序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)基金范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

觸發(fā)此波房地產(chǎn)基金強(qiáng)力反彈，是有諸多利好因素支撐的。美國(guó)政府推出的多項(xiàng)援救房市政策開(kāi)始顯現(xiàn)效果。美國(guó)30年期固定房貸利率也從去年10月6.5％的高點(diǎn)，降至目前的4.7％左右。在房?jī)r(jià)與房貸利率雙降效應(yīng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)氣明顯回升。此波全球不動(dòng)產(chǎn)證券價(jià)格重挫70％，跌幅大大高于實(shí)體房地產(chǎn)的跌價(jià)，不動(dòng)產(chǎn)證券價(jià)格或REIT股價(jià)相對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值均出現(xiàn)了大幅度折價(jià)。因此，房地產(chǎn)基金出現(xiàn)不似牛市勝似牛市的行情則不難理解了。

在這輪海外房地產(chǎn)基金的大幅反彈行情中，相關(guān)基金的經(jīng)理人還告訴投資人，目前投資歐芙房地產(chǎn)標(biāo)的為主的全球型基金的反彈力度，明顯強(qiáng)于投資亞太標(biāo)的為主的亞太房地產(chǎn)基金，但從稍長(zhǎng)一段時(shí)間觀察，亞太地區(qū)的房地產(chǎn)基金相對(duì)抗跌。由于房地產(chǎn)基金與金融業(yè)關(guān)聯(lián)度高，亞太地區(qū)的銀行體系相對(duì)歐美健康，融資條件也較為寬松，亞太地區(qū)的房地產(chǎn)基金有后來(lái)居上的潛力。這為投資人重新檢視和配置房地產(chǎn)基金，提供了新視角和新機(jī)遇。

那么，美國(guó)房地產(chǎn)是否真的見(jiàn)底?回答仍是不肯定的。因?yàn)椋绹?guó)的失業(yè)率和房屋銷售數(shù)據(jù)仍比預(yù)期的差，這均將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。這說(shuō)明房地產(chǎn)基金的大幅反彈并沒(méi)有預(yù)示房地產(chǎn)市場(chǎng)已見(jiàn)底。因此，建議投資人謹(jǐn)慎看待此波房地產(chǎn)的反彈行情，甚至不建議投資人立刻買(mǎi)入或配置相應(yīng)的資產(chǎn)。另外，次貸風(fēng)暴使美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蒸發(fā)了約3萬(wàn)億美元財(cái)富，但財(cái)富縮水率僅相當(dāng)于網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅時(shí)的30％左右。在整個(gè)房地產(chǎn)泡沫尚沒(méi)有擠干凈之前，慎言房地產(chǎn)投資。

其實(shí)，投資總是有不同的看法和判斷。即使是面對(duì)同樣的一個(gè)數(shù)據(jù)也會(huì)有不同的解讀，這就是投資世界中的買(mǎi)和賣(mài)。假如看法和判斷趨于一致，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)漲停或跌停。而這樣的幾率則比較低。這說(shuō)明即使是在成熟市場(chǎng)中，投資意見(jiàn)也是不一致的，這就要求投資人自己有一個(gè)基奉的看法和判斷了。作為個(gè)人投資者特別是初涉全球市場(chǎng)的內(nèi)地投資人，如何把握和判斷這些常常相左的信息和建議呢?

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資基金；SWOT法

1引言

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)，因此對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產(chǎn)業(yè)健康運(yùn)行的關(guān)鍵。相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)融資渠道來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完備，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要途徑通過(guò)銀行貸款，資本市場(chǎng)和其他融資渠道相對(duì)落后，在這樣的情況下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題并提出解決方案，是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，化解銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高人民生活水平的關(guān)鍵所在。

2當(dāng)前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融暗藏六大風(fēng)險(xiǎn)。

第一，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。

第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%。

第三，“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。據(jù)中國(guó)工商銀行消費(fèi)信貸部門(mén)估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。

第五，土地開(kāi)發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)。

第六，房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定，“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債”，這意味著如果貸款買(mǎi)房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣(mài)以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)投資基金分析

房地產(chǎn)投資基金是通過(guò)集合社會(huì)散資金，使用專業(yè)人士投資、經(jīng)營(yíng)管理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問(wèn)題，而且也可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實(shí)途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。下面就結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，用SWOT方法對(duì)房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行分析。

3.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢(shì)分析(S)

（1）房地產(chǎn)投資基金具有房地產(chǎn)融資的靈活性:房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會(huì)介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個(gè)“接盤(pán)者”的角色，可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入的各種資金提供一個(gè)有效的退出通道。

（2）房地產(chǎn)投資基金具有較高的流動(dòng)性:它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務(wù)或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。在國(guó)外大多數(shù)REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現(xiàn)，對(duì)其投資具有較高的流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動(dòng)性差。

（3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險(xiǎn)較小:它可以通過(guò)多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)相對(duì)較高，并有定期的股息收益。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風(fēng)險(xiǎn)大。

（4）建立房地產(chǎn)投資基金不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時(shí)，深化資本市場(chǎng)，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負(fù)擔(dān)，化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒(méi)有得到有效運(yùn)用。房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)將房地產(chǎn)投資由實(shí)物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，可以提高長(zhǎng)期收益性地產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)房地產(chǎn)信托具有專家理財(cái)特征，為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。

3.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢(shì)(W)

（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信貸供給，但一些信譽(yù)較好的大型房地產(chǎn)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對(duì)象提供貸款支持時(shí)，與銀行相比并不存在優(yōu)勢(shì)；而對(duì)存在融資困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，這就形成了一個(gè)在確定客戶對(duì)象上的兩難問(wèn)題。

（2）缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

3.3房地產(chǎn)投資基金的機(jī)會(huì)(O)

(1)投資對(duì)象分析。房地產(chǎn)投資基金主要的資本投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項(xiàng)目(比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來(lái)的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標(biāo)，關(guān)注這一最大化過(guò)程的可持續(xù)性。

(2)市場(chǎng)分析。一方面，目前我國(guó)有許多民間資本大量流入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)投資者民間資金的來(lái)源主要有3個(gè)方面：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資。這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過(guò)多資金，同時(shí)可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)也能起到積極作用。

(3)需求分析。目前我國(guó)融資渠道單一，房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源有55%來(lái)自銀行貸款，這本身對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦金融體系政策有變更，房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)金融政策有變動(dòng)的時(shí)候，不至于直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.4房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)分析(T)

（1）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行過(guò)程中，在規(guī)范運(yùn)作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)是指由于對(duì)投資項(xiàng)目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模較小，項(xiàng)目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模小，就會(huì)給組合投資帶來(lái)較大的難度，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很難分散，一旦項(xiàng)目選擇失誤，就有可能造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進(jìn)行組合投資，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營(yíng)管理又帶來(lái)了難度，眾多項(xiàng)目要一一篩選。這些由于風(fēng)險(xiǎn)投資基金本身規(guī)模所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，我們稱之為“規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)”。

（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各種風(fēng)險(xiǎn)因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問(wèn)題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤(rùn)；是否會(huì)出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險(xiǎn)、流通風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)投資基金公司本身也應(yīng)健全財(cái)務(wù)制度。

（3）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，由于地方政府或中央政府對(duì)待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對(duì)收益的影響。二是法律風(fēng)險(xiǎn)，由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門(mén)執(zhí)法不力等造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金損害的可能性。

4發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議

1、我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資理論的研究探索，并推動(dòng)政策的市場(chǎng)化。我國(guó)的現(xiàn)狀與日本的上世紀(jì)80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，并且很多已經(jīng)成為銀行的不良資產(chǎn)，給銀行的經(jīng)營(yíng)造成了很大風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)該盡快建立一套房地產(chǎn)投資基金體系，完善房地產(chǎn)投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。

2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)和透明，來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。還必須配備一些相關(guān)的法規(guī)，例如制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如對(duì)投資渠道、投資比例的限制等等。使我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金從一開(kāi)始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。此外，還需對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問(wèn)題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

3、創(chuàng)造條件，加快培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者。保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)投資基金提供穩(wěn)定的資金。我國(guó)目前還沒(méi)有真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者，這對(duì)于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展非常不利，所以加快培育機(jī)構(gòu)投資者勢(shì)在必行。

