序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇開發(fā)項目總結范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

2009年本人主管的部門是工程技術部，絕大部分精力用在了項目的工作上，工作范圍廣、任務重、責任大。較好地履行了作為行政職務和作為專業(yè)技術職務的職責，發(fā)揮了領導管理和組織協調能力，調動了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務。

現就本人一年中所主管的工作總結匯報如下：

一、 生產任務完成情況：

1、開發(fā)項目：所開發(fā)的項目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動以來經過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項目的存在，樹立了集團的良好形象，是集團公司領導的置業(yè)公司闖進省房地產行業(yè)的標志，是面向市場發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標。

2、在項目的建設中深刻的體會到一個國有企業(yè)下的子公司要在現有的市場經濟制度下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十個月來，工程技術部門也肩負的巨大的挑戰(zhàn)，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細心，具體心得如下：

第一步：思想觀念改變：

國有企業(yè)有其特定的生存環(huán)境，有其獨特事務處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態(tài)、高調子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經濟的淘汰，現行的市場經濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區(qū)域，我們就要意識到在這個區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉變，只有轉變了這種觀念和思想我們才會有更好的發(fā)揮空間，通過項目二年多的現場施工管理我們也認識到了思想轉變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉變的第一步。

第二步：管理模式改變

俗話說：國有國法，家有家規(guī)。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經濟利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認真學習和改變并逐步實施新的管理模式，從這個工程中我們已經學習到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應該是什么樣，全部門應該怎么去做。

第三步：技術力量改變

通過這個項目，我們深刻的認識到我們部門在技術這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術要求監(jiān)督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經濟損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交流邊考核，以此來提高個人的技術處理能力，為下一個工程做好充足的準備。

工作中存在的主要問題：

1、企業(yè)形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設施、交通條件、銷售價格等因素，已經上升到對休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內涵等多方面的綜合需求，對房地產企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。

2、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。

3、項目設計：我們現在可以說此項目的設計不夠完美，其主要責任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設計成塔樓，局部戶型的采光和通風存在一些問題，戶型面積過大，戶內廚房面積過小，不能滿足現代生活要求，綜合樓的負一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設計了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。

4、成本控制：隨著國家對房地產行業(yè)的一系列宏觀調控政策的出臺和房地產市場的不斷成熟，房地產行業(yè)已經難于維持數年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經無法適應目前的房地產市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現理想的投資效益。要控制好房地產開發(fā)的成本，首先應選擇設計經驗豐富的設計單位和主設計人員，一個好的設計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經濟實力強和有現場管理經驗、技術力量好、有熟練工人的分包商，以及產品質量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商 。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環(huán)節(jié)中。

5、與政府各部門的關系處理上：在房地產開發(fā)中還有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費用時可以折減，此項目交納的政府規(guī)費為1524萬元，占項目總成本的6.5%。對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關系。 用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關系時的靈活和智慧。

6、管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產開發(fā)項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。在保證工程質量的前提下，提出各種施工方案，并從技術和經濟上進行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預結算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們日后的結算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

6、合同的履行：此項目基本上嚴格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應嚴格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標價格和中標工期與施工單位嚴格履行承包合同。項目部才能嚴格要求施工單位按節(jié)點計劃完成工程任務。

7、工程分包：由于特殊原因，此項目分包單位過多，如：基礎分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因專業(yè)特殊、關系特殊，直接與業(yè)主聯系，總包和監(jiān)理難以對其進行管理。這其中有些分包單位與專業(yè)管理機構、開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理能很好的協調關系，能嚴格按要求完成工程任務，為開發(fā)商出謀劃策，節(jié)約投資，也有些單位——如防火門生產安裝方，由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務，且產品質量未達到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。

8、監(jiān)理公司：監(jiān)理應當依照法律,法規(guī)及有關的技術標準,設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期、建設資金使用等方面，代表建設單位實施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責。此項目選擇的二家監(jiān)理公司普遍現象是老同志多，經驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應日新月異的新技術、新工藝的工作要求，不具備專業(yè)齊全的專業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監(jiān)理更應本著對項目負責、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責。

XX年年的收獲

一是開闊了眼界，學會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。在工作中我對市場經濟的規(guī)律有了更加深刻的認識。在新經濟時代，科技、信息、誠信、團隊合作精神顯得尤為重要。

二是體驗了競爭，加速了自身知識的不斷更新和個性的不斷完善。商業(yè)競爭無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執(zhí)行任何一個環(huán)節(jié)反映遲緩，機遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識和快捷的信息。在不斷的學習中，要拓寬了自己的知識層面。怡景苑工作的每個階段都經歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項目的每一個階段都要謹慎思維、不能出現一點紕漏。

三是錘煉了自我，提高了自身的生存本領和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴謹思維；從一件事情需層層請示到自己獨立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協調方方面面關系獨立完成一個項目。經過各個階段的學習鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經歷了深刻的轉型。

2009年工作計劃和展望 ：

1、隨著公司各項制度的實行，可以預料我們的工作將更加繁重，要求也更高，需掌握的知識也更高更廣。我們要加強技術知識的學習和擴充，作為領導干部和專業(yè)技術人員首先要有領導部下的能力和過硬的技術本領，這樣才能在競爭激烈的市場經濟條件下不被社會淘汰，同時才能保證公司的產品－房子擁有較好的質量。

2、 要發(fā)揮企業(yè)員工最大作用：在緊張的工作之余，要加強團隊建設，打造一個業(yè)務全面，工作熱情高漲的團隊。作為一個管理者，要充分發(fā)揮員工的主觀能動性及工作積極性，提高團隊的整體素質，樹立起開拓創(chuàng)新、務實高效的部門新形象。通過我們靈活的學習，增強了職工的凝聚力，引導他們樹立正確的世界觀、人生觀和價值觀，積極開展了創(chuàng)建學習型職工活動，使我們的各項工作都能順利的進行。

3.注意培養(yǎng)人才：在市場經濟的環(huán)境下，企業(yè)的競爭已經成為人才的競爭，近幾年來人才的引進一直是我們集團公司的工作重點，要提供青年職工的福利和待遇，從感情上來留住人才，并加強對年青技術骨干的培養(yǎng)力度。隨著公司的逐漸壯大和發(fā)展，公司2009年即將開發(fā)的項目有許多等。每個項目少需3～4名技術人員，平均起來需要10～18名技術人員，而公司目前人員情況承接這些項目是有很大難度的，主要情況在于：

