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篇(1)

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

第五條設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取同級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門的意見(jiàn)。

第八條地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十一條確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

第二十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和

房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章法律責(zé)任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

第四十條國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章附則

第四十一條在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。

篇(2)

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 企業(yè)經(jīng)營(yíng) 戰(zhàn)略概述 經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

前言：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的過(guò)程管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期之中，經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略是企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的核心支柱，它貫穿于經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的全過(guò)程，凡經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略中應(yīng)當(dāng)考慮的問(wèn)題在房地產(chǎn)管理戰(zhàn)略中都應(yīng)當(dāng)加以考慮。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略概述

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的生產(chǎn)、市場(chǎng)營(yíng)銷、研究與開(kāi)發(fā)等各種單項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，首先應(yīng)具有相應(yīng)的人力，物力作保證。而這些人力、物力的取得都必須借助經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。沒(méi)有業(yè)務(wù)的支持，各項(xiàng)發(fā)展戰(zhàn)略都將落空。可見(jiàn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的物質(zhì)保證，完整的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略必須包括經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略由各種單項(xiàng)戰(zhàn)略組成，如：生產(chǎn)戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略等。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的科學(xué)與否和能否得以實(shí)現(xiàn)要以其具有綜合平衡性為條件。所謂企業(yè)的綜合平衡就是指為制定和實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展總目標(biāo)和實(shí)施方案，制定和實(shí)現(xiàn)組成總體戰(zhàn)略的各單項(xiàng)戰(zhàn)略，必須統(tǒng)籌兼顧，合理確定各單項(xiàng)戰(zhàn)略之間的內(nèi)在關(guān)系及其與總體戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)系，科學(xué)的使用人力、財(cái)力、物力，使經(jīng)營(yíng)保持平衡的一種綜合性管理活動(dòng)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略在企業(yè)總體戰(zhàn)略中的綜合平衡職能主要由經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的綜合性及其與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)的一致性決定。

二、成長(zhǎng)期企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

經(jīng)過(guò)創(chuàng)業(yè)期發(fā)展，企業(yè)銷售收入增長(zhǎng)率、產(chǎn)值增長(zhǎng)率、人員增長(zhǎng)率、資本增長(zhǎng)率、利潤(rùn)增長(zhǎng)率、固定資產(chǎn)增長(zhǎng)率等指標(biāo)的增幅逐年上升，表現(xiàn)出企業(yè)成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，標(biāo)志著企業(yè)進(jìn)入成長(zhǎng)階段。

2.1成長(zhǎng)期企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析

①財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況

企業(yè)進(jìn)入成長(zhǎng)期后，隨著銷售的順利增長(zhǎng)，利潤(rùn)逐漸增加，財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況開(kāi)始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，企業(yè)生產(chǎn)、銷售勢(shì)頭良好，現(xiàn)金流量增多，周轉(zhuǎn)速度加快，企業(yè)價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)連接開(kāi)始順暢、資產(chǎn)運(yùn)用效率提高，但在資金需求方面，由于企業(yè)會(huì)面臨原有的生產(chǎn)設(shè)備不能適應(yīng)生產(chǎn)，需要增加員工人數(shù)，進(jìn)行設(shè)備投資，增加產(chǎn)品種類等擴(kuò)大在生產(chǎn)，資金仍然緊缺。

②權(quán)益和償債能力

在資金供給上，企業(yè)內(nèi)部融資能力雖然增強(qiáng)，但仍滿足不了企業(yè)迅速發(fā)展的需要。同時(shí)，企業(yè)效益、資信等級(jí)的提高開(kāi)始使金融機(jī)構(gòu)放寬了對(duì)企業(yè)的貸款政策和條件，企業(yè)大規(guī)模負(fù)債成為可能，負(fù)債額度逐漸增加，資本結(jié)構(gòu)趨于合理，在財(cái)務(wù)運(yùn)作良好的條件下可以獲得財(cái)務(wù)杠桿收益。

③財(cái)務(wù)收益狀況

企業(yè)成長(zhǎng)期擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、加強(qiáng)成本控制，加之銷售渠道的暢通，使企業(yè)收入保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，企業(yè)盈利能力不斷提高。

2.2成長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略模式

通過(guò)創(chuàng)業(yè)期的經(jīng)營(yíng)，企業(yè)在行業(yè)內(nèi)開(kāi)始占有一定的市場(chǎng)份額，并不斷擴(kuò)大，財(cái)務(wù)分析結(jié)果良好，企業(yè)步入了成長(zhǎng)階段。筆者認(rèn)為，企業(yè)在成長(zhǎng)期的發(fā)展基礎(chǔ)仍很薄弱，不宜進(jìn)行多元化投資，該階段的首要任務(wù)應(yīng)該是把主營(yíng)業(yè)務(wù)“做大”，邊投資，邊回收，以增大現(xiàn)金流、擴(kuò)大市場(chǎng)占有率為經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的主導(dǎo)思想。因此對(duì)于傳統(tǒng)企業(yè)在成長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，本文傾向于以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模為主的投資模式。

擴(kuò)大規(guī)模的主要目的在于：第一，會(huì)使企業(yè)比小規(guī)模時(shí)更具有成本優(yōu)勢(shì)。在價(jià)格敏感的市場(chǎng)中，規(guī)模大的企業(yè)易于把這種成本優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者中，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，最終把小企業(yè)驅(qū)逐出去。第二，擴(kuò)大規(guī)模會(huì)提高行業(yè)的進(jìn)入壁壘，避免因新的挑戰(zhàn)者進(jìn)入而使企業(yè)發(fā)展的延續(xù)受到?jīng)_擊。第三，企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大是企業(yè)進(jìn)行多元化投資和實(shí)施縱向一體化的基本前提，而多元化和縱向一體化又是企業(yè)發(fā)展的主要形式。第四，規(guī)模擴(kuò)大后的企業(yè)通過(guò)內(nèi)部資金融通可以導(dǎo)致資金利潤(rùn)率的提高，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.3成長(zhǎng)期企業(yè)投資規(guī)模分析

