序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產業涉稅風險范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：營改增；房地產；涉稅風險

在我國財稅改革歷史上，共有過三次重大財稅改革，而營改增是我國三次重大財稅改革中最重大的一次。營改增是我國“十二五”規劃提出的重點稅制改革方案，2012年首次在上海進行試點，2015年將房地產產業納入營改增試點范圍，2016年5月營改增試點全面推向全國全行業。但是由于營改增后增值稅的核算難度遠遠大于營業稅的核算難度，因此營改增后存在諸多的營業稅涉稅風險。根據以往研究發現，涉稅風險主要包括進項稅額扣除中的涉稅風險、特殊業務未做視同銷售處理的涉稅風險、取得價外費用中隱含的涉稅風險、轉讓自行開發房地產時地價款扣除的涉稅風險。這些風險是如何形成的且如何去規避這些風險是當下營改增后房地產業管理實踐與理論研究的重點課題。本文試圖基于房地產業營改增的基本梳理，著重探討營改增后房地產業面對的增值稅風險是怎樣的，如何規避這些風險。

一、房地產業“營改增”概述

營改增對房地產業的影響非常大，既有積極影響又有消極影響，其中積極影響體現在稅負減少、業務整合、納稅籌劃等，由于增值稅是價外稅，營業稅是價內稅，根據以往研究計算可知，營改增前后的平衡率是56%，即如果房地產企業的毛利率在56%以下，那么營改增會降低企業的稅負，增加企業利潤，但如果房地產企業的毛利率在56%以上，那么營改增將會為企業帶來稅負的增加，經研究機構測算我國大部分房產企業毛利率均在56%以下。且根據測算，原來的營業稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅等綜合稅率為14.97%，而營改增后的綜合稅率為14.49%。因此營改增降低了房地產產業的稅負成本。消極影響主要體現于財務報表，例如增值稅抵扣是在取得增值稅發票后進行的，而增值稅發票是工程結算時取得，折舊需要房地產企業墊付大量資金，房地產是一個資金密集型產業，墊付資金對其而言具有巨大挑戰性。實際上，營改增對產業的最最直接的利益主要體現于可以進行稅負抵扣和避免重復征稅兩個方面。

二、“營改增”后房地產業增值稅涉稅風險

(一)進項稅額扣除中的涉稅風險

房地產業是一個資金密集型產業，涉及到眾多領域的增值稅發票，而進項稅額可以抵扣，但是在增值稅抵扣時容易形成五方面風險。一是房地產業的建筑工人、拆遷補償費用等無法取得增值稅發票，不得抵扣。二是在開發階段，從小規模納稅人購買的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地產自己生產的石灰、瓦、磚等，這些均不能進行增值稅抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工單位的費用(如設備費用、土建工程施工費、臨時設施、三通一平的施工費)均不能進行抵扣；在開發階段支付給政府部門的報批報建費不能抵扣，主要包括招投標管理費、拆遷管理費、散裝水泥集資費、消防配套設施費、人防報建費、交易中心手續費、標底編制費、質檢費、安檢費等。三是期間費用中娛樂服務和居民日常服務、餐飲服務、貸款服務、購進的旅客運輸服務的費用均不能抵扣進項稅額。此外，在建筑期間的交際支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常損失，在材料等運輸過程中的非正常損失不得抵扣；五是過渡期間營改增之前交易的材料，在營改增之后取得增值稅發票不得抵扣。

(二)特殊業務未做視同銷售處理的涉稅風險

增值稅核算中有諸多情況需要做視同銷售處理，否則容易少抵扣增值稅。一是將購買的貨物、委托生產的貨物、自產的貨物用于贈送、分配、投資，將委托生產的貨物、自產的貨物用于個人消費或者集體福利，將代銷貨物用于出售，均視同銷售處理。二是將固定資產作為入股資本需要繳納增值稅，視同銷售；固定資產(自建房產)轉化為投資性房地產，視同銷售；但是在營改增前以固定資產進行利潤分配是不需要繳納營業稅的。因此，一些視同銷售的情況，如果不及時繳納增值稅，會產生稅款滯納金。

(三)取得價外費用中隱含的涉稅風險

價外費用的內容很多，主要是指企業銷售商品、提供勞務過程中發生的除價款之外的各種性質的收費，它主要包含看房費、訂金等，以及代其他部門收取的一些費用，如煤氣費印花稅、電視初裝費等。首先，如看房費、訂金等價外費用是否要征收增值稅，目前沒有明確的規定，但是可以通過相關法律進行抵扣，例如《房地產所得稅法》中有規定，只要是以簽訂合同為前提，就可以將其納入銷售收入。因此，通常這些價外費用是不征收增值稅的。其次，如煤氣費印花稅、電視初裝費等代收費用，若以房地產名義收取，則需要繳納增值稅，若以委托方名義收取，則不征收增值稅。

(四)轉讓自行開發房地產時地價款扣除的涉稅風險

國家相關文件規定，房地產銷售額的計算需要扣除當期允許扣除的土地價款，當期允許扣除的土地價款主要是當期銷售房地產項目建筑面積與房地產項目可供銷售建筑面積之比，再乘以支付的土地價款。但是現實中經常會以返還的形式進行扣除，因此在財政稅票上的金額不能作為扣除土地價款的計算依據，而需要扣除返還的土地出讓金。所以轉讓自行開發房地產時地稅價款存在少繳納增值稅的風險。

三、“營改增”后房地產業涉稅風險防范措施

(一)強化票據管理，完善稅務籌劃

增值稅與營業稅相比，有兩個顯在的好處，一是避免了重復征稅，二是可以進行進項稅額抵扣。避免重復增稅的原因是由于增值稅以增值額為計稅基礎，但是這一基礎是通過進項稅額抵扣實現的。因此，票據管理成為了防范涉稅風險的重中之重。一是對上交票據嚴格把關，嚴禁不合格票據報銷；二是注重供應商的選擇，盡量少與小規模納稅人合作，多與農業相關的產品供應商合作，因為增值稅對農產品具有一定的優惠政策；三是簽訂合同時，要嚴格把控發票取得時間，減少票據時間延遲導致企業資金墊付。其次，要完善稅務籌劃，一是由于房地產業是資金與勞動密集型產業，墊付金額大，生產周期長，因此企業必須與當地納稅部門交流溝通，減少納稅申報時間；二是重點關注當地、產業等不同領域、地域的優惠政策，盡一切可能靠攏產業政策，享受政策納稅優惠；三是對銷售環節進行納稅籌劃，例如裝修的增值稅稅率是6%，房產的增值稅稅率是11%，如果不進行分離將會從高征收，因此在銷售時要分離。

