序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產項目營銷建議范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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1.1 房地產項目背景

1.1.1 房地產項目名稱

1.1.2 房地產項目承辦單位

1.1.3 房地產項目主管部門

1.1.4 可行性研究工作的編制單位

1.1.5 研究工作概況

1.2 編制依據與原則

1.2.1 編制依據

1.2.2 編制原則

1.3 研究范圍

1.3.1 建設內容與規模

1.3.2 房地產項目建設地點

1.3.3 房地產項目性質

1.3.4 建設總投資及資金籌措

1.3.5 投資計劃與還款計劃

1.3.6 房地產項目建設進度

1.3.7 房地產項目財務和經濟評論

1.3.8 房地產項目綜合評價結論

1.4 主要技術經濟指標表

1.5 結論及建議

1.5.1 專家意見與結論

1.5.2 專家建議

第二章 房地產項目背景和發展概況

2.1 房地產項目提出的背景

2.1.1 國家或行業發展規劃

2.1.2 房地產項目發起人和發起緣由

2.2 房地產項目發展概況

2.2.1 已進行的調查研究房地產項目及其成果

2.2.2 試驗試制工作情況

2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況

2.2.4 房地產項目建議書的編制、提出及審批過程

2.3 投資的必要性

第三章 房地產項目市場分析與預測

3.1 市場調查

3.1.1 擬建房地產項目產出物用途調查

3.1.2 產品現有生產能力調查

3.1.3 產品產量及銷售量調查

3.1.4 替代產品調查

3.1.5 產品價格調查

3.1.6 國外市場調查

3.2 市場預測

3.2.1 國內市場需求預測

3.2.2 產品出口或進口替代分析

3.2.3 價格預測

3.3 市場推銷戰略

第四章 產品方案設計與營銷戰略

4.1 產品方案和建設規模

4.1.1 產品方案

4.1.2 建設規模

4.1.3 產品銷售收入預測

4.2 市場推銷戰略

4.2.1 推銷方式

4.2.2 推銷措施

4.2.3 促銷價格制度

4.2.4 產品銷售費用預測

第五章 建設條件與廠址選擇

5.1 資源和原材料

5.1.1 資源評述

5.1.2 原材料及主要輔助材料供應

5.1.3 需要作生產試驗的原料

5.2 建設地區的選擇

5.2.1 自然條件

5.2.2 基礎設施

5.2.3 社會經濟條件

5.2.4 其它應考慮的因素

5.3 廠址選擇

5.3.1 廠址多方案比較

5.3.2 廠址推薦方案

第六章 房地產項目技術、設備與工程方案

6.1 房地產項目組成

6.2 生產技術方案

6.2.1 技術來源途徑

6.2.2 生產方法

6.2.3 技術參數和工藝流程

6.2.4 主要工藝設備選擇

6.2.5 主要原材料、燃料、動力消耗指標

6.2.6 主要生產車間布置方案

6.3 總平面布置和運輸

6.3.1 總平面布置原則

6.3.2 廠內外運輸方案

6.3.3 倉儲方案

6.3.4 占地面積及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、構筑物的建筑特征與結構設計

6.4.2 特殊基礎工程的設計

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造價估算

6.5 其他工程

6.5.1 給排水工程

6.5.2 動力及公用工程

6.5.3 地震設防

6.5.4 生活福利設施

第七章建設用地、征地拆遷及移民安置分析

7.1 房地產項目選址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆遷和移民安置規劃方案

第八章 資源利用與節能措施

8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2節能措施分析

8.2.1土地資源節約措施

8.2.2水資源節約措施

8.2.3電能源節約措施

第九章 房地產項目原材料供應及外部配套條件

9.1 主要原材料供應

9.2 燃料、加熱能源供應

9.3 給水供電

9.4 外部配套條件

第十章 房地產項目進度與管理

10.1 工程建設管理

10.2 房地產項目進度規劃

10.3 房地產項目招標

第十一章 環境影響評價

11.1 建設地區的環境現狀

11.1.1 房地產項目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地質、水文、氣象

11.1.3 礦藏、森林、草原、水產和野生動物、植物、農作物

11.1.4 自然保護區、風景游覽區、名勝古跡、以及重要政治文化設施

11.1.5 現有工礦企業分布情況;

11.1.6 生活居住區分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;

11.1.7 大氣、地下水、地面水的環境質量狀況;

11.1.8 交通運輸情況;

11.1.9 其他社會經濟活動污染、破壞現狀資料。

11.2 房地產項目主要污染源和污染物

11.2.1 主要污染源

11.2.2 主要污染物

11.3 房地產項目擬采用的環境保護標準

11.4 治理環境的方案

11.4.1 房地產項目對周圍地區的地質、水文、氣象可能產生的影響

11.4.2 房地產項目對周圍地區自然資源可能產生的影響

11.4.3 房地產項目對周圍自然保護區、風景游覽區等可能產生的影響

11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

11.4.5 綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區域的綠化

11.5 環境監測制度的建議

11.6 環境保護投資估算

11.7 環境影響評論結論

第十二章 勞動保護與安全衛生

12.1 生產過程中職業危害因素的分析

12.2 職業安全衛生主要設施

12.3 勞動安全與職業衛生機構

12.4 消防措施和設施方案建議

第十三章 企業組織和勞動定員

13.1 企業組織

13.1.1 企業組織形式

13.1.2 企業工作制度

13.2 勞動定員和人員培訓

13.2.1 勞動定員

13.2.2 年總工資和職工年平均工資估算

13.2.3 人員培訓及費用估算

第十四章 投資估算與資金籌措

14.1 房地產項目總投資估算

14.1.1 固定資產投資總額

14.1.2 流動資金估算

14.2 資金籌措

14.2.1 資金來源

14.2.2 房地產項目籌資方案

14.3 投資使用計劃

14.3.1 投資使用計劃

14.3.2 借款償還計劃

第十五章 財務與敏感性分析

15.1 生產成本和銷售收入估算

15.1.1 生產總成本估算

15.1.2 單位成本

15.1.3 銷售收入估算

15.2 財務評價

15.3 國民經濟評價

15.4 不確定性分析

15.5 社會效益和社會影響分析

15.5.1 房地產項目對國家政治和社會穩定的影響。

15.5.2 房地產項目與當地科技、文化發展水平的相互適應性;

