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篇(1)

關(guān)鍵詞：限額設(shè)計(jì)工程量清單隱性成本

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀

稍上規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)都設(shè)有成本控制部門，專門負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而成本管理基本都?xì)w屬于財(cái)務(wù)部門，但財(cái)務(wù)部門對(duì)具體的工程預(yù)結(jié)算不是很懂行，財(cái)務(wù)部門不知道成本的降低點(diǎn)在哪里。很多房地產(chǎn)企業(yè)根本回答不出來，房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理包括置地、設(shè)計(jì)、施工、市場(chǎng)、銷售、物業(yè)、融資等多個(gè)環(huán)節(jié)，所以房地產(chǎn)成本控制越來越難。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理存在的問題

1、缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系及相關(guān)程序支持性文件

成本控制就是項(xiàng)目實(shí)施過程的全費(fèi)用支出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動(dòng)態(tài)成本跟蹤聯(lián)動(dòng)管理體系。

2、成本控制忽視重點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)

只重視“看得見”的控制，比如：工程需要購買物品的費(fèi)用審核非常嚴(yán)格，能省盡量省，對(duì)工程上的很多簽證和變更卻視而不見，忽略對(duì)“看不見成本”的控制，而這一部分成本在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)中比例不高；理不清成本、工期、質(zhì)量、安全幾者之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，成本控制工作往往被趕工期、抓質(zhì)量、抓安全為由被綁架、導(dǎo)致成本控制工作難度大。

3、成本控制的忽視前期階段

通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段過程的“事中”成本控制，而這個(gè)階段成本變化只有5%，而缺乏對(duì)前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營階段“事前”成本，多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)都沒有做限額設(shè)計(jì)工作，就算有也是有名無實(shí)。限額設(shè)計(jì)是一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，鋼筋的浪費(fèi)，設(shè)計(jì)的不專業(yè)導(dǎo)致變更過多，簽證過多，不僅浪費(fèi)工期，更增加了很多隱形成本。

4、建設(shè)工程成本管理人員的緊缺

目前從事工程造價(jià)活動(dòng)的注冊(cè)造價(jià)師不超過12萬人，而房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)該類人才的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)字，導(dǎo)致很多非專業(yè)造價(jià)人員從事成本管理工作，使整個(gè)成本管理水平不高；工程系統(tǒng)綜合性成本管理人員缺少，建設(shè)工程成本組成部分相當(dāng)多，有的部分成本財(cái)務(wù)人員懂，有的部分成本管理工程造價(jià)管理人員懂，往往是懂財(cái)務(wù)的不懂工程造價(jià)管理，懂工程造價(jià)的不懂財(cái)務(wù)管理。

5、壟斷行業(yè)對(duì)工程造價(jià)的影響

從事建設(shè)工程的人都知道，一些壟斷行業(yè)對(duì)建設(shè)工程造價(jià)的影響相當(dāng)大，比如說在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，水、電、氣、暖、消防等等設(shè)計(jì)到相關(guān)部門的壟斷利益，開發(fā)商的成本控制手段在這些方面毫無作用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的弊端問題

成本管理工作不夠全面和系統(tǒng)。成本控制偏重于事后的反饋，而沒有事前、事中控制的意識(shí)和行動(dòng)。成本管理基礎(chǔ)薄弱，缺少一套標(biāo)準(zhǔn)的完善的切實(shí)可行的成本管理制度和標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營體系一及相關(guān)支持性文件。甚至只求形式，不講實(shí)效。考核制度不完善，力度不大。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒有很好的跟市場(chǎng)聯(lián)系起來；獎(jiǎng)罰措施力度不大，達(dá)不到調(diào)動(dòng)員工積極性的目的。沒有做到全過程成本控制。另外和房地產(chǎn)成本控制人才缺少以及流動(dòng)性較大有關(guān)系。成本控制的關(guān)鍵在于控制隱性成本！很多房地產(chǎn)老板錢到自己口袋的時(shí)候都覺得是自己應(yīng)賺的，員工的獎(jiǎng)罰到最后根本得不到落實(shí)，導(dǎo)致他的成本管理越來越散。

四、提高房地產(chǎn)成本控制措施

由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)較多，周期長，橫縱向交叉業(yè)務(wù)廣，設(shè)計(jì)專業(yè)較廣，很難由一個(gè)單獨(dú)的部門去控制。因此，需要公司各個(gè)部門相互配合、信息溝通共同完場(chǎng)成。如何將房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制形成一個(gè)整體聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，需要建立一個(gè)目標(biāo)成本控制體系。在項(xiàng)目開發(fā)前期盡量準(zhǔn)確測(cè)算出目標(biāo)成本指標(biāo)，再按照不同的項(xiàng)目分解到各個(gè)責(zé)任部門，進(jìn)行層層分解，最終落實(shí)到人，形成責(zé)任成本目標(biāo)，輔以PDCA信息跟蹤、監(jiān)控、調(diào)整等措施，利用好合同措施、管理措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施糾偏最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本的控制目標(biāo)。

1、成本控制意識(shí)觀念要用發(fā)展的眼光看問題

樹立全成本價(jià)值觀念、確定成本管理體系健康運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)階段與成本控制要關(guān)聯(lián)互動(dòng)、用發(fā)展的眼光去看待成本管理、知曉“省錢”“花錢”的誤區(qū)。成本控制并不是一味的去省錢，它是一門如何去花錢的藝術(shù)。

2、制定房地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略體系

房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得更多的經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。

1、確立“全生命周期成本”管理戰(zhàn)略

2、工程招采制度是控制工程造價(jià)的核心

3、實(shí)行績效考核方式加強(qiáng)成本管理

五、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制存在問題及解決措施

招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算合約、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審人員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書編制，敏感點(diǎn)在于資源參考，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。現(xiàn)在招標(biāo)工作也是一個(gè)很難控制的階段，部分工作人員伙同工作單位聯(lián)合串標(biāo)，某領(lǐng)導(dǎo)介紹，政府監(jiān)管不力、施工單位聯(lián)合串標(biāo)等等很多情況給成管理帶來了很多坎困難。

1、招標(biāo)方式的選擇公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)

房地長公司控制工程成本最有效的方式是采取外行控制內(nèi)行的方法！貨比三家。加大對(duì)擬投標(biāo)單位的考察力度。一般房地產(chǎn)企業(yè)議標(biāo)的情況比較多，公開招標(biāo)增加了成本。

2、計(jì)價(jià)方法的確定定額計(jì)價(jià)招標(biāo)、工程量清單計(jì)價(jià)招標(biāo)

實(shí)行定額計(jì)價(jià)，項(xiàng)目最終成本沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)在量價(jià)上容易發(fā)生糾紛和扯皮，核對(duì)時(shí)間長；簽證處理難度大，施工方以時(shí)間緊任務(wù)重為由要求提高新增項(xiàng)目單價(jià)；對(duì)于不合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)；即使能及時(shí)發(fā)現(xiàn)也沒有整改的可能，對(duì)成本控制人員的個(gè)人水平依賴性較大，所以對(duì)于業(yè)主而言，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用工程量清單計(jì)價(jià)模式，工程量清單計(jì)價(jià)模式要對(duì)前期限額設(shè)計(jì)非常重視，必須對(duì)工程量清單的編制的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，且必須前期工作開展順利，圖紙齊全，修改可能性小。工程量清單是量價(jià)分離原則，由市場(chǎng)整體水應(yīng)其報(bào)價(jià)，便于快速合理選擇承建單位，縮短中間支付計(jì)價(jià)流程，規(guī)范解決簽證量價(jià)問題，縮短竣工結(jié)算時(shí)間，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照市場(chǎng)整體商品進(jìn)行成本控制。