(二)強化內部會計人員培訓

以上四種風險涉及到的會計核算非常復雜，因此強化內部會計人員培訓是一個非常重要的防范措施。一是對財務人員的專業知識和稅法知識進行定期培訓，了解增值稅的核算方式和財務風險潛在點，將風險潛在點進行歸納總結；二是轉變財務人員的觀念，營業稅核算是簡單化、統一化的核算方式，而增值稅核算是復雜化的核算方式，財務人員不能再以懶散、簡單的工作態度對待票據核銷，好的財務人員可以在營改增后減少企業的稅負成本，而不稱職的財務人員則可能高于原來的稅負成本；三是增值稅納稅申報采用互聯網電算化，必須強化內部財務人員計算機應用能力，快捷、準確的填報納稅信息。

四、結語

營改增作為我國有史以來最大的財稅改革，對原來征收營業稅的產業具有重大影響。房地產作為我國十年來驅動經濟發展的重要產業之一，固然也不例外。但是營改增后將會帶來一系列的風險，如何去規避這些風險是當下需要思考的問題。本文基于四種涉稅風險，提出了兩種防范措施，但是限于房地產業營改增實踐依據不足，本文并不能很詳細以實踐數據支持理論推演，期望后續研究可以進一步深入探討。

參考文獻：

[1]馮秀娟.“營改增”后房地產業增值稅涉稅風險及防范[J].財會月刊：上，2016(9)：73-75.

[2]盛立中.房地產業營改增下的利好和風險預防[J].城市開發，2016(5)：36-37.

篇(2)

2015年房地產業將推行“營改增”稅制改革，必將對房地產業產生深遠的影響，如何應對財稅風險是業內財務人員普遍關心的一個問題，當前應對此進行分析籌劃，防范風險。

二、“營改增”對房地產企業的意義

目前我國現行的營業稅存在重復征稅的現象，給許多企業造成了經濟壓力，增值稅是以抵扣機制作為核心的，這也是增值稅的本質特征，根據已經實行“營改增”的企業實際核算情況來看，“營改增”的實行在企業的發展中表現出一定的促進作用。事實證明，“營改增”的實行是新時代企業發展的要求，房地產企業要順應潮流發展，改善以往的傳統管理模式，營業稅改增值稅對經濟結構的調整也有一定程度上的意義，其在促進企業發展的同時，也包括促進企業經營管理模式的發展。目前我國大部分的房地產企業還是處于傳統的粗放管理模式，稅負加重時有發生，“營改增”的出臺無疑是為房地產企業完善自身管理體制和提高企業管理水平提供了良好的機會。“營改增”之后，如何健全完善自身管理體制和提高企業管理水平，改善企業自身的財務管理水平和風險控制，對于房地產企業有著十分重大的意義。在我國的稅制改革之前，我國的稅收包括營業稅和增值稅兩個方面，但是兩個稅收同時存在使得企業稅負不能夠協調。“營改增”實行后能在一定程度上減輕企業稅負，消除重復征稅的弊端，減輕企業繳稅的負擔；另一方面，國家在實行稅制改革之后，建筑企業的“營改增”也得到了實行，建筑施工的材料眾多，稅制改革使得這些材料的采購都可以用獲取的發票，進行抵扣進項稅。“營改增”在房地產企業的實行，使得企業的稅收繳納和清算工作更加規范和嚴謹，減少了企業的稅收風險和稅負壓力，促進了企業的稅收管理工作。

三、房地產業“營改增”的動因

（1）利于完善稅收鏈條，優化稅收稅制改革是增值稅鏈條不斷完善的過程，“營改增”，使增值稅鏈條更加完整，從動態看，由于產品在最終消費以前的各個環節，稅收環環相扣，消除了重復征稅，有利于促進分工，提高經濟效益，優化增值稅收入的增長。

（2）利于增強財務稅收管理，促進市場公平競爭因“營改增”后要求賬務處理規范，才能正確進行納稅申報，而現有的施工行業營業稅的申報方式基本上是粗放型，虛開發票現象嚴重，給后續稅收征管帶來困難，企業存在極大的涉稅風險。同時，規范行業市場經濟行為，有利于行業之間的公平競爭，形成良性循環。

（3）消除重復征稅，利于企業減輕稅負“營改增”后，房地產產業鏈各環節間避免了重復征稅，可以促進產業鏈上下游的分工與合作，提高經濟效益，促進了產業鏈總體稅負的降低。

（4）促進地方政府的房地產政策改革“營改增”后對中央和地方政府間收入分配發生變化，營業稅收入全部屬于歸地方收入，增值稅收入25%劃歸地方，差距較大，這就要求盡快推行地方稅制改革，促進倒逼機制的形成，從而推動地方主動改革地方稅制。

四、“營改增”對房地產業的影響分析

（1）可抵扣進項不足，稅負大幅上升由于房地產項目的成本費用構成主要是土地成本、建筑安裝成本、公共配套成本、房屋裝修成本、財務費用、各類稅金，企業很難取得土地成本和公共配套成本的進項，主要原因為：土地成本占到開發成本的25%～35%之間，由于土地來源多樣，很難依法取得增值稅專用發票；“營改增”初期的存貨和固定資產將不能被抵扣，房地產業的存貨在企業資產中占比很高，按“營改增”政策的一貫性思維，房地產企業的初期存貨和固定資產會和交通、通信業一樣不能抵扣。目前，房地產企業存貨積壓嚴重，消化存貨大約需要2年～4年時間，這將導致房地產企業在“營改增”后銷售存貨時會產生大量的銷項稅額，同時缺少相對應的進項稅額進行抵扣，與稅改前繳納的營業稅相比，項目公司的增值稅稅負很可能成倍增長。

（2）賬務處理復雜，涉稅風險加大由于稅收政策的變化巨大，核算難度較原來大幅增加，財務人員面臨新舊稅制的銜接不適、業務處理和稅務核算的生疏等難題。由于財務人員業務素質參差不齊，可能造成財務核算不合規、申報不準確等風險。“營改增”不但改變了企業的會計核算體系，而且還帶來了開票、認證、報稅、稅款繳納等一系列新問題，稍有不慎便會產生涉稅風險。