15.5.3 房地產項目與當地基礎設施發展水平的相互適應性;

15.5.4 房地產項目與當地居民的宗教、民族習慣的相互適應性;

15.5.5 房地產項目對合理利用自然資源的影響;

15.5.6 房地產項目的國防效益或影響;

15.5.7 對保護環境和生態平衡的影響。

第十六章 風險分析

16.1 風險影響因素

16.1.1 可能面臨的風險因素

16.1.2 主要風險因素識別

16.2 風險影響程度及規避措施

16.2.1 風險影響程度評價

16.2.2 風險規避措施

第十七章 可行性研究結論與建議

17.1 對推薦的擬建方案的結論性意見。

17.2 對主要的對比方案進行說明。

17.3 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。

17.4 對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。

17.5 對不可行的房地產項目，提出不可行的主要問題及處理意見。

17.6 可行性研究中主要爭議問題的結論。

篇(2)

關鍵詞:房地產;投資;過程控制

中圖分類號:F27文獻標識碼:A

一、引言

一個房地產項目運營周期包括項目決策、項目實施前準備、項目實施和項目營銷四個階段。項目實施前準備又包括設計、招投標、合同簽訂各階段。項目在實施過程中具備對外預售條件后可進行項目營銷,項目的實施和營銷階段有一定的重合。房地產項目投資貫穿其中,項目決策、項目實施前準備階段雖然投資直接額度小,但對整個項目運營周期投資的影響程度大,是項目投資的事前控制階段;項目實施和項目營銷階段對項目運營周期投資的影響程度雖然小,但項目投資卻主要發生在此階段。因此,對房地產項目實行有效的過程控制是實現房地產項目投資管理目標的關鍵。

二、建立房地產開發項目投資過程控制體系

建立房地產開發項目投資過程控制體系,就是在不同投資階段,針對不同的投資目標,運用不同的管理方法,對房地產項目全過程的投資進行控制而建立的管理體系。過程控制體系可以按投資目標性質和時序不同劃分為不同子系統,如決策控制子系統、設計控制子系統、招投標控制子系統、合同管理子系統、實施控制子系統、結算控制子系統、后評價子系統,各子系統互相聯系、互相影響,形成有機的整體,這是過程控制區別于其他控制方法的特點。

一個房地產項目的投資組成按其性質結合發生時序大致可分為六部分:一是土地費用,主要包括拆遷安置費、土地管理費、征地補償費、土地稅等;二是技術服務費用,主要包括勘察費、規劃費、設計費、審圖費、招標費、監理費等;三是政策性費用,主要包括基礎設施配套費、人防工程費、墻改費、消防費、規劃管理費、開發管理費、交易手續費等;四是建安費用,主要包括土建、安裝、裝飾、設備等費用;五是配套設施費用,主要包括供水管線及增容費、供電設施及增容費、排水管線及設備費、園林綠化費、安保技防費及其他公共服務設施費用等;六是其他費用,主要包括貸款利息、稅收、運營管理費、分攤到項目的開辦費等。這些費用在房地產運營各階段均有發生,但對應各階段發生費用不同,發生方式復雜,因此按不同階段不同費用支出對投資進行過程控制是房地產項目投資控制的有效途徑。

三、實現投資過程控制的方法和途徑

1、采用適應開發運營流程的過程控制方法。項目決策階段強調采用價值工程理論,進行事前控制。價值工程是用來分析產品功能和成本關系的,是力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種管理方法。運用價值工程原理,在科學分析的基礎上,對方案實行科學決策,選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案。價值工程的主要特點是以使用者的功能需求為出發點,對所研究對象進行功能分析,使設計工作做到功能與造價統一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。

項目實施前準備階段注意事前控制和主動控制,主要采用設計招標、限額設計、優化設計、合同管理等手段。所謂限額設計,就是按照批準的可研報告及投資估算控制方案設計,按照批準方案設計總概算,控制初步設計和施工圖設計,同時各專業在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設計,保證總投資額不被突破。而限額設計目標是在方案設計開始前,根據批準的投資估算確定的。

施工和營銷階段注重合同管理,進行事中和事后控制。投資控制的重點是設計變更費用及現場簽證費用的控制,同時注意投資和工期、質量的辯證關系,不能過分強調投資控制而忽略工期控制和質量控制。要充分重視設計變更的早期管理,業主方投資控制團隊應從項目投資目標值的高度嚴格控制設計變更,取消不合理設計變更,對一些預計發生的設計變更,盡量提前考慮。為利于造價控制,屬于非業主責任引起的設計變更或修改等,業主不要輕易簽章確認。要協調好和監理公司、銷售公司關系,這兩個單位的行為也代表業主,利用這兩個單位有效工作來減輕業主工作量,為項目帶來效益,同時要避免這兩個單位不當行為帶來的投資偏差。

2、加強房地產項目投資的動態控制。房地產項目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對項目投資過程控制要進行動態管理。各階段工程投資控制目標的基本關系是:根據概念性方案設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據投資估算所確定的項目投資回報率;根據方案設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據概念性方案設計概算所確定的項目投資回報率;根據項目方案深化設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據方案設計概算所確定的項目投資回報率。上一設計階段確定的成本標準控制指導下一階段的設計。項目實施過程中工程投資控制的定時監控、動態控制貫穿整個項目運營周期。

3、做好房地產項目投資結算審計和項目后評價。結算審計是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協議及設計變更資料的時效性、合法性、完備性;二是矛盾問題解釋順序一致性,所有文件是否統一,是否按合同及法定的順序來解釋;三是對變更及索賠事項的責任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來處理;四是熟悉規范標準中強制執行條文及合同中的規定,防止施工方無中生有、渾水摸魚;分析總包、分包、指定分包的工藝標準等情況,防止施工方高估冒算。

