序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產規劃設計范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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關鍵詞：房地產 規劃 造價控制項目風險

中圖分類號： F253 文獻標識碼： A

我國房地產已經成為國民經濟的支柱產業, 發展房地產服務業, 是房地產業持續促進經濟增長、強化房地產業地位的重要方面。

近幾年隨著房地產業的迅猛發展, 一個與房地產業息息相關的產業――房地產規劃設計服務業成了一門炙手可熱的職業。究其原因, 我們不難發現，如何向市場提供設計好、質量高、環境優的房地產產品,是房地產業在新的市場環境的下如何取得較好業績需要考慮的重要問題，因此作為房地產開發前期的設計規劃理所當然的成為房地產業工作的重中之重。

城鎮房地產開發過程中, 房產開發項目與施工建設方案通常是由開發商內部管理人員自行擬定的, 并沒有真正考慮到規劃、設計與建設施工過程中有可能會出現的問題, 如設計不周全、設計深度不夠等等，此外由于設計周期偏短，急于開工建設等因素，導致設計規劃沒創意, 設計理念不新穎,不能吸引社會有需求群體的熱衷與青睞, 從而大大地影響到后期使用和經濟收益。

一、房地產規劃要考慮的因素

1、市場因素

作為房地產項目而言, 主要是對自身市場效益的體現, 而市場經濟條件下的市場效益主要是來自于自身的協調與政府的宏觀調控與干預來形成的, 其中自身因素仍占主要因素。 尤其對于房地產的市場環境與發展形勢, 在很大程度上是由開發商及媒體的不斷引導與渲染而形成一種必然的現象。在項目規劃的前期, 主要包含對建設單位的投資決策與最終目標的分析, 以及市場定位及相應的供需關系。

通過房地產市場分析和預測,可以初步了解某區域房地產市場的供需求關系及其影響因素，基本把握該區域房地產客戶的主要消費觀念及特性，認知房地產市場變化的未來趨勢，這是房地產項目主題概念與形象確立的基礎，在前期策劃時，進行充分市場調查及對調查資料進行準確分析，以確定正確的發展方向，找準市場定位，是項目開發成功的最為關鍵的一步。

其中市場調查的主要內容：

（1)房型:當地居民對各類房型的需求比例。

（2)單元面積:每一種房型的面積控制指標。

（3)平面布局：當地居民對房屋平面功能設計的傳統習慣要求，對房屋朝向、通風、采光的特殊要求（如南北朝向、面海、面江河等）。

（4)建筑物檔次：正確確定擬建商品房的檔次，與開發路段居民購買力相吻合。

（5)擬開發項目周圍已投入市場地盤的銷售情況（銷售價格及已出售成數）。

2、政府因素

房地產建設規劃者要具備相關的專業知識, 對于土地資源的開發與占用, 要進行詳細的規劃設計。規劃設計人員與相關的管理人員要對相關的知識有足夠深入地了解, 特別是對城市的主體建設現狀、結構與相應的發展計劃, 要作出積極地響應。

二、房地產規劃的內容

在房地產項目的規劃設計中規劃者應通過深入的市場調研和準確的項目定位，對項目進行規劃設計，具體內容應包括：

1、項目建筑風格設計。項目的建筑和景觀設置，應注重整體統一，并凸現現代特性，以反映經濟的日益發展、社會生產、生活水平日益向上的特性。

2、項目綠化系統設計。項目綠化系統對于提升項目價值具有重要意義，綠化系統的設計要充分考慮消費者的心理因素，強調生態、環保以及綠化系統的活動功能。

3、項目公共配套設施規劃。社區公共設施的布局強調層次性和區域性，從消費者的需求以及項目的整體出發，對公共配套設施進行規劃。項目道路交通系統規劃設計同時要考慮項目將來的發展以及與公共道路交通系統的銜接。

三、房地產規劃的作用

1、對項目風險的影響

有的房地產開發公司對項目制定的績效目標不現實,在實施過程中會帶來風險。有的公司喜歡打政策球,甚至違規操作,給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險,對設計公司的了解和分析不夠深入,往往會造成成果與期望相差甚大,或者最初目標無法成果化等。所以項目組織者要有風險意識,對項目做風險定性分析,才可以防患于未然。

2、對產品的質量影響

在此房產項目開發過程中,房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度地配合,發揮各種資源的能動性,是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源,分析各種資源的長處和短處,才能優勢互補。房地產公司要對市場的了解比較及時,對先進知識和經驗的獲得要通過市場考察，不能滯后。在現實中，有的房地產公司因種種問題而將設計公司淪為繪圖公司,沒有對規劃設計產品進行市場把控，實在是資源的一大浪費。方案項目質量管理除了在方案的進程中介入監控、與設計單位共同合作、保證設計成果的內容質量外,同時成果的表現質量也是管理的一個方面,包括成果的內容、數量、質量等,一般在委托設計合同中做詳細交代。

建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立,設計工作流程相對簡單、有序,因此此階段的項目設計管理在執行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。在這幾個環節中,中間過程質量與進度控制是關鍵,工程設計負責人對項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后,要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查,審查其主持設計工程項目的圖紙質量,對其能力有全面的了解。要依據設計院的進度安排進行相應的中間成果控制,保證成果的質量與進度。

3、對工程造價的影響

(1 )產品設計研發階段中規劃設計管理和造價控制的指導目標是統一的,都是基于市場對房地產產品的需求,是以項目定位為導向的多方位控制。在設計研發階段的管理過程中,規劃設計是將市場需求產品的特征從項目定位的文字、概念狀態完成建筑語言化的描述,形成指導工程施工的圖紙語言,是項目開發過程中的關鍵階段。

造價控制是以投資決策目標和項目定位為指導的項目開發全過程控制,產品設計研發階段是造價控制力度最強、成本節約權數最大的階段,產品設計一旦完成,從項目造價形成機制上說,項目成本已經基本確定。

(2)產品設計研發階段規劃設計管理和造價控制目標的實現,需要兩者相輔相成地互動作用。造價控制是規劃設計的成本邊界,也是創造高性價比產品的推進因素。兩者分別從造價和設計的角度在經濟成本和產品形態上進行同一目標兩個方面的控制。

(3)產品設計研發階段中的規劃設計管理和造價控制之間的互動管理機制是在實施中需要形成制度化的業務管理流程,互動的管理思想必須形成制度化的業務流程才能夠在開發過程中執行,業務流程的制定和執行需要在實際工作中反復總結經驗,不斷完善和修正,在制度上納入到各級管理和業務工作中,形成從上至下各級人員的管理共識。

參考文獻：

[1] 劉志平.王學孝.《房地產開發可行性研究的思考》[J].房地產開發與住宅建設.2010.