（3）發票管理嚴格，違規處罰嚴厲代開、虛開增值稅發票的違法處罰比營業稅更嚴厲，刑法第205條規定了虛開增值稅專用發票罪；第206條規定偽造、出售偽造的增值稅專用發票罪；第208條規定了非法購買增值稅專用發票、購買偽造增值稅專用發票罪等，個人和單位所受的處罰最高可判無期或者沒收財產。當前，房地產和建安企業普遍存在較多虛開“甲供材”現象，在“營改增”新形勢下，商品買賣的合同、物流、資金流、發票等要素將相互印證，由“甲供材”引發的虛開、代開專用發票行為將被有效遏制。

五、提前籌劃，積極制定實施應對策略

（1）改革管理模式，適應稅改帶來的變革“營改增”絕不僅是簡單的稅務管理改變，而是會影響企業管理各方面的重大變革，對企業的組織結構、資質管理、業務模式、管理流程、關聯交易、供應商選擇、合同條款、管理環節等帶來一系列重大影響。例如，在選擇供應商時，一般納稅人和小規模納稅人進項稅抵扣差異達到13%。

（2）重視人員培訓，加強內部控制建設未雨綢繆，提前組織人員培訓，加強學習，增進對“營改增”的認識。增值稅計稅復雜，可抵扣項目的增值稅專用發票是影響成本和稅負的關鍵，不僅要求財務人員熟悉增值稅抵扣，更要求營銷、采購和工程人員熟悉財務和稅務知識，共同協作實現進項稅的充分抵扣。制訂增值稅內部控制體系和工作流程，內部控制對企業的管理具有重要的促進作用，面對“營改增”可能帶來的變化，加強內部控制顯得更加重要和迫切，提前應對和防范“營改增”后帶來的經濟和稅務風險。

（3）重視采購管理，避免合同條款陷阱對原有的采購模式，需按照“票、款、貨”三流一致的規定進行調整，即開具抵扣憑證的銷售單位、提供勞務的單位與接受貨款的單位一致，才能實現進項稅額的抵扣。對不同納稅類型的供應商進行評審，測算不同情況下不同供應商的價格平衡點。簽訂采購合同時，注意是否為含稅價格、開票時限與條件等，規避合同陷阱。

（4）借鑒“營改增”經驗，盡快適應過渡期借鑒其他行業的“營改增”經驗，規避各類風險。在2014年度結賬前，對本年稅收政策梳理學習，對賬務中存在的風險自查補救，做好“營改增”與匯算清繳準備。妥善處理“營改增”過渡期間事宜，確保企業利益最大化。

（5）延遲購貨，加快清理庫存房地產企業盡量在“營改增”前延遲購貨，或開具發票，保證購貨的進項稅額足額抵扣；“營改增”后稅率將提升為11%或17%，比“營改增”前大幅提高，應盡快銷售庫存房產及物資規避高額稅負。

六、結束語

篇(3)

關鍵詞：房地產業稅務正確運用

21世紀房地產業在我國土地產業和商場產業占據較為大的面積和巨大金額的投資，在這一基礎上存在一定的風險，涉及到眾多稅點。 主要稅種有營業稅、土地增值稅、房產稅和所得稅。這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產企業依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。

一、房地產企業稅務規劃及分析

房地產業大額投資隱形到了一定的風險及施工難度，涵蓋了一系列的稅點，筆者將在自己工作當中的一些遇到的問題進行分析將房地產業的稅務正確的運行及分配利用。促進多方面多方面稅務正確的分配，加強稅務在企業中的合法利用，完善稅務的避稅和漏稅。企業房地產稅務是遵守有關法規，在制定和施行相關稅務政策程序和措施的基礎過程上，來完善稅收。

我們將進一步的對稅務進行解刨及探析：

（一）合法性稅法是處理征納關系的共同準繩

稅務籌劃是在完全符合稅法、 不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產企業做出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務機關對此不應反對，這一特點使稅務籌劃與偷稅具有本質的不同。

（二）籌劃性經營行為的發生是企業納稅義務產生的前提，納稅義務通常具有滯后性

稅務籌劃不是在納稅義務發生之后想辦法減輕稅負，而是在前期通過充分了解現行稅法和財務知識， 結合房地產企業全方位的經濟活動進行有計劃的規劃、設計、安排來尋求未來稅負相對最輕、經營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預先籌劃，具有超前性。

（三）目的性房地產企業進行稅務籌劃的目標不應是單一的而應是一組目標

直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產生的最初原因，是稅務籌劃最本質、 最核心的目標。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現任何關于稅收方面的處罰，以避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險，確保自身利益不受無理、 非法侵犯以維護主體合法權益。

（四）多維性

籌劃過程的多維性從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。不僅生產經營過程中規模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在設立之前、生產經營活動之前、新產品開發設計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節稅效應的注冊地點、組織類型和產品類型；從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。

房地產業在我國國有產業中占有一定的領域，它的稅務率也占了一大部分。在企業中稅務這一方面占據好大一部分要素。增值稅和效率稅有著共同的特征及體系。現在好居民在購買房屋的同時房地產企業已經在銷售樓的同時包含了稅點進去。

二、房地產企業主要稅種的稅務籌劃

（一）營業稅籌劃

營業稅是我們稅務體系里最為主要的稅務， 在銷售的同時無形的已經形成了一種稅務。根據我國人口占據世界第一的要素上面，房地產業也普遍在國內外形成了一種史上以來的大體制的行業。尤其在房地產業售前服務，屬于不動產，稅率皆為5%。有些企業將售樓稅點降低在最低限度。

（二）增值稅籌劃

增值稅對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種。增值稅已經成為我國最主要的稅種之一，增值稅的收入占我國全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國家稅務局負責征收，稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入。進口環節的增值稅由海關負責征收，稅收收入全部為中央財政收入。2011年10月31日，財政部公布財政部令，增值稅、營業稅起征點有較大幅度上調。

（三）房產稅籌劃

房產稅的征稅的是房產，在合法的條件下引領稅務在房產業多元化利用。如何從房產的土地轉入正確的使用效率，來權證中小型企業中存在的一些稅務因素。上文已經明確的闡述了房地產業給人們帶來了便利，在房地占地有一定的空間。室內的裝備設施，都是進行核算及分析。

（四）企業所得稅籌劃

中小型企業在社會中占有一定的空間，公司內部都有每部分物資流動正確運營的程序化體系。就在酒店房地產業這一部分，闡述企業所得稅怎么籌劃的進程。來完善產地產業在企業當中的主營因素之一。企業所得稅在我國產業里占有博大的稅務，有些較為廣大的資產在一定程度上進行稅務查收。