項目后評價一般是指項目投資完成之后所進行的評價,它通過對項目實施過程、結果及其影響進行調查研究和全面系統回顧,與項目決策時確定的投資目標以及技術、經濟、環境、社會指標進行對比,找出差別和變化,分析原因、總結經驗、吸取教訓、得到啟示,提出對策建議,通過信息反饋,改善投資管理和決策,達到提高投資效益的目的。后評價總結的經驗、教訓、意見建議等應成為編制規劃和投資決策的參考和依據,在新項目策劃時,應參考過去同類項目的后評價結論和主要經驗教訓。

(作者單位:1,2.南陽市房地產開發公司;3.桐柏縣城建局;4.河南四建股份有限公司)

主要參考文獻:

[1]柯洪主編.工程造價計價與控制.北京:計劃出版社,2009.

篇(3)

房地產廣告策劃、營銷策劃、項目全程策劃，不一而足。但將其歸類、整理，大致可分為三種典型模式，這三種房地產策劃模式，基本可反映出房地產策劃的過去、現在和將來。

1、概念策劃模式

2、賣點群策劃模式

3、等值策劃模式

4、房地產全程策劃的內涵

（1）土地價值研判

（2）概念設計

（3）視覺設計

（4）營銷策劃

（5）市場推廣、媒體組合

（6）工程質量、成本、工期控制

（7）物業管理、售后服務

（8）品牌培植與運用

房地產項目的選擇與論證

──房地產項目發展策劃的內容與方法

一、對房地產項目選擇與論證認識的誤區

誤區一：房地產開發經營的簡單化、概念化

誤區二：房地產后期營銷、廣告萬能化

誤區三：房地產項目選擇與論證的形式化

以上認識的誤區，導致眾多開發企業不重視開發項目的前期選擇與論證，或將該項工作簡單行事，令項目草率上馬，以致項目市場目標不表，定位不明，設計脫離市場或盲目跟風，企業無一套系統的開發模式和資金營運計劃，在激烈的市場競爭中，這樣的項目是難以成功的。

二、從房地產開發的基本特性認識項目選擇與論證的重要性

1、房地產是一項高投資、高風險、高回報的行業。

(1)房地產開發需要籌備大量的資金，投資各方須要了解項目的效益與風險；

(2)由于開發周期長，開發者需要預計市場變化，開發條件變化所產生的風險程度；

(3)開發商要衡量自身承受風險的能力與限度。

一項成功的地產發展項目，可以換來高額或穩定的回報，但一個疏忽、些徽延誤，會令收益大打折扣，甚至傾家蕩產。

2、房地產項目開局的好壞是項目成敗的關鍵所在。

(1)房地產開發前期投資很大，一但項目選擇與論證不當而投入了資金，則投資的失敗是無可挽回的。

(2)項目選址不當，前期市場定位與建筑設計錯誤的項目建成后，如無特別的客觀條件的改變，任何營銷、策劃的高招都是難以挽救的。

3、房地產開發具有很強的地域性和產品差異性。

(1)一方水土養一方人，任何成功的開發經驗都必須與當地的開發條件與市場狀況相適應；

(2)同一地塊不同時期，不同的開發方式會產生不同效果、不同效益，令房地產的發展是極具創意和面對市場挑戰的。

因此，缺乏前期對項目市場與開發專業的研究論證工作，任何人都不能輕談對發展項目有勝的把握。

4、房地產開發具有很強的系統性和時序性。

房地產開發是一項涉及面廣、比較復雜的經濟活動，從實務上來講具有很強的操作程序。前期不做好全面的開發計劃工作，見步行步，會造成入手容易，實施難，是很多開發企業普遍遇到的問題，更是眾多項目工期一再延誤，成本低開高走，局面難以控制的主要原因。

三、房地產開發項目選擇的概念和步驟

1、概念：項目選擇是對房地產開發項目就其開發價值進行篩選、談判、論證和選定，是房地產開發投資成敗的關鍵。

2、項目選擇的步驟：

a、廣泛尋找投資項目

b、精心篩選投資項目

c、對重點項目進行投資機會性研究（初步可行性研究）

d、項目投資談判

e、詳細可行性研究（發展策劃）

f、公司的決策與實施

四、房地產開發項目的論證（可行性研究或發展策劃）

1、概念：房地產開發項目的論證是在項目投資決策之前或初步決策之后對擬開發的項目進行全面、系統的研究和分析，運用已有的經驗和專業的評價方法，尋找到項目較合理的市場目標、市場定位及獲得土地最大效益的開發、營銷模式，得出一系列評價指標值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。其研究成果應對日后項目的實施操作具有較高的策劃指導作用。

2、項目論證的階段性

(1)項目投資開發的機會性論證

指在規劃參數尚未獲得政府批準的前提下，以經驗為主，按照項目所在地區和市場一般條件以及常規性規劃指標、開發成果指標和項目的特點，就其開發的市場機會、開發條件、投資效果和可能出現的市場、技術、經濟問題進行研究論證。

(2)項目投資開發的詳細論證

指在規劃、開發的條件基本確定后，對項目所進行的全面、深入、細致的分析研究工作。本論證不僅要解決投資的技術經濟指標問題，還要確定開發、營銷的基本方向與模式。因此，從事該項工作所要求的房地產經驗與專業的系統性必須更高和更為全面。