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房地產項目前期階段的主要工作內容包括：分析擬開發項目用地的范圍、特性、規劃用途及獲益能力大?。猾@取土地的使用權；征地、拆遷、安置、補償；規劃設計及建設方案的制定；項目報建與委托設計；市政設施建設的談判與協議；資金籌措（安排短期和長期信貸）；進一步分析市場狀況，初步確定目標市場或價格水平；詳細估算開發成本和可能的工程量。在上述工作中，規劃設計對成本控制的影響最大。

一、房地產項目規劃設計過程中的成本控制

規劃設計是指項目的整體設計，包括項目初步設計、項目技術設計、項目施工圖設計準備、項目施工圖設計等。

規劃設計是可行性研究后的第一項工作，是項目后續工作的前導和方向。一旦設計完成，項目成本的數量級就基本確定了。統計資料表明：設計對工程造價的影響程度高達75%以上，而施工階段對工程造價的影響程度不超過25%。因此，在規劃設計過程中進行成本控制是管理房地產項目成本的關鍵環節之一。

二、房地產項目規劃設計過程中的成本問題

房地產項目的規劃設計是否合理、是否經濟直接影響整個項目的總投資及利潤水平。一個好的規劃設計既要滿足建筑物的使用功能也要合理控制建安投資，保持建筑物合理的性價比。

目前，房地產項目規劃設計過程中存在與成本相關的問題有以下幾個方面。

1.房地產企業和設計單位對規劃設計中的成本問題重視不夠

大多數房地產企業認為，在將項目委托給一家“可信”的設計單位、確定項目方案、功能后，具體設計工作是設計單位的事情。通常，房地產企業在設計合同中只會與設計單位約定設計進度、設計收費標準、設計范圍、設計質量、工程技術要求等基本因素，很少或幾乎不對設計單位進行成本約束。

對設計單位而言，目前常用的設計費取費方式使得設計人員缺少成本控制的動力。一般來說，設計費的取費標準有兩種：一是以建筑面積為基數，按照一定的設計費標準（如30元/平方米）計算；二是以雙方商定的項目總投資為基數，按照一定的百分比系數計算。這兩種取費標準都不利于強化設計單位的成本控制意識。在項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型等涉及成本控制的關鍵問題，設計單位往往從“技術可行，質量可靠”的角度出發，過分強調“安全”責任而忽視成本控制的問題，因為一旦發生安全問題，設計人員要承擔責任，成本節省的多少，對設計單位的設計費收入并無影響。

2.房地產企業和設計單位普遍存在“重技術、輕經濟”的現象

房地產企業在項目的規劃設計階段過分看重技術問題，往往造成主要指標的過分提高，如鋼筋、混凝土的含量等，使得項目成本增高。如某花園小區，原設計圖的鋼筋含量為69公斤/平方米，經過第三方審圖后，鋼筋含量下降到61公斤/平方米，僅此一項就節省成本600萬元。

設計單位內部技術人員與經濟人員分離，也造成了成本浪費的隱患。設計單位普遍認為工程設計是設計人員的事，而成本控制則是概預算人員的事情。于是，個別設計人員為過分強調安全而加大梁、柱、墻截面、提高混凝土標號、加大配筋等。

三、建立房地產項目規劃設計過程的成本控制系統

規劃設計階段的成本控制是一個有機的整體，設計單位應根據房地產開發企業的設計任務委托書的要求和設計合同的規定，將設計概算控制在委托設計的投資限額內。各設計階段的成本估算、概算和預算相互制約、相互補充，共同組成房地產項目設計成本控制系統。

1.設計概算

設計單位根據批準的可行性研究報告、投資估算和設計承包合同進行初步設計。在此階段，設計單位應根據初步設計圖紙和說明書及概算定額編制初步設計總概算。概算經過批準后，要作為房地產項目成本控制的最高限額。

2.施工圖預算

設計單位根據批準的初步設計文件或擴大初步設計文件和主要設備定貨情況進行施工圖設計。在此階段，設計單位應根據施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算，用以核實施工圖階段成本控制是否超過批準的初步設計概算。

四、房地產項目規劃設計過程中成本控制的具體措施

規劃設計過程中成本控制的主要措施可歸納如下。

1.采用設計招標

設計招標競爭，可以有效提高設計質量，最大限度地減少設計變更，縮短設計周期，提高設計概算和施工圖預算的準確性，防止“三超”（概算超估算、預算超概算、結算超預算）。

2.推行限額設計

限額設計就是按批準的投資估算控制初步設計，按批準的初步設計總概算控制施工圖設計。通常，要將審定的投資額和工程量先行分解到各專業，然后再分解到各單位工程和分部工程。各專業在保證使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，以確保總投資限額不被突破。

3.適應市場需求，優化設計

規劃設計要樹立“以人為本”的思想，一切從消費者需求出發，細分市場，確定目標客戶群，確定適銷對路的戶型和滿足不同功能的產品。在總體規劃確定后，優化設計是房地產企業控制成本的關鍵。如在滿足規范的情況下，層高每降低0. l米，就可節約成本1%左右；適當采用大進深戶型，可以提高容積率，增加建筑面積，無形中節約成本和造價。