三、房地產企業稅務籌劃中應注意的問題

（一）考慮經濟環境配套性

現在房地產這行業銷售方面競爭也很大，面臨客戶和房地產的投資的各種原因，有些單位采取各種相關行銷方式，建立和客戶良好的關系 盡量采取降低一些成本措施。 對稅務這一塊也有相對的了解和采取不同的方式進行， 對購買房價的市民帶來了一些幫助和優惠。 一些相關部分的政府采取一些措施引領百姓對房間稅務有基本認識， 這也需要一些部門工作人員良好的配合， 讓正確運營好稅收這一點，盡量取得一些稅務政策優惠。另外稅務機關單位對企業也有一定的影響。

（二）按照企業稅務規章，企業也有一定的利益效益

根據房產稅務籌劃條列， 大多數企業都在竭盡全力做好減稅務的措施， 通過另外一種方式來采取減稅的措施，盡量避免最小的稅務加收。當新發生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一種優良的稅務必須是多種稅收的選擇， 不能就這樣的當做是最小的稅務就是好優秀的了。

（三）稅法和會計制度的分離

由于會計核稅法的規則不同、基本要素和遵循的法則也不同，房地產業和會計這一塊有一些不同的說法。會計主體是根據會計信息需求者的要求進行會計核算的單位，可以說是一種大家要遵循的法制也可以說是一種經濟的脊髓， 納稅主體是指依法直接負有納稅義務的基本納稅單位（或自然人） ，也就是稅法規定的獨立納稅人。因此，會計主體和納稅主體是相同的，有的時候也完全不一樣。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍有時也不相同， 從而導致企業稅前會計利潤與應納稅所得之間產生差異― ―時間性差異和永久性差異。

四、房地產企業稅務籌劃的發展方向

房地產企業設備了會計，有會計規章制度和培訓的最基本的知識， 尤其是要掌握好一定的專業知識和精通稅務知識，這樣在企業中也突出了會計稅務的這一要點。稅務會計的本職工作：一是要根據會計稅收規章法條、可免除一些不需要的項目、利潤和稅務進行比較和計量，計算和繳納應交稅金，編制納稅申報表來滿足稅務機關對稅務信息的要求。 二是根據企業的利潤進行預算和籌備，對稅務利潤進行運營和合理計劃，發揮房地產會計的實力和特點效果及作用，盡量保持在房地產稅收為最低。 稅務籌劃作為一種綜合的管理模式， 所采取的方案很多。 從環節上看，包括預測方法、決策方法、規劃方法等；從學科上看， 包括統計學方法、數學方法、運籌學方法以及會計學方法等，因此， 房地產企業稅務籌劃在方法上的綜合性特點使籌劃活動是一項高智 力的活動，需要周密的規劃、廣博的知識，深則精致的方案。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產；開發企業；稅務籌劃

東莞房地產業是東莞國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。然而，東莞房地產開發企業近年來也面臨市場競爭激烈、開發成本上升、土地成交價格攀高、銷售量縮減等問題。房地產開發企業進行稅務籌劃是且前東莞房地產業打造核心競爭力的有效方法之一。

一、東莞房地產開發企業稅務籌劃的風險與成本

稅務籌劃的風險是指實行稅務籌劃因各種原因失敗而付出的代價。主要包括：稅務籌劃基礎不穩、稅收政策變化、稅收執行不規范以及目的偏差。如果房地產開發企業的會計制度不健全，相關信息嚴重失真或領導部門對稅務聳劃缺乏足夠清醒的認識，就會造成稅務籌劃基礎的不穩定，增加風險性。稅務籌劃是一種事前行為，具有長期性和預見性，而國家政策、稅收法規在今后一段時間內有可能發生變化。如果稅收政策發生變化，就有可能使得按原稅收政策實行的合理合法的方案。變得既不合理又不合法。這種稅收政策變化的不可預知性，可能使房地產開發企業的稅務籌劃風險大為增加。稅收執行不規范。即由于稅收行政執法不規范，從而導致稅務籌劃失敗的風險。東莞房地產開發企業進行稅務籌劃，不是想盡辦法去偷稅、漏稅和逃稅，而是最大限度利用稅法賦予納稅人的權利，用足、用活、用好國家和地方政府的稅收優惠政策，以實現在法律允許范圍內充分運用合法手段減輕稅負的目的。在稅法規定的范圍內，房地產企業往往面臨不同稅負的多種納稅方案的選擇。房地產企業可以避重就輕。選擇低稅負的納稅方案，合理減輕企業的稅收負擔，這是房地產企業增強競爭力的有效手段之一。但是，房地產企業的稅務籌劃行為要以不違法為前提，如果采取違法手段來減少納稅支出，不僅會破壞房地產企業的信譽和形象，而且還會受到嚴厲的經濟制裁。造成無可挽回的負面影響。稅務籌劃和其他財務管理決策一樣，既有收益也有風險。東莞房地產開發企業在進行稅務籌劃時，不僅要考慮籌劃方案可能產生的收益，也要充分考慮到籌劃方案可能面臨的風險。

東莞房地產開發企業在稅務籌劃時除了可能會產生意想不到的風險之外。也有可能會增加成本。稅務籌劃成本是房地產企業因進行稅務籌劃而增加的支出。稅務籌劃成本可分為顯性成本和隱性成本。顯性成水是指房地廣：開發企業在實施稅務籌劃時實際發生的相關費用和支出。具體表現為：支付稅務專家費用、籌建或完善組織的成本、組織之間物質和信息的交流成本、制定和實施計劃的成本、談判成本、監管成本和相關聯的管理成本等。隱性成本是指房地產開發企業由于實施稅務籌劃所產生的連帶經濟行為的費用和支出。

成本效益分析是東莞房地產開發企業進行稅務籌劃時必須認真考慮和對待的問題。當東莞房地產扦發企業進行稅務籌劃的收益大于其籌劃成本時，應當積極開展和實施稅務籌劃：當東莞房地產開發企業進行稅務籌劃的成本高于其收益時。就應當主動放棄稅務籌劃。東莞房地產開發企業在進行成本效益分析時，還要認真考慮稅收籌劃的風險大小。在沒有風險時，自然是收益越大越好；但存在風險時。高風險往往伴隨著高收益。在這種情況下，東莞房地產開發企業就不能簡單比較收益的大小。還應該考慮風險的高低以及經過風險調整后的收益大小。