參考文獻(xiàn)：

【1】趙基堅(jiān)，李睿等，淺析我國(guó)房地產(chǎn)融資證券化[J]，世界經(jīng)濟(jì)研究，1997(1)：P34～P87。

【2】尹伯成等，房地產(chǎn)金融學(xué)概論[M]，復(fù)旦大學(xué)出版社，2000（07）：P72～P119

【3】王進(jìn)才，房地產(chǎn)金融：資本市場(chǎng)中的新亮點(diǎn)[M]，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，1998:P18～P87

【4】安瓊，房地產(chǎn)投資基金探析［J］，中國(guó)房地產(chǎn)金融，2000(1)：P88～P110

【5】于建國(guó)，余有紅等，投資基金的運(yùn)作與發(fā)展［M］,上海人民出版杜1997：P68～P92

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)基金 銀行借貸 融資模式轉(zhuǎn)型

一、引言

2013年2月國(guó)務(wù)院公布調(diào)控房?jī)r(jià)的新五項(xiàng)措施無(wú)疑在中國(guó)房市掀起了軒然大波，自2003年國(guó)務(wù)院出臺(tái) “18號(hào)文件”至今，恰是中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控10周年，且不論政府調(diào)控效果如何，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，調(diào)控政策頻出銀根一再收緊，其傳統(tǒng)的單一依靠銀行貸款融資途徑受到嚴(yán)峻考驗(yàn)。地產(chǎn)行業(yè)資金高度密集、金融屬性強(qiáng)，但目前存在的客觀問(wèn)題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度依賴銀行貸款這種間接融資模式，市場(chǎng)缺乏其它金融工具。早在2005年行業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生就曾經(jīng)提出房地產(chǎn)行業(yè)主要向銀行借貸這種間接融資模式要轉(zhuǎn)變，應(yīng)該動(dòng)員社會(huì)上閑散資金通過(guò)各種形式投入進(jìn)來(lái)，分享行業(yè)發(fā)展紅利、穩(wěn)定市場(chǎng)。

根據(jù)國(guó)際房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)融資多元化、發(fā)展地產(chǎn)融資市場(chǎng)必將是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展之路。近幾年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)正在積極探索地產(chǎn)融資新途徑，房地產(chǎn)基金得到迅速發(fā)展。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)進(jìn)行中，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍強(qiáng)勁，發(fā)展房地產(chǎn)基金這一有效的融資工具既能減少銀行和其它金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)又能推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，更能促進(jìn)行業(yè)金融化進(jìn)程。

二、房地產(chǎn)基金的優(yōu)勢(shì)

歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家推出房地產(chǎn)基金較早，發(fā)展成熟亦有完善的法律體系支持。如美國(guó)地產(chǎn)業(yè)已形成房地產(chǎn)基金為主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商、建造商、銷售商等為輔的格局，行業(yè)融資來(lái)源中銀行僅占15%，房地產(chǎn)基金達(dá)35%的份額，其中房地產(chǎn)投資信托基金（REITs， Real Estate Investment Trusts）是主要形式。REITs是指由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類資金集合計(jì)劃，是標(biāo)準(zhǔn)的可流通的金融產(chǎn)品。

國(guó)外的REITs具有高收益、低波動(dòng)、低稅收、流動(dòng)性強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)，這既與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的特點(diǎn)和政策密不可分，也是其內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)所決定的。（1）房地產(chǎn)基金主要是股權(quán)投資，不會(huì)增加開(kāi)發(fā)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，相比之下銀行借貸和發(fā)行債券都屬于債務(wù)融資，不但會(huì)增加企業(yè)的債務(wù)成本，并且銀行通常是嫌貧愛(ài)富，資金分配不平衡；企業(yè)發(fā)行債券則受到諸多法律法規(guī)的嚴(yán)格要求、程序復(fù)雜。（2）房地產(chǎn)基金的投資策略是分散投資以防范風(fēng)險(xiǎn)，因而對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)使得該企業(yè)喪失對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。（3）房地產(chǎn)基金運(yùn)作專業(yè)化，操作過(guò)程中容易積累豐富的經(jīng)驗(yàn)，掌握靈活的融資策略，資金來(lái)源廣泛。（4）房地產(chǎn)基金可以將高品質(zhì)和較低品質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目捆綁銷售，獲得理想的價(jià)格。（5）房地產(chǎn)基金是普通個(gè)人投資者參與地產(chǎn)投資的重要渠道，起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、利潤(rùn)可觀，若早有成熟的房地產(chǎn)基金使得社會(huì)閑散資金可以分享行業(yè)紅利，也許就不會(huì)有那么多炒房團(tuán)了。

三、我國(guó)房地產(chǎn)基金的現(xiàn)狀

2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最為嚴(yán)厲，銀行信貸一再緊縮，使得房地產(chǎn)基金迅速發(fā)展，不過(guò)房地產(chǎn)基金在國(guó)內(nèi)還是一個(gè)新興領(lǐng)域，加上政策環(huán)境不完善、專業(yè)人才缺乏等問(wèn)題的制約，其發(fā)展模式與國(guó)外相比還有很大差別。

目前多數(shù)房地產(chǎn)基金以私募方式募集，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)委貸給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或以股權(quán)投資，與真正意義上的房地產(chǎn)基金有很大不同。私募股權(quán)基金由GP和LP組成，GP是普通合伙人，通常出資比例很少，主要負(fù)責(zé)基金管理，LP是有限合伙人，負(fù)責(zé)出資。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)基金主要還是以投資公司形式運(yùn)作，投資公司的形式有諸多弊端：基金規(guī)模相對(duì)較小、股東容易操縱公司、投資利益得不到保障，還易陷入非法融資的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，房地產(chǎn)基金的退出機(jī)制受限于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境也存在先天不足。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)基金通過(guò)IPO方式退出難以實(shí)現(xiàn)，因此多采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股東回購(gòu)和管理層收購(gòu)等退出方式。投資人出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考慮以及管理人急于做出業(yè)績(jī)等因素導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)基金通常追求短期回報(bào)，不利于基金的長(zhǎng)期發(fā)展。根據(jù)國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)基金應(yīng)該長(zhǎng)期化甚至永續(xù)化，以投資人的退出而非基金的退出結(jié)束，這樣房地產(chǎn)基金才能獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

四、結(jié)論

鑒于成熟的國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，發(fā)展房地產(chǎn)基金既能實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的轉(zhuǎn)型，又能有效的防范金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融化進(jìn)程起到舉足輕重的作用。（1）中國(guó)政府應(yīng)放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，首先要建立健全法律環(huán)境，明確稅收優(yōu)惠政策，這對(duì)房地產(chǎn)基金的初期發(fā)展尤為重要；其次政府應(yīng)引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為、培育房地產(chǎn)中介市場(chǎng)；另外，除了支持大型國(guó)有企業(yè)，政府還應(yīng)鼓勵(lì)民營(yíng)房地產(chǎn)基金公司快速成長(zhǎng)，做大做強(qiáng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金。（2）隨著宏觀調(diào)控的長(zhǎng)期深入以及行業(yè)發(fā)展的逐漸成熟，房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)基金合作的需要越來(lái)越明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)加強(qiáng)與房地產(chǎn)基金公司的合作，防范風(fēng)險(xiǎn)，共同促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。（3）房地產(chǎn)基金公司要采取“引起來(lái)”和“走出去”的戰(zhàn)略，加強(qiáng)與國(guó)際先進(jìn)水平的專業(yè)化公司合作，這樣才能提高自身的專業(yè)資產(chǎn)管理水平，盡快培養(yǎng)出專業(yè)化、了解市場(chǎng)又精通業(yè)務(wù)的管理隊(duì)伍，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)基金快速成長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄒毅.房地產(chǎn)基金：適者生存的資本游戲[J].滬港經(jīng)濟(jì)，2012（2）

篇(4)

2010年被稱為房地產(chǎn)基金元年，基金井噴的趨勢(shì)延續(xù)到2011年。基金投資模式與投資對(duì)象呈現(xiàn)更多的多元化，沒(méi)有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)則，表現(xiàn)出強(qiáng)烈的草根特性。如此魚(yú)龍混雜的新生行業(yè)，極可能面對(duì)一場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)整與政府監(jiān)管所帶來(lái)的洗牌。