4.加強圖紙會審

請專業審圖公司仔細地會審圖紙，減少設計變更，也是控制成本的重要措施。這是在設計階段克服設計方的不足或缺陷花費小、效果好的有效方法。會審重點是對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、成本上的經濟性進行審查，從各個不同的角度對設計文件進行全面審核，以求提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來困難或造成經濟損失。

5.做好施工圖預算與審查

施工圖預算是根據批準的施工圖設計、預算定額和單位計價表、施工組織設計文件以及各種費用定額等有關資料進行計算和編制的單位工程預算造價的文件。施工圖預算審查的重點是施工圖預算的工程量計算是否準確、定額單價套用是否合理、各項取費標準是否符合現行規定等方面。

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關鍵詞： 住宅性能；3A產品；規劃設計

多年來我國住宅市場連續保持了供需兩旺的景象，為迎合開發商宣傳的需要，社會上自發產生了對住宅品質各種不同名目的評價與認定。然而在房地產市場競爭日趨激烈、房地產市場漸入理性發展的今天，其可信度大打折扣。幾乎所有負責任的開發商都迫切需要一種具有公信力的評價機制，對其開發的住宅項目做出客觀公正的評價。住宅性能評定就是由政府部門建立起的一個針對住宅性能的科學、公正、公平的具有公信力的第三方評價機制，借用專家的學識與經驗，使消費者對住宅的性能狀況心中有數。

一、什么是3A產品   現行住宅性能認定以2005年建設部的住宅性能評定技術標準為依據，從規劃、設計、施工、使用等方面，將住宅性能劃分成5個方面，即適用性能、環境性能、經濟性能、安全性能、耐久性能。通過5個方面的綜合評定，體現住宅的整體性能，以保障消費者的居住質量。住宅性能按照評定得分劃分為A、B兩個級別，其中A級住宅是執行了國家現行標準且性能好的住宅；B級住宅是執行了國家現行強制性但性能達不到A級的住宅；A級住宅又按得分由低到高細分為1A、2A、3A三等。3A級產品是住宅性能評定中最高級別的產品。

二、國內房地產業3A產品現狀  住宅性能評定反映了住宅的綜合性能，體現了節能、節水、節地、節材等產業技術政策，全國許多負責任的開發企業勇于承擔建設節能省地環保型住宅的歷史使命，紛紛參加住宅性能A級認定，截止2008年8月底，全國已有410個小區、一萬余幢住宅樓通過了性能認定預審；147個小區，4310棟住宅樓通過住宅性能認 定終審，其中14個小區通過了3A級住宅終審。

三、3A產品的評分標準、申報及評定  住宅性能評定技術標準采用指標量化法對住宅的進行性能評定，共設五大性能268項指標：適用性能和環境性能滿分為250分；經濟性能和安全性能滿分為200分；耐久性能滿分100分，總計1000分。其中達到3A級住宅指標得分要求如下：含有的18個子項全部得分，且適用性能和環境性能得分等于或高于150分，經濟性能和安全性能得分等于或高于120分，耐久性能得分等于或高于60分，總分850分以上，且滿足所有6項含有的子項。

住宅性能認定的申報條件： (1)房地產開發企業經資質審查合格，有資質審批部門頒發的資質等級證書；(2)住宅的開發建設符合國家的法律法規和技術、經濟政策，以及房地產開發建設程序的規定。

申報及認定流程：(1)項目立項后，填寫申請表，進行申報；(2)規劃設計方案完成后，向評定機構申請設計審查；(3)設計審查通過后，頒發通過設計審查的證書和文件，評定機構進行全面跟蹤；(4)主體竣工后，組織專家組進行中期檢查； (5)竣工驗收后，組織專家組進行終期檢查； (6)終審通過后，頒發證書，公告。

住宅性能的評定方法：住宅性能終審一般由2組專家同時進行，其中一組負責評審適用性能和環境性能，另一組負責評審經濟性能、安全性能和耐久性能，每組專家3-4人。專家組通過聽取匯報、查閱設計文件和檢測報告、現場檢查等程序，對照住宅性能評定標準分別打分。

四、項目規劃設計和施工圖設計階段針對3A產品的工作重點    在規劃階段和施工圖設計階段根據住宅性能評定的五大性能標準提出規劃設計和施工圖設計條件，使3A標準融入規劃設計和施工圖設計階段。既可避免產生先天性的缺欠，又能使一些3A指標得以細化和明確，從而保證項目實施3A標準的設計質量。下面分別從適用性能、環境性能、經濟性能、安全性能、耐久性能五個方面說明在規劃和施工圖設計階段的工作重點。

（一）住宅適用性能  住宅適用性包含了住宅建筑功能空間的構成、尺度、數量、日照、通風及視線、聲環境等性能和居住設備、設施要求，包括單元平面、住宅套型、建筑裝修、隔聲性能、設施設備和無障礙設施6個評定項目。單元平面各功能空間尺寸、電梯樓梯設置、日照通風、采光和視線均要滿足標準要求；住宅套型設計要做到房間齊備，交通順暢，布局合理，動靜區分，使用功能不同的房間緊湊協調，房間直接采光，并保證日照，通風的要求；無障礙設計中要滿足到戶內、住區道路、入口、公共衛生間的無障礙要求；以上是規劃設計階段應考慮的重點，應對照標準要求逐條落實。否則會產生先天的缺欠。

（二）住宅環境性能  環境性能評定包括用地與規劃、建筑造型、綠地與活動場地、室外噪聲與空氣污染、水體與排水系統、公共服務設施和智能化系統7個評定項目。因地制宜、合理利用原有地形地貌；住棟布置滿足日照通風要求、建筑密度控制適當；道路架構清晰、出入口設置；綠地設置；公共配套服務設施配置等在規劃設計階段應重點考慮。3A住宅要求的機動車停車率≥1是硬性指標，在規劃設計階段應根據總戶數設計足夠的停車位。