企業(yè)的投資規(guī)模帶來(lái)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益并不是無(wú)限的，當(dāng)投資規(guī)模達(dá)到一定程度時(shí)，如果再擴(kuò)大規(guī)模，規(guī)模經(jīng)濟(jì)就不會(huì)再提高效率，相反會(huì)帶來(lái)新的困難和問(wèn)題。并導(dǎo)致成本上升，效益下降，產(chǎn)生投資規(guī)模的不經(jīng)濟(jì)性。企業(yè)投資規(guī)模變化時(shí)，投資規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性與不經(jīng)濟(jì)性總是同時(shí)存在。如果前者大于后者，那么投資規(guī)模是合理的，反之亦然。企業(yè)規(guī)模的確定受企業(yè)外部環(huán)境和自身融資能力共同影響。因此，一定要確定適度的投資規(guī)模。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的過(guò)程管理

3.1開(kāi)發(fā)管理

開(kāi)發(fā)管理是指開(kāi)發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理及設(shè)施管理所采取的經(jīng)營(yíng)模式。開(kāi)發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財(cái)力，建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開(kāi)發(fā)出適銷對(duì)路的深受顧客喜愛(ài)的住宅或商用房。開(kāi)發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)，核心在于工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場(chǎng)創(chuàng)新是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的具體要求。

3.2項(xiàng)目管理

項(xiàng)目管理是指從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工整個(gè)過(guò)程的管理，所以項(xiàng)目管理包括規(guī)劃管理與施工管理。規(guī)劃管理就是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來(lái)完成就必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來(lái)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件是相對(duì)獨(dú)立的兩套專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計(jì)”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過(guò)計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點(diǎn)：(1)開(kāi)發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后應(yīng)對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估。(2)規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。(3)提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。(4)通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。(5)將規(guī)劃設(shè)計(jì)成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。

施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過(guò)程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)確定。

3.3設(shè)施管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運(yùn)行，并實(shí)現(xiàn)保值、增值，同時(shí)為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。我國(guó)是在上世紀(jì)九十年代初才開(kāi)始引入設(shè)施管理的概念。十幾年左右的時(shí)間全國(guó)各地都成立了不少設(shè)施管理公司，但是大多數(shù)還是以物業(yè)管理公司為主，中國(guó)物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量都與國(guó)際性的工作標(biāo)準(zhǔn)有較大的差距。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營(yíng)者。設(shè)施管理方面的投訴和沖突成為近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。

3.4過(guò)程管理的協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的過(guò)程管理包括上述的開(kāi)發(fā)管理、項(xiàng)目管理和設(shè)施管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這三個(gè)方面都做得十分出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這三個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要工作內(nèi)容。而其中又以項(xiàng)目管理中的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理及項(xiàng)目管理與設(shè)施管理之間的協(xié)調(diào)最為重要。

篇(3)

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 負(fù)債經(jīng)營(yíng) 資本結(jié)構(gòu) 負(fù)債結(jié)構(gòu)

負(fù)債經(jīng)營(yíng)是企業(yè)通過(guò)合法途徑，在擁有權(quán)益資本的基礎(chǔ)上，有償利用債務(wù)資本來(lái)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理，借助財(cái)務(wù)杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負(fù)債的增值功能，以獲取利潤(rùn)的活動(dòng)。負(fù)債經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵從資本經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，由于資金投入量大占用資金時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負(fù)債經(jīng)營(yíng)這種經(jīng)營(yíng)方式。對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)，債務(wù)是借出資本，可以作為資本經(jīng)營(yíng)，還可以得到利息報(bào)酬；對(duì)于作為債務(wù)人的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，債務(wù)是一種借入資本，通過(guò)它進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，這種經(jīng)營(yíng)方式就是負(fù)債經(jīng)營(yíng)。但是，負(fù)債經(jīng)營(yíng)是一把“雙刃劍”，在運(yùn)用債務(wù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，也存在著很多的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負(fù)債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源20847億元，同比增長(zhǎng)8.2％，其中，國(guó)內(nèi)貸款4319億元，同比增長(zhǎng)12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長(zhǎng)25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，同比下降9.2％；個(gè)人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負(fù)債占總資金的比重為57.2%。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營(yíng)方式。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題

負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營(yíng)方式，因?yàn)樨?fù)債經(jīng)營(yíng)的利益與風(fēng)險(xiǎn)并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿利益，但舉債不當(dāng)，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機(jī)。

1、負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

從理論上來(lái)講，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的總風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，則它只會(huì)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)，它就必須要既承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)又承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且負(fù)債比例越高，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大，這主要是因?yàn)樨?fù)債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒(méi)有獲得預(yù)期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會(huì)使企業(yè)的權(quán)益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無(wú)力支付到期本息，這時(shí)債權(quán)人就可能會(huì)強(qiáng)制企業(yè)破產(chǎn)，負(fù)債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務(wù)是具有成本的，這會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本增加，導(dǎo)致企業(yè)保本銷售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，負(fù)債經(jīng)營(yíng)不僅會(huì)使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加還會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

權(quán)衡負(fù)債經(jīng)營(yíng)的利弊，為了在獲取財(cái)務(wù)杠桿利益的同時(shí)避免籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)確定適合自己的負(fù)債比率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過(guò)高，有些在70%左右，有的甚至達(dá)到80%以上。據(jù)財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)在《2011年資產(chǎn)負(fù)債率前25的房地產(chǎn)公司》中報(bào)道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負(fù)債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關(guān)村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，資本結(jié)構(gòu)不合理，面臨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理