3、項目論證要解決的問題

(1)立項時的宏觀環境是怎樣的

主要了解項目所在地區的政治、經濟、文化、地理地貌，當地居民生活特性、風俗習慣及城市規劃、整體房地產狀況走勢、外來人口增長等因素。

(2)立項時的微觀環境是怎樣的

了解企業的環境、開發經營能力，競爭對手的狀況所在區域相關樓盤與典型樓盤的情況，項目的基本條件與建設條件、項目規劃建設要求，項目參與各方的狀況與優勢。

(3)項目的市場定位分析

包括市場細分，選擇目標市場，市場定位三個方面，這是論證的重點，關鍵是要找到項目的發展方向，確定項目的在市場上的競爭地位。

(4)初步確定項目開發、營銷方式，提出建筑設計的要求及概念性的規劃設計方案

投資建設成本的估算，從管理角度向項目開發提建議。

(5)項目開發分期與樓價的初步設定，項目投資與效益測定

(6)項目發展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經營的可行性。

五、項目選擇與論證要注意的問題

1、營銷與規劃設計必須前期介入，強調市場為先導的同時又應注意兩者相適應。

2、項目定位以市場調查為依據，但關鍵在于對市場表象有質的提升。

3、項目的客觀市場條件與研件因素是項目前期決策的基礎。

4、開發者的能力與素質是決定項目后期成敗的關鍵。

5、既要借鑒成功項目的經驗，又要從失敗的項目中尋找到教訓。

六、房地產項目發展策劃的工作理念簡介

房地產項目發展策劃的工作理念

1、服務性質：輔助決策

2、對客戶的適應性：滿足需求引導需求發掘需求

3、服務的目標：

(1)建立能夠達致利潤最大化的發展模式

(2)建立資金運用的最優化策劃方案

七、最佳的服務過程：全程參與（前期發展研究過程參與營銷培訓與監測）

八、前期發展研究的主要服務模塊：

1、項目的區位價值評估；

2、項目地塊的開發價值評估；

3、重要宏觀經濟指標的監控與分析；

4、微觀房地產市場評估（主要細分市場和區域市場）；

5、項目SWOT分析與隱顯因素分析；

6、開發模式的選取（細分市場的缺口分析，技術經濟指標對比）；

7、市場定位（基于消費者搜索之上的營銷策劃方案）；

8、物業管理的要求；

9、規劃建筑設計方案的要求與評估；

10、成本效益分析；

11、風險分析。

篇(4)

關鍵詞： 房地產； 投資項目； 經濟評價

本文對目前的房地產投資項目在經濟評價中出現的過于主觀、缺乏專業人員的經濟評估、缺乏市場分析、忽視分析房地產項目中的不確定因素及經費不足等一些問題進行分析，并提出相應的解決措施和建議作為參考。

一、我國房地產項目經濟評價中的問題

（一）經濟評價具有主觀性

在開發項目中，開發商將之前失敗的項目歸咎于不可控外界因素，在經濟評價中，帶著主觀上的假設，忽略人為的負面因素進行可行性方案的實施，有些施工項目沒有做好相應的經濟評價和周密的分析工作就開展建設，導致不可逆轉的決策失誤在房地產項目中，浪費了人力、物力、財力及土地資源。

（二）缺乏專業人員的經濟評估

經濟評價中最重要的是數據的準確性，需要專業的機構進行評估工作，要求使用科學的評估方法，可信度較高且客觀的評估觀點，同時評估人員必須是專業人士，例如經過一段時間市場調研的經濟專家、有過投資預算的工程師或財務人員，實行過市場推廣的營銷專家。但是在當今的房地產經濟評價中卻不是以上那些人在主持開展，評價人員不具備高度的責任心，在專業技能上顯得不夠專業，缺乏學習經驗的能力。甚至以沒有經過市場分析、財務分析、資本運作等專業配備的方案執行項目，對項目資金的運作造成一定風險[1]。

（三）缺乏市場分析

房地產項目的經濟評價分析方法要始終貫徹定量為主，以定性為輔的中心思想。以客觀的角度進行評價，要通過大量的實際調研分析數據，有些開發商只是將經濟評價理解為財務數據，忽略了要以市場為前提進行調研的重要，要在項目實施前對市場的狀況有一定的了解，包括交通環境、社會環境以及人文環境，還有商業環境與發展前景等市場環境的問題進行分析。

（四）忽視分析房地產項目中的不確定因素

大多房地產項目的開發商都將眼光瞄準投資回報率和盈利能力，在其進行細致的分析，而在項目中的不確定因素卻沒有篩選和分析，由于多種難以控制的不確定因素發生在房地產開發項目中導致項目被擱淺的情況頻頻發生，增加了投資風險。

（五）經費不足

我國房地產過于依靠經驗主義，在決策中植入大量的主觀意識，對經濟評價的認識不夠充分，在實際項目的開展中時常由于經費不足而不得不縮減財力，在一定層度上抑制了評價方案的科學性與高效性。

二、對策與建議

（一）改變觀念，增強對經濟評價的重視

經濟評價在房地產項目的開發與實行中是一項十分重要的決策報告。要在意識形態上充分的承認經濟評價的重要，如果想在評估報告中獲得公正、科學、客觀的數據支持項目的進行就必須加強對經濟評價的重視，無論是業內人士還是管理人員都要制定切實可行的方案，落實經濟評價的工作進程。同時，還要投入一定的資金保證經濟評價的正常運行[2]。

（二）完善評價體系

使評價體系走向規范化，對經濟評價指標作出規范，合理利用財務手段分析評價指標，在財務的盈利能力、資產狀況及收支水平的房地產項目中進行明確清晰，對財務風險和項目的可行性進行完善其評價體系，使用綜合的評價方法將運營角度建立在區域的發展上，對成本有效評估，通過合理控制成本，使區域效應最大化，以經濟角度衡量項目對區域的貢獻，使得到完善的評價體系使經濟評價更具有合理有效性。

（三）規范經濟評價市場

國家對建設部門要加強管理與引導，通過可行性的研究工作實現經濟評價專業市場的培育，優化市場環境，還可以號召各大高校與房地產企業實行聯合發展，可以利用高校特有的資源，例如經濟學專家，營銷學專家以及高校中大量的工程師，這些專業人才都可以為經濟評價工作作出相關指導，國家可以充分挖掘這種合作模式，使經濟評價得到應有的客觀準確性[3]。