建筑造型、公共服務設施、垃圾存放與處理設施及智能化系統在施工圖設計階段應根據標準要求進行重點深化。

（三）住宅經濟性能 經濟性能評定包括節能、節水、節地、節材4個評定項目。住宅建筑以南北朝向為主；體型系數、窗墻比、地下空間的利用均要在規劃設計階段整體設計。施工圖設計階段對建筑圍護結構如墻體的構造、屋面的構造、外窗外門的傳熱系數要求、采暖照明系統設計及設備選型、中水雨水利用要進行重點深化。

（四）住宅安全性能 安全性能評定包括結構安全、建筑防火、燃氣及電氣設備安全、日常防范措施和室內污染控制5個評定項目。耐火等級、消防道路、疏散口數量、疏散樓梯設置在規劃設計階段應明確，并要滿足指標要求。地基基礎、荷載等級、抗震設防、消防設施的設置、欄桿的設置應在施工圖設計中按照標準要求進行深化。

（五）住宅耐久性能 耐久性能評定包括結構工程、裝修工程、防水防潮工程、管線設備和門窗6個評定項目。在耐久性能方面沒有在規劃設計階段需要明確的指標。結構設計、裝修設計、防水設計、管線設計、設備門窗設計選型的使用年限和耐久性指標要求在施工圖設計階段應在施工圖中明確。

五、項目室外環境景觀結合3A產品應做的設計工作 項目室外環境景觀按3A標準要求涉及到住宅使用性能、環境性能、經濟性能三個方面，五個評定項目，28個檢查指標。針對這些項目指標，在景觀硬景、軟景設計前對設計單位提出要求，使其在設計中充分體現，確保設計圖紙滿足3A指標要求。為落實指標要求，對單元公共入口、小區道路、室外景觀等要求進行無障礙設計；要求住區內道路交通順暢、路面鋪裝選材合理、綠地率≥35%并提出要充分利用散地、停車位、墻面等進行綠化；在綠化植物方面：花卉、木本植物種類數量、喬木量均有指標要求；在室外活動場地方面：分別設置老人、兒童活動場地、設置健身場地、設置兒童戲水池等。以上方面是園林景觀設計時應重點考慮的內容。

六、中期檢查的主要內容 中期檢查的內容主要有施工質量、設計的執行情況和施工現場文明施工情況。其中在適用性和環境性能方面檢查的內容有：廚房衛生間排煙和通風、衛生潔具的選用和安裝情況；管線隱蔽布置和施工、材料選用情況；電梯的安裝和使用情況；采暖工程施工情況；垃圾的處理方式；水處理設備的選用和安裝情況；智能化的配置情況；裝修配套情況和景觀的設計情況。

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[論文摘要]住宅（房地產）作為城市居民生活的基本消費資料，在城市發展中取著非常重要的作用，而居民的生活與城市的發展和規劃又是息息相關并且相互影響的。 

 

住宅（房地產），是城市居民生活的基本消費資料，是人民安居樂業的關鍵所在。作為關系整個城市人民的生活質量的重大問題，是各級政府和相關部門需要研究的重要課題，因此住宅的規劃設計與城市的發展存在著相互影響的相互依存的關系。 

城市規劃設計需要綜合考慮城市經濟、地理、環境、居民需求、心理、行為等種種因素，而隨著住宅的商品化,住宅開發建設的產業化，提供住宅商品流通的場所和信息、評價住宅商品價值的市場成為我們日益需關注的新領域。 

為了在比較中提出問題，我們首分析一下市場中的房地產開發行為與城市規劃的關系。作為密切相關的兩個領域,城市規劃與房地產開發都對城市建設與發展擔以重任。城市規劃是一門開放性很強的綜合科學，而房地產開發是一項綜合性的社會經濟活動。 

由于城市規劃和房地產開發內涵、性質不同，在編制城市規劃和進行房地產項目開發的過程，難免有不同的側重點，城市規劃側重于從宏觀、長遠、整體的角度考慮問題，更加關注社會效益和環境效益，房地產開發注重微觀、近期、局部的效果，更關心開發項目或企業的經濟效益；從信息反饋角度看，城市規劃側重聽取市民的反饋意見，滿足大多數市民的需要，而房地產開發側重搜集市場信息，適應市場的需要。雖有側重點，它們卻相輔相成，相互影響，共同作用。房地產開發過程中，開發和規劃設計之間是密不可分的，規劃與設計并非孤立的創造工作，而是整體開發流程中的一環。 

在城市房地產開發過程中，房地產開發與城市規劃設計處于不同階段，面對著住宅這一商品從生產、流通到消費過程中顯露的不同方面的性質，也就是說，兩者的勞動和經營對象是處于不同階段的同一商品。房地產企業由于對開發全程負責，直接面對市場，有切身的風險和利益，因此，對市場機制和市場靈敏性有更加透徹的了解； 反之，在規劃設計領域，傳統的以物質形體規劃為主的規劃指導思想暴露出明顯的不足， 落后于社會主義市場經濟發展的步伐。這便是人們評論開發商走到了城市規劃前頭的原因。其實，相關行業應隨市場而調整以適應市場的發展為宗旨，與住宅開發相關的各行業都在進行有效的調整。 

對房地產開發公司而言，投資能否成功取決于時機、地段和建筑質量。地段的選擇、總圖布置與規劃有關。當然，地段的選擇與城市規劃中的總體布局有關，經濟因素、規劃條件、業主的意圖等等因素對規劃設計都有很大的影響和限制。 

因此，作為業主或開發者越來越傾向于積極創造條件，以便得出符合整體城市規劃的方案，同時要考慮與整個城市的發展相結合，做到可持續發展。 

對房地產企業而言，住宅的商品化市場價值長期以來依附于基本建設設施。建筑企業成為了獨立的商品生產者，它面對的是變幻不定的市場，其中包括建筑市場、原材料市場、勞動力市場、技術市場和資金市場等等。它有自主經營的權利，在市場競爭中也承擔風險。它不能在依靠國家計劃分配生產任務，而要了解市場的產品需求，占領市場，爭取生存和發展的空間。建筑企業要按照市場的需求生產高質量的住宅產品。