負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債數(shù)量的比例關(guān)系，各種負(fù)債業(yè)務(wù)（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結(jié)構(gòu)。其中最主要的是短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的比例關(guān)系。因此，負(fù)債結(jié)構(gòu)問(wèn)題，實(shí)際上是短期負(fù)債在全部負(fù)債中所占的比例關(guān)系問(wèn)題。在企業(yè)的負(fù)債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動(dòng)負(fù)債、多少長(zhǎng)期負(fù)債。我國(guó)資本市場(chǎng)的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。很多企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中都會(huì)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)，但是僅僅考慮資產(chǎn)負(fù)債還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是要注重短、長(zhǎng)期債務(wù)的構(gòu)成，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟(jì)效用，又能歸避短期不能支付的風(fēng)險(xiǎn)。如果負(fù)債資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，同樣也會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。企業(yè)長(zhǎng)短期負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進(jìn)行企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理時(shí)，對(duì)其盈利能力與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行權(quán)衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風(fēng)險(xiǎn)最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在問(wèn)題的治理措施

1、應(yīng)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)管理；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-00-01

本文介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估與預(yù)測(cè)，建立風(fēng)險(xiǎn)管理以及風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，從而避免房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)對(duì)策。

一、建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的涵義以及風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象特征

（一）建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)涵義。風(fēng)險(xiǎn)，就是指問(wèn)題沒(méi)有得到控制解決或者沒(méi)有預(yù)測(cè)到則導(dǎo)致危險(xiǎn)的局面。建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就是某些因素沒(méi)有得到預(yù)測(cè)或者沒(méi)有及時(shí)控制，使得企業(yè)實(shí)際開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與預(yù)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生誤差，從而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)巨大損失。

（二）風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象特征主要體現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在風(fēng)險(xiǎn)的主要特征有以下幾點(diǎn)：1.綜合性，體現(xiàn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中的矛盾激化綜合。2.模糊性，主要體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)形成原因以及已經(jīng)導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)結(jié)果不能做到事先察覺(jué)。3.損失性，風(fēng)險(xiǎn)一旦出現(xiàn)就會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定的損失，導(dǎo)致其原因可能是財(cái)務(wù)管理不力或者無(wú)法預(yù)計(jì)，也有可能是決策者的失誤從而導(dǎo)致本應(yīng)該獲得的利益喪失去了。4.補(bǔ)償性，如果對(duì)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)到了，給經(jīng)營(yíng)者提出適當(dāng)?shù)恼拇胧亩屍髽I(yè)避免了風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨而產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)損失，這樣便相應(yīng)的得到了風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。5.激勵(lì)性，建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)是同時(shí)存在的，在如此情況下，企業(yè)為承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)背水一戰(zhàn)，通過(guò)改善經(jīng)營(yíng)管理、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益不喪失。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)位置固定性。房地產(chǎn)商品是一種特殊性的商品，并且區(qū)別于其他商品，因此，在將其作為投資的時(shí)候與其他投資要區(qū)別開(kāi)來(lái)。房地產(chǎn)是一種不能移動(dòng)的商品，這就決定了房地產(chǎn)是一項(xiàng)位置固定的商品。而其他商品是可以根據(jù)需要隨時(shí)搬運(yùn)或者通過(guò)運(yùn)輸條件進(jìn)行搬運(yùn)，體現(xiàn)了靈活性、移動(dòng)性，因此，房地產(chǎn)的特殊性、固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)。即使是一套房子，其朝向、面積大小、樓層、地區(qū)位置等因素差異也決定著其價(jià)格不一致性。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行投資或建設(shè)之前要首先考慮到環(huán)境地理?xiàng)l件的變化會(huì)給自身帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的固定性而引起的。一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)施了，將不能為其做改變，因此，在投資前要慎重考慮清楚。其風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)包括各種自然背景下產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，例如：風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、地震風(fēng)險(xiǎn)、泥石流風(fēng)險(xiǎn)、施工地基風(fēng)險(xiǎn)等等。這些風(fēng)險(xiǎn)一旦出現(xiàn)將對(duì)房屋建筑產(chǎn)生毀滅性的危害，雖然幾率很低，但是在為其做投資的時(shí)候要充分考慮到環(huán)境條件這個(gè)方面，分析該地區(qū)的地質(zhì)地貌、氣候環(huán)境等條件。不僅可以避免將來(lái)投資以后出現(xiàn)巨大的損耗風(fēng)險(xiǎn)，而且減少人身傷亡數(shù)量。

2.國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)閲?guó)際經(jīng)濟(jì)的變化引起地區(qū)性經(jīng)濟(jì)變化，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資經(jīng)營(yíng)者造成一定影響或者損失。

3.區(qū)域和區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)。如果在建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)候，這個(gè)區(qū)域相對(duì)于其他區(qū)域比較更繁華、道路更通達(dá)、交通更便捷等社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，那么這個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)的房子要比其他區(qū)域的房?jī)r(jià)要高。但是，這些社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置會(huì)隨著交通建設(shè)和市政設(shè)施的變化而變化的，因此，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)因?yàn)檫@些社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置優(yōu)劣而變化。

（二）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期、環(huán)節(jié)。建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到交易，有一個(gè)很漫長(zhǎng)的時(shí)間過(guò)程。時(shí)間是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)的時(shí)候一個(gè)永恒的不確定源。因此，開(kāi)發(fā)期間的時(shí)間長(zhǎng)短決定著開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)存在的重要因素。

1.社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件是一種變化的因素，開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，其開(kāi)發(fā)后期的費(fèi)用、建設(shè)租金和售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)越不能確定，因此，其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)也就越大。

2.市場(chǎng)收益壽命。隨著房地產(chǎn)使用年限的增長(zhǎng)，其維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等也越來(lái)越高，而經(jīng)濟(jì)收益相對(duì)越來(lái)越低。當(dāng)這些費(fèi)用超過(guò)租金的時(shí)候，其經(jīng)濟(jì)收益會(huì)低于市場(chǎng)收益，那么房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)壽命就要結(jié)束了。

3.土地使用權(quán)。建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在使用土地的時(shí)候均有時(shí)間限制，一旦使用期滿時(shí)，國(guó)家便將土地收回，并且將土地上的建筑物一并收回。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅要考慮到土地使用權(quán)而且考慮到建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。