1）目前公司能到現場一線進行項目管理的專業(yè)技術人員只有12人，難以滿足2009年項目管理的需求；

2）老員工即將退休；

3）缺少年富力強，能獨立承擔項目管理工作的人；

公司應重點加緊對員工的培訓工作，尤其是年青人的培養(yǎng)工作，以此來大幅度提升公司員工的素質和業(yè)務能力，實現公司“各個螞蟻都要上樹”的戰(zhàn)略目標。

今后項目的建議：

1、 選擇好營銷策劃公司；

2、 選擇好的設計公司：

推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。

開展限額設計，有效控制造價：積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。

不少設計單位存在著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據開發(fā)經驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額（造價、三大材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業(yè)或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設計修改的辦法加以解決。克服那種只顧畫圖、不顧算賬的傾向，變“畫了算”為“邊算邊畫”。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，降低工程造價。

采用合同措施，有效控制造價：針對目前設計人員經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。應在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（設計質保金）。采取一定的約束力是對設計規(guī)范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的舉措之一。

3、 做好合同洽談、合同評審工作：應按合同內容明確協議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽訂的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。

4、做好項目實施階段的成本控制：

在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。

篇(2)

[關鍵詞] 林業(yè)開發(fā) 環(huán)境影響 評價方法

中圖分類號：X22

目前，我國經濟的穩(wěn)步上漲有目共睹，而且與此同時我國也在大力的開展環(huán)境保護工作，該工作的開展在一定程度上改善了我國部分地區(qū)的生態(tài)環(huán)境，而且我國在總體生態(tài)環(huán)境方面的保護和治理呈穩(wěn)定趨勢，但是不得不承認的是，我國對環(huán)境保護的力度還需要繼續(xù)加大，環(huán)境污染的現象在當下仍然是一個威脅人類和大自然的重要問題。自1970年以來，我國將大部分的環(huán)境治理工作投入到了治理工業(yè)污染的方向上，進而忽略了對城鄉(xiāng)污染的治理。因為農村具有較好的工業(yè)生產環(huán)境，所以很多工廠企業(yè)將廠址轉移到了城鎮(zhèn)，這就造成了城鎮(zhèn)污染的日益嚴重，而污染也從市區(qū)逐漸擴散到了城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村，再加之以城鄉(xiāng)林業(yè)的自身發(fā)展，各種農藥等化學制劑的使用，對城鄉(xiāng)的自然環(huán)境都造成了極大的污染，自然生態(tài)環(huán)境已經逐漸承受不住這種超負荷的環(huán)境污染，所以對林業(yè)等開發(fā)項目對環(huán)境的污染評價是現下的當務之急。

一、林業(yè)開發(fā)項目對環(huán)境污染的特點

林業(yè)開發(fā)項目開發(fā)方式的不合理對環(huán)境造成的影響非常之大，這種對環(huán)境不負責任的開發(fā)會造成對土壤的嚴重破壞，在土壤不能進行自我調節(jié)的超負荷破環(huán)下，就會造成非常嚴重的永久性生態(tài)環(huán)境損害，而這種污染因為其不具有時間和空間上的統一性，所以就成為不被人們重視的污染隱患。而且這種污染停留在土壤中的時間長，對人類造成的影響也具有持續(xù)性。根據相關人員的調查研究顯示，林業(yè)開發(fā)造成的土壤污染經過長時間的積累沉淀，最后導致的環(huán)境破壞不可逆，這種破壞不僅僅是對環(huán)境造成的不良影響，同時也對人類今后的林業(yè)開發(fā)等產生了非常大的損失，可以說，環(huán)境污染對人類生產生活影響重大。

二、通過技術手段對林業(yè)項目開發(fā)對環(huán)境造成的影響評價內容

通過對不同的林業(yè)開發(fā)項目進行影響評價，可以分為大氣、水、土壤、森林、固體污染等多方面污染評價，以下我們以大氣和土壤為例做環(huán)境影響評價分析。

2.1大氣環(huán)境影響評價

大氣環(huán)境影響評價是通過對林業(yè)項目開發(fā)自身需要造成的大氣污染進行測評，一些林業(yè)項目開發(fā)所需要的氮肥等肥料的揮發(fā)性物質如二氧化硫、氨氣等對大氣可以造成非常嚴重的污染。根據對這部分污染的評價，選取影響性最大的污染氣體進行單位性的檢測，依據當時的大氣情況以及測定的范圍進行科學的計算，得出該地區(qū)林業(yè)對大氣污染的污染參數，最后通過對污染的排放形式等進行綜合的評價，最終確定出測試地區(qū)林業(yè)開發(fā)對大氣造成環(huán)境影響的具體參數。

2.2對土壤環(huán)境造成的影響評價

根據相關的調查研究表明，土壤具有一定的分布不均勻性，所以林業(yè)項目開發(fā)對土壤造成的影響也存在著一定的分布不平衡。因為土壤具有吸附性的特殊性質，所以林業(yè)開發(fā)對土壤造成的污染通過長時間的積累，容易產生越來越大的危害效應，而且土地環(huán)境比較復雜，所以在進行評價時也有很大的難度。通過對單位土壤分析推出當地土壤的污染物主要來源，并且結合當地的具體情況，從而得出影響當地水土流失的主要原因。

三、林業(yè)開發(fā)項目的環(huán)境影響評價方法

3.1環(huán)境識別法

在林業(yè)開發(fā)項目的環(huán)境影響測評方法中，環(huán)境識別法是根據與林業(yè)發(fā)展相關的環(huán)境標準進行對照核查，從而對林業(yè)項目開發(fā)的環(huán)境影響做出一定的評價，這些標準一般包括《生活飲用水衛(wèi)生標準》（GB5749-2006）、《環(huán)境空氣質量標準》（GB3095-1996）等一系列與林業(yè)項目開發(fā)相關的環(huán)境認可標準。通過將該地區(qū)的環(huán)境測試結果與這些標準進行比較，可以對林業(yè)項目開發(fā)對環(huán)境造成的污染產生明確的評價結果。