對比而言，城市規劃具有的時間跨度式比較大的，規劃設計人員在思路和運作方法等方面做出相應的調整成為當務之急，良好的相互理解和溝通是達成共同目標---滿足消費者利益的先決條件。面對同一的住宅商品設計生產，規劃設計除了上述綜合因素外，還應將對市場的關注放在一個重要的地位上。當前，我國城市規劃是由政府主導的，但規劃設計管理還沒有做到完全理性，還很不科學，這樣就造成規劃設計的不合理現象嚴重存在。有的城市房地產開發處于無序狀態，這于城市的總體規劃不明確的主要原因。而開發商主要選擇地段好，中心城區的黃金位置，有開發價值的土地進行開發，而規?；那闆r不明朗。 

有的城市土地價格和商品房平均銷售價格連續幾年大幅上漲，遠遠高于同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭難以買房。有的城市大量建造高檔、高價的所謂“豪宅”，造成大戶型、高檔公寓嚴重積壓，住房供求結構失衡，空置量增加。在信息反饋角度方面，以往城市規劃側重聽取市民的反饋意見，滿足大多數市民的需要。但是，這一行為往往并沒有確定的途徑和制度來實現，信息帶有片面性、主觀性和滯后性，因此市民的廣泛反饋實際上難以達成。而房地產開發商對市場信息的搜集卻是行之有效的，市場調查正作為用的手段在發揮著顯著的作用這一點值得規劃設計人員借鑒。因此，市場反饋這一概念的提出，不僅切實可行，而且會對一般的市民反饋形成客觀有效的補充，面對飛速發展變化的住宅規劃設計，提高了反饋的實時性和高效性。 

在現在的社會中，消費者的需求受到多種因素的影響，而且隨著經濟、政治、文化、教育水平的變化而經常發生變化。隨著住宅產業的發展，不僅市場本身在不斷發展變化，而且市場環境也在不斷變化。這一切都要求參與者以消費者需求為中心，運用科學的方法和手段，有目的、有系統地收集、分析和研究相關的信息，為規劃和決策提供客觀可靠的依據。 

總之，房地產的整體規劃應該滿足整個城市的功能分區和整體布局，由于房地產市場的地域性很強，中心城區的黃金位置不能作為房地產的開發區域，否則將無形中提高整個城市的房價，對城鎮居民的生活水平的提高是不利的。因此房地產的規劃和整個城市的發展是密切相關的，它們不僅相輔相成，而且要協調發展。 

 

參考文獻 

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關鍵詞：房地產經濟；意義；問題；對策

中圖分類號：F299.27 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）025-000-01

一、房地產經濟可持續發展過程中面臨的問題

（一）房地產業快速發展造成資源嚴重浪費

自2009年以來，我國房地產業呈現井噴式發展，各地方政府為增加當地財政收入、增加就業機會在土地摘牌、規劃設計等方面提供房地產企業各種寬松環境，同時，政府規劃設計等部門為提高審批速度，對于房地產企業提交的開發規劃在資源利用率方面未給予足夠的重視，導致我國房地產企業仍沿用粗放式發展模式，在土地、地下水等資源利用方面造成極大浪費，例如，一些資金雄厚的房地產企業在市區繁華地段盲目開發建設，完全不顧該地區整體城區規劃設計，違規興建別墅等高檔住宅，以滿足高端客戶需求，造成土地資源嚴重浪費。

（二）房地產業環境保護意識淡薄

一是建設樓盤內部方面。個別開發商私自篡改規劃設計，在園區綠地或配套設施內加蓋商品房，導致樓盤間距過小，容積率超過國家相關標準，導致生活油煙無法排放，造成園區空氣質量下降及綠化面積不達標，使住戶面臨來自樓體安全及環境質量方面的威脅。二是建設樓盤選址方面。我國個別開發商為了追求經濟利益，規劃在水庫湖泊、泄洪區開發建設商品房，不但給周圍地下水資源造成污染，而且降低了水庫排洪、泄洪能力，使當地面臨著極大的安全隱患。

（三）房地產業金融配套體系不健全

金融貸款對于房地產企業開發前期資金投入及購房者貸款購房起到決定性的作用，經過近幾年探索與發展，雖已形成較健全的金融體系，但由于我國金融體系漏洞及貨款政策易受國家宏觀調控影等因素影響，金融配套體系無法滿足房地產經濟運行需求，阻礙著我國房地產整體經濟的發展。一是開發貸款。在房地產行業過熱時，多數金融機構為了追求經濟利益，盲目向開必商提供貸款，未對開發商償還能力及資信情況進行可行性分析，促使房地產企業紛紛通過舉新債還舊債方式開發新樓盤，一但房地產泡沫破碎，將使雙方蒙受巨大的經濟損失。二是購房貸款。我國多數金融機構抬高個人購房貸款門檻，將大量資金投向經濟利益回報較高的開發貸款中，使個人貸款資金占到銀行放貸總資金極小的比例。同時，我國住房公積金政策多數在機關、事業單位或一些經濟效益較好的國企、外資企業中執行，導致民營企業職工無法享受住房公積金在利率方面所帶來的優惠，不利于提高房地產企業商品房銷售量。

（四）商品房入住率較低

一是個別地區開發商為追求利潤最大化，在未對該地區人口規模、市場保有率等指標進行調研的基礎上，盲目拿地開發商品住宅，最終由于超出該地區市場規?；蛑苓吪涮自O施未建成等原因出現商品房閑置，使開發商大量資金被開發商品房所占據，一但無法償還銀行貸款，則面臨極大的破產風險。二是開發商為降低成本不惜在鋼筋、水泥等建材方面作手腳，將工程開發項目由不具備相應建筑資質的建設方負責，最終由于商品房墻體脫落、樓頂漏雨等質量問題影響商品房銷售，造成土地、資金浪費，甚至影響所在地區百姓生活與經濟發展。