緊縮型調(diào)控催生房地產(chǎn)基金

隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控從緊，房地產(chǎn)企業(yè)想要通過(guò)傳統(tǒng)的融資方式獲得資金越發(fā)困難，房企被迫尋求其他融資渠道，

可供選擇的方式主要為信托和房地產(chǎn)基金

2011年上半年，房地產(chǎn)信托瘋狂增長(zhǎng)，在融資結(jié)構(gòu)中發(fā)揮了巨大作用。上半年包括保障房在內(nèi)，共發(fā)行536款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)1670.1億元，同比增長(zhǎng)137.36％，超過(guò)了去年全年資金量。但是，從2011年5月開(kāi)始，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托提出嚴(yán)格監(jiān)管要求，大部分信托計(jì)劃被迫聊肖。于是，旁地產(chǎn)基金也就成為了房企融資的主要方式。

基金規(guī)模增長(zhǎng)明顯

2010年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募基金開(kāi)始增長(zhǎng)。根據(jù)China Venture的數(shù)據(jù)，2010年P(guān)E投資房地產(chǎn)項(xiàng)目為17例，較2009年增長(zhǎng)29％，投資金額為10億美元，較上一年增長(zhǎng)71％；2011年，房地產(chǎn)PE的投資熱度并未減退，《2011年第二季度中國(guó)PE統(tǒng)計(jì)報(bào)告》表明，2011年第二季度，中國(guó)私募股權(quán)基金投資于房地產(chǎn)的案例有四起，投資金額為2億美元。同時(shí)，各房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛成立房地產(chǎn)基金。如復(fù)地、金地、華潤(rùn)、中海等。

目前已有的房地產(chǎn)基金投資項(xiàng)目，主要集中于一二線城市。其中，一線城市的項(xiàng)目多為商業(yè)地產(chǎn)、商檔住宅別墅，二線城市項(xiàng)目中，普通住宅占更大比例。

從城市布局的情況來(lái)看，投資項(xiàng)目主要分布在環(huán)渤海地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)及中西部的武漢、重慶、成都和西安四市。其中，開(kāi)發(fā)商旗下的地產(chǎn)基金跟隨項(xiàng)目投資，目前分布在貴州、廣西等地區(qū)；而獨(dú)立的房地產(chǎn)基金，則更集中在東部發(fā)達(dá)地區(qū)、區(qū)域中心城市及省會(huì)城市，更著重于投資項(xiàng)目的高收益與良好的退出渠道。

從物業(yè)類型來(lái)看，大部分投資青睞于住宅這類流動(dòng)性較強(qiáng)的項(xiàng)目。

如何定位

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的剛性需求，需要房地產(chǎn)基金來(lái)滿足，但房地產(chǎn)基金的設(shè)立，并非單為滿足房企的融資要求。作為投資主體，房地產(chǎn)基金必然謀求自身的生存發(fā)展以及合理的回報(bào)。只有具有清晰定位、可持續(xù)商業(yè)模式的基金，才能經(jīng)受住大浪淘沙的考驗(yàn)，得以長(zhǎng)期地生存。

首先，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有明顯的區(qū)域性特征。對(duì)于所有基金來(lái)講，集中在相同的區(qū)域進(jìn)行投資并非一件好事，但對(duì)于單個(gè)房地產(chǎn)基金，將投資項(xiàng)目集中在管理團(tuán)隊(duì)所熟悉的某―個(gè)特定區(qū)域，有助于降低項(xiàng)目識(shí)別成本和投資風(fēng)險(xiǎn)，也方便基金管理人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。早期外資基金進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)投資房地產(chǎn)，多與當(dāng)?shù)嘏缘禺a(chǎn)商合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，就是在尋找市場(chǎng)的合作伙伴。

其次，房地產(chǎn)基金將進(jìn)一步向細(xì)分專業(yè)化的方向發(fā)展。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，投資于持有型物業(yè)目專注于特定物業(yè)類型是大趕勢(shì)所趨。美國(guó)在1994年可歸類為多樣化投資類型的房地產(chǎn)投資信托基金有48家，到2000年已減少到20家。截至2011年7月，美國(guó)共有REITs 145家，其投資已相當(dāng)專業(yè)化。

專業(yè)化發(fā)展之路需要專業(yè)化的人才來(lái)運(yùn)作。目前，國(guó)內(nèi)少數(shù)的旁地產(chǎn)基金在建立之初，提出的專業(yè)化投資方向，就是其管理團(tuán)隊(duì)擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域。

持續(xù)穩(wěn)定的商業(yè)模式

成熟的行業(yè)，擁有能夠持續(xù)的商業(yè)模式。而新生的房地產(chǎn)基金，除了簡(jiǎn)單的投資、銷售、退出的模式以外，也還在做著不同的嘗試。

其一，再開(kāi)發(fā)增值投資型。高和投資效仿鐵獅門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，專門(mén)選擇商業(yè)地產(chǎn)作為投資對(duì)象，采用“整購(gòu)+資產(chǎn)精裝修+銷售”的模式，在不到一年半的時(shí)間內(nèi)先后投資凱德華璽、中莎廣場(chǎng)等項(xiàng)目。此種模式，要求基金管理團(tuán)隊(duì)具有較高的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，能夠在短期內(nèi)引入一流的物業(yè)服務(wù)等手段，井且具有強(qiáng)大的租戶招商能力；同時(shí)，基金還要擁有強(qiáng)大的銷售能力，能在短期內(nèi)將改造好的資產(chǎn)迅速銷售出去。

高和短線投資的主要風(fēng)險(xiǎn)，是基金的退出機(jī)制的不成熟和未成型。與國(guó)際市場(chǎng)相比。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金缺乏公開(kāi)上市渠道，但高和采取了一種折衷的方法，即化整為零：將資產(chǎn)分散出售紿不同投資者，降低商業(yè)地產(chǎn)投資的門(mén)檻，在減小單個(gè)投資者投資規(guī)模的同時(shí)，也提高了資產(chǎn)的流動(dòng)性。此外，近年來(lái)一些政策的出臺(tái)，也為房地產(chǎn)基金提供了更為便捷的退出渠道。2011年3月，發(fā)改委重啟PE基金備案，經(jīng)過(guò)備案的基金能夠獲得社保基金的投資，社保基金亦明確提出有1000億資金會(huì)在未來(lái)幾年用于私募投資。優(yōu)質(zhì)持續(xù)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)，具備保值增值特性和較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，將成為險(xiǎn)資與社保基金青睞的投資對(duì)象。

其二，直接從事大型城市綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。2010年12月成立的星浩投資，于2011年3月募集近60億資金，投資大連東港新城。其基金有限合伙人聚集了大批民營(yíng)企業(yè)，欲打造包含民企總部、購(gòu)物中心主題酒店、私人會(huì)所及精品住宅在內(nèi)的星光耀城市綜合體，眾多民企既充當(dāng)其合伙人，也將會(huì)成為部分物業(yè)的租戶。

“打造城市綜合體”、“出售住宅和寫(xiě)字樓回籠資金”、“出租購(gòu)物中心形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，星浩資本的投資開(kāi)發(fā)模式與萬(wàn)達(dá)等城市綜合體開(kāi)發(fā)商雖有頗多類似之處，但是兩者還是有著顯著的區(qū)別。首先，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的主體不同。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)以開(kāi)發(fā)商的身份參與項(xiàng)目的全程開(kāi)發(fā)，星浩資本只相當(dāng)于投資人角色；另外、萬(wàn)達(dá)的主力租戶是成為戰(zhàn)略合作伙伴的第三方品牌資源，星光耀計(jì)劃中主要物業(yè)租戶與基金合伙人掛鉤，基金投資者的選擇與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)密切相關(guān)。