二、東莞房地產企業稅務籌劃的主要方法

綜合運用國內外專家學者稅務籌劃的方法與技術，東莞房地產開發企業稅務籌劃的主要方法有轉讓定價法、因素分析法、遞延納稅籌劃法、比較法、避稅臨界點法、分劈法等。

轉讓定價法是指兩個或兩個以上有經濟聯系的經濟實體為共同獲得更多的利潤而在銷售活動中進行的價格轉讓。這種方法普遍運用于母子公司、總分公司、有經濟聯系的企業之間。

因素分解法又稱杜邦分析法，是以凈資產收益率為核心。將因素分解，提示各因素對凈資產收益率的影響。

遞延納稅籌劃法是指企業采用一些推遲實現銷售收入或加大前期成本費用扣除的方法，降低企業的應納稅所得額，達到推遲納稅的目的。

比較法是在不違法的情況下，對多個納稅方案計算納稅效果，比較其綜合稅負。從中選擇稅負最低、納稅風險最小的方案，

避稅臨界點法的關鍵是，尋找最佳稅負的臨界點。借以享受免稅或減稅等稅收優惠政策，保護企業及個人的合法權益。

分劈法是指在合理合法的情況下。把應納稅所得額、財產、交易合同進行適當分劈，達到節稅的目的。

三、東莞房地產企業稅務籌劃存在的主要問題

1、稅務籌劃與偷稅、漏稅相混淆。東莞不少房地產開發企業在稅務籌劃時沒有準確把握稅務籌劃的本質。偷稅是指納稅人在發生應稅行為、產生納稅義務后。采取不法手段隱瞞全部或者部分納稅義務，達到不履行或者不足額履行納稅義務的行為。漏稅是由于納稅人不熟悉稅法規定和財務制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷稅具有明顯的欺詐性和違法性。是國家所禁止和嚴厲打擊的行為。漏稅也是國家禁止的行為。稅務籌劃是符合稅法以及政府相關規定的合法行為。

2、只重稅負高低。忽略了其他因素。目前，東莞的一些房地產開發企業受經濟利益驅動，單純從稅收籌劃的角度去考慮或實施一些方案，結果在實際工作中往往達不到預期效果，甚至是得不償失。例如，企業所得稅是企業開展稅收籌劃的重點，而有的企業許多稅收籌劃都是通過減少本期利潤來達到減少所得稅目的的，這可能會給企業帶來利潤指標下降的負面影響。有些房地產開發企業沒有著眼于整個籌劃期間的稅負最小化，只考慮當年的稅負最低，而沒有考慮這種稅負減少對其他年份的影響。

3、缺乏稅務籌劃專業人才。東莞房地產開發企業在稅務籌劃方面普遍存在專業人才極度匱乏的現象。東莞有些房地產開發企業的財會人員往往對稅務知識一知半解，只能夠填寫會計報表和納稅申報表，卻不會對申報表進行具體分析，甚至不知道哪些稅收政策有利于企業、哪些不利，更談不上事先的稅務籌劃。

4、片面夸大稅務籌劃的作用。東莞房地產開發企業在運用稅務籌劃時，錯誤地認為稅務籌劃一定可以增加企業的鼐利。實際上，稅務籌劃也并不一定是盈利的唯一方法。

四、東莞房地產企業稅務籌劃存在問題的對策

1、樹立法治觀念，依法實施稅務籌劃。依法籌劃是稅收籌劃工作的基礎和前提。東莞房地產開發企業在進行稅收籌劃時必須嚴格遵守國家和地方政府的相關稅收法規。任何違法的稅收籌劃，無論一時取得的成果如何顯著，但遲早是要失敗和付出代價的。東莞房地產開發企業既要熟悉國家和地方政府的稅收法規以及相關規定，又要仔細分析企業經營的特點，悉心掌握與自身生產經營密切相關的內容，最終將兩者有機結合起來，選擇既符合企業經濟利益又符合稅法規定的稅務籌劃方案。

2、提高稅務籌劃的專業化水平。東莞房地產開發企業在實施稅費籌劃時，籌劃人員必須要具有相當的稅收專業知識和水平。要對國家和地方政府的稅收征管形式、內容和方法有很深的認識和了解，才能對當前房地產的稅收政策進行充分的分析、研究和設計，才能降低企業的成本和納稅負擔。為實現企業經濟效益最大化提供條件。因此，東莞房地產開發企業要全面提高稅務籌劃人才的專業水平。

3、提高交流和溝通的能力。東莞房地產開發企業實施稅務籌劃行為最終要達到的目的是節稅，而節稅目標的實現必須依賴稅務機關承認企業的稅務籌劃行為合法。只有得到稅務機關的認可。并且依照法定程序履行了相關義務和責任，稅務籌劃行為才會轉化為企業實實在在的經濟效益。東莞房地產開發企業必須與稅務機關工作人員誠心交流和溝通，并以誠信納稅的行為。樹立企業良好的納稅信譽和形象。取得稅務機關的高度信任和認同。力求實現與稅務機關的“雙贏”。

4、從整體和長遠戰略進行稅務籌劃。東莞房地廣：開發企業納稅籌劃要有整體的稅務籌劃思路和方案，應從企業的整體利益出發，不僅要關注財務、稅務方面的事項，也應關注日常經營的方方面面，不能只注重戰術籌劃，輕視戰略籌劃，顧此失彼。稅務籌劃應在項目決策之初就開始，對整個項目要高瞻遠矚，合理規劃，并應充分考慮自身的納稅成本。通過合理、合法的手段來實現納稅籌劃，以減輕企業的稅收負擔。

參考文獻：

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文章編號：1005-913X（2015）07-0120-03

隨著我國房地產業的快速發展，房地產業已成為我國稅收收入的重要來源。根據《中國稅務年鑒2014》，2013年我國房地產業的稅收收入占我國當年稅收收入的12.97%，僅次于批發業和零售業的13.23%，在產業稅收收入中排名第二。房地產開發企業經營周期長，業務復雜，涉及稅種多，涉稅風險高，房地產業已成為稅務稽查工作的重點和難點。2004年至2015年（2009年除外），十多年來國家稅務總局均將房地產業列為稅收專項檢查項目，房地產業是唯一獲得如此“優待”的行業，可見房地產業的稅務風險之高。