六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)

施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意以下三點(diǎn)，一是因各種變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證增加的費(fèi)用，二是材料價(jià)格上漲、價(jià)款調(diào)整以及因工程款引起的費(fèi)用；三是工程索賠增加的費(fèi)用。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。

結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制是整個(gè)管理的核心任務(wù)，有效降低成本與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，通過成本管理手段的加強(qiáng)，能夠減少甚至杜絕房地產(chǎn)企業(yè)中的資金浪費(fèi)現(xiàn)象，對(duì)促進(jìn)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)資源的節(jié)約意義重大。我們應(yīng)該對(duì)公司各個(gè)部門進(jìn)行培訓(xùn)，部門間相互合作，從每一個(gè)步驟做起，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本意識(shí)不強(qiáng)、控制手段落后，還需要?jiǎng)?chuàng)新手段加強(qiáng)控制，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終立于不敗之地。

⒖嘉南祝

[1]《房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本細(xì)化管理實(shí)務(wù)》（馬楠第10版2013.8）

篇(2)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程成本；對(duì)策

隨著當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也變得更加激烈，當(dāng)然房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。加強(qiáng)房地產(chǎn)的成本控制，尤其是建筑施工企業(yè)的成本控制，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著重要作用。為社會(huì)提供高質(zhì)量、工期短且造價(jià)低的建筑產(chǎn)品，在施工過程中實(shí)行項(xiàng)目成本管理是房地產(chǎn)工程需著重考慮的問題。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本及成本控制概述

任何企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)都要發(fā)生一些經(jīng)營費(fèi)用，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其主要的經(jīng)營費(fèi)用發(fā)生于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營過程中。一般我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)和經(jīng)營過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用稱之為房地產(chǎn)的開發(fā)成本。因此，我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本定義為，在某個(gè)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營過程中，所發(fā)生的關(guān)于人力、物力和財(cái)力等方面的費(fèi)用，包括土地購買費(fèi)、工程辦理協(xié)調(diào)費(fèi)、工程安裝費(fèi)用、房屋建筑所需的設(shè)施配套費(fèi)用、向國家上繳的各種稅費(fèi)、雇傭工人的工資、貸款所需付的利息等各種費(fèi)用。

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，只有加強(qiáng)成本的控制才能為其更好的發(fā)展提供便利。在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營中，實(shí)施項(xiàng)目成本管理是其重要的管理手段，其中最重要的就是進(jìn)行成本控制。在此，我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制定義為，項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目合同的規(guī)定，遵循項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律，對(duì)施工項(xiàng)目實(shí)行資源的優(yōu)化配置和對(duì)各生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的管理控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營利益最大化的目的。在房地產(chǎn)工程中進(jìn)行成本控制，主要目的就是通過降低項(xiàng)目成本而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

二、目前房地產(chǎn)項(xiàng)工程成本控制存在的問題

1、成本控制的各階段比重出現(xiàn)偏差

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)包括施工前的決策、設(shè)計(jì)、計(jì)劃等階段和施工階段，在當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，存在偏重對(duì)施工階段成本的控制，忽略對(duì)施工前各階段的控制問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，設(shè)計(jì)階段的成本費(fèi)用占總成本的比重不高，但對(duì)工程造價(jià)的影響卻是最重要的。如初步設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響達(dá)到65%-70%左右，施工圖設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響達(dá)到25%-35%，而施工階段對(duì)工程造價(jià)的影響卻僅為5%-10%。因此，應(yīng)該注重設(shè)計(jì)階段的成本控制。

2、成本控制中忽視項(xiàng)目經(jīng)理的作用

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營過程中，項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目的委托人，對(duì)項(xiàng)目工程的實(shí)施起著決定性的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成不僅需要在工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程安全性等方面進(jìn)行合理控制，而且還要加強(qiáng)對(duì)工程的成本控制，這期間項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)著主要責(zé)任。在我國的現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)中，沒有制定完善的權(quán)力責(zé)任制度，使得項(xiàng)目經(jīng)理在實(shí)施項(xiàng)目管理過程中，只注重項(xiàng)目的質(zhì)量和工期，而較少考慮項(xiàng)目的開發(fā)成本，造成房地產(chǎn)開發(fā)過高的成本支出。

3、成本控制中存在計(jì)劃的嚴(yán)重不合理現(xiàn)象

在房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營過程中，雖然已經(jīng)事先制定了詳細(xì)的經(jīng)營計(jì)劃，可是在實(shí)施過程中卻發(fā)現(xiàn)計(jì)劃存在嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象，且計(jì)劃缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃，使得在開發(fā)經(jīng)營過程中，往往出現(xiàn)臨時(shí)制定計(jì)劃的情況，造成資源的浪費(fèi)。如，房地產(chǎn)企業(yè)制定的年度計(jì)劃缺乏實(shí)施的可操作性，使得在土地儲(chǔ)備、資金運(yùn)營和周轉(zhuǎn)等方面存在多重浪費(fèi)。又如，房地產(chǎn)企業(yè)涉及較多的房地產(chǎn)貸款，可是由于計(jì)劃的不周，使得貸款和項(xiàng)目出現(xiàn)不協(xié)調(diào)，帶來資金周轉(zhuǎn)困難等問題。

三、房地產(chǎn)工程成本控制策略

1、完善工程招標(biāo)投標(biāo)制度

房地產(chǎn)企業(yè)的施工需要制定詳細(xì)的招標(biāo)文件，來吸引多方施工單位來進(jìn)行投標(biāo)，爭(zhēng)取工程的施工權(quán)力。因此招標(biāo)文件的各項(xiàng)內(nèi)容必須保證詳盡、準(zhǔn)確，要詳細(xì)列明各項(xiàng)費(fèi)用名單和費(fèi)用額，要制定合理的房地建造標(biāo)價(jià)。良好的招標(biāo)文件的制定可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的投資。各施工單位對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)相追逐，承攬項(xiàng)目的過程稱為房地產(chǎn)投標(biāo)，因此也需要制定相應(yīng)的投標(biāo)文件。房地產(chǎn)投標(biāo)文件主要涉及到承攬工程的價(jià)格和工程的內(nèi)容，便于各建筑施工單位進(jìn)行競(jìng)價(jià)招標(biāo)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)所采用的這種招投標(biāo)制度，不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資費(fèi)用，也可以通過投標(biāo)行為，調(diào)動(dòng)各建筑單位對(duì)建筑成本的控制積極性，在保證工程質(zhì)量的有效完成的同時(shí)降低造價(jià)費(fèi)用。

2、嚴(yán)格按基建程序處理事務(wù)