（四）提高從業人員素質

適應時代的高速發展，從業人員必須與時俱進，在不斷的學習與進步中對經濟評價作出一份貢獻，通過提高自身的專業水平和綜合素質使經濟評價的結果更加準確、更加高效，從業人員要時刻擁有使命感，要時刻重視責任感適應變化迅速的形勢。

（五）市場調查的作用

經濟評價是重要的投資依據，所以這就對經濟評價有了更高的要求，必須進行科學的分析、在系統的論證過后才能作出項目的決策依據，在科學分析之前要經過實踐，要進行大量的調查通過走訪的形式，通過實踐獲得可靠的第一手數據，利用準確的信息進行周密的分析，再加之對分析后的真實數據進行處理才可以實現經濟評價具有較高的準確性，才能從根源上對投資項目的擬建有實現力指導，控制財務風險。

（六）加大再評估力度

要將經濟評價與經濟評估相結合，通過專家對經濟評價實行驗證，將專業的技術與經驗豐富的評估意見共同權衡，要對專家的評論總結不斷反思，除去過程中各種不合理的因素，增強決策的科學性。

三、結束語

房地產項目的經濟評價工作，對提高其經濟效益有著重要作用。不僅是決策依據，也是政府部門對房地產進行審批的依據，同時對金融機構的貸款審批工作也起到支持作用，在國家的建設中有著舉足輕重的地位。

參考文獻：

[1]姚荷婷.房地產投資項目的經濟效益評價研究[D].安徽建筑大學，2015.

[2]吳雪峰.我國房地產項目經濟評價存在的問題與對策分析[J].商，2013（15）： 238+235.

篇(5)

【關鍵詞】眾籌，房地產眾籌，互聯網金融

一、房地產眾籌概念及基本模式

（一）房地產眾籌是一個新興的電子商務模式。房地產眾籌是基于互聯網金融中“眾籌”發展而來的新理念。眾籌是指在互聯網上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。其基本模式是項目發起者在網站上展示項目，投資者則根據相關信息選擇投資項目。而房地產眾籌則是眾籌的一個細分市場，指一群人通過 Internet 為房地產相關產業的項目或者創意提供資金支持從而取代諸如銀行、風投、天使投資這類公認的融資實體或個人。

（二）房地產眾籌基本模式

目前，房地產眾籌處于起步階段，發展中的模式主要有以下四種：投資理財型;營銷推廣型;合作建房性;合作購房型。

1.投資理財型。主要指投資者在互聯網第三方平臺上瀏覽交易市場的相關信息，確定投資的房地產項目，將資金打入第三方平臺，第三方平臺再將資金轉給由信托公司審核通過的房地產項目。在項目資金籌集到位后，投資者自此開始將會經常受到有關投資項目進展情況的最新消息。

2.營銷推廣型。房地產商聯合知名的房產信息平臺已經完工樓盤的眾籌信息。眾多投資者可以以較低的價格聯合購買特定優惠的房產。籌資時，較低的價格迅速吸引購房者的目光，帶來一定轟動效應，為房地產商樓盤的推廣起到推動作用。

3.合作建房型。在該模式目前只在微信平臺初步發展。由一名或多名資深房地產行業人員發起。具體流程如下：申請人先遞交申請表，通過審核后，交納100元訂金即可進入購房微信群，項目的設計、戶型、價格等，全部通過微信群成員商議決定。打造別具一格的建筑裝修風格。

4.合作購房型。發起者通過此模式籌集資金，來購買相關地產，滿足自住的需求。合作購房型的房地產眾籌主要是指個人通過眾籌平臺向若干出資者借款。 這一過程中，平臺的作用是多樣的。 一些平臺起到中間人的作用;一些平臺還擔當還款的責任。 相比于銀行眾多的審批程序和高額的還貸利息，發起者可以利用眾籌平臺立刻獲取所需資金，貸款利息相對較低。而借款人的小額借款也可以獲取較高的借款利息。平臺將二者的需求結合，達到互惠共贏的目的。

從目前的發展情況來看，投資理財型的房地產眾籌模式發展較好，市場上存在成功的案例，已經得到消費者的認可，為消費者帶來了實際的收益。其他幾種模式尚處于探索階段，模式的成功運作還要等待市場的檢驗。

二、關于房地產眾籌分析及建議

（一）發展優勢

1.門檻低，面向普通大眾。互聯網金融最大的特點就是降低了投資的門檻，使普通民眾也可以參與金融理財的活動中。房地產眾籌打破地產開發需要雄厚資金實力的傳統，將地產所有權細碎零分，面向所在地產項目居民以及社會出售基于所有權的股份，籌集公眾的閑置資金，同時公眾獲得項目盈利和地產升值的紅利。

2.鏈接行業鏈兩端的需求。房地產眾籌在項目選擇時就充分考慮投資者的需求，參與投資的居民對于附近建筑更加具有話語權，建筑更加符合居民的需求。比如：因為代溝等原因，50-60歲老人們不愿與子女居住，并且有一定退休金，想要購買適合未來養老的房型。平安好房推出的養老地產眾籌項目，就是充分考慮老人的需求。

3.較高投資收益率。房地產眾籌充分發揮互聯網的長尾效應，積少成多，吸取公眾大量的閑置資金，來投資房地產高回報的項目。不僅如此，相關平臺也繞過了復雜的地產中介和銀行貸款程序，砍掉了中間傭金和貸款利率等費用，讓整個項目的成本更加低廉。項目實施過程中考慮投資者需求和建議，成交量上升，為普通大眾帶來較高的投資收益率。

4.公平性、公開性、提高透明度。利用互聯網平臺搭建雙方信息互通的平臺。籌集資金完成之后，投資者就會時刻收到項目開展的信息。眾籌中的資金將會交由第三方支付機構全程監控管理，保障信息公開化，透明化。致使投資者和地產商在收益和損失方面是公平的。