一、房地產開發企業稅務稽查發現的問題

（一）未按成本對象準確核算開發成本

根據《國家稅務總局關于印發的通知》（國稅發〔2009〕31號，下文簡稱“31號文”），成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。確定計稅成本對象是房地產開發企業計稅成本核算的基礎。只有準確劃分成本對象，房地產開發企業在開發過程中發生的各類成本費用才能準確歸集和核算。房地產開發企業在動工建設之前都須向規劃部門提交工程建設規劃圖并備案，修改規劃必須向規劃部門提出申請。這表明說房地產開發企業在動工之前已經清楚開發項目規劃建設的開發產品種類，也就是可以確定成本對象的。但是在稅務稽查實踐中，房地產開發企業存在未準確劃分成本對象的情況。例如，房地產開發企業未將開發項目內建造的會所、幼兒園等配套設施單獨列為成本對象，而將會所、幼兒園等配套設施的開發成本列入開發產品的開發成本中。這主要是因為31號文規定企業在開發區內建造的配套設施如果是屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。有的房地產開發企業為了規避上述規定，故意不準確劃分成本對象，將配套設施并入開發產品進行成本核算，根據開發產品銷售比例一并結轉。

（二）關聯方借款利息稅前扣除

房地產業是資金密集型的行業，在國家對房地產行業調控的情況下，銀行收緊房地產業的貸款。從銀行貸款困難使得房地產開發企業轉向成本更高的信托產品融資。信托公司為了保障信托產品的安全，一般會以股權轉讓的形式獲得房地產開發企業項目公司的股權，成為房地產開發企業項目公司的股東。房地產開發企業向信托公司的借款就成了向關聯方借款了。根據《企業所得稅法》及其實施條例，關聯方借款必須符合相關條件在計算應納稅所得額時才準予扣除。企業如果未能按照稅法及其實施條例的有關規定提供相關資料，證明相關交易活動符合獨立交易原則；或者該企業的實際稅負不高于境內關聯方，企業的相關利息支出只能按照關聯方借款規定的比例扣除。在稅務稽查實踐中，房地產開發企業存在未提供相關證明資料而全額扣除關聯方借款利息的情況。

（三）管理費用與開發成本間接費用混淆

在稅務實踐中，房地產開發成本中的開發間接費用和房地產開發費用中的管理費用容易混淆。之所以要對兩者進行區分，是由于在土地增值稅清算中，開發間接費用是可以據實并加計扣除，而管理費用只能按比例限額扣除。因此部分房地產開發企業有意或無意將管理費用盡量轉移到房地產開發成本的開發間接費用中，同時控制管理費用的列支，使按比例扣除的金額大于實際發生額。開發成本增加，加計扣除額也同樣會增加，相應地就減少了土地增值額。房地產企業通過這種方式以求減少應納土地增值稅。

（四）不按規定預提開發成本

企業所得稅法規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出準予在計算應納稅所得額時扣除。由于房地產開發企業的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結算的情況下未能取得全額的發票，國家稅務總局在31號文里規定，房地產開發行業在計算應納稅所得額時，允許將預提（應付）費用列為計稅成本。31號文規定了預提成本的具體要求和標準。為了使得開發成本和銷售收入相匹配，前期少交企業所得稅，房地產開發企業傾向于在前期多列支成本費用。有的房地產開發企業不按規定預提開發成本也就不足為奇了。

（五）多列（虛列）成本費用

房地產開發企業會計核算復雜，開發環節中計算復雜且可以進行稅收籌劃的稅種是土地增值稅和企業所得稅。房地產企業開發項目的增值額對企業應納的土地增值稅和企業所得稅影響甚大。為了節約稅收支出，房地產開發企業有意在開發成本上做文章，想方設法增加開發成本。在稅務實踐中，稅務人員發現房地產開發企業存在使用虛開發票、假發票列支成本費用的情況。

二、房地產開發企業出現稅務問題的原因

（一）房地產開發企業資金緊張

房地產業是典型的資本密集型行業，從土地購買到開發建設的全過程需要大量、持續的資本供應。根據中國國家統計局網站數據統計，房地產開發企業2006年至2012年的平均資產負債率為74.2%，2013年房地產開發企業資金來源統計中，企業自籌資金比例是38.83%，國內貸款比例是16.11%，其他資金來源比例是44.62%。應付上游施工企業的工程款和預收下游購房者的定金預收款和個人按揭貸款是房地產開發企業商業信用融資的重要來源。房地產開發企業的預售所得資金須全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，預售資金的核撥按建設進度進行，這些情況會導致房地產開發企業的現金流相對緊張。企業肯定存在節約稅收現金支出的動力。由于預售資金受到監管，房地產開發企業按銷售收入比例計算的營業稅的稅務風險較低。房地產開發企業一般就在計算相對復雜的土地增值稅、企業所得稅等稅種上做文章。

（二）成本結轉的時間性差異

房地產開發企業的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結算的情況下未能取得全額的發票，雖然國家稅務總局在31號文里規定房地產開發行業在計算應納稅所得額時，允許將預提（應付）費用列為計稅成本，但31號文對預提成本還是明確了具體要求和標準。對于房地產開發企業而言，前期結轉成本少，應納企業所得稅就多；后期取得相關開發成本的合法憑證，開發成本增大，但是后期發生的銷售收入未能足以覆蓋成本。在稅務實踐中企業應納企業所得稅額為負數需要申請退稅，但申請退稅并不退還利息，申請退稅的流程也相對復雜。在房地產開發企業資金緊張，有時外部融資的年利率高達20%的情況下，企業寧愿承擔稅收風險，先按照預估的開發成本結轉成本（通常情況下，房地產企業預估的開發成本是比較接近實際的）。若事后面臨稅務檢查，企業預估的開發成本大部分都已經取得合法票據了，成本是實際發生的；稅務機關要處理，也只能對不按期申報的稅款加收滯納金。每天萬分之五的滯納金相當于年利率18.25%，有時還低于外部融資成本。

（三）稅制漏洞導致開發成本虛增

房地產開發企業是生產和銷售商品房的企業，由于稅制的原因，房地產開發企業申報繳納的是營業稅而不是增值稅。增值稅的鏈條在房地產業被人為割斷。房地產開發企業購進貨物取得的增值稅專用發票并不需要認證，主管稅務機關未能及時了解房地產開發企業取得成本發票情況。而現行建筑業納稅人區別不同情況分為自開票納稅人和代開票納稅人。代開票納稅人提供完稅憑證、營業執照和稅務登記證復印件、建筑勞務合同或其他有效證明，外出經營稅收管理證明，中標通知書等工程項目證書等材料便可到應稅勞務發生地主管稅務機關申請為其代開發票。對于無項目證書的工程項目，納稅人應提供書面材料，材料內容包括工程施工地點、工程總造價、參建單位、聯系人、聯系電話等。從規定上看，建筑業納稅人向稅務機關申請代開建筑業發票的程序并不復雜，代開發票的稅務機關只是對納稅人提供的書面資料進行核實，不需要對建筑業納稅人申請代開發票的業務進行實地核實。有的房地產開發企業就通過虛假的建筑工程合同、假發票、虛開發票等手段虛增開發成本。