4.人們需求。人們隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活的水平也會(huì)隨著提高，因此對(duì)房屋的建筑要求以及智能化系統(tǒng)要求也會(huì)高。由此可以看出，房屋改建周期將會(huì)越來(lái)越短。一旦出現(xiàn)改建的情況，房地開(kāi)發(fā)商會(huì)因?yàn)樽陨淼穆浜笮远茈y轉(zhuǎn)租或賣給其他業(yè)主。而此時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì)承擔(dān)閑置的風(fēng)險(xiǎn)。

5.開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及各個(gè)環(huán)節(jié)。建筑房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到各個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都要緊密銜接、有條不紊的進(jìn)行，這樣開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)才能順利的進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控，從而采取措施或者技術(shù)手段來(lái)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)有效的控制。

1.識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理中首先要識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，在投資前要對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行全面調(diào)查和分析，從中識(shí)別投資過(guò)程中面臨的所有風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建立在良好的基礎(chǔ)之上。

2.評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)就是指開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)的時(shí)候?qū)Σ焕蛩剡M(jìn)行分析，這些不利因素會(huì)帶來(lái)什么樣的程度后果及影響并且進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)量化。

3.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，就是對(duì)識(shí)別及評(píng)估出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)采取一定的措施或者手段加以防范和預(yù)防。

4.風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是指開(kāi)發(fā)商進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)實(shí)施管理過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控，不僅讓風(fēng)險(xiǎn)管理程序順利實(shí)施而且不讓企業(yè)承擔(dān)更大的經(jīng)濟(jì)損耗。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必然會(huì)出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行建筑開(kāi)發(fā)投資前要對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行分析預(yù)測(cè)各種風(fēng)險(xiǎn)，從而制定一套適合本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理方法并且強(qiáng)化對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程的監(jiān)控。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣東麗.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的探討與分析[J].今日南國(guó)，2009（4）.

篇(5)

關(guān)鍵詞：建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)分析、特點(diǎn)、應(yīng)對(duì)

前言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市基礎(chǔ)建設(shè)也步入了發(fā)展的高峰期，城鎮(zhèn)化更是得到了前所未有的發(fā)展，這一切無(wú)不造就了我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的興盛，甚至發(fā)展成為了我國(guó)的一大支柱產(chǎn)業(yè)。而這一發(fā)展速度每年仍然在以超過(guò)10%的增長(zhǎng)率不斷提高，但是，由于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)也不過(guò)是短短的幾十年，特別是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)，僅僅是十多年的經(jīng)驗(yàn)，很多投資者過(guò)于盲目的投資，使得風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生更加的具有不確定性和多發(fā)性。同時(shí)由于國(guó)家近些年來(lái)一直致力于房地產(chǎn)的管控，也使得政府政策在很大程度上影響著我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)走向，加深了我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，等等，這一切無(wú)不在告訴我們，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理已經(jīng)是迫在眉睫的事了。

1.建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的定義及特點(diǎn)

1.1風(fēng)險(xiǎn)管理是指對(duì)企業(yè)（包括人、物、盈虧等）的一切開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)生活中存在的一些潛在危害進(jìn)行全程有效地跟蹤、識(shí)別、評(píng)估、處理的一種管理模式。因此，建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理指的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)有目的、有計(jì)劃、有意識(shí)的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)進(jìn)行有組織、有計(jì)劃的管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、衡量、處理，有效的減小甚至規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)所造成的損失，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。

1.2建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有其獨(dú)有的特點(diǎn)：（1）建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)、極度不確定，但同時(shí)也是高回報(bào)的行業(yè)，高度的風(fēng)險(xiǎn)性、不確定性表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生與否，發(fā)生期間所造成的損失大小都具有很大的不確定性。這一切都使得該行業(yè)的運(yùn)行必須建立在有效的風(fēng)險(xiǎn)管理制度下，它是企業(yè)減少盲目投資，有效識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

（2）建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)還是受市場(chǎng)環(huán)境影響極為敏感的行業(yè)，而同時(shí)我國(guó)乃至全球的政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、人文理念等都在不斷的變化中，每時(shí)每刻都在產(chǎn)生不可預(yù)測(cè)的環(huán)境變化，使得市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)這個(gè)價(jià)值杠桿也一直在做著不規(guī)律的運(yùn)動(dòng)，再者由于目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)流入過(guò)多的熱錢，以及政府相關(guān)控制政策正在逐步的發(fā)力，這一切都給房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了人力所不能改變的巨大影響。

（3）其風(fēng)險(xiǎn)具有一定的可預(yù)測(cè)性，雖然建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)有著很大的不確定性，但是其發(fā)生確有著一定的可預(yù)測(cè)性和規(guī)律性。通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，數(shù)學(xué)概率預(yù)測(cè)、環(huán)境調(diào)查、歷史分析等，可以大致的知道其發(fā)生的可能性和損失的嚴(yán)重性。

（4）其激勵(lì)性表現(xiàn)在企業(yè)由于風(fēng)險(xiǎn)的諸多不確定性和損失的嚴(yán)重性，使得企業(yè)在重壓之下，更加的小心謹(jǐn)慎，嚴(yán)格管理目標(biāo)，改善投資環(huán)境，提升競(jìng)爭(zhēng)力，間接地提升了市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益，避免了浪費(fèi)的發(fā)生。

由于建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中存在著種種的不利因素，這些因素的發(fā)生及其所帶來(lái)的影響都至關(guān)著這個(gè)企業(yè)的生死存忙，因此，如何有效的規(guī)避和減小這些不利因素所帶來(lái)的損失，是我們房地企業(yè)必須慎重思考的問(wèn)題，當(dāng)前，最有效的管理風(fēng)險(xiǎn)的措施就是實(shí)施建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)企業(yè)的一切內(nèi)部和外部活動(dòng)實(shí)施有效的跟蹤、分析、評(píng)估、處理，使得企業(yè)在規(guī)避和減小風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生以及發(fā)生后的處理措施是否正確上具有更強(qiáng)的適應(yīng)性和靈活性。