在房地產(chǎn)的項(xiàng)目工程實(shí)施過程中，要嚴(yán)格按照基本建設(shè)的程序來進(jìn)行施工處理，即按照工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事。主要包括兩個(gè)方面的程序，即合理安排開工順序和提高交用標(biāo)準(zhǔn)。一方面，在合理安排開工順序方面，主要指在項(xiàng)目施工期間，要充分考慮與房屋建設(shè)相關(guān)的基本配套設(shè)施的建設(shè)，如水、電、氣、熱等設(shè)施的配置，做到滿足房屋室內(nèi)外工程和市政條件的要求，并做好相應(yīng)的設(shè)施器材的回收、保管以及周轉(zhuǎn)等工作，防止各方面的浪費(fèi)。另一方面，在提高交用標(biāo)準(zhǔn)方面，主要指在工程驗(yàn)收中要能夠做到責(zé)任明確，對(duì)于項(xiàng)目的每一個(gè)部分都能找到對(duì)應(yīng)的負(fù)責(zé)人和負(fù)責(zé)部門，如若發(fā)生工程問題或者在工程完工后又發(fā)生其他的費(fèi)用支出，要按照責(zé)任到人的制度進(jìn)行處理，防止因無法落實(shí)到人的制度造成的資源浪費(fèi)等情況發(fā)生。如有些排練場(chǎng)地的工程建設(shè)項(xiàng)目，往往會(huì)出現(xiàn)不按施工程序進(jìn)行的現(xiàn)象，工程的實(shí)施經(jīng)常和施工圖同步，造成施工過程中問題百出，臨時(shí)的拆建過程造成資源的巨大浪費(fèi)，增加了工程項(xiàng)目的成本支出。

3、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)銷售推廣費(fèi)用的控制

在房地產(chǎn)的經(jīng)營過程中，銷售起著決定性的作用，只有所建房屋能夠很好的賣出去，房地產(chǎn)企業(yè)才能得以更好的生存。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營中，對(duì)銷售推廣這一環(huán)節(jié)非常重視，銷售推廣的費(fèi)用控制也成為房地產(chǎn)成本控制中的重要一環(huán)。房地產(chǎn)的銷售推廣費(fèi)用主要包括與銷售有關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生的費(fèi)用，如銷售中心的裝修設(shè)計(jì)、樣板房的設(shè)計(jì)、相關(guān)的廣告制定和推廣、策劃相關(guān)銷售資料以及各種銷售活動(dòng)等花費(fèi)的成本。銷售推廣費(fèi)用的合理支出能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來豐厚的利潤，否則會(huì)影響樓盤銷售，造成資金回籠困境，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營。如何做到花最少的錢來受到最好的效果，將是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制考慮的重要問題。因此，在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要調(diào)動(dòng)公司營銷部門各員工對(duì)成本控制的積極性，努力提高自身營銷水平，在員工的規(guī)范化、制度化管理中大道控制銷售成本的目的。

4、加強(qiáng)對(duì)成本控制經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和學(xué)習(xí)

房地產(chǎn)企業(yè)在努力提高自身經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)成本控制的同時(shí)，也要注重對(duì)各種經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，逐漸形成一套適合本企業(yè)的成本控制管理方法體系。而且，也要注重學(xué)習(xí)的重要性，不能一味地自己開發(fā)研究，還要時(shí)刻關(guān)注其他企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，取其精華去其糟粕，為自身的成本控制管理服務(wù)。

5、嚴(yán)格執(zhí)行成本考核制度

成本控制能否受到好的效果，對(duì)成本考核制度的執(zhí)行也起著重要作用。在項(xiàng)目工程施工完成后，公司要對(duì)項(xiàng)目部上交的工程結(jié)算收入和各項(xiàng)成本支出核算進(jìn)行詳細(xì)審核，然后提出針對(duì)性的意見返回項(xiàng)目部。項(xiàng)目部要嚴(yán)格按照成本考核制度，對(duì)于相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行績效考核，獎(jiǎng)勵(lì)那些在成本控制方面做出突出貢獻(xiàn)的負(fù)責(zé)人，并對(duì)那些造成成本浪費(fèi)的負(fù)責(zé)人給予相應(yīng)的懲罰，以便引起全體員工在心中對(duì)成本控制的重視。

四、結(jié)論

隨著我國經(jīng)濟(jì)的逐漸對(duì)外開放，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸迎來外來企業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于我國當(dāng)前數(shù)量居多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，面臨實(shí)力雄厚的大房地產(chǎn)企業(yè)和外資房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)，生存壓力變得越來越大。在這種情況下，只有尋求房地產(chǎn)工程成本的合理控制，獲得成本方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，方能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中贏得立足之地，為其以后的長期、持續(xù)發(fā)展贏得核心競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

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篇(3)

一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本

(一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡(jiǎn)稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下，為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對(duì)成本的考量，無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。

(二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項(xiàng)目開發(fā)成本包括六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

在供應(yīng)鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在，并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題

(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí)，僅僅從靜態(tài)上基于對(duì)各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，而缺乏對(duì)項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延，僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。

(二)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有：

1、設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的欠缺，產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設(shè)計(jì)手段較落后，工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合，導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。

(三)政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是：各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢，從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會(huì)成本。

(四)施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)

1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過分依賴絕對(duì)低價(jià)選擇中標(biāo)單位，結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。

2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商，導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。

3、在施工過程中，對(duì)工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機(jī)制不完善。

(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有：

1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導(dǎo)致存貨過大，造成大量資金占用成本。

2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。

(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問題，從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

(一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1：X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等;下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。

(二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對(duì)上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題，引入供應(yīng)鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系，從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開發(fā)成本比例約為15%左右，可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是招拍掛形式，地價(jià)的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：

(1)在做土地征用可行性方案論證時(shí)，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間，減少土地款占用的資金利息成本。

(2)運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>

(3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。

2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為65%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為25%~35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%~12%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn)：

(1)提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。

(2)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競(jìng)賽，可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。

(3)引入目標(biāo)成本理論，推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更，保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。

(4)運(yùn)用價(jià)值工程的原理，進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)，在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。

(5)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

(6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目五證，及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金，降低資金使用成本。

4、融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時(shí)，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎(chǔ)上，還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低，對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡，設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制

(1)招標(biāo)階段堅(jiān)持合理低價(jià)原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)。同設(shè)計(jì)階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

(2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度，工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí)，嚴(yán)格審核工程變更，從對(duì)總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。

(3)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查，減少現(xiàn)場(chǎng)簽證的盲目性。現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過程中一項(xiàng)不可避免的工作，是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性，必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度。

(4)推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算，節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì)，超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料，從而減少浪費(fèi)損失。

(5)組織材料合理進(jìn)出場(chǎng)。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料，所以合理安排材料進(jìn)出場(chǎng)的時(shí)間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃，并確定好材料的進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間;其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。

6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

(1)引入資金成本概念，合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷售方案，在銷售價(jià)格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。

(2)嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用，做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。

7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

(1)物業(yè)管理前置到設(shè)計(jì)階段及招標(biāo)環(huán)節(jié)，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動(dòng)。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對(duì)業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán)，此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計(jì)缺陷、絕對(duì)低價(jià)招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。

(2)做好備品備件的采購、保管、領(lǐng)用管理，提高實(shí)物使用率，減少物料浪費(fèi)。

篇(4)

一般而言，成本控制大體可分為事前成本預(yù)算制定的控制、事中成本預(yù)算執(zhí)行和調(diào)整控制、事后預(yù)算差異分析總結(jié)控制。同時(shí)，也應(yīng)考慮到房地產(chǎn)行業(yè)成本發(fā)生的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)成本大體可分為土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計(jì)可達(dá)80%—90%，土地成本因政府控制價(jià)格使得壓縮空間較小，而工程成本、營銷成本因涉及因素復(fù)雜使得壓縮空間較大，前期費(fèi)用也存在一定的壓縮空間。因此，工程成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵所在，同時(shí)也應(yīng)關(guān)注前期費(fèi)用和營銷成本的控制。下面將對(duì)上述六大項(xiàng)成本的控制要點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)解說。

1.土地成本

土地成本的控制要點(diǎn)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目前期的可行性研究和合作方的盡職調(diào)查，保證土地成本支出的可行性，同時(shí)也應(yīng)關(guān)注一些市政費(fèi)用的支出。控制要點(diǎn)控制什么

怎么控制

投資決策

可行性研究

深入調(diào)研，收集項(xiàng)目信息和市場(chǎng)信息

編制可行性研究報(bào)告

投資決策

組織公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門進(jìn)行項(xiàng)目論證

公司領(lǐng)導(dǎo)層決策

新征土地

征地費(fèi)用

建立科學(xué)的土地評(píng)估體系

投標(biāo)評(píng)審，確定合理報(bào)價(jià)

爭(zhēng)取政府優(yōu)惠

拆遷安置費(fèi)用

在法律范圍內(nèi)盡量控制費(fèi)用

市政費(fèi)用

自建部分按照公司工程管理體系控制。政府部分按規(guī)定或與政府協(xié)商辦理

合作開發(fā)

合作能力和誠意

合同洽談

開展盡職調(diào)查，減少操作風(fēng)險(xiǎn)

合作方式、分成比例的選擇以雙贏為目的

付款總額、付款時(shí)間上選擇利于公司利益的方式，盡量延長付款時(shí)間和增加付款次數(shù)

2.前期費(fèi)用

前期費(fèi)用包括報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、勘測(cè)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用等，其本身成本支出并不多，但其間決定了工程成本可能高達(dá)80%的成本支出，因此，該階段除了關(guān)注前期費(fèi)用本身的支出更應(yīng)關(guān)注規(guī)劃方案的確定，材料設(shè)備的選型。控制要點(diǎn)

控制什么

怎么控制

報(bào)批報(bào)批報(bào)建費(fèi)用

開展社會(huì)公關(guān)，爭(zhēng)取政策優(yōu)惠，合理提高容積率

設(shè)計(jì)單位采購

采購策劃

制定采購方式選擇規(guī)則，明確各類設(shè)計(jì)應(yīng)采取的采購方式

根據(jù)各類供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃制定采購計(jì)劃，提前準(zhǔn)備，為招標(biāo)采購爭(zhēng)取更多時(shí)間空間，對(duì)直接委托項(xiàng)目嚴(yán)格審查

名單建立與入圍單位選擇

建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴(yán)格資格預(yù)審?fù)ㄟ^方可入圍

入圍單位由公司高層確認(rèn)，尤其供方名單外單位由更高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核

招標(biāo)文件

嚴(yán)格招標(biāo)文件審核，由招標(biāo)小組評(píng)審確定招標(biāo)文件

供方選擇

招標(biāo)項(xiàng)目由招標(biāo)小組對(duì)投標(biāo)方案評(píng)選打分確定供方，遵循技術(shù)標(biāo)書優(yōu)先經(jīng)濟(jì)標(biāo)書

議標(biāo)、直接委托項(xiàng)目由部門會(huì)簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經(jīng)理審批確認(rèn)供方

概念設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)任務(wù)書

要求設(shè)計(jì)輸入充分，收集項(xiàng)目概況、規(guī)劃要點(diǎn)、產(chǎn)品定位報(bào)告、成本測(cè)算等資料

概念性方案和方案設(shè)計(jì)方案

盡可能的采取招標(biāo)方式選取方案，采取直接委托形式也應(yīng)提供3個(gè)以上的方案供選擇

組成評(píng)審小組，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定，分管副總審核，總經(jīng)理最終審批

概念設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)成果

根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整

設(shè)備選型方案提前確定

擴(kuò)初設(shè)計(jì)

擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求

限額設(shè)計(jì)，制定擴(kuò)初設(shè)計(jì)限額和成本控制建議并組織評(píng)審會(huì)通過

擴(kuò)初設(shè)計(jì)評(píng)審

組成評(píng)審小組，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定，高層審批

成本概算

根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案和設(shè)備選型等因素對(duì)建安成本作出概算

施工圖設(shè)計(jì)

施工圖設(shè)計(jì)要求

采用限額設(shè)計(jì)，制定施工圖設(shè)計(jì)限額和成本控制建議并組織評(píng)審會(huì)通過，促使設(shè)計(jì)單位提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，降低工程費(fèi)用

施工圖評(píng)審、會(huì)審

嚴(yán)格評(píng)審，確保圖紙質(zhì)量，減少不必要的設(shè)計(jì)變更

互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商

施工圖預(yù)算

關(guān)注預(yù)算與概算的差異

3.工程成本

工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，在施工階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注采購成本的支出和工程變更成本的支出。控制要點(diǎn)控制什么

怎么控制

材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃

訂貨時(shí)間、供貨時(shí)間

考慮招標(biāo)采購和簽訂合同時(shí)間、運(yùn)輸周期、驗(yàn)收及安裝周期，保證與工程進(jìn)度相配合

施工單位和材設(shè)供應(yīng)單位采購

采購策劃

制定采購方式選擇規(guī)則，明確各類設(shè)計(jì)應(yīng)采取的采購方式

根據(jù)各類供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃制定采購計(jì)劃，提前準(zhǔn)備，為招標(biāo)采購爭(zhēng)取更多時(shí)間空間，對(duì)直接委托項(xiàng)目嚴(yán)格審查

名單建立與入圍單位選擇

建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴(yán)格資格預(yù)審?fù)ㄟ^后方可入圍

入圍單位由公司高層確認(rèn)，尤其供方名單外單位由更高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核

招標(biāo)文件

嚴(yán)格招標(biāo)文件審核，由招標(biāo)小組評(píng)審確定招標(biāo)文件

供方選擇

招標(biāo)項(xiàng)目由招標(biāo)小組對(duì)投標(biāo)方案評(píng)選打分確定供方，遵循技術(shù)標(biāo)書優(yōu)先經(jīng)濟(jì)標(biāo)書

議標(biāo)、直接委托項(xiàng)目由部門會(huì)簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經(jīng)理審批確認(rèn)供方

材料設(shè)備供應(yīng)

選型

在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備

數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)收

多方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量

注重外觀質(zhì)量、投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收

設(shè)計(jì)變更

論證

設(shè)計(jì)部門統(tǒng)一收集設(shè)計(jì)變更的信息，組織相關(guān)進(jìn)行設(shè)計(jì)變更論證

審批

設(shè)計(jì)變更由預(yù)算部門測(cè)算，根據(jù)變更額度履行相關(guān)審批手續(xù)后才能進(jìn)行變更

現(xiàn)場(chǎng)簽證

簽證的必要性

項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程師審核簽證，認(rèn)定確需發(fā)生

預(yù)算復(fù)核

預(yù)算工程師對(duì)簽證工程預(yù)算進(jìn)行復(fù)核，確保合理低支付

審批

根據(jù)預(yù)算額度大小分級(jí)審批

復(fù)查

組織復(fù)查施工單位簽證執(zhí)行情況

付款

工程款支付

按合同、按工程進(jìn)度付款

材料款支付

預(yù)付款額度控制，保修款控制不低于合同額5%

4.營銷成本

營銷階段的操作會(huì)直接影響物業(yè)管理等后續(xù)服務(wù)的支付，因此，在此結(jié)算除了關(guān)注營銷本身所產(chǎn)生的費(fèi)用控制，還應(yīng)有營銷管理的長線考慮。控制要點(diǎn)控制什么