（四）部門間信息未能有效共享

開發一個房地產項目需要經過若干個主管部門的審批、許可和監管，有關房地產開發的信息分散在這些部門里。長期以來，稅務部門與這些監管部門之間沒有建立有效的信息溝通和交換制度，難以在房地產開發過程中對開發商進行有效的監控。稅務部門與監管部門間信息未能有效溝通，由于管轄權的原因，國稅部門和地稅部門在房地產業征管上也未能有效銜接。2002年起，新增企業的企業所得稅由國稅部門負責征管；2009年起新增企業所得稅納稅人中，應繳納增值稅的企業，其企業所得稅由國家稅務局管理；應繳納營業稅的企業，其企業所得稅由地方稅務局管理。2015年，房地產業的“營改增”正在醞釀出臺中，又會出現貨物勞務稅與企業所得稅的征管由兩個稅務機關負責的情況。這種征管模式不僅增加納稅人的負擔，也不利于征管信息的溝通。

稅務部門之間、稅務部門與其他監管部門間信息未能有效溝通，使得稅務部門對房地產開發企業的納稅情況缺乏有效監管，使企業有空子可鉆。

三、完善房地產開發企業征管的政策建議

（一）加強對房地產開發企業的成本對象管理

成本對象是房地產開發企業計稅成本核算的基礎，稅務機關應重視對房地產開發企業的成本對象管理。根據國家稅務總局在2014年6月16日下發的《國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告》（國家稅務總局公告 2014年第35號），房地產開發企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象，并就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。其實如果待開發產品完工當年才向主管稅務機關報送成本對象確定專項報告，企業大部分的成本費用已經列支了，成本對象的計稅成本已經基本確定了。主管稅務機關此時若發現納稅人成本對象確定有誤，要求納稅人調整成本對象，相當于要重新核算開發成本，這是很費時費力的事情。筆者認為房地產開發企業應當于動工當年，在第一次進行企業所得稅年度申報時向主管稅務機關報送成本對象的專項報告。主管稅務機關應對納稅人報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，及時輔導企業進行合理調整，并對企業加強后續管理。

（二）加強對房地產業和建筑業日管

稅務征管部門要不斷強化基礎管理、堵塞征管漏洞。針對房地產業，稅務機關應建立房地產業項目跟蹤管理制度，設立臺賬對房地產開發企業的登記、動工、銷售等過程實行全程跟蹤管理，對企業報送的資料及時進行分析審核，同時加大對房地產開發企業開發產品的成本分析和票據審核力度。建筑業勞務是房地產開發企業成本的重要構成部分，從源頭上對建筑業進行監管，有利于增加房地產開發企業成本核算的真實性和準確性。因此，稅務機關應加強對建筑業的日管，完善建筑業納稅人的項目管理制度，加強對建筑業納稅人承接工程的真實性和收入的準確性管理，防止房地產開發企業聯合建筑業納稅人利用虛假合同、虛假發票和虛開發票虛增開發成本。完善房地產業納稅評估工作，對房地產開發企業定時進行相關稅源分析，發現問題及時檢查；涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門。

稅務部門應利用房地產業進行“營改增”的契機，重新梳理房地產業的相關稅收政策，減少因稅制不完善導致的征管問題。

（三）建立部門間的信息傳遞制度

信息管稅的前提是稅務機關須掌握企業涉稅信息。稅務部門要盡力爭取相關部門的支持與配合，加強與土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門以及銀行等金融機構的協調和協作，定期與這些部門進行信息交流共享，及時掌握房地產開發企業的涉稅資料和相關信息，對房地產開發企業實施立體化管理。如在征地環節，稅務部門可到土地管理部門了解掌握具體的征地時間和土地金額；在銷售環節，通過到房管部門取證開發項目銷售情況，以發現以房抵債或隱匿收入的現象；在房地產開發的全過程中，都應及時和銀行等金融機構交流溝通，嚴格監控納稅人的收入和所得，準確掌握房地產企業的資金往來，實行全程動態跟蹤。借助金稅三期稅收管理系統，國稅和地稅部門應實現共管企業的信息互通，提高管理效能。

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關鍵詞：房地產 稅收政策 征收辦法

房地產稅收是指以房地產或與房地產有關的經濟行為作為征稅對象的稅類，是在房地產開發、經營、管理、消費的全過程中，房地產開發商要繳納的稅收的總稱。房地產開發企業具有投資大、稅負重等特點。房地產開發企業要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須充分了解我國現行的稅收政策，并對籌資活動進行全方位、多層次的運籌，降低企業涉稅風險和費用，以實現企業價值最大化目標。

1.房地產行業稅收政策簡介

我國現行的房地產稅收政策主要涉及項包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅。據統計，目前房地產涉及的這些稅收，幾乎占到開發商銷售收入的15%-20%,再加上房地產企業高額的土地獲取成本，融資成本，房地產行業超額利潤的神話很難實現。以下就各項稅種的影響進行逐一探析。

2.房地產各項主要稅種及其對企業影響

2.1營業稅及其附加，在預收賬款環節隨即征收

房地產企業營業稅稅率為5%，可以作為所得稅前利潤成本扣除，是房地產企業主要稅種之一。另外還有兩個附加稅費，即城市維護建設稅和教育費附加。營業稅、城建稅、教育費附加即我們平常所說的“兩稅一費”，通常我們在計算開發成本時，可把“兩稅一費”綜合計算為5.55%。區別在于：房地產企業營業稅的計稅依據主要是房屋銷售收入；而城建稅、教育費附加的計稅依據是營業稅。從中可以看出它們的層次關系，即城建稅和教育費附加皆屬于附加稅費性質，本身并沒有特定的、獨立的納稅對象，隨營業稅繳納而繳納，亦隨營業稅的減免而減免。