二、促使我國房地產經濟可持續發展的對策

（一）加強房地產事前規劃，避免造成資源浪費

首先，房地產企業在設計規劃前必須充分考慮樓間距、容積率及所在地區人口規模等影響因素，由以往粗放式發展轉向土地集約利用發展模式，提高土地使用效率。其次，政府相關部門在對房地產企業規劃設計進行審批時，應嚴格按照本地區城市規劃圖對設計進行審批，對于違反城市規劃及違建項目一律不準開工，避免因房地產過度、盲目開發致使國家土地等資源浪費。

（二）將環境保護意識貫穿房地產開發建設過程，提高城市生態經濟水平

首先房地產企業在編制規劃前，應主動向當地環境保護部門咨詢設計意見，通過科學規劃，將環保理念完全溶入房地產開發建設整個過程中。其次，當地環境保護部門對開發商提交的規劃設計及樓盤竣工驗收項目作出環境評價，并將環境評價結果及時對外公布，并跟蹤開發商進行整改，對于環評未達標或整改不到位的開發項目一律不予通過環評審批，促使開發商樹立正確的環境保護意識，提高城市生態建設水平。

（三）進一步完善我國房地產配套金融體系， 為房地產業發展提供金融支持

一是金融機構應對申請貸款的開發商就償還能力、抵押資產變現及其他資信情況進行科學論證，對于抵押資產變現能力低下或資信不良的開發商拒絕給予貸款，避免因開發商無法到期償還本金、利息而使金融機構面臨壞賬風險。二是金融機構應增加個人購房貸款資金發放比例，適當放寬個人貸款購房門檻限制，充分享受國家出臺的各項房地產政策，提升潛在購房者購房欲望。三是國家層面應積極出臺調首付、降稅負、寬信貸等宏觀調控政策，以刺激房地產經濟有序、健康發展，同時，各地住房公積金管理部門應認真執行中央“去庫存”宏觀調控政策，通過提高貸款額度、縮減繳費年限及降低貸款利率等手段鼓勵繳費個人通過公積金購房，維護我國房地產經濟可持續發展。

（四）加強宏觀調控及政府監管，保證房地產經濟健康、有序發展

一是政府部門應嚴格按照“減政放權”原則取消不合理收費，以提高房地產行業審批事項，提高政府辦事效率，為房地產經濟可持續發展提供軟環境。二是各級政府監察部門應加強對土地審批、摘牌、規劃、環評等項目政府審計工作，徹底杜絕個別政府工作人員為追求經濟利益與開發商勾結侵吞國家資產及監理人員在驗收過程中不作為現象的發生，在提高商品房質量的同時，為房地產經濟營造純凈的運行環境。三是國家應在充分調研、論證的基礎上，針對目前房地產行業出現的各種經濟問題出臺相應調控政策，通過稅收、金融利率等調控手段促使房地產經濟可持續發展。

參考文獻：

[1]郝季花.試論我國房地產經濟的可持續發展.財經界（學術版），2014（13）.

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[關鍵詞]房地產開發規劃管理；規劃設計；人文；生態；和諧

[中圖分類號]F293 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432(2008)44-0021-02房地產開發項目管理是一個多方面的過程，包括房地產開發規劃的制定,項目計劃投入實施以及度量進展的情況和執行，房地產開發項目規劃管理涉及政府建設部門的規劃監督、自身的功能要求、房地產項目所處地理位置、自然環境的影響等。

1 規劃設計綱要制定原則

1.1 人工環境與自然環境相和諧

房地產開發，包括新建項目和拆遷改造項目，對生態環境會產生一定的破壞，有些地方已到了不能再繼續開發下去的地步，房地產開發人員必須充分認識到自然生態環境面臨的壓力，保護和修復生態環境是所有房地產開發人員的職責，可持續發展是經濟發展和生態環境保護兩者達到和諧的必經之路。

1.2 歷史環境與未來環境相協調

在促進新技術、新工藝、新材料在房地產開發中的應用的同時，要特別注意保護開發項目與周邊城市文化遺產的協調，保持開發項目發展過程中的歷史延續性，讓房地產開發項目成為歷史、現在和未來的載體。

1.3 社會各群體生活相和諧

房地產開發項目的形成是城市文明的集中體現，開發項目規劃不僅要考慮經濟效益和項目設施的現代化，同時要滿足城市居民日益增長的物質文化生活的需要，要為建立高度物質文明、精神文明創造條件，堅持以人為本，不分文化背景和社會階層，共同創造健康和諧的社會生活，為弱勢群體提供便利條件，避免城市范圍內社會空間的強烈分割和社會對抗。

2 規劃管理要點

在房地產開發項目規劃管理中，每個項目都受時間、資金、質量和建設環境條件的限制，深入的調查論證，準確的可行性研究，精明的項目策劃，領導層的正確決策，以及高水平的規劃設計綱要，是其成功的關鍵的因素。規劃設計應把經濟效益、環境效益和社會效益結合起來，營造最佳居住環境、工作環境，使項目規劃達到目標功能、環境功能、社會功能的要求。

規劃總體構想是根據房地產規劃技術以及項目的要求。以居住區為例，應以人為中心，規劃設計應將改善城市面貌作為一個重要方向，要注意建筑群體因地制宜，形成高質量、高品位的生活居住、文體活動環境。按照國家規定，在城市居住區的住宅、公共設施、公共綠地、室外環境、道路交通和市政公共設施所進行的綜合性具體安排，稱為居住區規劃。其基本要求如下：使用要求，為居民創造一個方便的生活居住環境，滿足居民生活的多種需要；衛生要求，為居民創造一個衛生、安靜的居住環境，要求居住區有良好的日照、通風，并防止噪聲的干擾和空氣的污染；安全要求，為居民創造一個安全的居住環境，除保證能有條不紊地進行正常生活外，還要適應那些可能引起災害發生的非常情況，如火災、地震等，按照有關規定使居住區規劃能有利于防止災害的發生或減少其危害程度；經濟要求，在確定居住區建筑的標準、公共建筑的規模項目時，應與當時當地建設投資和居民的生活水平相適應，應盡量控制造價，節約用地；景觀要求，居住區是房地產建設量最大的項目，它的形式對城市面貌有著重要的影響，舊居住區的改造的目標之一是改變城市面貌，要注意建筑群體的組合，建筑群體與環境的結合，從景觀上要把居住區、小區作為一個有機整體來進行規劃；強調生態建筑的要求，重點把握居住建筑在整個壽命周期內要減少資源、能源的消耗和降低環境的污染，保護自然生態環境，創造健康舒適的室外環境，使建筑功能質量目標統一，使建筑生態、經濟取得平衡。居住區規劃應善于發揮地段優勢，人工與自然環境相融合，能借景建設，以人居文化氛圍為主題，保證生態環境，并輔以山水景觀。