怎么控制

營銷方案

營銷預(yù)算

促銷方案

合理確定營銷預(yù)算并進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制

在預(yù)算范圍內(nèi)，制定最有效的產(chǎn)品推廣方案和銷售政策，方案超預(yù)算時(shí)進(jìn)行例外管理，嚴(yán)格審批

推廣方案結(jié)束后進(jìn)行總結(jié)分析

現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用

現(xiàn)場(chǎng)宣傳資料、包裝費(fèi)、模型、展銷費(fèi)等

制定費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)

建立超額審批制度

銷售合同

合同樣本

嚴(yán)格執(zhí)行合同樣本審批程序，請(qǐng)專業(yè)法律人員出具意見

銷售補(bǔ)充條款及承諾

合同審核，尤其對(duì)有關(guān)補(bǔ)充條款、設(shè)計(jì)變更的承諾、保修期和質(zhì)量補(bǔ)償?shù)某兄Z重點(diǎn)審核

客戶交房

交房日期、保修期、質(zhì)量補(bǔ)償

晚交房原因分類處理

與施工隊(duì)洽商延長保修期

交房驗(yàn)收協(xié)議

廣告公司、媒體采購

廣告公司的資質(zhì)

媒體的有效性

加強(qiáng)營銷類供應(yīng)商管理，嚴(yán)格執(zhí)行公司采購流程

廣告、媒體投放后評(píng)估分析

5.管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用

管理費(fèi)用的控制主要體現(xiàn)在日常行政管理費(fèi)用的支付，可考慮提高全民節(jié)約的思想意識(shí)，以責(zé)任成本和成本支出標(biāo)準(zhǔn)的形式進(jìn)行約束，而財(cái)務(wù)費(fèi)用則主要體現(xiàn)在公司的利息支付上，需要公司加強(qiáng)資金管理，增加資金控制的計(jì)劃性。控制要點(diǎn)控制什么

怎么控制

行政費(fèi)用支出

成本標(biāo)準(zhǔn)體系

根據(jù)公司實(shí)際情況，建立合理的成本費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)

嚴(yán)格按費(fèi)用支出審批程序執(zhí)行成本費(fèi)用的審批

考核標(biāo)準(zhǔn)

考核部門行政費(fèi)用支出，費(fèi)用控制作為部門考核的指標(biāo)之一

資金運(yùn)作

資金運(yùn)作

融資管理

集中資金管理，減少資金沉淀

做好財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，增強(qiáng)資金使用的計(jì)劃性，減少利息負(fù)擔(dān)

稅務(wù)成本

稅收籌劃

公共關(guān)系

篇(5)

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入新常態(tài)，行業(yè)內(nèi)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)壓力與日俱增，這客觀上要求房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)要加強(qiáng)成本控制，以進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。本文對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成以及成本控制的重要意義進(jìn)行了分析，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題，提出了具體的成本控制策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的整體提升帶來有益的理論思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；問題；策略

引言

成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展來說意義重大，房地產(chǎn)屬于典型的資金密集型行業(yè)，涉及到的項(xiàng)目投資周期都較長，開發(fā)專業(yè)性也要求較高，這就對(duì)企業(yè)成本控制水平提出了更高的要求。長期以來我國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，很多企業(yè)在成本管理方面都比較粗放，成本支出控制乏力，而伴隨著整個(gè)行業(yè)供求形勢(shì)的逆轉(zhuǎn)以及行業(yè)環(huán)境的巨變，企業(yè)在成本控制方面的短板已越來越明顯，在這種背景之下，如何推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的提高，這成為了企業(yè)管理的重中之重。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的工作，首先需要我們了解房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成以及成本控制的重要意義，只有這樣才可以有效的幫助企業(yè)更好的明確成本控制的方向以及重心，有利于企業(yè)制定更加合理科學(xué)的成本控制策略。

1.房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成主要包括以下幾塊：一方面是土地購置價(jià)款，隨著我國地價(jià)的不斷攀升，這一部分成本占到了房地產(chǎn)企業(yè)成本支出的很大比例，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這部分成本一般占到房地產(chǎn)企業(yè)總成本的一半左右，且這一成本是剛性的，很難降低。第二方面是建安成本，建筑安裝成本大概占到房地產(chǎn)企業(yè)總成本20%左右，目前房地產(chǎn)每平米建安成本在1500元/平方左右。第三方面是各種契稅成本，具體來說包括了營業(yè)稅、所得稅、城建稅、教育附加稅等。最后一塊就是管理成本，這包括了企業(yè)用于營銷策劃支出的費(fèi)用，還有財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制意義

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說成本控制的重要意義體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一方面可以有助于企業(yè)提升收益水平，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，收益等于收入減去成本開支，在收入變化不大的情況下，成本的下降必然會(huì)給企業(yè)帶來收益的提升，在房地產(chǎn)企業(yè)收入乏力的情況下，控制成本支出對(duì)于企業(yè)收益來說更加意義重大。另外一方面就是可以幫助企業(yè)優(yōu)化資源配置，減少不必要的浪費(fèi)，提升資源的使用效率，減少企業(yè)資金閑置或浪費(fèi)，加快資金的周轉(zhuǎn)；成本控制可以將那些無用成本支出降低甚至消除，幫助企業(yè)更加科學(xué)合理的管理有限資源，這將對(duì)企業(yè)的快速發(fā)展起到重大的推進(jìn)作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平整體偏低，也存在著很多問題，這些問題不能很好地解決就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)成本控制效果的持續(xù)下降。

1.成本控制理念落后

很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在成本控制方面，存在著一個(gè)嚴(yán)重不足，那就是思想僵化，觀念陳舊，不能做到與時(shí)俱進(jìn)，落后的成本控制理念導(dǎo)致了這一工作開展出現(xiàn)了很多的偏差。目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本控制工作也存在著重視不足的問題，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理者將工作重心放在了如何開拓市場(chǎng)、獲取市場(chǎng)份額方面，而忽視成本控制，甚至很多房企高管根本就沒有意識(shí)和認(rèn)識(shí)到此項(xiàng)工作對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的不重視，也造成在企業(yè)內(nèi)部成本控制方面沒有形成全員參與、全面控制的基本理念，這使得成本控制工作開展困難，也使得成本控制乏力，最后影響到了企業(yè)整體效益水平的提高。

2.成本控制制度缺失

成本控制制度缺失是很多房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的一個(gè)問題，成本控制工作的有效開展，離不開完善、科學(xué)、合理的成本控制度。很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有根據(jù)成本控制工作開展的需要，制定出來相應(yīng)完善的成本控制制度，在企業(yè)實(shí)際開展成本控制工作中，更多的是帶有人治色彩，粗放式的管理依然突出，結(jié)果這就放大了個(gè)人意志在成本控制方面的重要影響，拖累了成本控制水平的提升。