2.建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)管理的具體做法

2.1風(fēng)險(xiǎn)分析與識(shí)別

建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程可以簡(jiǎn)單概括為投資決策階段、土地獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、項(xiàng)目租售階段。這幾個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率逐漸減小和發(fā)生后的損失逐漸增大的特點(diǎn)。投資階段的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于政府的政策、投資方法是否得當(dāng)、物業(yè)的類型等這些有著極大的不可預(yù)測(cè)性和發(fā)生概率的影響因素，同時(shí)這一階段的決策是否正確事關(guān)整個(gè)項(xiàng)目今后的成敗。而土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)則主要來(lái)自于地塊的選擇是否利于開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)的價(jià)值是否匹配、對(duì)客戶的分析了解是否有誤等一系列的因素，這一階段的分析失誤將使得資金的投入完全進(jìn)入了一個(gè)失敗的項(xiàng)目。建設(shè)階段主要的風(fēng)險(xiǎn)就是施工的技術(shù)管理不當(dāng)、交付的時(shí)間延誤、建設(shè)中的安全事故等一系列建設(shè)中的技術(shù)、管理、領(lǐng)導(dǎo)決策的得當(dāng)與否的問(wèn)題。這一階段帶來(lái)的影響是建設(shè)成本的增加和工期的延誤使得資本無(wú)法及時(shí)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。項(xiàng)目租售階段由于資金的大量進(jìn)入，使得風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的損失是最為嚴(yán)重的，雖然風(fēng)險(xiǎn)在這個(gè)階段發(fā)生的概率相對(duì)較小。只有正確的分析和認(rèn)識(shí)清楚投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的找出影響風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的因素，并分析各個(gè)產(chǎn)生的根源，才能做到知己知彼百戰(zhàn)百勝。所以，我們?cè)趯?duì)各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)分析、識(shí)別、處理的時(shí)候，必須是貫穿整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的，絕對(duì)不能有一絲一毫的馬虎大意，甚至是決斷的延誤都會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的損失。

2.2對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行可行性的評(píng)估

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估即是將風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)具體的量化分析來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可行性研究。由于房地產(chǎn)一旦進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，將面臨很多不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素，投資者需要做的便是在諸多的風(fēng)險(xiǎn)因素中確定出投資項(xiàng)目的用途、規(guī)模、類型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)采用盈虧平衡法、蒙特洛法、損失估計(jì)法等方法評(píng)估、測(cè)定開(kāi)發(fā)活動(dòng)中各類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率以及風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后所帶來(lái)的損失程度。

2.3風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方法

風(fēng)險(xiǎn)一旦被分析和認(rèn)知之后，就給了我們應(yīng)對(duì)、處理的機(jī)會(huì)，但在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)處理的時(shí)候，首先要做的是建立起風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)手段的管理機(jī)制，使得風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生能夠在規(guī)范化的制度管理下得到防范。應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的方法手段很多，風(fēng)險(xiǎn)回避是應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)最簡(jiǎn)單有效的手段，也是解決風(fēng)險(xiǎn)最徹底的手段，但是該方法也是只能針對(duì)一些特定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于其他的一些風(fēng)險(xiǎn)，在避無(wú)可避之下，可以采取風(fēng)險(xiǎn)分散或是風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偟氖侄蝸?lái)減小風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失，前者是將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域擴(kuò)大到多領(lǐng)域，避免所有雞蛋都放在一個(gè)籃子里的經(jīng)營(yíng)模式。后者則是采取對(duì)其合作，資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的方式，將風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偟矫總€(gè)企業(yè)身上，減小個(gè)體所承受的風(fēng)險(xiǎn)。

2.險(xiǎn)的監(jiān)控

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生伴隨著整個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分析、評(píng)估、應(yīng)對(duì)也應(yīng)該是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，就需要我們擁有一套完善的管理制度，而制度的實(shí)施是否符合要求，還需要一套嚴(yán)格的實(shí)時(shí)監(jiān)控措施。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理監(jiān)控措施，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的整個(gè)過(guò)程正確有效的監(jiān)督。保證企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理政策制度能夠達(dá)到預(yù)期的效果。該監(jiān)督的設(shè)立要求是由不參與風(fēng)險(xiǎn)管理的團(tuán)體或是個(gè)人組成，是獨(dú)立于風(fēng)險(xiǎn)管理部門以外的自主管理部門，主要的任務(wù)就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，并將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)反饋到上級(jí)部門，保證風(fēng)險(xiǎn)管理的順利實(shí)施。

結(jié)語(yǔ)

建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的投資過(guò)程是建立在對(duì)未知的供求需要進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的一種投資行為，因此，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。它的開(kāi)發(fā)始終伴隨著大量的風(fēng)險(xiǎn)存在。同時(shí)由于其投資的數(shù)額巨大，周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，應(yīng)變能力差的特點(diǎn)，也使得其在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)后，所遭受到的損失極為嚴(yán)重。因此，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分析、識(shí)別、應(yīng)對(duì)是房地產(chǎn)業(yè)管理工作的重中之重。

參考文獻(xiàn)

[1]張明珠房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理研究[學(xué)位論文] 2004

[2]李偉紅淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)[期刊論文]-中國(guó)住宅設(shè)施 2009（3）

篇(6)

關(guān)鍵詞:公允價(jià)值;投資性房地產(chǎn);會(huì)計(jì)處理;納稅調(diào)整

中圖分類號(hào):F810.42文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)09-0008-02