建筑設計與規劃設計環境的關系是規劃管理的一條主脈，有關資料和現有建設實踐證明，現在的建筑設計，往往著眼于單體建筑的外觀形象，對于同周圍環境的關系視而不見，都想表現自己，宣傳自己，或將用地紅線占盡，不顧與左鄰右舍的關系，在規劃方案審定時，也往往以單體外觀形象為主，單體環境與群體環境不協調，群體或街景雜亂無章。而建筑是特定環境中的建筑，應是單體服從環境，先環境規劃而后個體進行設計，才能與環境規劃相協調，為環境規劃增色。

用地要平衡,管網布置要滿足功能要求。房地產項目的建成投入使用質量的高低，主要看綜合效果。規劃用地按功能性質大體分為四類，即住宅用地、公建用地、道路用地和綠化用地。對各項用地的分配反映了土地使用的經濟合理性。通過對濰坊當地房地產開發項目的調查，得出如下經驗：不可片面追求高容積率，容積率高，意味著建筑面積增加，可承載人口數量增加，同時不可避免地影響到環境質量；對項目空間的布置，必須首先考慮生態環境，并按生態要求，本著“以人為本”的原則，在單體布置、環境布置、交通系統等環節保證單體建筑有充足的陽光、清新的空氣、良好的通風、潔凈的水面，盡可能擴大綠化面積，提高植物的葉面系數和造氧功能。其次管網布置要滿足功能要求。工程管線的綜合規劃和道路交通組織網絡的布置要合理。工程管線的主要供水、雨水、污水、電力、電信、燃氣等應配套齊全，各種管線宜地下鋪設，應綜合規劃，合理安排，相對集中，一次建成。

3 結語

房地產開發項目要采取較為實用的規劃方式和手段，建立符合可持續發展的人居環境，注重多學科知識技術的整合應用，適應長久以來各地已形成的較為符合地域條件和氣候條件的建筑形式和規劃布局，想方設法利用現代的建筑手段、材料、施工技術融入到現代建筑當中去，項目規劃者要深入到現場體現和發掘所存在的問題，時刻注重科技的發展，并應用到房地產開發項目環境研究上來，必須站在地域和整體的角度去看待項目，充分體現人、項目和自然的和諧統一。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產；成本管理；動態控制

一、房地產項目開發階段劃分概述

房地產項目的開發是一個長時間的復雜過程，其開始于房地產企業對某個地標的投資意向。在房地產項目實施前，房地產企業會對有投資機會的項目進行評估選擇并進行投資分析，確定后再進行后續的“土地征用項目規劃設計土地拆遷及安置施工前期準備項目實地施工項目整體竣工工程驗收項目租售”整個項目開發。整個項目的開發任務并不是由房地產企業獨立完成的，在這個過程中需要其它企業單位的配合，更需要房地產管理部門、規劃部門、市政部門、金融機構以及其他行政主管部門的協調監督。雖然房地產項目的開發過程和程序相對復雜，但通常情況下，其基本程序是可描述和劃分的，要做好房地產項目的成本管理工作就需要在把握房地產開發的原則下做好各項目各階段的成本管理，最終實現項目整體的成本管理優化。

正常情況下，一個房地產項目的開發過程都可以劃分為四個階段：第一，開發前決策階段；第二，項目設計階段；第三，工程的實施階段；第四，項目的竣工驗收階段。房地產項目成本管理也可以從這幾個階段著手。需要注意的是，房地產項目成本的管理和控制必須以優良的工程質量和合理的開發周期為前提，管理的整個過程也必須全程化和全方位化。

二、房地產項目開發成本管理工作中存在的問題

1、對項目開發初期的成本管理缺乏足夠認識和控制

房地產項目開發初期包含項目的投資決策以及規劃設計兩大方面是整個項目的基礎，這個階段的費用占據項目總費用的比率并不高，一般不會超過3%，但這個階段對整體成本的影響卻是深遠的，甚至會影響整個項目的90%的成本。項目的投資決策是否正確直接影響到企業經濟資源是否能實現優化配置并獲得最大效益。項目的規劃設計階段更是成本控制的龍頭。通過確定合理投資并科學勘察設計，將工程項目的技術性和經濟性有機結合，實現投資的效益化和工程設計的全面化。當前我國很多特別是一些中小型房地產企業對工程項目缺乏經濟和技術的綜合分析，這些企業本身缺乏專業的房地產專業人才，設計人員只關注項目質量，對項目的總體造價并不關心，這就導致企業的設計方案缺乏經濟性。另外工程設計清單中還存在工程量的錯算甚至漏算情況，既難保證工程質量又使項目成本難以有效控制。

2、項目組織管理渙散，成本管理很難有效實施

當前在房地產項目開發過程中，為達到控制成本的目的，很多企業都會對工程進行拆分實行分包或轉包。這種開發方式在項目建設初期的問題并不明顯，越到項目實施后期，各分包單位之間、分包單位與總承包單位之間以及承包單位和開發企業之間在項目的配合以及對接上的矛盾將會日漸突出，這些矛盾都成為房地產項目開發后期管理的難點問題。由于參建單位眾多，交叉作業項目多，各單位的進、退場時間就有所不同，開發公司要與各專業工程以及配套工程的施工單位簽立施工合同。由于招標工程中的要求不夠完善、監管不夠到位，簽訂的合同不夠嚴密，很多施工企業都只考慮自身利益，相互間合作意識差，工期拖延情況時有發生，管理上也比較混亂，企業很難對項目成本做好控制。