3.成本控制手段低效

成本控制本身專業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)，可以說成本控制效果的好壞，在很大程度上都是取決于企業(yè)所采取的成本控制手段是否合適有效。成本控制手段得當(dāng)，則意味著成本控制效果的提升，但是如果手段不當(dāng)?shù)脑挘秃茈y對(duì)企業(yè)成本支出進(jìn)行有效的管理。目前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制手段比較單一，大多是根據(jù)涉及到的項(xiàng)目投資來粗略估算成本，然后再進(jìn)行成本分解，這種成本控制手段在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境多變的背景下就顯得過于僵化，因?yàn)樗鼪]有考慮到項(xiàng)目建設(shè)中環(huán)境變化對(duì)成本支出可能會(huì)帶來的影響，結(jié)果導(dǎo)致可能某些成本本來能節(jié)省下來，卻依然被支出，給企業(yè)造成不必要的浪費(fèi)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制具體策略

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的各種問題，本文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)管理者想要做好企業(yè)內(nèi)部成本控制管理工作，首先需要正確認(rèn)識(shí)到成本內(nèi)部控制的重要性，在管理觀念上要與時(shí)俱進(jìn)，針對(duì)成本控制存在的問題要及時(shí)處理和解決，具體問題具體分析，并在成本控制理念、成本控制手段以及成本控制度建設(shè)等方面不斷努力。

1.更新成本控制理念

房地產(chǎn)企業(yè)需要與時(shí)俱進(jìn)樹立正確的成本控制理念，以正確的理念來指導(dǎo)成本控制工作具體開展，從而確保這一工作效果的持續(xù)提升。在具體理念方面，成本控制關(guān)鍵是要樹立全員參與、全面控制的理念，全員參與是指將其所有員工都納入到成本控制體系中去，讓每一個(gè)員工都認(rèn)識(shí)到自身所承擔(dān)的成本控制責(zé)任，并積極努力的進(jìn)行成本控制。全面控制原則是指成本控制應(yīng)貫穿企業(yè)運(yùn)作的各個(gè)方面，具體對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本控制要貫穿于每一個(gè)項(xiàng)目投資的整體項(xiàng)目設(shè)計(jì)、籌備、開發(fā)、銷售等過程，努力減少每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本。

2.完善成本控制制度

完善的制度對(duì)于企業(yè)成本控制取得成效來說必不可少，制度設(shè)計(jì)以及執(zhí)行是企業(yè)成本控制的重要內(nèi)容，企業(yè)需要引入成本控制診斷體系，全面分析現(xiàn)有成本控制方面存在的不足，在依據(jù)自身企業(yè)的實(shí)際來制定可操作性強(qiáng)的相關(guān)制度。成本控制制度還應(yīng)具有適用性、可操作性強(qiáng)等特點(diǎn)，將管理制度相關(guān)內(nèi)容納入到崗位職責(zé)的界定中去，讓每一個(gè)員工都能夠根據(jù)制度要求開展自身的工作，從而實(shí)現(xiàn)成本全員的有效控制。

3.創(chuàng)新成本控制手段

房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面需要做到不斷創(chuàng)新，根據(jù)此項(xiàng)工作開展的需要，積極引入新的成本控制手段，通過方法的創(chuàng)新來形成一個(gè)科學(xué)的成本控制體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制。從具體方法來說，關(guān)鍵是要引入全面預(yù)算、精益生產(chǎn)、定量分析等方法，借助與這些新的成本控制方法與手段來實(shí)現(xiàn)成本控制效果的提升。

隨著未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)一步加劇，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境遭遇的挑戰(zhàn)增多，成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展成長是十分重要的一環(huán)。為了更好的在激烈的市場(chǎng)環(huán)境生存、發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，首先應(yīng)認(rèn)清企業(yè)成本控制中存在各種問題，然后對(duì)于這些發(fā)現(xiàn)的各種問題既不回避，也不夸大，而是要積極努力的解決，需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合成本控制相關(guān)理論，不斷進(jìn)行成本策略探索創(chuàng)新，制定符合企業(yè)實(shí)際的成本控制制度，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本的持續(xù)下降，為企業(yè)的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（作者單位：綠地集團(tuán)重慶置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)：

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篇(6)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；控制措施

引言

目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著來自社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的雙重壓力。一是來自政府為壓制通貨膨脹而持續(xù)出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，其中包括一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的法規(guī)文件，這意味著房地產(chǎn)的高利潤將會(huì)受到抑制，企業(yè)效益會(huì)有所降低。二是來自行業(yè)內(nèi)激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力，由于房地產(chǎn)行業(yè)高額利潤的巨大誘惑、行業(yè)進(jìn)入者進(jìn)入壁壘較低以及二手房的代替作用日趨明顯，使得企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，品牌效應(yīng)更加凸顯。為了能夠?qū)崿F(xiàn)最大的投入產(chǎn)出比，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，其關(guān)鍵在于實(shí)施有效的成本控制措施。如何在現(xiàn)階段國內(nèi)經(jīng)濟(jì)過熱的外部環(huán)境和保證工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)成本控制、提高企業(yè)效益、增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到雙贏的效果，已成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大課題。

1.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性

成本控制是指在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，利用所掌握的信息對(duì)影響成本的因素和條件采取一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施的管理行為，主要針對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營過程中涉及到成本費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的控制。成本控制貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的全過程，具有全面性、連續(xù)性和系統(tǒng)性，凡是企業(yè)的生產(chǎn)過程活動(dòng)中涉及到的價(jià)值運(yùn)動(dòng)，都包括在成本控制的范圍之內(nèi)。因此，在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)的過程中，成本控制是不可忽視的重要環(huán)節(jié)，它不僅能夠緩解目前政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)抑制的壓力，更重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)能夠借此提高生產(chǎn)效率，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的目的

2.1提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益

企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的目的在于獲得投資收益。投資產(chǎn)生的利潤等于房地產(chǎn)的銷售價(jià)格減去房地產(chǎn)的成本。國家為了調(diào)控房價(jià)過高的趨勢(shì)，逐步出臺(tái)房產(chǎn)“限購令”，使得房地產(chǎn)的銷售價(jià)格繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢(shì)頭增長的期望幾乎化為泡沫。因此要想增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益只能從成本控制方面著手。企業(yè)在保證房地產(chǎn)工程質(zhì)量的同時(shí)，合理地降低成本，不僅可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益，也可以進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.2提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理效率

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本控制是成本管理的一個(gè)重要的方面。成本管理的主要目的是最大程度的調(diào)動(dòng)企業(yè)全體工作人員，在保證工程質(zhì)量的前提下，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營全過程的環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)有效的管理，從而達(dá)到以最少生產(chǎn)資料耗費(fèi)取得最大的產(chǎn)品成果。成本控制水平的高低直接影響著成本管理水平的高低，進(jìn)而影響著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率的高低。