3.2定量模型計算法和矩陣法

定量模型算法是通過對污染情況進行模型化處理進行環(huán)境影響的評價，這種方法能夠有效的再現污染的情況，并且可以對一些相對復雜的污染進行評價和測定，通常在對一些重金屬污染等進行測試的模型構造中使用。

所謂列表矩陣法就是對一些林業(yè)開發(fā)項目對環(huán)境影響的因素進行研究并且總結，對影響環(huán)境程度較大的因素進行重點研究，并且將這些影響因素分點進行探討，最終得到該作用因素對生態(tài)環(huán)境的總體影響分析結果。

3.3圖像法

圖像法顧名思義是根據圖像對林業(yè)開發(fā)項目的環(huán)境影響進行評價，這種測定方法適用于開發(fā)規(guī)模大的項目，通過對開發(fā)地區(qū)進行整體的圖形測定，以這種直觀的表現方法可以對測定地區(qū)產生各個方面的綜合型評價。

總結：

林業(yè)的發(fā)展在我國經濟增長中的作用固然不容忽視，但是對林業(yè)項目開發(fā)過程中的環(huán)境污染同樣需要重視。如果人類賴以生存的環(huán)境受到了破壞，那么技術的發(fā)展和經濟的進步也沒有了存在的必要，在發(fā)展的同時重視生態(tài)環(huán)境的保護，對人類的可持續(xù)發(fā)展也是一個重要貢獻，同時也為未來的后續(xù)生存做了良好的鋪墊。通過對林業(yè)開發(fā)項目進行良好的科學的環(huán)境影響測評，在林業(yè)開發(fā)項目時盡最大可能不對環(huán)境造成影響，是林業(yè)項目開發(fā)人員當前首先需要研究的問題。

參考文獻：

[1]李偉.農業(yè)開發(fā)項目環(huán)境影響因素及評價方法研究[J].中國農機化，2009，221（1）：68-70.

[2]譚民強.環(huán)境影響評價技術導則與標準[M].中國環(huán)境科學出版社，2009：47.

篇(3)

一、基本情況

我鄉(xiāng)易地扶貧搬遷及連片扶貧開發(fā)項目涉及8個村，貧困戶223戶，643人。

二、評估工作開展及評估發(fā)現的社會穩(wěn)定風險

（一）評估工作開展情況。

3月30日，鄉(xiāng)黨委組織召開班子成員會議，專題討論易地扶貧搬遷及連片扶貧開發(fā)項目的可實施性及潛在風險。由鄉(xiāng)長宣讀《縣社會穩(wěn)定風險評估實施細則（試行）》并提出討論內容：一是項目實施的可行性和必要性；二是集中安置點的選址、建設內容、整體規(guī)劃；三是搬遷規(guī)模及搬遷方式；四是項目投資預算、資金來源；五是占地補償；六是環(huán)境保護和水土保持；七是綜合效益分析。其次，由各成員提出個人意見，最后黨委書記作總結講話。

（二）評估發(fā)現的主要社會穩(wěn)定風險。

合法性方面：易地扶貧搬遷及連片扶貧開發(fā)項目是我國重點扶貧項目，中央、省、市、縣相繼出臺相關政策保障項目落實，但縣扶貧辦只統計了各鄉(xiāng)鎮(zhèn)相關貧困戶數和人口數，并未針對易地扶貧搬遷及連片扶貧開發(fā)項目制定詳細方案，特別是資金方面沒有政策保障。

合理性方面：實施易地扶貧搬遷及連片扶貧開發(fā)項目，所需資金巨大，而本地政府無多余資金填補，且農戶籌資困難，各村集中安置點建設項目難以實施。

可行性方面：通過對生存環(huán)境惡劣地區(qū)的農村貧困人口實施易地搬遷安置，根本改善其生存和發(fā)展環(huán)境，實現脫貧致富。但集中安置點只能解決貧困戶的住房問題，若搬遷后土地離住房太遠，極大地影響了農耕，一些農戶不愿搬離原住處。

安全性方面：集中安置點項目工程量大、選址難、涉及人員多，存在施工安全、飲水安全、用電安全等諸多風險。

三、防范化解社會穩(wěn)定風險措施

（一）政策保障：上級部門制定出臺相關文件，確保易地扶貧搬遷及連片扶貧開發(fā)項目有法可依；

（二）資金保障：國家足額劃撥易地扶貧搬遷資金到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，確保集中安置點建設工程順利實施；

（三）基礎保障：鄉(xiāng)政府因地制宜制定詳細實施方案及應急預案。一方面做好所涉及農戶的溝通協調工作；另一方面做好工程施工的安全管理。

篇(4)

關鍵詞：房地產項目可行性分析投資風險

一、房地產開發(fā)項目可行性分析的概念

房地產開發(fā)項目可行性分析是指在房地產開發(fā)項目投資開發(fā)前，要對項目做一個全方位的，完整系統的調查、分析從而得出一些符合實際情況，科學的各種指標值，結合現有的技術含量，資金情況等綜合因素進行分析、比較、論證，從而判斷項目是否具備開發(fā)價值。總結出開發(fā)建設此項目時會出現的各種問題并提出相應避開風險的建議。然后根據分析情況最終決定是否進行項目開發(fā)，用什么方案開發(fā)能夠實現各方的利益最大化。

二、房地產開發(fā)項目可行性分析的構成體系

星巴克每建一個新址都會對其地理位置，人流構成，周邊建筑等進行分析，以及該地未來會發(fā)展的方向進行預測，最后決定是否建立。其實這就和房地產開發(fā)項目可行性分析一樣。房地產開發(fā)項目可行性分析也是一項繁雜的工作，它主要包括定性評價和定量評價。

定性評價主要是對將要開發(fā)地區(qū)的社會文化環(huán)境，比如說地理環(huán)境、氣候，人文歷史等應該對應什么樣的建筑形式。當地的市場有多大，對產品的需求是多少，國家的和當地的相關政策、法律法規(guī)是怎樣的，開發(fā)的時間安排，哪個時間做什么工作，用多少時間，還有投資者自身因素等各個方面，用所掌握的知識結合以往的經驗按照事物的發(fā)展規(guī)律去綜合分析總結，選擇最有利的投資環(huán)境。