其三，開(kāi)發(fā)商系基金――業(yè)務(wù)擴(kuò)張的另類方式。金地的房地產(chǎn)基金迥異于傳統(tǒng)基金機(jī)構(gòu)，金地集團(tuán)從2010年開(kāi)始將房地產(chǎn)基金作為公司的戰(zhàn)略新業(yè)氖在天津成立了專注于基金管理的穩(wěn)盛投資天津管理有限公司，并發(fā)起成立了―系列合伙制的房地產(chǎn)私募基金。2011年，穩(wěn)盛天津及其投資的穩(wěn)恒基金發(fā)起設(shè)立穩(wěn)實(shí)基金，引入信托募集的資金，投資于湖南福晟99％的股權(quán)，開(kāi)發(fā)長(zhǎng)沙錢(qián)隆世家項(xiàng)目。在錢(qián)隆世家項(xiàng)目中，福晟集團(tuán)獲得了房地產(chǎn)基金的投資。金地集團(tuán)作為投資人，將取得基金的杠桿收益；作為基金管理人，將取得基金管理收入，分享投資業(yè)績(jī)；作為項(xiàng)目管理人，還將取得項(xiàng)目管理服務(wù)收入；更為重要的是，金地集團(tuán)作為剛進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，通過(guò)旗下房地產(chǎn)基金的股權(quán)投資，迅速獲得了當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開(kāi)發(fā)和管理的機(jī)會(huì)，并省去了拍地等前期一系列環(huán)節(jié)：從某種角度來(lái)說(shuō)，金地通過(guò)金融手段實(shí)現(xiàn)了自身業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。

2011年8月底，中國(guó)房地產(chǎn)基金投資聯(lián)盟提出，“我們提供增值服務(wù)，除了為其解決資金需求以外，基金利用股東單位資

源為其提供管理輸出、渠道指引、品牌輸出的增值服務(wù)；”近兩年來(lái)成立的房地產(chǎn)基金的發(fā)起人和管理團(tuán)隊(duì)，多為旁地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)人員組合而成，如此具有復(fù)合專業(yè)背景的團(tuán)隊(duì)，能為項(xiàng)目公司提供從篩選、管理到咨詢、營(yíng)銷等各環(huán)節(jié)的服氖這從以上三種模式中可見(jiàn)一斑。

制約房地產(chǎn)基金長(zhǎng)期發(fā)展的問(wèn)題

作為新興領(lǐng)域，房地產(chǎn)基金的發(fā)展并非一帆風(fēng)順。眼下看來(lái)，有三大問(wèn)題需要厘清。

其一，基金融資瓶頸需要突破。由于法律監(jiān)管因素，私募基金投資門(mén)檻較高，主要依賴機(jī)構(gòu)、企業(yè)和高凈值個(gè)人，吸收公眾小額資金只能借助信托渠道；同時(shí)，由于新成立的基金管理者較少成功業(yè)績(jī)，投資人對(duì)房地產(chǎn)基金缺乏信心，不愿將資金交由陌生的基金管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。房地產(chǎn)基金需要通過(guò)銀行、保險(xiǎn)等大型投資機(jī)構(gòu)尋找投資人，只有極少部分從品牌房企出來(lái)的基金管理者’才能夠在原有客戶渠道中募集資金。顯然，這些都不是長(zhǎng)久之計(jì)。

篇(5)

目前，投資海外房地產(chǎn)的QDII基金共有5只。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月5日，今年以來(lái)QDII業(yè)績(jī)排名第一的是諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)，收益率為14.46%；廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)以13 .46%收益率緊隨其后；鵬華美國(guó)房地產(chǎn)收益率12.93%，排名第三；嘉實(shí)全球房地產(chǎn)收益率9. 31%，排名第五。國(guó)泰美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)虧損8.39%，在所有QDII基金中排名靠后。

“押寶”美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的強(qiáng)勢(shì)，國(guó)內(nèi)基金公司2013年推出多只QDII產(chǎn)品，涌入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)抄底。當(dāng)時(shí)，我與一位發(fā)行新產(chǎn)品的基金經(jīng)理私下聊天，問(wèn)他對(duì)自己管理的美國(guó)房地產(chǎn)基金的預(yù)期到底怎么樣，那位嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y行家的收益率目標(biāo)是50%，樂(lè)觀得讓我吃驚。轉(zhuǎn)眼大半年過(guò)去，房地產(chǎn)QDII基金的良好表現(xiàn)，印證了這位基金經(jīng)理的判斷。

《投資與理財(cái)》記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)績(jī)領(lǐng)先的4只QDII基金中，諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)、嘉實(shí)全球房地產(chǎn)和鵬華美國(guó)房地產(chǎn)都是以投資權(quán)益型的REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）為主。3只基金的主要區(qū)別在于諾安和嘉實(shí)的投資地域更廣，從全球范圍內(nèi)進(jìn)行投資。當(dāng)然，由于美國(guó)市場(chǎng)上的REITs占到了一半以上，因此兩只產(chǎn)品還是以美國(guó)市場(chǎng)為主。廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)則干脆是一只指數(shù)基金

。地產(chǎn)QDII優(yōu)異的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，來(lái)自美國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁基本面的支撐。全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)最近公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)3月成屋簽約銷售指數(shù)月率錄得新高，創(chuàng)2 011年5月以來(lái)的最高水平，并錄得9個(gè)月以來(lái)首次走高，顯示美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始企穩(wěn)，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的前景仍比較樂(lè)觀。

篇(6)

3.1美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金

REITs最早誕生于美國(guó)，美國(guó)是房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）最發(fā)達(dá)的市場(chǎng)，其規(guī)模約占全球的76%左右。美國(guó)型REITs相比其它國(guó)家（或地區(qū)）的REITs有其自己的特點(diǎn)。

3.1.1稅收優(yōu)惠對(duì)美國(guó)

REITs的推動(dòng)縱觀REITs在美國(guó)的發(fā)展歷史，其變化發(fā)展均受稅法變動(dòng)的顯著影響。REITs傳統(tǒng)的含義是專門(mén)持有房地產(chǎn)、與抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有這兩種資產(chǎn)的一種封閉式基金[30]。目前REITs的前身為馬薩諸塞商業(yè)信托(Massachusettstrusts)，它是為了享有稅收優(yōu)惠，規(guī)避相關(guān)法律而誕生的9，隨后這種信托投資方式很快在美國(guó)各大城市發(fā)展起來(lái)。到了1935年，美國(guó)最高法院取消了這種信托的稅收優(yōu)惠，房地產(chǎn)類信托在美國(guó)開(kāi)始進(jìn)入基本停滯狀態(tài)。1960年美國(guó)《國(guó)內(nèi)稅法改革》正式批準(zhǔn)成立REITs業(yè)務(wù)，并規(guī)定了REITs能夠享受的稅收優(yōu)惠政策，同年出臺(tái)的《房地產(chǎn)投資信托法案》（RealEstateInvestmentTrustActof1960）進(jìn)一步明確了REITs享有與共同基金同樣的特殊稅收優(yōu)惠政策。REITs成立后，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化和稅法等相關(guān)法律的不斷調(diào)整，經(jīng)歷了曲折的發(fā)展過(guò)程。其中《1976年稅制改革法》（TaxReformActof1976,TRA76）和1986年的《稅收改革法案》（TaxReformActof1986,簡(jiǎn)稱1986）對(duì)當(dāng)時(shí)處于低迷的REITs起到了有利的推動(dòng)作用。2001年的《REITs現(xiàn)代化法》允許REITs獲得稅后補(bǔ)貼，同時(shí)將REITs應(yīng)納稅收益的分配比例從95%降低到90%，這使得在亞洲金融危機(jī)時(shí)期受到嚴(yán)重打擊的REITs又開(kāi)始穩(wěn)步發(fā)展[31]。美國(guó)REITs稅收的變革對(duì)REITs發(fā)展的影響如圖5所示。9當(dāng)時(shí)美國(guó)的法律禁止一般的公司持有與經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的房地產(chǎn)，而允許信托持有房地產(chǎn)，只要信托的收入被用來(lái)分配給各個(gè)受益人的，就不必納稅。-18-1971-2007年1月底美國(guó)REITs的數(shù)量與市值05010015020025019711976198119861991199620012007年份個(gè)050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000百萬(wàn)美元美國(guó)REITs數(shù)量美國(guó)REITs的市值來(lái)源：根據(jù)NAREIT網(wǎng)上資料整理編制，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)附錄1圖5稅收政策與美國(guó)REITs數(shù)量和市值的變動(dòng)關(guān)系

3.1.2美國(guó)REITs的法定條件自1960年《美國(guó)房地產(chǎn)投資信托法》起，美國(guó)多次出臺(tái)稅收改革法案，對(duì)REITs的收入來(lái)源、擁有、運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)范圍、稅收補(bǔ)貼等作出了詳細(xì)的規(guī)定。稅收優(yōu)惠已經(jīng)成為其主要優(yōu)勢(shì)之一：凡符合稅法規(guī)定要求的REITs具有避免雙重征稅的特征，獲準(zhǔn)把股利支出從公司應(yīng)稅收入中扣除；同時(shí)REITs在分紅時(shí)具有遞延納稅的功能。為了取得免繳公司所得稅的地位，REITs必須滿足以下5方面的法定要求。這些要求被業(yè)內(nèi)稱作是取得REITs免稅資格時(shí)的一系列“測(cè)試”（見(jiàn)表2）。1986年稅收改革法1976年稅收改革法2001年《REITs現(xiàn)代化法》-19-表2REITs資格的法定要求資料來(lái)源：InternalRevenueCode,IRC,Secs.856-858.