3.我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

3.1對(duì)成本控制缺乏全面性

據(jù)調(diào)查，我國的眾多房地產(chǎn)企業(yè)中，大部分企業(yè)都沒有系統(tǒng)的成本控制制度和實(shí)施措施，很少企業(yè)能夠?qū)嵭腥轿弧⑷^程的成本控制。大部分企業(yè)沒有實(shí)行成本控制或只是實(shí)行最基礎(chǔ)、最簡(jiǎn)單的成本核算，根本原因是這些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)成本控制缺乏足夠重視，他們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)成本的關(guān)鍵影響因素就是房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、大宗材料設(shè)備的采購等幾個(gè)大的環(huán)節(jié)，而開發(fā)過程的其他環(huán)節(jié)，如前期選址、整體規(guī)劃、開發(fā)進(jìn)度、房屋銷售等，對(duì)企業(yè)成本的影響較小，因此對(duì)成本的控制也只停留在幾個(gè)大項(xiàng)成本方面，而沒有將各個(gè)細(xì)微的能夠產(chǎn)生成本的要素納入成本控制體系之中。而且，企業(yè)成本控制參與人員主要是財(cái)務(wù)工作人員，而實(shí)際上他們只能對(duì)事后成本進(jìn)行控制，而事前控制卻做不到或力所不能及，這也影響了企業(yè)成本控制的整體性。

3.2成本控制制度管理缺失

制度總是確保工作有效順利進(jìn)行的重要保障，很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然也有成套的成本控制方法，但是由于制度管理不到位，導(dǎo)致很多有效的措施難以落實(shí)。房地產(chǎn)從選址、設(shè)計(jì)、施工、裝修到銷售、入住，需要很長的時(shí)間，開發(fā)的周期較長，成本產(chǎn)生的范圍廣，但是我國不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有成文的成本控制流程，沒有嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲機(jī)制，使得制度措施失效，成本控制在很大程度上無法發(fā)揮實(shí)效，成為了擺設(shè)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化成本控制的措施

4.1企業(yè)樹立科學(xué)的成本控制觀念

企業(yè)的管理人員尤其是財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)成本控制的學(xué)習(xí)，充分認(rèn)識(shí)到企業(yè)成本控制并不僅僅是審核、核算那么簡(jiǎn)單，要把成本控制與企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)掛鉤，以嚴(yán)格的成本控制來提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)。

4.2優(yōu)化企業(yè)成本控制體系

企業(yè)成本控制要盡量做到全面化、精細(xì)化，對(duì)項(xiàng)目的事前規(guī)劃、項(xiàng)目的施工階段都要進(jìn)行控制，要認(rèn)識(shí)到成本控制在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中意義，將成本控制擴(kuò)展到前期土地選擇、購置、建筑設(shè)計(jì)及施工、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工程進(jìn)度和管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)事前和開發(fā)后的各項(xiàng)成本都要進(jìn)行控制。

4.2.1注意事前控制

在項(xiàng)目的規(guī)劃階段就要進(jìn)行成本預(yù)算編制工作。要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充分的評(píng)估分析，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)銷售均價(jià)，以確定該項(xiàng)目的盈利能力及利潤率，選擇可行的投資方案，進(jìn)而確定成本控制目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上對(duì)成本控制目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化編制成本預(yù)算，形成一整套的成本評(píng)估目標(biāo)體系。

4.2.2關(guān)注項(xiàng)目施工階段的成本

房地產(chǎn)成本的主要產(chǎn)生環(huán)節(jié)就是項(xiàng)目的施工階段，這一步驟是人力、物力、財(cái)力大量產(chǎn)生的階段，其中的材料、設(shè)備的采購、地質(zhì)的勘查、工程的設(shè)計(jì)等，都是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本產(chǎn)生的重要環(huán)節(jié)，所以這一階段的成本控制必須非常謹(jǐn)慎，要與施工企業(yè)簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，對(duì)施工企業(yè)的報(bào)價(jià)、索賠等都要進(jìn)行嚴(yán)格的核查，在工程建設(shè)過程中，要盡量減少工程變更，減少不必要的費(fèi)用產(chǎn)生。

4.2.3加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)度的控制

工程進(jìn)度的控制可以有效的降低資金成本和勞動(dòng)成本，主要措施包括縮短開發(fā)周期，減少資金占用時(shí)間，提高管理效率，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用的控制。

4.3完善成本控制的制度建設(shè)

建立一個(gè)有效的成本控制措施的保證機(jī)制，做到成本控制責(zé)任落實(shí)到人，防止由于權(quán)責(zé)不清而導(dǎo)致的無人負(fù)責(zé)狀況，將權(quán)、責(zé)、利相結(jié)合，將成本控制工作情況與管理人員的實(shí)際利益聯(lián)系起來，對(duì)成本控制工作做得好的人員，要給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)導(dǎo)致企業(yè)成本額外增加的人員，要進(jìn)行一定的處罰，以這種獎(jiǎng)懲機(jī)制來明確企業(yè)對(duì)成本控制的重視和做好成本控制的決心，從而使企業(yè)成本始終處于有效控制之下，保證成本控制政策得到有效落實(shí)。

另外，成立專門的成本控制部門非常有必要，并且為成本控制部門配備經(jīng)驗(yàn)豐富的財(cái)務(wù)、預(yù)決算及工程管理等相關(guān)人員，利用這一部門，可以保證項(xiàng)目的事前、運(yùn)行期間、竣工結(jié)算階段等都有專門人員對(duì)成本進(jìn)行監(jiān)督，通過統(tǒng)計(jì)、核算、分析等步驟，能夠使企業(yè)更加準(zhǔn)確地掌握成本信息，并及時(shí)進(jìn)行調(diào)控。

5.總結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效成本控制有利于企業(yè)減少成本，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中擁有更大的優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員要充分認(rèn)識(shí)到成本控制的意義，不斷發(fā)現(xiàn)和解決成本控制工作中的問題，提高成本控制工作的有效性。

參考文獻(xiàn)

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)， 成本控制 ， 意義 ， 措施

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

Abstract: the real estate to low profit windfall profits era by time, makes the high cost of real estate industry facing the crisis, in order to reduce costs; To improve the enterprise market competitiveness; There must be cost control, this article in view of the real estate development of the cost control of the connotation and significance of the brief do, and from the real estate development decision stage cost control, the design phase of the cost control, construction stage of the cost control, the completion of the cost control settlement stage four, put forward the concrete measures of cost control, so as to provide reference for real estate development.

Key words: real estate development, cost control, meaning, measures

1前言

作為投資熱點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展初期，由于其暴利使得許多企業(yè)一擁而上，成本控制意識(shí)的缺乏，使得一些企業(yè)被淘汰，特別是近年來，政府針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度的加大使得房地產(chǎn)業(yè)面臨著需要成本控制的巨大壓力。因此企業(yè)要在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)地位，就必須優(yōu)化對(duì)成本的控制。