定量評價主要是針對前期制定好的財務報表，包括具體實施方案的投資金額，貸款金額，后期的營銷費用等來分析成本和效益，為的是更好地控制成本，避免經濟上可能的風險。主要的運用方法有靜態(tài)評價指標比如投資回收時間和利潤率，最主要的是動態(tài)評價指標，它包括凈現值法，分析了時間對金錢的影響，能反應此次開發(fā)贏利或虧損的多少；內部收益率能告訴我們項目的贏利能力是否能夠被接受；動態(tài)投資回收期能夠反映投資回收能力的指標。

當然由于房地產行業(yè)的復雜性，很多因素是不斷變化的，有時候牽一發(fā)而動全身，所以不得不提前對可能發(fā)生的狀況進行分析預測。常用的方法有敏感分析法、風險分析法和盈虧平衡分析法。敏感性分析是指那些主要的變動因素使投資效益的財務指標所受的敏感程度，風險分析法是指針對房地產的特性，相關專家對其各種不確定的因素進行風險預測，以便知道是否在可承受范圍。

在房地產開發(fā)項目分析中，最主要的就是，投資風險，它是涉及到項目成與敗的最關鍵因素，同時也是最難控制的，因為各個方面都有可能有風險發(fā)生，可能是某一方面的也有可能是多方面共同作用產生的，不能提前有非常明確的預知，也有很多是人為因素引起的。為了使風險被控制在最小的范圍內，就要對項目的各個細小的方面都要全面考慮，按照現有的理論并結合實際情況進行評估，提前作好各種方面的準備。

三、房地產開發(fā)項目可行性分析的具體操作環(huán)節(jié)

首先項目研究人員要選好，這是整個工作的核心，一定要全面，包括市場專家，國家政策分析研究專家，地理人文專家，城市規(guī)劃專家，專業(yè)的工程師，經濟專家等，一定要全面覆蓋，保證研究的專業(yè)科學性。接下來就是市場調研階段，收集各種材料，考查當地的人文環(huán)境，地理環(huán)境，經濟情況，政府法律法規(guī)等。然后進行詳細分析，探討，最終形成書面形式以供決策。這是一個浩大的工作，但也是最重要的，即使最后不適合項目的開發(fā)，研究結果也是最寶貴的，可以為其他工程項目提供科學的依據。

四、房地產開發(fā)項目可行性分析的主要意義

良好的房地產開發(fā)項目可行性分析意義重大，特別是在我國，要更多地對國家政策進行分析研究，長期關注我國的整體宏觀經濟發(fā)展并進行預測，再結合市場運轉的規(guī)律性，才能更好地 使這個行業(yè)穩(wěn)步前進，總體保持科學性。其次它不僅可以判斷項目能否運行，而且經過比較后，可以選擇一個最合理的方案，讓各方面協調發(fā)展，節(jié)省成本、時間并且利益均沾，效果最優(yōu)。然后，可以讓整個工作流程更順暢，各環(huán)節(jié)分工明確，責任明確，資源配置和資金運轉都在控制范圍內。最后就是風險控制，事先對風險做過預測，實際中如果發(fā)生，可以有備無患。

五、房地產開發(fā)項目可行性分析存在的問題

由于我國經濟發(fā)展情況的特殊性，房地產行業(yè)由先前的默默無聞到后來的飛速發(fā)展，雖然它為我國經濟貢獻力量不小，但問題也很多，現在房價不合理的高，已經是非常嚴重的社會問題，這就說明之前它的發(fā)展并不是最健康科學的，有太大的盲目性，所以才會出現今天的問題。這也正是因為我國的房地產開發(fā)項目可行性分析并不是完善的，并不能指導房地產行業(yè)更好的發(fā)展，當然它在我國出現也不過短短十多年，還沒有得到足夠的重視，所以首先要把房地產開發(fā)項目可行性分析這項工作做好才是最根本的解決問題的方法。

目前我國雖然有相關的法律法規(guī)，比如說《房地產項目經濟評價方法》，但是理論方面還是很欠缺。以上提到的理論知識也并不是完整的，不是一個系統的體系。隨著各行各業(yè)不斷地發(fā)展，人們的文化素質不斷提高，特別是網絡對世界的改變，讓許多因素在不斷變化，人們的世界觀價值觀也在不斷變化。房地產行業(yè)開發(fā)項目可行性的研究分析也應該是緊隨時代的變化，不斷調整，要更全面，更系統，按照社會經濟的發(fā)展結合我國的特殊國情，更多考慮城市規(guī)劃和人們最真實的需求，建立符合實際情況的理論體系和評價方法。

除了理論方面不完整，評價體系不完善外，現在的分析報告寫作水平都是很低的，根本就沒有實際的指導性。產生這些問題的原因主要是分工不明確，專業(yè)性不強，從業(yè)人員的素質低，分析研究要涉及到很多方面，當然沒有人是全才可以一個人搞定全部，這就需要每個研究領域都要有一個專業(yè)人士，最后大家結合全部的研究結果得出最終的判斷。而現在我國從事這方面研究的人員素質參差不齊，除了不專業(yè)，也并沒有對工作盡心，而是為了自己的小利益而工作，并沒有讓工作本身發(fā)揮出應有的意義。房地產行業(yè)開發(fā)項目分析是一項艱巨的任務，更需要高素質的專業(yè)的人才來完成。

六、結束語

所以我們要培養(yǎng)出更多的專業(yè)人才，大學可以建立相關的專業(yè)，未來這方面的人才一定是緊缺的，但是因為它各個方面的專業(yè)性又比較強，所以整個專業(yè)又可以細分成各個小的專業(yè)。除了建立健全理論和評價結構，國家應規(guī)范審批制度，從多方面保證房地產行業(yè)發(fā)展的科學性，選擇合適的人來從事這項工作，并且在未來可以讓房地產開發(fā)項目可行性分析這個工作單獨做為一個行業(yè)而存在，只有專注才能更專業(yè)。另外國外的房地產開發(fā)項目可行性分析比較發(fā)達，要多向他們學習，再結合我國的實踐發(fā)展情況形成我國的完整獨立體系，讓房地產開發(fā)項目可行性分析在未來更好地為房地產行業(yè)服務，為國家經濟的發(fā)展和社會的發(fā)展做出貢獻，也可以為社會提供更多的工作崗位，促進社會的和諧。