（二）面臨的障礙

1.不動產投資的流動性較低。房地產項目完成需要一段時間，短則幾個月，長則可能需要幾年時間。另外，房地產行業市場容量有限，交易成本較高，造成房地產投資的流動性較差。投資者在投資完成之后，需要相當長的周期才能獲取收益。投資時間變長，投資人可能認為存在較大風險或者自身現金需求，而撤去投資。

2.政策、法規不完善。在中國，由于相關政策、法規尚不完善，推進中國國內首例眾籌買房項目也面臨著一系列爭議。因此，應從監管上加強眾籌平臺的消費者保護。美國JOBS法案中對眾籌的界定、關于保護投資者利益的相關規定都值得中國借鑒。

（三）實踐應用建議

1.投資者：推薦投資人從小額投資開始嘗試，并且多和其他投資人進行交流。投資人應該確定他們所投資的資金，是由第三方機構進行監管的。并且，在投資項目獲得全部目標金額之前，投資人應該時刻注意資金的安全和動向。

2.房地產商：首先要提供有投資價值的項目，才能吸引投資者。其次在項目開展的過程中保證項目信息的公開性，注重透明度。另外，注重良好服務，不是一味地進行價格戰略。

3.第三方平臺：建立一套標準來尋找合格投資者和籌資者，并且要有專業的房地產團隊和風控團隊對項目進行篩選。不僅要選擇信譽較好信托公司進行擔保，還要做出詳細的數據報告和后期收益分析，保證投資人的收益安全。時刻關注國家政策，不要跨越政策紅線。

總的來說，房地產眾籌模式具有良好的商業前景，未來有極大的發展空間。在實際企業運用的過程中，要與市場具體情況相適應，進行適當的調整與創新，才能充分發揮房地產眾籌模式的優勢。

參考文獻：

[1]范家琛. 眾籌商業模式研究[J]. 企業經濟， 2013， （8）： 72-75.

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【關鍵詞】房地產項目全程策劃課程教學方法　改革

【中圖分類號】G　【文獻標識碼】A

【文章編號】0450-9889（2012）09C-0054-02

隨著我國的城市化發展，房地產行業逐漸成為我國國民經濟的主導產業，而與之密切相關的房地產策劃行業也取得了長足的進展，并且已經形成了一個產業，房地產策劃在社會經濟生活中的作用越來越大。而社會對房地產策劃人才的要求也越來越高，面對越來越高的人才要求，如何提高學生的實際操作能力以提高其就業率及競爭能力尤顯重要。

一、房地產項目全程策劃課程教學方法改革的必要性

房地產項目全程策劃是我校房地產經營與估價專業（房地產策劃方向）的重要的專業課程之一，也是培養房地產策劃人才綜合能力的重要課程。該課程的教學目的就是通過本課程的教學使學生熟悉房地產策劃的基本理論，較好把握房地產及房地產市場的特點，掌握房地產項目前期策劃、房地產項目可行性分析、房地產項目投資策劃、房地產項目營銷策劃、房地產廣告策劃、房地產金融策劃、物業管理策劃等基本技能，是對學生的實踐操作能力要求較高的一門課程。傳統的教學模式是以教師為中心的單向的課堂講授方式，教師根據自己對課程理論的認知進行課堂講授，學生根據教師授課內容的生動程度被動的選擇性接受這種方式很不利于培養學生主動學習、獨立學習、思考及解決問題的能力，而房地產策劃崗位對從業者的要求不但有扎實的理論知識，更要有市場調查的能力、市場細分及市場定位的能力、實施4P營銷策略的能力以及具備多方面的基本素質：包括獨立思考的素質、團結協作的素質，與人溝通的素質及表達自己見解的素質等等。

經驗表明，即便非常精彩的課堂講授，學生聽了大都會在幾天后遺忘，直到考試之前才會重新翻開書本，照著教師講課中劃出的重點內容，臨時抱佛腳地死記硬背。而一旦應付完考試，便又全部忘掉。而畢業班的學生經常流露出大學什么也沒有學到的失落情緒，這種情緒直接影響到了他們找工作和面試時的自信心。為了改變這種現狀，對房地產項目全程策劃課程的教學改革勢在必行。

二、房地產項目全程策劃課程教學方法改革做法初探

（一）擇本地房地產項目，模擬實戰

為了讓學生切實提高學習興趣，主動學習，教師需要創設相應的學習情境，讓學生有實戰的感覺。在教學準備環節，任課教師先在學生方便到達調查的范圍內選好一塊處于擬出讓或掛牌階段的地塊，并詳細了解、記錄（如拍照）該地塊的情況包括土地面積、規劃容積率、限制高度等用地指標，分析項目流程。在本門課程的前兩節課，任課教師以該地塊為例（把該地塊的基本情況通過多媒體的形式直觀地展示給學生）通過與學生討論的方式，把房地產開發流程的各個環節分解成不同的任務目標，以任務為驅動，全面提高學生技能學習。在此過程教師要注重引導、啟發學生，提高學生對問題的分析、判斷等職業能力。針對具體的項目，一切從實際出發，結合學生較為熟悉的房地產市場環境，展開有針對性的后續內容的教學要比經典案例更能引起學生的興趣，教學效果自然不會差。

（二）讓學生“動”起來，在“動”中學

1　動口。作為房地產策劃人員需要進行市場調查、需要與合作團隊溝通、需要向客戶陳述方案的可行性等等，這些都需要有較好的溝通能力和表達能力，而一路從應試教育的獨木橋上走來的學生無疑這幾方面的能力是比較欠缺的，所以為了畢業后能盡快適應崗位的要求，必須加強訓練。

