風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概論

風(fēng)險(xiǎn)即某一特定危險(xiǎn)情況發(fā)生的可能性和后果的組合。風(fēng)險(xiǎn)有兩種定義：一種定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性；而另一種定義則強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為損失的不確定性。若風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性，說明風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的結(jié)果可能帶來?yè)p失、獲利或是無損失也無獲利，屬于廣義風(fēng)險(xiǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)屬于此類。而風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為損失的不確定性，說明風(fēng)險(xiǎn)只能表現(xiàn)出損失，沒有從風(fēng)險(xiǎn)中獲利的可能性，屬于狹義風(fēng)險(xiǎn)。本文是從狹義概念方面進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資主體直接或間接地把一定量的資金投入房地產(chǎn)項(xiàng)目，在開發(fā)過程中，由于受到多種不確定因素影響而造成的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)甚至賠本。由于房地產(chǎn)的壽命周期持續(xù)時(shí)間比較長(zhǎng)，資金需要比較大、受外界因素影響比較多而且比較大，因而在其周期的的各個(gè)階段，投資者均要面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)[1]。

3 房地產(chǎn)投資過程風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資周期，是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，充滿著不確定性。任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范。

3.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)中，這一階段特別重要，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中擁有最大不確定性、風(fēng)險(xiǎn)最大的階段， 決策的正確與否關(guān)系到這個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成敗， 因?yàn)槿魏我粋€(gè)開發(fā)項(xiàng)目都有其差異性，所做計(jì)劃工作的多少，必須與公司的規(guī)模和項(xiàng)目的規(guī)模相適應(yīng)。房地產(chǎn)投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)可從政策、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域社會(huì)環(huán)境、開發(fā)時(shí)機(jī)等四方面進(jìn)行分析。

3.1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場(chǎng)的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來?yè)p失。

金融政策風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資金額大、投資周期長(zhǎng)，這就注定外部資金尤其是銀行貸款額相當(dāng)大。因此，國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。其中，金融政策風(fēng)險(xiǎn)中的利率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響尤為重大。利率風(fēng)險(xiǎn)是指資金利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來的損失。該風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)投資的全過程。由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模較大，當(dāng)利率上升時(shí)，企業(yè)支付的利息隨之增高，資本成本增大，樓盤成本加大，如果價(jià)格調(diào)高，樓盤賣不動(dòng)，如果價(jià)格不動(dòng)，則利潤(rùn)減少甚至為零，更壞的結(jié)果是銷售價(jià)格低于成本、虧本。

土地政策風(fēng)險(xiǎn)。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標(biāo)和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

稅收政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中，各種稅費(fèi)名目繁多，占開發(fā)成本的相當(dāng)大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)[2]。

城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃導(dǎo)致的布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來重大影響。

3.1.2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。任何一項(xiàng)投資都始于市場(chǎng)，終于市場(chǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般較長(zhǎng)，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關(guān)注市場(chǎng)行情的變化，預(yù)測(cè)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。投資決策準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)商品的利潤(rùn)能都實(shí)現(xiàn)。

通貨風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，期間可能遭受由于物價(jià)下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)，也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。

3.1.3 區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的不可逆性和地理位置固定性，使得開發(fā)區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策具有更重要的意義。

3.1.4 開發(fā)時(shí)機(jī)選擇風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，易受國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求，房?jī)r(jià)下跌，房產(chǎn)難于租售，導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升，預(yù)期的收益變成了實(shí)際的虧損[3]。

3.2 土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)

土地獲取是進(jìn)行房地產(chǎn)投資前期階段中除投資決策以外最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。在此階段，征地拆遷耗資費(fèi)神，風(fēng)險(xiǎn)較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補(bǔ)償?shù)壬鐣?huì)問題，由于我國(guó)法律建設(shè)以及個(gè)別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢和時(shí)間，承受更大的機(jī)會(huì)成本。

3.3 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)

3.3.1 工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

工期延長(zhǎng)，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化，錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī)，如已預(yù)售，會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失[4]；另一方面，會(huì)增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。

3.3.2 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個(gè)方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問題失去了市場(chǎng)或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。

3.3.3 開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段。建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%～100%，越到后期影響程度越小。

3.4 經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)

3.4.1 營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中，價(jià)格定位、銷售渠道、營(yíng)銷方式等都是很重要的方面。因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感，價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而價(jià)格過低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)上的利潤(rùn)，還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)[5]。

3.4.2 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理[6]。不良的售后服務(wù)以及不合理的得物業(yè)管理收費(fèi)都是導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)不佳、難以發(fā)展的重要原因。

4 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范建議

4.1 進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析以做出科學(xué)的項(xiàng)目決策

由于房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行，所面臨的將是一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，這就具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。

4.2 在投資決策時(shí)考慮銀行貸款利率提高的可能

銀行貸款利率的提高，是發(fā)生頻率相當(dāng)高的事情。特別是近兩年，銀行幾次加息，且間隔時(shí)間非常短。為了降低由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)，一是在簽訂銀行貸款合同時(shí)，盡量選擇固定利率；二是在評(píng)價(jià)投資方案時(shí)，預(yù)先就對(duì)銀行貸款利率的提高做出防范。三是在進(jìn)行投資方案的評(píng)價(jià)時(shí)，對(duì)銀行貸款利率并進(jìn)行靈敏度分析，充分考慮貸款利率可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 采取有效措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