3.1.3美國(guó)REITs的運(yùn)營(yíng)流程

美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的基本運(yùn)作模式如圖6所示[32]。根據(jù)REITs的基本運(yùn)作模式，其基本運(yùn)營(yíng)流程如下：REITs通過(guò)在股票市場(chǎng)發(fā)行股票（IPO或增發(fā)）募集資金后10，持有并管理房地產(chǎn)資產(chǎn)11，投資者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)REITs股票間接投資于房地產(chǎn)，并可以在股票市場(chǎng)進(jìn)行交易，獲得資本利得和流動(dòng)性。REITs的收入主要包括出租房地產(chǎn)的租金、投資于其它REITs股票所得的股利、投資于房地產(chǎn)抵押貸款和短期債務(wù)工具的利息收益。10這里的REITs是指公開(kāi)上市交易的REITs。11REITs所持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的類型范圍較寬，包括持有

（1）實(shí)際房地產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)的所有權(quán)及其他收益；

（2）其他REITs的股票。另外，REITs還可以持有不超過(guò)1年的短期投資（債務(wù)工具或股份）。主要方面具體要求組織結(jié)構(gòu)（組織測(cè)試）1.必須采取公司、商業(yè)信托或者協(xié)會(huì)（association）的組織形式；2.必須由一個(gè)或多個(gè)董事或者受托人進(jìn)行管理；3.征稅時(shí)視為國(guó)內(nèi)公司法人；4.不屬于金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司。股權(quán)結(jié)構(gòu)（所有權(quán)測(cè)試）1.股票或收益憑證必須可以轉(zhuǎn)讓；2.“百人原則”：股東或收益人不得少于100人；3.“五人原則”：在一個(gè)納稅年度的后半年，5個(gè)或5個(gè)以下的個(gè)人持有的REIT股份不得超過(guò)50%。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)（資產(chǎn)測(cè)試）1.房地產(chǎn)、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、政府證券必須占到總資產(chǎn)的75%以上；2.除了上述政府證券之外，REIT持有單個(gè)發(fā)行人的證券不得超過(guò)總資產(chǎn)的5%，不得超過(guò)該發(fā)行人已發(fā)行有投票權(quán)證券余額的10%。收入結(jié)構(gòu)（收入測(cè)試）1.下列收益必須占到總收入的95%以上：股利、利息、房地產(chǎn)租金，股票、證券和房地產(chǎn)處理收益，房地產(chǎn)相關(guān)稅種的減稅或退稅，被取消贖回權(quán)的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得等；2.下列收益必須占到總收入的75%以上：房地產(chǎn)租金，房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押擔(dān)保債務(wù)孳生利息，房地產(chǎn)處置收益，從其他REIT投資中所得收益，房地產(chǎn)相關(guān)稅種的減稅或退稅，被取消贖回權(quán)的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得等。3.下列收益占總收入的比例不得超過(guò)30%；處置持有期不滿1年的股票或其他證券所得，處置持有期不滿4年的房地產(chǎn)所得等。收益分配（分配測(cè)試）每年95%（2001年1月1日降低至90%）以上的應(yīng)稅收入必須作為股利分配給股東。-20-圖6美國(guó)房地產(chǎn)投資基金的基本運(yùn)作模式

3.2亞洲的房地產(chǎn)投資信托基金與擁有

40多年歷史的美國(guó)REITs相比，亞洲REITs市場(chǎng)如同一個(gè)“新生兒”。但近年來(lái)，以日本、新加坡和我國(guó)香港地區(qū)為代表的亞洲房地產(chǎn)投資基金市場(chǎng)發(fā)展較快。其中，馬來(lái)西亞的房地產(chǎn)投資信托基金問(wèn)世雖已有10多年時(shí)間，但發(fā)展?fàn)顩r不好。韓國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)驗(yàn)并不理想。下面主要以日本、新加坡和香港為代表，介紹亞洲REITs的發(fā)展情況。

3.2.1日本的房地產(chǎn)投資信托基金

日本房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展背景如下：（1）房地產(chǎn)價(jià)格飆升，資產(chǎn)膨脹；（2）政府對(duì)于證券發(fā)行管制放寬；（3）住宅融資貸款余額增加；（4）企業(yè)已發(fā)行證券籌資需求增加；(5)休閑與商用不動(dòng)產(chǎn)漸趨熱火[33]。2001年日本首只REIT(J-REIT)NipponBuildingFundInc在東京證券交易所上市，標(biāo)志著亞洲REITs市場(chǎng)的誕生。到2006年底，日本房地產(chǎn)投資基金公司數(shù)量在一年內(nèi)從22家上升至38家，REITs市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到290億美元，占亞洲REITs將近65%的市場(chǎng)份額。1．日本REITs的運(yùn)作模式和流程（1）運(yùn)作模式投資者證券市場(chǎng)REIT(上市公司)IPO/增發(fā)投資組合投資資產(chǎn)管理公司委托管理持有租金股利利息資本利得（股票升值收益）買(mǎi)賣(mài)股票股利持有股份-21-日本REITs的基本運(yùn)作模式如圖7所示。圖7日本REITs的運(yùn)作模式（2）運(yùn)作流程日本REITs基本運(yùn)作流程如下：A.不動(dòng)產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者；B.投資者將其持有的共有持分權(quán)信托給信托銀行；C.信托銀行給投資者發(fā)受益憑證，并將不動(dòng)產(chǎn)全部貸給（即租賃給）不動(dòng)產(chǎn)公司，同時(shí)向該公司收取租賃費(fèi)；D.信托公司向投資者發(fā)放紅利；E.信托銀行也可以將該房地產(chǎn)在市場(chǎng)上銷售，從購(gòu)買(mǎi)者身上獲取價(jià)款，再按比例分配給投資者。2．日本REITs的組織形式REITs在日本既可以是公司型也可以是契約型，契約型REITs根據(jù)投資管理人的不同又可分為間接型和直接型。間接型REITs的投資管理人需要聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)某基金管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)作。直接型RETIs不需要從外聘請(qǐng)基金管理人，基金經(jīng)理可由信托公司內(nèi)部人士擔(dān)任[34]。