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),以及已出租的建筑物等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)的完工產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租,以賺取租賃收入為目的的行為應(yīng)視為將存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在采用公允價(jià)值模式下計(jì)量的投資性房地產(chǎn),該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。轉(zhuǎn)換的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額作為資本公積(其他資本公積),計(jì)入所有者權(quán)益。在公允價(jià)值模式下,不計(jì)提折舊,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值變動(dòng))和公允價(jià)值變動(dòng)損益。當(dāng)出租的建筑物被處置或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí),應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]第31號(hào))中規(guī)定,開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)等行為應(yīng)視同銷售,售價(jià)可以由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)值確定,于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入或利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)(企業(yè)所得稅稅前扣除辦法)的通知》(國(guó)稅發(fā)[2000]第84號(hào))中規(guī)定,納稅人的固定資產(chǎn)等各項(xiàng)資產(chǎn)成本的確認(rèn)應(yīng)遵循歷史成本原則,納稅人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中使用的固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第11條明確規(guī)定,在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí),企業(yè)按照規(guī)定計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊準(zhǔn)予扣除。《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于執(zhí)行(企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2007]第80號(hào))中規(guī)定,企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn),持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,在實(shí)際處置或者結(jié)算時(shí),處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。

通過(guò)上述相關(guān)規(guī)定的比較可以看出,房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),在公允價(jià)值模式下會(huì)計(jì)處理與納稅處理存在以下幾點(diǎn)差異:(1)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的初始確認(rèn)上存在差異。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)是一種內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)系,不存在銷售行為,也不滿足銷售實(shí)現(xiàn)的條件,因此不確認(rèn)為銷售。而所得稅法規(guī)定,開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)應(yīng)視同銷售,于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。(2)持有期間公允價(jià)值變動(dòng)的處理方法存在差異。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益,而稅法規(guī)定公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。(3)出租期間價(jià)值損耗的處理方法存在差異。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。而稅法根據(jù)其真實(shí)性原則對(duì)公允價(jià)值模式計(jì)量不予確認(rèn),允許固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

對(duì)于采用公允價(jià)值模式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量,其期末價(jià)值為公允價(jià)值。而稅法規(guī)定該項(xiàng)資產(chǎn)在持有期間因公允價(jià)值變動(dòng)形成的應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益的利得或損失不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,則其計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)為取得時(shí)歷史成本減去按照稅法規(guī)定允許稅前扣除的折舊額后的金額,所以該項(xiàng)資產(chǎn)在持有期間的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)之間存在著差異。由于稅法允許稅前扣除的折舊費(fèi)用,按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定處置時(shí)最終得到扣除,只是稅法允許扣除的時(shí)間早于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許扣除的時(shí)間,所以賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)之間的差異是暫時(shí)性差異,而此時(shí)的暫時(shí)性差異將于未來(lái)期間計(jì)入企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。

例,A公司為一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),2007年3月,A公司與B公司簽訂了一份租賃協(xié)議,將A公司開(kāi)發(fā)的一棟辦公樓租與B公司,租賃期為2年,當(dāng)年5月31日辦公樓達(dá)到預(yù)期可使用狀態(tài)并開(kāi)始起租。由于該辦公樓處于商業(yè)街繁華地段,所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng),A公司能夠從市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)及其他相關(guān)信息,所以A公司決定利用公允價(jià)值模式對(duì)出租的辦公樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,轉(zhuǎn)換日該辦公樓造價(jià)6 000萬(wàn)元,公允價(jià)值為7 200萬(wàn)元,預(yù)計(jì)使用年限為20年。2007年12月31日,該辦公樓的公允價(jià)值為8 000萬(wàn)元,2008年12月31日該辦公樓的公允價(jià)值為7 800萬(wàn)元。2009年5月31日租賃合同到期,A公司收回該辦公樓,并于2009年6月10日以8200萬(wàn)元的價(jià)格出售,出售款已收訖銀行。出售過(guò)程中按售價(jià)的5%繳納營(yíng)業(yè)稅。2007―2009年度利潤(rùn)表中的利潤(rùn)總額均為5 000萬(wàn)元,并利用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅。2007年度適用的所得稅率為33%,從2008年1月1日起所得稅率改為25%(折舊按直線法,不考慮殘值)。

A公司的會(huì)計(jì)處理與納稅調(diào)整如下:(單位:萬(wàn)元)

1. 2007年5月31日,A公司開(kāi)發(fā)完成辦公樓并出租

借:投資性房地產(chǎn)――成本 7 200

貸:已開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 6 000

資本公積――其他資本公積 1 200

2. 2007年12月31日,A公司以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益

借:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 800

貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 800

3.2007年度終了,計(jì)算A公司所得稅時(shí)的納稅調(diào)整及會(huì)計(jì)處理:

(1)稅法規(guī)定將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于出租應(yīng)視同銷售,銷售收入7 200萬(wàn)元,銷售成本6 000萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)1 200萬(wàn)元(在不考慮營(yíng)業(yè)稅等的情況下),則計(jì)稅基礎(chǔ)為7 200萬(wàn)元。而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定在轉(zhuǎn)換日將公允價(jià)值高出造價(jià)的部分計(jì)入資本公積,待處置時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益,因此少計(jì)應(yīng)納稅所得額1 200萬(wàn)元,應(yīng)調(diào)增。(2)稅法規(guī)定允許計(jì)提折舊210萬(wàn)元,而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不計(jì)提折舊。因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額210萬(wàn)元,應(yīng)調(diào)減。(3)稅法規(guī)定投資性房地產(chǎn)持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額800萬(wàn)元,應(yīng)當(dāng)調(diào)減。(4)A公司辦公樓的賬面價(jià)值8 000萬(wàn)元,計(jì)稅基礎(chǔ)6 990萬(wàn)元,因?yàn)槎咧g的差額1 010萬(wàn)元會(huì)增加企業(yè)在未來(lái)期間的應(yīng)納稅所得額和應(yīng)交所得稅,屬于應(yīng)納稅暫時(shí)性差異,應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。(5)2007年度應(yīng)納稅所得額=5 000-210-800+1 200=5 190(萬(wàn)元),2007年度應(yīng)交納所得稅=5 190×33%=1 712.7(萬(wàn)元),應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債=1 010×25%=252.5(萬(wàn)元)。

借:所得稅費(fèi)用 1 965.2

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 712.7

遞延所得稅負(fù)債 252.5

4.2008年12月31日,以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益

借:公允價(jià)值變動(dòng)損益 200

貸:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 200

5. 2008年度終了,計(jì)算A公司的所得稅時(shí)的納稅調(diào)整與會(huì)計(jì)處理:

(1)稅法允許計(jì)提折舊360萬(wàn)元,而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊,因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額360萬(wàn)元,應(yīng)調(diào)減。(2)稅法規(guī)定投資性房地產(chǎn)持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,因此少計(jì)應(yīng)納稅所得額200萬(wàn)元,應(yīng)當(dāng)調(diào)增。(3)A公司辦公樓的賬面價(jià)值7 800萬(wàn)元,計(jì)稅基礎(chǔ)6 630萬(wàn)元,二者之間的差額1 170萬(wàn)元屬于應(yīng)納稅暫時(shí)性差異,所以,應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債=1 170×25%=292.5(萬(wàn)元),但遞延所得稅負(fù)債的期初余額252.5萬(wàn)元,因此當(dāng)期應(yīng)確認(rèn)的遞延所得稅負(fù)債40萬(wàn)元。(4)2008年度應(yīng)納稅所得額=5 000-360+200=4 840(萬(wàn)元),2008年度應(yīng)交納所得稅=4 840×25%=1 210(萬(wàn)元)。

借:所得稅費(fèi)用 1 250

貸: 遞延所得稅負(fù)債 40

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 210

6. 2009年6月10日,收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)并將該棟辦公樓以8 200萬(wàn)元的價(jià)格出售,按售價(jià)的5%交納營(yíng)業(yè)稅。

借:銀行存款 8 200

貸:其他業(yè)務(wù)收入 8 200

借:其他業(yè)務(wù)成本 7 800

貸:投資性房地產(chǎn)――成本 7 200

投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 600

借:公允價(jià)值變動(dòng)損益 600

貸:其他業(yè)務(wù)收入 600

借:資本公積――其他資本公積 1200

貸:其他業(yè)務(wù)收入 1200

借:營(yíng)業(yè)稅金及附加 410

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 410

7. 2009年度終了,計(jì)算A公司所得稅時(shí)的納稅調(diào)整與會(huì)計(jì)處理:

(1)稅法允許計(jì)提的折舊150萬(wàn)元,而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊,因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額150萬(wàn)元,應(yīng)當(dāng)調(diào)減。

(2)處置投資性房地產(chǎn),會(huì)計(jì)確認(rèn)處置收益=8 200-7 800

-600+600+1 200-410=1 190(萬(wàn)元),稅收確認(rèn)的處置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(萬(wàn)元),會(huì)計(jì)比稅收少計(jì)處置收益120萬(wàn)元,應(yīng)當(dāng)調(diào)增。

(3)因?yàn)檗k公樓賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)二者之間的暫時(shí)性差異,隨著辦公樓銷售的實(shí)現(xiàn)而消失,所以遞延所得稅負(fù)債期末余額292.5萬(wàn)元應(yīng)全額轉(zhuǎn)銷。

(4)2009年度應(yīng)納稅所得額=5 000-150+120=4 970(萬(wàn)元),2009年應(yīng)交納所得稅=4 970×25%=1 242.5(萬(wàn)元)

借:所得稅費(fèi)用 950

遞延所得稅負(fù)債 292.5

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 242.5

從上例可以看出,會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額:2007年度、2008年度、2009年度均為5 000萬(wàn)元,累計(jì)數(shù)為15 000萬(wàn)元;納稅調(diào)整額為:2007年度190萬(wàn)元、2008年度-160萬(wàn)元、2009年度-30萬(wàn)元,累計(jì)調(diào)整數(shù)為0,應(yīng)納稅所得額為:2007年度5 190萬(wàn)元、2008年度4 840萬(wàn)元、2009年度4 970萬(wàn)元,累計(jì)數(shù)為15 000萬(wàn)元。由此可見(jiàn),在不考慮其他因素的情況下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在將產(chǎn)品用于經(jīng)營(yíng)租賃期間,由于會(huì)計(jì)與稅法的處理方法不同,導(dǎo)致會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額與納稅所得額產(chǎn)生差異。

參考文獻(xiàn):

[1]財(cái)政部會(huì)計(jì)司.新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(三)[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì):綜合版, 2007,(5):41-42.

[2]劉剛,董立剛.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售的會(huì)計(jì)處理與納稅調(diào)整[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2008,(5):95-96.

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；成本控制；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；分析；防范

一　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及其基本特征

1　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)又被稱作不動(dòng)產(chǎn)，其包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財(cái)產(chǎn)形式，廣義上來(lái)講，它指的是土地、土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施和自然資源，以及由之衍生得到的和土地所有權(quán)相關(guān)的所有權(quán)利或權(quán)益，而狹義上的房地產(chǎn)即土地、土地上的永久性建筑物及由之衍生得到的各種物權(quán)，通常意義上的房地產(chǎn)即狹義的房地產(chǎn)，即房屋建筑物、土地、財(cái)產(chǎn)權(quán)屬。由此而得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，即促使土地和房屋不斷處于開(kāi)發(fā)、改造和再開(kāi)發(fā)狀態(tài)的活動(dòng)，換言之，根據(jù)城市規(guī)劃的要求，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)實(shí)行“全面規(guī)劃、合理布局，綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”活動(dòng)，以人力改造城市土地，并對(duì)各項(xiàng)工程建設(shè)進(jìn)展及相應(yīng)的市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理施以有計(jì)劃、按比例地協(xié)調(diào)。以獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)為房屋開(kāi)發(fā)和土地開(kāi)發(fā)兩種類型，房屋開(kāi)發(fā)即借助于一定的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)手段建造房屋的過(guò)程，土地開(kāi)發(fā)即借助于一定的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)手段把自然狀態(tài)的土地加工為城市建設(shè)用地的過(guò)程。