首先，投資者通過合同，將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償。例如，可通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。在責(zé)任問題中，合同雙方可以充分利用它，巧妙地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)損失責(zé)任。如一般房地產(chǎn)建設(shè)工程工期較長(zhǎng)，施工期間將面臨建材、設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)。投資者可在協(xié)議條款中載明，若承建方造成工期延誤及其他損失時(shí)，責(zé)任和費(fèi)用由承建方承擔(dān)。

其次，可以通過保險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，即參加保險(xiǎn)，以小數(shù)額的保費(fèi)為代價(jià)，避免所承受的風(fēng)險(xiǎn)。不過，不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都是可通過保險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移的[7]。保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的范圍只包括純粹保險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，部分性地受到限定。

4.4 運(yùn)用投資組合巧妙減小風(fēng)險(xiǎn)

不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對(duì)策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場(chǎng)需要，能提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。

4.5 健全監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)工程建設(shè)管理

工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金的消耗過程，又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成過程。在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產(chǎn)商要認(rèn)真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟(jì)利益，聘請(qǐng)工程監(jiān)理對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對(duì)施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險(xiǎn)[8]。

4.6 風(fēng)險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留是指當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的某種風(fēng)險(xiǎn)不能避免、控制、轉(zhuǎn)移或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利潤(rùn)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商采取較現(xiàn)實(shí)的態(tài)度，在不影響其大局利益的前提下，自身將這種風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)下來，并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)所致的損失。風(fēng)險(xiǎn)自留是一種重要的財(cái)務(wù)型風(fēng)險(xiǎn)處理手段，其實(shí)質(zhì)是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生并造成一定損失后，房地產(chǎn)開發(fā)商通過內(nèi)外部資金的融通來彌補(bǔ)受損單位所受損失，即在損失后為其提供財(cái)務(wù)保障。風(fēng)險(xiǎn)自留還是處理殘余風(fēng)險(xiǎn)的一種技術(shù)手段，在某些情況下也是唯一的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。

4.7 創(chuàng)新營(yíng)銷方法來控制風(fēng)險(xiǎn)

目前，房地產(chǎn)商通常采用的方式有分期付款、貸款購(gòu)房、預(yù)租預(yù)售等。分期付款是目前大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)銷售主要方式。貸款購(gòu)房也稱為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給消費(fèi)者用于購(gòu)買住房的貸款及其擔(dān)保，促進(jìn)了住宅的商品化，購(gòu)房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價(jià)款的30%或40%的存款，以此作為購(gòu)房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購(gòu)房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸壓力，投資者可以通過預(yù)租預(yù)售的形式出售房地產(chǎn)[9]。投資者應(yīng)該積極研究和分析當(dāng)前的金融政策，采取有效的銷售方式來規(guī)避和分散投資過程的風(fēng)險(xiǎn)。

5 結(jié)語

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境日趨復(fù)雜，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也大為增加。企業(yè)、行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，如何防范風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，已成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者面臨的重要問題。特別在當(dāng)前后危機(jī)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入新一輪洗牌，如何加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，尋求在微利時(shí)代下的盈利之道、生存之道，顯得尤為重要。本文在此對(duì)房地產(chǎn)投資過程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)以及如何防范風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行粗淺探討，希望能對(duì)房地產(chǎn)投資有所借鑒。

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篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管控策略

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概念及種類

1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指在客觀情況下，在特定的期間內(nèi)，某房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的預(yù)期結(jié)果與未來實(shí)際結(jié)果間的變動(dòng)程度，變動(dòng)程度越大，風(fēng)險(xiǎn)越大；變動(dòng)程度越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。從房地產(chǎn)投資的角度來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資有增加收益的潛力；實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候，較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。

2.房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)種類。

（1）房產(chǎn)投資的特點(diǎn)。同一般投資相比，房地產(chǎn)投資具有以下特征：一是房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性和不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)投資對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動(dòng)性，這一特點(diǎn)給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會(huì)給投資者和城市建設(shè)造成嚴(yán)重后果，所以投資決策對(duì)房地產(chǎn)投資更為重要。二是高投入和高成本性。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，需要大量資金，這主要是由房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程決定的。三是回收期長(zhǎng)和長(zhǎng)周期性，整個(gè)房地產(chǎn)投資的實(shí)際操作，就是房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程，對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，它的開發(fā)階段一直會(huì)持續(xù)到項(xiàng)目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當(dāng)漫長(zhǎng)的。四是房地產(chǎn)投資具有高風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長(zhǎng)，而市場(chǎng)是瞬息萬變的，因此投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增多。（2）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)投資過程中，投資風(fēng)險(xiǎn)種類繁多并且復(fù)雜，其中主要有以下幾種：一是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類樓盤供給過多，市場(chǎng)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)激烈，最終給房地產(chǎn)投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對(duì)市場(chǎng)調(diào)查分析不足所引起的，是對(duì)市場(chǎng)把握能力的不足，其中銷售風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要風(fēng)險(xiǎn)。二是購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。是指由于物價(jià)總水平的上升使得人們的購(gòu)買力下降。在收入水平一定及購(gòu)買力水平普遍下降的情況下，人們會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。三是流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。首先，由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實(shí)體是不能移動(dòng)的。其次，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，也就是房地產(chǎn)投資者在急需現(xiàn)金的時(shí)候卻無法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)收益上的風(fēng)險(xiǎn)。四是利率風(fēng)險(xiǎn)，是指利率的變化給房地產(chǎn)投資者帶來?yè)p失的可能性。利率的變化對(duì)房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響：其一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會(huì)影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益。其二是對(duì)房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響，如果貸款利率上升，會(huì)直接增加投資者的開發(fā)成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)。五是經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。是指由于經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果與期望值背離的可能性，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)主要有3種情況：（1）由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場(chǎng)信息而可能導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)決策的失誤。（2）由于投資者對(duì)房地產(chǎn)的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負(fù)規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失敗。（3）因企業(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場(chǎng)時(shí)機(jī)將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過高，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用增加，利潤(rùn)低于期望值等。六是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報(bào)酬的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：其一是購(gòu)房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購(gòu)房款。其二是投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)桿杠，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

1.房地產(chǎn)投資所掌握信息不全、不準(zhǔn)，投資決策草率。

所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購(gòu)買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。

2.房地產(chǎn)投資的宏觀形勢(shì)出現(xiàn)不利變化，引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。

這在經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常遇到，表現(xiàn)為：一是嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲。二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。三是房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，供過于求，房?jī)r(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)轉(zhuǎn)移，不利于新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目?？偟膩碚f，房地產(chǎn)發(fā)展商主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差；有的房地產(chǎn)開發(fā)商過分相信自己的判斷，而實(shí)際上判斷出錯(cuò)了或反了，產(chǎn)生重大的損失；有的發(fā)展商在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場(chǎng)供求形勢(shì)，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，結(jié)果供求關(guān)系發(fā)生變化，或者對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)的判斷過于樂觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的房地產(chǎn)發(fā)展商過分相信自身能力，而經(jīng)營(yíng)實(shí)力不足，項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等等都是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的原因。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管控的策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制要針對(duì)不同類型的風(fēng)險(xiǎn)，采取不同的措施和方法，以規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，將房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)降到最低的程度，達(dá)到保障投資收益。

1.樹立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，把握政策環(huán)境，規(guī)范運(yùn)行，及時(shí)應(yīng)對(duì)。

樹立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，就是要投資者根據(jù)財(cái)務(wù)活動(dòng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)與期望取得的收益做比較，選擇出合適的方案。房地產(chǎn)投資由于與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地產(chǎn)投資者不僅要加強(qiáng)對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策的研究，還應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題，保持信息渠道暢通，及時(shí)預(yù)見并采取靈活的措施應(yīng)對(duì)政策變動(dòng)的影響?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)形勢(shì)比較復(fù)雜，各種新型法律法規(guī)不斷推出，各種新的房屋類型的顯現(xiàn)，使得計(jì)劃一直沒有變化快。

2.充分收集分析市場(chǎng)信息，借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大的原因之一就是信息缺乏，沒有完善的信息網(wǎng)絡(luò)和信息共享機(jī)制。房產(chǎn)信息擁有量的多少和掌握度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)決策有著十分重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)盡量多收集信息并做出準(zhǔn)確把握和預(yù)測(cè)，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析，做出科學(xué)的項(xiàng)目決策，盡可能避免和減少后續(xù)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入產(chǎn)業(yè)震蕩調(diào)整期，未來的兩年將會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的迷失期，房?jī)r(jià)增幅將會(huì)降低。日益上漲的房?jī)r(jià)已引起國(guó)家的高度關(guān)注，相關(guān)部門已從利率、稅收和市場(chǎng)等諸多方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控，因此，開發(fā)企業(yè)要及時(shí)調(diào)整開發(fā)思路，對(duì)市場(chǎng)變動(dòng)要有充分的預(yù)測(cè)。

3.合理分配資金，減少金融風(fēng)險(xiǎn)。

（1）投資分散策略。房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)類型豐富，因此這一策略很容易實(shí)施。（2）投資組合策略。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。（3）保險(xiǎn)策略。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來說購(gòu)買保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤(rùn)等方面具有十分重要的意義。

4.準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)周期波動(dòng)，合理選擇入市時(shí)機(jī)。

房地產(chǎn)周期性波動(dòng)時(shí)市場(chǎng)供求關(guān)系運(yùn)動(dòng)的結(jié)果和方式，也是宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的組成部分。受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期影響，房地產(chǎn)周期分為蕭條、復(fù)蘇、高峰和衰退四個(gè)階段，與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的波動(dòng)方向一致，但在波動(dòng)時(shí)間和波動(dòng)強(qiáng)度上卻存在著差異。根據(jù)房地產(chǎn)周期的特點(diǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)質(zhì)性特征，房地產(chǎn)的投資時(shí)機(jī)應(yīng)當(dāng)選在房地產(chǎn)周期復(fù)蘇階段的前期。選擇這個(gè)時(shí)間優(yōu)點(diǎn)在于，一是復(fù)蘇前期正是蕭條走向復(fù)蘇的時(shí)期，利率較低，較容易籌集到資金。二是房地產(chǎn)的預(yù)售期、竣工實(shí)售期正是從復(fù)蘇走向高峰時(shí)，房地產(chǎn)售價(jià)較高，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)小。不同地區(qū)的投資者針對(duì)不同時(shí)期的房地產(chǎn)周期應(yīng)靈活掌握，在不完全市場(chǎng)條件下，投資者選擇最佳投資時(shí)機(jī)必須首先弄清楚宏觀經(jīng)濟(jì)周期變化，以認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)周期各階段的劃分及特點(diǎn)，充分了解國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策并預(yù)測(cè)政策的變化，然后認(rèn)真分析房地產(chǎn)需求類型和需求量并預(yù)測(cè)其變化趨勢(shì)?？傊?，房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)和高收益并存的投資活動(dòng)，投資者只有了解這場(chǎng)游戲的生存法則，并且能夠?qū)彆r(shí)度勢(shì)，合理制定生存策略，這樣才能在這場(chǎng)冒險(xiǎn)游戲中生存下來并獲得寶藏，取得良好收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]萬俊，鄧蓉暉.房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險(xiǎn)分析[J].建筑管理現(xiàn)代化，2000(6)

篇(5)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是個(gè)熱門和利潤(rùn)豐厚的行業(yè)，近三、四年來，住宅價(jià)格每平方米提高了1500元左右，這成了一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，該行業(yè)投資就成了投資者的首選。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使其存在多種風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、集體、個(gè)人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為。

一、房地產(chǎn)投資常見風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種。

1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì)蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，在建設(shè)過程中也會(huì)遇到投資支出增加問題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。

2.金融風(fēng)險(xiǎn)

主要指利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。

3.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來?yè)p失。

4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級(jí)出讓市場(chǎng)和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的局限等等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國(guó)去年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的一個(gè)主要原因。

5.政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國(guó)現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，房地產(chǎn)特別是土地是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會(huì)造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際上是對(duì)建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開發(fā)商應(yīng)通過仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。

策略一：關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向

任何國(guó)家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預(yù)測(cè)未來，又有利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對(duì)的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對(duì)自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險(xiǎn)。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險(xiǎn)的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場(chǎng)，了解相關(guān)信息。同時(shí)要學(xué)會(huì)優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項(xiàng)措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動(dòng)提供決策依據(jù)。

策略三：采用投資分散組合策略

篇(6)

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)投資信托 風(fēng)險(xiǎn)控制 措施

自2003年6月央行121號(hào)文件以控制房地產(chǎn)銀行信貸以來，我國(guó)房地產(chǎn)投資信托得到了快速發(fā)展，對(duì)拓寬房地產(chǎn)融資渠道、完善房地產(chǎn)金融體系起到了積極的作用。但在發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的過程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)本身的不完善，以及缺乏相關(guān)法律法規(guī)的支持等原因，存在著一系列的風(fēng)險(xiǎn)。2005年9月，銀監(jiān)會(huì)在《加強(qiáng)信托投資公司部分風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212號(hào)文件）中指出，在到期未能按時(shí)清算的信托計(jì)劃中，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目占61%，并在該文件中提高了房地產(chǎn)信托發(fā)行門檻以控制風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)用益信托工作的統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)投資信托在2005年高速增長(zhǎng)之后開始放緩，其產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量由2005年的115個(gè)減為2006年的102個(gè)，而2007年僅為54個(gè)。因此，我國(guó)在大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的同時(shí)，也必須分析各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的控制措施。

一、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資信托作為一種專項(xiàng)投資于房地產(chǎn)行業(yè)的信托產(chǎn)品在我國(guó)剛剛起步，既受到房地產(chǎn)業(yè)、信托業(yè)和金融市場(chǎng)等多重風(fēng)險(xiǎn)帶來的不確定性因素的影響，也面臨著產(chǎn)品運(yùn)作過程中的諸多隱患。一般情況下，可以將房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)分為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又稱外在風(fēng)險(xiǎn)，是指由國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策或供求變化等外部原因?qū)е率袌?chǎng)波動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又稱內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，是指由房地產(chǎn)項(xiàng)目本身或信托公司內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理等造成的風(fēng)險(xiǎn)。

1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）國(guó)家宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，尤其房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，與金融業(yè)關(guān)系也非常緊密，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對(duì)土地使用、出讓的政策，對(duì)環(huán)境保護(hù)的政策，對(duì)租金、售價(jià)的限制政策，對(duì)材料、設(shè)備的限制政策，尤其對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和金融方面的政策以及新的稅務(wù)政策等，都會(huì)給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)都還很不完善，政府的監(jiān)管也缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常會(huì)針對(duì)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題而制定一系列相應(yīng)的政策和法律法規(guī)。例如在2007年政府接連出臺(tái)了一系列方針政策，包括提高第二套住房貸款首付比例、連續(xù)五次提高存貸款利率、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算、增加二手房個(gè)人所得稅、嚴(yán)厲查處限制土地、90/70方針等等，對(duì)房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)都產(chǎn)生了一定的波動(dòng)，也給處于發(fā)展初期的房地產(chǎn)信托帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如果投資者投資項(xiàng)目選擇不當(dāng)，必然會(huì)遭受損失。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。除了國(guó)家政策的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著市場(chǎng)及自身周期波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。城市居民年均收入水平、人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)、自然條件等因素都會(huì)對(duì)城市或地區(qū)的城市建設(shè)、房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)等需求產(chǎn)生影響。這些供需變化帶來的市場(chǎng)波動(dòng)以及建材價(jià)格、自然災(zāi)害等外部因素都會(huì)影響到房產(chǎn)價(jià)格和租金收益。如果遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利情況，會(huì)使信托計(jì)劃的預(yù)期收益降低甚至出現(xiàn)損失。

房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)也可能給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。最后，由于房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品又是投資品，在一定市場(chǎng)環(huán)境下還可能滋生開發(fā)商圈地、投資者炒房等投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

（3）利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指投資者面臨的未來利率波動(dòng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家通過調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的走向。房地產(chǎn)投資所需資金量大，利率的升高會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)生兩方面的影響：一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折減，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使凈現(xiàn)值減小，尤其是中長(zhǎng)期信托項(xiàng)目，甚至可能出現(xiàn)負(fù)的凈現(xiàn)值；二是會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

2、非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）信息不對(duì)稱導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托中存在的信息不對(duì)稱主要來源于兩個(gè)方面：房地產(chǎn)開發(fā)商及信托投資公司。在我國(guó)目前監(jiān)管制度還不健全的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲得房地產(chǎn)投資信托公司的青睞，往往會(huì)利用財(cái)務(wù)手段制造虛假報(bào)表。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越自身資金實(shí)力搞滾動(dòng)式開發(fā)和“拆東墻補(bǔ)西墻”已是眾所周知的秘密，這種短期盈利模式也使得中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)缺乏系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化平臺(tái)。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“資金鏈”斷裂，就會(huì)造成項(xiàng)目停工，信托資金必然會(huì)遭受到毀滅性損失。

投資信托公司同樣也存有信息“失真”風(fēng)險(xiǎn)。例如，有些投資信托公司只宣傳了“預(yù)期收益率”，卻沒有講清楚風(fēng)險(xiǎn)投資帶來的“實(shí)際收益率”。由于房地產(chǎn)信托不作保底承諾，“預(yù)期收益”是不受法律保護(hù)的，這意味著一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問題，很可能無法獲得先前承諾的高收益，甚至連本金的歸還都會(huì)有危險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)投資信托在本質(zhì)上是一種委托關(guān)系，由于其在我國(guó)剛剛起步，尚未形成完善的運(yùn)作機(jī)制，也未形成對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制，可能會(huì)發(fā)生受托人道德風(fēng)險(xiǎn)，即信托公司借項(xiàng)目之名挪用資金或投資于與自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)等，這些都可能影響項(xiàng)目的進(jìn)展和信托收益，導(dǎo)致委托人利益受損。

（2）運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的管理能力和創(chuàng)新能力以及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的效率。它主要是由于信托公司對(duì)信托資金的運(yùn)作管理不善而造成收益損失的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括項(xiàng)目的選擇和評(píng)估失誤、違規(guī)經(jīng)營(yíng)、投資者不能勝任經(jīng)營(yíng)管理工作、運(yùn)作模式和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一等。

投資者如果想在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的前提下提高投資收益率，則必須要對(duì)擬貸款企業(yè)或投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目本身能否產(chǎn)生預(yù)期效益進(jìn)行分析與評(píng)判。當(dāng)投資項(xiàng)目或貸款對(duì)象確定后，要對(duì)投資（貸款）對(duì)象使用的信托資金的安全性、效益性情況進(jìn)行監(jiān)督，如果信托公司決策失誤，或?qū)π磐匈Y產(chǎn)的管理執(zhí)行不到位，甚至發(fā)生挪用資金等道德風(fēng)險(xiǎn)，都勢(shì)必會(huì)造成投資者的損失。

在房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家，房地產(chǎn)投資信托都是由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并管理的，而中國(guó)的房地產(chǎn)公司尚未具有獨(dú)立組織發(fā)起信托投資基金的實(shí)力；另一方面，擁有發(fā)起資格的信托投資公司又缺乏經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)驗(yàn)，在我國(guó)既有房地產(chǎn)專業(yè)技能又擅長(zhǎng)信托理財(cái)?shù)膹?fù)合型人才相當(dāng)缺乏，這使得信托財(cái)產(chǎn)的管理風(fēng)險(xiǎn)加大。

我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作模式和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一也會(huì)帶來運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)投資信托資金都是直接貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商，絕大部分信托計(jì)劃只是針對(duì)特定的一個(gè)項(xiàng)目募集資金，單筆規(guī)模多在2億元以下，運(yùn)作模式較為單一。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，在2005年發(fā)行的115個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中貸款類73個(gè)，發(fā)行規(guī)模為總發(fā)行規(guī)模的65%，而在2006年發(fā)行的102個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，貸款類占到58個(gè)，發(fā)行規(guī)模達(dá)到總發(fā)行規(guī)模的70%。這意味著一旦投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)問題，投資者將面臨著損失的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）信托資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托的信托財(cái)產(chǎn)多以土地、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。按照《資金信托管理暫行辦法》，一旦投資人（委托方）與信托公司（受托方）簽訂了《資金信托合同》，投資人不得違反《合同法》的有關(guān)規(guī)定隨意解除已簽訂的合同，而國(guó)內(nèi)目前也沒有明確資金信托業(yè)務(wù)可在證券二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易。另一方面，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，很難短時(shí)期內(nèi)將房產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時(shí)變現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)控制

通過上面的分析可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生既有政策法規(guī)、房地產(chǎn)及金融行業(yè)方面的宏觀原因，也有自身業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)控制、人員素質(zhì)等微觀方面的原因。因此，本文從宏觀和微觀兩個(gè)層面來分析我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

1、房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)控制的宏觀措施

（1）建立我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的法律法規(guī)體系。房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)涉及很復(fù)雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而且這種權(quán)利關(guān)系需要專門的法律予以調(diào)整確認(rèn)。建立成套的法律法規(guī)體系，可以有效地防范房地產(chǎn)投資信托帶來的風(fēng)險(xiǎn)，為控制風(fēng)險(xiǎn)提供法制基礎(chǔ)。海外的立法和實(shí)踐能給中國(guó)很多的借鑒，美國(guó)等國(guó)家己經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。在亞洲國(guó)家和地區(qū)，韓國(guó)1998年7月通過了《資產(chǎn)證券化法案》。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也于2004年出臺(tái)了《金融資產(chǎn)證券化條例》。亞洲國(guó)家這一系列立法變革，無疑能給中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的順利開展提供有益的參考。我國(guó)可以借鑒美國(guó)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，建立對(duì)房地產(chǎn)投資信托的嚴(yán)格管理，在資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)種類、資金投向、利潤(rùn)分配等方面對(duì)其加強(qiáng)限定。另一方面相應(yīng)配套的信托稅收、財(cái)會(huì)制度等要做相應(yīng)的特殊調(diào)整，盡快出臺(tái)工商升記、信托稅收、信托會(huì)計(jì)、外匯信托、信息披露、房地產(chǎn)等專項(xiàng)信托管理辦法。同時(shí)還要針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展，設(shè)定相關(guān)的約束機(jī)制，確認(rèn)有效房產(chǎn)所有權(quán)，建立銀行托管制度，保護(hù)投資者的合法利益。

（2）加強(qiáng)對(duì)信托業(yè)務(wù)的嚴(yán)格監(jiān)管。為了真正有效地防范和控制房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須建立對(duì)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管機(jī)制，并建立起科學(xué)的監(jiān)管模式。首先要制定有關(guān)監(jiān)管的法律法規(guī)，使監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的監(jiān)管具有相應(yīng)的法律依據(jù)，如對(duì)投資信托公司直接參股股東的企業(yè)進(jìn)行資格審查，投資信托公司內(nèi)部要有獨(dú)立管理機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目資金要嚴(yán)格分賬管理、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)等。其次，要盡力構(gòu)造相關(guān)業(yè)務(wù)監(jiān)管的統(tǒng)一框架，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管模式的統(tǒng)一化和集中化，這樣可以減少監(jiān)管部門之間的摩擦，有利于實(shí)現(xiàn)監(jiān)管對(duì)象、監(jiān)管方法、監(jiān)管目標(biāo)的統(tǒng)一，從而有利于提高監(jiān)管的效率，而且可以為房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)主體創(chuàng)造一個(gè)公平合理的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。再次，根據(jù)目前我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展情況，為了最大限度地防范和控制信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)強(qiáng)化中央銀行對(duì)信托業(yè)的監(jiān)管職能。中央銀行應(yīng)從機(jī)構(gòu)管理、資信管理、資本金管理、高級(jí)管理人員管理、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)負(fù)債比例管理等方面著手，逐步構(gòu)建一套針對(duì)信托投資公司的監(jiān)管系統(tǒng)。

（3）強(qiáng)制信息披露制度。我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展，必然依賴于信托市場(chǎng)對(duì)投資者利益的切實(shí)保護(hù)和投資者對(duì)市場(chǎng)的信心。政府必須實(shí)行強(qiáng)制信息披露制度，約束房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為，并將所有相關(guān)信息公之于眾，以免投資者因信息不對(duì)稱遭受損失。銀監(jiān)會(huì)已于2004年出臺(tái)了《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》，確定了30家信托公司首批公布年報(bào)，并要求3年內(nèi)所有信托公司實(shí)施年報(bào)披露制度，應(yīng)以此為契機(jī)，督促信托公司加強(qiáng)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和披露工作。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司應(yīng)該形成長(zhǎng)期有效合作機(jī)制，提高信息透明度，規(guī)范運(yùn)作，共同提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在美國(guó)，證券管理委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管工作，房地產(chǎn)投資信托的投資計(jì)劃、則務(wù)計(jì)劃、管理費(fèi)用及投資期限均需主管部門批準(zhǔn)，而且其財(cái)務(wù)必須完全公開化、透明化。我國(guó)可以借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，提高信息披露的有效性。

2、房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)控制的微觀措施

（1）信托公司提高自身風(fēng)險(xiǎn)管理水平。信托公司應(yīng)提高自身風(fēng)險(xiǎn)管理水平，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。一是要做好投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款資格審查。由于房地產(chǎn)各個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)方式不同，這些不同又影響著投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小，因此投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的關(guān)鍵是要做好項(xiàng)目評(píng)估和可行性研究，同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款人信用等級(jí)、財(cái)務(wù)狀況、償還能力的審查和評(píng)判，從源頭上控制信托財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。二是要為信托資金的安全保障引入擔(dān)保措施，以分散風(fēng)險(xiǎn)，并保證擔(dān)保機(jī)構(gòu)的資質(zhì)。三是要對(duì)合同執(zhí)行情況，房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)情況，以及項(xiàng)目的進(jìn)展情況進(jìn)行跟蹤了解，當(dāng)發(fā)現(xiàn)資金違規(guī)使用或項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要及時(shí)采取補(bǔ)救措施，如按合同約定向擔(dān)保人追索或及時(shí)處置抵押物，盡量將信托財(cái)產(chǎn)的損失降到最低限度。信托公司應(yīng)通過加強(qiáng)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的日常管理，提高信托財(cái)產(chǎn)的安全性與效益性，降低投資人的風(fēng)險(xiǎn)和損失。

（2）引入第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)或仲裁機(jī)構(gòu)。目前，大多數(shù)投資信托公司房地產(chǎn)專業(yè)投資分析和管理能力不足，風(fēng)險(xiǎn)控制能力較差。因此，引進(jìn)或建立專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)，讓他們提供專業(yè)化管理、咨詢服務(wù)，借助專業(yè)機(jī)構(gòu)的判斷和管理，可預(yù)見并有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托可將部分信托事務(wù)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)處理，以契約形式明確專業(yè)機(jī)構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任，既可以加強(qiáng)房地產(chǎn)信托的專業(yè)管理能力，各專業(yè)機(jī)構(gòu)又分擔(dān)了其責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，各專業(yè)機(jī)構(gòu)也以自身信謄為信托計(jì)劃提供了無形擔(dān)保，具有信用增強(qiáng)作用。出現(xiàn)相關(guān)的法律問題時(shí)，信托公司如果以單方?jīng)Q定，或者以主觀意志為轉(zhuǎn)移地判斷，變現(xiàn)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值是公允的、通過主張抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)實(shí)現(xiàn)信托受益時(shí)而支付的成本是合理的等行為，往往不能得到投資者的真正認(rèn)同。因此，引入專業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)所運(yùn)用多種評(píng)估方法對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并引入專業(yè)律師事務(wù)所對(duì)評(píng)估材料的正確性和合法性給出法律意見，能有效地解決很多法律問題，更有效地控制房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。信托公司要不斷進(jìn)行創(chuàng)新，不僅要在房地產(chǎn)投資信托的投資組合、期限、規(guī)模等方面進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn)，還應(yīng)進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新。121號(hào)文件之后，房地產(chǎn)信托進(jìn)行了一些創(chuàng)新，出現(xiàn)了股權(quán)信托模式和財(cái)產(chǎn)信托模式，但仍以貸款給房地產(chǎn)項(xiàng)目為主，這種方式不僅規(guī)模有限還面臨巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)。目前，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）模式越來越成為房地產(chǎn)投資信托的新方向，其核心特征是以出租型物業(yè)的租金收入為基礎(chǔ)向股東分紅派息，而我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)自2005年以來快速發(fā)展，存在大量在優(yōu)質(zhì)的可供持有和運(yùn)營(yíng)的物業(yè)。由于REITs可以公開發(fā)售上市，并且需要定期向投資人分配信托利益，因此可以很好的降低房地產(chǎn)信托的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（4）加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和儲(chǔ)備。信托公司應(yīng)重視對(duì)專業(yè)人才的培養(yǎng)，在房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)作過程中以投資方向明確、業(yè)務(wù)清晰、運(yùn)作規(guī)范為基本原則，培養(yǎng)既熟悉金融業(yè)務(wù)知識(shí)又具有房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理理念的專業(yè)人才。但從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作更偏重于理財(cái)，而非單純的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)，其注重的是房地產(chǎn)資產(chǎn)的運(yùn)作，而非項(xiàng)目的具體實(shí)施。所以必須加強(qiáng)培養(yǎng)一批具有戰(zhàn)略投資眼光、精投資銀行業(yè)務(wù)、懂財(cái)務(wù)通法律的理財(cái)專家，同時(shí)，這些人員又必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)比較全面的把握能力。按照通行的定律，公司的核心業(yè)務(wù)80%的利潤(rùn)實(shí)際上是由20%的高管或?qū)I(yè)人員承擔(dān)和完成的，能否建立一支經(jīng)過專門訓(xùn)練，具備良好的心理素質(zhì)、完美的人格品質(zhì)、靈敏的市場(chǎng)嗅覺和綜合的業(yè)務(wù)能力的管理隊(duì)伍，將是房地產(chǎn)投資信托興衰的關(guān)鍵所在。