3.2.2新加坡的房地產(chǎn)投資信托基金

新加坡早在1986年就提出了設(shè)立房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)的想法。1999年新加坡金融管理局頒布了房地產(chǎn)基金準(zhǔn)則，為設(shè)立REITs跨出了關(guān)鍵一步。2001年11月新加坡嘗試通過(guò)SingMallPropertyTrust房地產(chǎn)信托（SPT）發(fā)行第一只REIT。由于首次公開(kāi)募股的認(rèn)購(gòu)不足，導(dǎo)致首只REIT上市計(jì)劃無(wú)法實(shí)現(xiàn)。失敗的原因主土地所有者（委托及受益人）信托受益權(quán)信托紅利信托期滿歸還財(cái)產(chǎn)信托銀行土地信托銀行信托財(cái)產(chǎn)（土地）信托財(cái)產(chǎn)（建筑物）建筑公司承包合同金融機(jī)構(gòu)建筑貸款支付利息承租或買(mǎi)受人出售出租租金價(jià)格-22-要?dú)w咎市場(chǎng)時(shí)機(jī)不理想和缺乏稅收優(yōu)惠。2002年嘉德置地（CapitaLand）重組了SPT,并以“CaptiaMallTrust”（CMT）的名字再次發(fā)行12，取得了成功。隨后騰飛基金（A-REIT）在2002年11月19日也首次公開(kāi)募股。新加坡國(guó)內(nèi)稅務(wù)局給予的稅收優(yōu)惠是這兩只REIT獲得成功的主要因素。另一個(gè)原因是REIT客觀的收益率，CMT和A-REIT的預(yù)期收益分別是7%和8%[35]。目前新加坡有16只房產(chǎn)投資信托掛牌，涉及市場(chǎng)資金超過(guò)260億新元，使新加坡成為日本以外亞洲最大的房產(chǎn)投資信托市場(chǎng)，投資領(lǐng)域涉及到商場(chǎng)、工業(yè)廠房、辦公樓、車(chē)庫(kù)等，2006年又?jǐn)U展到旅店業(yè)，甚至保健業(yè)13。

1．新加坡REITs的特點(diǎn)新加坡房REITs主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)。

（1）很大程度上參考了美國(guó)和澳大利亞房地產(chǎn)信托基金的法規(guī)和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，為了使新加坡成為世界金融中心，新加坡政府放寬了很多相關(guān)的規(guī)定，包括稅務(wù)優(yōu)惠政策，如REITs將收入的90%分配給投資者后其盈利可免繳所得稅，同時(shí)個(gè)人投資者收益可免繳個(gè)人所得稅，豁免注入REITs的物業(yè)所應(yīng)繳付的印花稅等。

（2）法規(guī)較齊全，業(yè)務(wù)開(kāi)展較早，市場(chǎng)信譽(yù)較好，且近年來(lái)發(fā)展很快，前景很好。新加坡已經(jīng)吸引了16只REIT股,市值約為193億美元,而香港則只吸引到了7只REIT股,市值為88億元。在吸引來(lái)自中國(guó)大陸的REIT上市方面,新加坡的優(yōu)勢(shì)變得越來(lái)越明顯。

（3）REITs的大股東都有很強(qiáng)的實(shí)力和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景。這些大股東愿意在不失掉這些物業(yè)的情況下，增加資產(chǎn)的流動(dòng)性即融到更多的資金來(lái)進(jìn)一步開(kāi)拓自己的主營(yíng)業(yè)務(wù)。

（4）新加坡的房地產(chǎn)投資信托投資者中有16%是散戶，這個(gè)比例比一般股票的5%散戶投資者要多[36]。

2．新加坡REITs的運(yùn)作流程新加坡REITs的基本運(yùn)作流程如下。

（1）選擇包裝的物業(yè)。被選擇的物業(yè)必須能夠獲得穩(wěn)定租金收入并有較廣的增值空間。

（2）以選出的物業(yè)為基礎(chǔ)，發(fā)行有價(jià)證券來(lái)募集資金。12CMT的IPO定價(jià)為每單位0.96新元，據(jù)估計(jì)大約是給予了凈資產(chǎn)（NAV）2%的縮水。第一次的IPO的縮水大約為2.7%。13《新加坡16個(gè)REITs260億新元:位居亞洲信托市場(chǎng)第二》，聯(lián)合早報(bào)，2007年5月28日。-23-

（3）將募集的資金用于投資其它房地產(chǎn)，獲得穩(wěn)定的租金收入。

（4）房地產(chǎn)投資信托基金的有價(jià)證券可以在二級(jí)市場(chǎng)上流通轉(zhuǎn)讓，從而解決投資者的資金退出問(wèn)題。

（5）以作為基金基礎(chǔ)的物業(yè)產(chǎn)生的租金收入和基金募集之后投資的物業(yè)產(chǎn)生的租金收入來(lái)作為基金分配的紅利。

3.2.3香港的房地產(chǎn)投資信托基金

2003年8月，香港證券和期貨委員會(huì)(SecuritiesandFuturesCommission,SFC)了房地產(chǎn)投資信托的相關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)投資信托的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格、投資范圍、利潤(rùn)分配等方面做出了明確的規(guī)定。2005年6月16日，香港證監(jiān)會(huì)對(duì)03年的《香港房地產(chǎn)投資信托基金守則》的兩處地方進(jìn)行了修改:一是REITs允許的投資領(lǐng)域發(fā)生了變化。原來(lái)《守則》規(guī)定，在香港上市的REITs只可投資于香港的物業(yè)，現(xiàn)在改為海外的物業(yè)也可投資；二是放寬REITs的負(fù)債比率，從原來(lái)的35%放寬至45%。2005年11月18日14，香港第一只REIT，也是全球最大的房地產(chǎn)信托IPO——領(lǐng)匯基金（LinkREIT）發(fā)行，募集到1,100多億港幣，獲得19倍的超額認(rèn)購(gòu)15。2005年12月16、17日又分別成功推出繁榮房地產(chǎn)投資信托基金（ProsperityREIT）和第一只以廣州物業(yè)為基礎(chǔ)、跨境上市的越秀地產(chǎn)投資信托基金（GZIREIT）。到目前為止，香港已有七只REIT股,市值約88億元。

1．香港REITs的運(yùn)作流程和特點(diǎn)香港房地產(chǎn)投資信托基金的基本運(yùn)作流程與新加坡相似，將合適的物業(yè)進(jìn)行包裝募集資金，通過(guò)募集的資金去投資更多的物業(yè)，分派的股息收益主要來(lái)源于物業(yè)的租金收入，基金單位可以在證券交易所上市交易。香港的房地產(chǎn)投資信托基金有以下特點(diǎn)。（1）專注投資于可產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目。禁止投資于空置土地或從事和參與物業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)（不包括修繕、裝修）；不得以借出、承擔(dān)、擔(dān)保、加簽或以其它任何方式，直接或間接就任何人的任何責(zé)任或債務(wù)承擔(dān)責(zé)任；不得購(gòu)入任何可能使其承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的資產(chǎn)。（2）為了確保房地產(chǎn)投資信托具有較為清晰的資產(chǎn)隔離，香港規(guī)定房地產(chǎn)投資14LinkREIT曾嘗試于2004年12月公開(kāi)募股，但由于房屋租戶的法律訴訟而被擱置。15“LinkREITIPOsetspriceattheupperendofrange”,BusinessTimesSingapore,2005年11月21日。-24-信托必須以信托的結(jié)構(gòu)模式組成。房地產(chǎn)投資信托可以通過(guò)特別控股公司持有物業(yè)。（3）必須持有每項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目最少2年，分派股息占稅后凈收入比率不少于90%，借貸不超過(guò)資產(chǎn)總值的45%，可以將資產(chǎn)抵押作為借入款項(xiàng)的抵押品。（4）對(duì)股東沒(méi)有REITs分紅、地產(chǎn)稅和資本利得等方面的特殊優(yōu)惠。但是越秀REITs作為香港上市的內(nèi)地離岸REITs，由于越秀投資在海外注冊(cè)了六家BVI公司，根據(jù)香港有關(guān)規(guī)定，BVI公司自香港以外地區(qū)所得的租金收入一般被視為香港以外地區(qū)或源自香港以外地區(qū)的收入，免繳香港利得稅16。