2房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的內(nèi)涵和意義

房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制，指通過對(duì)開發(fā)中的投資政策、設(shè)計(jì)、承包 、施工和竣工等各項(xiàng)目中涉及的各個(gè)階段均對(duì)成本實(shí)行控制，從而確保開發(fā)中成本控制整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。成本控制涉及時(shí)間長，需要考慮的內(nèi)容多，因此要多方參與才能取得最終目的，它對(duì)于企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)是非常有意義的，特別是房地產(chǎn)即將進(jìn)入低利潤時(shí)代，這種成本控制所具有的意義與投資規(guī)模的擴(kuò)大相比較，是同樣重要的。目前，由于我國房價(jià)居高不下，這在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)銷售額的萎靡，如果房價(jià)可以降低，那么房產(chǎn)銷售量必然增加。但房地產(chǎn)高價(jià)位，并不是單純的由于開發(fā)商為了牟取高額利潤，一定意義上，成本控制環(huán)節(jié)的薄弱，導(dǎo)致成本過高致使開發(fā)商無法降價(jià)。因此，如果可以優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)中的成本控制，就可以減少空樓的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理利用。房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代的遠(yuǎn)去；并不是紙上談兵；據(jù)調(diào)查，目前在房地產(chǎn)業(yè)，利潤能維持在10％以上已經(jīng)很困難。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，其土地和資本在市場(chǎng)化進(jìn)程中操作的不規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)粗放式經(jīng)營的普遍存在，隨著國家對(duì)非法競(jìng)爭(zhēng)和暗箱的嚴(yán)打，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得土地出讓權(quán)，就必須遵從市場(chǎng)規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識(shí)到粗放式經(jīng)營已經(jīng)畫上句號(hào)，面臨的是更加激勵(lì)的競(jìng)爭(zhēng)，在投標(biāo)的條件下，企業(yè)只有具有好的成本控制，才能具有較大的優(yōu)勢(shì)，贏得競(jìng)爭(zhēng)，反之，只會(huì)失敗；面臨被淘汰的境地。

3成本控制的措施

3.1房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的成本控制

決策階段其對(duì)于投資額的估算，是選擇投資方案的重要依據(jù)，是成本控制的最大目標(biāo)。在開發(fā)前期，要做好實(shí)地調(diào)查，通過各種科學(xué)方法分析其市場(chǎng)可行性，針對(duì)所處地理位置的房地產(chǎn)走勢(shì)做出預(yù)測(cè)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說，可行性的研究事實(shí)上是至關(guān)重要的，但是由于對(duì)其的不理解，許多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為可行性研究的投資是冤枉錢，是不必要的，往往處于形式主義去做，甚至還有跟著感覺走的，這些都是非常錯(cuò)誤，會(huì)造成嚴(yán)重的后果，要獲得最大利益，就必須進(jìn)行成本控制。通過對(duì)消費(fèi)者的心理和市場(chǎng)飽和度等進(jìn)行分析，準(zhǔn)確估計(jì)然后是否應(yīng)該施工，財(cái)務(wù)分析也是必須認(rèn)真考慮的。對(duì)于投機(jī)規(guī)模也要認(rèn)真考慮，規(guī)模大于市場(chǎng)容量，會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)賣不出去，效益低；規(guī)模小，其資源不能合理高效配置，單位成本高，效益低，因此市場(chǎng)容量是考慮投資規(guī)模的重要前提。項(xiàng)目建設(shè)方案要達(dá)到合理化、最優(yōu)化的要求，一般步驟是先做出市場(chǎng)分析，然后據(jù)此做出若干個(gè)方案，在進(jìn)行全面分析對(duì)比的基礎(chǔ)上，得出最優(yōu)的方案，然后進(jìn)行可行性分析，之后決策。

3.2設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段也是需要進(jìn)行成本控制的關(guān)鍵階段，盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占工程總費(fèi)用的 1％，但是它對(duì)工程總造價(jià)的影響是非常大的，是次于項(xiàng)目決策階段的第二大影響因素，因此在設(shè)計(jì)階段做好投資控制，是非常必要的，可以事半功倍。需要注意一下幾點(diǎn)：在方案和工程設(shè)計(jì)方面采用競(jìng)爭(zhēng)制度，即招投標(biāo)，通過設(shè)計(jì)招標(biāo)；根據(jù)質(zhì)量遴選設(shè)計(jì)單位，可以采用分階段招標(biāo)，如果全委托外單位設(shè)計(jì)，往往會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)成本過高的狀況；在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，要注意節(jié)約土地和成本，但是要滿足人們的居住環(huán)境和生活要求的基本前提下，比如綠化、體育設(shè)施、配套工程等等，而對(duì)事實(shí)表明；對(duì)小區(qū)的面積進(jìn)行合理規(guī)劃，可以節(jié)約投資20％以上；對(duì)建筑平面形狀合理設(shè)計(jì)，因?yàn)槠矫嫘螤钤綇?fù)雜，建筑物形狀越不規(guī)則，其室外工程會(huì)復(fù)雜，導(dǎo)致單位造價(jià)增高；對(duì)建筑物樓層高度和樓層數(shù)也要進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，在總面積不變的情況下，層高越高，其相關(guān)的各種費(fèi)用都會(huì)增加，單位造價(jià)也變高，樓層數(shù)越多，則單位造價(jià)降低；出圖前的審核工作要嚴(yán)把關(guān)．這樣可以將工程施工的變化控制在施工之前，這時(shí)候所需要花費(fèi)的成本最低，如果在施工之后變更，可能會(huì)大大增加成本費(fèi)用；限額設(shè)計(jì)，即只要是能夠進(jìn)行定量分析的方面，都要通過計(jì)算推斷；在建筑材料和儀器的選用上；要選用技術(shù)過硬、質(zhì)量可靠有保證、運(yùn)輸便捷、施工簡(jiǎn)單的儀器；重要的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，如鋼筋含量等，要進(jìn)行設(shè)計(jì)預(yù)算；保證其真實(shí)性。

3.3施工階段的成本控制

施工合同的簽訂是施工階段造價(jià)控制的依據(jù)，合同是否完備對(duì)結(jié)算的影響很大，要采用標(biāo)準(zhǔn)合同和注意明細(xì)條款和措辭的嚴(yán)謹(jǐn)程度，這是進(jìn)行施工階段成本控制的條件，否則可能會(huì)導(dǎo)致糾紛。在施工中，容易發(fā)生工程變更，對(duì)工程變更進(jìn)行控制是關(guān)鍵。如建設(shè)單位在實(shí)際中可能會(huì)進(jìn)行設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、施工條件等的變更，因此施工單位要加強(qiáng)約束，如需要變更可按照洽商變更程序辦理，同時(shí)對(duì)于預(yù)算等各個(gè)職能部門的權(quán)限要明確，以保證洽商質(zhì)量。對(duì)承包商的索賠要求，要依據(jù)合同處理，嚴(yán)格核查索賠理由和依據(jù)的充分性、合理性，正確計(jì)算索賠費(fèi)用，及時(shí)處理索賠事件。工程變更的索賠往往較多發(fā)生，在設(shè)計(jì)階段要合理設(shè)計(jì)，這樣可以減少工程變更，減少索賠，進(jìn)行成本的有效控制。對(duì)材料和設(shè)備做好訂貨工作；行情行價(jià)要掌握，這樣才能預(yù)算，而對(duì)于施工單位采購的材料也要做好監(jiān)督工作，對(duì)質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)。

3.4竣工結(jié)算階段

在結(jié)算階段要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)的圖紙和合同進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)于材料和儀器差價(jià)要做好審核，要求施工單位提供竣工驗(yàn)收單。按照合同和相關(guān)協(xié)議的規(guī)定，做好結(jié)算復(fù)審，總之，要確保工程結(jié)算階段的質(zhì)量。

4.結(jié)語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)中做好成本控制是非常重要的，由于其涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，具有復(fù)雜性、科學(xué)性，因此，項(xiàng)目中的參與者整體需要共同努力，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制，才能達(dá)到總體目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

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