【參考文獻(xiàn)】

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篇(7)

房地產(chǎn)；投資基金；SWOT法

1引言

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)，因此對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產(chǎn)業(yè)健康運(yùn)行的關(guān)鍵。相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)融資渠道來說，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完備，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場(chǎng)和其他融資渠道相對(duì)落后，在這樣的情況下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，化解銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高人民生活水平的關(guān)鍵所在。

2當(dāng)前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融暗藏六大風(fēng)險(xiǎn)。

第一，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快輕易造成市場(chǎng)價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%。

第三，“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。據(jù)中國(guó)工商銀行消費(fèi)信貸部門估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。

第五，土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)。

第六，房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定，“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著假如貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)投資基金分析

房地產(chǎn)投資基金是通過集合社會(huì)散資金，使用專業(yè)人士投資、經(jīng)營(yíng)治理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實(shí)途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。下面就結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，用SWOT方法對(duì)房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行分析。

3.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢(shì)分析(S)

（1）房地產(chǎn)投資基金具有房地產(chǎn)融資的靈活性:房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會(huì)介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個(gè)“接盤者”的角色，可為房地產(chǎn)開發(fā)前期投入的各種資金提供一個(gè)有效的退出通道。

（2）房地產(chǎn)投資基金具有較高的流動(dòng)性:它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務(wù)或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來。在國(guó)外大多數(shù)REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現(xiàn)，對(duì)其投資具有較高的流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動(dòng)性差。

（3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險(xiǎn)較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)相對(duì)較高，并有定期的股息收益。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風(fēng)險(xiǎn)大。

（4）建立房地產(chǎn)投資基金不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時(shí)，深化資本市場(chǎng)，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負(fù)擔(dān)，化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒有得到有效運(yùn)用。房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)將房地產(chǎn)投資由實(shí)物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，可以提高長(zhǎng)期收益性地產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)房地產(chǎn)信托具有專家理財(cái)特征，為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。

3.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢(shì)(W)

（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的信貸供給，但一些信譽(yù)較好的大型房地產(chǎn)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對(duì)象提供貸款支持時(shí)，與銀行相比并不存在優(yōu)勢(shì)；而對(duì)存在融資困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，這就形成了一個(gè)在確定客戶對(duì)象上的兩難問題。

（2）缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又把握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金治理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

3.3房地產(chǎn)投資基金的機(jī)會(huì)(O)

(1)投資對(duì)象分析。房地產(chǎn)投資基金主要的資本投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項(xiàng)目(比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標(biāo)，關(guān)注這一最大化過程的可持續(xù)性。

(2)市場(chǎng)分析。一方面，目前我國(guó)有許多民間資本大量流入到房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)投資者民間資金的來源主要有3個(gè)方面：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資。這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過多資金，同時(shí)可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)也能起到積極作用。

(3)需求分析。目前我

國(guó)融資渠道單一，房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦金融體系政策有變更，房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)金融政策有變動(dòng)的時(shí)候，不至于直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.4房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)分析(T)

（1）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行過程中，在規(guī)范運(yùn)作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)是指由于對(duì)投資項(xiàng)目選擇的失誤而造成的損失。假如房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模較小，項(xiàng)目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金治理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模小，就會(huì)給組合投資帶來較大的難度，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很難分散，一旦項(xiàng)目選擇失誤，就有可能造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進(jìn)行組合投資，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營(yíng)治理又帶來了難度，眾多項(xiàng)目要一一篩選。這些由于風(fēng)險(xiǎn)投資基金本身規(guī)模所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，我們稱之為“規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)”。

（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各種風(fēng)險(xiǎn)因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿足的利潤(rùn)；是否會(huì)出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險(xiǎn)、流通風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)治理，房地產(chǎn)投資基金公司本身也應(yīng)健全財(cái)務(wù)制度。

（3）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，由于地方政府或中心政府對(duì)待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對(duì)收益的影響。二是法律風(fēng)險(xiǎn)，由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金損害的可能性。

4發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議

1、我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資理論的研究探索，并推動(dòng)政策的市場(chǎng)化。我國(guó)的現(xiàn)狀與日本的上世紀(jì)80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，并且很多已經(jīng)成為銀行的不良資產(chǎn)，給銀行的經(jīng)營(yíng)造成了很大風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)該盡快建立一套房地產(chǎn)投資基金體系，完善房地產(chǎn)投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。

2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開和透明，來推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。還必須配備一些相關(guān)的法規(guī)，例如制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)治理措施，如對(duì)投資渠道、投資比例的限制等等。使我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。此外，還需對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

3、創(chuàng)造條件，加快培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者。保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)投資基金提供穩(wěn)定的資金。我國(guó)目前還沒有真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者，這對(duì)于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展非常不利，所以加快培育機(jī)構(gòu)投資者勢(shì)在必行。

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