一是課前鍛煉。每節課課前按學號順序，由兩位同學依次上臺脫稿講一條有關房地產行業的現行政策法規、新聞、柳州某在售樓盤開盤的信息（開盤、促銷）或某房地產行業的招聘信息等，并加以簡短評論，時間一般以1～2分鐘為宜。通過重復鍛煉，不但提高了學生表達能力，同時增加了學生對房地產市場的認識。房地產項目全程策劃是與房地產市場結合非常緊密的一門課程，對當地的房地產市場不熟悉就不可能進行準確的市場定位，開發出滿足客戶需求的產品。因此，教學過程必須讓學生學會密切關注房地產市場現狀及國家現行的政策法規。所以這樣的課前鍛煉，一舉兩得。

二是課上鍛煉。課上盡可能根據教學內容設置問題，增加學生討論、小組交流的機會；案例討論是學生相互學習、培養合作精神的有效手段。可以圍繞一個具體案例讓學生在教師的引導下運用已學的專業策劃知識結合自己的思維對一個房地產項目的主題策劃、市場策劃或其他方面策劃展開討論。請學生上講臺是真正形成討論的先決條件，這樣既能鍛煉自身膽量，極大地提高反應敏捷性，也是檢驗其運用課外閱讀、社會觀察等來分析問題、解決問題的一個標尺。教師可以從中更多地了解學生的知識面，更深地把握教材，更好地對學生予以引導。另外，市場調研報告以及其他模塊的作業、課程實習報告要求均做成PPT上講臺匯報。這看似平常的課堂“動口”卻在無形中激活了學生的思維細胞，鍛煉了學生的口頭表達能力，也加強了學生的團隊合作能力。討論過程中，教師應注意引導，使討論不脫離主題。所選案例要基本反映當前的房地產市場環境和房地產企業狀現狀，如果案例時間久遠不能反映當前實際情況，案例就失去了意義。

三是課外鍛煉。可以小組為單位進行市場調研，包括在人流量比較大的地方進行問卷調查和進售樓處對置業顧問進行深度訪談，能培養學生人際交流與團隊協作等能力。同時，可舉辦相關比賽，以賽促學。如舉辦房地產廣告媒體策劃方案比賽、房地產置業顧問比賽，比賽環節的設置除考查學生理論知識的扎實程度外，更重要的是鍛煉學生的表達能力，分析判斷能力。通過一定的激勵措施，調動學生學專業、愛專業的積極性，經過初賽、決賽等環節，使參賽學生的表達、解決問題、應變等能力及團隊協作等基本素質得到提升。

2　動腦。對于習慣了被動接受知識的大部分學生來說，分析問題、解決問題的能力是弱項。現代教育應該改變教學方法，教師和學生互換角色，學生只有學會了分析問題、解決問題的能力和具有團結協作、百折不撓等基本素質才能在未來的職場上具有較強的競爭力，受到用人單位的歡迎。所以教師根據教學目的，先讓學生在課下通過查資料、小組成員之間討論等形式準備好在課堂上的對問題的解析發言，然后由老師進行歸納總結。為了得到一個比較理想的答案，學生會自覺地利用各種手段查找資料，并運用所學的概念、原理和知識來解決問題，通過不斷接收新的信息，獲得新的知識，同時獲得分析問題，解決問題的能力和團結協作等職業素質的提高。

3　動手。房地產策劃崗位要求具有較強的文案寫作能力，而寫作能力提高的重要途徑就是多動手練。教師應安排學生進行市場調查問卷設計、市場調研報告、廣告文案撰寫等作業。完成作業過程是對所學知識的應用，在這個過程中不但有利于提高學生的書面表達能力，學生自己可視化的成果也有利于增強學生的成就感，避免到畢業時有什么也沒有學到的感覺。讓學生勤于動手“做”的同時，教師也要對于學生的報告或文案勤于指導，勤于批改。并根據每次作業情況講解一些修改要點、修改方法及注意事項等，逐步引領學生學會修改文案，提高撰寫文案水平。不斷修改，才能不斷進步。

三、房地產項目全程策劃課程教學方法改革中應注意的事項

（一）注重賞識激勵，提高學生“多動”的興趣

心理學家詹姆斯曾說過：“在人類所有的情緒中，最強烈的莫過于渴望被人重視”。在不被重視、得不到激勵的環境中，人往往會受到負面信息的左右，對自己做出較低的評價。而在充滿信任和贊賞的環境中，人則容易受到啟發和鼓勵，行動也會變得積極，最終取得成就。在教學中，特別是在學生“動”起來時，我們不應當吝嗇對贊美的使用，哪怕他們只有一點點進步。強化學生的長處，弱化學生的短處，久而久之定然會達到期望的效果。

（二）認真設置討論問題，重在啟發，及時引導

課上的動口、動腦訓練的主要途徑是采取討論式教學。在進行討論式教學時，任課教師一定要認真設置學生討論的問題。如帶學生對在同一區域的樓盤調研后，可以在課堂上讓學生分組對調研對象進行SWOT分析，并對他們現有的和今后營銷措施提出各自的意見和建議。這樣的問題因學生曾身臨其境，且具有實戰性，故學生有積極性參與討論。在學生討論時教師應注意觀察每個組的討論情況，并及時地進行引導。應促使每個學生都積極參與其中，積極思考、主動探索、認真參與案例討論，大膽發表自己的觀點，以充分調動學生的積極性、主動性。

（三）加強實訓場地建設，提供實踐教學平臺

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關鍵詞:房地產項目;限額設計;造價控制

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

一、引言

房地產項目建設過程包括項目決策、項目實施前準備、項目實施和項目營銷四大階段。項目實施前準備又包括設計、招投標、合同簽訂各階段。項目在實施過程中具備對外預售條件后可進行項目營銷,項目的實施和營銷階段有一定的重合。作為房地產開發商而言,要想有效控制投資就應從源頭上做起,而控制工程造價的關鍵在于實施前準備的設計階段。一般情況下,設計階段對整個工程造價的影響程度約為85%以上,對項目總投資的影響程度約為70%以上。如果設計時考慮最多的是設計方案的安全性和美觀性,而忽視節約建設成本的要求,沒有進行優化設計,就必然導致設計保險系數偏大、建設工程造價指標高于市場平均造價指標的結果,因此必須采取有效措施,從源頭控制,實施限額設計。所謂限額設計,就是按照批準的可研報告及投資估算控制方案設計,按照批準方案設計、總概算控制初步設計和施工圖設計,同時各專業在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設計,嚴格控制不合理變更,保證總投資額不被突破。而限額設計目標是在方案設計開始前,根據批準的投資估算確定的。