2．香港REITs的實(shí)例分析鑒于香港地區(qū)的REITs對(duì)我國(guó)內(nèi)地有較大的借鑒作用，下面選擇領(lǐng)匯（Link-REIT）房地產(chǎn)投資信托基金為例對(duì)香港REITs的資產(chǎn)選擇、運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)和運(yùn)作流程進(jìn)行分析。（1）上市選擇領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金通過(guò)在香港聯(lián)合交易所（“聯(lián)交所”）掛牌上市募集資金，公開(kāi)發(fā)售集資237.06億港元。投資者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金的基金單位，可分享及分擔(dān)房地產(chǎn)投資信托基金持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的利益和風(fēng)險(xiǎn)。（2）資產(chǎn)的選擇領(lǐng)匯基金籌集資金后，購(gòu)買(mǎi)香港房委會(huì)旗下的物業(yè)（包括151個(gè)房委會(huì)旗下商場(chǎng)和178個(gè)停車(chē)場(chǎng)）以賺取租金收入，從而為基金單位持有人帶來(lái)穩(wěn)定的回報(bào)。領(lǐng)匯管理有限公司為基金管理人，領(lǐng)匯管理的商場(chǎng)、鮮活食品市場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)附近的公共屋及私人住宅樓宇居住的人口，接近全港一半人口，即約300萬(wàn)人。領(lǐng)匯基金管理有限公司的主要任務(wù)是負(fù)責(zé)制定領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金的投資和財(cái)務(wù)策略、資產(chǎn)提升、收購(gòu)和出售資產(chǎn)政策，以及領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金旗下物業(yè)組合的整體管理。（3）運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)與運(yùn)作程序領(lǐng)匯基金的運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)如圖8所示。16REITs問(wèn)路：越秀REITs案例解析，和越秀領(lǐng)跑內(nèi)地首只離岸REIT分拆上市可帶來(lái)雙贏，證券市場(chǎng)周刊，2005年12月5日。-25-資料來(lái)源：領(lǐng)匯的招股說(shuō)明書(shū)圖8Link-REIT運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)領(lǐng)匯基金因需規(guī)避有關(guān)法律挑戰(zhàn)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)相對(duì)復(fù)雜。根據(jù)領(lǐng)匯基金發(fā)售通函顯示,其基本運(yùn)作程序是：A.香港房屋委員會(huì)組建領(lǐng)匯基金管理公司,領(lǐng)匯基金管理公司在香港注冊(cè)成立FinanceCo，在開(kāi)曼群島注冊(cè)成立HoldCo和PropCo兩個(gè)公司，由PropCo作為承接香港房屋委員會(huì)旗下商場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)等物業(yè)的主體；B.根據(jù)有關(guān)合約，領(lǐng)匯基金管理公司、HoldCo公司、PropCo公司、FinanceCo公司都是香港房委會(huì)附屬公司，一旦上市成功，領(lǐng)匯基金管理公司和HoldCo公司所有股本都以信托方式由受托人匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)（亞洲）有限公司代為擁有，并為基金單位持有人之利益而持有；HoldCo公司成為PropCo公司的控股公司；FinanceCo公司則在領(lǐng)匯發(fā)售后作為領(lǐng)匯融資工具；C.PropCo公司向香港房委會(huì)購(gòu)買(mǎi)有關(guān)物業(yè)，以基金發(fā)行所募集的資金作為對(duì)價(jià)；D.領(lǐng)匯基金管理公司及受托人為投資者提供管理服務(wù)，并收取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用[37]。3.3各國(guó)（地區(qū)）REITs的比較從發(fā)展歷程看，美國(guó)REITs主要是市場(chǎng)廣泛需求和稅收制度驅(qū)動(dòng)的結(jié)果；而亞洲REITs主要是亞洲國(guó)家為了加強(qiáng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，政府通過(guò)專項(xiàng)法律法規(guī)驅(qū)動(dòng)的，沒(méi)有明顯的稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)。亞洲國(guó)家的REITs借鑒了美國(guó)的模式，因此和美投資者及基礎(chǔ)投資者受托人管理服務(wù)費(fèi)用費(fèi)用該等物業(yè)之擁有人、HoldCo、ProCo及FinanceCo以信托方式為基金單位持有人持有基金單位持有基金單位費(fèi)用HoldCoPropCo該等物業(yè)FinanceCo管理人策略伙伴策略伙伴服務(wù)-26-國(guó)REITs有一些共同的特征，但因?yàn)楦鲊?guó)國(guó)情的不同，在很多方面也存在明顯的差異。

3.3.1各國(guó)（地區(qū)）模式的比較表3各國(guó)（地區(qū)）REITs的比較

亞洲國(guó)家/地區(qū)美國(guó)日本新加坡香港法律結(jié)構(gòu)立法法度產(chǎn)品結(jié)構(gòu)所有權(quán)結(jié)構(gòu)用于房地產(chǎn)投資的最少份額分紅政策(最少分配)負(fù)債杠桿限制(占總資產(chǎn)百分比)對(duì)開(kāi)發(fā)行為投資的限制稅收優(yōu)惠地產(chǎn)區(qū)域限制公司稅收比較復(fù)雜5/50法則,最少100位基金投資者,根據(jù)OBR93,養(yǎng)老基金視為獨(dú)立投資者75%90%無(wú)無(wú)對(duì)分紅有優(yōu)惠無(wú)投資信托或投資公司專項(xiàng)法規(guī)較簡(jiǎn)單至少1000位基金投資者,最多的3位不得持有50%以上股份。前10位投資需少于總股份的75%75%90%無(wú)無(wú)對(duì)分紅有優(yōu)惠無(wú)信托單位或共同基金專項(xiàng)法規(guī)較簡(jiǎn)單至少25%的股份應(yīng)被多于500位投資者所持有70%90%35%或65%(如有信用評(píng)級(jí))，(最早25%,后逐步提高)有(工程完成時(shí)擁有該物業(yè)，不超過(guò)總資產(chǎn)的10%)對(duì)分紅和交易有優(yōu)惠無(wú)信托單位專項(xiàng)法規(guī)較簡(jiǎn)單無(wú)90%90%45%(2005年6月17日起，原為35%)禁止對(duì)分紅無(wú)優(yōu)惠無(wú)(2005年6月17日前僅限香港)來(lái)源：筆者根據(jù)相關(guān)資料整理通過(guò)本章上述分析，我們對(duì)國(guó)外（或地區(qū)）的REITs發(fā)展做以下小結(jié)。-27-

（1）各國(guó)的REITs以封閉式為主，開(kāi)放式較少。而且封閉式期限較長(zhǎng)，有利于基金更好地運(yùn)作。上市型基金成為房地產(chǎn)基金的主流品種，而上市的條件一般參考主板股票上市標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)上市REITs的信息披露有嚴(yán)格要求。

（2）美國(guó)是最典型的采用公司型REITs的國(guó)家，美國(guó)的傳統(tǒng)REITs以公司型為主，大量的現(xiàn)代REITs是以契約型和公司型相結(jié)合的混合型REITs。而在亞洲契約型REITs是主流：香港REITs采用契約型組織形式；在日本和新加坡，兩種組織形式均為法律許可，但實(shí)際操作中，日本以公司型為主，新加坡目前發(fā)行的均為契約型REITs[38]。

（3）美國(guó)REITs的結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜（有UPREIT,DOWNREIT，合股和紙夾等），亞洲國(guó)家的REITs結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單。

（4）很多國(guó)家REITs發(fā)展得到了稅收優(yōu)惠，且投資者必須獲得大部分投資收益（大多為90%）。

（5）各國(guó)都要求將REITs的大部分資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)，并對(duì)REITs資產(chǎn)的出售有嚴(yán)格的控制，這與一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)出售方式盈利有較大區(qū)別。

（6）各國(guó)（地區(qū)）REITs的投資對(duì)象具有廣泛性。可以投資商業(yè)地產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)、工業(yè)廠房、優(yōu)質(zhì)零售商鋪、高科技園及工業(yè)園區(qū)等。同時(shí)，美國(guó)的REITs可以發(fā)放抵押貸款，而香港明文規(guī)定不允許REITs發(fā)放抵押貸款。

3.3.2對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的啟示

通過(guò)上文對(duì)各國(guó)（或地區(qū)）REITs的介紹和比較分析，可以從以下幾個(gè)方面得出對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的啟示。

1．時(shí)機(jī)的選擇房地產(chǎn)投資信托基金除受到整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境——對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求與總體空置水平的影響外，投資對(duì)象選擇不當(dāng)、投資時(shí)機(jī)把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、營(yíng)運(yùn)成本的增加或貸款償還的拖欠，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)投資信托基金的營(yíng)運(yùn)業(yè)績(jī)與市場(chǎng)價(jià)值。如上文介紹，新加坡首次嘗試通過(guò)SingMallPropertyTrust房地產(chǎn)信托（SPT）發(fā)行第一只REIT，就由于市場(chǎng)時(shí)機(jī)不理想和缺乏稅收的優(yōu)惠而導(dǎo)致失敗。我國(guó)在推出REITs產(chǎn)品的過(guò)程中，要引以為戒，選擇合適的時(shí)機(jī)非常重要。