一般情況下，開發商在開發建設過程只要取得政府部門頒發的銷售許可證就可以進行房屋銷售，此時商品房還是期房建設階段，購房人不可能取得“商品”，開發商只能開具一般往來收據，往往在交房時才開正式銷售發票，稅務機構征收營業稅依據發票金額，無形之中延緩了納稅時間，影響了國家稅收及時上繳。所以隨后規定中規范了營業稅的征收，對預收賬款環節隨即征收營業稅，而不是以往待銷售發票開出以后再征稅。這一措施的實行，對保證財政收入及時入庫和防止項目公司解體而影響國家應得稅收起到一定積極作用；但是對房地產企業來講，稅負相對提前，勢必對其可調用資金帶來影響，減少了資金流動量，導致資金運轉滯延。

2.2土地增值稅

土地增值稅也是房地產企業主要稅種之一。土地增值稅實行4級超額累進稅率，具體是：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；另外如果納稅人建造普通住宅出售，對于增值額未超過扣除項目金額20%的可以免征。

土地是國家資產，國家理應在出讓土地時獲取一部分政府收益；通過征收土地增值稅，國家又一次通過征稅形式參與土地增值部分的再分配。對企業意味著，一方面土地獲取成本加大了，另一方面土地增值稅又沖減了一部分利潤，所以房地產行業市場在國家宏觀稅收政策調控下，房地產行業利潤會越來越薄。房地產開發企業取得土地使用權后不進行開發直接將空地轉讓的，也需要按照規定的4級超率累進稅率計征土地增值稅。所以土地增值稅實施，抑制房地產開發中的投機行為，是宏觀調控的需要加大了開發商房地產轉讓成本，在一定程度控制了土地炒作，規范了土地市場秩序。

但從另外一個角度來說，土地增值稅的實施，使得開發商成本進一步加大，面臨的生存環境更加殘酷。

2.3契稅

契稅納稅對象為在中國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人，屬于行為稅。對房地產企業而言，契稅主要體現在土地招拍掛獲取時的稅負。房地產企業取得土地的契稅政策應關注以下幾點：

第一，以為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益為契稅的征稅依據。全部經濟利息包括貨幣、實物、無形資產和其他經濟利息，如國稅函[2002]1094號規定，以項目換取等方式承受土地使用權，屬于契稅征收范圍。又如國稅函[2004]322號規定，以土地出資，屬于契稅征收范圍，即投資方以土地出資，受讓方以自身股權作為支付對價，計稅依據則為作價出資額。

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1.住宅二級市場的概念解讀

住宅二級市場源于早前雙軌制下公房轉租及公房使用權交易的逐漸發展，在當前我國房地產業的內、外結構基本確立的背景下，住宅二級市場的基本形式是開發并發展住房私有權出售、出租等交易市場，而有別于一級市場，住宅二級市場的主體是住房產權的所有者和住房消費者。與滿足住房需求相比，具備較強經濟實力的家庭更樂于將購房當做一種投資，由此，則即導致了住房擁有率出現了較大的偏差。

2.稅收調控影響因素對住宅二級市場的影響

許多專家學者認為，稅收調控政策對住宅一級市場的調控力度更大，其主旨在于宏觀調控，在于滿足大多數居民的住房需求。誠然，這是一種客觀認識；然而稅收調控政策也是一把雙刃劍，僅就住宅二級市場來說，其弊大于利。綜合來說，稅收調控對住宅二級市場的影響主要體現在以下幾個方面。

2.1 抑制了住宅二級市場的發展

近年來，隨著我國稅收調控政策投放力度的逐步增強，在住宅二級市場中住房交易所涉及到的稅費也逐漸的增多。以2013年江蘇省南京市住宅二級市場為例，住房交易中所涉及的稅費主要包括：①交易過程中0～4%的契稅；②1%的買賣手續費和0.5‰的印花稅；③申辦產權證過程中的登記費、產權證工本費和印花稅；④房地產價格評估費按累進計費率5%～0.1%收取，房屋買賣按成交價格累進費率2.5%～0.5%收取。綜合起來，購買一套100?、交易額15萬元的住房，僅上述稅費就在10600元左右，占房價款的7%。此外，另外一些住宅二級市場比較成熟的一、二線城市在住房交易中所涉及的稅費名目繁多，如北京和上海，稅費類型主要包括契稅、和辦產權證印花貼稅等等。二手房流轉稅賦的加大，導致住宅二級市場的交易量增幅普遍下降，縮小了市場總量，嚴重抑制了住宅二級市場的健康發展。

2.2 導致住宅二級市場房價上漲

目前，稅收調控政策對住宅二級市場的影響主要體現在房價層面。稅費增加導致住宅二級市場供應總量減少，供求失衡更加嚴重，涉稅二手房賣主直接把有關稅費轉嫁到買主頭上，免稅二手房賣主也隨之加價，從而導致二手房價格普遍上漲。在一些大中城市二手房價格甚至直逼新房，迫使住房消費者轉向增量商品房，使得新建商品房價格飆升。盡管導致二級市場房價飆升的因素還有很多，但短期內漲幅較大，尤其在稅收調控政策實施前后，我國各地房地產二級市場房價浮動較大，其中的關鍵因素即是個稅調控政策起到了決定性作用。由此可見，稅收調控政策增加了住房交易中產權所有者和住房消費者的稅費負擔，間接惡化了供求關系，提高了二手房房價，并通過二手房和新房市場聯動造成房價整體上漲，從而形成房價上漲的惡性循環。

2.3 增加了住房消費者的購房負擔

從近年來我國所采用的稅收調控政策來看，針對房地產業的新增稅種幾乎都是流轉稅，這些稅負的最大特點即是易于轉嫁。其中尤其對于稅負易于轉嫁的住宅二級市場而言，“薄利多銷”與房地產業毫無關聯，住房的產權所有者只能通過提高房價來從住房交易中獲得更多的利益，而稅收調控政策又限制了房價的提升，如此，則轉嫁稅負就成為了許多產權所有者的唯一選擇。在這樣的市場環境下，首先，為了消除“稅費”這一障礙，許多人在住房交易過程中傾向于采用黑白合同的方式避稅，即房屋成交按實際成交價，而繳納各種稅款則按政府區域房屋指導價，如此則嚴重擾亂了市場秩序；其次，購房者在購房時的低房價和出售時的高房價之差可能需要繳納更多稅款，購房人目前和未來的納稅風險都很高。而對于賣房人來說，二手房交易的稅金完全轉嫁給了購房人，只要達到自己預期的收益水平即可拋售，二手房交易稅金對其影響很小，這無疑進一步增加了住房消費者的購房負擔。