2　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征

長(zhǎng)期性是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最明顯特征。從投入資本至資本回收，從破土動(dòng)工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都應(yīng)經(jīng)歷多個(gè)階段，特別在建筑施工階段，其更應(yīng)投入巨大的人力、物力和財(cái)力，這一過(guò)程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展關(guān)系重大。一般而言，一個(gè)普通的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成時(shí)間少則兩三年，規(guī)模較長(zhǎng)、成片開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目則需要更長(zhǎng)時(shí)間去完成。

綜合性是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最本質(zhì)特征。從內(nèi)在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須對(duì)建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設(shè)，并要對(duì)開(kāi)發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再?gòu)拈_(kāi)發(fā)過(guò)程分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的過(guò)程中，要與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個(gè)部門合作，同時(shí)還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個(gè)工作環(huán)節(jié)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同，所涉及到土地條件、建筑設(shè)計(jì)、融資方式、施工技術(shù)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等各個(gè)方面情況均不相同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便應(yīng)對(duì)其進(jìn)行綜合考慮、統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。

此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還具有較強(qiáng)的時(shí)序性和地域性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)則是一項(xiàng)操作性極強(qiáng)的工作，由開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)角度來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個(gè)部門行政管理審批手續(xù)的影響，實(shí)施某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便應(yīng)制定周密的計(jì)劃，以協(xié)調(diào)各方關(guān)系，縮短周期、降低風(fēng)險(xiǎn)；地域性則體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購(gòu)物、環(huán)境、升值潛力等多個(gè)因素都對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址影響甚大。

二　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容

經(jīng)營(yíng)即企業(yè)有預(yù)測(cè)、有目的、有決策的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，管理即企業(yè)出于實(shí)現(xiàn)某一經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的目的，計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)、檢查、監(jiān)督經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的組織工作，則經(jīng)營(yíng)管理即企業(yè)以最小風(fēng)險(xiǎn)投入獲得最大效益的過(guò)程，在此過(guò)程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動(dòng)始終井成為主要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容指的足以市場(chǎng)行為，獲取土地使用權(quán)，并通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋租售等方式，以最小風(fēng)險(xiǎn)投入獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性預(yù)及成本控制即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的主要內(nèi)容。

首先是可行性預(yù)測(cè)，一項(xiàng)完整、準(zhǔn)確的預(yù)須能在其日后開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)揮指導(dǎo)性作用，根據(jù)其過(guò)程，預(yù)可分為明確預(yù)測(cè)目標(biāo)、收集資料、選取預(yù)測(cè)方法、預(yù)測(cè)并得出初步結(jié)果、分析預(yù)結(jié)果并修正調(diào)整、撰寫預(yù)報(bào)告、追蹤反饋等七個(gè)步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)過(guò)程中所支出各項(xiàng)費(fèi)用的總和，如土地征用和拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等，不同的開(kāi)發(fā)階段應(yīng)實(shí)施不同的成本控制措施。

2　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)本質(zhì)上是資本價(jià)值的經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)言之是結(jié)果差異造成的結(jié)果偏離，即期望結(jié)果的可能偏離，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)則表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、分配風(fēng)險(xiǎn)等不同形式，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流人流出的不確定性即表現(xiàn)出不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類別，其中主要有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期資本價(jià)值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無(wú)法履行資本清償義務(wù)的可能性，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是籌資風(fēng)險(xiǎn)的根源，籌資風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的后果。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)所受影響因素主要有選址、出租需求的變動(dòng)情況、經(jīng)營(yíng)成本的變動(dòng)情況、調(diào)整租金的能力、欠租損失和租戶違約的可能性、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)等，任何一種因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生重大影響。籌資風(fēng)險(xiǎn)是一種結(jié)果性風(fēng)險(xiǎn)，其不僅可能因經(jīng)營(yíng)不善間接導(dǎo)致，還可能因自身行為帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，這意味著籌資行為只要存在便具有風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是債務(wù)籌資或權(quán)益籌資，無(wú)論是長(zhǎng)期籌資或短期籌資，而其風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)則是籌資結(jié)構(gòu)的失衡，即籌資來(lái)源結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)及其相互聯(lián)結(jié)關(guān)系的失衡。

三　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的具體措施

1　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制措施

在選立項(xiàng)階段，應(yīng)做好可行性分析和成本測(cè)算。項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括內(nèi)部收益率、銷售凈利率等核心指標(biāo)，以及總投資回報(bào)率、獲利指數(shù)、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)，地價(jià)支付貼現(xiàn)比等參考指標(biāo)；在成本估算方面，應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)分類，盡可能將其細(xì)化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理起到積極作用，

在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)降低建筑安裝成本，做好設(shè)計(jì)階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，加強(qiáng)技術(shù)溝通并實(shí)行限額設(shè)計(jì)、大力開(kāi)展價(jià)值工程方法的應(yīng)用、強(qiáng)化設(shè)計(jì)出圖前的審核。

在基建階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照基建程序辦事，即遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事，合理確定開(kāi)工順序并提高交用標(biāo)準(zhǔn)等；搞好三通一平建設(shè)和土方平衡，即在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中兼顧近期開(kāi)工及中期、后期開(kāi)工的工程，嚴(yán)格控制三通設(shè)施數(shù)量、提高設(shè)施利用率、防止重復(fù)拆搭、縮減費(fèi)用支出等。實(shí)施招投標(biāo)制度，即在承發(fā)包方面實(shí)施招投標(biāo)，以相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和市場(chǎng)機(jī)制實(shí)行全面的造價(jià)管理；抓好施工階段的投資成本控制，即合理控制工程變更、嚴(yán)格審核承包商的索賠要求、認(rèn)真完成材料設(shè)備的加工訂貨等，強(qiáng)化竣工階段的審核，即依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定，全部完成工程，配備竣工驗(yàn)收單，如有用項(xiàng)則須在驗(yàn)收單中加以注明，結(jié)算中給予扣除。

2　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制其實(shí)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的根本目的，它從本質(zhì)上上包含了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前防范，對(duì)于規(guī)模較小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制重點(diǎn)即在于防范，若企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大，則應(yīng)實(shí)施“防范十控制”的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制原則。