3、房地產項目開發全壽命周期成本管理缺乏

房地產項目的壽命周期即項目從評估創意到建設，最終至項目竣工交付和售后服務等所涉及到的全部時間。在這個過程中每個環節每個方面都會涉及到企業的資金流動，因此成本管理控制必須貫穿整個壽命周期，立足各環節，以系統的全局發展觀來對項目進行控制。當前很多房地產企業對項目的成本管理只側重于施工建設階段，對壽命周期成本管理則關注較少，對房地產項目的拆除和竣工等階段的成本管理不到位。

4、成本管理方式落后，管理難度大

當前我國房地產企業素質參差不齊，很多企業在房產項目中成本預測方式和方法滯后，并未依據國際的一些通行做法在項目投標前就完成并細化項目的各項成本預算。一些房地產項目在投標階段只計算投標價格，沒有將計劃成本分解落實到各部門、各具體項目以及各實施環節，沒有具體的管理目標。同時，房地產項目的成本預測或成本計劃缺乏科學有力的編制基礎。技術人員大多只參與項目的規劃設計以及施工監理，對技術上的可行性考慮較多，缺乏經濟合理性的考慮。施工企業應該及時將項目完工量耗費的實際成本與計劃成本進行對比分析，從差異中發現問題并采取措施進行糾正。

三、房地產項目成本管理完善對策研究

當前我國房地產業環境復雜，隨著政府一系列調控政策的出臺，房地產的發展前景并不明朗，完善房地產項目成本管理對提升房地產企業競爭力具有重要作用，具體可以從以下幾個階段著手實施：

1、項目決策階段成本管理完善措施

項目決策階段的成本管理可以從項目的定位選擇以及規劃設計兩個方面進行完善。一方面，需要對房地產項目進行準確定位，明確其各類經濟指標。當前一些房地產項目定位不當，在功能設置上不合理，導致投資成本高而收益低，遠遠背離投資初衷。搞好市場預測并確定合理的開發建設標準和消費目的市場，并確定建筑項目的特點、價格水平、經營策略以及開發計劃等，再擬定項目的具體投資規模、項目成本和投資收益等指標，盡量降低項目投入；另一方面，需要優化房地產項目的規劃與設計。項目的整體規劃設計與項目品質息息相關。一個高品質的項目需要具備高質量、優景觀、美環境，花園式的宜居社區是很多項目設計時追求的目標。項目要做好規劃設計就需要充分結合地域特色以及民眾的居住特點，盡量設計并創新出更多產品。針對房地產項目的市場定位，企業必須要首先整合出一套低成本、易實施和高收益的規劃，實現投資的效益最大化。

2、項目設計階段的成本管理完善措施

房地產設計階段是指在做出項目的投資決策后，經過房地產企業與收托單位共同確定的項目具體設計成果，主要包括項目規劃的方向與概念設計、項目的整體設計、布局設計、工程量設計、具體施工圖設計以及費用耗費估算等多個方面。項目的設計階段是項目整體成本控制管理的關鍵，此階段費用雖然在總建筑安裝費用中所占比率不大，但對工程的整體造價卻是影響深遠。項目設計總體質量的好壞不僅影響到整體建設費用高低以及建設工期長短，更決定著各類資源的投入多少。科學的設計能有效降低項目工程造價，因此房地產企業迫切需要走出重技術、輕經濟合理性、設計標準改變隨意性等誤區。設計階段的成本管理完善可以從三個方面展開：第一，推行設計招標制，以公開招標的方式擇優選擇合作設計單位。房地產開發企業要積極推行建筑方案和經濟方案相結合的項目設計招標方法，將項目的圍護、綠化等配套設施的設計融合進主體項目進行統一招標，通過對競標企業進行系統的、有組織的專業評比后選擇出最優的設計單位，以達到既優化項目又降低工程成本的目的；第二，積極推行限額設計，完善設計經濟責任制，有效控制項目造價。設計人員需要熟悉掌握工程項目的預算定額、費用定額和建筑材料預算價格，根據項目的投資估算對項目成本進行概算和初步設計，最后在此初步設計基礎上設計項目的整體概算和施工設計。在對投資資源的使用中，必須秉承質量與效益雙贏的原則，設計一旦確定后就要進行嚴格控制。由于當前房地產行業前景的不明朗化，很多項目的設計都存在不確定因素，工程造價控制也存在很多困難，因此必須建立有效的獎懲制度對設計限額進行考核，同時利用各種同類建筑的技術指標對比不斷優化設計，降低項目總成本；第三，強化法律意識，運用合同控制造價。

3、在項目實施階段的成本控制

施工階段作為招投標工作的延伸，這也是資金投入的最大階段。施工階段作為施工合同履行落實的階段，加強施工控制的過程就是履約的過程。該階段成本控制的主要工作為：

（1）抓好合同管理，減少工程索賠

在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。作為業主方造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。

（2）從技術措施上展開項目投資的有效控制

技術措施是項目投資實施的必要保證，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。因為直接費的高低影響到間接費的高低，所以選用新工藝和新材料，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。

（3）從經濟措施上展開項目投資的有效控制

嚴格控制管理現場經費，合理使用廣告策劃費、銷售費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態投資。另外，加強材料的現場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。

4、竣工階段的成本控制

工程竣工后與建設單位辦理結算手續，盡早結回工程款，有利于償還債務和資金回籠，這也是項目成本過程控制的目的。這樣一來，有利于降低企業內部運營成本獲得相應利潤，大大降低了經營風險，最終實現良好的經濟效益。同時，根據國家或地方的有關法規、合同預算及費用定額、竣工資料，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。

參考文獻：

[1] 錢碧慧，馬靜.論房地產項目成本管理[J].中國新技術新產品，2009，（9）：187.

[2] 陳遠鵬.房地產工程項目成本管理[J].世界家苑，2012，（8）.