參考文獻：

[1] 李娟.房地產項目可行性分析的理論與方法研究[J]大眾商務（下半月），2009(12)

[2] 尹振.房地產項目可行性分析中存在的問題與對策[J] 城市建設，2010(15)

篇(5)

【關鍵字】房地產開發(fā)項目；管理；策劃

引言

房地產開發(fā)項目具有以下特點：復雜、系統、周期長、投資大、風險多。房地產開發(fā)一般分為三個階段，第一個階段為項目策劃，第二個階段為項目設計，第三個階段為項目實施。開發(fā)商是房地產開發(fā)活動中主體，對項目的全程（從策劃到竣工，再到交付使用）進行組織與實施，并對整個工程項目負責。開發(fā)商能否對建設項目實現行之有效的管理，不僅影響到收益的大小，更對房地產產品質量有著至關重要的影響，所以有必要對管理這一要素進行探究。就我國目前情況而言，雖然房地產開發(fā)項目工程管理發(fā)展的時間比較長，但是，仍然缺乏經驗，對合理、高效的管理模式的形成仍需探索。

1 房地產公司內部管理存在的問題

目前，有四種管理方法對房地產項目進行規(guī)范，他們分別是部門制、公司制、事業(yè)部制和專業(yè)管理。其中部門制是當今項目管理中最常見的方式，它的具體做法是設立一些相互關聯的管理部門，對工程的各部分進行管理。公司制主要針對單一項目進行管理。事業(yè)部制，參與工程的整個階段，其中包括財務核算，還有工程的具體經營。專業(yè)管理應用的范圍比較小，主要對設計后的一些工作進行管理。就當前管理方法而言，房地產開發(fā)項目工程管理中仍然存在諸多問題。例如：同時幾個樓盤開工時，資金、人員的調度和進度的控制都很困難；許多事不知道誰負責，一件事許多人負責；沒有計劃，只有個別人的指示；有計劃，但不按計劃做，也不按計劃考核；具體問題長時間議而不決，各部門互相推諉或爭權。

2 房地產開發(fā)項目工程管理過程中存在的問題

2.1 房地產開發(fā)項目的前期策劃準備不足

房地產開發(fā)項目應該重視客戶的需要，將客戶的需要作為中心。太過關注市場變化以及客戶需求也容易引發(fā)一系列問題，例如前期策劃準備不足、方案不夠詳細，進而造成市場消費定位出現偏頗。商討、決策耗費了大量時間，必然會導致工程項目從設計到實施，這個過程時間上的延長。項目的決策需要項目計劃的支持，若項目計劃不夠詳細具體，必然會對項目決策造成影響，使其久久不能被確定。如果匆忙做出決策，將會導致管理體系缺乏整體性與系統性，這對項目的實施是相當不利的，工程的質量和進度也將受到拖累。

2.2 成本控制不理想

成本控制是房地產開發(fā)項目中的重點，應該貫穿整個開發(fā)項目的始終。成本控制和質量控制一直以來都是開發(fā)項目中重點管理對象。當前，我國的房地產開發(fā)項目在設計這個環(huán)節(jié)中更多注重的是項目的功能以及外觀，對項目成本考慮不夠充分，沒能在設計階段對項目方案的市場經濟性進行透徹研究，導致耗時耗力，最終得到的方案卻不具備實施的可行性，這是得不償失的。

2.3 工程建設完成后質量難保證

質量是房地產開發(fā)項目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保證質量為前提。房地產項目的管理與施工很難做到絕對的統一，項目的后續(xù)質量很難得到從始至終的保證。項目施工前期，管理起來比較容易。在收尾階段，就會出現大量的問題。比如總承包商和分包商只有發(fā)包沒有管理，在項目施工過程中配合不協調，彼此管理權限不明確，極其容易引發(fā)矛盾。在工程完成后，還有可能出現驗收的問題以及事后的質量管理問題。

3 房地產開發(fā)項目工程管理優(yōu)化對策

以上種種管理中的弊端強烈呼喚現代化的項目管理技術，誰擁有了現代化的項目管理知識，并將其創(chuàng)造性地應用到開發(fā)建設中，誰就能適應市場的需要，并能在房地產業(yè)激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，樹立起自己的品牌形象。雖然應對方式有很多，但以下著重就幾個具體有效地項目工程管理優(yōu)化對策進行闡述。

3.1 加強房地產公司內部管理

公司內部管理松散、控制困難、調度無能是因為公司內部各職能責任劃分不清導致。因此，最有效的方法就是對各部門的責任進行清晰具體的劃分，明確責任范圍。只有通過對各部門責任的清楚劃分，才能一一對應的進行績效考核，切實提高公司內部的績效管理水平，從而達到強化公司內部管理的目的。

加強項目進度管理是內部管理的一個重要方面，制訂項目開發(fā)計劃是實施進度管理的重要措施，計劃編制完畢，只有在實施階段加強控制，才能保證計劃的可行性和權威性，使計劃收到預期目標。計劃的控制過程就是對計劃的監(jiān)督、檢查過程。在項目實施過程中對施工情況進行實時跟蹤、檢查、收集信息、然后與計劃進度作比較，并對一些偏出做出分析，最后找出原因，及時調整和校準，修改以后繼續(xù)施工。項目結束后應進行項目效果分析、評價，這是檢測進度計劃管理效果的重要方法，也能對項目管理水平進行總結、反饋和提高。

篇(6)

程建設管理人員提供測繪技術。

關鍵詞：測繪技術；房地產開發(fā)項目；工程管理。

中圖分類號：P2 文獻標識碼： A

一、引言

隨著經濟飛速發(fā)展，推動我國城鎮(zhèn)化步伐加快，從而使得房地產開發(fā)項目迅速發(fā)展起來。近年來國家對房地產開建設實施一系列調控政策，導至房開企業(yè)的利潤空間大幅度下降，為保證利潤從而加強自身企業(yè)管理。對建設工程成本進行控制，而測繪技術作為工程建設先行技術與伴隨性工種，測繪成果資料對開發(fā)項目前期決策、規(guī)劃基礎資料，對工程量計算，尤其平基土石方量、設計圖定位、權利人權屬登記依據等起重要作用。房開企業(yè)通過引進專業(yè)測繪技術人員對建設開發(fā)項目中的測繪工作進行有效管理。本文從房地產開發(fā)項目工程建中的測繪技術應用及管理方面進行探討和研究。

二、房地產開項目中的測繪技術應用

以房地產開發(fā)項目流程為線索，簡要闡述房產項目決策階段、前期準備階段、工程建設階段、項目銷售階段、交付使用階段五個階段中涉及的測繪技術。由于每個階段工作內容不同決定了測繪工作也不一樣。

1. 項目決策階段

（1）測繪成果資料

1）隨著測繪技術發(fā)展，國家對基礎測繪的大力投入，尤其是近年來開展的全國第二次土地調查、全國第一次地理國情普查得到較全面的基礎測繪資料。在此資料可以了解到各區(qū)域人口、經濟、交通、資源等分布情況。

2）可以從規(guī)劃建設、國土等政府部門獲取各時間段及近期現狀測繪資料，地形圖、區(qū)域規(guī)劃發(fā)展圖、地籍圖圖件進行開發(fā)項目場地選址。

（2）測繪成果資料利用

1）對以上測繪成果資料的利用，確定項目地址、規(guī)模、土地資源配置信息來提高項目開發(fā)建設的經濟、社會和環(huán)境效益。

2）在項目決策階段對分析項目在技術、財務、經濟上作可行性研究后對項目投資與否作出決策。

2. 前期準備階段

在決策階段作出投資后，則接下來開始對獲取土使用權、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》、規(guī)劃設計、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察、申辦《施工許可證》、招標工作確定施工單位。基礎性測繪工作必須開始，其中主要是原始地形地貌測繪。

（1）獲取土地使用權

1）獲取方式有：劃撥、轉讓、出讓、舊城改造中標地塊國有土地使用權、聯合開發(fā)、司法裁決得到使用權，在國土、規(guī)劃部門辦理時需要提交1：2000地形圖2份，地籍圖、宗地圖各3份。

2）所使用的圖件可以從國土部門獲，也可以委托測繪單位實測，因測繪成果資料有一定的現勢性，最好進行現狀測繪，其測繪成果資料可以有針對性叫測繪單位提供。地形圖可施測1：1000比例尺，在高程數據采集時則要求施測時加密以便于平基土石方量平衡計算。用地紅線勘界圖件。

（2）征地拆遷

①土地征收

a. 采用皮尺實地丈量，此方法是把不規(guī)則地塊進分割填補便于計算的幾何圖形丈量，現場在記錄表上填寫權屬人名字、土地質性、地塊地理位置并繪制簡圖，對該權屬人地塊內丈量完后簽字確認。這樣丈量得面積要比規(guī)劃紅線面積大，此資料對權屬人有利。

b. 采用測繪儀實地測量，目前使用較多GPS-RTK測繪方法，根據權屬人對地塊指界線進行測繪，現場在記錄表上填寫權屬人名字、土地質性、地塊地理位置并繪制簡圖，經內業(yè)整理打印標準文檔，讓該權屬人確認簽字。此方法便于資料管理、數據準確，同時也利于征收部統計。

②建（構）筑物拆遷

a. 建（構）筑物摸底調查：委托測繪公司對規(guī)劃紅線內以戶為單位進行現狀摸底調查。其主要是對建筑性（木、磚、混、砼、鋼等結構）、建筑面積、附屬物（院壩面積、圍墻、堡坎、牲口房面積）、電（氣）表、固定電話等登記，并進行評估價值，以便拆遷安置補償使用。

b. 居民安置、建（構）筑物拆出：對已經安置補償的建（構）筑物拆出。

（3）規(guī)劃設計

1）建設工程規(guī)劃設計管理主要是對建筑、道路、管網、審核設計方案取得建設部門核準的建筑、道路規(guī)劃紅線進行規(guī)劃放線及驗線，以及測繪人員配合設計部門對規(guī)劃設計圖中關鍵節(jié)點、排污及排洪匯集處標高核對，關鍵建（構）筑試定位。

3. 工程建設階段

（1）基準點現場交驗

1）高程水準點和平面坐標控制基準點是每個新建工程必須現場交付檢驗清楚，在些過程中要注意坐標系和高程基準，點位穩(wěn)定性，控制成果資料完整性。設計圖上建（構）筑、道路施工放樣依據。應及時叫施工單位復核及引測永久性控制點。

（2）測繪數據資料庫建立

隨著開發(fā)建設工作推進，原始地形地貌被改變而形成測繪數據在工程計量起重要依據。如平基土方量、邊坡治理工程、變更設計基礎資料。此階段測繪工作有專業(yè)測繪單位初始測量工作、也有不同施工單位施工工程測量及相關工作測量。則應注意所測繪成果資料平面、高程坐標系及不坐標系之間聯系測量及轉換。最好建設過程使用同一套坐標系。

1）原始和現狀地形地貌數據測繪：三方現場原始地形地貌高程數據復測或第三方專業(yè)測繪單位測繪，主要用于土石平衡、平基土石方開挖前收方數據，對規(guī)劃設計標高與現狀標高相關性核對。

2）施工工程測繪：規(guī)劃放樣與驗線，施工單位首先平基臺地三方驗收，日常工作中工程測繪工作，測繪資料簽字存檔。

3）變形監(jiān)測：由于施工改變現狀使得規(guī)劃地塊及周邊建（構）筑物地荷載力分布不均、不良地質區(qū)進行監(jiān)測，監(jiān)測工作具有特定性和連續(xù)性。必須要進行方案設計與審核后方可實施。

4）竣工測量：所有建（構）筑物施工完后，則施工單位根據設計圖、施工放樣、工程變更等資料進行竣工圖編制或實測竣工圖。

4. 項目銷售和交付使用階段

在銷售和交付使用兩階段主要涉及商品房預售面積及產權辦理等相關的房產測繪工作。

（1）房產測繪

通過測繪和調查得到房屋及其用地的權屬、位置、質量、數量以及利用現狀等有關信息，為房地產管理尤其是房屋的產權、產籍管理提供準確可靠的成果資料，同時也為房地產開發(fā)、交易、征稅以及市政工程、公共事業(yè)、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設等提供基礎數據和資料。房產測繪工作具體包括房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等七個方面的工作。

1）商品預售時：房產測繪單位根據規(guī)劃施工總平面圖中技術經濟指標測算出商品房預售總平面圖、分層平面圖上報房地產管理部門獲取《預售許可證》后，才能對外銷售。

2）產權辦理：商品房交付使用后由房產開發(fā)企業(yè)或權利人委托測繪單位實地測繪形成用于申請登記用的房屋測繪報告和分層分戶平面圖到轄區(qū)內房管局辦理產權登記。

三、房地產開項目中的測繪技術管理

房地產開發(fā)項目是近幾年才迅速發(fā)展起，針對房開企業(yè)項目建設特點，涉及施工單位多、施工期周長、參建單位中測繪技術管理手段參差不齊，而施工單位測繪工作人員大部分都跨專業(yè)，沒有貫穿整個項目開發(fā)工作意識，且施工單位測繪人員流失率高，導致前期測繪成果不能應用，而后測繪工作沒法進行開展。各單位測繪設備配置也不同。諸多因素使房地產開發(fā)項目中測繪工作管理不到位，造成各種開發(fā)成本增加。

房地產開發(fā)項目過程中主要涉及測繪技術有：大比例尺地形測繪、勘界測繪、工程測量、房產測繪等測繪技術工作，針對每個專項測繪技術有自身特有管理模式：測繪項目合同、技術設計、質量管理體系、組織與實施、安全生產、技術總結、成果質量檢查驗收七個部分內容。而開發(fā)項目是建設過程中伴隨測繪工作，要做好房地產開發(fā)項目中的測繪技術管理工作應從專業(yè)技術人員通過參與、協調、監(jiān)督和資料管理，即過程管理、資料管理。使參建施工單位在測繪工作方面規(guī)范作業(yè)，測繪成果資料得到有效管理。

（1）過程管理

專項測繪工作時，主要是在測繪合同中約定好測繪成果各項指標參數，具體落實到作業(yè)單位施測過程質量監(jiān)督和控制。建設項目開發(fā)進程中配合相關政府部門行政性驗線測繪工作，做好基準控制點維護、檢校工作。

伴隨性測繪工作時，時刻注意測繪成果資料的現勢性，施工工程測量及工程量收方計量測量工作時，必須有專業(yè)測繪技術員參與施工前、后場地現狀及計量數據有效性簽字確認，會同三方在現場監(jiān)督施工單位對數據采集合理、真實性作記錄，并做好施工現狀照片的采集。其內業(yè)數據整理按規(guī)范及公司規(guī)定的統一格式形成文件，臺地移交時多方現場驗收及簽字存檔。同時在一定時期要對施工單位的測繪設備檢校報告檢查。對在開發(fā)建項目過程產生的紙質及電子測繪成果資料以分項分類按時間順序形成測繪數據庫。

（2）資料管理

測繪成果資料管理是房地產開發(fā)項目的重點，其成果資料分為由專業(yè)測繪單位提供的成果和施工單位內部測繪成果和甲方參與參建單位工作中形成的測繪成果資料。以上文提到的測繪數據庫為基礎整理好測繪成果資料，其前期原始測繪數據應不同形式保存：紙質和電子，而電子數據應異地備存。以及在項目區(qū)內現勢性測繪資料整理。及時更新相關測繪成果資料。為施工實施、設計變更作出及時依據。

四、結束語

通過對房地產開發(fā)項目建設中的測繪工作梳理，列出我們在開發(fā)建各階段所涉及測繪技術，使我們在項目管理工作更清楚了解各階段的測繪工作目的、過程、形成測繪成果資料以及在要注意工作事項。對一些直接影響工程成本的測繪數據安全保管，保證工程量的計算有原始依據，從而有效控制相關開發(fā)成本管理。

參考文獻：

[1] 國家測繪地理信息局職業(yè)技能鑒定指導中心編[M].測繪管理與法律法規(guī).書號：ISBN978-7-5030-2271-5.北京：測繪出版社， 2012-04.

[2] 全國二級建造師執(zhí)業(yè)資格考試用書編寫委員會編寫[M].建設工程施工管理.書號：ISBN978-7-112-10606-6.北京：中國建筑工業(yè)出版社， 2009-12.

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[4] 趙西洲.淺談測繪項目管理[J]. 中國西部科技， 2011-10-32. 第32卷第030期58頁.

[5] 李凱. 平基及邊坡治理工程操作指引[R]. 中天城投集團內部培訓資料， 2013-12-06.

篇(7)

【關鍵詞】房地產；造價控制；目標；階段

1. 引言

當前，由于國家對于房地產市場宏觀調整政策的不斷開展以及房地產市場競爭環(huán)境的日益激烈，導致房地產開發(fā)建設項目經營成本不斷升高，企業(yè)的利潤收益以及發(fā)展規(guī)劃受到較大的影響。在這種環(huán)境背景下，房地產開發(fā)企業(yè)更應該注重對房地產開發(fā)項目進行造價控制管理，從而降低房地產開發(fā)過程中的成本投入，優(yōu)化房地產開發(fā)企業(yè)的資金配置，提高企業(yè)在激烈市場競爭環(huán)境下的生存能力，實現企業(yè)經濟效益的最大化。

2. 房地產開發(fā)項目建設階段劃分

對房地產開發(fā)項目進行造價控制管理，必須充分明確房地產開發(fā)項目的實施階段，進而有針對性的分階段制定項目造價控制管理措施，房地產項目開發(fā)建設通常需要經過以下幾個階段：

（1）項目建設投資決策階段。這一階段主要是房地產開發(fā)商根據企業(yè)的發(fā)展需要、自身資金管理情況以及市場環(huán)境形勢，對房地產開發(fā)項目的建設標準、施工管理、設備選用以及物業(yè)類型進行必要的論證，并根據論證結果初步預估項目建設的經濟效益，為企業(yè)的投資決策提供基礎的數據支持。

（2）房地產開發(fā)項目審批以及設計階段。房地產開發(fā)企業(yè)在經過論證之后，需要上報行政主管部門進行土地出讓手續(xù)以及工程建設的審批，進而在審批通過之后通過招投標或者是直接委托具有相應資質的設計院對房地產開發(fā)建設項目進行規(guī)劃設計，并對規(guī)劃設計結果進行進一步的圖紙審查工作。

（3）房地產項目建設招投標階段。這一階段的主要工作是按照國家《招投標法》等相關的法律規(guī)定，對房地產開發(fā)建設項目的施工承包商采取招投標的方式進行優(yōu)選。

（4）房地產開發(fā)項目建設以及竣工驗收階段。工程建設以及竣工階段主要是對工程項目建設施工承包商進行監(jiān)督管理，同時對于工程項目施工建設質量進行評定，并最終按照合同要求完成竣工驗收處理。

3. 房地產開發(fā)項目造價控制管理問題分析

（1）各階段的預算控制管理不完善。首先，由于對于工程項目建設可行性研究工作不足，因此存在著房地產開發(fā)項目投資決策過于盲目的現象，增加了后期工程項目建設的造價控制十分不利。其次，在房地產開發(fā)項目的設計階段，設計人員重技術輕經濟，對于項目建設的造價控制管理重視程度不足。第三，在房地產開發(fā)項目的實施階段，存在著招標文件和承包合同不完善，建設標準把握不到位以及工程施工變更較多的情況，導致房地產開發(fā)項目建設造價不斷增長。第四，在工程項目建設竣工決算階段，由于未能形成完善的審核監(jiān)督管理體系，導致工程項目建設造價不合理的增加。

（2）房地產開發(fā)建設項目造價從業(yè)人員素質能力水平不高。當前，由于房地產開發(fā)建設項目造價從業(yè)人員的知識結構不完善，尤其是對于各種經濟學以及管理理論以及法律政策體系方面的知識能力不足，缺乏現代化的造價控制管理意識，因而難以對房地產開發(fā)項目進行全過程的動態(tài)造價控制，導致房地產項目造價控制效果較差。

4. 房地產開發(fā)建設項目造價控制管理措施研究

（1）強化房地產開發(fā)建設項目投資決策階段的造價控制。在房地產開發(fā)項目的投資決策階段，必須對于項目建設進行工程可行性研究，在工程可行性研究階段重點針對房地產開發(fā)項目建設投資估算進行準確的預估。同時通過完善房地產項目工程建設標準以及相應的前期控制手段，確保工程項目投資規(guī)模以及造價在投資決策階段得到有效地控制。

（2）推行限額設計，做好房地產開發(fā)項目設計階段的經濟指標評價工作。房地產項目建設設計方案對于項目建設造價有著重要的影響，也是項目工程造價控制的主要技術措施。在房地產開發(fā)項目設計階段應該采取限額設計的方式。將房地產項目投資決策階段的概算額以及工程量分解到不同的設計內容之中，通過這種逐層分配將項目設計規(guī)模進行標準化的控制。同時項目設計人員應當與概預算編制人員緊密的配合，采取價值工程法等方式，詳細分析設計方案的技術經濟指標，并不斷調整優(yōu)化設計方案，將房地產項目的工程造價嚴格的控制在限額范圍內。

（3）規(guī)范施工招投標管理，確保造價控制管理工作順利開展。規(guī)范房地產開發(fā)建設項目的施工招投標管理，也是控制項目造價投入的關鍵措施。這一階段的管理工作重點在于完善招投標文件的編制、發(fā)標、開標以及評標決標等流程，同時重點審核房地產開發(fā)建設項目招標的最高限價以及投標報價的合理性，實現房地產開發(fā)建設項目招投標工作的規(guī)范化與程序化。同時，還應該進一步重視這一階段的合同管理，通過此細化工程項目建設施工合同條款以及確保合同條款的嚴謹性等一系列的措施，避免各種合同糾紛的發(fā)生，為房地產開發(fā)建設項目工程造價控制管理提供良好的基礎。

（4）重視工程施工階段的造價控制。工程項目建設施工階段的造價控制作為房地產開發(fā)項目建設造價控制的關鍵階段，對于房地產造價控制效果也有著直接的影響。這一階段的造價控制措施應該遵循動態(tài)管理以及實時調整的原則，結合房地產開發(fā)建設項目施工作業(yè)特點，合理的安排各項施工工序，同時完善施工工序之間的銜接，嚴格控制各項施工額外規(guī)費的增加。同時嚴格按照工程招投標文件以及施工合同規(guī)定，強化房地產建設項目的施工始終控制，同時嚴格控制各項設計變更處理以及施工現場簽證，避免工程施工階段造價的增加。

（5）強化房地產開發(fā)建設項目竣工決算階段的監(jiān)督審核工作。在房地產項目開發(fā)建設施工結束后，應該按照招標文件以及承包合同中的相關規(guī)定，開展房地產項目的質量評定以及工程竣工驗收管理工作。為了確保項目造價控制目標得以實現，在這一階段應該重點審核工程項目建設的工程量是否準確，并對工程項目建設的定額標準是否合理進行檢查。通過這些措施，確保工程項目施工工程量的準確可靠，實現工程項目建設后期造價得到有效的控制。

（6）提高當地產開發(fā)項目造價從業(yè)人員的能力水平。為了提高對于房地產開發(fā)建設項目的造價控制管理效果，必須對造價控制管理人員進行必要的教育培訓，并進一步的強化工程量清單的審核工作。對于房地產造價控制人員的培訓教育工作應該重點圍繞在財務理論、工程經濟以及工程法律等方面，使其能夠準確規(guī)范的完成工程量清單的審核等基礎工作，確保房地產開發(fā)建設項目造價控制目標得以實現。

5. 結語

房地產開發(fā)建設項目造價控制作為房地產開發(fā)項目管理的重要內容，也是實現項目建設經濟效益的關鍵手段。以此，房地產項目開發(fā)管理部門應該充分認識到造價控制管理的意義，并遵循動態(tài)、全過程控制管理的原則，在房地產開發(fā)項目實施的各個階段強化控制管理，進而確保房地產造價控制目標得以實現，提高房地產項目開發(fā)建設的投資效益。

參考文獻

[1]羅建勤. 淺談政府投資工程項目造價控制過程與措施[J]. 科技促進發(fā)展（應用版）. 2010（02） .