2．運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)的選擇除美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展比較成熟，發(fā)展結(jié)構(gòu)多樣化（有限合伙、UP-28-REIT或DOWNREIT等）外，各國(guó)（或地區(qū)）的房地產(chǎn)投資信托基金一般都采用最簡(jiǎn)單的信托模式。這與各國(guó)（或地區(qū)）的法律環(huán)境有關(guān)，美國(guó)的房地產(chǎn)信托基金相關(guān)立法已經(jīng)很完善，而其它國(guó)家（或地區(qū)）的立法遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及美國(guó)。而我國(guó)在考慮REITs模式選擇時(shí)，應(yīng)該選擇適合我國(guó)實(shí)際情況的模式，如果采用與美國(guó)一樣的公司模式，很可能無(wú)法控制其間的關(guān)聯(lián)交易。因此，我國(guó)在開(kāi)始階段宜采用最簡(jiǎn)單的模式，建議更多地參考香港REITs的結(jié)構(gòu)。

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 基金 對(duì)比分析

自從我國(guó)進(jìn)行對(duì)外開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)政策后，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，目前已經(jīng)取得了相當(dāng)大的成就，同時(shí)也在發(fā)展過(guò)程中經(jīng)歷了一些列的資金問(wèn)題。過(guò)去的二十年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源于銀行貸款和預(yù)售房款，各大銀行的貸款幅度逐年增加，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金確并沒(méi)有多上增長(zhǎng)，這就啟示房地產(chǎn)行業(yè)需要另外的更科學(xué)有效的渠道來(lái)獲取資金。

一、房地產(chǎn)投資基金與風(fēng)險(xiǎn)投資基金

據(jù)央行歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，自跨進(jìn)新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款逐年增加，形成了龐大的社會(huì)閑散資金，這些資金如果能利用到房地產(chǎn)資金市場(chǎng)，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)的“及時(shí)雨”，也為廣大老百姓的資金提供了滿意的投資方式，讓房地產(chǎn)商突破融資瓶頸就要在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資上下功夫。

首先對(duì)產(chǎn)業(yè)投資進(jìn)行分析，產(chǎn)業(yè)投資基金在我國(guó)就是直接投資于產(chǎn)業(yè)、對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理的利益共享和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。產(chǎn)業(yè)投資基金通過(guò)設(shè)立專門(mén)的基金公司，向不確定的多數(shù)投資者發(fā)行基金份額，它是一個(gè)與證券投資完全對(duì)等的概念。基金的管理是由基金公司自任基金管理人或者委托另外的管理人來(lái)管理基金投產(chǎn)，按資產(chǎn)組合原理進(jìn)行創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資或者基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資。從產(chǎn)業(yè)投資的對(duì)象上看，專門(mén)從事房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資基金就是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，也可以簡(jiǎn)稱房產(chǎn)投資基金。那些投向新興的迅速成長(zhǎng)的具備巨大競(jìng)爭(zhēng)潛力但是未上市的公司的資金就是風(fēng)險(xiǎn)型產(chǎn)業(yè)投資基金，也就是風(fēng)險(xiǎn)投資基金。

二、兩種投資基金的比較

中國(guó)加入世貿(mào)組織以來(lái)，經(jīng)濟(jì)投資形式也不斷增多，人們的投資選擇隨之增多，就目前最受關(guān)注的這兩種投資方式也各有裨益。

（一）風(fēng)險(xiǎn)性

由于投資對(duì)象的不同，所以資產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)不同。風(fēng)險(xiǎn)投資基金投資的是增長(zhǎng)潛力巨大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在這個(gè)投資過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要是技術(shù)、市場(chǎng)和人力風(fēng)險(xiǎn)，所以這樣的企業(yè)也呈現(xiàn)出高風(fēng)險(xiǎn)性。根據(jù)權(quán)威部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，高科技企業(yè)失敗的概率總是大過(guò)成功的概率。但是少部分高科技企業(yè)運(yùn)營(yíng)還是較為穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)狀況良好的高科技企業(yè)大概有10%，而30%的高科技企業(yè)生命力都很短，基本上會(huì)在一兩年就倒閉了。

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于市場(chǎng)，同樣是高風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槭袌?chǎng)總是瞬息萬(wàn)變，具有高度不確定性的市場(chǎng)總會(huì)帶來(lái)意想不到的風(fēng)險(xiǎn)，比如經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等等。基本上房地產(chǎn)投資不存在技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，而房地產(chǎn)投資基金是由專業(yè)的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行操作，他們豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)市場(chǎng)的敏銳判斷，一般能使投資者獲得較高的投資收益率，降低風(fēng)險(xiǎn)。

（二）收益性

高風(fēng)險(xiǎn)總是帶著高收益，才會(huì)吸引人們冒著風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資，很多人選擇風(fēng)險(xiǎn)投資基金就是為了追求背后的巨大利益，例如，美國(guó)在上世紀(jì)90年代的風(fēng)險(xiǎn)投資基金收益率高達(dá)150%，實(shí)際收益率也達(dá)到了45%，但是在本世紀(jì)遭遇了經(jīng)濟(jì)泡沫和經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)投資基金的收益率瞬間收縮到10%，而人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資的熱情也驟減下來(lái)，這也反映出風(fēng)險(xiǎn)投資基金的高風(fēng)險(xiǎn)性。

房地產(chǎn)投資基金相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)投資基金就會(huì)顯得較為平衡，房地產(chǎn)和股票是公眾投資選擇的兩種主要對(duì)象，股市價(jià)格下跌，物價(jià)上漲，貨幣貶值時(shí)，房地產(chǎn)的固有特性就決定了它成為保值增值的主要對(duì)象。例如，目前在我國(guó)，隨著城市化的不斷推進(jìn)，商品房就成為人們的消費(fèi)熱點(diǎn)，同時(shí)人們的經(jīng)濟(jì)收入也在不斷增加，這就表示，如果房地產(chǎn)投資總量不盲目擴(kuò)大的前提下，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期收益相對(duì)較高。

（三）退出機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)投資基金的退出渠道較窄，因?yàn)橹饕耐顿Y對(duì)象是未上市企業(yè)，一般只是兩種退出方式，企業(yè)破產(chǎn)失敗退出或者企業(yè)上市取得其他收益成功退出。房地產(chǎn)投資基金的受限很小，隨著投資項(xiàng)目的銷售就能實(shí)現(xiàn)基金的完全退出，這也是房地產(chǎn)投資基金優(yōu)于其他基金的一個(gè)方面。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金之間的差異，在新時(shí)期房地產(chǎn)投資基金興起的情況下就不能照搬風(fēng)險(xiǎn)投資基金的運(yùn)作模式，但是一定要借鑒風(fēng)險(xiǎn)投資基金的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，研究出適合房地產(chǎn)投資基金自己的運(yùn)作模式和注意事項(xiàng)。

（四）發(fā)展規(guī)模

房地產(chǎn)投資基金在目前即將迎來(lái)發(fā)展的高峰，相關(guān)的部門(mén)要對(duì)這種新興的投資模式給予充分的支持。我國(guó)目前現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)有80多個(gè)，規(guī)模超過(guò)1億元的風(fēng)險(xiǎn)投資基金有30多個(gè)，美國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)700多個(gè)，管理基金500億美元，相比之下，中國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)投資差距還很大。中國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)缺乏經(jīng)驗(yàn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力很弱，沒(méi)有辦法運(yùn)行自我發(fā)展運(yùn)行機(jī)制。所以，在房地產(chǎn)投資時(shí)，要充分考慮集合投資，分散風(fēng)險(xiǎn)的要求，單個(gè)基金規(guī)模不能過(guò)小也不能過(guò)大，房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)水平無(wú)法保證大規(guī)模基金的收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡軒然.國(guó)有企業(yè)受托管理創(chuàng)投引導(dǎo)發(fā)展資金的對(duì)策[J].江南論壇，2011（2）：55

[2]虞利明，劉翌，姚樹(shù)列.關(guān)于杭州市設(shè)立高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資基金的分析與思考[J].今日科技2009（10）：99-101