二、房地產開發項目造價控制的特點

1、房地產項目來源的相對單一性決定了設計階段進行造價控制更加有效。目前,我國房地產項目除經濟適用住房外,土地的取得大都是通過招拍掛出讓土地,在項目決策階段的造價控制數據會因招拍掛行為產生的成交價格的變化而變化,從而使決策階段的預測數據失真而影響項目造價的真實性。通過招拍掛取得土地后,土地成本和項目設計條件已經基本固定,項目實質已進入設計階段,限額設計成為項目造價控制的主要手段。

2、“量價分離”提高了房地產項目造價對比分析的準確性。房地產項目涉及地域廣泛,地方材料差別較大,即便是標準設計,造價的地域差別也很大。目前,工程計價由定額計價改為清單計價,計價方式的改革也改變了限額設計的額度,量的對比使限額設計有了更強的可操作性,由單純的限價設計改為限量、限價設計,剔除了地材價差的影響,從而提高限額設計的準確性。

3、房地產項目功能相對簡單化有利于運用限額設計進行造價控制。房地產項目無論是住宅、商業、辦公,使用功能較之大型公共設施要單一得多,限額目標的設置和分解比較容易,限額設計的準確性和可操作性較其他項目容易滿足。

三、房地產開發項目運用限額設計進行造價控制的方法

1、建立基于業主方的造價管理體系。業主方自身或聘用的造價中介機構將涉及整個房地產項目的全過程,經歷整個造價控制循環,較之設計方的造價工程師更具事后控制和糾偏經驗,設計限額的目標和分解更有針對性,因此必須建立基于業主方的造價管理體系,并參與限額設計目標和分解的控制。限額設計需講究科學和實際,業主的高層領導和相關部門都應參與全過程監管。要充分重視設計變更的早期管理,業主方造價管理機構應從項目投資目標值的高度嚴格控制設計變更,取消不合理設計變更,對一些預計發生的設計變更,盡量提前考慮。為利于造價控制,屬于非業主責任引起的設計變更或修改等,業主不要輕易簽章確認。

2、建立科學的限額設計指標控制體系。業主確認的限額設計指標,經項目經理或總設計師提出,經主管院長審批下達,其總額度一般只下達直接工程費的90%,以便項目經理或總設計師和室主任留有一定的調節指標。用完后,必須經批準才能調整。專業之間或專業內部節約下來的單項費用,未經批準不能相互平衡,自動調用。除直接費外,均得由費用控制造價工程師來協助項目經理或總設計師控制掌握。

3、建立科學的限額設計指標評價體系。根據“量價分離”原則,建立有量有價的限額設計指標評價體系,制定科學合理的投資指標限額和用料指標限額。既有價來評價整個項目的經濟效果,又有量來具體評價分部分項工程的經濟性,特別是平方鋼含量、平方砼含量、平方模板含量等材料量、人工量的評價指標,可以剔除地域、時間差別,評價更為科學準確,更易確定限額設計的總體目標和分解目標。

4、建立限額設計的縱橫雙向控制體系。通過實施縱向控制,保證限額設計貫穿到各個設計階段,而在每一階段中又必須貫穿到各個專業的各個工序,使各個環節相互連接成有機的整體。在每個專業、每道工序中都要把限額設計作為重點工作內容,明確限額目標,實行工序管理。限額設計的縱向控制應注意以下幾個環節:方案設計要重視方案選擇,按照批準的可行性研究階段的投資估算進一步落實投資的可能性。初步設計應該是多方案比較的結果,是項目投資估算的進一步具體化。在初步設計階段,對關鍵設備、工藝流程、總圖方案、主要建筑和各種費用指標要提出技術經濟評價,科學決策,以保證投資限額的實現。在施工圖設計階段,設計必須嚴格按照批準的初步設計所確定的原則、范圍、內容、項目和投資額進行。當建設規模、產品方案、工藝流程或設計方案發生重大變化時,必須重新編制或修改初步設計及其概算。施工圖設計階段的投資分解和工程量控制的項目劃分,應在與概算書要求相一致的前提下,由設計和技術人員協商并經總設計師審定。施工圖階段的限額設計的重點應放在工程量控制上,各專業、各工序實施限額設計,以保證總限額的實現。加強設計變更管理,應嚴格控制變更的發生,對非發生不可的變更,應盡量提前,變更發生得越早,損失越小,反之損失越大。

限額設計的橫向控制是指建立和加強設計單位及其內部的管理制度和經濟責任制,明確設計單位及其內部各專業科室以及設計人員的職責和相應的權力;實行在考核各專業完成設計任務質量和實現限額指標好壞的基礎上的獎懲制度。

四、結論與建議

房地產開發項目工程造價控制是一個系統工程,只有具備完善的工程造價控制體系、明確的工程造價控制流程和切實可行的工程造價控制措施,才能實現各項目的工程造價控制目標。限額設計是房地產項目造價控制的重要手段,有利于強化設計人員工程造價意識,扭轉設計概預算本身的失控現象,可促使設計與造價控制形成有機的整體,克服相互脫節現象。通過工程限額設計來控制房地產項目投資是一個綜合性問題,不能片面強調節約投資,正確處理技術與經濟的對立統一是控制投資的關鍵環節。在保證工程設計要求的前提下,通過對設計方案的經濟分析比較,用法規政策、市場競爭機制、優化設計等來推廣工程限額設計,有效地控制工程投資,節約投資資金,從而真正達到工程限額設計的效果。

(作者單位:1.南陽市房地產開發公司;2.河南四建股份有限公司;3.桐柏縣城建局)

主要參考文獻: